1、四季花城安全管理方案共 24 页 第 1 页万科四季花城安全管理方案一、四季花城项目概况1. 位置： 佛山市南海区黄岐浔峰洲路 8 号（位于南海的泌冲片区，位于广州的内环增槎路口金沙洲片区，为此区域南海与广州的交接点2. 地址：佛山市南海区黄岐浔峰洲路 8 号万科四季花城3. 小区占地、建筑面积：约 50 万平米，总户数 3900 户，居住 13000 人左右。一期的占地面积 13.309 万 m2，建筑面积 79800 m2， 一期共 624 户（牡丹苑132 户、百合 218 户、荷花苑 90 户、玉兰苑 142 户、紫竹轩 42 户） 、住宅苑共 5 个，楼道单元 55 个（牡丹苑 12
2、 个、百合苑 17 个、荷花苑 7 个、玉兰苑 12 个、紫竹轩 7 个） 。户型：以多层住宅为主（一梯两户，个别为一梯三户） ，紫竹轩为情景洋房、牡丹苑部分为内情景。房地产 E 网 http:/ 项目环境特点客户群体变化周边环境特点：1. 该项目地处偏远为城郊区域，位于佛山市南海区黄岐镇泌冲村，背靠大沙村、后海村与浔峰山脉相连，四季花城外延广州 3 公里路将金沙洲路与黄岐浔峰洲路紧紧相连，处于广州金沙洲片区与南海黄岐片区交接处。项目本身贯彻了集团在城郊结合部开发大盘和实施造镇计划的理念，引进和吸收了欧式多层、小高层和联排别墅建筑风格，同时在住区规划有开放式商业街布局。随着项目开发的完成与带动
3、，周边及商业街内已是人流、商业云集。项目全部开发结束后，住区的房屋租售市场非常活跃，交易频繁，房屋四季花城安全管理方案共 24 页 第 2 页倍讯易 http:/ 产权人或使用人更迭不断。早期开发入住房屋的出租户数增加尤其明显。客户群体的变化，导致客户进出不带门卡、尾随人员进出苑门、安全意识淡薄、居家报警使用率低等现象也开始逐渐增多，使得防范盗窃成为安全管理特别突出的难点和重点问题。3. 广佛两地的辖区派出所与小区的距离均在 3.5 公里左右，在项目启动的同步与广、佛两地的公安部门建立了良好的关系，定时会安排公安巡逻车到四季花城区域予以巡逻，小区暂未设立有警务室，区内的安全管理与开放住区的安全
4、需求存在显著的矛盾。4. 万科四季花城为分期滚动开发。分析其整个环境，归纳有以下几项： 1） 地理位置特殊，背后靠山，容易受自然灾害的影响，随着小区的成熟人流量的增加，将直接威胁着小区山林公园的火灾隐患；茂密的树林为不法分子提供了天然的藏身场所，况且已交付使用的区域与未开发区域之间未能完全隔离，为安全防范工作带来了很大的难度；2） 住宅与建筑功能多元化，由于小区建筑为特色欧式多层、小高层和联排别墅建筑的风格，对外开放的范围太大，小区外立面易攀爬四季花城安全管理方案共 24 页 第 3 页的辅助物、凸窗太多，各单苑封闭的围墙太矮，基本未超过 1.5 米的高度；内设的商业街并对外开放，人流频繁，为
5、本小区安全防范难点，促使对安全的需3） 周边社会环境复杂，主要是大沙、后海、泌冲、金沙街片区内居住大量的三无人员，平时没有固定的工作，给我们的管理带来很大的安全隐患，同时花城作为该区唯一的大型生活社区，安全管理必然会受到较大的外部压力。从广州、南海公安部门反映出的信息表明，由于该项目的地理位置特殊，属南海与广州的交接处，广、佛两地警方对该区域投入的警力相对缺凡，致使该项目周边治安情况很差，各类案件发生频繁。周边的低租金出租房屋、临时窝棚、种植养殖场都成为临时居住人口安身之处，各种无业、无固定居所的人员、临时进出人员都可能对小区安全构成威胁。 四季花城安全管理方案共 24 页 第 4 页4） 作
6、为一个高尚社区，业主的涵养、品味也较高，同时对安全的期望值也比较高，常规的安全管理模式可能满足不了顾客对万科的期望。5） 该项目作为一个滚动开发的小区，后期销售将围绕一期为中心，向周边扩展，所有参观客户必须经过一期，再加上外来人员必然给一期的安全防范带来很大的难度。6） 花城的水景几大湖泊且面积大，周边的防护措施太简陋，起不到很好的保护作用，硬件不足又给我们的软件管理带来了难点。结上所述，在对该项目进行安全防范的过程中，需要确保以下几项原则：a. 分级服务、突出重点即针对各区域的功能不同，在防范上采取不同的方式，如商业区拟采用半开放式、居住区拟采用全封闭式、突出洋房的安全管理。四季花城安全管理
7、方案共 24 页 第 5 页b. 灵活多变、动静结合，以静制动在防范措施上针对不同时期、不同部位，采用不同的安全防范方法；在岗位设置上，实行静态管理与动态管理相结合的原则。如对自然灾害的防范上，夏季重点为防台风防大雨，冬季主要做好周边的山林防火。在岗位设置上，实行固定岗与流动岗结合，着装与便装相结合（便衣巡逻体现以静制动的原则） 。c. 注意沟通、保持高度警惕即在工作上与顾客进行充分沟通，及时分析顾客的需求，与顾客保持融洽的关系，引导小区业主参与小区的安全管理，以便促进后续工作的更好开展。但在生活中要与顾客保持距离。根据以上原则，对四季花城的安全管理工作有如下设想：第一部分：团队建设和组织架构
8、设想一、安全团队的组建和磨合：1. 一个优秀团队，与组建时的成员的选配有密不可分的联系，四季花城安全骨干的选拔是通过公开竞聘上岗，充分考察安全骨干的综合素质，再经过为期一周的脱产升职培训和深圳成熟小区的交流学习，方可安排上岗，并在上岗实习期间进行引导，逐步提高安全骨干的综合素质和带班技巧；由于花城安全员新人较多，我们采用以老带新，充分体现传帮带的作用，调动老同事带新同事的积极性，形成花城安全部的互帮、互助、互学的高效团队氛围；通过强化训练、培训等方法，全面提高安全员的综合素养。2. 一个优秀的团队需要全体成员的共同付出，更离不开带头人的言传身教，因此，作为安全主管应该从以下几个方面着手，营造良
9、好的团队氛围：四季花城安全管理方案共 24 页 第 6 页二、做好人员思想沟通，促进团队的向心力和凝聚力。1. 统一班组长的认识，确定一致的工作方向。2. 做好老同志思想安抚工作，激发其工作积极性，主动做好新员工的“传、帮、带”工作。3. 对新入职安全员做好引导，增强其对团队的集体荣誉感，从而自觉的融入到团队中，引导其树立积极向上的心态，规划其职业生涯，增强自信心。4. 以班组为单位展开各项竞赛、评比活动，增强其荣誉感。5. 班组的团队建设做好了，对整个安全班的团队建设将会起到较好的推进作用。6. 建立健全各项沟通渠道，提倡“以工作为中心的简单人际关系” ，杜绝小团队意识、本位主义、个人主义，
10、及时发现和解决团队建设中出现的问题。7. 制定完善的奖惩和监督机制，明确奖励与处罚并不是目的，其目的在于调动全体人员的积极性和主观能动性，做到以激励为主、以惩罚为辅，但对一些有一定影响的违纪行为，要坚决进行处理，起到防微杜渐的作用。8. 提倡管理者、班组长和老同志以身作则，做好模范带头作用，为基层员工做好表率。优秀的管理者不在于自己做了什么工作，或个人能力有多强，而是在于激励、训练和指挥团队的进退。及时把握团队建设的方向，提前预知各类可能存在的问题，并将其消灭在萌芽状态。三、组织架构四季花城安全管理方案共 24 页 第 7 页安 全 主 管二号岗工地出入口固定岗四号岗项目部前台接待岗三号岗学校
11、巡逻岗一号岗生态广场固定岗安全督察兼品质监督组长监控中心安全三班安全一班安全二班五号岗公交车站出入口岗六号岗三公里景观路入口岗七号岗牡丹荷花大堂岗八号岗班长检查岗九号岗宏城超市车场岗十号岗销售大厅接待岗十一号岗玉兰苑大堂岗十二号花城会巡逻岗十三号岗大沙生活区巡逻岗十四号岗百合苑大堂岗十五号岗牡丹荷花巡逻岗十六号岗玉兰苑巡逻岗十七号岗百合苑巡逻岗十八号岗小区车辆出入口岗十九号岗小区车辆出入口岗二十号岗二期阳光广场巡逻二十一号岗玉兰苑外围巡逻二十二号岗一二期交接处固定二十三号岗假日广场巡逻岗固定二十四情景房内环路巡逻岗特情班二十五商业街巡逻岗班副四季花城安全管理方案共 24 页 第 8 页恢复 为
12、固定岗 （共计 12 个岗 37 人，其中项目部 6 人、营销 7 人） 为巡逻岗（共计 15 个岗 42 人 ，项目 9 人、营销 6 人）现有人数 68 人，总编制 79 人主干道监控镜头 23 个 为重要地带云台 4 个 为办公场所监控镜头 2 个 为电梯轿厢监控镜头 2 个 合计 31 个监控镜头2005 年 3 月份共设 26 个岗位，合计 76 人，现有人员 70 人（备注：以上红色字体代表营销岗位，蓝色字体代表项目岗位） 二、岗位设置一期为第一片区：1#岗（南海方向生态广场出入口固定岗，三班制 3 人）：（销售） 1、 负责南海方向无关人员的控制；2、 负责南海方向参观车辆的停放
13、指引；3、 负责参观人员的指引；4、 负责进出工人的管理2#岗工地大门口，三班制 2 人，原有岗位（项目）1、 严格控制收废品、及小商贩进行施工现场及施工区域。2、 对进出施工区域的车辆进行检查，防止其携带公司的物资出去。对进入工地的施工人员，要监督其要戴好安全帽进入。3#学校巡逻岗，三班制 3 人原有岗位（项目）1、 负责对学校范围内的设施、设备进行巡逻检查，发现问题要及时的通知相关责任人进行处理。2、 负责对学校范围内装修施工的人员进行管理，严格按照装修管理规定进行管理。让其做到安全文明施工。3、 重点对项目部、物业办公室、监理办公室、仓库等进行巡逻检查。4、 协助（宏城超市）停车场岗位对
14、学校门口的停车场停放的车辆，进行指引和检查。4#项目部前台，三班制 3 人，原有岗位（项目）1、 重点对到项目部办事的人员进行控制，严格按照来访人员登记进行核实、登记、放行、注销。2、 对项目部接收的传真、特快专递等要做好详细的记录，并且及时通知相关收件人进行领取。3、 协助项目部保洁员对项目部及前台的卫生进行打扫和维护。4、 对项目部前台的电话拨打应做好相应的记录，严禁无关人员用前台的电话聊天和做无工作无关的事。5、 对搬出小区的各类物资要严格按照物资放行条中的相关内容进行操作。5#（公交车停靠站及车辆出入指挥礼仪岗，三班制 3 人）：（销售）1、 负责以标准交通手势指挥车辆进出四季花城；2
15、、 负责闲杂人员进入小区区域；3、 负责工人的进出管理；6#三公里路入口处 3 人，原有岗位（项目）1、 负责对参观顾客的车辆用标准的车辆交通手势进行指引。2、 制止大型货车进入三公里路，防止将路面压坏。3、 此岗位白天为三班制，根据夜间治安形势，夜间增设了一个长夜班岗位，主要是负责三公里路到“原 5 号”岗之间的夜间巡逻。4、 负责三公里路段的设施、设备进行维护，发现有问题的要及时的上报。7#（牡丹苑、荷花苑单元门口固定岗，三班制 3 人）：1、 负责 2 个单元的人员进出管理；2、 负责 2 个单元的物资放行管理；3、 负责维护该区域的公共秩序4、 控制闲杂人员进入微风广场；8#（班长检查
16、岗，三班制 3 人）：1、 负责班内日常工作的安排；2、 负责本班岗位值班情况的监督、检查及突发事件的处理，并指导班副对组团内及商业街各岗位的日常管理；3、 负责本班的内部管理及班内的业余活动的组织；4、 负责组织本班人员训练、学习以及劳动等；5、 对本班人员的考核及考勤有建议权。9#销售停车场（宏城超市后门处）两班制 2 人（销售）1、 主要负责对看楼客户的车辆进行指引、并按位进行停放。2、 协助学校岗位、 （原 5 号岗位）对进入学校、宏城超市的车辆进行检查、登记。3、 主动为参观的客户做好指引工作。对突然发生的异常情况应及时的处理和上报。10#销售大厅长白班 1 人（销售） 1、 负责销
17、售大厅白天的安全管理工作，协助其他岗位做好小区内的安全防范。2、 协助销售大厅保洁人员对销售大厅内的卫生进行协助管理。3、 主动对销售大厅内的饮水机上的水及水怀进行换取。4、协助营销、销售人员对销售大厅内的各类物资、物品进行看管。11#（玉兰苑单元门入口处，三班制 3 人）：1、 负责玉兰苑的人员进出管理2、 负责玉兰苑的物资放行管理；3、 负责监控百合苑管理处公共区域的安全；12#（会所巡逻岗，三班制 3 人）：1、 负责对微风道行人的控制，防止落水；2、 负责对紫竹轩一层商业街的日常巡逻；3、 负责对花城会的夜间巡逻检查（主要是外围） ，靠多功能的巡逻23：00 至次日 6：00 由车场出
18、入口岗抽调一人负责巡逻。13#工地宿舍区域巡逻岗，二班制 2 人（项目）1、 重点对工地宿舍区域内的治安情况进行监控，如发现有异常情况应及时通知上级处理。2、 严格控制各种小商贩进入工地宿舍区域，同时要严密监控宿舍区域周围收废品和拾垃圾人员进入。3、 严格控制各施工单位宿舍区域的卫生情况，严禁各施工单位将生活垃圾随处乱倒。14#（百合苑单元门入口处，三班制 3 人）：1、 负责百合苑的人员进出管理2、 负责负责百合苑的物资放行管理；3、 负责维护微风广场区域的公共秩序的管理；4、 负责监控牡丹苑靠微风广场的安全；5、 负责微风广场的商铺管理及闲杂人员的管理；15# （荷花苑、牡丹苑楼内巡逻岗，
19、三班制 3 人）：1、 负责本区域的日常巡逻；2、 负责本区域来访人员的监控及跟踪；3、 负责对本区域装修管理的监控及工人的管理4、 负责本区域卫生的监督；5、 负责对本区域危险区域的巡逻检查。16# （玉兰苑楼内巡逻岗，三班制 3 人）1、 负责本区域的日常巡逻；2、 负责本区域来访人员的监控及跟踪；3、 负责对本区域装修管理的监控及工人的管理4、 负责本区域卫生的监督；5、 负责对本区域危险区域的巡逻检查。17# （百合苑楼内巡逻岗，三班制 3 人）6、 负责本区域的日常巡逻；7、 负责本区域来访人员的监控及跟踪；8、 负责对本区域装修管理的监控及工人的管理9、 负责本区域卫生的监督；10
20、、 负责对本区域危险区域的巡逻检查。18#一期小区车辆出入口三班制 *2 人，固定岗共 6 人：1、 负责车场出入口的管理；2、 负责车场岗物资放行管理；3、 负责该区域工人进出的管理；23：00 后抽出 1 人到会所加强夜间的巡查力度；19 安全员宿舍去内环路巡逻岗三班制 3 人1. 负责此范围内的车辆停放指挥及检查。2. 负责本区域内的治安安全及外来无关人员的控制3. 负责监控本区域的搬运的监控4. 负责本区域的卫生监督20#阳光广场巡逻岗三班制 3 人1、 负责该开放区域的工人的控制，维持参观秩序2、 负责看护本区域内的现场各项物资3、 负责本区域内的卫生监督4、 维持本区域的治安秩序2
21、1#（二期围板处巡逻岗，三班制 3 人）1、 防止施工工人翻越围板至一期已入住区域；2、 防止小偷从玉兰苑靠围板区域攀爬进楼层作案；3、 负责本区域的安全巡逻检查22#一二期交接处固定岗1、 负责指引二期参观的指引2、 负责控制工人通往一期已入伙的区域3、 负责监控该区域的治安安全23#假日广场巡逻岗,三班制 3 人1、 负责假日广场周围公共设施的维护.2、 负责对假日广场、花街进行巡逻。3、 重点对“伴城湖”的湖边进行监控，防止有人落水。4、 协助原 5 岗对来参观的车辆及装修施工的人员进行指引和控制。5、 负责对影月山、雨安桥、水云间进行巡逻检查签到。6、 负责对影月山、雨安桥、水云间周围
22、的公共设施进行检查和维护。7、 负责对到影月山游玩的客户，作好“防火”宣传。8、 重点对水云间及雨安桥进行监控防止有人落水。24#（情景洋房巡逻岗，三班制 3 人）1、 负责情景洋房的出入人员管理2、 负责本区域的日常巡逻3、 负责本区域的车场管理4、 负责牡丹苑的外围监控；5、 负责销售大厅的夜间巡逻检查6、 对进入销售大厅地下停车库的车辆进行检查、登记。发现异常情况及时的处理和上报。7、 对进入车库的车辆用正确的交通手势进行按位停放。8、 重点对出、入的车辆做好正确的指引，防止两车在进出停车场时发生碰撞。25#商业街巡逻岗1. 此岗由各班副班长担任。2. 负责监控小区各商铺的文明运作，制止
23、违规行为3. 负责处理各组团内日常事务的协调。控制中心 3 人，三班制1、 负责对小区各出入口、各苑内进行监控，发现异常情况应及时的处理。2、 此岗位是由一个固定的三班制岗位，在白天事情比较多，岗位进行了调整，白天增设一个长白班。主要是协助处理顾客及岗位上反映的问题。3、 负责对各岗位上报的返修、维修等问题，跟进落实。4、 重点是对上级传达的指令，准确无误地向岗位传达，做到上情下传、下情上报。5、 夜间对每个岗位进行呼叫联系，提醒各岗位在夜间要加强自身安全，同时加强对岗位周围进行巡逻。安全督察 1 人第二部分：安全管理模式：结合项目规划及设计特点、平面分布、功能设置以及人员、车辆通道和出入口和
24、周边环境特点，制定人防、技防相结合的立体式、全方位安全管理措施，人防实施多重阶梯式快速反应支援体系，由控制中心统一指挥调度，多重结合，巡逻岗与固定岗相结合、全面防范与重点控制相结合、制服与便衣相结合。技防上，充分利用已有的智能化安全设施如闭路监控电视、ID 门禁等，结合控制中心的统一调度，确保安全性，根据以上特点设立本小区安全管理模式。整个项目的安全管理分为：开放路的管理、住宅小区的管理、商业区域的管理，采用相对区域分级管理模式开放路为开放式管理模式：。A、 四季花城项目停车场有地下停车场、架空层停车场和露天停车场三种，整个开放路实行车辆受控、人员（有明确来访对象的人员）不受控制的管理思路，外
25、来人员可以经过开放路，增加项目的人气。车辆进入时实行车主自动取卡刷开道闸电脑自动识别记录的管理模式，出去时交回 ID 卡，安全员电脑读卡收费，业主车辆进入住宅区实行自行刷卡感应开启道闸的方式，细则如下：1. 所有车辆道路出入口使用停车场智能管理系统，业主车辆采用 ID卡刷卡出入：临时车辆自助取卡刷卡进入，放行自动识别车牌，道闸自动控制、防砸车功能、记录车辆进出时间并自动存档、统计分析并对泊车费用进行结算、遇紧急情况向控制中心报警功能。2. 完善停车场和道路行驶设施，如在管理服务区内将行驶路线标识清楚，在出入口处设立限速、禁鸣标示，地桩、在路面设立减速坡、在弯道处增设反光镜、在地下车库出入口设立
26、限高设施。3. 在管理服务区车辆出入口岗。禁止无明确来访目的和携带危险品的车辆进入小区车场，对住户来访车辆进行核实，并指引其指定位置停放。要求巡逻岗跟踪落实。4. 进入管理服务区的车辆需进入洋房架空层或小区靠学校露天停车场由外围车场巡逻岗负责进行指引并对车辆进行登记；需进入公建楼地下停车场的，由地下车场岗对其放进行引导，并对车辆情况进行检查登记，发现异常情况及时登记并请车主进行确认。1. 停车场管理措施：1) 停车场各项手续齐全、有效，保证经营的合法性；2) 制定停车场管理制度，管理员持证上岗，维护车辆停放安全；3) 针对地面及地下停车场不同特点，制定相应的安全巡查、管理方式；4) “四季花城
27、”实行智能停车场管理，车辆进出实行图像自动对比，同时核人、核卡。5) 车辆出入口均设置明显标识，所有车辆出入根据指示行驶6) 访客车辆进入小区，需要与业主核对以后，才能进入小区。7) 安排安全员对停车场进行巡逻管理，发现车辆异常及时知会车主。8) 严格交通、停泊管理，引导车主将车辆停放在指定区域。9) 停车场安装闭路监控系统对停车秩序进行监视。10)车辆出入口交通岗对进出车辆进行适当控制并详细记录；实施车辆环保管理，严格控制噪音、废气污染。B、 住宅区各组团为封闭式管理模式，即一级管理模式：1. 对小区各苑进行封闭管理，没有明确来访对象的人员不能进入住宅区域，住户通过刷卡进入住宅区域，再以密码
28、进入单元楼道2. 安全员设置岗位的原则是以固定岗为主，巡逻岗为辅助的原则，在住户进入苑门的位置设置出入口岗，实行各组团一个固定出入口岗，各苑设置一个巡逻岗队楼内进行日常巡逻，组团外围设置外围巡逻岗进行日常巡逻，控制及监控闲杂人员靠近楼宇，组团内人员要求相对固定，这样安全员可以对住户非常的熟悉，在搞好安全的同时，还可以增加与住户的接触时间，了解住户的需求，提供更好的服务。3. 建立“访客过滤”制度。 “四季花城”公共区域白天实行半开放（有明显来访对象或作业事实） ，控制开放区域外来人员滞留时间太长，苑落实行全封闭控制；在 21：00 以后整个小区实行全封闭管理，外来人员进入需要有明确的拜访对象确
29、认。4. “四季花城”内进行 24 小时交叉安全巡逻。实行“岗位安全管理责任制” 。一期外围延组团外立面共设置 4 个巡逻岗，通过交叉巡逻将小区团团围住，主要控制无关人通行，进行踩点活动，防止外围攀爬入室盗窃，各组团内设置一个巡逻岗，防止漏网嫌疑人员通过尾随或攀爬入室盗窃，在主干道区域使用摩托车巡逻，步行、自行车、摩托车三级交叉巡逻方式，增加了安全巡逻的频次，保障了在紧急情况下的快速增援。任何人发现异常情况应及时制止或上报指挥中心启动应急预案，消除安全隐患。5. 据不同区域特点（水景区域、坡地区域） ，制定区域性公共秩序安全管理措施，设置专门巡逻岗进行二十四小时巡逻检查。6. 根据不同时间段特
30、点，制定时段性公共秩序安全管理措施。7. 针对可能出现的突发事件，制定相应的应急预案。8. 在居住区的周界处、围墙、各建筑物接合部、采光井等部分进行检查和封闭， （现在分期开发时，将二期与一期用铁板隔开，工地从其他方向进出）设置相应的技防设施。在组团出入口设置出入口岗，负责对进出管理服务区的人员进行核实和登记，对搬运出管理服务区的物品做好检查和放行工作。从而对居住区实现封闭式的管理。9. 管理服务区内各苑设置一个的机动巡逻岗，负责维护小区的秩序，检查小区苑内以及楼内的各项设施是否完好，盘查可疑人员，对来访人员进行跟踪和监控，制止和处理各类违章事件。10. 在洋房区设立专职巡逻岗，负责对该区域加
31、大防范力度，确保安全。11. 控制中心岗通过监控系统、门禁系统、内部对讲系统等技防设施对进入管理服务区的人员进行跟踪监控，发现异常情况要及时通报相关岗位进行处理。12. 设置特勤巡逻班对小区人员集中区域进行便衣巡逻或对可疑人员进行跟踪。13. 封闭的苑落管理系统1) 安全保障 1：多层组团周边外围设置 2 米高的围墙；在外围设置巡逻检查岗，利于小区和周边隔离，消除周边环境带来的安全隐患。2) 安全防范 2：周界防越红外报警系统（暂无） 。3) 安全防范 3：闭路监控摄像镜头，进行 24 小时录像监控。 4) 安全防范 4：建议围墙加装夜间强光感应射灯、并与红外报警、监控系统实现联动，能有效阻止
32、翻越围墙。5) 安全防范 5：单元门及保安对讲系统。单元门设置密码开锁，可以及时更改密码消除安全隐患。6) 安全防范 6：进户门与居家防盗报警系统。7) 安全防范 7：小区安全管理员 24 小时在小区交叉巡逻。8) 安全防范 8：苑门入口安装智能“ID 卡”管理系统。9) 在居住区的各建筑物接合部、采光井安装防爬刺。10)安全管理岗的设置和职能：a. 固定岗：主要人行出入口、停车场，组团苑门口。 作用：人员、交通通道控制，对重要安全部位进行定岗防范。b. 巡逻岗：分区域设置作用：结合固定岗的设置，巡查各单元及公共区域的安全状态，保证无安全盲点。c. 交通岗：负责车辆进、出口的车辆管理（建议设置
33、女安全员）注：安全特勤班是针对“四季花城”开放的商业街区、假日广场人流量高峰期（17：00-01：00）以及其复杂的社会环境里可能引发的突发事件而建立的一支反应迅速、动作敏捷的安全管理队伍，他们可能采取集体列队、分组交叉巡逻；也可能便衣进行伏击，出奇制胜地阻止可能发生的抢劫、盗窃、打架等不法行为。C、 商业街实行半封闭式管理“四季花城”商业街及社区广场为全开放式管理模式，外来流动人员较多，且容易发生偷窃、打架、斗殴事件，现场安全管理难度大（风险等级一级） 。针对开放式商业街区的安全管理应配备足够的安全管理力量。1. 有明显来访人员可以在开放路和商业区域自由活动，但是在夜间 22：006：00
34、对商业区域和开放路实行封闭管理，在商业街外围马路设立外围巡逻岗，对来往人员进行引导以及监控，维护交通秩序，处理各类违章突发事件。2. 在人员流动频次较大的时间段（周六、日，晚上 19：00-22：00） ，组织 5-8 人的安全巡逻队对商业街区进行安全巡逻，提高安全管理的威慑力；3. 在情况复杂和流动人员集中的高峰期季节，安排有一定侦察经验和责任心的安全管理员在商业街区进行便衣伏击。4. 在入口处设立迎宾岗，对来访客人进行引导和接待，并制止衣冠不整、携带危险品、推销、发广告人员进入商业街。5. 在商业街内设置机动巡逻岗和特勤班，负责维护商业街秩序，制止各类违章、违纪行为。6. 中心岗通过监控设
35、施设备协助商业街的管理，并对当值人员的值勤情况进行监控。7. 商业从业人员的管理：1) 商业街经营户按照公司体系商户管理程序办理相关手续，并签定安全管理责任书 。2) 商业从业人员必须提供身份证（或暂住证） 、照片到管理处办理临时出入证 （商业从业人员送货上门进入住宅区时，必须出示临时出入证 ，并对送货去向进行登记） 。3) 商业从业人员必须到辖区派出所进行指纹压模登记。4) 建立商业从业人员流动情况清册 ，详细登记商业从业人员的具体情况及工作动态，以便了解商业从业人员的流动情况，加强对商业从业人员的监控。第三部分、技防设施的配置结合“四季花城”项目特点，技防设施的配置，应重点考虑是安全管理防
36、范的有效性，具体包括如下内容：“四季花城”的安全管理采取人防、技防、物防有机结合的方式。在人防设计上，将充分考虑到项目的特殊地理位置，利用围墙外围设置巡逻岗监视、围墙内环城路设穿插巡逻岗、苑内设置巡逻岗以及苑门设置固定岗等措施，全方位控制小区安全。在技防设计上，在各五合一苑门口、小区围墙、小区主要出入口、小区各人流动量集中地方案装闭路电视监控系统、停车场管理系统（自动识别车牌） 、门禁管理系统、居家防盗报警系统、楼宇可视对讲系统、周界防越报警系统、紧急召援系统形成完备的智能化技防网络，筑就社区牢固的安全屏障。1. 居家报警系统四季花城各业主家客厅均安装了被动红外探测器、煤气探测报警器与控制中心
37、接通，形成居家报警系统。2. 巡逻管理“四季花城”安全巡逻设置巡逻签到本，以原始的巡逻记录方式对巡逻进行监控（建议使用电子巡更系统） ，主要是加强对安全人员日常巡逻工作的管理。3. 闭路监视系统在大门、出入口、主干道、广场以及围墙处安装监控摄像机，用以掌握小区内重要建筑设施和人员活动的基本情况，便于小区安全防范管理，并提高处理突发性事件的反应速度。对小区车辆驶入主要路口实行全方位、高清晰、近距离监控车辆流向；监控点利用硬盘录像机进行 24 小时对监控点录像，并与周界防越报警系统联动报警监视。4. 门禁管理系统根据“四季花城”整体建筑设计，将小区出入口、多层组团、小高层入口大门安装 ID 卡系统
38、。所有设备信号传输至中心，并根据安防等级发行相应权限。5. 居家楼宇对讲系统在各住户、单元门、苑门口安装楼宇对讲系统，该系统的住户机可以和控制中心进行双向对讲，单元门口机可以呼叫住户机进行双向对讲和开启单元门锁、防止非本楼的人员在未经允许下进入楼内，充分保证本楼栋住户的人身和财产安全，防止闲杂人员进入。6. 周界防越报警系统（暂未安装）“四季花城”属于高品质物业、地区较偏、环境复杂，故布防的着重点就在周界防越报警系统，防止有人翻越围墙非法进入小区。建议安装多光束主动红外线对射探测器，形成一面无形的红外线电子墙。第四部分、消防安全管理1、 贯彻“预防为主、防消结合”的消防管理方针，强化全员消防意
39、识，建立消防队伍，健全消防管理制度。2、 制定消防作战方案、消防疏散图和紧急救护方案，配置必要的灭火器具。3、 建立防火档案，定期举行消防知识培训、消防技能模拟演习，确保火灾的零发生率。4、 前期接管时对配备的消防设施（消防栓内物品、烟感、温感及手动报警器、警铃等）进行检查，保证与中心消防联动柜正常联动功能。5、 在地下车库设置灭火疏散示意图，消防通道和出口设置明显的疏散标识，并在住户层电梯厅和车场配备相应的灭火器材。并由各相关岗位进行巡查，及明排除故障和隐患。6、 制定小区防火责任制及灭火作战预案，义务消防队的架构、名单及消防设施维护养护制度。7、 按照日常的巡查养护制度对消防工作定期检查，
40、并及时整改。8、 根据管理服务区的特点，在服务区外围未开发山周围设立铁丝网、防火隔离带进行隔离，将管理服务区周界的山林草木枯枝及时进行清理，留出一定的安全距离，防止山林出现火灾危及管理服务区的安全。9、 因该项目地处偏僻，社会消防救援力量不一定能及时到达现场，所以就需要培训一支过硬的义务消防队，做到“存在火灾隐患能发现、出现火警能扑灭、发生火灾能控制” 。10、 消防工作的方针是“专业机构与群众自救”相结合，所以我们要通过采取灵活多样的方式，向顾客宣传消防知识，提高顾客的消防安全意识。确保消防安全。第五部分、装修管理1、 建立装修管理制度，实行专人审批管理。2、 对装修管理中的注意事项提前告知
41、，定期对装修户进行巡查。3、 因本项目绝大多数为精装修，只有少部分为业主自住装修，在装修管理中需要首先与项目部装修负责人及毛坯房业主建立良好的关系，使项目部装修负责人及业主明白我们对装修进行一些管理的必要性，从而取得项目装修负责人及业主的支持。4、 在装修管理前要请相关装修专业人员进行系统的培训，使装修检查人员明确装修管理的要求。5、 指定专用的装修通道，并对电梯进行必要的保护措施，对装修工人的出入及物资搬运进行监控，督促其按指定通道进出。6、 与装修人员充分进行沟通，不得进行歧视，并请其对我方装修巡查人员进行监督，协调处理相关事务，杜绝与装修工打架斗殴的现象。第六部分、突发事件及违章处理1.
42、 管理服务区的情况进行分析，针对各类突发事件制定相关预案，并对员工进行培训。2. 定期进行演练，使员工对各类突发事件的处理程序充分了解和掌握，提高员工对该类事件的应变处理能力。3. 定期对安全管理现状进行分析，发现安全隐患和事故苗头，及时进行解决，将突发事件控制在萌芽状态。4. 将职业安全教育制度化，对员工进行相关案例的培训，提高员工的风险意识及防范意识，从而以法律的手段规避管理风险。第七部分、控制中心的管理1. 控制中心为整个管理服务区的中心与枢纽，要对员工进行相关的培训，让全体员工认识到控制中心工作的重要性和严肃性。2. 控制中心人员要能熟练的掌握相关设备设施的操作，熟悉管理服务区的环境，
43、熟悉管理处各类人员的职能，合理调配各项资源。3. 控制中心要建立正规、严肃、紧张的内务秩序，对于各类信息能高效处理，及时反馈。4. 中心人员能够对全体工作人员的工作状况做出正确客观的评价，并能如实反映给相关管理人员，协助做好管理工作。5. 控制中心要做好中心物品的管理，如钥匙管理、消防箱的管理、门禁卡的管理，确保其处于良好的状态，能适应突发事件发生时的管理要求。第八部分、前期重点工作安排结合以上构思，在物业管理的前期准备阶段中，应大力贯彻“先内后外、从难从严、积极沟通、以点带面、稳中求进、确保安全”的方针，并具体做好以下工作：一、安全队伍建设：1. 对小区周边环境和现场情况进行充分了解，针对情
44、况确定安全管理模式、岗位配置、人员的需求量、以及对岗位人员的培训计划和重点。2. 根据确定的安全管理模式确定安全班的架构和人数，选拨安全管理人员并配备到位。3. 落实解决人员食宿等相关后勤保障工作，建立正规化的内部管理制度，规范内部管理。4. 及时了解员工想法和需求，保证各部门调来的老员工和新员工之间相处融洽，建立良好的工作氛围。二、狠抓培训、提高服务意识：1. 对新入职安全员进行公司发展简史、发展前景、基本理念、服务礼仪、及相关纪律的培训，培养人员的归属感和工作的积极性。2. 强化 BI 意识，力推“快乐 BI，胜在执行”的活动氛围，实施不定时检查及时整改。3. 将管理处与安全班架构对安全员进行介绍和培训，促进内部的沟通，激发团队的凝聚力和向心力。4. 与安全员明确班组的工作性质、下步工作任务、工作重点、以及班组建设的愿景，激发全体安全员的工作激情和斗志。5. 制作部门安全类应知应会手册，定期对安全员进行培训和巩固，达到熟能生巧的目的。6. 对各岗位的工作流程进行现场实操训练，提高安全员的操作能力，并对暴露出的问题进行解决和完善。7. 开展头脑风暴，激发创新意识。三、员工业余文化生活的开展1. 推行健康丰盛的总体方针，制定班组年度活动计划。2. 营造开发思维与强健体魄的活动氛围。广州市万科物业管理有限公司四季花城管理处安全部2005-3-29房地产 E 网 http:/
