1、第 1 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司武汉市万科物业管理有限公司第 2 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司目 录社区项目概况03顾客群特点及需求分析 08物业管理服务模式09服务模式实现计划及要求10社区服务人员配置方案15物业管理费测算 18第 3 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司、 社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积 393480(原方案数据) ，其中居住产品 372610以46 层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套 21000，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000）和会所（5000）各一处，18 班制学校，9 班幼儿园各一所；保留并丰富
2、中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。1. 周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道 为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心 5 公里、华中科技大学 4 公里，是 连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接
3、相临，东面为产业区道路天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地( 现为坡地、 农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有 200 的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2. 项目主要经济指标（设计部提供）第 4 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司A、 基本情况：物业名称万科城市花园社区物业类型 商住小区行政区域 江夏区规划总用地面积 ha42.0318含待征道路 ha6.2118居住区用地面积 ha35.82总建筑面积 m2393480住宅建筑面积 m2372610公建建筑面积 m22
4、1000半地下车库及人防 m2 26700 未计入总建筑面积和容积率总户数 户3026总人口 人10591户均建筑面积 m2123含待征道路容积率 0.94第 5 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司不含待征道路容积率 1.1建筑密度 25.08%停车位 1537 个 900个地面停车位 840 个半地下架空停车位 697 个停车位户数 50.8%30住宅建筑面积毛密度 万m2/ha1.04住宅建筑面积净密度 万m2/ha1.68人口毛密度 人/ha296人口净密度 人/ha479绿地率（与占地面积的比率） 36%小区道路面积 15.8水体面积 2小广场数量 45 个B户型指标：第 6
5、 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司户型指标 数值规划总用地面积(ha) 42.0318居住区总用地面积(ha) 36.66计容积率总建筑面积(m 2) 393480容积率 0.94覆盖率（与占地面积比率） 21%总户数（户） 3026总人数（人） 10591户均面积(m 2) 123建筑面积总面积(m 2) 372610独立别墅（m 2） 0 0 0联排别墅（m 2） 32户 250 m2/户 8000 2.2%情景花园（m2） 992户 145 m2/户 143840 39%多层住宅（m 2） 1980户 110m2/户 217800 58%住宅 其中小高层住宅（m 2）初步预计
6、 400户左右22户135m2/户 2970 0.8%总面积(m 2) 210001 商业服务（m 2） 8000100002 会所 50003 管理（m 2） 500（最少 800）4 小学（1 所 18 班制） 360040005 幼儿园（1 所 9 班制） 2500建筑面积公共服务6 其 他 1000第 7 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700C配套指标：(一)生活给水:1给水水源：生活给水水源来自城市自来水，城市自来水给水水压按0.40MPa。市政保证水压 0.15Mpa。2给水系统：一层七层直接由城市自来水直接供给，下行
7、上给；小高层八十一层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式。采用变频供水。3给水量：类 别用水定额L人 d每日用水时间 h变化系数k用水单位人数日用水量m3/d最大小时用量 m3/h住宅 250 24 2.5 10591 2643 276小学 50 10 2.5 444 36 9幼儿园 50 10 2.5 819 18 4.5商业服务 50 10 2.5 1350 67 17绿化及其它用水 按总用水量的 10计 277 31总计 3042 3364由自城市自来水管网接入给水的管径为 DN300350（Q400 立方米时）一根，或 DN250（Q200 立方米时）两根。（二）消防给水:
8、1室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火灾为一次（2h），15L/s，每次火灾室外用水量为 108 立方米。2室内消防用水：同一时间内的火灾为一次（2h）， 20Ls(2h)+30L/s(1h)，每次火灾室内用水量为 252 立方米。3室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72 立方米）供给。（三）生活排水:1小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。第 8 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司2生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。最高日生活排水量为：Qd=2765 立方
9、米。最大时生活排水量为：Qh=305 立方米。3化粪池选用：无动力排放式化粪池(1)住宅楼：选用 13#(100 立方米)化粪池 14 座。(2)商业服务：选用 7（20 立方米）化粪池 1 座。(3)小学：选用 4（9 立方米）化粪池 1 座。(4)幼儿园：选用 3（6 立方米）化粪池 1 座。(四)、雨水1小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。2雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q=885(1+1.58Lg)/(t+6.37)0.604（L/S,公顷）。按重现期 P1 计，径流系数
10、为 0.6。t=t1+mt2=10+2t23主雨水管管径（末端）为 D1200.i0.003。D电气规划指标：(一)、供电普通住宅用电负荷按每户 4KVA 估算，联体别墅用电负荷按每户 8KVA 估算，独立别墅用电负荷按每户 15KVA 估算，公建用电负荷按每平方米 100VA 估算，另考虑道路照明等市政及物业管理设备用电，一期（大一期）用电量约 1.3 万KVA。由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座 35/10KV 的变电站，其中一期(大一期 )用电量约 1.3 万 KVA，需设置 2 个 10KV 开闭所。为了保证供电可靠，采用两路 10KV 高压供电电缆将目前大一期分成
11、两个独立环网配电系统，重要设备 分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行， 10KV开闭所电源皆从变电站采用 10KV电缆放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区内皆采用户外箱式组合变电站配电，由 10KV 开闭所至箱式变的供电采用环网、开 环运行，各箱式 变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交叉 ，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成与各组团 一致的建筑风格和表现形式。一期(大一期)共需设置 21 个户外箱式变。(二)通信及智能化住宅每户按语音通信 2门市话、数据通信一个点 210M 的容量进行规划；每户考虑 23 个有线电视插座的电平值；
12、住宅及公建设置完善的通信、网络、第 9 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司有线电视、可视(非可视)对讲、 监控安防、 报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。小区内主干网一律采用光纤，保证有较高传输速度和信号质量。由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有 线电视、智能化管理干线光纤网控制中心在大一期会所内。 ，每 500户设置一个电话、 宽带、有线电视、物业管理网络光 纤接入网机房，其中一期（大一期）需设置 6 个。光纤接入网机房结合规划建筑设置，可与物业管理用房统一考虑，便于管理和维护。光纤 接入网机房再配出 传统的计算机网络线
13、、 电话线、有 线电视线、物业管理网络线，负责本园区的通信及智能化管理。(三) 室外管沟布置室外管线一律入地。电力系统高、低 压主干网络采用 1 米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用 12 孔 D90 的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，
14、也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。、 顾客群特点及需求分析（董咀良）该项目目标客户群体具有如下共性特征： 年龄方面，客户以 31-40 岁的中青年为主， 这部分人普遍学 历高，追求生活的档次。 25-30 岁的青年人也占到一定比例， 这部分人 经济实力有限，但 对城花倡导的生活方式非常向往。 教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。相对于花城的客户来说，城花的客 户有更高的教育程度 客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。
15、 客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他 们主要是高校老师，政府官 员和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口， 汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有 1/3 来自江浙。 兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。 这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。客户特点：第 10 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司 中青年人； 受过高等教育； 身处在受人羡慕的行业中； 有较高的收入； 得到较高的社会肯定评价； 追求生活品质。三、物业管理服
16、务模式从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活 环境的渴望；其四、便利的商 业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“ free” 的物业管理模式。（一）“free 的”服务模式定位与 释义“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、 优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪 、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，
17、是无限美妙和令人遐想的， “free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人 为环 境营造宗旨，回 顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务 特色。实现“free”模式需要必备 两条件：一是以“一切皆善，善待一切” 的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演 绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑 风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。 “free”模式主要由三大元素构成： 开放的1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；2、物业安全管理重点是
18、组团，将居家报警、 单元门禁、院落 围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全 员定点巡逻、 24 小时控制中心值班机制；3、组团外施行“ 无人化管理 ”，通 过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。5、社区将无“ 禁止践踏草地 ”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。第 11 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司
19、 生活的1、 引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道， 让业主在大社区中享受更贴切的服务；2、 营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；3、 对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；4、 多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、 传统的宣传公告 栏。5、 缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探 险为主 题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。 便利的1、 社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；2
20、、 通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；3、 物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；4、 提供家居生活的清洁、育苗、 维修、代 购物等便民服 务；5、 提供房屋租售、转让服务。 “free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服 务、租 赁经营等综合内容。（二）“free”服 务实现计划及要求项目工作内容 工作标准 完成时间客户服务客户服务中心设置 1、 分前台事务办理和亲善大使两大职能2、 分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置可设计后台。3、 设置在会所位置，使用面积约 50m2
21、 包括办公、接待、现场资料储存空间、装修家政 办理台、授 IC 卡（含设备）、洽谈室第 12 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司1、 7：009：00，17：3019：00 在大房子 处直接承办业主委托事宜；2、 熟悉组团内每户业主，走访并收集 业主意见收集信息汇集服务中心；3、 组织庭院社区文化活动。着 CI 职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）分 3 个区域，3 个 专职亲善大使， 设 5 个固定办公点（原则徒步5 分钟内可到达）， （与外围安全巡逻 相结合，在人流高峰期 设门童概念）亲善大使制30 岁以下，高中以上文化程度，气质佳， 乐于助人，善沟通（ 结合外围巡逻安全员）社
22、区文化策划 1、 以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化2、 针对儿童、 购 房决策人、老人提供特色文化活动3、 以协助业主自行组织为发展方向4、 组织各类艺术沙龙有偿服务项目设置 1、 根据业户特点，设定便民服务项 目，只收取成本的 5%利润；2、 方便投资客户群交易，开展租售 业务，以 赚取利润为目标商业配套方案 1、 物业公司经营咖啡厅、酒吧业务 ，开 设洗衣房，管理会所。2、 引进肉菜市场、两家以上百 货 店、快餐、医 疗室、美容理发店、书 吧、麦丹劳 、汽车美容等。3、 开发路边商业，周末设置跳蚤市 场。电子显示屏 1、 需要设在巴士站；2、 具体方案已提交；细微点滴服务 1、
23、成立贴心协会，提供 业主忽略的点滴服 务。2、 开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。第 13 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司现代与历史氛围营造 1、 设置历史回顾凳；2、 项目开发前后照片对比景点设定3、 在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、 现代气息。服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务）开辟亲近绿地，供人休憩；修建人造鸟巢；自然生态营建方案建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建 设小苗圃培育基地、果树等（共 10*6 m2）1、 环境保洁（60 人）2、 家政：（10 人）3、 垃圾清运：市政化4、 垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭院
24、外果皮箱（1 个/半径 40m）5、 服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体 现专业特点6、 垃圾中转站设置（60m 2 ）7、 1 台机动垃圾清扫车、1 台机动 洒水车、机 动垃圾车 1 台8、 每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理）社区保洁绿化管理方案（88 人）绿化（18 人）地下自动喷灌系统选择 PPR 管材每半径 50m 绿地设一个电源插座（防水、防触 电）尽量考虑雨水利用系统环境管理其它 外围保洁实施外包方式。第 14 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司安全管理治安管理城花的安全管理方案主要以人防与技防相结合；巡逻岗与固定岗相结合；红外报警与小区摄像机联动相结合
25、。人防 采用的内紧外松的管理模式循序渐进。1、 整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗 5个），主要是对本区域的安全事 务的 处理。着公司 规定的 CI服装安全员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个 风格相配套。2、 在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要是以提供安全服务为主要的目的（设岗位 1 个）。3、 对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻岗 5 个），主要是保 证小区次干道及周 边的安全事务处理。着装以牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特色。4、 在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对
26、小区各岗位的快速支援及整个小区的安全事务处理（摩托车巡逻岗1 个）。根据小区的特色着美式的作 战服，主要是在小区内起到威慑作用。5、 体现城市花园安全管理的风格，在主要的出入口 设置安全形象岗位 1 个（核心路与江夏大道交接处）。着美式作战服。6、 在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全管理方面设置专门的装修巡逻岗（3 个岗位）。着安全楼内巡逻岗服装。第 15 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司技防 小区智能化与小区控制中心联动的模式。1、 在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话，并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾客提供便利的服务，从治安管理角度很
27、大的程度上保证了及时的信息流通。2、 小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。3、 组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的 隐患的发生，同 时顾 客提供安全方便的服 务。4、 红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离35cm。5、 24 小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监控，同时 及时的调 配资源协调现场 的事务处理（设置 1.5 个岗位）。着安全员 楼内巡逻岗。6、 设电子巡更系统，确保巡 逻获 得质量保证。交通管理 1、 车场出入口岗（4 个岗位）服装要求：国家统一服装体现小区物业管理的规范化专业化。2
28、、 首期封闭为一个车流出入口（道路宽度可调头）3、 在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装置；控制车辆在小区内的速度。4、 针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道对小区的车辆进行管理。5、 对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度（小区停放车辆实行非固定式管理模式）。消防管理 采用谁主管， 谁负责 。对整个小区 实行区域化集中管理的模式。1、 建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设施进行检查整改。2、 对裸露管口作防冻处理。第 16 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司内部管理 采用半军事化的管理模式。1、 安全班值班制度为三班四倒，24 小时的
29、值班制度。2、 小区安全管理队伍分三班，每班设班长一人，副班 长一人。人员 16 人，服装着 CI 标准服（上衣束腰）配多功能腰 带1设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人的方式，将城花以核心路为界划分为两个分区，实行分区管理，同 时在各个分区实行责任负责制，每人都有自己的 专责区域，同 时由要求通力合作、相互监督以保 证设备设施的完好如新。体现“ 各有所专，面面俱到”的用人思想和服 务理念。2家政维 修服务 主要体现“专业化，快速化”推行岗位专家、服务明星，来提高服务 品质。3公共照明采用双电源供电，分区控制。4公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时关闭一半，以利于今后节约
30、公用费 用支出。5小区的绿化用水要求采用双路供水，和小区的水景相通，充分进行水的重复利用，以节约成本。6控制中心闭路 录像采用数字录像机，并能保存一个月。7内 线电话 系统 （办公室、 设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。维修管理水电气计量 1要求前期就能 实现抄表到户， 节约 服务成本，减少物业今后的水、电 、气 损耗支出成本。2箱式变电 站的放置地点要考 虑今后的 检修的方便性，及 对业主的影响。3合理设计 景观 照明，尽量减少小区域照明的数量。第 17 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司服务特色 1、 组合式工具箱，体 现万科物业 的“专业化”。2、 家政维修体现快速化，接到 报 修
31、信息后能在约定时间到达现场，提出 专业的解决方法，并能快速 进行维修处理。3、 城花的大区域管理要体现快速灵活，将采用自行 车代步模式。4、 公共部位的维护要提现维护的及时性，所有公共部位的 维护全部要求在最短的时间完成。5、 每位技术员都有自己的专门责任区域，所有区域 责任化。管理处服务架构 部门经理 1 人；经理助理 2 人；会计 1 人；出纳 1 人；人事行政 10人；客户中心 11 人；保洁 88 人；安全 93 人；维修 17 人。前台、后台人员服装 仍着 CI 规定服装体系文件 按照公司 IS09000 体系执行人事行政制度 按照公司 IS09000 体系执行人员要求和服务制度编制
32、 内部管理规定 结合现场制定班组内管理规定。物业管理用房物业管理用房 1、 资料室2、 办公室3、 会议培训室4、 更衣室5、 仓库（保洁、维修、 办公、宿舍）6、 宿舍及食堂7、 维修操作间800 平方米标识 生活、交通、提示标识系统1、 配合项目制定与项目定位的永久性标识。2、 公共宣传及物业服务标识由物业提标识样。3、 交通标识按照国家规范制作。（三）、社区人员配置方案1.管理处工作人员岗位任职要求1.1 部 门 经 理第 18 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司教育 工 作 经验健 康状 况 应 接 受 的 内 部 培 训 资 格 证 书发 证机 构高 、中专 以上三 年 相
33、关 工 作以 上良 好 岗 前培 训入 职培 训强 化培 训升 职培 训在 职培 训基本要求管 理 处 经 理 具 物 业 管 理 资 格 证 书 物 业 管 理 资 格证 书国 家建 设 部1担 任 主 管 以 上 职 务 满 一 年 以 上2熟 悉 任 职 岗 位 及 下 属 岗 位 的 各 项 业 务 及 运 作 流 程3具 有 较 强 的 管 理 能 力 和 领 导 水 平其他要求4通 过 公 司 评 审 通 过12经理助理教育 工 作 经验健 康状 况 应 接 受 的 内 部 培 训 资 格 证 书发 证机 构高 中 专以 上二 年 相关 工 作以 上良 好 岗 前培 训入 职培 训
34、强 化培 训升 职培 训在 职培 训基本要求管 理 处 经 理 助 理 应 具 备 物 业 管 理 资 格 证 书 初 级 职 称 证 书 各 地劳 动 局1担 任 主 管 （含 主 管 ）以 上 职 务 半 年 以 上2熟 悉 任 职 岗 位 及 下 属 岗 位 的 各 项 业 务 及 运 作 流 程3具 有 较 强 的 管 理 能 力 和 领 导 水 平其他要求4通 过 公 司 评 审 通 过13 主管第 19 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司教育工 作经 验健 康状 况 应 接 受 的 内 部 培 训 资 格 证 书发 证机 构基本要求 高 中 专以 上二 年以 上 良 好
35、岗 前培 训入 职培 训强 化培 训升 职培 训在 职培 训特 殊要 求应 具 备 相 关 专 业 两 种 中 级 等 级 证 书 以 上 中 级 等 级 证 书 各 地劳 动 局1在 专 业 技 术 及 管 理 岗 位 工 作 两 年 以 上2熟 悉 任 职 岗 位 及 下 属 岗 位 的 各 项 业 务 及 运 作 流 程3具 有 一 定 的 管 理 能 力其他要求4通 过 公 司 组 织 的 考 核 和 资 格 审 核1.2 主 办教育工 作经 验健 康状 况 应 接 受 的 内 部 培 训 资 格 证 书发 证机 构基本要求 高 中 专以 上二 年以 上 良 好 岗 前培 训入 职培
36、训强 化培 训升 职培 训在 职培 训特 殊要 求应 具 备 相 关 专 业 两 种 初 级 以 上 的 证 书 初 级 职 称 证 书 各 地劳 动 局1在 专 业 技 术 及 管 理 岗 位 工 作 半 年 以 上2熟 悉 任 职 岗 位 及 下 属 岗 位 的 各 项 业 务 及 运 作 流 程3具 有 一 定 的 管 理 能 力其他要求4通 过 公 司 组 织 的 考 核 和 资 格 审 核1.3 技 术 及 管 理 人 员基 本 教育工 作经 验健 康状 况 应 接 受 的 内 部 培 训 资 格 证 书发 证机 构第 20 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司要 求 高 中
37、 专以 上一 年以 上良 好 岗 前培 训入 职培 训强 化培 训升 职培 训在 职培 训1. 财 务 管 理 部 /业 务 部 门 的 会 计 /出 纳 员 须 通 过 “武 汉 市会 计 上 岗 资 格 ”培 训 或 相 关 专 业 学 历武 汉 市 会 计 证 武 汉 市财 政 局2. 设 备 责 任 人 和 技 术 员 须 通 过 相 关 设 备 操 作 上 岗 资 格培 训上 岗 证 各 地劳 动 局3. 专 职 或 兼 职 司 机 须 持 有 效 驾 驶 执 照 机 动 车 辆驾 驶 证武 汉 公 安局 车 辆 管理 所4食 堂 厨 师 须 持 等 级 证 书 并 通 过 健 康
38、检 查 厨 师 等 级 证 书健 康 证武 汉 市 劳动 局 卫 生防 疫 站特殊要求5品 质 管 理 人 员 需 持 物 业 管 理 上 岗 证 物 业 管 理 岗 位资 格 证 书相 关 认 证机 构其 他要 求 1、熟 悉 任 职 岗 位 的 业 务 运 作 ，具 有 一 定 的 专 业 技 能1.4 普 通 员 工 （含 班 长 ）教 育健 康状 况 应 接 受 的 内 部 培 训升 班 长要 求 资 格 证 书发 证机 构基 本要 求 初 中 以 上 良 好 岗 前培 训入 职培 训强 化培 训在 职培 训升 职培 训1救 生 员 须 通 过 “救 生 员 上 岗 资 格 ”培 训
39、、健 康 检 查 救 生 员 上岗 证健 康 证水 上 运 动 协 会武 汉 市 防 疫 站2食 堂 工 作 人 员 须 通 过 健 康 检 查 健 康 证 武 汉 市 防 疫 站特 殊要 求3控 制 中 心 负 责 人 需 持 消 防 上 岗 证 ，其 他 值 班 人 员 需 通过 公 司 组 织 的 消 防 培 训 及 考 核 。消 防 上 岗证第 21 页 共 24 页 武汉市万科物业管理有限公司升班长要求1、在员工工作岗位工作半年以上2、熟悉本专业及部门运作流程4、具有一定的组织协调能力5、通过部门考核和公司审核。万科城市花园社区物业管理服务方案 第 22 页 共 24 页 武汉市万科
40、物业管理有限公司2.管理处组织架构图共计：223 人部门经理（1 人）安全主办 2 人安全一班28人安全二班28人安全三班28人控制中心6人技术主管 1 人家政维修8人设施维护8人客户服务主管 1人司机兼采购1人食堂6人人事行政主管 1人经理助理（1 人） 经理助理（1 人）保洁主办 1 人安全主管 1 人 环境绿化主管 1 人环境管理58人绿化管理18人家政服务10人仓库兼CI1人品质文档1人客户接待4人投诉受理2人亲善大使3人出纳1人会计1人企业大学网 本站独家整理最新 30 万大型管理、培训资源库共 80G，限量提供移 动硬盘版。百万资源免费下载，30 位清华北大 硕士，每天更新 10
41、00 条 企业大学网 联系电话：010-82863614 82863634 传真：01082863634 电子邮件：四、财务分析方案经测算及结合市场情况，确定住宅管理费为：情景花园：1.12 元/平方米；多层住宅：1.11 元/平方米；小高层：1.6 元/平方米；联排别墅：1.8/平方米；商铺：2.8/平方米；车位租赁费：1510 元/月具体测算见盈亏测算模型：以上测算背景为大一期全部入伙后的成熟物业管理阶段，主要指标如下：项 目 标 准 备 注单方主营业务收入 1.54 元/平方米单方主营业务成本 1.45 元/平方米 （测算中已考虑年终奖金）单方主营业务税金 0.09 元/平方米单方主营业
42、务利润 0.00（持平）人均管理面积 1735.92 平方米/人计划管理费收缴率 95主营业务利润 0.11 万元/年城花周物业管理费调查情况表序 号物业名称物业类型 房 价 开发商物业公司 管理费 备 注1 金地格林小城 还 未 确 定 深 圳 金 地 自己的 公司 未 定 2005 年上半年开始售房2 半岛玫瑰园 小高 层2800 元（复式）2750 元（平层）深圳物业管理公司08 复式 2800 元左右3 关山春晓 2300 元左右 0.60 元（平层） 四月份购 VP 卡可享受武 昌 城 市 花 园 物 业管 理 盈 亏 测 算 .xls企业大学网 本站独家整理最新 30 万大型管理、培训资源库共 80G，限量提供移 动硬盘版。百万资源免费下载，30 位清华北大 硕士，每天更新 1000 条 企业大学网 联系电话：010-82863614 82863634 传真：01082863634 电子邮件：1.00 元（小高层）9.8 折4 阳光海岸2200 元每高一层加 30元自己的 公司1.00 元左右 只剩小高层5 东林外庐2500 元至 2700元不等武汉康迪物业 0.80 元2004 年 8 月份交房6 光谷 待定 0.60 元1.00 元7 银河湾多层2000 元至别墅25003200元多层 1 元别墅 2.5元完
