1、上海住宅小区开发 投资估算作者：吴正训（上海信衡房地产估价有限公司） 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对这一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开 发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积 210
2、00M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为 70 年，用途为住宅，规划容积率为 2.5，出让金为3675 万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为 200 万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价
3、格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的 3980 元/M2 至最高的 9980 元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 价格范围 楼盘家数 建筑形式 39804980 元/M2 2 高层 49805980元/M2 5 高层、小高 层 59806980 元 /M2 12 小高层、中高层 69809980 元/M2 1 小高层从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 49806980 元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白
4、领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在 6180 元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的 2002 年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002 年房地产市场商品房户型面积 70M2以下的仅占 2.2%，房型面积 70100M2 的占 16.3%，户型面积 100150M2 占 53.9%，户型面积在 150M2 以上的占 27.7%，由于户型面积在 100M2 以上的占 81.6%，户型面积
5、明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的 50M2左右户型，而是指二房一厅面积在 85M2 左右，二房二厅面积在 100M2 左右的 户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下: 房型 一房一厅一卫 二房二 厅一卫 二房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫 建筑面积 70M2 85M2 100M2 130M2 160M2 占比 5% 35% 35% 15% 10% 销售目标客户 欲与年轻人分开居住的老年人 首次购房的工薪阶层
6、 首次购房的经济能力较强的工薪阶层 政府及企事业单位中层以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地来沪经商人员3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5 万元61.8 万元。一般情况下购房者首付 30%，即 15.75万元18.5 万元左右，余款向银行按揭分 20 年偿还，以 61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付 18.5 万元，余款 43.3 万元分 20 年偿还，目前商业贷款月利率为 0.42%，每万元每月还本付息额为 66.21647 元，每月还款额经计算为 2867 元，对于中等偏
7、上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案: 社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能 满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（713 层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用 12 层小高层板式结构。参
8、考经济指标: （1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积： 70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2 每幢住宅设 5 个单元，每单元为一梯二户（每单元设 1 台电梯），则每幢 12 层小高层住宅建筑面积为： 12 层*5 单元/ 层*2 户/单元*103.75M2=12450 平方米已知基地地块面积为21000M2，规划容积 率为 2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为： 21000*2.5=52500M2 根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占 94%95%，公建配套设施占5%6%
9、，假设住宅商品房占总数的 95%，则住宅商品房可建建筑面积为： 52500M2*95%=49875M2 可建 12 层小高层住宅幢数为： 49875/12450=4 幢住宅实际可建建筑面积： 4*12450=49800M2 每户平均建筑面积为 103.75 M2，则住户数为：49800/103.75=480 户（2）公建配套设施公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占 40%，便民商店一般占 35%，其他配套设施一般占 25%。 公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700 平方米幼儿园、托儿所建筑面积：2
10、700*40%=1080M2 便民商店建筑面积：2700*35%=945M2 其他配套设施建筑面积：2700*25%=675M2 （3）室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。停车位：小区机动车拟 15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每 3 户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为： 480/3=160 个，地面车位数：160*15%=24 个；地下车位数：160*85%=136 个。独立式地下停车库：每个车位平面尺寸为 2.5M*5M，占地面积12.5M2。地下 车位包括分 摊车道面积一般为 30-35M2
11、，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为： 136*35=4760M2 变电所: 变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为 40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60120W/M2 ，其他配套 设施为80W/M2，车库为 2030W/M2。在估算 时均采用上限值。住宅商品房用电量：49800*50=2490 千瓦幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4 千瓦便民商店用 电量：945*120=113.4 千瓦其他配套设施用电量：675*80=54 千瓦小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4 幢
12、*30=124.5 千瓦独立式地下停车库：4760*30=142.8 千瓦用 电量小计：2957.1 千瓦另外小区内零星用电量取 5%，则整个住宅小区总用电量为： 2957.1*（1+5%）=3105 千瓦 选用变压 器容量为 3200KVA（1KW 视同 1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设 10KV 容量为 800KVA变电所 4 座。取每座变电所房屋建筑面积为 50 平方米，共计 200 平方米。网球场：为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场 1 座。标准网球场规格：36.58M*18.29M。网球场占地面积：669M2 5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、
13、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算 建筑覆盖率： 4 幢 12 层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2 公建配套设施(以 2 层计) 占地面积：2700/2*(1+10%)=1485M2 配电所占地面积：200*（1+10% ）=220 M2 建筑物占地面积：6270M2 (考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加 10%) 建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9% 绿化率：新建小区绿化率一般不低于 30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为 35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场
14、，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。小区绿化总面积：21000*35%=7350M2 网球场占地面积：36.58*18.29=669M2 地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2 幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积 1080 M2 居民室外活动场所：取小区总占地面积的 5%，即21000*5%=1050 M2 小区道路占地面 积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669 （网球场）-300 （地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活 动场所） =4281 M2 小区道路
15、占有率：4281/21000*100%=20.4% 6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：供水指标：住宅：710 升/M2日；公建配套设施：610 升/M2日；绿化：1.5 升2 升/M2日。排污指标：住宅：6.79.5 升/M2日；公建配套设施：5.49 升/M2日。人工煤气用量指标：住宅：4.4M3/户日；公建配套设施：0.08M3/M2 日。电话容量指标：住宅：100154门/万 M2；公建配套设施：25 门/万 M2 小区日最大用水量为：10 升/M2*49800M2 （住宅）+1
16、0 升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿 化）=544M3 小区日最高污水排放量为：9.5 升/M2*49800M2( 住宅)+9 升/M2*2700M2(公建配套)=497M3 人工煤气日最大用量：4.4M3/户*480 户+2700M2*0.08M3/M2=2328M3 电话线数量：154 门/ 万M2*4.98 万 M2+25 门/ 万 M2*0.27 万 M2=774 门 7、前期策划成果汇总如下：建设规模：拟建 4 幢地下 1 层地上 12 层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层 5 个单元，平均每户建筑面积：103.75 平方米，层高 2.9 米地块总面
17、积：21000 平方米 建筑物占地面积：6270 平方米 绿化占地面积：7350 平方米 网球场占地面积：669 平方米 地面停车位占地面积：300平方米 小区道占地面积：4281 平方米 幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080 平方米 小区居民室外活动场所占地面积：1050 平方米总建筑面积：57260 平方米 住宅商品房建筑面积：49800 平方米 公建配套设施建筑面积：2700 平方米 幼儿园、托儿所面积：1080 平方米 便民商店面积：945 平方米 其他配套设施面积：675 平方米 独立式地下停车库建筑面积：4760 平方米规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）建筑覆盖率：
18、29.9% 绿化率：35% 小区道路占有率：20.4% 其他娱乐，休闲设施占有率：14.7% 住宅小区总用电量：3105千瓦住宅小区最高日用水量：544 立方米住宅小区最高日污水排放量：497 立方米住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米住宅小区电话容量：774 门总户数： 480 户地下室 二、开发项目开发成本分析及估算（一）、开发成本分析由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关，故在估算之前，必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。1、住宅商品房建设标准见下表： 结构 剪力墙 户型 一梯二户 层 高 2
19、.9M 幢数:12 层住宅 4 幢 建 设 标 准 建筑层数：地下 1 层，地上为 12 层。 基础 ：钻孔灌注桩，箱形基础 楼地面：住户室内细石钢筋混凝土整体面层，底层电梯大厅花岗石地坪，其余楼层电梯厅采用同质地砖，阳台铸铁栏杆 门 窗：塑钢门窗， 钢板分户门，地下室设五级人防门 外粉刷：无釉条形面砖，局部外墙防水涂料 内粉刷：住户市内批建筑腻子，公共部位贴面砖 屋面：树 脂珍珠岩板保温，双层钢筋混凝土防潮层，双层 APP 防水卷材，铝基反光隔热材料 电气：主干线电缆沿桥架敷设，普通开关及插座，座灯头，诱导灯，电话，共用天线，楼宇对讲系统配管线 管道：铝塑复合水管，塑料排水管，消火栓系统 设
20、备：照明配电箱、动力配电箱，柜、水泵、可视对讲进口设备，给水净化设备，每幢楼设中外合资电梯 5 台2、公建配套服务设施，室外附属设施建设标准见下表： 项目 建设标准 公建配套设施 幼儿园、托儿所 混合结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料 便民商店 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料 其他配套设施 现浇框架结构，条形基础，外墙贴面砖，室内刷涂料 室外附属设施 配电 房 混合 结构，条形基础，外 墙贴面砖，室内刷涂料 室外网球场 场地钢筋混凝土基层，聚胺脂类面层，进口灯光和围网系统，场地设备 独立式地下停车库 现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板，室内钢筋混凝土柱、梁，底板下不设桩，室内地
21、坪细石砼面层，顶、内墙刷涂料3、建设项目开发成本估算： 根据上述建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下表： 项目 住宅商品房 （元/ 平方米） 独立式地下停车库 （元/平方米） 地下工程 桩基 120 0 基础 100 2800 小计 220 2800 结构 600 0 建筑 外立面、门窗 80 20 内装饰 50 30 杂项 15 20 小计 145 70 机电设备 水、煤气 70 30 消防 40 40 电气 100 50 弱电 40 25 地下室通风 10 50 电梯 180 0 小计 440 195 工程开办费 35 40 合计 1440 3105公
22、建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设成本分析见下表： 项目 建安单价 说明 公建配套设施 幼儿园、托儿所 700 元/M2 混合结构 便民商店 1000 元/M2 框架结构 其他配套设施 1000 元/M2 框架结 构 室外附属设施 变电所设备 变压器 1500 元/KVA 干式变压器 配电设备 1000 元/KW 备用柴油 发电机 1700 元/KW 进口发电机 变电所房屋 200 平方米 800 元/平方米 混合结构 网球场 钢筋混凝土基础 5 万元 /个 聚胺脂类面 层 22 万元/个 进口灯光系统 13 万元/个 场地设备 5 万元/ 个 进口围网系统 9 万元/个 室外工程 约
23、占全部建筑物、构筑物造价之和的11%13%4、项目开发所需建设成本具体估算过程： A、土地费用 A1、土地出让金： 3675 万元 A2、地块动拆迁费用 3000*1200=6300 万元 小计： 9975 万元 B、主体工程建设费 B1、住宅商品房地下工程：49800 M2*220 元/M2=1095.6 万元结构：49800M2*600 元/M2=2988 万元建筑：49800M2*145 元/M2=722.1 万元机电 安装：49800M2*440 元/M2=2191.2 万元开办费：49800M2*35 元/M2=174.3 万元小计：7171 万元 B2、独立式地下停车库地下工程：4
24、760M2*2800 元/M2=1332.8 万元结构工程：4760M2*0=0 建筑：4760M2*70 元/M2=33.3 万元机电安装：4760M2*195 元/M2=92.8 万元开办费：4760M2*40 元/M2=19.0 万元小计 1478 万元 B3、公建配套设施幼儿园、托儿所：1080M2*700 元/M2=75.6 万元便民商店：945M2*1000 元 /M2=94.5 万元其他配套设施：675M2*1000 元/M2=67.5 万元小计 238 万元 B4、变电所设备：变压器：1500 元/KVA*3200KVA=480 万元配电设备：高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电
25、缆桥架等 1000 元/KW*3200KW=320 万元进口柴油发电机：1700 元/KW*3200KW*20%=108.8 万元（容量按 变压器容量的 20%计算）设备小计： 909 万元土建： 200M2*800 元/ M2=16 万元小计： 925 万元 B5、室外网球场（36.58M*18.29M,共 1 座）细石钢筋混凝土基层：5 万元聚胺脂类面层：22 万元场地设备:5 万元进口灯光系统：13 万元进口围网系统：9 万元小计： 54 万元主体工程建设费合计：9866 万元 C、室外工程费：包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设
26、费的 12%估算： 9866*12%= 1184 万元 D、工程间接费用 1、 专业费用：按主体工程建设费的 6%估算，9866*6%=592 万元 2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的 2%估算，9866*2%=197 万元 3、 住宅配套 费：按住宅建筑面积的 320 元/M2 估算，49800*320=1594 元 4、 人防建设配套费本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。 5、 市政建设 配套费按 120 元/M2 标准估算，即：120 元/M2*52500M2=630 万元 6、 有关部门收取的各种手续费：按 15 元/M2 标准估算：15 元/M
27、2*52500M2=79 万元小计： 3092 万元 E、不可预见费按（A ）（D）各项费用的 5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206 万元 A-E小计： 25323 万元 F、建设期贷款利息假设开发商自有资金占建设资金的 30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款 13 年贷款利率为 5.49%，贷款资金平均占用时间为 1.5 年，则建设贷款利息为： 25323*45%*（1+5.49%）1.5-1=951 万元建设开发成本汇总表： 工程项目 分项项目 估算金额（万元）土地费用 土地费用 出让金 3675
28、 动拆迁费用 6300 小计 9975 主体工程建 设费 住宅商品房 地下工程 1095.6 结构 2988 建筑 722.1 机电设备 2191.2 开办费 174.3 小计 7171 独立式地下停车库 地下工程 1332.8 结构 0 建筑 33.3机电设备 92.8 开 办费 19 小计 1478 公建配套服务设施 幼儿园、托儿所 75.6 便民商店 94.5 其他配套设施 67.5 小计 238 变电 所 变压器 480 配电设备 320 备用柴油发电机 108.8 土建 16 小计 925 室外标准网球场（1 座） 钢筋混凝土基层 5 聚胺脂类面层 22 场地设备 5 进口灯光系统
29、13 进口围网系统 9 小计 54 主体工程建设费合计 9866 室外工程费 1184 工程间接费用 专业费 592 开发商筹建管理费 197 住宅配套费 1594 人防配套费 0 市政建设配套费 630 有关部门收取各种手续费 79 小计 3092 不可预见费 1206 建设期贷款利息 951 项目总开发成本（万元） 26274三、项目开发盈利性分析 住宅建设项目销售总收入（销售税费取 8%）： 住宅商品房：49800M2*6180 元/平方米*（1-8%）=28314 万元 独立式地下车位：10 万元/个*136 个*（1-8% ）=1251 万元 小计 29565 万元住宅建设项 目开发
30、成本 26274万元开发利润：29565-26274=3291 万元利 润率：开发利润/开发成本=3291/26274*100%=12.5% 假设 整个住宅小区从开发到完成共用 2 年时间，开发商自有资金为项目建设资金的 30%，即 25323*30%=7597 万元开发商自有资金年利润率：开发利润/（自有资金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7% 盈亏平衡分析：项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136* （1-8%）=262740000 盈亏平衡点住宅平均售价=5462 元/ 平方米即如果楼盘建
31、成后住宅商品房平均售价超过 5462 元/平方米，则开发项目盈利如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462 元/平方米，则开发项目出现亏损相比房地产价格评估而言，房地产前期策划，投资及盈利性分析所涉及的项目内容多，范围广，信息数据量大。本文内所采用的信息数据主要来源有以下几个方面：（1）国家有关民用建筑设计参考指标（2）国家有关居住区规划参考指标（3）上海市建设工程造价信息资料（4）上海市房地产开发各类管理费用标准（5）中国人民银行发布的存贷款利率（6）上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的上海市房地产市场相关数据（7）通过现场调查及市场研究得到的信息数据（8）作者以往在建筑设计、工程造价咨询、房地产评估行业所积累的有关经验数据。上述信息资料及数据具有动态性和时效性，本文内所采用的信息数据仅供参考，在引用时应根据具体情况加以必要的修正。目前阶段，国内大部分房地产评估机构，业务过于单一，知识的含金量不高。而从事含金量较高的房地产策划、投资咨询、市场分析、物业代理应该作为房地产评估机构今后发展的方向，这类比房地产评估更高层次的咨询业务为房地产评估人员提供了更广阔的舞台，本文对上海住宅小区的策划、投资咨询作了一些不成熟的、粗浅的探索，不妥之处，敬请大家批评指正。（作者：吴正训；单位：上海信衡房地产估价有限公司）
