1、深圳城市更新项目 投资测算分析 PRESENTED BY 刘利兵 PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评 价 指标 项目的评价 在评价一个房地产是 否具备 投资价 值时， 可对项 目的经 济指标 进行分 析，参 考项目 的销售 利润率、IRR 、EBITDA 等 指标， 以作出 综合的 考虑与 评判。 对项目的经济分析可分 为静态 分析与 动态分 析两种 。在静 态分析 中，对 项目的 成本支 出及 整体收入进行静态分析计 算，通 过销售 利润判 断项目 收益情 况。在 动态分 析中， 不仅考 虑静态 的 经济指标，且需对项目每 年或每 半年的 开发节 奏及收 支
2、情况 作出预 估分析 ，再通 过计算 经济指 标 判断项目可行性。 一般的销售项目，仅 进行静 态即可 大致对 项目的 可行性 得出结 论。其 主要参 考指标 为：权 益楼面地价、销售利润率 。 对存在较大量自持经营 物业（ 如：商 场、写 字楼及 酒店） 的项目 ，则需 进行动 态分析 。其 主要参考指标为：IRR 、EBITDA 。房地产开发项目的核心评 价 指标 参考评价指标 权益楼面地价 指将获取开发建设土地 的总成 本（包 括土地 出让金 、旧改 拆迁安 置成本 、回迁 物业建 安成 本等）均摊至未来项目可用于销售或 自持经 营的建 筑面积 后，所 得出的 楼面地 价。 销售利润率
3、项目税前及税后的销售利 润和利 润率是 销售项 目的两 项重要 评价指 标。 销售利润率= 销售利润/ 项目销售总收 入 IRR 内 部回报率 （Internal rate of return ），又称 内部收益 率，是指 项目投资 实际可望 达到的收 益率。 实质上，它是能使项目的净现值等于零 时的折 现率。 是在考 虑了时 间价值 的情况 下，计 算项目 投资 可望达到的报酬率。房地产开发项目的核心评 价 指标 参考评价指标（持有物业评价指标） EBIT 全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知 是扣除 利息、 所得税 之前 的
4、利润；即未计利息、税项前的利润 。 EBITDA 税息 折旧及 摊销前 利润， 简称EBITDA ，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization 的缩写，即未计 利息、 税项、 折旧及 摊销前 的利润 。 EBITA MARGIN 即EBITA相 对于投 资成本 的回报 率，作 为持有 经营物 业的评 判指标 ，一般 考虑为 持有物 业 EBITA15 年平均值/ 持有物 业总投 资房地产开发项目的核心评 价 指标 参考评价指标 ROA 即资产收益率（Return on Assets，ROA ），又称资产回报率，
5、是用来衡量每单位 资产创 造多少 净 利润的指标。 资产收益率= 净利润/ 总资产总额Assets ROE 净资产收益率又称股东权益收 益率， 是净利 润与平 均股东 权益的 百分比 ，是公 司税后 利润除 以净资 产 得到的百分比率，该指标反映股东权 益的收 益水平 ，用以 衡量公 司运用 自有资 本的效 率。 净资产收益率= 税后利润/ 所有者权 益PART TWO 一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评 价分析过程 项目总投资包含项目 序号 项目 说明 土地总成本 1 土地成本 土地出让金、旧改拆迁安置 成本、 回迁物 业建安 成本 等 销售物业建造成本 2 自有物业建安
6、成本 根据自有物业开发量乘以 建造单 价得出 相关费用 3 不可预见费 自有物业开发过程中产生 的不可 预见费 用，一 般取自 有物业建安成本的5% 4 销售费用 销售过程支出费用，一般 取总销 售额的2.8% 计算 5 管理费用 一般取土地总成本及自有 物业建 安成本 的2% 计算 6 财务费用 可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产开发项目的评 价分析过程 相关税费 序号 项目 说明 相关税费 1 营业税 以企业总销售收入的5.55% 计算 2 土地增值税 根据土地增值额进行计算 3 所得税 以企业利润的25% 进行 计算一般房地产开发项目的评 价分析过程 假设项目基本指标 开发建设用
7、地面积 （平米） 总开发量 （平米） 住宅 （平米） 写字楼 （平米） 容积率 100,000 500,000 300,000 200,000 5.00 土地成本及楼面地价测算 土地总成本（万元） 600,000 自有住宅物业（ m 2 ） 300,000 自有写字楼物业（ m 2 ） 200,000 权益楼面地价（元 /m 2 ） 12,000一般房地产开发项目的评 价分析过程 建安成本及销售收入计算 物业类型 面积（ m 2 ） 建设成本 ( 单价 ) 建安总价 ( 万元 ) 销售均价 销售收 入（万 元） 住宅 300,000 7,000 210,000 38,000 1,140,000
8、 写字楼 200,000 6,500 130,000 35,000 700,000 总计 343,000 340,000 1,840,000 建安成本取值参考 建造成本 （元/ 平米） 住宅 办公 高端 品质 改善 高档 中档 前期费用 200 250 150 200 100 150 200 250 150 200 土建工程 1500 2000 1500 2000 1500 2000 1500 2000 1500 2000 装修工程 另见装修标准 1000 1200 800 1000 机电工程 8001000 600 800 400 600 2300 2800 1800 2300 外墙工程 1
9、000 1200 600 800 400 600 1000 1500 800 1000 园林 200 300 150 250 100 150 100 150 100 150 地上开发成本合计 4500 5000 3500 4000 3000 3500 6000 8000 5000 6000 备注：1 、计算基数均按建筑面积（下同）。2 、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是超高层，对应成本增加800 1000 。3 、住宅底商 采用对应品质的住宅的成本。 装修标准（元/ 平米） 豪装 精装 简装 住宅装修工程 25004000 15002500 8001500一般房地产开发项目的评
10、价分析过程 项目 比率 计算基数 （万元） 总额 （万元） 备注 开发不可预见费 5% 340,000 17,000 以自有物业建安成本费计 算 销售费用 2.8% 1,840,000 51,520 以总销售额计算 ( 含保障房 ) 管理费用 2% 940,000 18,800 以土地总成本及自有物业 建安成 本计算 财务费用 6.55% 128,568 银行同年期贷款利率 营业税金 5.55% 1,840,000 102,120 以总销售回款及回迁物业 公允值 计算 土地增值税 154,764 详见后页 税前利润 427,228 总销售收入减上述总成本 所得税 25% 581,992 106
11、,807 以税前利润 25% 计算 税后利润 320,421 相关费用及税金计算一般房地产开发项目的评 价分析过程 土地增值税计算方式 土地增值税= 土地增值额 税率 扣除项 目 扣减 系数 （扣减系数速算） 土地增值额= 销售总收入+ 回迁房公允价值 扣除项 目 扣除项目= 土地出让金+ 拆迁成本+ 回迁房公允价 值+ 自有物 业建安 成本+ 三费+ 营 业税金+ 加 计扣除 项 三费= （土地出让金+ 拆迁成本+ 回迁房公允价值+ 自有物 业建安 成本） 0.1 加计扣除项= （土地出让金+ 拆迁成本+ 回迁房公 允价值+ 自 有物业 建安成 本） 0.2 说明：1 ）税率依据土地增值率进
12、 行取值 ，土地 增值率=土 地增值 额/ 扣除 项目。 当土地 增值率 为0-0.5 时，税 率为 30% ；土 地增值率 为0.5-1 时 ，税率为40% ；土 地增值率 为1-2 时， 税率为50% ； 土地 增值率为2以 上时， 税率为60% 。 2 ）扣减系数可进行速算。当土 地增值 率大于2 时 ，为0.35 ； 土地增 值率为1-2 时， 为0.15 ；土地 增值率 为 0.5-2 时，为0.05 项目土地增值税计算 销售总收入 1,840,000 回迁房公允价值 0 扣除项目 土地出让金 拆迁成本 还迁房公允价值 建安成本 营业税金 三费 加计扣除项 合计 600,000 0
13、0 340,000 102,120 94,000 188,000 1,324,120 土地增值额 应纳税款 515,880 154,764一般房地产开发项目的评 价分析过程 项目投资财务指标 备注 项目总投资（万元） 1,155,888 含土地总成本、自有物业 建安 成本、开发不可预见费、 销售 费用、管理费用、财务费 用 总销售收入（万元） 1,840,000 销售利润 税前 427,228 税后 320,421 销售利润率 税前 23.22% 税后 17.41% 项目静态指标一般房地产开发项目的评 价分析过程 假设项目开发节奏与资金安排 单位：万元 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年
14、地价支付 100% 支出 600000 自有物业建安成本 30% 40% 30% 支出 102000 136000 102000 不可预见费支出 5100 6800 5100 管理费支出 14040 2720 2040 销售费用支出 10304 39256 1960 销售税金及附加 20424 77811 3885 土地增值税预征（3% ） 11040 42060 2100 土地增值税结转 19913 75863 3788 所得税 22343 104592 5286 销售假设（此处假设当期回款率为100% ，一般应为70% ） 住宅销售 20% 80% 收入 228000 912000 写字楼
15、销售 20% 70% 10% 收入 140000 490000 70000 税后净现金流量 -721140 138456 953278 52981 税后累计净现金流量 -721140 -582684 370594 423575 动态指标计算一般房地产开发项目的评 价分析过程 指标计算（假设基准收益 率为 9.3% ） 单位：万元 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 税后净现值 -721140 126675 797956 40575 税后累计净现金流量 -721140 -594465 203492 244067 通过计算 财务内部收益率IRR=27.45% 财务净现值NPV(i=9.
16、3%)=244067 动态指标计算PART THREE 深圳市旧改项目的地价计算深圳市旧改项目的地价 计算 根据原土地性质划分 城中村土地改造 旧工业区用地改造 旧住宅区及商业区改造深圳市旧改项目的地价 计算 相关政策 依据深圳市城市更新办法规定： 1 ）第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部 分，建 筑容积 率在2.5 及 以下部 分，不 再补缴 地价； 建筑容 积率在2.5至4.5 之间的 部分， 按照公 告基准 地价标 准的20% 补缴地 价；建 筑容积 率超过4.5 的部分 ，按照 公告 基准地价标准补缴地价。 城中村依本办法补缴地价进行拆除重建 后，符 合有关 规定的 建筑物
17、和附着 物均可 以由建 设单位 取得完 全产 权，并可自有转让。 城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府 有关规 定反拨 所在区 政府， 作为城 中村基 础设施 和公共 服务 设施 建设费用。 城中村土地改造深圳市旧改项目的地价 计算 相关政策 依据深圳市城市更新办法规定： 1 ）第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造 为工业 用途或 者市政 府鼓励 发展产 业的， 原有合 法建筑 面积以 内部分 不再补 缴地价；增加的建筑面积按照公告基 准地价 标准的50% 补缴 地价。 拆除重建类的工业区升级改造为住宅、 办公、 商业等 经营性 用途的 ，原有 合法建 筑面积 以内部 分，按
18、 照其改 造后的 功能和 土地使 用权 期限以公告基准地价标准计算应缴纳 的地价 ，扣减 原土地 用途及 剩余期 限以公 告基准 地价标 准计算 的地价 ；增加 建筑面 积部分 ，按照 其改造后的功能和土地使用权期限以 市场评 估地价 标准计 算应缴 纳的地 价。 拆除重建的工业区升级改造项目，未按 照公告 基准地 价标准 全额缴 纳地价 的部分 限定自 用；建 成后其 建筑物 需要转 让的， 适用市 政府 工业楼宇转让的有关规定。 依据深圳市城市更新办法实施细则 规定 ： 1 ）第 五 十七条 拆除重建 类工业区 升级改造 项目升级 改造为物 流或者研 发用途的 ，按照 办法第 三十八条 第
19、一款、 第三款规 定计收地 价。 其中，物流用地的公告基准地价按照 工业和 商业公 告基准 地价的 平均值 测算， 研发用 地的公 告基准 地价按 照工业 和办公 公告基 准地价 的平均值测算。 拆除 重建类工 业区升级 改造项目 经市产业 部门认定 为市政府 鼓励发展 产业的， 按照办法 第三 十八条第 一款、第 三款规定 测算地价 ， 并以鼓励发展产业地价修正系数予以 修正。 旧工业区用地改造深圳市旧改项目的地价 计算 相关政策 依据深圳市城市更新办法规定： 1 ）第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以 外的拆 除重建 类城市 更新项 目，按 照其改 造后的 功能和 土地使用权
20、期限以公告基准地价标准 计算应 缴纳的 地价， 扣减原 有合法 建筑面 积按照 原土地 用途及 剩余土 地使 用权期限以公告基准地价标准计算的 地价。 非商品性质房地产转为商品性质的，应 当按照 有关规 定另行 补缴相 应地价 。 旧住宅区及商业区改造深圳市旧改项目的地价 计算 相关政策 依据关于加强和改进城市更新实施 工作的 暂行措 施规 定： 1 ）第（八）条 由旧工业区升级改造为工业用途或者 市政府 鼓励发 展产业 的拆除 重建类 城市更 新项目 ，其配 套 设施限定自用。其中，配套商业设施 的地价 按照公 告基准 地价计 收，其 他配套 设施的 地价按 照办法 第三 十八条第 一款的规
21、 定计收。 配套设施 如按规定 经批准进 入市场销 售的，应 当按照市 场评估地 价标准补 缴地价。 2 ）第 （ 十）条 由旧工业 区升级改 造为工业 用途或者 市政府鼓 励发展产 业，以及 适用办 法第三 十九条规 定， 由旧居住区、旧商业区升级改造为居 住或商 业服务 的城市 更新项 目，确 定地价 计收基 准容积 率和基 准建筑 面 积，采用分段方式计收地价。 暂行措施深圳市旧改项目的地价 计算 公式如下 R 地价基准 = 1-基准土地移交率 1-实际土地移交率 说明：1 ）R 深标基准 2013 版深 圳市城 市规划 标准与 准则 一类密 度分区 基准容 积率。 由旧工 业区升 级改
22、造 为 工业用途或者市政府鼓励发展产业 的项目R 深标基 准 为6.0 。 2 ）基准土地移交率拆除范围用地面积小于10,000 平 方米的 城市更 新单元 的基准 土地移 交率为30% ， 其余城市更新单元的按照实施细则 第十 二条第 一款规 定确定 。（即 规定的 项目贡 献率， 不低于15% ） 3 ）实际土地移交率指移交给政府的权属清晰用 地的面 积和拆 除范围 用地面 积的比 率。（ 即项目 实际 项目贡献率） 4 ）改造后同时包含多种建筑功能的， 地价计 收基准 容积率 按各建 筑功能 基准容 积率及 其计容 积率建 筑面 积所占比例加权平均确定。 5 ）地价计收基准建筑面积为地价
23、计收 基准容 积率与 开发建 设用地 面积的 乘积。 6 ）地价计 收基准建 筑面积以 内的部分 按办法 第三十 八条第一 款、第三 款及第三 十九条规 定计收地 价； 超出部分 中的住宅 按照2.5 倍 公告基准 地价标准 计收地价 ，其他功 能按照2 倍公告基 准地价标 准计收地 价。 暂行措施深圳市旧改项目的地价 计算 相关政策 依据深圳市城市更新办法实施细则 规定 ： 1 ）第六十条 项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、 其他用 地等多 种类别 用地的 ，按照 以下标 准和次 序 进行地价测算。 （一）出让给实施主体的开发建设用地 面积不 大于原 城中村 用地面 积的， 改造后 的
24、建筑 面积按 照办法 第 三十六条规定进行地价测算。 （二）开发建设用地面积超出原有城中 村用地 面积的 部分， 不大于 原有旧 屋村用 地面积 的，该 部分用 地面积 根据平均容积率分摊的建筑面积按照 办法 第三 十七条 规定进 行地价 测算。 （三）开发建设用地面积超出原有城中 村和旧 屋村用 地总面 积的， 超出部 分用地 面积根 据平均 容积率 分摊的 建筑面积按照办法第三十八条、 第三十 九条规 定进行 地价测 算。其 中，可 进行地 价扣减 的原有 合法建 筑 面积，为拆除范围内出去原有城中村 、旧屋 村的其 他用地 上的合 法建筑 面积。 实施主 体应当 配合提 供相关 建 筑物
25、权属资料，以进行地价扣减。 综合用地项目改造深圳市旧改项目的地价 计算 用地性质 地块面积 现有建筑面积 工业 40,000 40,000 旧住宅区 30,000 40,000 城中村 20,000 40,000 用地指标（单位：m 2 ） 地块现状 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 总开发量 住宅 公寓 商业 办公 研发用房 保障房 容积率 540,000 255,000 100,000 50,000 30,000 60,000 45,000 7.50 开发指标（单位：m 2 ） 说明：保障房配建按深圳市 城市更新项目配建保障性住房 暂行办法进行配比，假设项 目配建比例为
26、住宅物业规划量 的15% 。原住宅类物业规划指 标为300,000 平米 ，则保 障房 配建量为300,000*0.15 。 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 补偿面积计算 工业厂房还迁比例为1:1.5补偿研发用 房物业 住宅还迁比例为1:1.3补偿住宅 物业 城中村为1:1补偿住宅物业 序号 用地性质 占地面积 建筑面积 容积率 补偿比例 补偿建筑面积 1 工业用地 40,000 40,000 1.00 1.5 60,000 2 旧住宅区用地 30,000 40,000 1.33 1.3 52,000 3 城中村用地 20,000 40,000 2.00 1.0 40,0
27、00 总计 90,000 120,000 1.33 152,000 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 项目基础指标汇总（单位：平方米） 用地面积 72,000 现状容积率 1.33 规划容积率 7.50 现状 数据 城中村 40,000 回迁 数据 住宅 92,000 规划 数据 住宅 255,000 自有 物业 住宅 163,000 工业厂房 40,000 研发用房 60,000 公寓 100,000 公寓 100,000 旧住宅区 40,000 研发用房 60,000 研发用房 0 商业 50,000 商业 50,000 办公 30,000 办公 30,000 保障房（
28、15% ） 45,000 总计 120,000 总计 152,000 总计 540,000 总计 343,000 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 基本思路 需补缴地价 = 规划开发建筑面积 楼面地价（依据政策要求） 说明：依据政策要求，根 据不同 用地改 造情况 ，楼面 地价有 取基准 地价、 评估地 价或需 乘以相 关 系数等多种情况 项目地价测算可大致分为四部分：城中村用地部分、旧住宅区用地部分、旧工业 区工改工部分、旧工业区工改综合部分。其中，根据暂行措施规定，旧住宅区用 地改造及旧工业区工改工改造部分地价需按基准容积率进行分段计收 以某综合项目为例进行测 算深圳市
29、旧改项目的地价 计算 地价及相关计算基础数据（假设为湖贝片区基准地价） 基础数据 商业（含酒店） 办公（商务公寓） 居住 工业 研发用房（M0 ） 基准地价（元/ 平米） ( 来源：罗湖区基准地价) 8,366 4,647 4,154 649 2,648 规划指标 50,000 130,000 255,000 0 60,000 说明：依据深圳市城市更新办法实 施细则 第五 十七条 ：研发 用地的 公告基 准地价 按照工 业和办 公公告 基准 地价的平均值测算 总用地面积 ( 平米) 项目开发容积 率 项目贡献率 原工业合法建筑面 积 （平米） 原城中村用地面积 （平米） 原旧住宅区用地面积 （
30、平米） 72,000 7.50 20.00% 40,000 20,000 30,000 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 地价基准容积率计算 说明： 暂行措施 第十条 规定：由 旧工业区 升级改造 为工业用 途或者市 政府鼓励 发展产业 ，以及适 用办 法 第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区 升级改 造为居 住或商 业服务 的城市 更新项 目，确 定地价 计收基 准容积率和基准建筑面积，采用分 段方式 计收地 价。 公式如下 R 地价基准 = 1-基准土地移交率 1-实际土地移交率 说明：1 ）R 深标基准 2013 版深 圳市城 市规划 标准与 准则 一类密 度分区 基
31、准容 积率。 由旧工 业区升 级改造 为 工 业用途或者市政府鼓励发展产业的 项目R 深标基准 为6.0 。 2 ）基准土地移交率 拆除范围用地面积小于10,000 平 方米的 城市更 新单元 的基准 土地移 交率为30% ， 其余城市更新单元的按照实施细则 第十 二条第 一款规 定确定 。（即 规定的 项目贡 献率， 不低于15% ） 3 ）实际土地移交率 指移交给政府的权属清晰用 地的面 积和拆 除范围 用地面 积的比 率。（ 即项目 实际 项目贡献率，本项目项目为20% ） 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 地价基准容积率计算 商业 办公（公寓） 居住 研发用房 深标
32、基准容积率 5.4 5.4 3.2 6.0 经计算地价基准容积率 5.7 5.7 3.4 6.4 商业 办公（公寓） 居住 研发用房 加权平均基准容积率 深标基准容积率 5.4 5.4 3.2 6.0 经计算地价基准容积率 5.7 5.7 3.4 6.4 4.6 加权地价基准容积率计算 说明：暂行措施第十条规定：同 时规定 改造后 包含多 种建筑 功能的 ，地价 计收基 准容积 率按各 建筑功 能基 准容积率及其计容积率建筑面积所占 比例加 权平均 确定。 公式如下 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 说明：由于项目同时存在 城中村 、旧住 宅区及 旧工业 区改造 ，需对 其
33、规划 指标按 原用地 比例进 行分摊 城中村部分、旧住宅区改造部份及旧工业区改造部分面积分摊计算 总用地面积 ( 平米) 城中村用地面 积（平米） 城中村规划指 标分摊比例 旧工业区用地 面积（平米） 旧工业区规划 指标分摊比例 原旧住宅区用 地面积 （平米） 旧住宅区规划 指标分摊比例 90,000 20,000 0.222 40,000 0.445 30,000 0.333 商业 办公（公寓） 居住 研发用房 项目规划指标 50,000 130,000 255,000 60,000 城中村用地改造指标分摊 11,111 28,889 56,667 旧住宅区改造指标分摊 16,667 43,
34、333 85,000 工业用地改造指标分摊 22,222 57,778 113,333 60,000 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 城中村用地改造部分地价计算 商业 办公（公寓） 居住 研发用房 城中村用地改造指标分摊 11,111 28,889 56,667 城中村用地基准容积率以 内部分 补缴地 价 容积率 商业 办公 居住 补地价（万元） 7.50 基准地价 8,366 4,647 4,154 建筑面积 11,111 28,889 56,667 容积率小于2.5 部分面 积 3,704 9,630 18,889 0 容积率2.5-4.5 部分面 积 2,963 7
35、,704 15,111 2,467 容积率大于4.5 部分面 积 4,444 11,555 22,667 18,503 合计 11,111 28,889 56,667 20,970 说明：拆除重建类城市更新项目中城 中村部 分，建 筑容积 率在2.5 及 以下部 分，不 再补缴 地价； 建筑容 积率在 2.5至4.5之间的 部分， 按照公 告基准 地价标 准的20% 补缴地 价；建 筑容积 率超过4.5 的部分 ，按照 公告基 准地价 标准补缴地价 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 旧住宅区改造部分地价计算 商业 办公（公寓） 居住 研发用房 旧住宅区改造指标分摊 16,6
36、67 43,333 85,000 旧住宅区基准容积率以内 面积 10,246 26,639 52,254 旧住宅区基准容积率以外 面积 6,421 16,694 32,746 旧住宅区基准容积率以内部分补缴地 价 容积率 商业 办公 居住 补地价（万元） 7.50 基准地价 8,366 4,647 4,154 建筑面积 10,246 26,639 52,254 容积率修正系数 1.00 1.00 1.00 应补缴地价 8,572 12,379 21,706 42,657 旧住宅区基准容积率以外部分补缴地 价 容积率 商业 办公 居住 补地价（万元） 7.50 基准地价 16,732 9,294
37、 10,385 建筑面积 6,421 16,694 32,746 容积率修正系数 1.00 1.00 1.00 应补缴地价 10,743 15,516 34,007 60,266 说明：1 ）基准容积率以内面积=规划 面积 （加权 平均基 准容积 率/ 项目 规划容 积率） 2 ）依据暂行措施第十条规 定，基 准建筑 面积以 内按深 圳市公 告基准 地价计 收，超 出部分 住宅按 2.5倍基准地价计收，其 他功能 按2 倍基准 地价计 收深圳市旧改项目的地价 计算 旧工业区改造部分计算思路 依据深圳市城市更新办法第三十 八条规 定： 1 ）拆 除 重建类的 工业区升 级改造项 目升级改 造为工
38、业 用途或者 市政府鼓 励发展产 业的，原 有合法建 筑面积以 内部分不 再补缴地 价； 增加的建筑面积按照公告基准地价标 准的50% 缴纳； 2 ）拆除重建类的工业区升级改造 项目升 级改造 为住宅 、办公 、商业 等经营 性用途 的，原 有合法 建筑面 积以内 部分， 按照其 改造后 的功能和土地使用期限以公告基准地 价标准 计算应 缴纳地 价，扣 减原土 地用途 及剩余 期限以 公告基 准地价 标准计 算的地 价，增 加建 筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使 用权期 限以市 场评估 地价标 准计算 应缴纳 地价 依据暂行措施第十条规定： 1 ）由旧工业区升级改造为工业用 途或者 市
39、政府 鼓励发 展产业 的城市 更新项 目，确 定地价 计收基 准容积 率和基 准建筑 面积， 采用分 段方式计收地价。 可简单理解为： 1 ）旧工业区改造地价计收可分为工改综合 及工改 工两部 分； 2 ）对于工改综合部分，原有合法建筑面积 以内部 分按基 准地价 计收， 超出原 有合法 建筑面 积部分 按市场 评估价 计收（ 假设为4 倍基 准地价）； 3 ）对与工改工部分，原合法建筑面积以内 部分不 再计收 地价， 原有合 法建筑 面积以 外、基 准容积 率以内 部分建 筑面积 按50% 基准 地价计收，基准容积率以外部分建筑 面积按2 倍基 准地价 计收。 以某综合项目为例进行测 算深圳
40、市旧改项目的地价 计算 旧工业区改造部分指标计算 商业 办公（公寓） 居住 研发用房 工业用地改造指标分摊 22,222 57,778 113,333 60,000 工业用地合法建筑面积分 摊系数 8.8% 22.8% 44.7% 23.7% 工改综合部分合法建筑面 积分摊 3,509 9,123 17,895 9,474 工改综合部分增加建筑面 积 18,713 48,655 95,439 - 工改工除合法建筑面积以外 基准容积率以内面积 - - - 27,411 工改工超出基准容积率部 分建筑 面积 - - - 23,115 说明：原有工业合法建筑面积，依照 旧工业 区改造 部分按 各功能
41、 规划指 标比例 进行分 摊 项目开发容积率 加权平均基准容积率 原工业合法建筑面积（平米） 7.50 4.6 40,000 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 旧工业区改造部分地价计算工改综合部分 说明：评估地价以4 倍基准地价估 算 工改综合合法建筑部分补缴地价 容积率 商业 办公 居住 研发用房 补地价（万元） 7.50 评估地价 8,366 4,647 4,154 建筑面积 3,509 9,123 17,895 容积率修正系数 1.00 1.00 1.00 应补缴地价 2,935 4,239 7,433 14,608 工改综合增加部分补缴地价 容积率 商业 办公 居住
42、 研发用房 补地价（万元） 7.50 基准地价 33,464 18,588 16,616 建筑面积 18,713 48,655 95,439 容积率修正系数 1.00 1.00 1.00 应补缴地价 62,623 90,440 158,581 311,643 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 旧工业区改造部分地价计算工改工部分 说明：1 ）原合法建筑面积以内部 分不再 计收地 价 2 ）原有合法建筑面积以外、基准容积率以内部分 建筑面 积按50% 基准地价计收 3 ）基准容积率以外部分建筑面积按2 倍基准地价计收 工改工除合法建筑面积以 外基准 容积率 以内部 分补缴 地价
43、 容积率 商业 办公 居住 研发用房 补地价（万元） 7.50 基准地价 1,324 建筑面积 27,411 容积率修正系数 1.00 应补缴地价 0 0 0 3,629 3,629 工改工基准容积率以外部 分补缴 地价 容积率 商业 办公 居住 研发用房 补地价（万元） 7.50 基准地价 5,296 建筑面积 23,115 容积率修正系数 1.00 应补缴地价 0 0 0 12,242 12,242 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 可扣减地价计算 说明：根据深圳市城市更新办法 第三十 九条规 定：旧 住宅区 的拆除 重建城 市更新 项目， 按照其 改造后 的 功能和土
44、地使用权期限以公告基准地 价标准 计算应 缴纳的 地价， 扣减原 有合法 建筑面 积按照 原土地 用途及 剩 余土地使 用权期限 以公告基 准地价标 准计算的 地价。（ 相关修正 系数从 深圳市宗 地地价测 算规则 中查询） 可扣减地价 地块编号 用地性质 基准地价 建筑面积 使用年限 剩余使用年限 年限修 正系数 可扣减 地价 工业 50 28 0.675 工业 50 28 0.675 工业 50 28 0.675 居住 70 48 0.816 合计 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 地价计算结果（单位：万元） 城中村用地补缴地价 20,970 旧住宅区基准容积率以内部分
45、补缴地价 42,657 旧住宅区基准容积率以外部分补缴地价 60,266 工改综合合法建筑部分补缴地价 14,608 工改综合增加部分补缴地价 311,643 工改工出合法建筑面积以外 基准容积率以内部分补缴地价 3,629 工改工基准容积率以外部分补缴地价 12,242 可扣减地价 0 合计 466,016 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 固定 成本计算（单位：万元） 拆迁成本 项目 补偿标准 补偿基数 数额 备注 元 / 平米 平米 万元 临迁安置费 60 120,000 34,560 共计支付 4 年 现有建筑拆除费用 30 120,000 360 搬迁补助费 40
46、 120,000 480 按户支付 承租人停业损失 40 40,000 480 视谈判 情况而 定， 暂按3 个月租金 补偿 承租人装修费 （厂房） 200 40,000 800 视谈判情况而定 承租人装修费 （住宅） 800 80,000 6,400 合计 43,080 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 回迁物业建安成本 项目 成本单价 建设体量 数额 备注 元 / 平米 平米 万元 回迁住宅 4,530 92,000 41,676 回迁研发用房 6,000 60,000 36,000 合计 77,676 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 土地成本汇总
47、 土地总成本 项目 数额 备注 万元 地价成本 466,016 拆迁成本 43,080 回迁物业建安成本 77,676 不可预见费 29,339 取 5% 共计 616,111 以某综合项目为例进行测 算深圳市旧改项目的地价 计算 楼面地价指标计算 楼面地价测算 土地总成本（万元） 616,111 自有商业物业（ m 2 ） 50,000 自有办公物业（ m 2 ） 30,000 自有住宅物业（不含保障 房）（ m 2 ） 163,000 自有公寓物业（ m 2 ） 100,000 权益楼面地价（元 /m 2 ） 17,962 以某综合项目为例进行测 算THANK YOU PRESENTED BY 刘利兵
