A公司的项目投资效果评价.doc

1、A 公司的项目投资效果评价摘要新产品或新项目的开发是企业可持续发展的重要条件。如何根据企业自身的经营和拆屋特征选择合适的投资项目，是企业财务管理需要解决的重要课题。本案例描述了 A 公司准备开发的九点投资项目和房地产项目的基本情况，面对诱人的市场前景、公司自身的资金状况，以及项目涉及的设备状况等信息，决策者必须做出抉择。引言在信息时代，市场需求变化的节奏很快。企业生产的产品寿命周期显著缩短；在原先的产品市场不断萎缩的情形下，企业必须及时进行产品升级和新产品或新业务的开发。由于新产品或新业务开发将涉及企业阿亮的资本性支出，因此，新产品或新业务开发一旦失败讲给企业也的可持续发展产生严重的威胁。如何

2、根据企业自身的资金状况和经营特征选择适合企业发展的投资项目，是企业财务管理面临的最为重要的课题之一。正文1、 背景介绍A 公司是一家大型的制造企业，目前的资金利用率较低，存在着一定的闲置资金，而且公司的产品单一，有的产品销售高峰期已过，如果一旦市场方面出现问题伙食出西施嘛价额竞争将严重影响企业的发展，公司董事会觉得这样下去不是办法，必须开发新项目。在公司总经理办公室牵头下，投资管理部会同财务部、销售部、工程部、生产部、采购部、技术部等部门，筛选出下列两个投资项目。2、 主题内容（对比两个投资项目的相关介绍）（1） 、酒店投资项目介绍1、 项目背景A 公司每年因业务往来招待客人的费用高达几百万元

3、，既然存在着一定的闲置资金，为了长远发展，改变经营单一的模式，为公司拟组建一家全资子公司滨华大酒店，注册资本为五千万元。2、 项目概括（1 ） 、地理位置：江南大道与风情大道交汇处往东 500 米答景江大厦。（2 ） 建设规模与目标：滨华大酒店一 6600 元/ 平方米的价格购买景江大厦 3600 平方米，将其改建为及餐饮、住宿、商务娱乐等为一体的三星级宾馆，投资建设期为九个月。（3 ） 周围环境与设施：步行五分钟可达江南村等公交站、10 分钟可至地铁一号线江滨路；距华联超市、苏宁电器等商业场所均几步之遥；毗邻江滨高教园区。（4 ） 人员配置见表滨华大酒店人员配置表单位：万元部门 人数（人）

4、月平均工资（元） 年平均工资（元）餐厅 52 1200 748800理发 12 1200 172800洗浴中心 38 800 364800客房 48 1300 748800前台 9 1400 151200商务中心 8 1500 144000舞厅 6 1200 86400管理 9 4000 432000厨房 18 3600 777600保安 12 800 115200合计 212 3741600（5 ） 、项目的资金投入情况见表滨华大酒店投资预算表单位：万元项目 金额总资产支出（30 年直线法折旧，无残值） 2851.2购买设备（10 年直线法折旧，无残值） 960装修费（10 年平均摊销） 9

5、00筹办费（5 年平均摊销） 40合计 4751.2（6 ） 、项目的效益情况见表滨华大酒店利润预算表单位：万元未来年份项目1 2 3 4 5营业收入 7010 7010 7010 7010 7010付现成本 4244.66 4244.66 4244.66 4244.66 4244.66非付现成本 289.04 289.04 289.04 289.04 289.04营业成本合计 4533.7 4533.7 4533.7 4533.7 4533.7利润总额 2476.3 2476.3 2476.3 2476.3 2476.3所得税 619.705 619.705 619.705 619.705

6、619.705净利润 1857.225 1857.225 1857.225 1857.225 1857.225（7 ） 、项目开发优势。A 公司自身的往来客户会成为酒店固定的客源3、 项目财务指标要求（1 ） 、年折现率为 10%。（2 ） 项目预期的回收期20%；折现率0；现值指数1；内含报酬率20% 。（2） 、房地产开发项目介绍1、 项目背景由于 A 公司存在一定的闲置资金，为了长远的发展，改变经营单一的模式，公司拟组建一家全资子公司滨华房地产开发有限公司，注册资本 8000 万元。A 公司的最大股东省国有资产投资有限公司，是经省人民政府批准成立的，授权全面经营和股利全省国有资产。该大股

7、东名下现有一块土地，面积 8 万平方米，如果 A 公司，如果 A 公司组建房地产开发公司，则将该块土地转让给 A 公司。2、 项目概括（1 ） 、项目名称：滨华海景城（2 ） 、地理位置：经济开发区六号大街与沿江大道交汇处往西 500 米左右。东邻之江，北临省内最大的高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，未来发展前景不俗。（3 ） 、建设规模与目标：土地面积 120 亩，即 8 万平方米；容积率 2.6；建设面积20.8 万平方米；开发周期 5 年；土地价格 2880 万元，由大股东作为借款筹入，年利率12%，借款期限 5 年，一次还本付息。（4 ） 、周围环境与设施：快速路、沿江景观大道、

8、地铁一号线，繁华市中心瞬间可达；地铁物业、商业规划齐全；社区的 1200 平方米双层会所、近 14000 平方米沿江商业街、与项目一路之隔的规划中的 4 万平方米大型购物商场，可以满足各类生活娱乐购物需求。幼儿园小学中学大学，在家门口即可实现一站式教育。毗邻的大学城，14 所大学，18 万师生，打造开放式、资源共享的“新型学院派生活” ；省重点高中、市政府规划配套的市重点初中、小学咫尺之遥，已批准建设 18 所幼儿园，教育配套齐全，为耗子踢狗优良环境；高素质邻里，过百名大学教师业主、新型白领、青年精英成为业主主体。该市目前唯一采用楼宇对讲联动 IC 卡系统的节能住宅小区。（5 ） 、项目财务情

9、况滨华海景城投入、收入、现金净流量预算表单位：万元未来年份项目0 1 2 3 4 5项目总收入 0 0 11068.73 27866.78 15176.48 24134.01项目总投资 4640.52 7319.76 11209,29 11760.42 6110,37 1665.01转让房产有关税金 0 0 608.78 3032.67 2334.71 13668.06现金净流量 -4640.52 -7319.76 -749.34 13073.69 6731.40 8800.94（6 ） 、项目开发优势。A 该市的信誉；省国有资产透题公司的相关政策优势和充足的土地储备。（3） 、项目市场分析（

10、1 ） 、项目的所在城市位于中国东海沿岸，中国东南重要交通枢纽，中国最大的经济圈常见三角洲地区重要的第二大中心城市（省会城市、政治、经济、文化中心） 。全市总面积 1.66 万平方公里，其中市区面积 3068 平方公里。市区人口达 409.5 万，总人口 660.4万，经济发达，经济总量居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前 10 位。（2 ） 项目所在的区是 1993 年 4 月经国务院批准成立的国家级开发区，行政管辖面积约 104.7 平方公里，目前建成 84 平方公里，辖区人口 50 万。该开发区确立了建设“国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心”的三大目

11、标，大力实施“工业兴区、科教强区、环境立区”战略，已成为该市乃至省发展现代工业、外向型经济和高教科研的重要基地。综合发展水平名列全国 49 个国家级开发区前 10 位。2006 年被日本贸易振兴机构评为中国 75 个城市开发区投资环境最佳开发区。（3 ） 目标市场定位：外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；高校的教师以及工作者；政府及事业单位中层以上事业干部；外来经商者等。（4） 、项目财务指标要求（1 ） 、年折现率为 10%。（2 ） 项目预计的回收期7%；净现值0；现值指数1 ；内含报酬率20%。3、 提出问题根据以上简述提出以下四个问题：1、 如何判断和分析公司投资项目的国内外

12、行业发展趋势？2、 公司投资项目可能有哪些风险？3、 计算投资项目的回收期、会计报酬率、净现值、现值指数和内含报酬率。4、 作为该公司的领导，应如何决策？4、 计算与分析1、如何判断和分析公司投资项目的国内外行业发展趋势？酒店投资的国内外行业的发展趋势 1） 、供给过剩，竞争激烈，今后发展速度将会降低。 2） 、酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结 构。3） 、多样化、多元化、品牌化、个性化潮流进入酒店业。4） 、 随着本世纪 IT 技术等高新技术的更新，客房的创新 也尽显高科技的踪迹。行业信息化、网络化成为新的趋。 5） 、酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进军中国市场。房地

13、产开发投资的国内外行业的发展趋势1） 、市场定位更明确更细分。商业的发展历经了从集市商场连锁店超级市场shopping mall 等多个阶段。近年来，又逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。2） 、 注重体验性，增强吸引力。最早期的商场仅仅是为购物而开发。后期的 MALL 开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。为了消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感，在新项目中融入了体验性、参与性的元素，吸引更广的客群和锁定部分特定客群。如充分考虑表演和活动空间；通过某一科技、特色题材吸引眼球，用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇，

14、成为其鹤立鸡群的重要砝码。3） 、各类零售品牌的布局与发展呈现新态势。a、一二线城市的零售品牌迅速互通。从一线到二线各大城市，商业项目中的品牌差异化逐渐缩小。b、部分国际品牌甚至从二线城市启程，选择“曲线夺市场”的策略。c、电商的兴起快速改变了人们的消费习惯和观念，实体店与网络、邮政等店铺整合。B2C、C2C 持续火热，分流了实体店的部分客源，而部分商家则开始考虑将这两部分的营销模式相结合，相互弥补在实体和网络中流失的客群。4） 、建筑空间个性化多元化，向开放式跃进，注重环境、景观的营造。a、进入开放式商业建筑时代。b、强调空间层次的多元化。c、多变的建筑外立面。d、着力塑造景观和小品。5）

15、、专业市场和综合市场的商业地产特点明显，投资者需认真考察。市场商业按专业市场和综合市场区分，特点明显。专业市场往往集中经营某一类（种）商品；综合市场经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品。2、公司投资项目可能有哪些风险？投资三星级酒店的风险 A、市场风险。纵观国内酒店，中小型酒店如雨后春笋般出现，导致市场竞争趋于“白热化” 。 B、目前市场上酒店整体处于供过于求状态，竞争激烈，竞争激烈，外资新增投资的可能不大，而且随时会面临被收购的风险，一旦酒店出现资金链中断、经营亏损，就难以扭转局面。 C、中国酒店在预定、服务、产品设计技术等方面全面滞后，中国酒店业效率低下，运作及形式千篇一律，

16、找不到个性化和多样化，与其发展趋势不相符。再加上一些国际知名高档酒店纷纷抢滩中国市场，更是给国内酒店行业带来巨大压力。 D、专业的酒店管理人才稀缺，虽然建设周期相对短些，但各类人才投资成本会更高，大大降低投资的可能性。 E、大部分三星级及以下级的酒店尽管环境好，但长期处于亏损中，另一部分虽然销售良好，但酒店发展到了一个坎，员工热情、销售业绩、服务水平都无法再上一个台阶，前景不堪。 F、政府政策方面存在很多不确定因素。投资房地产开发的风险1） 、项目的政策风险。由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。2） 、金融风险。房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于

17、各种融资工具。a、融资能力不足 b、货币利率变化的风险 3） 、项目控制风险 。在该项目运作中，开发公司对项目建设的整体控制能力是决定投资成败的关键，由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素的不确定性，必然隐含着一些投资风险，在项目控制中，主要存在以下几种风险。 （a）成本控制风险 房地产开发与其他项目建设一样，受原材料价格变化、劳动力成本增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险。同时，房地产开发也有其自身的特殊性。 （b）建设工期、质量、安全控制的风险。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、质量出现问题，一方面资金占用时间延长，资金

18、成本增大；另一方面，会造成房屋销售合同交房时间的违约而引发赔偿；更重要是会造成社会上的不良反应，使企业的信誉受到损害。4）项目的经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误( 或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空臵率高,租金回笼等问题, 都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空臵率。 （a ）市场风险。 房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级

19、出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。 （b）购买力风险。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。 （c）资金变现风险 .资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的。 （d）商业风险。 商业风险是房地产投资在房地产臵业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。5） 、其他不可抗力风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性( 如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的

20、自然地理和技术经济特性带来的风险。3、计算投资项目的回收期、会计报酬率、净现值、现值指数和内含报酬率。（1） 、滨华大酒店项目 =95.043016940=8528房 产 年 折 旧 费 万 元设 备 折 旧 费 万 元装 修 费 摊 销 万 元筹 办 费 摊 销 万 元每一年 17.2589.04216.5净 现 金 流 量 万 元投资回收期： 246.*.37P年1.5(,10%5)75.38PNVA万 元内含报酬率 246.*(,r)1.P取 r=20% .5(,20%5)475.2634PNVA万 元取 r=25% 1.*(,).0P万 元取 r=30%2146.5*(,30%5)75

21、.9PNPVA万 元取 r=35% .(,)41.236万 元取 r=40% .5*(,40%5)75.-87PNPVA万 元采用插值法， 31.36240%505.18r现值指数 .721.pl（2） 、房地产开发项目滨华海景城现金流量预算表 单位：万元未来年份项目0 1 2 3 4 5现金净流量 -4640.52 -7319.76 -749.34 13073.69 6731.40 8800.94净现值 460.527319.6*,10%,79.3*,%,73.9,361.40,10,480.4*,10,5798.6015PNPVFF投资回收期 2(460.527319.6749.31307

22、.9)/13028P内涵报酬率:460.527319.6*,r179.3*,0.,361.40,48.94*,5PNPV FPrFr取 r=12%,计算得：792.5NPV取 r=20%308取 r=25%14.取 r=30% 6NPV根据内插法，计算得，25%1348.7300.r29.854%r现值指数： 1987.6+9.*(,10)+.*(,102)76.4(,3)610.7%551987.3=469.3052pl PFPF， ， ，4、作为该公司的领导，应如何决策？根据两方案关于投资回收期、净现值、内含报酬率和现值指数的对比，可以得出，两方案均可行，但是投资于滨华大酒店的项目比较好。