1、沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 1 第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：沅陵县城南物流园区市场配套建设项目1.1.2 项目所在地：沅陵县城沅江南岸、沅陵四中西侧1.1.3 项目单位：沅陵县经济建设投资有限公司负 责 人：向洪振（法人代表）沅陵县经济建设投资有限公司前身为沅陵县国有资产经营有限公司，成立于 2000 年 3 月，为国有独资有限责任公司，公司注册资金 2620万元人民币。公司实行总经理负责制，设有办公室，财务部、工程项目部和资产经营部等部门，共有 职员 12 人，其中工程技术人员 3 人，财务人员 3人。沅陵县经济建设投资有限公司
2、的主要经营范围：组织和管理国有资产的产权交易及对外投资经营。公司经营情况：公司成立以来，公司代表沅陵县人民政府对湖南高滩发电有限公司 15%的股份实施管理外，公司积极响应县委、 县政府“ 旅游 兴县、经营城市 ”的战略决策，重点加大了城市基础设施建设力度，近年来公司对县城基础设施建设投资 1 亿多元人民币，有力推动了沅陵县城镇建设的快速发展。该公司的经济实力和技术实力较强，具有承担本项目的能力。1.2 编制单位：怀化市工程咨询中心资质证书：工咨乙12220070027负 责 人：欧 文沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 2 为了搞好本项目的前期工作，沅陵县经济建
3、设投资有限公司委托怀化市工程咨询中心承担该项目的可行性研究报告编制工作，我中心组织相关技术人员到现场进行调查及工程勘察工作。通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，对本项目进行认真论证、分析、评价，于2010年11月完成本报告的编制。1.3 编制依据及范围1.3.1 依据（1）国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）国家现行财税制度和价格体系；（3）建设部房屋等级评定标准和危险房屋鉴定标准；（4）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发 20104号） ；（5）建设部建标2002205号房地产开发项目经济评价方法；（6）沅陵县城市总体规划（2
4、0032020年）；（7）沅陵县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（20062010年）；（8）城市拆迁管理条例；（9）沅陵县拆迁安置补偿办法；（10）国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料。1.3.2范围本次可行性研 究 报 告 依 据 国 家 有 关 部 门 的 法 令 、政 策 、规 程 、规 范 ，对项目建设的背景及必要性、 总体方案设计、环境保护、投资估算及经济效益等方面进行研究。沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 3 1.4 研究结论(1) 沅陵县位于湖南省西北部，怀化市北部沅水中游，处武陵山东南麓与雪峰山东北尾端交汇处。地理坐
5、标：东经 11005311110627，北纬 280448290226 。东与常德桃源、益阳安化为邻，南接溆浦、辰溪，西连泸溪、古丈、永顺 ，北与张家界永定区交界 ，为湖南省西部重要县城，素有“ 湘西门户” 、“南天 锁钥”之称。县境南北袤 106.6 公里，东西广 90.5 公里，总面积 5852.51 平方公里。属典型的山区丘陵县，全县共辖 23 个乡镇（其中 8 个建制镇、15 个乡），人口 65.6 万，在这片土地上聚居着汉、苗、土家、回、白等 25 个民族，少数民族人口占 总人口数的 56.25%。(2) 本项目 为城南物流园配套物业项目，主要服务对象为城南物流园区的经营户及相关从业
6、人员，包括住房、宾馆、商业等物业其目标客户较明确，加上近几年城南的快速发展，基础设施不断完善，给沅陵市民多了一份选择在城南安家立业的信心。无论从请全国房地产市场大氛围来看，还是从沅陵实际需求分析， 该项目紧靠沅江滨江大道的优越位置决定了该项目市场前景非常乐观。(3) 本项目位于 沅陵城南（老鸦溪居委会辖区内）；东接望圣西路，北临沅水，南靠窑子山。项目地块中间包含城南物流园区的建材市场及综合市场，同时园区主干道从中间穿过，项目总占地面积95892.55m 2（143.84亩）。(4) 整个小区用 地形状呈两个较规整的L形，以园区主干道为中心，大体分为南北两部分。北区北边紧靠沅水的滨江路，整个分为
7、三大块：商务区域（包括商务写字楼、商 务酒店）为一栋13层的高层建筑，位于项目的东北部（滨江路与望圣西路交汇处）；住宅区域，由7栋6+1的多层建筑组成，所有住宅均为坐北朝南布置；在园区主干道的边上结合小区中心广场布置一栋综合楼，高为4层。南区与北区遥相呼应，格局基本一致，首先同样沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 4 在园区主干道边上结合小区中心广场布置一栋4层高的综合楼；在望圣西路边上布置一栋6+1 的商住楼，一楼为沿街商业门面；住宅区也均为6+1的多层建筑，共计13栋。小区两边临街，同 时又有园区主干道从中间穿过，使得小区的出入口设置非常灵活，将园区内的市场
8、有机的连接起来，同时在小区内部形成不同规格的花园区及内部道路绿化，整个小区的绿化率为29.53%。(5) 技 术经济 指标一览表序号 项 目 单位 指 标1 规划用地面积 m2 95892.55净用地面积 m2 87142.55其中 城市道路用地面积 m2 8750.02 总建筑面积 m2 172542.0住宅建筑面积 m2 98692.0酒店办公建筑面积 m2 60000.0其中配套共建及商业面积 m2 13850.03 建筑占地面积 m2 32112.04 小区内道路广场用地面积 m2 29297.355 绿化面积 m2 25733.26 建筑密度 % 36.857 容积率 1.988 绿
9、地率 % 29.53(6) 本项目总投资为21408.81万元，其中工程费用16421.81万元，其他工程费用3967.50万元，基本预备费用1019.50万元。建设资金全部有项目业主自筹解决。项目建设期为3年。(7) 利润中分别按的 10%、5%计提法定盈余公积金和任意盈余公积金。在计算期 6年内，本 项目总投资收益率为39.35% ，财务内部收益率19.7%，财务净现值（ic=10% ）4204.23 万元，税前投资回收期 4.45 年、税后投资回收期 5.23 年， 说明本项目具有良好的盈利能力；同时因为该项目可变化的相关因素都比较确定，项目具有较强的抗风险能力，因此，该沅陵县城南物流园
10、区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 5 项目在经济上可行。(8) 本项目的开发建设，有利于改善城市及项目周边的街区环境，提升城市品位，美化城市环境；对社会、行业及其他社会综合效益的影响明显， 环境效益和社会效益的评价均是可行的。综上所述，由于本项目将对所在地区增加税收、扩大就业、带动相关产业等方面作用显著， 还将对社会的和谐发展和繁荣经济贡献巨大，在各方面都将取得良好的社会效益和经济效益。沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 6 第二章 县域概况及建设条件2.1 县域概况2.1.1 地理位置沅陵县位于湖南省西北部，怀化市北部沅水中游，处武陵山东南麓
11、与雪峰山东北尾端交汇处。地理坐标：东经 11005311110627，北纬280448 290226。东与常德桃源、益阳安化为邻，南接溆浦、辰溪，西连泸溪、古丈、永顺 ，北与 张家界永定区交界 ，为湖南省西部重要县城，素有“ 湘西门户 ”、“南天 锁钥”之称。县境南北袤 106.6 公里，东西广 90.5 公里，总面积 5852.51 平方公里。属典型的山区丘陵县，全县共辖 23 个乡镇（其中 8 个建制镇、15 个乡），人口 65.6 万，在这片土地上聚居着汉、苗、土家、回、白等 25 个民族，少数民族人 口占 总人口数的 56.25%。沅陵县城由沅江分为城北、城南两区，两区位于沅陵县中西部
12、，酉水、沅水交汇于此，并紧临 G319，长渝高速公路在此有互 通口，是全县政治、经济、文化中心。2.1.2 历史沿革沅陵县素有“湘西门户 ”之称， 历为郡、州、道、府、 县治所，曾是整个湘西政治、 经济、文化中心。据出土文物 证实 ，新石器时期，境内已有先民渔猎农耕，繁衍生息。春秋战国时期，随着楚国势力越长江南下，其战略地位日渐突出，受到历代统治者的重视。2006 年，沅陵县全面完成区乡镇行政区划调整工作。现辖 23 个乡镇，包括沅陵镇、五强溪镇、官庄镇、凉水井镇、七甲坪镇、麻溪铺镇、稍箕湾 镇、明溪口 镇、太常乡、 盘古乡、二沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心
13、 7 酉苗族乡、荔溪乡、 马底驿乡、楠木 铺乡、杜家坪 乡、北溶乡、深溪口 乡、肖家桥乡、大合坪乡、火场土家族乡、清浪 乡、陈家滩乡、借母溪乡。全 县共 465 村民委员会、4967 个村民小组(居民小 组)、33 个居民委员会。2.2 自然环境状况2.2.1 气象沅陵县属亚热带季风湿润气候区，具有亚热带季风湿润气候的共同特点和独特地方气候特点，四季分明，气候温和，热量丰富，降水适中，雨热基本同季。立体气候明显，小气候多样，有利于农作物的生长。但气候地域差异显著，时空变化大，季节分配不均，灾害性天气比较频繁。根据沅陵县气象局提供的资料，沅陵县常年： 最高气温：40.3( 出现 在 1972 年
14、 8 月27 日)最低气温：-13 (出现在 1977 年 1 月30 日)平均气温：16.6最大降雨量：2047.8mm平均降雨量：1440.9mm平均相对湿度：78%年平均蒸发量：1215.8mm年平均日照：1486.12h年平均气压：998.5Pa年平均降雪日：11.8d年降霜日：15.3d风向、风速：沅陵境内风向的季节变化十分明显。冬季多偏北风和东北风，夏季多沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 8 偏南风和西南风。春秋两季为季风交替时期，风向不够稳定，以东北风居多。全年主导风向的东北风，频率为 21。春季东北风频率 22，夏季东北风频率 13，西南风频率
15、11，秋季东北风频率 24，冬季东北风频率 27。年平均风速为 1.5m/s。变化幅度在 1.22.2m/s 之间。春季（35月）1.6m/s，夏季（68 月）1.2m/s ，秋季（911 月）1.5m/s ，冬季（122 月）1.6m/s。据近 40 年的资料记载最大风速为17m/s（1977 年4 月 23 日西北风）。历年各月最大风速在 9.715.0m/s 之间，其中最大为15.0m/s（1972 年8月 15 日东南风），其次为 14.7m/s（1974 年2 月 22 日东北风），一般冬春两季的大风多属寒潮大风，夏季的大风，是大气层结不稳定的雷雨阵性大风。瞬时大风，最大风速为29.
16、0m/s（1978 年10 月 27日东北风) 。2.2.2 地形、地貌、地质、地震县城在古地质史上，最早受武陵雪峰运动的影响，全境保留着大面积的无古界，震旦系以前的极岩地质，形成南北高起，中间陷落的沅陵谷地貌。呈现两峡一谷，朝东、北、西南开口的 地貌特征，全县最高点为圣人主峰，海拔 1355.3m。最低点界首沅水河面，海拔 45 米。沅陵县地质主要是由第四纪红土、红岩、砂页岩、砂 砾岩、灰岩、 变质岩、 辉绿岩组成，主要为红岩和变质岩，矿藏丰富。拟建工程场地不存在活动性和区域性大断裂影响；场地工程建设不存在诱发滑坡、崩塌、泥石流的可能性；本地区地震烈度小于 6度，断裂不发育。历史上无破坏性地
17、震记载，属相对稳定性地块。2.2.3 自然资源生物资源十分丰富。沅陵地处中亚热带北部常绿阔叶林地带，有林地 400 万亩、草场 300万亩、水面 30 万亩。全县有乔木、灌木和木质藤本沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 9 等森林植物 1175 种。沅陵县是湖南省 4 个林业基本建设重点县之一，森林覆盖率达 71.2%，活立木蓄积量为 1120 万立方米 ，年商品材采伐量在10万立方米以上。沅陵有各种药用植物 1968 种，初具经营规模的有白术、茯苓、玄湖、天麻、杜仲、黄柏、银杏、五倍子、山苍籽等百余种。野生动物主要有华南虎、云豹、麂子、九江狸、灵猫、锦鸡、猴面
18、鹰等，华南虎多在雪峰山地活动，1960-1963 年击毙 9 只，今已濒临绝迹。矿产资源十分丰富。已探明的有金、钨、 铜、 锑、铅锌、硫 铁等 20余种。已探明储量的矿种达 12 种，产地 17 处，其中大型矿床 3 处，中型矿床14 处，已探明主要矿产有黄金、硫铁矿、 铅、 锌、锑、 钨、铜、金刚石、重晶石、石灰石、煤、石煤等，居全国前 10 位的有磷 矿、石煤矿，居全国前五名的有石煤矿产，主要探明的储量铁矿 1.2 亿吨，石灰石 100 亿吨，石煤400亿吨，目前正在开采的有黄金、硫铁矿、锑、钨、铜、金 刚石、铅、锌、石灰石、石煤等。旅游资源十分丰富。沅陵系武陵、雪峰两大山脉交汇地，处沅水
19、中游，属中亚热带季风湿润气候，阳光充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温16.6。景区沟壑纵横，悬崖绝壁，峰俊石奇，直刺云天，形成多 处罕见的峰林异景。五 强溪电站的兴建，给崇山峻岭的大山区筑起了一座烟波浩瀚、仅次于洞庭湖的高峡平湖-五溪湖。五溪湖融湖光山色于一体，嵌以久负名胜的古刹、山寨、茶园等人文景观，形成了独特旅游景观，尤以二酉山、凤凰山、河 涨洲、 壶头 山、夸父山等更 为瑰丽 。水能资源十分丰富。沅陵是全国十大水电基地之一，水能蕴藏量达295 万千瓦，居湖南省第一，境内地表水来自外来客水和大气降水所产生的地表径流，水系以沅水为主干，呈树枝状，纳大小溪河910 条，总长沅陵县城南物流园区
20、市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 10 3888.55 公里。国家八五重点工程-五强溪水电站修建在该县境内。目前，全县拥有五强溪、凤滩、高滩等 3 座大、中型水电站。2.2.4 水文境内地表水来自外来客水和大气降水所产生的地表径流。水系以沅水为主干，呈 树枝状，纳大小溪河910 条， 总长 3888.55 公里，其中流域面积在 3 平方公里以上的溪河 466条。属一级支流78 流，二级支流 219 条，三级支流 134 条，四级支流 30 条，五级支流 5条。流域面积在3 平方公里以下的溪河有 444 条，境内年平均降水总量为90.46 亿立方米，地表径流总量为 54.4 亿立
21、方米，人均有地表水 9761立方米，为湖南省人平占有水量的 2.5 倍。入境客水为517.6 亿立方米。沅水是县内最大过境河流，绕县城而过，源于贵州省东南部，由县西南部泸溪县入境，于东北部流入桃源县，境内流程 146 公里，上游入境客水流域面积5830 平方公里，年平均流量约 1132.6 立方米/秒。平均最高水位 100.27 米，平均最低水位 89.27 米。洪峰流量最大 2.73 万立方米/秒，最少流量 181 立方米/ 秒。酉水：又称北河，为境内沅水最大支流，源于湖北省酉源山，由县西北部镇溪流入县境凤滩，于县城溪子口注入沅水，境内干流长48 公里，上游入境客水流域面积688 平方公里，
22、年平均流量504 立方米每秒。水文特征：沅陵县城属于沅陵五强溪库区，落差较小，水位、流量、流速受降水变化的影响较小，汛期一般出现在每年 5月以后，前汛期（5 月 1日6 月 20 日）汛期水位为98 米，后汛期（8 月 1 日以后）为 108 米。 （注为五强溪库区情况）沅陵县城搬迁水位为 109.25 米，超过搬迁水位 6 米即115.25 米为库区安全设防水位。沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 11 地下水：沅陵县年平均地下水资源量为 8.83 亿立方米。储存量 8.06亿立方米。地下水已开采量 2274.47 万立方米。地下水类有松散堆积层孔隙水，基岩裂
23、隙水、碳酸盐岩类岩溶水，主要分布在县西南太常至舒溪口乡沅水河谷一带，此外井洞水6307 处，排水量 7.2 亿立方米。水质：县内天然水质较好。沅水水系水质均属软水，中性反映，酸碱度为 7.6，年平均硬度为 1.6 毫克当量每升上下，石灰岩地区，河水属重碳酸钙型。境内上游修建风滩、高滩两座大中型水电站，水质好，县城水厂水源就取自酉水。2.3 社会条件2.3.1 水电县供水公司年供水能力为 520 万立方米，有大小水电站 10 座，总装机 210 万千瓦，供电网络完善；供水供电十分稳定可靠。2.3.2 交通运输条件沅陵县具备公路、河运二级比较完善的交通运输网络。常吉高速公路、张桂高速公路、沅陵至张
24、家界高等级公路穿境而过，全县有干线公路 3 条，其中 310国道过境干线 2 段 136.5 公里，省道 1 条（段）1.7 公里，县道 19条448.79 公里。平均每百平方公里有公路 26.9 公里。每千人有公路 2.65公里。沅水过境航程 140 公里，能常年通航。2.3.3 社会经济发展情况近年来，沅陵县以科学发展观为指导，以富民强县为目标，在怀化市委“ 大干新三年 、再创新辉煌”奋进号角的激励下，在困境中求发展，在发展中实现新的跨越，在跨越中创造一个又一个奇迹。全县规模企业发展沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 12 到 67 家，产值过 10亿的工业
25、企业达 4 家。已经形成了黄金铅锌、生物医药、食品加工、木业加工、水力 发电等产业集群。 2009 年全县完成国内生产总值78.9 亿元，其中第一产业 9.2 亿元，第二产业 49.8 亿元，第三产业19.9 亿元，第一、二、三 产业的比例为：11.7：63.1：25.2。人均国内生产总值为 11967 元，财政收入为48500万元。今年上半年，全县实现工业增加值 26.62 亿元，同比增长 14.59%，工业对财 政的贡献率达68%，工业经济总量占怀化市30%，居全市第一。实现 GDP42.76 亿元，增长 13.1%，完成财政总收入 3.57 亿元、一般预算收入 1.96 亿元，同比分别增
26、长57.17%、34.72%。国家卫生县城、省级文明县城、全国文明镇相继创建成功。全县经济社会呈现又好又快发展的态势。表 2-1 2000 年以来沅陵县经济发展情况相对数（当年价）万元 产业构成年 度国内生产总值第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业2000 264034 61648 147758 54628 23.2% 56.0% 26.1%2001 279168 63860 153226 62082 22.9% 55.1% 22%2002 326300 61700 196000 68600 18.9% 60.1% 21%2003 350700 61700 214700 74300
27、 17.6% 61.2% 21.2%2004 395000 66000 241000 88000 16.8% 60.9% 22.3%2005 441000 71000 271000 99000 15.8% 62.3% 21.9%2006 487000 70900 289200 126900 14.6% 59.4% 26.0%2007 608300 92600 372300 143400 15.2% 61.2% 23.6%2008 705000 100000 440000 165000 14.3% 62.4% 23.3%2009 789000 92000 498000 199000 11.7%
28、63.1% 25.2%沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 13 第三章 项目建设的背景及必要性3.1 项目建设的背景3.1.1 国内物流园发展简况物流园区，是指各种物流设施和物流企业在空间上集中布局的场所。物流园区也称物流基地、物流园地或物流中心。物流园区的建设是现代物流产业发展的一个新趋势。物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率，改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。物流园区的内部功能
29、可概括为 8 个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中， 综合功能的 内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。物流产业是促进经济发展的“加速器” ，物流产业是我国近年发展最快的产业之一。2009 年，我国社会物流总额达到78.5 万亿元，同比增长26.7，国内物流业实现增加值12529亿元，同比增长 9.6，第三方物流市场规模将近 1200亿元，比去年增长21以上！现代物流已经成为现代经济的重要组成部分，物流产业被认为是国民经济
30、发展的基础产业，是推沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 14 动区域合作的动脉，其发展水平成为衡量一个国家现代化程度和综合国力的重要标志，被称之为促进经济发展的“加速器” ！因为现代物流对促进经济发展的重要作用，我国已有 100 多个城市和地区纷纷规划建设物流园，目的就是突破经济发展瓶颈，加快增长模式由粗放型向集约型转变，加快区域合作和资源整合，加快区域物流经济圈的快速、健康形成，从而实现地方经济的可持续快速发展！我国正向经济一体化方向发展。在全球范围内，不可避免的走向全球经济一体化，在国内，政府大力支持区域经济一体化。随着竞争加剧，社会分工日益明细，产业结构的
31、区域整合，区域合作与区域经济一体化正在成为我国经济发展的新方向，区域 经济圈正在成为我国经济增长的主要动力！珠三角经济圈、 长三角经济圈、环勃海经济圈、京津唐经济圈四大经济圈已成为我国经济的主要支撑点。城市单一发展的方式必将被取代和淘汰，任何一个城市只有主动融入到区域经济圈，才能从战略高度找到城市的未来位置， 实现经济的可持续发展。现代物流最典型的特点就是能充分放大地区间的协同效应，通过快速、安全、高效的物流配送服务，把各个地区紧密的联系在一起，使本来只属于一个地区的商品，大步走出去，成为协同区域共同消费的商品，从而无限放大商品价值，提高区域影响力，提升区域运转效率。3.1.2 国家“十一五”
32、规划对专业市场发展提出更新要求国家在十一五规划中关于发展商贸服务业明确：坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、 规 范市场，提高服 务业的比重和水平。大力发展主要面向生产者的服务业， 细化深化专业化分工，降低社会交易成本，提高资源配置效率。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 15 售等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业，提高非公
33、有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服 务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。健全服务业标准体系，推进服务业标准化。大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。3.1.3沅陵县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出商贸发展方向繁荣商贸服务业。加快城乡商业网点布局进程，建立城乡一体化的现代高效市场流通体系，积极推动“万村千乡 工程” ，完善提升现有专业批发市场，启 动城南市场，兴建滨江市场，建 设 和完善筲箕湾、二酉、七甲坪、借母溪、五强溪、 盘古等 乡镇边贸市场和专业市场。加快发展城镇房地产业。大力建设经济适用房，积极发展城镇廉租
34、房，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。3.1.4 沅陵县贸易现状2009 年完成社会消费品零售总额 21.2 亿元，比上年增长18.4% 。分地域看，县级消费品零售额 12.28 亿元，增长 18.9%；县以下消费品零售额8.92 亿元，增长 17.7%。分行 业看，批发和零售 业零售额 16.22 亿元，增长 18.3%；住宿和餐 饮业零售 额 4.42 亿元，增 长 18.3 %；其他行业零售额0.56 亿元，增长 11.4%。在限额以上批发和零售业零售额中，粮油类零售额比上年增长 24%，肉禽蛋类下降 4.4%，服装 类 增长4.0%，日用品类增长 27%，文化 办公用沅
35、陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 16 品类下降 8.8%，通讯器材类增长 18.7%，家用电器和音像器材类增长63.8%，化妆品类下降 8.9%，金银珠宝类增长 0.4%，中西 药品类下降 3.2%。全年招商引资项目个数39 个，比去年同期增长 18.2%，实际到位资金 8.78 亿元，比去年同期增长 9.7%。实际到位外 资 600 万美元。3.2 物流园区建设的意义3.2.1 全面推进沅陵县现代物流业的健康发展作为沅陵县现代物流系统建设的积极前导和有益尝试，物流园区的建设和运营将充分发挥沅陵县综合交通枢纽功能和大市场优势，为沅陵县建设以综合运输、仓储、加工
36、、配送和电子 商务为支撑的现代物流业，提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等行业运用现代物流技术的改造重组和社会化协作；有利于推进传统交通运输企业向现代物流服务的积极转型，并为之提供良好的发展机遇与宽松健全的发展环境；有利于沅陵县现代物流业的健康发展。3.2.2 培养和造就沅陵县现代物流服务产业物流园区的建设将大大促进沅陵县积极引进和利用国际商贸和物流企业的步伐。通过引入国内外先进的物流管理、运作技术、物流园区建设理念、建设方法、建设资 金管理渠道与使用方式，使先进的物流服务企业以其成熟而规范的服务运作， 为沅陵县物流服务发展提供良好的范例与榜样；为沅陵县培育和
37、发展具有全国性经营网络的专业化物流配送企业提供运作支持，推动传统物流服务企业的跨部门重组和联合；积极引导传统物资流通、 仓储、运 输企业改组成为第三方物流企业；从而使物流园区，真正成为培养和造就推动沅陵县物流业产业提升和营运流程创新的孵化沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 17 器。3.2.3 为沅陵县物流基础设施的科学规划和建设奠定基础物流基础设施涉及铁路、公路、水路、管道、电信以及各类仓库、停车场、配送站等，其建设 需要大量的投资，并有建设周期长、回报时间长的特点。物流园区的建设将在充分分析沅陵县物流服务需求的基础上进行科学的规划，既要考虑当前情况，又要考虑
38、未来的发展。不仅要结合城市综合规划、产业发展规划， 还要按物流作业要求进行布局与管理设计。同时还要考虑建设资金的供给和回报、既有物流资产存量的整合、符合城市可持续发展及环保要求等方面的问题。因此物流园区的建设将为沅陵县乃至更大范围上物流基础设施的系统规划、统筹兼顾和物流资源有效利用进行具有开创意义的尝试，并为沅陵县现代物流系统未来发展奠定良好的规划基础和成功的典范。3.2.4 有效提高沅陵县城市创新手段与政府宏观调控力度物流园区将在市场经济条件下建设和发展，这意味着企业和城市都将面对剧烈的竞争。特 别是对于沅陵这样一个县级城市，创新和创新能力正在城市的竞争和发展中起着越来越重要的作用。作为一种
39、新的尝试，物流园区的建设和运营本身就是一个需要不断创新的过程，它将涉及观念创新、技术创新、管理 创新、制度创新等方面的系统性创新过程，物流园区所依托的沅陵县级城市， 应是区域创新和吸纳创新的中心。物流园区的建设与现代物流业，对于沅陵县尚属新兴事物。虽已开始现代物流运作的尝试，但尚 处于幼稚期，迫切需要政府宏观调控作用的支持。在物流园区建设和发展过程中可能遇到许多棘手的问题，诸如管理体制、市场培育、物流基础设施规划建设、物流存量资产整合、物流成本管沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 18 理“黑洞”等问题，都需要强有力的政府宏观调控作用，并要求政府出台强有力的政策
40、措施给予支持甚至直接进行干预。3.2 项目建设的必要性3.2.1 加强物流园区建设对建立国家物资流通网络起到基础支柱作用目前的中国物流业正处于蓬勃发展的时期，全社会的物流产业的发展动力既有来自市场物流需求的推动力，也有来自社会物流产业规划的驱动力。物流园区的建设作为社会物流产业的整体规划一个重要组成部分，也被提到了中国物流产业发展的战略高度。整个国家的物资流通硬件网络是由各地物流中心、物流基地和贯穿全国的公路、铁路、航空和航道所组成的。而这一物流网络的形成在历史上来源于经济和贸易往来，物流中心往往就是那些物资集散中心地，在地理上往往接近于物资生产地或者是物资消费地，是由于不同物资产地不同和销地
41、不同所设立的必要的中转站。由于社会物流产业的发展，物流功能从生产和销售中分工独立出来，新兴的物流园区则正好充当了将这些集散中心进一步整合和管理的职能。因此，未来国家物资流通网络的战略支点，将由各地的物流园区来担当。国家物资流通网络还需要能够对各种物资信息进行调配，而物流园区所具备的信息管理功能将进一步发挥作用，物流园区之间还将通过信息系统的集成，形成虚拟的全国物流管理中心。从全社会角度出发，可以发现物流园区实质上不单单是一个经济单位，更是一个具有国家战略意义的实体，充当的是支撑整个国民经济发展的基础支柱。3.2.2 城市发展的需要随着沅陵城市发展速度的加快，尤其是城南近年来发生了翻天覆地沅陵县
42、城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 19 的变化，人民生活水平的提高，要求城市的品位也要相应提高，沅陵县老城区的居住空间有限，道路狭窄，远不适宜时代发展的要求，只有拓展空间，加大城南发展，才能满足日益增长的物质生活需要。沅陵县城南区域优良的地理位置和环境条件成为沅陵城市扩容的理想地及首选地。这就要求在城南形成相应的配套住宅、商业设施，为城南的良性发展奠定基础。3.2.3 项目的建设可以有效的促进县域经济的发展沅陵具有特殊的区位优势，历来是重要的物流中转站和集散地，千里沅水、319 国道、 G56 杭瑞 高速公路穿 境而过 ，G56 杭瑞（杭州至瑞丽）高速公路常吉段穿越
43、境内 100 多公里，张桂高速（张家界至桂林）亦将穿县境西南而过。四季通航的千里沅江穿境而过，水陆交通便捷。物流园区（市场配套）的建设，可 辐射省内周边城市和贵州省等地，并带动本地区相关产业发展，对促进县域经济发展具有重要意义。3.2.4 项目的建设是作为整个物流园区配套建设的现实需要该项目的建设，有效的解决了现在物流园区的吃、住、办公、娱乐、休闲等场所缺失的现状；同时也进一步美化城市的形象，提升城市品味，解决目前交通道路、市容市貌、城市环境等隐患的问题。沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 20 第四章 行业分析及市场预测4.1 沅陵城市商业格局及发展趋势当前，
44、整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着城市环境的改善和经济发展。近年来，沅陵大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对建筑业、建材业、房地产业、金融业、零售业等行业推动作用尤为显著。 这为本项目的开发建设提供了极佳的市场契机。同时, 沅陵 为了加强与周边地区的联系和互动，加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的 效应犹如一针强心剂，推动沅陵房地产业等相关行业飞速发展。纵观沅陵商业格局及发展状况，各
45、个商圈内商业物业的建筑形态、交通组织、 业态定位、经营 理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其渗透能力、 辐射能力表现得不是很明显。本项目的建设将带动沅陵周边区域，提升其商业价值。随着沅陵城南物流园区项目的开发建设，其影响会越来越明显。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、商圈发展为本项目发展提供了至少三大市场机会，使 项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、 产品定位的 市场差异化，将 获 得可观的开发回报，亦能成沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 21 功借势带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及商家实现“ 四赢”。4.2 我国地产市场分
46、析4.2.1 2008 年房地产市场分析2008 年全国房地产投资达 3.06 万亿元，其中住宅投资达 2.2 万亿元。上半年全国房地产开发投资高位运行，16 月全国房地产开发投资同比增 33.5%，超过了 2007 年 30%的增长幅度；下半年增幅下降，112 月为20.9%，同比减少 9.3 个百分点 ，其中住宅投 资增幅从 36.6%下降到22.6%。19 月全国城镇 固定 资产投资增幅开 始超过房地产投资；111 月超过了住宅投资增幅，住宅投资增幅比 2007 年同期减少 9.4 个百分点。尽管全国房地产投资增幅下半年回落，但全年同比仍达 20%以上。在应对国际金融危机，宏观经济形势发
47、生重大变化的背景下，房地产开发投资没有出现过大的波动，维持了较大幅度的增长（见表 1、图 1）。沅陵县城南物流园区市场配套建设项目可行性研究报告怀化市工程咨询中心 22 4.2.2 2009 年房地产市场分析 一、房地产开发完成情况2009 年，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长16.1% 。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2%，占房地产开发投资的比重为 70.7%。2009 年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96 亿平方米，比上年增长12.8% ；房屋新开工面积 11.54 亿平方米，增长 12.5%；房屋竣工面积7.02 亿平方米，增长 5.5%。其中，住宅竣工面积 5.77 亿平方米，增长6.2%。2009 年，全国房地产开发
