1、西安市房地产市场概况调研报告市场部2017.4.21市场供求关系二市场价格分析三市场交易情况四未来发展趋势五宏观环境分析一目录Contents1宏观环境分析1.城市概况2.城市分区3.经济水平4.政策环境5.小 结一21.城市概况陕西省省会、西北中心城市地理位置位于黄河流域的关中盆地，是我国地理位置中心，南依秦岭，北临渭河，面积9983平方公里历史地位战略地位古称长安，世界四大古都之一，古丝绸之路起点，我国著名的旅游中心城市1992年 8月，西安是国务院批准的计划单列市和内陆开放城市，享受沿海开放城市的优惠政策城市性质32.城市分区11区：新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安、
2、高陵、鄠邑2县：蓝田县、周至县西安包括 11区 2县42.城市分区城内：保持历史古城风貌，行政功能弱化，人文旅游为主城西： “西咸一体化 ”结合带，工业区搬迁后区域形象提升高新：经济活跃，代表西安经济未来，市民工作和居住的理想区域长安：西安后花园，打造具国际竞争力的生态文化科技新城城南：曲江为核心文化示范旅游区和文教区。高端项目云集城北：传统的农业区，政府北迁和地铁二号线建设，发展提速城东：传统老城区消费水平低，开发较为落后53.经济水平时间 全国 西安GDP（ 亿元） 增速 (%)GDP（ 亿 元） 增速 (%)GDP全国排名2012 540367 7.9% 4369.37 12.2% 29
3、2013 595244 7.8% 4884.13 11.1% 282014 643974 7.3% 5474.77 9.9% 262015 689052 6.9% 5810.03 8.2% 262016 744127 6.7% 6257.18 8.5% 27uGDP增速高于全国水平uGDP增速同步放缓，追求经济平稳发展u2016年 GDP突破六千亿u近五年 GDP平均增速为10%uGPD全国排名在 27名左右，且逐年上升西安市经济总体排名较低，但经济增长平稳，市场需求旺盛64.政策环境西咸新区： 陕西省两会上决定将西咸新区划归西安管理，未来将共建大西安。在此发展格局下，未来西安市的版图将进一步
4、扩围。交通： 两会上决定 2017年开工建设 6条地铁，力争新开工 3个项目；在 “ 一带一路” 、国家级自由贸易试验区、国家中心城市定位、 “ 大西安 ” 规划等一系列政策推动下，西安市的交通、城建和规划迈入了崭新的快速发展通道。限购： 自 2017年 1月 1日起，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房。户籍： 2017年 3月 1日西安落户新政规定：买房落户政策延期，只要 2015年 7月 1日之后购买 90平米以上住房，取得房产证，在西安缴纳一年以上社保即可申请购房入户。限售： 截至 2017年 4月 14日，全国共有 16个省市县镇在调控政策里要求限购又限售。限
5、售是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。限售仅两三年最多不超过 5年，并且还会随房地产形势变化产生变数，但在政策存续期，它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。西安全国房地产税法： 房产税立法已经列入五年立法规划，但 2017年没有关于房地产税立法的安排。 2017年 1月中央印发文件提及支持各地在房地产税等方面探索创新。不动产统一登记： 地方基层政府已经基本设立了专门的不动产统一登记部门。2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。75.小结宏观经济战略地位城市规划政策调控西北地区的门户与核心城市九宫格局，棋盘路网；轴线突出，一 城 多心刚需性
6、住房增加，投资性住房受限运行良好，平稳增长，经济处于二线城市中下游水平 宏观环境分析西安作为西北地区核心，城市规划合理，宏观经济健康运行，政策环境良好。8市场供求关系1.供方市场2.需方市场3.小 结二91.供方市场 土地土地出让量 2015年土地出让总面积为 1296.48万 2016年土地出让总面积为 1449.98万，同比增长 9.94% 2015年土地出让总宗数为 395宗 2016年土地出让总宗数为 360宗，同比下降 8.86%101.供方市场 土地土地挂牌量月平均挂牌量 96万 m2，月平均成交量 54万 m2近一年西安市土地挂牌量及成交量同步平稳上升供大于求111.供方市场 土
7、地近三年西安土地 计 划供 应 面 积 （ 亩 ）总 面 积 商服用地 工 业 用地 其他 住宅用地2014 计 划供 应 面 积 39870 7621 11966 7262 13021占比 / 19.11% 30.01% 18.21% 32.67%2015 计 划供 应 面 积 39918 5126 14371 7721 12700占比 / 12.84% 36.00% 19.34% 31.81%2016 计 划供 应 面 积 36014 4899 13060 6163 11892占比 / 13.60% 36.26% 17.11% 33.02%土地供应量计划供应面积中工业用地和住宅用地占比最多
8、住宅和商业用地供应量逐年减少2016年土地供应量总体减少121.供方市场 商品房商品房库存截至 2016年 底 西安市商品住宅库存量为 1071.92万，去化周期为 6.8个月西安市商品房去化周期有望继续减少截至 2016年底西安商品房库存为2603.6万 ，去化周期为 14个月131.供方市场 商品房楼盘城内土地资源紧张，楼盘向远郊延伸：高新、曲江、城北、长安等郊区板块升温。141.供方市场 商品房商业存量2015年下半年以来，西安共迎来 5个优质购物中心集中入市，合计 546,000 。至此，西安全市优质商业项目存量超过 238万 。预计截至 2018年，西安还将迎来超过 25个项目，接近
9、300万 的优质购物中心集中入市。2001年至 2016年上半年西安商业供应量与存量变化从区域来看，未来新增供应主要集中在非核心区域，占比 87%。151.供方市场 新建商品房写字楼存量截至 2017年 3月 ，西安甲级写字楼总存量为 154万 西安写字楼多集中于城市主轴线。城中、城北、高新区囊括了西安大部分写字楼，仅高新区写字楼存量就达到101万 。西安写字楼未来供应量与存量变化（ 2015-2018）预计 2017年西安写字楼市场库存压力将会加大。高新区写字楼空置率短期内将继续攀升，其他区域则多以消化现有库存为主。 2017年到2019年西安全市将有 16个写字楼项目供应。162.需方市场
10、 消费水平u2016年西安市城镇居民人均可支配收入为 35630元u西安市消费总体属于中西部二线城市中上游水平u西安城镇居民人均可支配收入高于陕西省和全国平均水平u西安市 消费水平总体增长较快西安市 消费动力强、购买力高172.需方市场 消费结构u西安市城镇居民恩格尔系数近年维持在 32%左右，生活水平富裕。u满足基本生活需求的低端产品基本饱和，住房消费、通信及电子产品消费、服务性消费等发展型、享受型消费日益成为居民消费的新热点。2010 2011 2012 2013 2014 2015恩格尔系数（ %） 31.3 31.3 32.5 32.5 32.3 32.7 恩格尔系数 (Engels
11、Coefficient)：指食品支出总额占个人消费支出总额的比重。恩格尔系数达 59%以上为贫困， 50-59%为温饱， 40-50%为小康， 30-40%为富裕，低于 30%为最富裕。西安市城镇居民家庭恩格尔系数消费结构转向发展型、享受型182.需 方市场 购房需求调查购房意愿 资料来源：西安市统计局 2016年采用随机抽样访问的方式对西安市 13个区县进行购房需求调查，访问对象为当地年龄在 20岁以上的城乡常住居民，有效样本 1005个，形成 2016年西安居民购房需求调查报告。五年内计划购房的不到三成（23.4%）， 76.6%的被访者没有购房计划，一定程度上反映出当前西安房地产市场的观
12、望气氛。农民工五年内有购房计划的占 20.2%，总体看，农民工购房意愿低于其他市民群体，但受农民工购房落户政策刺激，进城务工人员短期内购房的积极性相对较高。整体购房意愿不强，但进城务工人员短期购房积极性相对较高192.需 方市场 购房需求调查购房目的 除了刚性需求和改善性需求外，居民的购房目的正在向多元化方向发展。 受国家宏观调控政策影响，居民购房用于投资升值的意识正在减弱。 从计划购房面积来看，选择 90到 140平米的最多，占 67.7%。 从购房类型看，选择高层的居多，占 37.4%。刚需性住房和改善性住房仍是市场主导购房目的呈多元化趋势202.需 方市场 购房需求调查购房关注因素随着生
13、活水平的提高，除了价格和户型等 “ 硬环境” 外，居民对居住环境、地理位置等 “ 软环境 ” 的考虑越来越多，对 “ 是否是学区房 ” 的考虑也比较多。购房关注因素购房者在考虑购房区域时，选择城南的比例最高，为 36.2%，选择城东和城北的比例分别为 17.0%和16.6%。总体看，城南是西安市民首选的居住地。购房区域选择其他购房的两大主力军是 2039岁的中青年和西安本地居民 。计划购房者更倾向于购买 “ 新房 ” 和 “ 现房 ”。按揭贷款是大多数购房者考虑选择的付款方式。价格户型环境城南城东城北213.小结住宅和商业用地供应量逐年减少；市场供需结构不平衡 土地郊区板块楼盘升温；商品房库存
14、降低，去化周期继续减少 商品房总体消费水平高、购买力强；消费结构转向发展型、享受型消费购房意愿不强；刚需性和改善性住房是市场主流；城南房源最受欢迎购房意愿供方市场 需方市场土地资源丰富，总体消费水平偏高，但房地产市场活力不足。22市场价格分析1.土地价格2.住宅价格3.商业价格4.写字楼价格5.酒店价格6.小 结三231.土地价格 2015年全年西安土地成交地面均价为 2057元 /， 2016 年全年西安土地成交地面均价为 2244元 /， 同比上涨 9.09%。242.住宅价格全国价格排名 西安市以 7131元 /m2的均价位列 2016全国各城市住宅价格排名 第 34位， 2016住宅
15、成交面积为 1528万 m2。 西安市房价在全国范围处于中游水平。252.住宅价格中西部主要城市价格对比u2016年西安市新建住宅成交均价为 7131元 /m2u2016年西安市新建住宅成交面积为 1528万 m2u2016年西安市新建住宅成交均价同比增幅为 0%u2016年西安市新建住宅成交面积同比增幅为 10%西安市房价和成交量在中西部城市中属于中下游水平，且增长缓慢262.住宅价格西安市住宅售价2011-2016西安市住宅成交量增长，价格稳定。 2016年西安市新建商品住宅成交均价约 7061元 /m2，同比上涨 4%。近六年住宅成交情况从 2016年全年西安市商品房成交趋势来看，价格方面没有太大波动， 12月价格达全年高峰。第四季度量价齐高。2016年住宅成交情况272.住宅价格区域住宅价格 西安 3月新房均价 7935元 /m，环比上月增长 5.36%。 城内房价最高，为 12000元 /m； 其次是曲江，为10298元 /m；泾渭的房价最低，为 3687元 /m。282.住宅价格城东 城东居住功能和教育资源比较完善，区域内以中等品质的大规模中低密度大盘为主。 城东总体房价略低于西安均价。 矿山路地段房价最高，韩森寨和咸宁路房价最低。29
