1、2015.8,海口商业市场调研报告,城市概况。,1,城市概况,海口市，中国海南省省会，辖秀英、龙华、琼山、美兰4个区（县级）；全市土地面积2304.84平方公里。地处海南岛北部，北濒琼州海峡；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。2014年末全市常住人口220.07万人，户籍人口165.31万人。2014年GDP为1005.51亿元，比上年增长9.2%。三产比例为5.5：21.4：73.1。,美兰机场,海口站,秀英港,高速公路：西线高速、中线高速、东线高速、海文高速四条高速及各条国道、省道、铁路连接海口市至海南省各区域，交通便利。港口码头：海口市拥有秀英港、南港、新港三个
2、客货运输港口码头，担负着海南全岛800万人口所需生产、生活资料的80%的调入任务。航空：海口美兰国际机场共开通航线95条，其中国内航线84条、地区航线2条、国际航线9条，与56个城市通航，旅客吞吐量平均每年都以约12%的速度快速增长。 2014年，美兰机场完成旅客吞吐量1385.39万人次，增长16.1%。,城市概况,海口东站,南港,新港,城市概况,海口市实现地区生产总值（GDP）1005.51亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值54.58亿元，下降2.4%；第二产业增加值215.67亿元，增长5.6%；第三产业增加值735.26亿元，增长11.3%。产业结构调整稳步推进，三次产业比
3、例由上年的6.5：24：69.5调整为5.5：21.4：73.1。人均地区生产总值46000元，比上年增长7.7%，第三产业贡献率较高。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为1.6%、 14.1%和 87.5%。其中，第三产业对经济增长的贡献率比上年提高14.2个百分点，拉动全市经济增长8个百分点。,2011年-2014年三次产业比例,海口市地方公共财政收入突破100亿元，提前一年完成“十二五”规划制定的收入目标。2014年，来自海口的公共财政预算收入累计完成267.74亿元，比上年增长11.2%。其中，全市地方公共财政收入完成100.12 亿元，增长15.4%。税收收入占地方公共财政收入
4、的比重达79.1%。,城市概况,城市概况,2012年-2014年城镇居民可支配收入及增长速度,海口市居民可支配收入近年来也是日益提高，年增长率在10%左右，居民生活水平的提高得到基础保障。海口市社会消费品零售额随着居民收入的提高也稳步增长，年增长率保持在10%以上，消费需求旺盛。在限额以上批发和零售企业中，粮油、食品、饮料、烟酒类零售额20.71亿元，比上年增长20.4%；服装、鞋帽、针纺织品类零售额17.44亿元，增长11.7%；日用品类零售额11.14亿元，增长29.2%；汽车类零售额120.44亿元，增长20.7%。,城市概况,海口市各项经济数据显示，海南省将近三分之一的经济由海口市贡献
5、，海口市在海南省占绝对核心地位,海口市房地产投资较旺盛，2014年虽有下滑，但仍有16.6%的增长速度。海口市商品房销售受市场供需双方影响，2013年以来增长缓慢。海口市房地产市场经过近几年发展后，目前进入稳定发展阶段，市场波动较小。,城市概况,2010年-2014年房地产开发投资额及增长率,2010年-2014年商品房销售面积及增长率,2014年8月-2015年7月住宅均价走势,海口市主要规划为主城区长秀片区、金贸片区、金牛岭片区、旧城片区、大同片区、南渡江西岸片区、海甸岛片区、西海岸新区南片区8个片区,城市概况,西海岸新区,海甸岛片区,南渡江西岸片区,长秀片区,金贸片区,金牛岭片区,旧城片
6、区,大同片区,长秀片区：一心三轴四区四节点功能定位：以中高档居住为主导，配套相应公共服务设施的宜居生活社区。 金贸片区：综合性城市功能片区功能定位：海口市商务中心之一，集居住、商贸、都市娱乐休闲服务为一体的综合性城市功能片区。 金牛岭片区：商务配套城市居住片区功能定位：以居住为主，商业服务配套的城市居住片区。 旧城片区：两心两廊八区六节点功能定位：体现历史文化内涵和传统特色的综合型生活片区。 大同片区：以商贸居住文化功能为主功能定位：以商贸、居住、文化功能为主的综合型片区。 南渡江西岸片区：城市中心滨水活力区功能定位：滨江休闲产业、现代服务产业重点发展区域之一的城市中心滨水活力区 海甸岛片区：
7、宜居品位生活区功能定位：海甸岛的公共服务中心、绿化景观中心和宜居品位生活地区。 西海岸新区南片区：综合发展区功能定位：西海岸新区的公共中心、文教与创意产业集聚区以及绿色宜居社区的综合发展地区。,城市概况,城市概况,海口主城区空间布局结构为带状组团式。在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”发展原则。 “中强”即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境; “西拓”指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚; “东优”指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团; “南控”即抑止城市向南发展。,1.海口市地理位置优越
8、，是海南省重要的交通枢纽 2.海口市经济以第三产业为主，经济增长速度明显高于全国平均水平 3.海南省经济主要由海口市贡献，海口市经济地位突出 4.海口市未来延海岸线东西向发展速度较快,小结,市场概况。,2,住宅市场,金贸板块是海口市区传统核心板块，随着对老城区改造开发的加大，“容积高、价格高”是该板块显著特征。 均价在11000-14000元/平米,金牛岭板块是海口市区传统板块，数量较多，售价适中。 均价在8000-9000元/平米,解放路、龙华路板块作为海口的核心老区，除临海区域外，楼盘建造时间一般较早，档次较低。 均价在7000-10000元/平米,城市的核心，成长速度快，潜力较大。大英山
9、、长堤路板块是海口市新兴板块，临近省政府，可能发展为未来 均价在8000-10000元/平米,滨江板块是海口市新兴板块，右侧临海、左侧临近省政府，目前热销的为中高端项目。 均价在7000-9000元/平米,丽晶路板块是海口市临海板块，东南侧临近市中心区，主要依靠海景优势。 均价在8000-12000元/平米,海口住宅市场主要分为十大板块,市政府板块是海口市郊区板块，价位较高，开发速度很快，主要依赖二线海景资源和新市政府所在地为卖点。 均价在8000-10000元/平米,西海岸板块目前热度最高的板块；北部接邻琼州海峡已形成海口中高品质住宅集中区，一线海景资源为主要卖点。 均价在18000-250
10、00元/平米,Back,住宅市场,海甸岛、新埠岛板块是海口市临海板块，大量新项目云集，售价较高，入住率低。 均价在10000-13000元/平米,东海岸板块是海口市较早开发的地段。以一线海景别墅为卖点，建筑质量低，项目现状不佳。 均价在10000-13000元/平米,住宅市场,海口市场销售均价处于第一梯度（均价高于12,500元/平方米）的项目主要集中在西海岸板块，海甸岛北部及海口市区中北部等拥有一线海景的区域；本项目所处的大英山区域，仅为第二价格梯度区域（均价9,000-12,500元/平方米之间）。,住宅市场,第一价格梯度项目 （销售均价高于12,500元/平方米）,第二价格梯度区域 （销
11、售均价9,000-12,500元/平方米之间）,滨海大道,西海岸板块,本项目,大英山板块,住宅市场,2014年8月-2015年7月商品住宅供应及成交情况,海口市2014年商品住宅整体市场供应量较大，库存压力较大 2015年海口市商品住宅市场供应量较小，成交量稳中有升，主要在清库存,供求关系,受市场环境影响影响，海口市住宅市场整体成交量稳中有升，市场价格较稳定，主要以清库存为主。,海口市场近年主力产品面积段集中在90-120m2，主力成交价格段集中在7000-12500元/m2，市场投资热度有所下降。,海口住宅市场高价段产品均集中在拥有“海景”区域，对于产品力与服务附加值打造关注度较低，因资源缺
12、失与政策影响所产生的城市住宅市场发展滞缓较为明显。,市场主力,市场特性,住宅市场,商业市场,海口商业市场分为五大商圈：海秀、解放路、国贸、金贸和秀英商圈。,3,2,4,1,海秀东路,海府路,7,佳心百货,明珠广场,万国大都会,南亚广场,兴润达广场,海秀商圈,商业市场,5,望海国际广场,6,DC商业城,8,汇佳商业广场,9,香港城,解放路商圈,商业市场,商业市场,1,宜欣购物公园,2,生生百货,3,上邦百汇城,4,玉沙京华城,5,金龙路美食街,6,美源商业广场,金贸、国贸商圈,1,秀英时代广场,秀英商圈,商业市场,海口市商业市场中，零售业态在数量上占绝对主导，达到91%，其他业态在数量上相近；在
13、面积上，零售业态占主导，休闲娱乐高于餐饮和配套服务。,商业市场,商业市场,海口市未来几年时间内，商业供应量预计在800万方左右,商业市场,2,海口市核心区域商业氛围良好，边缘地区缺乏规模化的商业项目，总体档次不高。,海口市未来几年商业供应量较大，发展形势严峻。,3,海口市商业市场处于稳固革新阶段，大部分商业形态陈旧，部分商圈氛围浓厚，总体能级和档次具备提升空间。,1,Back,办公市场,海垦大厦 纯写字楼 出售型物业,财富广场 商住楼 出售型物业,天邑国际大厦 纯写字楼 出售型物业,南洋大厦 商住楼 出售型物业,琼泰大厦 纯写字楼 出售型物业,国贸中心 商住楼 出售型物业,珠江广场 商住楼 出
14、售型物业,华银大厦 商住楼 出售型物业,时代广场 纯写字楼 租赁型物业,龙昆路,海秀路,海钢大厦 商住楼 出售型物业,北京大厦 纯写字楼 出售型物业,新达商务大厦 商住楼 出售型物业,滨海大道,丘海大道,华贸大厦 商住楼 出售型物业,纯写字楼,商住楼,海口的写字楼主要集中于龙华区的国贸区域，也是海口市中高品质楼宇的集中地。,海府路,蓝天路,龙华路,金都大厦 商住楼 出售型物业,首力大厦 商住楼 出售型物业,万国大都会 写字楼 出售型物业,华发大厦 写字楼 出售型物业,松涛大厦 商住楼 出售型物业,财富中心 写字楼 出售型物业,海秀路,海孚大厦 写字楼 出售型物业,大同路,新海航大厦 纯写字楼
15、自用型物业,新安中心 写字楼 出售型物业,美舍大厦 商住楼 出售型物业,广南大厦 商住楼 出售型物业,银都大厦 商住楼 租赁型物业,纯写字楼,商住楼,办公市场,大英山区域和毗邻的海秀区域也有部分办公产品，但均以中低端商住楼为主。,市场描述,海口写字楼市场从第一次地产泡沫中逐渐复苏，商住楼为主的市场格局仍未完全变，少量纯写字楼主要集中在国贸CBD地区。,海口写字楼以出售型物业为主，纯写字楼单价远高于周边普通住宅单价，商住楼单价与周边普通住宅价格持平；写字楼租金价格处于中下游水平。,海口目前写字楼保有量在300万方，入住率75%，未来在本项目所在地大英山地区将有近500万方的高端办公产品集中投入，市场的拐点即将出现。,运营状况,未来供应,Back,办公市场,1.海口市目前住宅主要以清库存为主，价格波动较小 2.海口市商业体量未来几年供应量巨大，发展形势严峻 3.海口市办公楼供大于求，且整体档次较低,小结,感谢聆听,
