1、第二章 房地产产品概念,第二节 房地产产品体系及策划,一、房地产产品体系概念 （一）房地产产品概念凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。 （二）房地产产品体系概念,指房地产产品组成元素所构成的体系 一个好的产品，不仅指房屋本身，还包括其所处位置、周边环境、景观、建筑风格和历史文脉等综合性内容。 （三）房地产产品体系构成 房地产产品整体概念划分为三个层次：,1.房地产核心产品指能满足消费者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、邻里和睦、保值增值等。 2.房地产形式产品指房地产产品的实体和外在表现。如房
2、地产的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环境。,3.房地产附加产品指消费者购买和消费房地产时所得到的各种附加服务。如协助办理房地产产权、协助办理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、景观设计。,二、房地产产品策划,产品策划是房地产策划中最重要的一个环节。人们经常说一个项目的成功70取决于规划设计即产品策划，30取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。 （一）房地产产品策划的概念 房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。 产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的
3、舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。,（二）房地产产品策划内容 1.产品调研 产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。 2.项目定位 在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的定位，包括确定具体位置，目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的，还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。,3.产品规划设计 这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 4.产品细节设计
4、 采用新技术、新材料、新设备，先进的生产工艺，保证产品质量。,5.产品营销 针对量身定做的目标客户推出产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。 6.产品服务 这里主要是售后服务，目的是把产品的价值提升和延长。,第二节 建筑类型与风格,一、住宅产品的类型 按照住宅的层次划分 （一）普通住宅公寓和住宅的区别.doc1. 多层住宅 总层数在47层之间的不设电梯的建筑 具有经济性、灵活性和绿化率高的特点,2.小高层 总层数在712层之间的设置电梯的建筑具有节约土地、绿化率高、经济性好的特点 3.高层 总层数在12层以上的设置电梯的建筑具有视线开阔、容积率高、节约用地的优点，但造价相对较高，绿
5、化率低，部分住房朝向和采光质量下降。,（二）别墅 指层数在13层的住宅具有风格多样、技术要求不高以及人性化的优点。 （1）独栋别墅 （2）双拼别墅 （3）联排别墅,（1）独栋别墅,独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。,（2）双拼别墅,它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。,联排别墅,联排别墅发源于英国，在欧美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊区，高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独
6、门独户。在西方，联排别墅的主人是中产阶级或新贵阶层。在中国，它们则属于高消费人群。,二、建筑风格,（一）欧洲风格 1.希腊风格 屋顶为低坡度的山墙，在三角形屋檐下有宽长的上楣带，门廊由若干根圆形的立柱支撑。,2.罗马风格 正立面是一个与屋檐等高的古典门廊，古典门廊由四根基础为方形的柱子，窗户是按中心周堆成分布。,巴黎圣母院,3.哥特式风格 最鲜明的特点是高耸的塔尖，超长的尺度，繁缛的装饰，整体上给人一种深入云端的感觉。,4.巴洛克式风格词的原意是奇异古怪 特点是外形自由，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，刻意追求繁琐，常用椭圆形空间，建筑物上加上圆拱顶、雕像、雕刻。,（二）北美风格,1.殖民复
7、兴风格,1.南加州式风格 外立面使用偏暖的中性颜色的涂料，墙基部分使用石材作装饰，留存建筑外型的粗加工线条，显得纯朴、粗犷、自然、厚重、宁静,三、中式风格,1.海派风格 海派建筑由毛石作基座，面砖贴面，在门 饰、床套、阳台、外墙角等局部，加了一些西方建筑的符号，形成细腻、精致、小家碧玉的建筑风格,2.江南园林风格 江南园林的特点是围合型建筑，建筑局部用坡顶、粉墙、黛瓦，力求“最好的私密性，最大的私家花园”之一效果。,3.京派传统庭院风格,第三节 景观类型与风格,一、水主题景观 营造以水文化为主题的景观，可以就近引入活水，将各种水景组织起来，也可制造人工水景装置，如设置卵石、小亭、木栈桥等景观。
8、,红楼梦片段,进入石洞来。只见佳木葱茏，奇花熌灼，一带清流，从花木深处曲折泻于石隙之下。再进数步，渐向北边，平坦宽豁，两边飞楼插空，雕甍绣槛，皆隐于山坳树杪之间。俯而视之，则清溪泻雪，石磴穿云，白石为栏，环抱池岩，石桥三港，兽面衔吐。桥上有亭。宝玉题曰“沁芳” 绕堤柳借三篙翠，隔岸花分一脉香,出亭过池，一山一水，一花一木，莫不着意观览。忽抬头看见前面一带粉垣，里面数楹修舍，有千百杆翠竹遮映。进入，只见入门便是曲折游廊，阶下石子漫成甬路。上面小小两三间房舍，一明两暗，里面都是合着地步打就的床几椅案。从里间房门又得一小门，出去则是后院，有大株梨花兼着芭蕉。又有两间小小退步。后院墙下忽开一隙，得泉一
9、派，开沟仅尺许，灌入墙内，绕阶缘屋至前院，盘旋竹下而出。宝玉题曰“有凤来仪”,二、体育文化主题景观 通过设计，将体育设施有机融入到景观中，赋予小区景观独有的体育特色，让人们不经意中感受到一种源于体育、有超出体育本身的美好氛围。,三、原生态主题景观 这种景观出发点是遵循自然规律，使人们有 彻底回归大自然的感受，景观里种植从原始 森林中挑选的树种，这些树木造型优美，树 叶宽大，具有遮阴功能。自然园林将社区内 的交通和休闲功能融合到景观中。,四、参与式主题景观 该景观的初衷是实现人与环境的互动。小区 的绿地草皮铺上鹅卵石，居民在夏季光脚踩 踏，有益健康，公共花园设有木板平台，供 人们休憩，还可设置儿童活动天地，以供小 孩嬉戏、玩耍。,五、综合型景观,
