1、重庆住房模式公租房建设,李成芳,住房是老百姓最基本的生活保障，也是当前广受关注的民生问题。改革开放以来，随着城镇住房制度改革不断深化和住房分配货币化的逐步实行，住房供应严重不足的状况得到有效缓解。但由于房价上涨过快等多方面的原因，低收入群体无力购房的问题日益突出。住房完全由政府保障或完全市场化都存在缺陷。为此，根据锦涛总书记十七大报告提出的“住有所居”的目标和温家宝总理去年政府工作报告中“继续大规模实施保障性安居工程”的要求，重庆积极探索城市住房供应“双轨制”，对住房制度进行必要完善。,一、我国住房制度改革历程 二、解读重庆模式公租房制度建设 三、公租房制度的现实及推广意义 四、公租房制度存在
2、的问题及完善,1、改革目的：解决住房严重短缺问题 2、改革内容：前期改革主要局限在公房按土建成本出售上， 后期改革重点是调整公房租金（改革任务是 ：第一步将所有房屋按成本租金计租；第二步逐步把住房消费纳入工资,实现住房商品化 ） 3、改革的结果：该房改方案未能在全国范围广泛实施，住房短缺的矛盾没有得到有效地解决,住房商品化阶段 ( 1979 1990 ),1991年上海、深圳市出台房改方案，推动了在全国范围内开始建立住房基金或住房公积金,实行“ 租 、售、建并举，以提租促售房” 的房改举措, 1994年,国务院颁布了 关于深化城镇住房制度改革的决定，提出了住房制度“三改四建”的主要内容，即把住
3、房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家,单位,个人三者合理负担的体制 ；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制 ；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式 ；建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度 ；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修 、管理市场，逐步实现住房资金投人产出的良性循环。这一时期，经济适用住房的建设并未开展 ；同时我国仍实行三位一体 ( 就业一福利一保障)的企业制度，企
4、业把住房仍作为福利实物分配给职工，人们还没有形成通过市场解决住房的观念，住房市场化尚处于发展的初期阶段。,住房市场化阶段( 19911997 ),改革的主要内容： 1.从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分 配货币化； 2.建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系 3.继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场。,住房分配货币化阶段(1998-2007),(一）重庆模式1.重庆模式的主要内容2.公租房推出的背景 (二）重庆模式的运作机制1.公租房建设的筹资模式2.公租房建设目标及布局3.享用标准及相关规定,“重庆模式”，可简单的归纳为“1十5”的结构系统。“1”是指坚持
5、“以科学发展观为统领，奉行改革、开放、创新并举方法和原则，坚持从重庆实际出发，围绕民生改善探索又好又快的发展道路”这一总的指导思想；“5”是指在经济、政治、政府体制、城乡统筹、执政基础等五大领域和环节展开的创新探索，取得了突出成绩，探索到基本规律。重庆改革的基本设想就是从保障和改善民生需要、缩小城乡民生差距入手，围绕就业、住房、上学、就医、养老及精神文化等领域，重点突破、全面推进、建立机制，促进公共服务政府建设和管理体制机制的变革完善。在全市范围内进行了统筹城乡劳动就业、统筹推进进城务工经商农民向城镇居民转化、统筹城乡基本公共服务、统筹国民收入分配、统筹城乡发展规划的“五个方面统筹”，并进行了
6、相应的综合配套改革。,（1）解决民生的需要,住房保障是一个重大民生工程，帮穷人造房是政府的责任 “1+5”保障性住房体系公租房兴建计划,与原有的廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓5种保障方式重庆市大力兴建公租房。 解决“夹心层”住房问题 新生代城市居民,大学毕业生,外来工作人员,(2)”大农村+大城市”的城市格局,在我国大多数地方政府,土地财政已成为事实,他们通过卖地来充实地方金库,那样不但使地方政府用钱方便,自由,更是可以立竿见影的提高地方的GDP,也就是所谓的地方政绩,那么政府怎么会舍得见有限的用地指标用来大力建设公租房,他们多建一栋楼就得少卖几亩地
7、,这样地方财政收入也就少了几千万.而重庆市热火朝天的建设公租房,一个很重要的原因就是重庆市特有的”大农村+大城市”的城市格局. 重庆市通过”地票”交易,将农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。让农民进城住楼房,扣除在城市为农民新建住房的用地,还有大量的用地指标,在不超出中央规定的用地红线基础上,又有大量新的用地指标产生出来,这样政府就会有更多放的土地用于建设保障低收入群体的公租房,这样有利于统筹城乡发展,使老百姓受益.,(3)“两江新区”先
8、行试行,2009年2月5日，国务院发布关于推进重庆统筹城乡改革发展的若干意见（国发3号文件）,在国家战略层面正式研究设立“两江新区”，是中国的第三个副省级新区,前两个分别是上海浦东和天津滨海新区,并于2010年5月7日获国务院通过,2010年6月18日正式挂牌成立.中央授予重庆市改革创新,开拓开放的”先行先试”的权利.这给我重庆无限的发展空间和几乎自由的发展政策.重庆的公租房建设是”乘势出击”.重庆市在”两江新区”率先进行住房制度和户籍制度改革,重庆市规划的公租房一半就坐落在”两江新区”范围以内.,1.公租房建设的筹资模式,重庆市从2010年起,三年内3000万平方米公租房,数量达到60万套的
9、计划,规模相当于一个200万人城市的住房量.要建设的3000多万平方米的公租房来说,至少需要750亿元的资金规模。那么,重庆市依靠什么解决资金需求呢？重庆财政的投入大致为250亿元,这些钱的主要来源有三个；其一是政府储备的土地出让资金；其二是部分新发生的土地出让金以及从房产税拿出一部分；其三是预算内财政收入的一部分和中央补助,剩下的500亿元主要通过融资渠道来解决.这其中包括银行贷款、保险基金的融资方式。重庆公租房融资的消息一传出，很多机构就找上门来。公租房和与之相配套的商业店面租金，可以逐年归还500亿元融资的本金和利息。,2.公租房建设目标及布局,根据重庆市的规划,从2010年至2012年
10、三年间,重庆市将建设公租3000平方米,将解决60万户中低收入群体的住房困难.2010年,重庆市在主城区鸳鸯片区、大竹林片区、华岩片区、西永微电子园等地开工建设近1100万平方米。同时，万州、涪陵等6个中心城市和长寿、璧山两个卫星城市开工250万平方米。从总体上看,2010年重庆市共开工建设公租房1300万平方米。目前,除了鸳鸯片区的“民心佳苑”项目已开始装修施工外，其余项目或已封顶、或进行土石方施工和基础施工阶段.据了解,为加快公租房建设速度,重庆市计划今年将再开工建设1300万平方米公租房。目前，重庆市规划、国土房管等部门、相关区政府,以及土地储备机构已初步选出了主城区今年要建设的5个地块
11、,分别位于钓鱼嘴、西彭、龙洲湾、空港和鱼嘴。5个地块的总建筑面积达到710万平方米,总用地面积达到295公顷.在规划中,重庆市特别强调“均衡布局、公交支撑、配套完善、环境宜居、有效出租、符合规划”的原则,让租住的居民生活、出行都比较方便。,3.享用标准及相关规定,公租房的覆盖人群将打破城乡和内外差别,不设户籍限制.只要年满18周岁,在重庆有稳定工作和收入来源,具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭,大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员,进城务工及外地来渝工作的无住房人员,均可申请.准入还有收入标准：单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下
12、.公租房通过住房保障网进行网络申请,也可以到各地住房保障机构设立的申请点申请.申请的基本程序：申请-受理-审核-公示-摇号-配租-入住.此外,公租房租赁期限为1-5年.承租人租赁合同期满,应退出公共租赁住房.需要续租的,要在合同期满3个月前重新申请,经审核后方可续租.并且采取“租售并举”。承租人租满5年,可通过成本价购买,转换成有限产权的经济适用房.实现与现有廉租房、经济适用房制度的接轨.,（一）公租房建设的现实意义 （二）公租房建设的推广意义,三 公租房建设的现实意义和推广意义,公共租赁住房建设将扩大投资，拉动内需，为重庆经济发展创造强有力的支持，有利于保持重庆经济向上向好势头，同时也有利于
13、转变经济发展方式促进重庆经济健康稳定的发展；政府出资建设公租房有利于吸引人才和劳动力，增强他们的凝聚力和归属感，让他们进得来、留得住、住得稳、能创业，共享改革发展成果，增进社会和谐，为经济建设笼络大批的优秀人才，共促进重庆内陆开放高地建设；公共租赁住房实行“租售并举”，按收入层次实行差别保障，实现了与现有廉租房、经济适用房制度的有机接轨，引导居民量力而行、合理消费、梯度消费，使住房需求平缓有序释放，可以有效缓解中低收入群体从“有房住”，过渡到“有住房”的购房资金压力，有利于缓解老百姓住房压力，是关系民生 的大事；此外，公共租赁住房布局在内外环线之间规划的21个人口聚居区中，有利于拓展城市空间，
14、降低人口密度，优化城市布局，体现宜居要求。公共租赁住房是改善民生、促进城乡统筹发展和推进城镇化进程的重大举措，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，改善生活环境，提高生活质量。,1.对经济发展与民生的影响,有关专家和业内人士普遍认为，随着大量公共租赁房的逐渐上市，将会直接影响房屋租赁市场，进行抑制投资性或投机性需求，有利于遏制房价飞涨，稳定房地产市场。他们认为，公共租赁房是调节房地产市场供求的“缓冲器”。 大量的公共租赁房上市，一定程度上将抑制投资性或投机性购房需求，对房价会产生影响。“大量的公共租赁房上市，会把夹心层人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房观念，觉得租房比硬着头皮买房生活得更好
15、。如此一来，商品房市场上的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求，有利于稳定房价。另一方面，由于公共租赁房的租金是市场价的60%，一旦面市，其周边商品房的租金势必受到影响，会刺激投资者形成看跌的心理预期。此外，公租房的推出对购买二套房的人打击较大，直接影响就是，他们买的房子比以前难租出去了。一来是租赁价格被大幅下拉，二来对租客有一种托底的保障。建公共租赁房将会很好地平衡各方的利益，既满足中等偏低收入群体的住房需求，起到抑制房价的作用。同时，公共租赁房对房地产产品结构起到调节作用。由于公共租赁房属于中低端产品，势必会挤占一定的市场空间，这样就促使开发商寻找公共租赁房没有覆盖的产品类型，
16、专心做优质高价房，会使中高端产品市场竞争更加充分，性价比更高，减少房地产市场的政策硬伤。,2.对房价的影响,重庆自1997 年起中央直辖。重庆人口3300 多万，且70%80%为农村人口，基本上可以视为中国的一个缩影， 重庆经验可以作为全国发展的一面镜子。重庆大规模推出公租房，实际上可以视为住房体制进入新一轮深化改革的关键步骤，也是对我国在工业化、城镇化快速发展进程中如何推进城乡统筹的一次积极探索。这不仅是一项重要的民生工程，也是一个科学的建设规划，公租房与商品房“混建”，使公租房住户与整个城市和社会有机融合，避免出现“贫民窟”和人为造成社会割裂。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进
17、一步改善投资环境，推动经济社会又好又快发展。重庆建设公租房是一大德政，为全国创造了很好的经验！制度设计也很合理，坚持搞下去，不仅能让住房困难户住有所居，还能通过出售，让老百姓居有其屋。 重庆市的公租房建设模式具有很强的示范意义，它为我们重新定位在解决人民住房需求方面政府与市场的关系提供了重要启示。所以应充分借鉴重庆的经验，在全国范围内大力推行公租房制度建设。,公租房在全国的推广意义,四、公租房制度存在的问题及完善（一）公租房制度存在的的问题（二）公租房制度的改革完善措施,目前，公租房的资金来源主要包括财政资金、土地出让收益和银行贷款。在实际操作中，银行贷款成为建设资金的主要来源，大多数项目银行
18、贷款所占的比重都超过了70%。公租房建设的资金有三分之二是通过政府融资筹集，这就意味着政府届时要还本付息。公租房利息支出一年是二十几个亿，而届时收取的租金可完全涵盖利息，现金是平衡的，基本不会出现坏账。但初始投入资金，仍是很大一笔负债，它最终要通过公租房的出售来偿还。经过多次加息后，目前长期贷款成本已经升至6.6%，公租房的租金收益勉强能覆盖利息。而对贷款本金的覆盖只有5.71%。偿还本金是不可能的。贷款最终还是要靠政府还，不可能靠租金还。这使得政府面临重大的债务负担。,1.资金偿还面临挑战,公租房相关制度还不完善，运行过程中还存在风险；特别是公租房的保障对象，“夹心层”家庭定位问题没有得到妥
19、善的解决，另外，公租房在审核过程中也存在一些漏洞，由于没有具体的实施细则和执法监督力度不够，使得公租房在申请的过程中存在一些不公平的现象。这必将影响我国住房制度改革的基本方向和房地产市场的健康发展。,2.保障机制还不完善,建设公共租赁房,保障民生固然是政府不可推卸的责任，然而，政府主导并不意味着住房保障的各个环节都要由政府部门来运行。政府独揽公租房建设的大权势必会影响商品房市场的健康发展，破坏市场机制，不利于房地产市场的发展。西方国家在大规模建造公共租赁住房的阶段，大多数住房的建设都是由非营利机构、大型国有企业来完成的，同时也存在部分“私建公助”；在现阶段的公共住房制度运行过程中，非营利机构也
20、承担着主要的职责。,3.政府不应过多干预,公租房建设主要来源于财政资金、土地出让收益和银行贷款,筹资覆盖面比较窄,然而,近些年来经济的高速增长，居民财富的迅速累积，流动性过剩问题的长期延续，社会上可用于支持公租房建设的资金规模巨大,但是由于缺乏投资渠道和相关制度安排，这些资金进入公租房建设领域存在一定障碍。因此,政府应当大力开发这些社会资金，积极引入注入保险资金、社保基金和住房公积金等，探索建立公共租赁住房投资基金模式，补充住房建设资金。这样也可以改变公租房建设资金大部分来源于银行贷款的局面,缓解政府的资金偿还压力,同时也有利于改善投资环境.,1.拓宽资金的筹集渠道,市场作为住房资源配置手段的
21、地位不能改变，大多数城镇居民仍然只能也必须通过房地产市场来解决住房问题，住房保障只能是针对特定群体配置住房资源的特定手段。现阶段在推进公租房建设中所采取的一系列措施，有可能产生一种改革向住房实物分配体制回归的误解。所以,重庆市在公租房的建设中, 应当在坚持房地产市场主体地位的同时，通过明确保障范围、细化保障家庭分类标准等措施规范公共租赁住房定位，明晰社会预期。另外，建设节奏也不宜过快，应当在综合考虑政府承受能力和住房需求的前提下稳步推进。,2.解决好市场与保障的关系,在公租房的建设过程中，政府应当妥善处理好政府与企业之间的关系，充分发挥企业的优势，尤其是大型专业化的房地产开发企业，应该广泛参与
22、公租房建设和运营。这样，可以充分发挥这些企业融资能力强、产业化技术先进以及管理经验丰富等多方面优势，有利于住房建设的顺利完成和保障性住房管理工作的高效运行，最终有助于提高财政资金的使用效率。由政府主导保障过程，制定相关政策和规划，提供必要的财政补贴；由专业化的企业或者非营利机构具体参与到住房的建设和运营中来。政府和企业”双管齐下”.,3.政府主导与企业参与相结合,政府应当尽快的出台与公租房建设有关的土地、财政支持和信贷等方面的优惠政策,规范各个职能部门的责任.完善公租房运行、管理和退出相关的制度安排,完善相关的实施细则,加强监管.同时加强对公租房后期的管理,使其发挥长效的保障作用。,4.进一步完善制度建设,谢谢大家,
