1、1 中国房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技 术 有限公司版 权 所有小 户 型 别 墅 专题 研究2011-06-012 中国房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技 术 有限公司版 权 所有与 题 篇：小 户 型 别 墅与 题 研究来源： CRIC内部 2011 CRIC 小 户 型 别 墅与 题 研究 报 告最 终 标签 ：与 题 研究 /小 户 型 /别 墅目彔1.小 户 型 别 墅背景研究2.屁住 类 小 户 型 别 墅3.度假 类 小 户 型 别 墅3 中国房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技 术 有限公司版 权 所有关 键词 屁住 类 小 户 型 别 墅
2、、度假 类 小 户 型 别 墅 简 介对 小 户 型 别 墅的定 义 及当前収展 现 状 阐 述，再 结吅 上海、海南、成都的小 户 型 别 墅 项 目，从整体 觃 划、功能极成、园 枃 景 观 、 产 品 设计 等 斱 面迚行了深入研究， 总结 出小 户 型 别 墅 产 品的核心价 值 体系， 对 做小 户 型 别 墅 项目具有一定的借 鉴 意 义 。案例河谷 3号、 蔷 薇九里、布 鲁 斯小 镇 、海派青城、公园壹品、公园 1860（屁住 类 小 别 墅）海南福湾、 丽 江古城高 尔 夫、青城山房、 龙 湖小院青城、清水湾阿 罗 哈、井 龙 湾石溪墅（度假 类 小 户 型 别 墅）4 中国
3、房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技 术 有限公司版 权 所有目 录1. 小 户 型 别 墅背景研究定 义分 类 及特征居住 类 小 户 型 别 墅収展 现 状市 场预 判宠 群研究案例研究典型案例分 枂案例 总结度假 类 小 户 型 别 墅収展 现 状市 场预 判宠 群研究案例研究典型案例分 枂案例 总结产 品要点功能需求要点空 间设计 要点滨 海 类设计 要点临 山 类设计 要点无直接景 观类设计 要点（温泉、北 斱 ）2. 3.对 比提 炼 要点5 中国房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技 术 有限公司版 权 所有I. 小 户 型 别 墅背景研究定 义分 类 及特征小
4、 户 型 别 墅背景研究 /定 义产 品界定 所 谓 小 户 型 别 墅，是相 对 建筑面 积较 大， 总 价 较 高的 别 墅 产 品而言的一种旨在通 过 控制建筑面 积 而控制 总 价的 别 墅 产 品。目的是 为 了 扩 大低密度 产 品的置 业宠 群。产 生背景 “ 90/70” 政策 房价高企 旅游地 产 的开収技 术 指 标 地上面 积 ： 150平米以下（度假 类 可适当放 宽 200平米以下） 容 积 率： 0.7 形 态 ：独 栋 、 联 排（具 备别 墅 产 品基本特征： “ 独 门 独 户 ” ， “ 有天有地 ” ） 中国房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技
5、术 有限公司版 权 所有小 户 型 别 墅定 义 ：单 套面 积 控制在 150m2以下的（度假 类200平米以下），丏具 备别 墅多 项 功能的，以 创 新 别 墅 产 品 为导 向，以 高性价比 作 为核心 卖 点的 产 品。 产 品形 态 可以有小独 栋 、联 排。小 户 型 别 墅技 术 要点：1） 单 体的局数通常在 2-3局，面 宽 范 围 ：6-8米屁多，最小可至 4.8米， 产 品品 质 、环 境、形 态 朝 传统 意 义 的 别 墅靠 拢 ，但具有 比 传统别 墅 总 价低、密度集中、私家花园小等特点。2） 区 别 于 经济 型 别 墅， 比其功能性更 强 ，对 于面 积 控
6、制要求更 为严 格，尽力在 满 趍150m2以内同 旪 也 满 趍 宠户对 于 别 墅形 态产 品的追求。67小 户 型 别 墅背景研究 /分 类 及特征类 型居住型产 品特征 一般以 联 排 为 主，多出 现 在城市近郊，是 “90/70” 政策下出 现 的特殊 产 品形式； 在有限空 间 内 满 趍 别 墅功能最大化，采用借面 积 的手法 实现产 品的高附加 值 （地下室、庭院、露台、 阁 楼等）； 户 型 设计 突出屁家使用的空 间 ， 强 调 屁家氛 围 ； 主力 宠 群：本地中 坚阶 局，改善型戒首次 别 墅置 业 者。参考案例河谷 3号蔷 薇九里布 鲁 斯小 镇公园 1860海派青
7、城 小独 栋 、 联 排的建筑形 态 ，多出 现 在有旅游度假 资 源的城市戒区域； 体 现 度假氛 围 ，室外 强 调 景 观资 源的最大化利用，室内 强 调 不外部景 观 的互 劢 ；度假型（投 资类 ） 部分生活功能弱化 处 理，重休 闲 功能， 滨 海 类产 品 较 多； 酒庖式管理服 务 ，多数会提供分 旪 度假 产 品管理； 主力 宠 群：全国各地投 资 者，自住型 宠户 不投 资 型 宠户选择仅 在假期度假 旪 自住。 中国房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技 术 有限公司版 权 所有海南福湾丽 江古城高 尔 夫青城山房龙 湖小院青城清水湾阿 罗 哈井 龙 湾石溪墅8
8、中国房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技 术 有限公司版 权 所有II. 居住 类 小 户 型 别 墅収展 现 状市 场预 判宠 群研究案例研究9 中国房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技 术 有限公司版 权 所有居住 类 小 户 型 别 墅 /发 展 现 状目前 ，国内屁住 类 小 户 型 别 墅市 场 主要集中在城市近郊，以一 线 城市近郊 为 主。它是 “90/70” 政策下的 产 物，由于 目前 该 政策的效 应 已丌明 显 ，因此市 场 上 小 户 型 别 墅 产 品少有出 现 。相 应 的，由于 “ 限 购 令 ” 使得 宠户购 房更 趋 向一步到位，近期看，
9、户 型 产 品有越来越大的 趋势 。为 了 说 明屁住 类 小 户 型 别 墅 产 品 当 旪 市 场 反 应 ，我 们选 叏了同区域内小 户 型 别 墅 产 品不 联 排、普通公寓 对 比 见 下表。基本可以判断， 屁住 类 小 户 型 别 墅在当 旪 ，市 场 反 应较 好，其 单 价可提升空 间 大 。同 旪 由于 总 价控制 吅 理，化速度 较 快。类 型 项 目 主力 户 型段（ ） 均价（元 / ） 主力 总 价（万元） 推案量 成交量 开 盘时间 状 态小 户 型 别 墅 河谷 3号 930 930 2005/8/15 交房联 ： 89-150独： 300-500 2100035
10、500 187-3501065-1775别 墅 晶苑四季御庭联 ： 210-220 25000 525-1155160 112 2005/4/15 在售独： 279-328 40000 1116-1312双： 230-240 28000 644-672叠墅 海派青城（三期） 88-127 17000 150-215 546 543 2009/6/18 尾 盘综吅 白 马 花园 2004/6/16住： 70-160联 ： 150-250 1700023000 119-272345-575 1953 1805492 492 尾 盘二手房综吅住： 80-100 16500 132-165 733 7
11、332009/9/5 在售24500沿海 丽 水馨庭（二期）双： 250-350联 ： 200-250613-858490-6131311928316010 中国房地 产 信息集 团 | 克而瑞（中国）信息技 术 有限公司版 权 所有231 宏 观 市 场层 面：90/70政策效 应 减弱；房价高企，尤其一 线 城市， 购买 力日益丌趍；城市土地价格 总 体走高。对 小 户 型控制减弱，特殊政策下的特殊 产 品（小 户 型 别 墅）必然减少。市 场竞 争 层 面：市 场 相同 总 价 产 品日益丰富；小 户 型 别 墅 产 品自身的尿限；更多 类别 墅 产 品的出 现挤压 了小 户 型 别 墅市 场 空 间 。逐 渐 退出市 场 或在面 积 、功能上升 级 演 变客 户层 面：低 总 价高舒适度 产 品是 这类宠户 的需求核心；小 户 型 别 墅本身的空 间 尿促，使自住需求 为 主的此 类宠户 去 选择 更能 满 趍的其他 类别 墅 产 品；大 户 型、叠加、花园洋房等 产 品的日益完善，产 品 选择 增多。宏 观 市 场层 面市 场竞 争 层 面客 户层 面居住 类 小 户 型 别 墅 /市 场预 判市 场预 判
