1、十九大政策汇总分析,战略研究部 2017-11-18,目 录,宏观篇,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,与公司各部门相关政策汇总,“十九大”内容及解读 重要管理部门发言及解读 宏观经济及金融政策 中国人口形势,租赁市场专题研究,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,“十九大”明确了中国特色社会主义进入了新时代,中国特色社会主义进入了新时代； 在新时代背景下，中国社会主要矛盾发生转变：由“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”转向“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发
2、展之间的矛盾”； 主要历史判断做出之后，报告要解决的问题如何在“新时代”解决新的“主要矛盾”，进而实现“美好生活”。 为了解决这一问题，报告从经济、政治、文化、社会、生态、国防和军队、“一国两制”和祖国统一、外交、党建等九个方面理论分析和政策指导，提出“新时代、新使命、新思想、新征程”四新理念。,十九大报告明确指出：,“十九大”四新理念是“十八大”理念的延续和深化,“四新”定调上有两个转变： 第一，进一步提高“十九大”的历史和政治意义，明确了“十九大”期间将完成前一百年的收尾和为建成全面小康社会打好基础； 第二，将“中国梦”的实现路径具化为“斗争、工程、事业”，将成为中国未来发展的顶层设计。,
3、“十九大”四新理念,“十八大”四新理念,“十九大”报告的两点重大变化,与十八大相比，十九大报告有两点重大变化：经济增长方式转变和供给侧改革侧重点的转变,经济增长方式发生转变,“十八大”,“十九大”,加快推进基本公共服务均等化,缩小收入分配差距,加强社会保障体系建设,增加稳定脱贫人口,扩大中等收入群体数量 增加人民消费倾向,三去一降一补 (去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板),供给侧改革侧重点发生转变,对比十八大报告， “十九大”报告具有五大结构性亮点,宏观篇,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,与公司各部门相关政策汇总,“十九大”内容及解读 重要管理部门发言及解读 宏观经济及金融
4、政策 中国人口形势,租赁市场专题研究,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,目 录,央行行长周小川在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问,重要管理部门发言及解读央行-周小川,从周小川的发言来看，货币政策运用以宏观审慎管理政策为主，传统的降准、降息将不再作为首要调节工具。规范和界定地方政府融资平台和地方国企的债务关系，未来三四线城市地方政府对土地依赖度提升。与发达国家相比，中国家庭部门债务杠杆率较低，主要是因为三四线城市房价较低，未来三四线城市的债务杠杆率具有提升空间。,注：明斯基时刻经济长时期稳定可
5、能导致债务增加、杠杆比率上升，进而从内部滋生爆发金融危机和陷入漫长去杠杆化周期的风险。,十九大报告中特别提出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革”，此前全国金融工作会议也提到要“强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责”。因此，面对当前中国经济和金融体系所面临的复杂挑战，监管层需要采取新思路、新方法来应对，也就是结合“货币政策和宏观审慎政策”双支柱来调控经济发展，从而守住不发生系统性金融风险的底线。,重要管理部门发言及解读央行-易纲,央行副行长易纲在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问,在易纲看来，建立双支柱调控框架可以起到两方面作用：一是保持币值稳定；
6、二是维护金融系统的稳定。这意味着，除了常规的货币政策（比如法定准备金率、公开市场操作和贴现政策），宏观审慎政策也逐步成为我国宏观调控的重大措施。 其中我国宏观审慎政策的主要做法包括：差别准备金动态调整机制、宏观审慎评估体系（MPA）、强化跨境资金流动监控、差别化房地产信贷政策等。,银监会主席郭树清在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问,重要管理部门发言及解读银监会-郭树清,从郭树清的发言来看，房地产行业的上下游的融资渠道是未来的主要治理方向。针对私募基金备案管理规范、互联网金融、开发商拍地自有资金审查、禁止首付贷等方式，已经收窄房地产行业融资渠道，同时金融行业监管程度不会放松，不排除更为严厉
7、的措施跟进。,重要管理部门发言及解读证监会-刘士余,从刘士余的发言来看，我国资本市场一方面要打好防范化解风险的攻坚战，另一方面也要补短板，不能制约去杠杆的进程，要为经济结构优化做出应有的贡献。下一步将要持续推进改革，建成具有国际竞争力的多层次资本市场体系。,证监会主席刘士余在十九大中央金融系统代表团开放日答记者问,住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动答记者问,重要管理部门发言及解读住建部-王蒙徽,10月19日，住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动的表态集中在，短期内制定和出台“住房租赁管理条例”，使得“多渠道保障、租购并举”具有法律约束效应，建立市场监测预警体系
8、，对房地产市场变化做出更快的反应和预期管理。政府、地方国企及央企主导保障性住房，利用自身资源优势，降低保障房开发成本。,住建部部长王蒙徽在十九大新闻中心举办记者招待会活动答记者问,重要管理部门发言及解读住建部-王蒙徽,10月22日，王蒙徽在十九大新闻中心举办记者招待会上的表态集中在，长期制定“房地产长效机制”，保持房地产市场长期稳定，而采取措施方面“坚持分类调控，因城因地施策”，未来各城市调控政策将会出现分化。,宏观篇,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,与公司各部门相关政策汇总,“十九大”内容及解读 重要管理部门发言及解读 宏观经济及金融政策 中国人口形势,租赁市场专题研究,分析结
9、论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,目 录,宏观经济形势2017年中国经济总体乐观,10月19日，国新办举行前三季度国民经济运行情况发布会。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示，前三季度国内生产总值，按可比价格计算，同比增长6.9%。第一产业增长3.7%;第二产业增长6.3%;第三产业增长7.8%。三季度，国内生产总值同比增长6.8%，经济连续9个季度运行在6.7-6.9%的区间，保持中高速增长。,2013-2016年GDP增长,数据来源：国家统计局,宏观经济形势固定资产投资稳中略缓,上
10、半年，全国固定资产投资增速稳中略缓，制造业投资和民间投资增速回升，房地产开发投资增速放缓。全国固定资产投资（不含农户）280605亿元，同比增长8.6%，增速比一季度回落0.6个百分点，固定资产投资占全部投资的比重为60.7%。固定资产投资到位资金286275亿元，同比增长1.4%，增速由负转正。,2017上半年全国固定资产投资总体情况,2017上半年各产业固定资产投资总体情况,全国房地产开发投资50610亿元，同比增长8.5%，增速比一季度回落0.6个百分点；其中，住宅投资增长10.2%。房屋新开工面积85720万平方米，同比增长10.6%，其中住宅新开工面积增长14.9%。全国商品房销售面
11、积74662万平方米，增长16.1%，其中住宅销售面积增长13.5%。全国商品房销售额59152亿元，增长21.5%，其中住宅销售额增长17.9%。房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%。6月末，全国商品房待售面积64577万平方米，比上月末减少1441万平方米。上半年，房地产开发企业到位资金75765亿元，同比增长11.2%。,数据来源：国家统计局,1997-2017年中国GDP（分产业）及固定投资同比增速,从宏观经济指标来看，中国经济经历了从高增速到增速逐渐放缓的过程。“十九大”强调“中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换
12、增长动力的攻关期。” “经济L型”走势已经确立，然而“高增长不再”并不代表“财富效应”结束。只是由传统产业转向新兴产业，由于处于“微笑曲线”的更高位置，经济发展质量，包括产业效能、行业利润率将显著提高。,宏观经济形势中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,数据来源：国家统计局,从需求看，在支出法下，传统拉动经济的三驾马车中，消费对GDP的贡献逐年上升，投资对GDP的贡献相对降低。同时从三驾马车的增速看，消费增速仅微幅下滑，投资和出口的下滑幅度更为明显。所以短期来看，在需求端消费支撑经济发展。因此“十九大”指出，“增强消费对经济发展的基础性作用”，这对未来我国经济增长至关重要。,宏观经济形势
13、消费支撑经济发展,三驾马车对GDP同比的拉动（%）,三驾马车名义增速（%）,数据来源：国家统计局,从生产看，第三产业对GDP的拉动作用逐年上升，同时第一、二产业出现减弱趋势。而从增速看，第三产业同比增速明显较第一、二产业增速较快，且更为稳定。由此可见，在生产端，第三产业成为经济的稳定器。因此“十九大”再次强调“深化供给侧结构性改革”，传统产业优化升级势在必行。,宏观经济形势第三产业成为经济的稳定器,三大产业对GDP累计同比的拉动（%）,GDP增速和第二、第三产业增速（%）,数据来源：国家统计局,宏观经济形势未来发展趋势,“十九大”报告中，习近平提出：“到2020年，要实现全面小康；2035年，
14、要基本实现社会主义现代化；到了2050年，成为社会主义现代化强国”。以此推算，根据十三五规划，到2020年我国GDP要接近93万亿左右的规模，那未来三年经济增长年均需要达到6.2%以上的增长速度；若到2035年实现社会主义现代化，进入中等发达国家行列，届时人均GDP年均增长率需要达到6.0%以上。,我国经济发展战略“三步走”图示,“十三五”时期经济社会发展主要指标,宏观经济形势2050年实现社会主义现代化强国,注：根据联合国最新的指标显示，中等发达国家人均GDP约在2.5万美元，即15万人民币左右,数据来源：“十三五”规划,金融政策形势全球金融危机后我国债务增加速度过快,我国债务增加速度过快，
15、高杠杆对经济的稳定性造成威胁。金融危机后，我国债务增加额（新增债务占GDP比值）大幅领先其他主要经济体，债务增加的速度也仅次于陷入债务危机的希腊。 依靠大幅快速增加债务刺激经济的方式会对经济的稳定性造成威胁，且其具有不可持续性，所以去杠杆，降低系统性金融风险成为当务之急。,数据来源：中信证券,金融政策形势去杠杆，深化金融体制改革,十九大报告明确指出要“深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力”，同时之前全国金融工作会议也强调“为实体经济服务是金融的天职，金融要把为实体经济服务作为出发点和落脚点”。当前我国经济正处于供给侧结构性改革的攻坚阶段，经济结构调整面临“去产能、去库存、去杠杆”的短期阵
16、痛，金融需要为供给侧改革提供资本支持，通过深化金融体制改革提升资本的供给效率和资源配置效率。 具体来看，当前的金融政策主要作用为：为国家支持的战略性新兴行业、小微企业、“三农”等重点领域和薄弱环节，加大金融支持力度；对产能过剩以及降杠杆的行业把好资金出口关，严控违规新增钢铁煤炭产能的信贷投放，严禁资金违规流入房地产市场，从而推动供给侧结构性改革。,目前我国金融政策正处于去杠杆、供给侧改革阶段,紧信贷、治通胀,宽货币、治通缩,去杠杆、供给侧改革,数据来源：国家统计局,2015-2017年中国货币供应量（M2）及增速,去杠杆政策是供给侧结构性改革的重要内容，也是现阶段去除金融风险隐患的重要举措之一
17、。十九大报告提出要“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。”此前全国金融工作会议也明确指出“防止发生系统性金融风险是金融工作的永恒主题”。 近十年来我国的广义货币供应量M2增长较快，但从2016年开始，M2增速持续放缓，当前增速已低于9%，整体杠杆率开始出现下降，中国已进入去杠杆进程。随着金融严监管措施的推进，社会各风险点的不断化解，经济领域的金融风险总体上处于安全可控的水平，为经济转型升级提供强大支撑。,金融政策形势健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线,数据来源：国家统计局,宏观篇,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,与公司各部门相关政策汇总,“十九大”内容
18、及解读 重要管理部门发言及解读 宏观经济及金融政策 中国人口形势,租赁市场专题研究,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,目 录,从人口总量来看，中国总人口增速趋缓，峰值约为14亿人，据预测，到2017年，劳动人口达到峰值约为9.966亿，而2010年劳动人口占比达到峰值为73.75%，社会抚养比出现拐点。劳动人口绝对数量及相对数量的降低均意味着支撑购房的刚性及改善性需求在未来呈减弱趋势，新房市场长期发展空间将进一步减少，存量房的发展空间越来越大。,中国人口形势劳动人口及占比进入双下行通道,1980-
19、2050年中国劳动人口及占比,劳动人口数量/亿人,劳动人口及占比,数据来源：同策研究院,老龄人口数量增加及城市空巢家庭比例上升，将催生老龄人口住房需求的多样性。截止到“十三五”末，全国老年人口预计将达到2.45亿人，占全国人口总数约17%。“十九大”报告中指出，积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。,中国人口形势人口老龄化催生多样性需求,2000、2010年全国老龄人口数及城市空巢家庭比例,2000-2050年全国老龄人口发展及预测,数据来源：同策研究院,本章总结,目前我国正处于经济结构调整、增长动力转换的关键窗口，“十九大”的召开确
20、定了未来改革路线，严控金融债务风险，保持经济形势稳定等主基调，为我国社会经济的健康发展指明了风向。,经济增长方式：由原先的“三家马车拉动”，转变“供给侧改革+适度扩大内需”的驱动方式； 供给侧改革重点：由“三去一降一补”转变为缩小收入分配差距、加强社会保障体系建设。,十九大相关,核心部门政策,央行：传统的降准、降息将不再作为首要调节工具，健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架； 银监会：去杠杆、防风险，房地产行业的上下游的融资渠道是未来的主要治理方向； 住建部：短期内房地产政策调控不放松，保持政策的连续性和稳定性。,经济金融方面,宏观经济：由高速增长阶段转向高质量发展阶段，增强消费对经济发展
21、的基础性作用； 金融政策：去杠杆、防风险，健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。,人口形势方面,人口总量：劳动人口及占比进入双下行通道； 老龄化：老龄人口数量增加，城市空巢家庭比例上升，催生老龄人口住房需求的多样性。,宏观篇,“十九大”房地产板块相关内容 房地产市场运行情况 房地产市场短期趋势,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,目 录,我国社会主要矛盾已经转化：中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。深层次指出经济
22、从重发展速度转移到重发展质量，从过去强调效率调整到公平。房地产市场的弱势群体住房保障成为未来发展的重点之一。 住房属性定位明确：加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。也就意味着房子的居住和投资的双重属性转变为居住和准公共物品的新属性特征。 实现社会主义现代化时间表：第一个阶段，从2020年到2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化；第二个阶段，从2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。现代化
23、基本涵盖了：农业发展、科技发展和创新、工业信息现代化及城市化。未来农村发展、农民进城、城市化仍然是房地产市场机会。,房地产板块相关内容“十九大”为房地产业定调,习近平在“十九大”报告中提出“加强社会保障体系建设“，并对房地产市场定下”房子是用来住的、不是用来炒”的基调，明确要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，去投资化属性意义明显。,“十九大”前关于住房属性的表态,要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多
24、策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。,加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。,“十九大”住房属性发生改变,转变,房地产板块相关内容住房属性明确定位,“十九大”期间关于住房属性的定位与2016年12月中央财经领导小组会议的提法具有延续性。“十九”期间，住房属性定位由“十八大”期间的居住、投资属性转变为与国外发达国家类似的居住和准公共物品属性的定位，同时要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。,去投资化,ROI水平,房地产板块相关内容全国多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房机制
25、,多主体供应是对商品住宅、市场化租赁住房、公共租赁住房以及共有产权住房等进行供应主体的细分，尤其针对核心热点城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾，做出多渠道保障和购租并举的制度安排，全面覆盖基本住房需求的同时，兼顾核心热点城市中高收入人群的刚需、改善需求。,房地产板块相关内容合理的住房分层体系，让全体人民住有所居,政府持续实施住房保障措施，赁房源不断增加使供应多元格局形成，其结果之一是使住房投资属性进一步减弱，获利模式由“短炒短售”转向“追求长期稳定收益”。,我国城乡收入差距依然悬殊，民生存短板,房地产板块相关内容城乡之间发展不平衡：推动区域城市群建设,我国在保持经济持续快速增长
26、的同时，城乡区域发展和收入分配差距依然较大，民生领域还有不少短板。城乡发展不平衡是各国工业化进程中共有的现象，目前已经成为制约我国经济均衡发展的重要因素。 “十九大”报告对此提出实施区域协调发展战略，“建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化”，“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”，核心在于培育区域城市群。,数据来源：国家统计局,房地产板块相关内容城市群是城市发展的高级形态,从世界城市普遍的发展规律来看，城市的最初发展都是以核心大城市的虹吸效应为主，吸聚周边小城市的各类资源，核心城市地位不断强化，此后，核心城市的人口及资源承载
27、力遇到瓶颈，开始有意识的向周边城市扩散、辐射形成新城新区，溢出效应显现。外溢效应的产生，使城市之间的关联度得以提升，随着各类生产要素联系的日益紧密，核心城市及其周边将形成城市群的网状辐射。最终，若干城市群之间人口、经济活动彼此联系，大都市带由此形成。,数据来源：中国指数研究院,房地产板块相关内容三大战略拉开城市群发展大幕，五大超级城市群格局形成,近两年政府工作报告中均明确指出要“着眼开拓发展空间，促进区域协调发展和新型城镇化”。“重点推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略”。三大国家战略的实施，将全面促进我国东、中、西部区域之间广阔的合纵连横，以点带线、由线到面，形成新的
28、经济增长极。其中三大战略的核心区域，潜藏巨大机遇。,五大城市群经济与人口规模,数据来源：中国指数研究院,宏观篇,“十九大”房地产板块相关 房地产市场运行情况 房地产市场短期趋势,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,目 录,房地产市场运行政策调控不断收紧，代表城市整体成交面积持续下行,2016年以来29个代表城市月均商品住宅成交走势,2017年10月 成交：约1865万平方米环比：+3.7%同比：-35.0%,2015-2017年1-10月29个代表城市月均商品住宅销售面积,2017年1-10月 月均
29、成交：约1909万平方米同比：-24.3%,注：29个代表城市包括： 一线城市：北京、上海、广州、深圳 二线城市：杭州、南京、苏州、成都、青岛、福州、长沙、大连、宁波、武汉、温州、南昌、济南、南宁、西安、重庆 三四线城市：东莞、惠州、包头、蚌埠、泉州、韶关、汕头、徐州、连云港,数据来源： CREIS中指数据,房地产市场运行各线城市成交同比回落，一二线城市降幅明显,-41.9%,2015-2017年各类城市月度平均商品住宅成交面积,一线城市：北上广深同比均下降，同比降幅超四成,二线城市：重庆成交同比增长近三成； 福州、南京、长沙同比下降超五成,三四线城市：汕头同比增幅超一倍，连云港、徐州成交规模
30、创新高； 东莞、惠州等重点调控三线同比降幅超四成,-3.0%,数据来源： CREIS中指数据,房地产市场运行库存总量持续下降，典型城市库存压力冷热不均,全国商品住宅待售面积（万平方米）,截止2017年10月底典型城市出清周期（月）,截至10月底，全国库存量较去年同期减少23%,注：出清周期=当期库存面积/近12个月平均销售面积,数据来源： CREIS中指数据,房地产市场运行政府加大推地量，住宅用地供求均增长,1-10月各类用地28.4亿平米，同比+12.4%,推出端,成交端,住宅,量：12.7亿平米 同比：+18.5%,商办,量：4.7亿平米 同比：+1.2%,1-10月各类用地23.6亿平米
31、，同比+16.0%,住宅,量：10.8亿平米 同比：+25.9%,商办,量：3.6亿平米 同比：+0.4%,数据来源： 克尔瑞,房地产市场运行住宅用地价格上涨，土地市场热度不减,2016年以来全国城市土地平均溢价率,2016年以来全国城市土地成交楼面价,2017年1-10月各类用地 楼面价：1533元/平米同比：+27.4% 溢价率：42.1% 同比：-14.4%,2017年1-10月住宅用地 楼面价：2696元/平米同比：+25.6% 溢价率：47.9% 同比：-18.6%,数据来源： 克尔瑞,房地产市场运行一线城市成交面积增幅最大，三四线城市出让金增长显著,2017年1-10月 同比变化,
32、成交面积占比,数据来源： 克尔瑞,宏观篇,“十九大”房地产板块相关 房地产市场运行情况 房地产市场短期趋势预测,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,目 录,房地产市场短期趋势预测,十九大中，习近平对房地产市场作出讲话，强调住房的居住属性，坚持政策连续性稳定性，建立多主体供给，逐步建立房地产长效机制。,数据来源： 国家统计局,房地产市场短期趋势预测,从各项指标的周期性观察，我国房地产市场已进入短周期的下行阶段：,房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期规律,注：10月70个大中城市新建商品价格数据暂
33、未公布,数据来源： 国家统计局,房地产市场短期趋势预测,从当前房价周期位置看，一、二线城市房价同比增速处于下行周期的后半段，三四线城市顶部确认：,注：10月70个大中城市新建商品价格数据暂未公布,70个大中城市一二三四线新建住宅价格同比增速,数据来源： 国家统计局,房地产市场短期趋势预测,M2同比增速是房地产周期较好的领先指标； 市场流动性创新低，房地产各项指标短期将进一步下行,M2同比与房地产周期对比,10月 M2同比增速：8.8% 较上月：-0.4%,注：由于在每一个地产周期内，M2领先的时间不完全一致，这里采用平均值10月70个大中城市新建商品价格数据暂未公布,数据来源： 国家统计局,房
34、地产市场短期趋势预测,利率是资金的成本，房贷利率周期与房价周期、销售面积周期、新开工面积周期呈现反向的走势，经测算平均滞后9个月； 房贷利率持续收紧，房地产市场延续降温趋势,房贷利率与房地产周期对比,10月 房贷利率：5.30% 较上月：+0.08,注：10月70个大中城市新建商品价格数据暂未公布,数据来源： 国家统计局,房地产市场短期趋势预测,当前金融周期正处于下行周期的加速阶段，随着金融周期转向衰退，将与房地产周期的下行形成共振，进一步加剧房价的下行压力,中国金融周期,注：国际清算银行（BIS）研究部门主管ClaudioBorio：“金融周期最好用信贷和资产价格的共同变化来刻画“ 所以中国
35、金融周期的测度方式可为：M2期末增加值增速+金融业行业增加值增速+房价增速 分析方法：带通滤波（CF滤波）,数据来源： 国家统计局,宏观篇,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,目 录,风险控制部 财务管理部和资金管理部 营销管理部,政策类别：经济信息 文件名称：关于印发天津市进一步激发社会领域投资活力实施方案的通知 发布部门：天津市人民政府办公厅 发布日期：2017/10/13；实施日期：2017/10/13,解读：今后在文化领域，天津将制定政府向社会力量购买公共文化服务指导性目录。鼓励和引导社会力
36、量参与公共文化服务和重大公益性文化活动，捐资助建或独资兴建公益性文化设施。,风险控制部,政策类别：政策法规 文件名称：关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知 发布部门：北京市建委、发改委、教育委员会、公安局等联合发文 发布日期：2017/9/29；实施日期：2017/10/31,解读：通知的目的在于完善购租并举的住房体系，建立健全住房租赁管理服务制度；多渠道增加租赁住房供应，培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展。,风险控制部,政策类别：政策法规 文件名称：关于加强我市房地产经纪机构和住房租赁企业备案管理有关问题的通知 发布部门：天
37、津市国土资源和房屋管理局 发布日期：2017/10/23；实施日期：2017/10/23,解读：通知中除对原有的房地产经纪机构备案的内容进行修订外，特别新增加了住房租赁企业的备案内容，将住房租赁企业纳入房地产管理部门的管理范围，未来天津市住房租赁市场肯定是会加快的培育和发展。,备案要求 时间：领取营业执照之日起30日内 期限：5年 地点：机构经营地所在地的区房管局 需要文件：机构/企业备案变更注销表、营业执照、固定经营服务场所证明 其他要求：房地产经纪机构还应具备2名以上经登记的房地产经纪专业人员 备注：未按期办理设立备案、变更备案或者注销备案的，按照法规、规章有关规定及时查处,风险控制部,政
38、策类别：政策法规 文件名称：市建委关于加强装配式建筑建设管理的通知 发布部门：天津市城乡建设委员会 发布日期：2017/10/12；实施日期：2018/1/1,解读：发展装配式建筑是建造方式的重大变革，是推进建筑业供给侧结构性改革的重要举措。 天津市意在坚持顶层设计、协调发展，推动建造方式创新，不断提高装配式建筑在新建建筑中的比例，有利于建筑业创新发展、绿色发展，提升房企施工效率和建筑品质。,风险控制部,政策类别：政策法规 文件名称：长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序 发布部门：长沙市住建委 发布日期：2017/10/24；实施日期：2017/10/24,解读：政府为遏制投机炒作
39、和恐慌性购买，消除卖方和中介的不当行为，让房屋回归居住使用的本源属性，保障普通市民购房，出台该政策。即要求从2017年10月24日起，长沙市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房政策。,风险控制部,政策类别：政策法规 文件名称：关于修改湖南省消费者权益保护条例的决定 发布部门：湖南省人民代表大会常务委员会 发布日期：2017/5/27；实施日期：2017/10/1,解读：新条例针对商品房买卖中时常出现的消费纠纷明确了企业责任与事项，对于加强房地产市场监管、营造安全放心的购房环境、推动供给侧结构性改革具有重要意义。,第四十二条：商品房
40、经营者应当向消费者书面明示部分,风险控制部,政策类别：政策法规 文件名称：关于印发长沙市居住公共服务设施配置规定（试行）的通知 发布部门：长沙市人民政府 发布日期：2017/6/28；实施日期：2017/10/1,解读：在加强居住公共服务设施配置方面尚没有国家层面相关规定，长沙市是第一次系统提出相关标准，属于为数不多的开展居住公共服务设施配置的城市之一，设施配置在全国同等城市中处于较高水平。这是长沙市贯彻落实中央精神、增进民生福祉的重要举措，对建设品质长沙、提升居民生活幸福指数具有重要意义。,风险控制部,宏观篇,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部
41、门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,目 录,风险控制部 财务管理部和资金管理部 营销管理部,政策类别：政策法规 文件名称：十九大 发布日期：2017/11/18,央行行长周小川,银监会主席郭树清,解读：“十九大”报告透露的改革着力点之深化金融体制改革防范系统性金融风险，是坚决打好防范化解重大风险攻坚战的重要任务。十九大报告提出，健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。,财务管理部、资金管理部,宏观篇,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,目 录,风险控制部 财务管理部和资金管理
42、部 营销管理部,政策类别：经济信息 发布部门：国家统计局 发布日期：2017/10/16,2017年9月份全国居民消费价格指数（CPI）：CPI同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。其中，居住类同比价格上涨2.8%。,房价同比增速依然领先其他商品,2017年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况：1-9月全国房地产开发投资同比增长8.1%，增速提高0.2个百分点；商品房销售面积同比增长10.3%，增速回落2.4个百分点；商品房销售额同比增长14.6%，增速回落2.6个百分点。,2017年销售持续回落，降温态势显著,政策类别：经济信息 发布部门：国家统计局 发布日期：2017/10/19,营销管理
43、部,政策类别：政策法规 文件名称：关于开展第三次全国土地调查的通知 发布部门：国务院 发布日期：2017/10/16,解读：政府正在清点家底并特意强调永久基本农田的调查，未来需要关注原农用土地的政策变化，寻求商业机会。,营销管理部,政策类别：政策法规 文件名称：十九大 发布日期：2017/11/18,解读：“十九大”抓住了人民最关心最直接最现实的利益问题，加强社会保障体系建设，坚决打赢脱贫攻坚战，实施健康中国战略，打造共建共治共享的社会治理格局。 其中对房地产未来发展的定调，中短期对投机、投资行为依然会处于控制状态。未来房地产开发企业积极参与构建多层次住房供应体系，将是需要开拓的发展路径。,“
44、十九大”关于加强社会保障体系建设主要内容,营销管理部,政策类别：政策法规 文件名称：关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知 发布部门：国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅 发布日期：2017/10/25,检查重点内容,解读：短期内销售交易环节依然是政府的强控区，需要后续关注各城市政府的实施尺度规避相关风险，并探索政策限制之外且有效的促销手段。,营销管理部,宏观篇,分析结论及对公司阶段性建议,战略研究部延伸解读宏观环境对房地产行业的影响,公司各部门相关政策汇总及战略研究部研判,租赁市场专题研究,租赁市场相关政策 租赁市场发展状况及趋势 案例研究,目 录,频率快强度大,中央：构建购租并举住
45、房体系是今后住房市场主要发展方向,国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。,政策支持体系,发展住房租赁企业,中央：多体系支持保障租赁市场健康发展,陆续出台的租赁地产支持文件可以看出，多数包含了城市存量用地利用、集体用地经营、财税支持、土地供应、租赁平台等多个角度的具体扶持政策。,地方：多地频频出台细则，激发地方租赁行业活力,截止目前已有20个省市（直辖市）出台加快培育和发展住房租赁市场的若干意见的实施细则，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有
46、6成省份提出推进REITs试点。我们认为这些政策未来对长租公寓企业均能产生实质性的利好。,数据来源：广发证券发展研究中心,截至目前，已有二十余个省份（直辖市）出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。 50%以上省份提出要允许公积金支付房租、推进REITs试点、支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。此外，对租赁企业给予税收优惠、通过发放租房补贴，鼓励新市民从市场租赁房源。 库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给、库存压力大的省份则强调利用好存量用地；多数省份允许改建商品房用于租赁，并加快培育专业租赁企业、鼓励房企转变为租购并举型。,地方：多
47、地频频出台细则，激发地方租赁行业活力,北京：集体租赁住房政策落地,11月16日，北京市规划委和住建委联合发布了关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见，对租赁住房市场建设作了明确解释。,在供给方面： 培育机构化、规模化住房租赁企业。鼓励发展国有、民营的机构化、规模化、专业化住房租赁企业。到2020年，全省培育100家省级住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展。 鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。各地可在房地产开发项目建设条件意见书中要求房地产开发企业在新建商品住宅项目中自持一定面积住房用于租赁；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，支持开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产；
48、 盘活存量住房。鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等，用作租赁房源。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租； 允许改建房屋用于租赁。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途按程序调整为居住用地； 适当新建租赁住房。各地应结合住房供需状况、需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设； 提高租赁住房项目审批效率。各地要落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建租赁住房项目
49、立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。,以山东省关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见为例,以山东省关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见为例,在金融支持方面： 鼓励开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。 鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款； 支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险； 拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务； 稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作； 支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。租住公共租赁住房的，按照实际支出可全额提取。,
