1、,高邑工业地块调研及可行性分析,2011.9.6,第一章| 市场分析及预测|,一、 产业政策分析,河北省、石家庄市工业产业政策,2010年河北省政府工作报告中明确指出围绕构建现代产业体系，加大产业结构调整和经济发展方式转变力度。,石家庄打造六大产业基地。工业将以六大产业基地、十六个产业聚集区和二十八个特色产业园为依托，突出点线面结合，强化梯度聚集，培育优化产业园区，构筑 “一核三极三带” 的工业空间开发新格局。,省市各级工业产业政策为高邑工业园区的发展提供了政策支持及战略指导，是进行工业园区开发与建设的重要依据。,二、国内外工业园发展概况,在这些成功的园区建设中，既能坚持现代化的高标准，又能不
2、浪费土地，同时决不引进环境污染项目。这与其科学规划、布局，重视生态环境与管理密不可分。,工业园先后经历传统工业园区、高新技术园区、及生态工业园。生态工业园已成为实现资源循环、高效利用的重要方式之一。20世纪90年代初，生态工业园在北美、欧洲的研究与实践取得长足进展，20世纪90年代末，引入我国。国家环保总局从1999年开始启动生态工业示范园建设工作。,三、国内相关市场情况 京津冀重点园区产业及优势分析,三、国内相关市场情况 石家庄市工业发展规划,在石家庄6大产业基地中，南部工业区发展最晚，距离石家庄最远。,三、国内相关市场情况 项目地块周边工业园发展,项目周边县域工业园区以轴承、汽摩配件、煤化
3、工为主，与高邑本地产业主导产业并不冲突。,目前国内建筑陶瓷行业生产的建筑陶瓷产品大部分还是仿国外的，自主研发的新品种、新产品少。还处于发展初期。从整个陶瓷行业来看，国内大部分厂家实力较弱，无力进行新产品的研发和生产，始终有这样的现象存在：小企业仿大企业的（有的不惜花重金聘请大企业的高级技术人员），大企业仿国外的（意大利、西班牙等国）的产品。,陶瓷工业,四、国内相关工业行业发展现状,四、国内相关工业行业发展现状,循环化工业,为增强资源支持未来经济快速发展的承载力，减少对环境的污染，实现可持续发展，全国各地以发展循环经济为总战略，以建设重要的特色产业基地为方向，发展各类循环产业链，其中就包括循环化
4、工产业。,机械制造业,目前，我国大部分大型机械制造企业和绝大部分中小型机械制造企业主要受限于CAD和管理信息系统，底层基础自动化薄弱，数控机床由于编程复杂，还未真正起到应有作用。,现代物流业,近年来，我国物流业快速发展，产业发展水平不断提升。但也要看到，一些不适应物流业发展的问题仍然存在，制约了产业发展。努力方向：强化物流标准化意识，培育物流市场发育，培养现代物流标准化人才，推动我国物流业的标准化进程。,河北威县汽摩配件产业聚集区,五、典型项目分析,入驻企业,临西县阳光轴承产业园区,五、典型项目分析,入驻企业,园区环境,园区环境,入住企业,小结,河北省及京津冀地区产业聚集效应明显。大多数园区正
5、朝着产业定位明晰化、规模化、生态化、科技化方向发展。石家庄市产业园区基本得到认同，入住率较高。石家庄六大产业基地的明确定位，为园区发展指明了方向。各级政府政策的大力支持。,高邑目前没有形成规模效应，本地中小企业居多，外来企业较少，还未形成吸引外来资金的有效环境。高邑、赞皇园区处于规划及初级开发阶段，需要时间培育。,第二章| 项目概况及定位|,一、地块分析,概况：高邑县辖1个镇、4个乡：高邑镇、大营乡、中韩乡、万城乡、西富村乡。人口18万人。县域面积222平方公里。 区位：高邑县位于石家庄市南部，与邢台交界，距石家庄市区45公里。与宁晋、临城、赞皇、元氏、赵县等县为邻，其中距元氏县城16.5公里
6、。 交通：107国道、京广铁路、京港澳高速跨越县域南北，393国道纵贯县域东西。,高邑,石家庄,距石家庄45公里,107国道高邑口,一、地块分析,自然资源：高邑地处华北平原是传统农业县，全县水资源年可利用量为4700万立方米。县城西部丘陵地带蕴藏着十分丰富的长石、石英石、高岭土、电解石、石灰石及建筑用砂等十多种矿产资源，储量丰富、品质优良，对发展建材、陶瓷等产业十分有利。 经济发展： （1）农业高邑县是河北省有名的产粮区，是省农业综合开发重点县。为河北省粮食、油料重点产地之一，被农业部确定为小麦繁种基地县。畜牧业发达。 （2）商贸优越的交通地理位置，使高邑县城成为方圆百里的物资集散中心。高邑县
7、设有建有蔬菜、粮食、陶瓷、花生、农机、建材、木材、食品等各类专业批发市场20多个。其中北焦陶瓷专业批发市场被列为石家庄市十大专业批发市场之一，已有上百年历史；蔬菜专业批发市场占地百余亩，以品种全、质优价低吸引了省内外众多客商。,高邑县政府,专业市场,一、地块分析,（3） 工业高邑县工业蒸蒸日上，建陶业、纺织业、制造业、轻工业及化工和农副产品深加工业发展迅猛。特别是建陶业，在全国生产规模位列第五、和纺织业及化工业成为高邑县的三大支柱产业。2010年规模以上工业增加值完成14.2亿元，实现利税6.5亿元，分别较“十五”末增长57.9%和27.9%。园区建设全面推进。凤凰山开发区列入石家庄南部工业区
8、规划，并完成总体规划设计；建陶新区纵干道、横干道和金世纪至石贾线三条道路竣工通行，红旗大街南延一期、工业区1号路、2号路基本竣工，路网框架初步拉开。城东工业区正在申报省级工业聚集区，初步列入市第二批申报计划；供水、排水、气、电设施基本配套，兴华路东延工程启动建设。特色产业发展势头强劲。建陶产业，新增高档生产线25条，被认定为“河北省建筑陶瓷产业集群”、“河北省建筑陶瓷特色生产基地”,“建陶生产力促进中心”被评为国家级示范生产力促进中心。纺织产业，新增纺纱能力25万锭。化工产业，新上氧化锌生产线60条。产业结构调整加快。,一、地块分析,“十二五”工业规划： （1）城东工业区，以申报建设省重点工业
9、聚集区为目标，重点发展装备制造、高新技术、仓储物流等产业，力争“十二五”末入区规模以上企业达到40家以上，年产值达到60亿元以上，形成主业突出、链条完整、设施配套、集群发展的具有较大规模和较高效益的产业聚集区。 （2）凤凰山开发区，力争2011年内基本实现“七通一平”；依托建陶煤焦化循环产业项目，推动建陶产业提档升级，力争5年内建陶年产量达到5亿平米，年销售收入达到200亿元以上。 锌业园区，完善基础设施，提升科技水平，促进产业做大做强，力争5年内氧化锌年产量达到25万吨，年销售收入达到40亿元以上。,城东工业区概况： 城东工业区：项目拟选址位于高邑县城东工业区（目前正在申报省级开发区）。该工
10、业区位于高邑县城东环路以东，京深高速公路以西，南环路以北，府北路以南，规划面积为5.4平方公里。 交通便利：该工业园区东邻京珠高速，西至县城，距京广铁路和107国道3公里，393省道由东向西穿越园区，已建成较为完善的“三纵三横”高标准路网。石武高铁 “高邑西客站” 是石家庄、邢台两站间唯一站点。 基础设施较完善：建有110KV变电站和35KV变电站各一座，投资2800万元的统一供水项目和投资3500万元的天然气工程建成投用，可满足企业用水用气需求，投资6300万元的污水处理厂一期工程投入使用，污水处理能力达到4万吨/日。 入驻企业：主要有工大化工等11家大中型企业。,一、地块分析,高邑汽车站,
11、千秋路,一、地块分析,项目周边配套,107国道,府前路,高邑火车站,高邑县政府,京港澳高速,高邑东城工业园现状,一、地块分析,工业二街,工业区配套,工业区部分企业,纺织商会,胜源化工,35kv变电站,污水处理厂,工大化工,纺织商会,工业区示意图: 规划区共分28个地块，规划区以凤中路为界，北部主要布置中小型工业企业（即高科技工业园区），南部主要布置大型工业企业，另外，工业二街东部布置大型二类工业企业。（图中所示为我公司拟开发地块）,800亩地块,300亩 地块,一、地块分析,待拆迁临建,地块现状,工业三街,京港澳高速出口 紧邻目标地块,300亩 地块,800亩地块 （1）位置：东侧紧邻京珠高速
12、，西侧紧邻工业三街，南侧临393省道，北侧临凤中路。地块四面临路，交通十分便捷。 （2）地块现状：地势平坦，地块西侧临工业三街有少量临建需拆迁。地块西侧工业三街待修建，修建范围全长1公里，宽25米。,一、地块分析,300亩地块 （1）位置：高邑县城东工业区内南至南环路，北至千秋路，东至工业二街,西邻县城，三面临路，区位优势明显。 （2）地块现状：地势平坦，地块现状为农田，不涉及建筑拆迁，政府现有部分指标可用于起步建设。,工业三街,800亩 地块,一、地块分析,项目洽谈进度： （1）地价：高邑工业用地是国家十二等工业用地，最低出让地价为8万元。但我公司洽谈地块位于城东，区片价为3.8万元/亩，初
13、步测算土地收储达到挂牌条件每亩需11万-12万元。目前高邑县政府原则为零收益、不贴钱。我公司正同其洽谈，力争土地地价8-10万元/亩取得土地。 （2）优惠政策：通过洽谈，原行政事业性收费可达3.5万元/亩，现可协议约定打包收取不超过1万元/亩；我园区享受国家、省、市、县等各级政府政策支持。 （3）其他：园区内工业三街，800亩地块范围内（道路长1公里、宽25米）由我公司负责修建，经初步估算约需资金450万元。（路基300万/公里、路面150万/公里）,高邑城东工业区周边企业分析： 通过调查，高邑城东工业区入住的11家企业中可分为建筑材料类、轻化工类、装备制造类。,二、项目定位,项目周边产业定位
14、分析 石家庄南部工业区6组团产业定位：,周边区域产品类型供求关系分析： 企业自建区：由园区提供土地,企业根据自身需求自行建设厂房 标准厂房区：建设标准厂房,业主可直接购买入住 定向开发区：园区根据企业自身生产工艺要求进行规划、设计，建设完毕后交付企业使用 。参考工业园一期，三种产品类型中企业自建客户群最多，但利润较低，占项目用地的60%；剩余40%用于标准厂房建设，利润较高。由于定向开发的企业成本较高，客户群稀少。,二、项目定位,产品需求类型案例：,通过走访调查，高邑现阶段中小企业厂房用地多是租赁耕地，每亩地的价格约和2季粮食的价格相当。需求面积在20-7亩之间。 纺织行业对采暖、制冷有一定要
15、求；大多数企业对工厂院子有要求。 多数企业对入工业园提出政策方面的要求。,SWOT分析,优势,劣势,机会,威胁,1.地处高邑县城以东1公里城东工业区内，规划条件完备； 2.城东工业区正在申报省级经济技术开发区，利于指标争取。 3.地块交通条件便利； 4.天山集团规模优势和资金优势，在当地影响力较大；,1.地块紧临县城，环保及排污达标标准较高。 2、指标较少，剩余指标不好争取。 3、工业园区内道路等基础设施较差,1、政府没有精力对小规模企业进行招商。 2、整个工业区内没有相同运营模式的企业与我公司竞争。,1.环保要求较高可能导致招商困难。 2.地块西侧道路尚未施工。 3、没有在石家庄6大工业基地
16、之一南部工业区规划范围内，工业区影响范围较小。,二、项目定位,综合以上分析高邑项目定位如下,成长性企业聚集区 中型企业为核心、小企业环绕的产业链群 装备制造、机械制造、轻化工、纺织工业为主,二、项目定位,目标客户定位,通过分析可以看出，无论京津高新产业园、石家庄工业园，其发展规模都离不开知名的、有影响力的相关企业的入住。项目地块周边较成熟工业园多以大型企业为主，带动中小相关企业发展。入驻企业大都自行拿地建设，没有与我司相同的运营模式。以一个或几个大型企业为主，周边中小企业为辅的产业链模式也没有形成。基于当地市场及规划要求，我们的目标客户定位如下 装备制造、机械制造、轻化工、纺织工业客户为主：
17、1-2家中型核心装备制造公司 为核心装备制造企业提供零配件及配套服务的机械制造类企业 以轻化工、纺织工业为主业的企业,二、项目定位,产品定位,产品初步定为为两种类型： 企业自建区：由园区提供土地,企业根据自身需求自行建设厂房。 标准厂房区：建设标准厂房,业主可直接购买入住。根据市场调研情况数据，结合目标地块所在市场现有状况，厂房实行分区、分割组合销售、租赁。最小单位为30 ，可自由组合。为满足大客户需求，可进行定向开发；针对中型客户可分割租售，面积控制在2001000之间；针对小客户可分割租售，面积控制30200 之间。,二、项目定位,高邑300亩地块初步规划图,1100亩地分2期开发先行开发
18、300亩地块,生活配套,标准厂房,标准厂房,定向开发,定向开发,企业自建,千 秋 路（393省道）,工 业 二 路,规 划 路,生活配套,标准厂房,标准厂房,定向开发,千 秋 路（393省道）,工 业 二 路,规 划 路,工 业 二 路,规 划 路,标准厂房,定向开发,价格定位,成本测算,参考元氏工业园价格定位，高邑工业园价格不适宜定位太高。 厂房销售价格2000元/平米 土地销售价格20万元/亩,二、项目定位,计算指标,建议： 因土地指标较难获取，尤其是工业园项目用地，因此此地块建议介入签订合作协议，约定我公司可提前招商运作，政府负责土地指标获取。 因地块周边市政配套齐全，洽谈合作过程中市政
19、配套必须由高邑县政府负责建设至地块红线外。,二、项目定位,销售周期及招商,销售与招商周期：（两个地块分二期开发，招商落实适用于任何一期） 短期招商及目标：35个月为短期招商时间期限。确定23家有一定品牌知名度，征地面积50100亩之间的机械制造中型企业；56家左右的征地面积在530亩之间的小型企业，1家经营规范的物流企业，以尽快推动园区配套设施的开发。 长期招商及目标：12年完成整个园区的招商工作（前提是一二期同步进行招商）。 招商对象：高邑周边企业；省内外大型企业、集团分支机构、子公司、生产基地。 推介卖点：园中园金牌贴身服务；分期付款；售后返租。 招商步骤： （一）招商准备阶段：出具园区规
20、划图、平面图、效果图；拟定招商计划；成立招商小组，明确招商责任；制定招商手册，布置招商现场；拟定租赁、招商合同。 （二）招商初级阶段：以开拓招商渠道、狠抓招商对外宣传为主。开拓多元化的招商渠道（报纸、网络、户外、政府、客户、现场）；对外宣传主要通过媒体报道、开展营销活动来进行。,二、项目定位,销售周期及招商,招商步骤：,（三）招商后期阶段：开设35个招商场所，一个在园区现场，一个在京津地区，一个在石家庄；其余可灵活分布。,招商政策：,公司外机构引进新企业，视招商程度和效果给予现金奖励。 园区企业引进新企业，视招商程度和效果给予租金或售价折扣。 推行公司全员招商，凡提供招商信息、引进企业者，均获得现金奖励。,二、项目定位,考虑到本项目的唯一性及行业领航性，拟安排以下配套：,我们建设的不仅仅是一个产业园更是具有生态化、主体性的产业园，将生态与可持续性的观念引入其中建造绿色产业家园，从而营造出生产与生活相结合的家园。通过对产业园的整体包装，迅速提升园区口碑及知晓率，制造唯一的我司运营模式，以提供“一条龙”式的服务吸引企业入驻。,公共设施：建设工业园区配套服务中心。商业、生活配套，超市、餐饮、银行等方便生活的必须。 绿化规划：根据总体规划及绿化率要求，进行防护绿地带和公园绿地规划。由绿化带形成“以线串点”的绿化景观系统。,其他建议：,THE END,
