1、第 1 页 共 33 页成都南延线商业综合体市场调查分析报告经营部 2013.2.25第 2 页 共 33 页目 录一、调查范围二、区域概况1、2012 年成都经济运行概况2、天府新城规划发展概况3、2012 年成都房地产市场概况3、楼盘详情1、天府大道北段（三环路至府城大道之间）2、天府大道北段（府城大道至绕城）3、天府大道中段（绕城至华府大道）4、商业状况1、南延线现有商业业态情况2、2011 年成都零售业发展报告摘要五、调查分析第 3 页 共 33 页一、调查范围成都市南延线天府大道两侧；三环路以南，剑南大道以东，红星路（科华路）延线以西，华阳绕城（华府大道）以北。（上图：调查范围示意图
2、）第 4 页 共 33 页二、区域概况1、2012 年成都经济运行概况2012年，成都完成地区生产总值 8138.9亿元，比上年同期增长 13.0%。其中第一产业增加值 348.1亿元，增长 3.8%；第二产业增加值 3790.6亿元，全部工业增加值 3149.6亿元，分别增长 15.6%和16.5%；第三产业增加值 4000.3亿元，增长 11.5%。 工业生产较快增长全市规模以上工业企业累计完成增加值 2589.0亿元，增长17.2%。电子信息产业规模迅速扩大，随着英特尔、戴尔、联想、德州仪器、富士康、仁宝、纬创等 IT制造业龙头企业相继投资建厂和竣工投产，电子信息产业全年实现增加值 58
3、2.7亿元，增长33.3%。汽车产业增势强劲，一汽大众、一汽丰田、吉利等整车项目陆续达产和扩能，2012 年汽车产业实现增加值 295.9亿元，增长42%。 固定资产投资稳定增长全市固定资产投资完成 5890.1亿元，增长 17.7%。房地产开发投资完成 1890.0亿元，增长 18.5%。天府新区项目投资 1400.0亿元，增长 48.9%。 消费品市场平稳运行全市实现社会消费品零售总额 3317.7亿元，增长 16.0%。第 5 页 共 33 页 财政收入稳定增长，金融业发展良好全市地方公共财政收入 781.0亿元，增长 18.9%,其中税收收入571.6亿元，增长 17.3%。公共财政支
4、出 982.3亿元，增长 15.8%。截止 12月底，全市金融机构人民币存款余额为 20354亿元，增长19.0%，其中储蓄存款 7060亿元，增长 18.8%。金融机构人民币贷款余额为 15630亿元，增长 13.5%。 外贸、外资快速增长全 市 实 现 进 出 口 总 额 475.4亿 美 元 ,增 长 25.5%。 其 中 出 口 总 额 303.6亿 美 元 ， 增 长 32.4%； 进 口 总 额 171.8亿 美 元 ， 增 长 15.0%。 全市实际利用外商直接投资 85.9亿美元，增长 31.1%。 城乡居民收入稳步提高城镇居民人均可支配收入 27194元，增长 13.6%；农
5、民人均纯收入 11301元，增长 14.2%。（以上数据来源：成都统计局）第 6 页 共 33 页2、天府新城规划发展概况天府新城处于天府新区核心区域，是整个天府新区的重中之重。2013年 2月 21日，天府新区规划建设委员会，审查并原则通过天府新城控制性详规及总体城市设计方案。（上图：天府新区规划示意图）天府新城位于天府新区“一城六区”中心，规划总面积 119平方公里；将形成“一轴一带三片六区”的总体空间布局,成为天府新区的管理中心,与成都中心城共同构成带状城市中心；将围绕大源商第 7 页 共 33 页务片区、新川科技总部片区和正兴商业商务文博会展片区等三个重点区域，布局形成大源西、锦江西、
6、正兴北、万安以及中和旧城和华阳旧城等其他六个高端综合功能片区。天府新城总体定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中心和会展博览中心，以现代服务业为主导的城市功能区，城市重要的商业中心、行政中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服务中心。第 8 页 共 33 页2012年，天府新区成都区域有在建项目 908个，投资规模达4342亿元，累计完成投资 1400.02亿元，同比增长 48.9%，比全市投资增长高 31.2个百分点，对全市投资增长的贡献率高达 52.0%，是全市投资增长最快的热点区域。2012年，天府新区实现地区生产总值 1219.2亿元，同比增长18.5%，比全市高 5.5个百分点；新落
7、户天府新区成都区域的外资机构 50家，世界 500强企业 51家，目前有 200余家世界 500强企业入驻成都。（以上数据来源：成都统计局、四川在线）第 9 页 共 33 页3、2012 年成都房地产市场概况A、2012 年成都全市商品房综合分析2012年，成都市商品房市场新增供应约 2561.07万，共计278343套房源；成交面积约 2330.50万，共计 252494套房源，供求比为 1：0.9。从 2008-2012年成都市整体商品房市场供求呈现出一个跌宕起伏的态势，由 2008年严重的供大于求到 2009年供不应求，再到2010年回归到供求持平的局面，2011 年、2012 年则连续
8、两年出现了供大于求的局面。（上图：2012 年成都整体市场商品房供求走势图）2012年主城区成交量为 895.35万，同比上升 22.28%；郊区成交量为 1435.1518万，同比上涨 11.20%。郊区成交量已超过主城区，在主城区高房价和郊区配套逐渐完善的影响下，郊区的低价位房源成为了购房者更好的选择。第 10 页 共 33 页2008-2012年成都市商品整体房价呈上扬的态势，2012 年商品房均价为 7555元/，较 2011年商品房均价小幅上升，同比上涨1.45%。（上图：2012 年成都整体市场商品房各类指标表）B、住宅市场分析2012年成都市商品住宅合计供应面积 1954.11万
9、，成交1978.86万，成交均价为 6602元/，供求比为 0.99。 2012年成都市商品住宅共计增量房源面积 1954.11万，合197539套，同比下降 15.05%。郊区供应量为 1215.63万，主城区为 738.47万，郊区高于主城区。双流、郫县、温江在供应量中占比排名前三位，比例依次为 19%、14%和 13%。户型产品以 70-90面积段为主，占比为 41%；各建筑形态中，以高层供应为主。 2012年成都市商品住宅共成交房源 206587套，合计 1978.86万，同比上涨 19.61%。郊区成交量为 1289.14万，主城区成交量为 689.71万，郊区去化量超过主城区近两倍
10、；成交区域成交量排名前三的为双流、新都、郫县三个区域。户型区间中以 70-90产品去化量最大，成交占比为 46%；各建筑形态中以高层房源成交为主。 2012年成都市商品住宅成交均价为 6602元/，较 2011年降第 11 页 共 33 页低了 213元/，降幅为 3.13%。主城区成交均价为 8620元/，同比下降 5.96%；郊区成交均价为 5523元/、同比下降 3.65%。（上图：2012 年住宅成交面积&总价统计表）由上表可以看出，总价方面，50-60 万元/套的房源成交套数最大，为 30398套，其次是总价 40-50万元/套的房源，成交套数为22721套。从户型面积来，70-90
11、面积段的房型最受消费者喜爱。（上图：2007 年-2012 年住宅成交总价段占比统计表）从各总价段成交占比结构上可以看出，2012年商品住宅总价占第 12 页 共 33 页比位于前三位的为：40-50万元/套，50-60万元/套，30-40万元/套。且这三个均价段的环比均上涨。同时，从70万元以上的总价段的成交占比均下降，其中降幅最大的为100万元/套的房源，降幅达到2.25%。2012年成都住宅楼市仍然是刚性需求者的天下，刚需购房者大多为80、90后的年轻一代，因其经济收入较低，家庭人员较少和结婚的需求，大多数选择低总价、低首付，和可变空间赠送的户型，面积段在70-90和90-110的户型倍
12、受消费者追捧。2012年商品住宅市场成交面积排名前三的：佳兆业上品、合能四季城、中德英伦联邦均含以上主要特点。与刚需产品不同的大户型产品，特别是一些非真正意义的高端豪宅，因其自身配套功能不完善，产品定位不明确，差异化特色不明显，2012年总价在100万元/套的成交量有较大幅度下降。C、写字楼市场分析（上图：2009年-2012年写字楼市场量价对比图）第 13 页 共 33 页从2009年到2012年，写字楼供应量连续四年处于增长状态，2012年成都写字楼市场整体新增供应量306.54万，环比去年上涨6.49%。在住宅市场调控的情况下，2012年投资写字楼市场成交量创184.97万的新高，环比增
13、长10.27%。2012年，随着金融用地的大规模出让，开发商纷纷加大写字楼地产的开发比重，天府新区大面积的写字楼强势入市， “北改”工程中大规模写字楼规划，成都写字楼市场开始爆发式增长，2012年写字楼供求比为1:0.6，市场严重供大于求，预计未来五年内写字楼供过于求的情形仍将延续，写字楼市场面临巨大竞争压力。（上图：写字楼分布热点区域）第 14 页 共 33 页成都现有中高端写字楼主要集中在中央商务区、东大街和人民南路区域；从土地供应情况看，未来仍然还有大量的写字楼出现在这三个区域，区域性过剩问题非常突出。D、商业市场分析（上图：2009年-2012年成都商业用房量价对比图）2012年度成都
14、市销售类商业用房新增供应量为 300.42万，环比去年增长 30.77%。成都市销售类商业用房本年度成交量 166.68万，环比去年增长 4.08%。2012年度主城区新增供应量为 156.12万，环比去年增长70.33%。在主城区趋于接近饱和的情况下，郊区市场更受到开发商青睐，近年来郊区新增供应量均以较大面积放量，今年郊区市场新增供应量为 144.29万，环比去年增长 4.51%。随着城市经济发展带动商业发展，城市对于商业用房的需求不断提升，吸引了大量开发商对于商业地产的投入和大量投资者的入市，新增供应量达到了前所未有的水平。从 09年的供求基本持平，第 15 页 共 33 页到 2012年
15、已连续三年呈现出明显的供过于求的状态，供求不均的发展，加大了市场去化难度，导致市场大面积的空置率，后期商业租赁市场纷纷采取低租金的方式来吸引投资者。（以上数据来源：成都房管局、CRIC）3、楼盘详情1、天府大道北段（三环路至府城大道之间）该区域内高新国际广场为高新区管委会所在地，周边学校、医院、幼儿园配套完善，地铁 1号线贯穿交通方便，区域内住宅、写字楼、商业楼盘均基本建成运营。 特拉克斯国际广场项目开发商为特拉克斯海外投资管理(成都)有限责任公司；产权性质为工业。项目总建筑面积 79712；南、北楼两座塔楼，高均为 20层；办公空间标准层高 3.8m，按照 6A甲级标准打造；南北塔楼之间有
16、8000的广场；机动车停车位 350个。项目售价 8000-10000元/平米，物业管理费 15元/平米月。第 16 页 共 33 页 茂业中心茂业中心是一个含商业、写字楼、公寓的商业综合体，由成商集团和成都崇德投资有限公司联合开发建设。成商集团拥有地下一层至地面四层商业裙楼物业，面积约为 6.83万平米，拟引进茂业百货。项目总用地面积 2.27万平米，总建筑面积约 34.86万平米，A、B 塔楼 34层，C 塔楼 31层，商业裙楼 4层，地下 3层；物业管理费 8元/平米月。2011年 7月 15日一期开始销售，总 266套，已售（备案）155套 ， 办公楼均价 14314 元/ ；2012
17、 年 3月 20日二期开始销售，总258套，已售（备案）50 套 ， 办公楼均价 14072元/ 。 中航九方购物中心项目由中航地产开发，管理公司为成都九方资产管理有限公司，是中航地产全资子公司，专业负责中航集团商业项目的运营和管理。项目占地 2万平米，总建筑面积 10万平米，地下一层，地上六层，有约 1000个停车位。购物中心内业态布局： 负一层：精品超市、个人护理、服务配套、休闲简餐 一层：精品服饰、珠宝、化妆品、咖啡、皮具箱包 二层：男女时装、鞋类、皮具箱包、珠宝、饰品、钟表眼镜、西餐 三层：男女时装、异国美食、饰品、大型电玩 四层：运动休闲、数码、概念餐饮 第 17 页 共 33 页五
18、层：童装玩具、美容 SPA、大型餐饮、美容 SPA、摄影、家居精品六层：电影院、主题特色餐饮2、天府大道北段（府城大道至绕城）该区域内有成都市人民政府、天府国际金融中心、南苑、中海城南 1号、高新科技孵化园、锦城公园等。第 18 页 共 33 页 东方希望中心开发商为成都东方投资控股有限公司，总用地面积 29653平米，总建筑面积 26万平米，地下车位 1301个。一期 200套，共 26层，已售（备案）116 套。已售部分商业均价 45000元/，办公楼均价17873 元/；物业费 16元/平米月。 拉德芳斯开发商为成都高新投资集团有限公司，目前中信银行等已经入驻。项目中部分楼栋为工业性质。
19、总建筑面积 90361平米，地面 14层。物业费 16元/平米月。 布鲁明顿广场由成都中林荣盛置业有限公司开发，建设净用地面积 20118.25平米，由办公、商业和住宅三大功能构成。地上面积 12.07万平米，其中办公 7.12万平米，住宅 2.4万平米，商业 2.53万平米，地下面积 4.71万平米，停车位 1015个。住宅为一座 100米高，70 年产权精装公寓；写字楼为两座 100米高，甲级写字楼；商业由三部分构成，分别为两座四层独立式商业，写字楼、住宅下的三层裙楼商业，以及地下负一楼商业，强调餐饮娱乐为主要商业功能定位。（备注：以上信息来源房管局，可售套数指没有进行备案登记或预登记的房
20、源；均价是综合统计全部房源，已备案的是成交均价，未第 19 页 共 33 页备案的是开发商报价，因此有可售房源的，均价高于实际市场成交价。 ） 德商国际成都德商置业有限公司开发，项目为工业性质。占地面积23860平米，建筑面积 97250平米；地上 16层，地下 2层；写字楼售价 10000元/平米，物业费 16元/平米月。 奥克斯广场开发商为成都奥克斯财富广场投资有限公司，项目是集铂金酒店、6A 写字楼、总裁公寓、国际公馆、大规模商业为一体的高端城市综合体。总占地 80亩、总建筑面积 56万方，商业总体约 20万，地下负一楼与地铁出站口无缝对接。 中航国际交流中心第 20 页 共 33 页开
21、发商为成都中航瑞赛置业有限公司，项目总用地面积27813.0平米，总建筑面积 216251.3平米。是集写字楼、住宅、SOHO、服务式酒店、商业于一体的城市综合体，建成后将作为中航工业在西南地区航空产业国际交流的平台。在整体布局上，分为相对独立的三个功能区域：写字楼区、SOHO+服务式酒店区、住宅区。 中航国际广场开发商为成都市中航地产发展有限公司，项目总建筑面积约 35万平米，商业配套面积约 10万平米，含酒店、写字楼、商业裙楼、购物中心等多种业态，是满足国际高标准综合商务及休闲购物等商业需求的城市综合体项目。 新 世 纪 环 球 中 心新 世 纪 环 球 中 心 由 成都世纪城新国际会展中
22、心有限公司开发，占地面积约1300亩，总建筑面积约176万平米，为 世 界 最 大 单 体 建筑 之 一 ， 由 新 世 纪 环 球 中 心 、 新 世 纪 当 代 艺 术 中 心 和 中 央 广 场 三第 21 页 共 33 页大 主 体 组 成 。环 球 中 心 包 括 ： 天 堂 岛 海 洋 乐 园 （ 约 25万 平 米 ） 、 新 世 纪 购物 中 心 （ 约 30万 平 米 ） 、 新 世 纪 环 球 中 心 中 央 商 务 城 （ 约 72万平 米 ） 、 洲 际 皇 冠 假 日 酒 店 （ 千 间 客 房 五 星 级 酒 店 ） 、 地 中 海 式 风情 商 业 小 镇 。 当
23、 代 艺 术 中 心 包 括 ： 大 剧 院 （ 容 纳 约 2000人 ） 、 剧场 （ 容 纳 约 1000人 ） 、 音 乐 厅 （ 容 纳 约 1000人 ） 、 多 功 能 会 议 厅（ 约 8000平 米 ） 、 展 示 厅 （ 约 12000平 米 ） 、 现 代 艺 术 馆 （ 约 3万 平米 ） 。 中 央 广 场 ： 占 地 800亩 ,由 梦 幻 音 乐 喷 泉 和 路 边 喷 泉 组 成 。 成都大魔方由成都传媒集团携手中国五冶集团联合打造，项目规划占地约189亩，规划建筑面积为105万平米。第 22 页 共 33 页3、天府大道中段（绕城至华府大道）第 23 页 共
24、33 页目前地铁一号线开通至世纪城站，天府大道东侧天鹅湖花园、三利宅院、十八步岛等是成都老的中高端商品房小区，西侧剑南大道周边大量中高端住宅项目新建，未来这一片区是城南的高端居住区。第 24 页 共 33 页 东方希望天祥广场开发商为成都东方希望天祥置地有限公司，是由东方希望集团与上海天祥投资管理有限公司合资组建而成。项目总占地 3.5万平米，总建设面积 50万平米。有 2栋超高甲级写字楼、1 栋精装酒店公寓、2 栋精装华宅及特色峡谷商业群，其中超甲写字楼 46层，高219米，为城南目前最高建筑。 ICON大源中心项目由成都高新置业有限公司投资建设，以 8个独立玻璃盒子为建筑载体的，包含四种业
25、态：超甲写字楼、世界鼎级酒店、德系精装公寓、独立商业。占地面积 31375.35，规划建设总面积213962，办公用房建筑面积（24 层）92964，商业用房建筑面积（5 层）18189，酒店用房建筑面积（24 层）15351 平米。容积率 5.16，建筑高度 99.95米（写字楼幕墙 108米） ，地下机动车位1028个。第 25 页 共 33 页 蜀都中心由成都蜀都银泰置业有限责任公司开发。项目规划净用地约 67亩，总体量 50万平米，集超甲写字楼、国际都会住宅、精装行政公寓、精品商街四大业态为一体。首期开发的 D7地块总建筑面积 26万平方米，项目以甲级写字楼、商务写字间为主，高端住宅、
26、商务公寓、行政公寓和高档商业等多种业态为配置的大型综合物业集群。 新天府国际中心第 26 页 共 33 页由万腾集团下属的中铁万宏实业有限公司开发建设。项目包含写字楼和商业，净用地面积 17381.21平米，总建筑面积 134290.1平米，北楼高 134.75米，面积 49377.6平米，南楼高 99.75米，面积 33595.3平米。物业费 18元/平米月。 花样年香年广场成都九蓉房地产开发有限公司开发，项目占地面积 18543平米，建筑面积 244613平方米，总户数 825户，停车位 2006个。物业包括：住宅、精装住宅、写字楼。 花样年福年广场花样年集团打造，总占地 23771.1，
27、建筑面积 180167.7，是集 5.4米层高写字楼、精装商务公寓及时尚精品商业于一体的潮流商务综合体。办公楼 28层，公寓 30层，地下停车位数量 1267个。第 27 页 共 33 页 新希望国际由新希望地产运营开发。总用地面积 48.9亩，总建筑面积20.8万平米，3 幢 28层，总户数 737户，车位 530个。物管费用7.5-9.5元/平米月。 OCG国际中心四川远东华人集团有限公司开发。占地面积 13333.3平方米，建筑面积 26万平方米，为国际超甲级写字楼综合体，三座独立塔楼，建设高度 178米。五层商业裙楼内含 1000会议中心、员工餐厅、银行中心，商务休闲接待中心、高端餐饮
28、等配套设施，楼顶设有私人商务会所、天际游泳池等高端天际会所。预计在 2013年 6月开始销售。 花样年美年广场项目是花样年集团在成都开发的商务型都市综合体项目。总占地 255亩，总建筑面积近 100万平米，是集住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、艺术馆、总部基地、培训中心等多种业态于一第 28 页 共 33 页体的城市综合体。四、商业状况1、南延线现有商业业态情况本次对调查范围内主要的 33条街道，已开业的底层商业业态进行了统计。总计 631家；最多的是餐饮业 187家；其次是便民连锁的零售业 85家。第 29 页 共 33 页整个片区内，部分已建成的商务办公楼、高档住宅小区并没有底层商
29、业，而是设置的大型集中高档商业作为配套，另外由于大量项目还是在建状态，整个底层商业不形成连续的商业街，基础社区生活配套不完善，这也是部分楼盘入住率不高的主要原因。2、2011 年成都零售业发展报告摘要2011年，成都 GDP 6854.6亿元；城镇居民人均可支配收入23932元；完成社会消费品零售总额 2861.3亿元，增速为 18.4%。 商场超市规模化趋势明显2011年，成都市新增 10000平米及以上商场超市面积达到 53.3万平米，增幅高达 23.3%；新增 5000-10000平米商场超市 2.7万平米，2000-5000 平米商场超市减少 0.97万平米。成都市商场、超市规模化趋势
30、明显，大型卖场成为发展的主力。第 30 页 共 33 页 各商圈竞相发展春盐商圈聚集了 5000平米以上大型卖场 22个，高档专柜（专卖店）约 200家，引进高档时尚品牌约 4100个；商圈内现有成都国际金融中心、银石广场、太古大慈寺文化旅游项目、铁狮门项目等重点在建项目 14项。金沙光华商圈聚集了 5000平米以上大型卖场 17家，高档专柜（专卖店）382 家，引进高档时尚品牌约 562个，在建重点项目 14项，已建和在建综合体项目近 10个。红牌楼商圈聚集了 5000平米以上大型卖场 11个，高档专柜（专卖店）382 家，引进高档时尚品牌约 562个，在建重点项目 13项，已建和在建商业综合体项目近 10个，以家具专业店数量最多。建设路商圈聚集了 5000平米以上大型卖场 14家，高档专柜（专卖店）2114 家，引进高档时尚品牌约 773个，在建重点项目 14项，已建和在建商业综合体项目近 10个。沙湾商圈有 5000平米以上大型卖场 5家，在建重点项目 10项，已建和在建商业综合体项目近 5个。天府新城商圈聚集了 5000平米以上大型卖场 13家，在建重点项目 33项，已建和在建商业综合体项目 10多个。 各分类经营情况百货零售年销售总额达 185.4亿元，同比增幅为 27.8%；超市卖场年销售总额达 77.1亿元，同比增幅为 29.2%；
