1、腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告1腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告2007 年 月 日项目可行性研究报告编号：（2007）018 号腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告2腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告项目名称：玛御谷产权式温泉度假酒店建设地点：保山市腾冲县北海乡建设单位：腾冲玛御谷温泉投资有限公司地 址：云南腾冲县腾越镇来凤大道邮政编码：679100联 系 人： 电 话：0086-0875-传 真：0086-0875-编制单位：可行性研究报告编制日期：2007 年 月 日腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告3目 录一、项目背景1.项目概况2.承办单位
2、概况3.可行性研究报告编制依据4.项目提出的理由与过程二、市场预测1.市场现状调查 2.供需预测 3.竞争力分析4.市场风险分析三、资源条件评价1.资源可利用量2.资源品质情况3.资源赋存条件4.资源开发价值四、建设规模与设计方案1.建设规模与设计方案构成2.建设规模与设计方案的比选3.推荐的建设规模与设计方案五、项目投资回报分析1温泉 SPA 投资回报分析腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告4218 洞高尔夫球场项目投资回报分析3温泉度假酒店项目投资回报分析4、健康度假别墅投资回报分析5生态旅游谷项目投资回报分析6文化休闲街项目投资回报分析7、玛御谷温泉项目总投资回报分析8、项目营业收
3、入与成本分析六、项目实施进度1.建设工期2.实施进度安排七、融资方案1.融资组织形式2.资本金筹措3.债务资金筹措4.融资方案分析八、财务评价1.财务评价基础数据与参数选取2.营业收入与成本费用估算3.财务评价报表4.盈利能力分析5.偿债能力分析6.不确定性分析腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告57.财务评价结论九、场址选择1.场址现状2.场址方案比选3.推荐的场址方案十、技术方案和工程方案1.技术方案选择2.工程方案选择十一、交通设施与公用辅助工程1.总图布置方案2.交通组织方案十二、生态环境影响分析1.环境条件调查2.影响环境因素分析3.环 境 保 护 措 施十三、节能节水措施1.
4、节能措施2.能耗指标分析3.节水措施4.水耗指标分析研究十四、安全卫生与消防1.危险因素和危害程度分析腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告62.安全防范措施3.卫生保健措施4.消防设施十五、组织机构与人力资源配置1.组织机构设置及其适应性分析2.人力资源配置3.员工培训十六、国民经济评价1.影子价格及评价参数选取2.效益费用范围与数值调整3.国民经济评价报表4.国民经济评价指标5.国民经济评价结论十七、社会影响分析1.项目的社会影响2.项目与所在地互适性分析3.社会风险分析4.社会评价结论十八、风险分析1. 项目主要风险识别2. 风险程度分析3. 防范风险对策腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店
5、可行性研究报告7十九、研究结论与建议1. 推荐方案总体描述2. 结论与建议腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告8一、项目背景1.项目概况：项目名称：腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店项目建设地点：腾冲县北海乡新乐村委会澡塘村民小组以西项目建设性质：新建项目区概况区位及交通概况：项目选址位于腾冲县北海乡新乐村委会澡塘村民小组区域，项目用地 700 亩（详见附图 1） 。距腾冲县城 12 公里，通过三级柏油路（5 公里）和三级弹石路（7 公里）与项目相连。距腾冲驼峰机场约 25 公里。项目规划占地及范围：占地 600 亩，为腾冲县北海乡未利用土地和部分坡地。项目建设规模项目开发建设规模：开发占地面
6、积 600 亩，总建筑面积 81000平方米。其中酒店项目占地 200 亩，总建筑面积 60000 平方米，客房 500 套。同时配套温泉 SPA 项目 21000 平方米。户外运动休闲公园占地 400 亩。项目的背景、由来和意义（1）项目背景：云南腾冲地处中国旅游圈与东南亚旅游圈、腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告9南亚旅游圈结合部，滇西北旅游区、滇西旅游区、缅北旅游区的中心位置，是滇西边境旅游区重要支撑地之一、滇西精品旅游线的重要节点。腾冲是南方古丝绸路的重要途经之地，并有著名的“史迪威公路”腾密段和新筑的腾冲至克钦邦第一特区所在地板瓦的边境公路。境内交通已建有保腾二级路、城大路等
7、，并借助芒市机场、保山支线机场与昆明联接。目前正在建设的南亚大通道腾密段、腾冲旅游支线机场，以及正在筹建的保腾高速公路等，将大大改善腾冲的境内外立体交通。腾冲地处欧亚板块与印度板块碰撞带上，高黎贡山山脉南段西侧。地势总体呈北高南低，东北高西南低，地热资源十分丰富，属我国三大地热区之一。腾冲的河流形成了龙川江、大盈江、槟榔江三大水系，有青海、北海、大龙潭等多处火山湖泊和火山瀑布。其中北海为国家级湿地保护区，青海为世界仅有的 3 个酸性湖之一，大龙潭为典型完整的火山湖，叠水河瀑布是典型的火山熔岩瀑布，为腾冲火山奇观之一。腾冲县内主要旅游资源点 349 处,其中地理文化景观类 33 处,占总数的 9
8、%,水域风光类 113 处,占 32%,天象景观类10 处，占 3，生物景观类 55 处，占 16，古迹与建筑景观类 95处，占 25，休闲求知健身类 13 处，占 3，民俗风情类 15 处，占 4，购物类 25 处，占 7。全县风景名胜众多，总面积达 730平方公里，有景点 92 个，其中一级景点 24 个，二级景点 24 个，三腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告10级景点 20 个。形成了以火山热海为依托的火山地热景观，以高黎贡山、来凤山为依托的森林景观， 以和顺、绮罗侨乡和滇西抗战史为依托的人文景观，以及丰富多彩的民族风情旅游资源，为腾冲发展旅游提供了良好的基础。腾冲旅游特色分明
9、，共有温泉 88 处，泉水中富含硫磺等矿物质，并含有氡、硒等微量元素，适合开展温泉康健疗养；分布在境内的 99 座火山和火山遗址柱状节理、火山堰塞湖等，是开展户外运动、科学考察的胜地；具有地质地貌、物种和文化过渡特征的高黎贡山，是云南省入选联合国教科文组织“人与生物圈计划”的自然保护区，是云南旅游的“名片”之一。腾冲历史悠久，早在四、五千年前就有人类在此繁衍生息。文化深厚，留下了许多文物古迹，如响水湾新石器文化遗址、镇夷关桥、太平铺、烽火台、左孝臣墓、二龙山铜鼓等。腾冲境内共有少数民族 25 个，约 4.23 万人，其中世居的少数民族有傣族、保傣族、回族、阿昌族，以傣族和傈僳族占多数。腾冲是云
10、南著名的侨乡。有归侨、侨眷 4 万多人，在外华侨和港、澳、台同胞 12 万多人，分布在缅甸、泰 国、新加坡、日本、加拿大、台湾、香港等 23 个国家和地区。其中主要集中分布缅甸， 约有 3 万多人，占华侨总数的96。腾冲“极边第一城”的特殊地理位置，使其具有移民文化和多元文化的特点，不仅体现出中原文化与边地少数民族文化的结合，腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告11而且也是中华文化与南亚、东南亚文化的交融结合部，并逐步形成了独具特色的以中原文化为主体，包括丝路文化、关隘文化、商贸文化、边域文化、侨乡文化、名人文化、生态文化、抗战文化、民族文化等在内的多元文化并存的独特的腾越文化。为满足国
11、内外日益增长的休闲康体度假的需求，加快腾冲旅游业的发展，提升腾冲旅游产业的档次，提高腾冲的知名度，云南腾冲华隆城建投资有限公司提出在具有高品质温泉资源、气候宜人、交通便利、风光旖旎、山水相依的腾冲县北海乡新乐村，开发建设集温泉疗养、健康 SPA、旅游度假、运动休闲、生态居住、商务会议为一体的服务功能齐全的“腾冲玛御谷温泉休闲度假项目” 。首期建设腾冲玛御谷温泉度假酒店。（2）建设项目的由来：该项目从开始策划研究就得到了云南省委省政府、保山市委市政府的高度重视。2005 年 11 月 13 日，云南省城乡规划建设领导小组第四次全体会议专题听取了腾冲县政府和华隆集团关于腾冲国际生态旅游区产业规划和
12、概念性规划的汇报，充分肯定了腾冲国际生态旅游区的开发建设思路，尤其对腾冲湿地生态旅游公园等重点项目所依托的高起点、高标准规划的高端项目带动区域旅游产业升级转型的战略给予了高度评价（见云南省政府会议纪要 2005 号） ，并要求加快腾冲国际生态旅游区启动项目建设进度。2006 年 9 月 25 日，云南省委、省政府主要领导参加了腾冲国际生态旅游区项目启动仪式，明确表示腾冲国际生态旅游区腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告12的开发建设，对促进云南省旅游产业升能、提升云南省旅游的地位具有非常重要的意义，是对建设社会主义新农村的具体实践，要求早日实现建设项目。根据省委省政府指示，项目建设单位加
13、快进度，科学规划、精心组织，做了大量前期工作：完成了项目规划、项目区地质灾害危险性评估、环境影响评价、地下水评价和地热资源评估等。（3）项目建设的意义：腾冲玛御谷温泉休闲度假开发项目选址于腾冲北海乡进行开发建设，不仅能给周边的村寨带来实惠，并解决一部分农村劳动力的就业问题，而且对于提升腾冲旅游档次，扩大云南旅游影响，增加保山的知名度，吸引外资，拉动地方经济发展，促进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设都具有积极意义。是腾冲走向南亚、服务全国、发展云南的重大举措，此项目是配合云南全面建设“绿色经济大省、民族文化强省和建设国际大通道”的一项具体行动，关系保山市对外开放的大局。 2.承办单位概况：承
14、办单位名称：腾冲玛御谷温泉投资有限公司本项目申报单位是依据中华人民共和国公司法 ，经政府批准成立的有限责任公司。工商行政管理局核准登记注册代码为：79989279-0公司成立时间：2007 年 6 月 28 日企业性质：有限责任公司腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告13经营地点：云南腾冲县腾越镇来凤大道法人代表：徐建国经营范围：房地产项目投资、旅游项目投资、体育产业投资、酒店业投资、文化产业和教育产业投资注册资本：伍仟万元组织机构：现设项目策划部、规划设计部、工程建设部、合同预算部、财务部、销售部、综合业务部。技术力量：公司现有员工 56 人。其中：博士 2 人，硕士 4 人，大专以上
15、学历 28 人。公司员工中，高级技术职称 3 人，中级技术职称 8 人。3.可行性研究报告编制依据（1）主要规划依据：A 云南省“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010 ）B 云南省旅游发展规划（2005-2010） ；云南省关于进一步加快旅游产业发展的若干意见 ；云南旅游发展倍增计划 （2004-2010） ；C 云南省贸易发展规划（2005-2010） ；D 保山市“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010 ） ；E 腾冲县“十一五”社会经济发展规划纲要（2005-2010） ；F 腾冲县旅游发展规划（2005-2020） 。（2）政策依据腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行
16、性研究报告14A 土地法规：中华人民共和国土地管理法 ；中华人民共和国土地管理法实施条例 ；云南土地管理条例 ，云南土资耕211034 号；B 景区法规：中华人民共和国风景名胜区管理条例 ；中华人民共和国资源管理条例 。（3）前期基础资料A 项目资源调查报告：地形勘测成果；环境评价报告；地热资源调查报告；地灾评价报告。B 项目前期研究成果：项目市场调查报告；项目建议书；项目商业策划书；项目初步可行性报告；项目区域总体规划；项目初步设计。3. 项目提出的理由与过程遵照云南省滇西边境旅游现场办公会议要求，腾冲将作为未来云南旅游业升级转型的重要区域，其中腾冲国际生态旅游区将成为腾冲发展生态休闲旅游的
17、核心项目，因此，加快腾冲国际生态旅游区湿地民居旅游项目建设进度，其重要性和紧迫性日益显现。在我国加快对外开放，将与东南亚、南亚各国进行全方位、多层次合作的大背景下，再度把我省尤其是与南亚山水相连的腾冲旅游产业与南亚跨境旅游连接起来，抓住我省实施南亚大通道战略的有利时机，将腾冲建设成为南亚大通道的桥头堡，实现全省和保山地区经济的外向化、市场化、现代化和国际化，是云南省和腾冲县加快未腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告15来经济发展的科学选择。改革开放以来，云南依托得天独厚的旅游资源优势，经济社会尤其是旅游业的发展取得了长足进步，成为国内旅游业的高地，云南旅游业将以国际水准为目标，配合资源整
18、合和区域连动，发展高端休闲旅游产业。腾冲不仅是南方古丝绸之路的出境通道，素有“极边第一城”和“翡翠商都”之称，是侨乡古镇和多民族和睦之邦，也是著名的二战战场。腾冲还具有独特的生态环境和丰富的自然资源，是生态休闲旅游的理想选地。十六届五中全会提出的以科学发展观统领经济社会发展全局、促进城乡区域协调发展和加强和谐社会建设，为腾冲未来的发展指明了方向。国际国内经济、社会和旅游业的迅速发展，尤其是我国南亚大通道战略的实施，为云南和腾冲的发展提供了前所未有的战略机遇。目前，云南旅游业的进一步发展，亟需升级转型，更需要提高国际化水平。而腾冲独特的区位优势和丰富的旅游资源，可望成为提高云南旅游业国际化水平的
19、重要突破口，成为提升云南旅游业档次，强化旅游业发展的新的增长极。腾冲作为我省独具特色的自然生态和历史文化旅游胜地，在国内外具有一定的知名度，而且其知名度正在进一步提升。为充分利用腾冲特别是腾冲国际生态旅游区的自然资源和旅游资源优势，腾冲玛御谷温泉度假酒店等休闲健康旅游项目的投资建设，将构建具有国际水准的、自然景观优美和旅游服务内容丰富的著名休闲度假腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告16目的地，以此寻求腾冲更大的发展空间，面向东南亚、服务南亚，带动全省，加快腾冲的发展。项目开发建设的初步设想是：依据省、市、县旅游及经济发展规划，由腾冲玛御谷温泉投资有限公司，依托玛御谷温泉丰富的地热资源和
20、独特的自然生态环境和四季如春的宜人气候条件，争取各级政府必要的政策支持和税收优惠，开发建设高档次、高标准、高水平的腾冲玛御谷温泉度假酒店（以下简称本项目） ，为国内外的游客提供温泉健康养生、健康 SPA、休闲度假、观光旅游、运动娱乐的大型国际性度假酒店，积聚人气，吸引游客。按照整体规划、分期建设的原则，通过本期建设及后续开发，建成集国际会议、主题论坛、旅游度假、康体休闲、购物娱乐为一体的服务功能齐全的腾冲玛御谷温泉旅游区。保护与开发并重，休闲与居住结合，山林与流水相伴，建筑与环境协调，从而构筑具有腾冲地方特色和文化、品位高尚、具有良好文明风范及安全性的符合国际潮流的健康休闲目的地。本项目为腾冲
21、国际生态旅游区的重要项目，位于腾冲玛御谷温泉旅游区的中央，将通过建设具有南亚风情、地方文化特色和国际一流水准的温泉度假酒店，为腾冲玛御谷温泉旅游区集聚人气、提升旅游档次的核心项目。项目可行性研究报告编制工作开展情况：云南省设计院接到项目咨询委托后，即与项目申报单位联系，了解情况，收集资料，与相关部门衔接，落实项目要求的相关规划，于 2006 年 10 月赴项目建设区调研、现场踏勘。依据国家产业政策和建设规范、标准，重腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告17点调查项目建设用地性质、征地移民搬迁和失地农民补偿及就业等问题，以及项目建设对当地森林、水资源、生态环境（包括地质灾害） 、农民收入、
22、地区财政收入、经济发展的影响，落实项目场内外建设条件（水电路、通信等） 、建设规划和近期建设方案，资金来源等，据此编制本可行性研究报告。二、市场预测1.市场现状调查 本项目为产权式温泉度假酒店，其经营收益主要受旅游市场的影响，约占经营收益的 60%左右，其次为休闲、康体、第二居住、会议、商务等。2005 年，我国国内旅游人数超过 12 亿人次，我国入境旅游人数 12029.23 万人次，比上年增长 10.32%。其中：外国人 2025.51 万人次，增长 19.62%；香港同胞 7019.38 万人次，增长 5.49%；澳门同胞 2573.41 万人次，增长 17.61%；台湾同胞 410.9
23、2 万人次，增长11.50%。2005 年，我国入境过夜旅游者人数 4680.90 万人次，比上年增长 12.09%。其中：外国人 1641.91 万人次，增长 20.20%；香港同胞2259.43 万人次，增长 5.94%；澳门同胞 421.37 万人次，增长 18.28%；台湾同胞 358.19 万人次，增长 11.50%。1992 年2004 年 云南省旅游经济发展情况统计数据表项目年份接待海外游客（万人次）旅游外汇收入（亿美元）接待国内游客（万人次）国内旅游收入（亿元）旅游总收入（亿元）1992 31.34 0.68 1112.00 2.25 腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告
24、181993 40.52 1.04 1147.00 12.72 1994 52.21 1.24 1458.00 30.78 1995 59.69 1.65 1622.00 47.50 61.211996 74.25 2.21 2027.50 54.97 73.391997 81.46 2.68 2372.55 96.97 119.301998 76.09 2.61 2793.00 115.00 136.901999 104.00 3.50 3673.75 175.08 204.262000 100.11 3.39 3481.04 183.20 211.402001 110.00 3.70 45
25、70.00 226.00 257.002002 130.36 4.19 5110.10 255.00 289.902003 100.01 3.40 5168.80 278.31 306.642004 110.10 4.22 6011.00 334.10 369.27目前到腾冲旅游的游客以省内游客为主，占 55，而海外游客仅占 5。国内及境外远程客源市场开拓缓慢，影响旅游业整体发展。 按照国家旅游局的统计，2005 年入境过夜旅游者在中国境内人均花费 924.96 美元，其中：外国过夜旅游者人均花费 1087.65 美元；香港同胞人均花费 421.56 美元；澳门同胞人均花费 480.19 美元
26、；台湾同胞人均花费 1191.06 美元。外国人平均停留 6.5 天，香港同胞平均停留 3.6 天，澳门同胞平均停留 4.8 天，台湾同胞平均停留 7.8 天。腾冲目前旅游业占 GDP29.8，游客总量已经达到 230 万年，人均旅游消费量为 300 元，消费层次较低。吃、住、行、游、购、娱尚未形成产业化、规模化的集群体系，影响旅游总收入的提高，总体上旅游业对当地经济带动度不高。从旅游业自身发展看，目前腾冲旅游产品仍显得比较单一，资源开发层次不高，在挖掘丰富的历史文化、民族文化内涵，与旅游有机结合，发挥其综合效益方面相对滞后。更为主要的是，目前腾腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告19冲
27、引入一批民营中、小型企业投资经营温泉以及其他景点开发、宾馆建设经营等。但这些民营资本前身大多为房地产开发企业或基础设施建设投资企业，不具备旅游宾馆、酒店开发专业领域的经营经验，并不熟悉国内外高端旅游发展趋势，也没有国内外旅游市场网络。因此，导致旅游开发经营缺乏专业化的战略眼光，档次不高，品位低，缺乏市场竞争力。上一世纪 90 年代以来，腾冲全面实施“农业稳县、工业立县、旅游名县、口岸活县、文化强县”的发展战略，经济持续快速健康发展。作为五大支柱产业之一，腾冲旅游业不断发展壮大。通过开发火山地热、湿地温泉、民族风情、边境风光等旅游资源，组合旅游产品，旅游经济稳步增长，2006 年旅游总人次达到
28、230.06 万人次，同比增长 14.27%。旅游总收入达到 9.44 亿元，同比增长 14.81%。同时，通过引入大企业、集团投资宾馆、酒店、景区景点、餐饮、娱乐等行业，旅游宾馆接待条件以及相关配套设施进一步改善，景区景点的文化内涵和品位得到提升。目前全县共有宾馆饭店 204家，其中五星级、四星级宾馆各一座，总床位近 9000 余个，加之县城周边乡镇的招待所等，全县日接待能力达 1.5 万人左右。腾冲县城作为一个集旅游、文化、口岸、商贸为一体的生态花园城市已经初具雏形。腾冲现有五星级度假酒店一家，四星级旅游度假酒店两家。与本项目类似的酒店为官房五星级产权式度假酒店，有 288 间客房以腾冲玛
29、御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告20及配套中西餐厅、会议室等，总投资为 2.2 亿元，2006 年营业收入约为 1800 万元，节假日开房率很高，平日开房率较低，会议接待较多。随着中国中产阶层的日益增多，紧随世界发达国家的第二居住模式正在中国开始流行，成为一种高品质生活的时尚。而腾冲因其独特的气候和环境优势，正被国内外众多高收入人群列为中国主要的第二居住地之一。目前最先为投资者所认可的便是产权式酒店，官房酒店有部分物业便是以产权式酒店形式进行经营的，其推出的部分物业很快便为市场所接纳。自驾游、自助游正成为我国高收入人群和自由职业者进行旅游的主要形式，而这种方式早就成为国外发达国家居民出外旅
30、游的一种重要形式。目前以自驾游、自助游形式来腾冲旅游的游客正日益增多，目前占来腾游客总量的 20%左右，正以约 15%的速度逐步增多。2.市场供需预测目前节假日游客对腾冲高档酒店客房的需求大大超过实际提供的规模，尤其是五一、十一、春节几大旅游“黄金周” ，各种档次各种类型的客房都被提前预订一空。在此期间，各种客房的价格也大大高于平时价格一倍以上，但依然供不应求。随着腾冲机场于 2008 年左右通航，来腾冲的游客将大大增加，预计全年将超过 400 万人次，2009 年将超过 500 万人次，2011 年预腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告21计将达到 700 万人次，其中，中高端游客将大
31、大增加，2009 年预计将超过现在两倍以上，达到 100 万人次。而腾冲目前计划兴建的高端度假酒店，仅有三家五星级酒店，其中，温泉度假酒店为两家，而本项目拥有的温泉资源最为丰富。同时，南亚大通道中最为关键的路段腾冲至密支那段高等级公路将全线通车，新开辟的南亚边境旅游将带来大量新的游客，预计全年将增加 100 万人次左右，其中将有 30%以上的国际游客，并将以每年 15%以上的速度增加。2010 年左右，保腾高速将通车，并与滇西边境旅游环线接通，这将大大提高自驾游的通达性和适游度，减少自驾游的成本，提高自驾游的吸引力，迎来一个滇西自驾游的高速增长期，预计每年将以 20%以上的速度增长。中国的快速
32、城市化和超城市化过程，使城市环境问题日益突出，严重影响人们的生活质量和身心健康，更多的高收入人群将选择气候良好、环境优美、具有齐备的游乐设施的宜居城市作为第二居住地，用来休假、疗养、享受生活。而腾冲四季如春，环境优美，生活费用低，必将成为中国主要第二居住地之一，尤其对气候环境较差的京、津地区和夏季气候炎热的港澳、上海、广州、深圳等东南沿海经济发达地区的吸引力非常大。预计 2009 年，本项目正式建成之日，腾冲的游客总量将达到500 万人次，床位日均需求总量达到 15000 个，高端酒店客房日均需求量将达到约 3000 个。到 2009 年，腾冲建成的五星级酒店数量腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可
33、行性研究报告22两个，客房总量 1000 间左右，四星级酒店五个，客房总量 1500 个左右。供需基本平衡，但考虑到节假日峰值需求量为平日的两倍左右，则在节假日需求量将大大超过能供绘量。因此，整体分析来看，供小于求。同时，因本项目酒店是温泉景区的核心项目，对游客来说有得天独厚的优势，将成为高端游客住宿的首选，市场前景看好。3.竞争力分析本项目的主要竞争者为热海温泉项目和官房酒店，同时，将于2009 年左右建成的和顺古镇温泉酒店也将成为本项目的主要竞争对手。但与以上对手的竞争并不是恶性竞争，而是共生共荣的良性竞争，通过竞争提高经营管理水平后，将带来共同的繁荣，吸引更多的游客来休闲度假。与以上竞争
34、对手相比，本项目具有很强的竞争力，主要表现在以下几个方面：（1）温泉与酒店结合良好，规模大，配套齐，设施先进，后发优势。 （强于目前的热海和官房酒店）（2）地热资源丰富，品质良好。 （强于和顺古镇温泉）（3）国际化设计和专业机构经营管理。 （强于热海、官房、和顺本地化运作）4.市场风险分析本项目面临很多影响本项目成功的风险因素，主要在以下几点：腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告23（1）成本上涨：本项目的土地、拆迁受政策影响面临很大难度，投入有可能大幅上升；（2）宏观环境及政策的变化：本项目对腾冲整体经济发展和旅游产业发展的依存度很高，如果宏观经济环境不如预期，将严重影响本项目的经营收
35、益；（3）竞争者的威胁：新进入者大量进入和现有竞争者提高竞争能力，都将对本项目的经营管理形成冲击；（4）温泉资源发生变化和周边环境恶化：由于腾冲地质情况较为复杂，温泉资源存在变化的可能，同时，周边环境存在乱采乱伐的现象，有可能引起周边环境的恶化。（5）与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化：由于政治的原因和利益的冲突，有可能与当地政府、居民等利益相关者的关系恶化。三、资源条件评价1.资源可利用量A 温泉资源：北海温泉有十多个出水点，目前已取水利用的有七个出水点。2002 年 2 月北海乡政府在坝子中心打成一眼深井，井深100 米，每昼夜出水 1100 立方米，水温 55 度。加上其它自然出水点
36、北海温泉出水量可达每昼夜 2000 立方米。根据勘测结果，北海热田热储量为 150 亿 MW，在热田内可以再施工三口钻井进行开采，腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告24每昼夜出水量可达 3940 立方米，水温为 72-75 度，热水资源利用前景十分可观。B 土地资源：本项目所在区域为一面积约 13 平方公里的坝子，能保证足够的可建设土地。C 水资源：本项目所在地有大沙河流过，四季水量充沛，水质良好，可作为生产、生活、景观用水。2.资源品质情况A 温泉资源：北海温泉水质好，含有多种对人体有益的微量元素。经专业机构初步检测验，各项指标均符合国家饮用水标准（GB5749-85 标准） ，含硫
37、低，具有活血通络的功能，对风湿、心脑血管疾病有独特疗效，具有较好开发前景，可开发保健饮用矿泉水。B 土地资源：北海温泉区域地质情况良好，地基承载力高，适合本项目建设。C 水资源：北海温泉区域的大沙河，日均流量在 10 万立方左右，水质良好，清澈见底，可作为生活用水，同时也可作为旅游项目用水和景观用水。D 景观环境：北海境内旅游资源丰富，有北海湿地、樱花谷、青海湖等众多景点，各景点相距较近，形成了一个旅游环线。本项目四面环山，地势起伏，周边植被良好，可为本项目提供良好的周边景观环境。腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告253.资源赋存条件本项目各种资源赋存条件较有利于本项目利用，开采成本很
38、低，开采设施投入不多，开采风险和持续利用情况都很好。温泉资源在日均开采量控制在 4000 立方的情况下，可持续利用 100 年。土地利用成本也较低，没有大规模的拆迁工程。同时，可利用的潜在建设用地储量较多，为未来后续项目的开发提供了良好的基础。同时，地表水资源水质优良，水量充沛，对本项目大规模高端发展提供了强有力的支撑。4.资源开发价值本项目拥有的最重要的资源就是温泉资源和土地资源，其中，温泉资源的开发价值巨大，按国际平均产出 100 元/立方计算，日均开发价值高达 400000 元，年开发价值达 1.3 亿元左右。以温泉资源和旅游项目作为支撑的酒店用地，按国内平均产出10 万/ 亩计算，可利
39、用土地约 600 亩，则土地开发价值总量约为6000 万元。再加上地表水资源和景观资源的持续开发利用，预计本项目拥有的资源开发价值总量在年均 1.9 亿元左右。四、建设规模与设计方案1.建设规模与建设方案构成腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告26（1）旅游接待规模：一期开发接待能力 30 万人次/年；远期70 万人次/年。（2）项目建设规模及投资收益预测：开发占地面积 600 亩，总建筑面积 81000 平方米。2.规划设计原则与设计方案的比选规划设计原则：保护性开发；自然生态；地方文脉；人性化游乐；可持续发展；建筑风格与特色；打造有吸引力的外部空间。规划设计理念与构想（1）项目区性质
40、：构筑具有地方特色、文化底蕴深厚、文明安全、符合当前世界休闲旅游健康趋势的国际性度假酒店。同时要符合可持续发展理念和对自然资源保护性开发的要求，在促进当地旅游产业发展的同时，切实做好对北海地热温泉资源的保护。（2）环境理念：寻觅场所灵气，提升自然潜质，创建面向世界的云南旅游的健康休闲基地。 “人与自然和谐发展” ，建立一个充分体现人与人、人与自然和谐发展的、有地区特色的、高标准的温泉度假酒店。（3）景观目标构想及功能：充分体现火山地热风景名胜区的独特魅力，依托项目周边优美雄伟的高黎贡山和流沙河的立体景观，打造一个具有地方建筑特色的温泉度假旅游项目，小桥流水、鸟语花香、四季如春、周边景观动植物多
41、姿多彩，实现人与自然的真正和谐共处。腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告27本项目规划设计依据上述原则和思路本着公平、公开、公正的原则邀请国内外高水平专业机构进行设计方案比选，最终选择最佳设计方案。3.推荐的建设规模与设计方案经比选后最终选择的设计方案的建设规模为 81000 平方米，占地面积为 600 亩。 （详见初步设计方案）五、项目投资回报分析1、温泉康体 SPA：占地 100 亩，建设大众型温泉浴场 12000 平米，国际温泉康体 SPA6000 平米，高级温泉水会 3000 平米。最高接待能力 5600 人/日，总投资 6880 万、日均接待量 1000 人次、年接待量 36
42、万人次，年营业收入 5600 万。序号 分项名称 单位 数量 备注1 总占地面积 M2 666002 总建筑面积 M2 210003 接待规模 人次 /日 5600 温泉出水量 5000 立方/日4 建筑密度 165 容积率 0356 绿化系数 687 建设总工期 年 38 总投资 万元 58809 年经营收入 万元 5600 日均营业收入 16 万（1000 人次，为容量的 20%）10 营业成本 万元 1825 部分优惠腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告2811 税费总额 万元 800 部分减免12 利润总额 万元 377513 税后利润 万元 297514 投资利润率 3815
43、财务内部收 益率 36 所得税后16 财务净现值（Ic7%） 万元 218002、 户外运动休闲公园：占地面积 400 亩，为休闲主题运动休闲公园及会所。最高接待能力 1600 人/日、总投资 6080 万元、日均接待人次 600 人、年营业收入 1800 万。序号 分项名称 单位 数量 备注1 总占地面积 M2 266000 400 亩2 总建筑面积 M2 30003 接待规模 人次 /日 16004 建筑密度 0.55 日均接待人 次 6006 绿化系数 857 建设总工期 年 28 总投资 万元 41209 年经营收入 万元 1800 日均营业收入 5 万（600 人次）10 营业成本
44、万元 480 部分优惠11 税费总额 万元 200 部分减免12 利润总额 万元 132013 税后利润 万元 112014 投资利润率 2015 财务内部收 18 所得税后腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告29益率16 财务净现值（Ic7%） 万元 98003、温泉度假酒店：占地面积约 100 亩，规划五星级客房 500 套左右，具备举办大型商务会议功能。平均开房率 65%、总投资28000 万、年营业收入 6800 万。序号 分项名称 单位 数量 备注1 总占地面积 M2 66660 100 亩2 总建筑面积 M2 600003 客房规模 套 500 100 栋产权式别墅4 建筑密
45、度 255 容积率 0456 绿化系数 657 建设总工期 年 3 二期8 总投资 万元 280009 年经营收入 万元 8943 平均开房率为 65%（500 元/间）10 营业成本 万元 1825 部分优惠11 税费总额 万元 800 部分减免12 利润总额 万元 711813 税后利润 万元 631814 投资利润率 2315 财务内部收 益率 28 资产融资 50%16 财务净现值（Ic7%） 万元 488004玛御谷产权式温泉度假酒店总投资收益分析：玛御谷产权式温泉度假酒店项目总投资为 3.8 亿元，采用分腾冲玛御谷产权式温泉度假酒店可行性研究报告30两期滚动式开发和组合融资相结合的
46、资本运作方式，自有启动资金投入仅需 1.5 亿元，短期建设融资 2.3 亿元。序号 分项名称 单位 数量 备注1 总占地面积 M2 400000 600 亩2 总建筑面积 M2 810003 总接待规模 人次 /日 5000 各项目景点人次之和4 建筑密度 105 容积率 026 水景绿化系 数 857 建设总工期 年 38 总投资 万元 380009 年经营收入 万元 13980 温泉 SPA+户外运动休闲公园+温泉酒店10 年营业成本 万元 630011 税费总额 万元 2680 部分减免12 经营项目年 收益 万元 568013 投资利润率 1814 财务内部收 益率 25 资产融资 50%16 财务净现值（Ic8%） 万元 48200六、项目实施进度1. 建设工期整个项目总工期为 2 年 3 个月。
