1、 关 东 风 情 特 色 小 镇 建 设 项 目可 行 性 研 究 报 告目 录第 一 章 项 目 总 论 1 一 、 项 目 基 本 背 景 1二 、 项 目 建 设 必 要 性 和 意 义 1三 、 研 究 工 作 依 据 3四 、 研 究 工 作 结 论 4第 二 章 项 目 宏 观 背 景 分 析 5一 、 城 镇 旅 游 发 展 背 景 6二 、 区 域 社 会 经 济 背 景 7三 、 区 域 旅 游 发 展 背 景 8第 三 章 市 场 可 行 性 分 析 10一 、 市 场 需 求 调 查 10二 、 市 场 供 给 调 查 14第 四 章 项 目 建 设 可 行 性 17一
2、、 交 通 区 位 条 件 分 析 17二 、 政 策 环 境 条 件 分 析 18三 、 自 然 环 境 条 件 分 析 19第 五 章 建 设 方 案 和 内 容 20一 、 项 目 总 体 思 路 21二 、 重 点 建 设 项 目 22三 、 配 套 设 施 建 设 25第 六 章 环 境 保 护 30一 、 设 计 依 据 、 原 则 及 目 标 30二 、 环 境 状 况 及 环 境 影 响 因 素 分 析 33三 、 环 境 保 护 防 治 规 划 35第 七 章 节 能 节 水 和 消 防 39一 、 节 能 节 水 39二 、 消 防 工 程 41第 八 章 项 目 组 织
3、管 理 和 实 施 进 度 计 划 44一 、 建 设 项 目 组 织 机 构 44二 、 项 目 工 程 设 计 管 理 44三 、 项 目 招 投 标 46四 、 建 设 项 目 合 同 与 管 理 47五 、 建 设 项 目 质 量 管 理 52第 九 章 投 资 估 算 及 自 己 筹 措 56一 、 投 资 估 算 56二 、 项 目 资 金 筹 措 方 案 60第 十 章 项 目 社 会 与 生 态 效 益 分 析 62一 、 经 济 效 益 62二 、 社 会 效 益 分 析 62三 、 生 态 效 益 分 析 64第 十 一 章 项 目 风 险 分 析 64一 、 政 策 风
4、险 65二 、 市 场 风 险 65三 、 财 务 风 险 66四 、 社 会 风 险 67五 、 经 营 风 险 分 析 68第 十 二 章 结 论 与 建 议 70一 、 主 要 结 论 70二 、 问 题 和 建 议 701第 一 章 项 目 总 论一、项目基本背景（一）项目范围项目区域位于穆棱河两侧，奋斗水库坝下，距牡丹江市中心 60公里，穆棱市 70 公里，东距俄罗斯口岸城市绥芬河 120 公里，北至 G10 高速公路出口 15 公里，坐落在穆棱林业局腹部，生态优良。可建设用地：约 6 平方公里。（二）研究内容按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项
5、目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。二、项目建设必要性与意义关东风情特色小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人2文氛围的活跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。一是能进一步提升穆棱市奋斗水库生态旅游区的核心吸引力，为壮大牡丹江市、穆棱市域旅游提供强有力的支撑，关东风情特色小镇项目以人居、养生
6、文化为主题，奋斗水库生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能够成为牡丹江市、穆棱市短线旅游和，穆棱镇城郊的重要休闲度假基地。二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动
7、村镇的城市化进程。 三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善3功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。三、研究工作依据本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：（一）相关法律中华人民共和国颁布的中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国土地管理法、风景名胜区管理暂行条例等有关法律、法规。（二）
8、有关规范、规程及标准1、中华人民共和国国家标准旅游规划通则（GB/T18971-2003）；2、旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）；3、旅游资源分类、调查与评定（GB/18972 2003）；4、风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）。4（三）相关规划、计划1、东北地区振兴规划2、黑龙江省哈牡绥对俄产业带牡绥段发展规划纲要3、黑龙江省 “八大经济区”发展规划4、穆棱市国民经济和社会发展“十二五”规划5、穆棱市土地利用总体规划6、穆棱市旅游总体规划7、穆棱市 “十二五”发展规划8、穆棱市 “十二五”旅游发展规划9、穆棱市环境保护“十二五”发展规划（四）其他相
9、关材料1、穆棱市志 2、穆棱市文史资料3、实地踏勘与座谈资料4、网络及其它公共渠道资料5四、研究工作结论在生态效益方面，关东风情生态特色小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，关东风情生态特色小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。关东风情生态特色小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造。关东风
10、情生态特色小镇建设可提高穆棱市奋斗水库知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。第 二 章 项 目 宏 观 背 景 分 析6在对当前的宏观背景、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。一、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协
11、调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城, 以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展
12、的“一城九镇” 是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意7的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。小结：随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。二、区域社会经济背景在黑龙江省哈牡绥对
13、俄产业带牡绥段发展规划纲要城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿边口岸经济带聚集，向沿边口岸地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据穆棱市城市总体规划，从城市结构调整和城市发展走向来看，穆棱市奋斗水库旅游综合开发项目所在区域是穆棱市建立新的经济发展点的重要地段，是承接口岸旅游、沿边经济和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。土地整合开发是穆棱市旅游经济发展的必然趋势。奋斗水库大道的建设，促进了穆棱市穆棱镇的土地整合，营建若干个沿路沿库新型村庄，形成以观光旅游和农业产业一体化的新兴经济带。穆棱镇及关东风情小镇作为牡丹江市哈牡绥地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。关东风
14、情生态特色小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有林区穆棱林业局的资源优势，穆棱林业局经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。穆棱林业局毗邻长白山山麓，与吉林省交8接，森林覆盖率 98%，温带大陆性季风气候，纯净丰饶的穆棱河水资源，栽培优质粳稻不可缺少的土壤条件，区域内有全国最大的东北红豆杉保护区，远离工业“三废”污染，构成得天独厚的优越生态环境。小结：关东风情生态特色小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、一般农田、滩涂等低价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价
15、值综合提升。三、区域旅游发展背景穆棱市以奋斗水库生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。据穆棱市委市政府穆棱市旅游“十二五” 发展规划，为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进穆棱市旅游业的开发发展，依托奋斗水库和东北的雪情雪景，将关东风情小镇打造为“中国关东风情文化和休闲之都”。9关东风情生态特色小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光、雪域风光、
16、林区风光和生物多样化的特点。这里系黑龙江省第四大河流穆棱河流经地，特殊的地质构造、茂密的森林、悠久的考古文化、鲜明的东北四季风貌，闯关东和早期林业采伐的人文情怀构成了具有特色的自然景观和人文环境，内部设有乘船游览奋斗水库、漫步两岸红豆杉林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、水库大坝及回渔道等观光、垂钓、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、体验生活、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。小结：项目区拥有良好的旅游资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临奋斗水库核心区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有红
17、豆杉等稀缺资源等，以水库游，民宿游，红豆杉观景为卖点；生态居住为亮点，可以形成以红豆杉养生及生态居住为主打，打造中国关东特色风情生态度假品牌。第 三 章 市 场 可 行 性 分 析本项目主要面对三大市场，一是牡丹江、绥芬河、东宁地区，主要是商务、休闲和房地产等消费市场；二是黑龙江中东部城市群10地区，主要是周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是吉林省周边和俄罗斯地带，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。关于市场需求，可以分为牡丹江、绥芬河、东宁地区、黑龙江中东部
18、城市群地区、吉林周边和俄罗斯地带三大需求市场。针对牡丹江、绥芬河、东宁地区，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对黑龙江中东部城市群地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对吉林省周边和俄罗斯地带，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。关于市场供给，对东北风情小镇房地产、旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐场所客源状况等调查。一、市场需求调查（一）本地和牡丹江市场1、潜在消费能力调查近几年数据统计表明，穆棱市，牡丹江市经济保持较快的发展，城
19、镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初11步统计，2016 年两市 GDP 总量分别超过 187.98 亿和 1092 亿元，城市人均可支配收入超过 16700 元，在全省居于前列。经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2016 年穆棱市与牡丹江城市人均可支配收入接近 2000 美元，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。2、房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在穆棱市及牡丹江市区，对 5000 名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为 32
20、00 元/平方米。3、休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对穆棱市及牡丹江地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和滑雪为主，人均消费 30-90 元，主要集中在周末和节假日等。其中，酒吧、茶吧在 11-1 月为旺季，5-10 月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。滑雪以中青年为主要消费群，只要集中在 11-1 月。（二）黑龙江中东部城市群地区（1）旅游需求调查12东北风情小镇紧邻黑龙江东部及东北地区，以绥满铁路和牡绥高速、哈牡高速等为主干的区域交通网络发达，对旅游客源市场有很大的吸引力。根据各地数据资料
21、统计，2016 年东北地区城市居民人均旅游2.1 次，人均旅游花费 538 元。2017 年东北地区城市居民人均旅游3 次，人均旅游花费 796 元，分别比 2016 年增加 1.8 倍和24.4%。其中，团体旅游消费人均 118.13 元，旅游市场潜力很大。（2）房产需求调查针对东北地区房地产市场，对沈阳、长春、哈尔滨等东北地区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区 2017 年房地产市场调查数据分析，东北地区主要城市平均 20%居民在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在 60-90 之间，认可房价平均为3000-4000 元。具体数据统计整理如下：（三）吉林省周边和俄罗斯地带（1
22、）潜在消费能力调查由于地缘优势，牡绥地区是周边吉林省居民和俄罗斯海参崴地区居民首选的旅游、购物目的地之一。同时考虑北方气候因素，6-9月是本地旅游和俄罗斯境外游的旺季，11 月，12 月和 1 月是南方游客的旅游旺季。13（2）消费趋向调查由数据整理与分类统计，对吉林省周边和俄罗斯地带居民对景区和旅游项目的选择偏好进行统计分析。对景区选择偏好调查统计景区特点秀丽或宏伟滨水或森林历史名胜乡村田野民俗建筑提及率 50%-70% 50%-60% 30% 10%-30%10%资料来源：客源通数据平台旅游项目选择偏好调查统计项目类型 休闲度假类商务会展类旅游地产类其他偏好率 72% 7.8% 3.1%
23、17.1%资料来源：客源通数据平台14吉林省周边和俄罗斯地带居民旅游的最主要的目的是休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。选择乘火车及自驾车为主。二、市场供给调查（一）房地产市场1、现有住房情况调查通过对相关资料的统计整理，得出穆棱镇现有住房的基本情况。镇区现有住房情况统计居民住房总面积1037.4 万平方米人均住房面积 27.3 平方米高层 多层 平房 其他建筑样式0 60% 40% 9%80 平方米以下80-110 平方米110 平方米以上楼房住宅面积46% 45% 9%152、穆棱镇新开发房地产项目情况调查根据对穆棱市初步调查，2015 年到 2016 年新开发的房地产项
24、目 2 个，总建筑面积约 80 万平方米，多为中密度住宅。其主要户型及均价为：多层住宅，均价 1800-2500 元每平方米。目前，穆棱镇房地产市场基本为期房，市场需求潜力很大。3、项目竞争力分析从上面的数据统计结果可以得出，目前某某的房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本次 “绿色生态社区” 的旅游房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来消费市场的趋势。（二）旅游市场 1、牡丹江地区旅游现状调查从近几年数据统计来看，牡丹江旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主，另外
25、，专项旅游和商务旅游也占有一定的比重。2016 年，游客达到 765.3 万人，同比增长 67.4%，旅游总收入 52.7 亿元，同比增长 69.4%。16牡丹江市旅游情况统计2015 2016 2017 年份项目实际同比增长(%)实际 同比增长(%)实际同比增长(%)旅游总收入(亿元) 16.427 31.1 88.7 52.769.4旅游外汇收入(万美元)723 51 135970.6 232471国内旅游收入(亿元) 15.826 29.9889.4 51 70接待入境旅游者(万人次)1.4 59 3.36 140 5.3 57.7接待国内旅游者(万人次)260 31 454 97 76
26、0 67.4数据来源：牡丹江市旅游局资料统计2、项目竞争力分析由上面数据统计，牡丹江市 2017 年游客总人次为 765.3 万人次，统计分析说明关东风情生态特色小镇有极大的市场潜力，17第 四 章 项 目 建 设 可 行 性牡丹江市作为关东风情生态特色小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析该项目位于牡丹江市东部，西距牡丹江市中心 60 公里，北至G10 高速公路出口 15 公里。从大交通上看，牡丹江与鹤大、哈牡、牡佳三条高速公路相连接。绥满铁路、牡佳铁路横贯牡丹江市，客运直接通沈阳、大连、上海、北京等，现
27、在又开通了牡丹江到达首都北京、上海、济南、青岛的班机。关东风情小镇距牡丹江机场 1.5小时车程，且有高速公路直达。关东风情特色小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。小结：牡丹江作为黑龙江省重要交通枢纽，黑龙江东部链接俄罗斯的门户，其公路、铁路、和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。二、政策环境条件分析18本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增
28、长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度，有利于穆棱市围绕奋斗水库旅游开发建设争取更多的资金；第三，穆棱市作为农业县实施农业供给侧改革，国家系列战略措施的实施为田庄台古镇旅游开发，响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，黑龙江省一带一路的构建，实施哈牡绥产业带规划，为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。在此宏观背景条件下，穆棱市委、市政府做出了关于加快穆棱市旅游产业发展的决定，以奋斗水库和关东风情生态资源为依托，充分发挥关东风情小镇旅游资源优势和区位优势，努力打造“关东风
29、情生态休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为穆棱市国民经济的支柱产业，把穆棱镇建设成为具有国际影响力的旅游目的地。小结：当前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及黑龙江省哈牡绥经济带建设的优惠支持政策，以及穆棱市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为关东风情生态特色小镇开发项目的建设实施提供了外部政策条件。19三、自然环境条件分析项目区属于温带大陆性季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。所属气候区域暖温带大陆性季风气候四季分配类型四季分明、温度适宜、光照充裕降雨集中月份7 月、8 月
30、 年均降水量 632.8 毫米最冷月均气温-24.7 最热月均气温24.8极端最低气温-31.9 极端最高气温34.8年平均气温 9.4 平均相对湿度66%无霜期天数 126 天 年日照时数 2719.3 小时年平均风速 3.5 米 /秒 年最多风向 南西南风空气质量 优20小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。第 五 章 建 设 方 案 和 内 容一、项目总体思路1、总体创意旅游 + 地产，即：生态养身旅游 + 商务度假人居地产。依托穆棱镇独特的红豆杉生态资源和
31、优质的人居环境，打造以奋斗水库旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的房地产项目。2、客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：主力客户群定位：穆棱市本地及三大城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场21亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场3、特色文化定位以人居、关东文化为主题，红豆杉生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的生态特色小镇。4、功能定位以商务、度假、
32、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目。5、档次定位高端生态顶级养生的度假天堂。二、重点建设项目（一）旅游房地产项目即建设绿色生态社区。选址：穆棱河和奋斗水库周边；规模：占地约 760 公顷；22定位：奋斗水库和穆棱河之滨、鸟语林中，离奋斗水库和红豆杉生态保护区最近的高端生态居住区，打造生态养生及关东风情度假品牌。1、仿生建筑低密度住宅区：仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园洋房。充分利用水岸，滨水而建。每栋建筑之间距离范围是 20至 40 米，低层低密度，容积率在 1.00
33、.5 之间。建筑应遵循整体风格统一，结构形式多样的原则。住宅区内需设计景观循环水系。 2、养生公寓：针对市场开发几类公寓：针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务公寓； 针对中高端房地产市场，推出酒店式公寓；针对中老年人养身养老市场，推出养老公寓；针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓；23以红豆杉保护区和奋斗水库为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑层高限定为 5 层，低层中低密度，容积率为 1.5 左右。可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。（
34、二）综合服务配套项目旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。红豆杉养生餐厅结合红豆杉和奋斗水库重点打造餐厅的生态环境，突出红豆杉景观和奋斗水库特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为水库特色、绿色芳香素食、红豆杉养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。（三）户外休闲娱乐项目1、生态渔港24结合奋斗水库和特色小镇，打造一个功能性与景观性结合的生态渔港。选址：奋斗水库码头规模：占地面积
35、 15 公顷 渔港码头：分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲小渔港，设立小船游览、垂钓服务等。渔港餐饮区：设计容纳 100 人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸的保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看红豆杉及水库景观。2、植物园：选址：奋斗水库周围和新村下设施农业规模：占地面积 100 公顷，实际建设用地 30 公顷，其余为生态保护用地。植物园是为小镇打造的后花园，运用环境优势，室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。库区周围栽植红豆杉，再造一个红豆杉保护区，饮水为红豆杉水。还可成立植物花卉研究中心，同时进行植物保护和科学研究。三、
36、配套施设建设25（一）交通基础设施建设为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。根据旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T1775-2003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌 4 类标识标牌。重点是在进入关东风情生态特色小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导标识；主要景点外部设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和
37、提升，重点加强车站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。表 5-1 旅游相关标识牌设置情况主要设置地点 数量（块）26形象标识牌主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等10交通引导牌G10 高速公路出口处 5景点标识牌主要景点外围地区 8服务提示牌主要景点外围、交通中转、游客集散地等18（二）给水及供电设施1、供水设施目前用水主要依靠周边村屯的饮水工程，随着关东风情生态特色小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。旅游规划通则（GB/T189712003）和国家 5A 级景区要求，本项目将在关东风情生态特色小镇内建设供水设施。2、供电设施目前区域供电设施不完善，主要依靠周边村屯的供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据城市电力规划
