1、地铁小镇发展模式（探讨）,11,4,引言小林一三模式,小林一三 “地铁小镇”的雏形：日本TOD“站城一体开发”,在轨道交通沿线拓展住宅地、学校、主题公园， 同时，在城区主要转换点的车站，一体建设和经营百货店等设施， 推进沿线各重要站点的复合型开发， 获得社区营造与轨道交通营运的综合叠加效应， 形成以车站为中心的紧凑城市集合体， 小林一三模式正是日本特色“站城一体开发”的古典模式。,乘客创造列车 阪急电铁创业者小林一三,引言小林一三模式背景,“蚯蚓列车”通向郊外的箕面有马电气轨道,1910至1920年间，日本各类轨道交通公司主要连接不同城市， 仅箕面有马轨道通向毫无人气的郊外地区，被嘲笑为“蚯蚓
2、列车”。 小林一三却反其道而行，瞄准日本正在兴起的中产阶层， 认为郊外生活、轨道交通通勤等前所未有的全新生活方式， 这将带来轨道交通使用人数持续增加。 这是日本轨道交通建设和沿线开发相结合的第一个案例， 小林一三模式如今成为日本特色TOD“站城一体化”的始祖。,引言小林一三模式住宅开发模式,“模范的郊外生活”面向中产阶级的郊外型生活方式营造,全新街区开发方式引人气 最先开发的池田室町住宅项目位于池田站前， 规模约89100，规划了200户独立商品住宅。 每户住宅用地约330，为2层木制带庭院建筑， 有56个房间，建筑面积6699。,池田室町住宅,日本首次贷款购房模式促销售 小林一三以服装的分期
3、付款方式为样本， 导入了日本首次贷款购房模式。住宅售价 为2500日元，是当时银行职员年薪的5倍。 首付50日元（2%），余款10年之内还清。,商业宣传活动提升住宅价值 发行宣传册，以“模范的郊外生活”为口号， 宣传郊外生活方式，并在车站周边设售楼处 及日常商业服务设施，确立轨道交通沿线形象，明确沿线价值。,箕面有马轨道郊外生活方式宣传册,引言小林一三模式商业模式,“只要1日元就能玩一天”枢纽站及沿线大众娱乐设施导入,以轨道车站为基点的商业开发增加客流量 a/ 在枢纽站梅田站（今大阪）建设世界首家轨道交通枢纽站百货公司，以销售生活杂货和食品为中心。 b/ 在非枢纽站宝冢、西宫等周边，集聚剧院、
4、电影院等文化、娱乐和商业设施，形成全新消费，成功吸引沿线通勤同学乘客、女性及儿童乘客，高度利用车站周边土地。,现在梅田站周边与阪急相关的大厦群,梅田站周边大厦扩建历程（1931-1977）,引言小林一三模式热烈的市场反响,在小林一三模式影响下，新建住宅出售时，几乎被抢购一空。阪急电铁与其他公司合理开发的西宫七园，也获得“关西高级府邸街”的美誉，至今仍林立着许多商业界和文化界的名人府邸。,小林一三开发了能够满足全家活动需求的大众型休闲娱乐设施，除了固定的通勤通学乘客之外，儿童及女性群体也开始使用轨道交通，成功吸引了沿线几乎所有人群，大大增加了轨道交通客流量。,阪急电铁高度利用车站周边的土地，建设
5、了大量商业设施，成功引导并汇聚了人流，至今仍被认为是非常成功的城市更新活动。,住宅被抢购一空,车站周边形成商业繁荣局面,轨道交通成功吸引所有人群,引言小林一三模式对武汉地铁小镇建设的启示,前提条件：城市基础+市场可行性,小林一三模式的成功之处在于 郊外田园生活方式营造，以及车站+轨道沿线大众娱乐设施导入对客户产生的持续吸引力。 但是，这一模式是建立在两个基础之上： 被称为“东洋曼彻斯特”的大阪市区人口密集，诱发居住环境恶化等一系列问题； 日本中产阶级人数逐渐增长，居住条件亟需改善 总结小林一三模式，我们发现 建设地铁小镇必须具备两大前提条件：坚实的城市发展基础与市场可行性,引言地铁小镇发展模式
6、研究工作推进步骤,城市发展基础研究,地铁小镇发展可行性研究,市场条件研究,地铁小镇基本发展模式探究,地铁小镇开发整体模式研究,地铁小镇开发试点研究及策划,某一类站点属性标准化产品线,地铁小镇研究策划步骤：“三步走”,Step1：,Step2：,Step3：,目录,2. 地铁小镇发展模式探讨,3. 武汉地铁小镇开发模式简述,1. 地铁小镇城市基础及市场可行性,安居时代 房地产泡沫控制 温州炒房团 2001年福布斯中国富豪榜开发商占28%,调控时代 叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货 2005年国八条、新八条，房价依旧坚挺 2006年市民发起“不买房运动” 2007年地王频现，面粉比面包贵！,调整
7、时代 2009年楼市火爆，楼市“火”剧-蜗居 2010-11年国十一条、国十条、新国八条 2012-13年土地市场火热，价格上涨 2014年初信贷紧缩，楼市低迷,城市基础及市场可行性全国房地产发展历程,战略启示,从开发模式,2011年万科、恒大、中海、富力等中国房地产界标杆性企业的销售业绩主要来源于二三线城市，恒大更是在全中国布局达到了60多个城市，而一线城市的销售业绩仅占今年业绩的5.9%。,趋势1,城市基础及市场可行性全国房地产发展趋势,200102012年三年间，一线城市办公土地成交面积持续增加，年均增长率达210%。而二三线城市的办公土地成交面积在经历了2010年和2011年的增长后有
8、所减缓。主要原因是2012年二三线城市土地市场更多倾向于商业土地的成交，未来二三线城市将出现大量的商业综合体。,中国二三线城市商业地产五大趋势分析 目前，在开发商、区域发展、业态配置、运营管理等各层 面将呈现五大趋势，具体包括： 趋势一：传统开发商试水商业地产 趋势二：商业地产的分工迈向精细化 趋势三：郊区型新零售业态崛起 趋势四：商业地产跨界风将盛行 趋势五：开发成本升高，租售双模式盛行,不同类型物业开发投资增速,（数据来源：国家统计局）,从产品类型,趋势2,战略启示,城市基础及市场可行性全国房地产发展趋势,从市场需求,趋势3,城市基础及市场可行性全国房地产发展趋势,战略启示,近八成白领有逃
9、离念头据调查显示，在北上广深四个城市工作的职场人中， 76.2%的职场人偶尔会有离开一线城市的念头。而调查问题进一步的假设，如果确实有就业机会，80.8%的职场人表示会去二三线城市就业。调查数据 八成白领想逃离76.2%的白领 偶尔有离开的念头80.8%的白领 如确实有机会，确实会回二三线城市就业房价、压力、污染是三大逃离原因超六成白领 认为房价太高，生活成本高近五成白领 认为工作压力太大，生活节奏过快超三成白领 认为一线城市生活环境恶劣、空气污染严重、交通拥挤（以上数据来源：智联招聘2010-2013年人才供需情况盘点报告）,2014年两会提出要完善住房保障机制。今年全国新开工700万套以上
10、，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。 2010年开始，万科、保利、招商地产、远洋地产、中国建筑、北京城建等房企，率先开始了保障房领域的布局与开发。 相比商品房建设，保障房建设利润低，但在建设、运营、销售以及融资上的成本较低。而且在2011年持续调控下，非但没有政策风险，反而在保障房规模扩大化下坐享收益。,从盈利方式,趋势4,“十二五”期间，武汉将完成保障性住房40万套,城市基础及市场可行性全国房地产发展趋势,战略启示,趋势总结,1998-2001 安居时代本土企业发展迅猛 以开发经济适用房为主 常青花园、南湖花园、百步亭社区,2002-2003 郊区开发部分外地品牌开始进入武汉郊
11、区试水 大盘主义、TOWNHOUSE热潮 万科四季花城、高尔夫城市花园、金地格林小城,2004-2008 郊区、市区并行外地品牌加速布局，全国TOP10房企聚集 中小户型全面出击、单身公寓盛行 融侨锦城、华润凤凰城,2009-至今 城中村改造和综合体品牌房企血拼，万达、绿地凸显，本地企业突围 城市综合体遍地开花，商办比例提升 万达中央文化区、绿地国际金融城,城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程,第一阶段（1998-2001年） 安居时代，福利分房制度退出舞台，商品房项目开始出现,国有房地产企业发展迅猛 代表项目：常青花园、百步亭社区、丽岛花园 代表房企：城开、统建、康居、百步亭、宝安 特点：
12、 大型居住社区；满足安居，以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点为主,常青花园,百步亭花园,南湖花园,社区占地4平方公里，居住和生活着13万多人。规划将建成一个占地7平方公里，入住30万人的百步亭新城。,武汉市最大的“安居工程”项目，全国文明的大型社区。规划用地为4500亩，建筑面积400万平方米，总投资70亿元人民币，建成后可容纳近20万居民。,城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程,第二阶段（2002-2003年）城乡开发时代，点式开发逐渐形成片区开发，城乡结合区成为市场热点,金地格林小城,大华南湖公园世家,名都花园,南湖山庄,后湖生态花园,汀香水榭,万科四季花城,碧海花园,万科高尔夫城
13、市花园,国有房地产企业和民营房地产企业同时发展 代表区域：南湖、后湖、金银湖 代表房企：万科、金地 特点： 强调绿色生态、水景住宅 规模化、容积率低、高绿化的住宅群 产品发展呈现多样性； 户型：中大户型为主,江南庭园,城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程,第三阶段（2004-2008年） 市区、郊区同时开发，大规模旧城改造开始，房地产开发热点逐渐向城区中心转移，居住“回归城市中心”,江夏,金银湖,盘龙城,外地开发商加速布局，全国性房企聚集 代表区域：二环内，永清、积玉桥、新华西路等旧城，盘龙城、江夏等新郊区 代表房企：融侨、华润置地、复地、瑞安等 特点： 郊区开发继续扩展和深化，市中心开发热
14、度逐渐提升； 户型：中小户型全面出击、单身公寓盛行,主城区,城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程,第四阶段（2009-2014年） 城中村改造全面铺开，综合体开发盛行,全国性房企角逐，万达、绿地全面布局 代表区域：三环内，主城区 代表房企：万达、绿地等 特点： 城市综合体遍地开花，商办比例提升,菱角湖万达,经开万达,江汉路万达,积玉桥万达,万达中央文化区,绿地国际金融城,绿地中央广场,绿地国博财富中心,绿地四新地块,城市基础及市场可行性武汉房地产发展历程,人口规划角度：引导人口合理分布，降低主城区人口密度，保障武汉未来更长时期发展的空间需要,武汉国土资源和城市规划 武汉市城市总体规划（201
15、0-2020年）城市规模 严格控制人口自然增长，加强对人口机械增长的管理和引导。2010年，市域常住人口为994万人，其中城镇人口为745万人，城镇化率约75%，主城区常住人口为475万人；到2020年，市域常住人口为1180万人，其中城镇人口为991万人，城镇化率约84%，主城区常住人口为502万人。 严格控制城镇建设规模，加强土地集约化利用。2010年，市域城镇建设用地控制在688平方公里以内，主城区城市建设用地控制在402平方公里以内；到2020年，市域城镇建设用地控制在908平方公里以内，人均城镇建设用地为91.6平方米；主城区城市建设用地控制在450平方公里以内，人均建设用地为89.
16、6平方米。,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展趋势,城市,我市将全新构建“1+6”城市空间格局： 主城区建设基本控制在三环线以内； 6个中等城市规模的“卫星城”拱卫着主城区； 通达各远城区的轻轨和快速路，在主城和6个新城组群间搭起便捷通畅的交通衔接通道，绿色生态廊道和开敞空间则为“1+6”划出明显间隔； 更多的主城人口疏散至新城组群居住，工业布局加快向新城组群集聚。,城市发展角度：优化城市空间布局，构建“1+6”城市格局，主城区建设基本控制在三环线以内，6个远城区各集中规划建设一座中等城市规模的新城,6个新城组群，每一个都至少有一条轨道线和两条快速路，即“双快一轨”，分别与主城相连。这样，
17、每个新城组群就形成一个“葡萄串”，“1+6”就相当于一个核加6个“葡萄串”，而不再是以前的“摊大饼”。,将交通控制在组群内部和组团之间，从而减少新城与主城间的交通流量，能从城市结构上解决交通拥堵、热岛效应等各种城市病问题。,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展趋势,城市,城中村和旧城改造3-5年内将全部完成或进入尾声，主城区土地资源受限制，用地供应进一步缩减，未来地块出让将主要集中在三环外新城区,武汉2011-2014年分环线土地成交结构,城中村地块成交占绝对比重,武汉2011-2014年分环线土地成交结构,三环外土地出让宗数占比更大,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展格局,城市,城市环
18、境改善难度大，交通拥堵现象将持续发生，武汉主城区未来生活成本高，居住质量难以得到改善,根据2012年武汉交通蓝皮书设计，武汉市的汽车限购红线为230万辆的保有量。目前距离红线尚有约70万辆的距离，按武汉每年30万辆的增速，预计2016年将有可能限购。 停车位严重短缺，汽车尾气污染越来越严重，武汉市法制办多次建议控制汽车保有量。,2013年武汉的工地数量高达11012个，工地密度达到1.3个/平方公里。其中，市政基础设施工地539个，房地产等建筑工地10473个。 未来几年，武汉市的建设高峰还将持续，建设工地遍地开花的局面不会改观。,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展格局,城市,外来人口大量
19、导入，青年置业人群增加，“单独二胎”政策释放部分置业需求，未来5-10年刚需仍是武汉房地产市场的购房主力,外来人口大量导入，青年置业群体大幅增加 强劲的发展将会让武汉成为人口流入的磁场。到2049年之前，武汉预计还将可以吸纳周边地区700万人前来务工、经商和居住。 一组来自武汉大学生就业白皮书的数据显示，近年来，每年20万毕业生中，选择留在武汉就业的比例已经达到50%左右，“硕士和博士愿意留在武汉的比例提高到39.9%”。 “单独二胎”政策刺激部分首改需求 随着“单独二胎”政策的实施，2014年到2018年，除自然增长之外，预计武汉将累计增加出生10.3万人。 据统计，目前，武汉符合“单独两孩
20、”政策的家庭有17.2万个，未来4年内，还会增加11.4万个，将刺激部分首改需求。,29%,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展趋势,市场,未来5-10年，中心城区未来价格依旧看涨，购房总价将达到甚至高于刚需可承受的上限,从中观层面，武汉整体发展格局：基础建设、经济发展及本身房地产市场需求在过去4-5年内整体维持稳定态势，成交量一直保持在1000万方以上，整个市场需求强劲； 价格涨幅并不明显，年均复合增长率8%，稳定的市场为整个城市房价突破垫定平台； 人口基数、城市发展的需求、对周边市场吸纳能力等因素决定了市场强劲需求，为市场的价格提供了支撑； 环线交通未来优势突出，房地产格局随着城市格局变
21、化而对应形成价格梯度； 中心城区可供土地越来越少，大部分以旧城改造为主，城市升级换代必然推动整个市场土地价格上涨，从而带动房价的快速上涨。,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展趋势,市场,武汉最有购买力的人群将步入老龄，未来养老住房将会是社会关注及地产行业的突破口,生在红旗下，恰逢改革开放， 当下社会的中坚力量、财富人群 一部分人接受教育成为企业中高层 一部分人下海从商生下富二代 一部分成为式人，最早享受福利分房,这群人 为80，90后买房，为自己改善居住条件 未来十年后，将步入老龄，是养老住房的核心客户,养老地产面向的是以中老年人为主的特殊群体，老年人的生活习惯和特殊需求，对周边的生活主要
22、配套设施提出了较高要求。针对老年人需要更多医疗和服务的特点: 这就要求项目周边必须配备医院等过硬的基础设施； 要有便利交通和良好的空气条件， 距离市区的距离不要太远，这样能充分享受市区完善的配套设施。 空气新鲜、交通方便、环境优美、公共服务设施完善的地方比较适合发展养老地产。 养老地产适宜建在地势较为平坦的城市周边地区。,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展趋势,市场,随着人们生活水平的提高，从初期的只追求面积，到后来注重外在的景观环境，人居环境越来越引起大家的重视，生态环境成购房关注重点,空气环境 2014年1-9月，我区空气质量较去年同期有所好转，优良天数为148天，比2013年同期增加
23、12天。首要污染物主要为PM2.5。 交通环境 2014年武汉市全网交通总体状况处于“轻度拥堵”和“中度拥堵”等级。今年前9个月平均每月有12天严重拥堵占工作日总天数近六成，比2013年全年增加一倍堪比北京。,近两年拥堵时间对比,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展趋势,市场,2013年度房企商品房成交金额排名,2013年度房企商品房成交面积排名,新形势下预期的市场集中度加强局面并未显现2013年武汉主要城区商品房销售金额1199亿，环比上升21%，而前十强销售金额为371亿，环比上升仅为11%，虽然十强的门槛由18亿提升到了25亿，但前十强市场占有率由34%下降到31%。 深耕武汉多年的十
24、强房企如万科、福星、地产集团2013年业绩维稳甚至下滑，恒大、新世界、保利置业无缘十强，但保利则以87亿元的销售金额一枝独秀，庭瑞集团也表现抢眼，主要在于其区域深耕。,武汉房企进入“战国时代”，行业竞争极为激烈，十强房企项目布局基本集中在主城区，区域深耕现象愈加明显,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展趋势,行业,战略角度,城市发展,行业竞争,市场需求,人口规划,人文生态,工薪阶层刚性需求、养老需求,生态环境成购房关注重点，环境改善需求,差异化竞争、避免同质化,优化城市空间布局，防止“摊大饼”,控制人口规模，引导人口合理分布，加强土地集约化利用,中心城区房价高、压力大,生活成本高，居住质量下
25、降,主城区开发商肉搏，行业竞争激烈,中心城旧城改造,土地资源供应不充分,刚需群体购房压力大、部分养老和改善需求得不到满足，将成为未来5-10年主城区面临的困境，轨道交通向远城区延伸，将给远城区房地产市场带来全新的机会,城市基础及市场可行性武汉房地产市场未来需求与发展趋势的矛盾,远城区房地产市场近三年发展迅速，年度去化近600万方，80-120刚需产品占据成交绝对主力（67%）；分区域成交表现上，黄陂和江夏引领远城区楼市发展,2013-2014.9成交结构,成交量同比+26% 成交价格同比+6%,城市基础及市场可行性武汉远城区房地产市场表现,新城中心与主城之间的车行距离不超过30分钟，公共客运出
26、行不超过50分钟，公共客运交通方式分担比例不低于65%，轨道交通承担1/3以上的公共交通客运量轨道枢纽站成长为城市各级中心，促进多中心体系发展限制私人机动车的发展，全市居民平均每天至少乘坐一次公共交通,地铁小镇实现轨道交通与城市空间结构契合，以轨道为主导的多层次、多模式的公共交通出行体系,城市基础及市场可行性地铁小镇核心要素交通,元/,主城区整体均价已逼近万元大关，新城区均价水平明显较低，购房总价优势突出，客户购房压力小，可选择余地大,城市基础及市场可行性地铁小镇核心要素价格,地铁小镇位于武汉新城，基本均拥有一定的景观资源，部分地区的环境受周边现状或道路的影响，站城一体化的开发模式将改善外部环
27、境，保证地铁小镇的生态和环保,城市基础及市场可行性地铁小镇核心要素环境,降低主城区人口密度,优化城市空间布局,城市,行业,市场,出让区域深耕现象愈加明显,行业竞争尤为激烈,刚需仍是购房主力,老年住房成为社会关注点,生态环境成为购房关注点,武汉市房地产未来发展的主流方向新城区,城市基础及市场可行性总结,主城区用地供应缩减,主城区居住成本高,中心城区房价依旧看涨,新城之核地铁小镇,【地铁】时代,武汉房地产市场下一个阶段,地铁小镇：享受着便捷的交通，呼吸着新鲜的空气，还可以花更少的钱置业,城市基础及市场可行性武汉房地产未来发展预判,基于土地属性/目标客户/市场环境导向的地铁小镇具体项目的定位及策划,
28、地铁小镇核心要素主题方向定位,整体定位下的地铁试点小镇 规划设计及产品解决方案,地铁小镇核心要素土地属性,大学城，距离市中心最近，人气基础最好,山水资源丰富，生态环境最优，周边空白待开发,村镇和农田用地为主，紧邻未来商贸中心,靠近武湖农村，唯一拥有江景资源， 基础配套最完善，两条地铁线可达,毗邻府河生态绿楔，道路基础好,周边产业发达，双地铁可达，交通异常便利,青年刚需客户: 70%-75%,养老客户: 10%-15%,保障房客户: 15%-20%,驱动点：环境、医疗、交通,中等 可支配收入在10-12万之间,70m左右两房、100-120m三房 超市、社区诊所、教育等基本生活配套,基本信息,支
29、付能力,产品需求,驱动点：价格、交通、配套,中等偏低 可支配收入在5-8万之间,80-120m二三房 餐饮、超市、教育等基本生活配套,基本信息,支付能力,产品需求,驱动点：价格、交通,较低 可支配收入在1-2万之间,70-90m左右 餐饮、超市、教育等基本生活配套,基本信息,支付能力,产品需求,2014年购买武汉市保障性住房申请条件：具有我市城镇常住户口，家庭人均月可支配收入824元以下，家庭人均住房建筑面积16平方米以下。,地铁小镇核心要素共性目标客户分类,地铁小镇核心要素客户来源,新洲区 桃桥湖小镇,黄陂区 武湖小镇,江夏区 青龙山小镇,江夏区 黄家湖小镇,蔡甸区 成功小镇,东西湖区 釜湖
30、小镇,地铁小镇客户主要来源于主城区（价格挤压和环境改善），通过地铁等公共交通导入,客户购房关注点,青年刚需客群核心关注：价格、交通、基本配套(生活、教育、医疗等) 养老客群核心关注：环境、医疗、生活配套 保障房客群核心关注：价格、基本配套(生活、教育等),高,中,低,地铁小镇核心要素客户价值关注,基于土地属性/目标客户/市场环境导向的地铁小镇主题方向定位（初步探讨）,地铁小镇核心要素主题方向定位,目录,2. 地铁小镇发展模式探讨,3. 武汉地铁小镇开发模式简述,1. 地铁小镇城市基础及市场可行性,TOD模式缘起,交通发展目标和策略武汉交通发展策略是：(1)加强交通枢纽建设，实现各种交通方式之间
31、的紧密衔接。(2)推行以公共交通为导向的土地开发模式(TOD)，引导城市空间有序拓展。(3)加速发展城市轨道交通和地面快速公共交通系统。(4)充分利用信息化与智能化技术，提高交通管理水平和交通系统运行效率,依据武汉市城市总体规划（20102020年）第五章：综合交通规划,“地铁小镇”发展模式： TOD 模式,TOD模式解读,UNDERSTANDING 理解,TOD创造场所TOD place makingTOD是手段而非目的TOD Means rather than endsTOD尊重市场Marketing orient TOD,TOD是模式，是观念； TOD is a mode ，it is
32、a Idea不是项目定位，不是开发主题,典型TOD用地功能结构,TOD模式的解读,TOD的开发模式具有广泛的适应性，包含我们众所周知的以下原则：较高的开发密度，较大的公共休闲场所，功能的混合，友好的步行系统。在美国，TOD并非主流开发方式，大部分公交站点周边的开发都不是TOD，并非靠近公交站点的开发就可以称之为TOD。一个优秀的TOD开发，需要的不是对模式僵化的理解，而是观念的变革创造、合作、分享。,TOD理解：以公交站点为中心以400800m(510分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式,TOD模式的解读,TOD创造场所
33、TOD Create Place making,什么是值得停下来的场所？ 良好的社区人群 便利的社区服务 优越的自然环境 良好管理的机动车交通 不时能带来快乐和惊喜的 18小时的活力 友好的步行空间 社会公平 TOD开发有利于实现这些愿景,TOD模式的解读,手段而非目的Means rather than ends,为了TOD而TOD是非理性的选择。 TOD应着眼于区域的开发，而不是一个具体工程的开发。 一个完善的TOD导向的社区开发，应当在公交站点附近形成这样的效果：引发居住者的归属感和认同感；完整的步行系统，不依赖机动车行动的能力；混合发展所带来的便捷服务。 而许多以TOD为名的开发并不符合
34、这些原则，它们往往是一个单独的工程，难以引发周边区域的变化，或者并不与居民的生活发生直接的联系。,奥润柯站,The Round,TOD模式的解读,TOD开发依据来自于市场，而非个别人的头脑。 美国的TOD开发依据人口结构趋势，潜在客群的消费喜好，通过精细的市场调研决定开发的产品与规模。 市场倾向于这样的开发：能够很便捷的前往社区中心高素质的邻居 高质量的交通服务步行友好街区较高的性价比,青年人中持有驾照的比例不断下降 1978-2008: 16 岁: -38% 17 岁 -35% 18 岁: -21% 19 岁: -16%,美国人口结构发展趋势，显示中产阶级郊区化发展模式在萎缩,美国青年人对公
35、交的依赖越来越强,尊重市场（土地属性与客户）Marketing oriented,案例1阿灵顿县RB走廊 / 美国概述,位于美国华盛顿特区的阿灵顿县R-B 走廊是成功协调城市用地规划与公共交通规划的经典之作，以活跃的经济氛围、良好的就业机遇、舒适的生活环境以及便捷的交通联系，成为地区内外居民青睐的工作、居住和购物场所。 阿灵顿县是美国维吉尼亚州东北部的一个“城市”县，共有20933人。 借助1960年代开始修建的鲍尔斯顿-罗斯林地铁走廊，发展为美国TOD 建设的成功典范。,经典案例：阿灵顿县R-B走廊 / 鲍尔斯顿-罗斯林地铁走廊,案例1阿灵顿县RB走廊 / 美国规划布局模式,紧凑开发、功能混
36、合的规划布局模式R-B走廊土地用地模式基本符合 卡尔索普（TOD 理论的创始人）提出的标准，确保了站点周围土地的开发密度。以鲍尔斯顿 站点用地规划布局为例，社区首先拥有一个核心，用地布局多采用方格网状，并尽量减少街区长度，道路系统的连通度大大提高，居民可以方便地选择公交、步行或自行车出行。该项目实现了接近于TOD土地开发的理想模式。,下图：鲍尔斯顿站点用地规划布局图,下图：R-B走廊用地规划布局图,下图：R-B走廊土地开发构成比例,鲍尔斯顿-罗斯林地铁走廊,案例1阿灵顿县RB走廊 / 美国土地开发密度,Ballston 站点范围内土地开发强度示意,由内而外强度递减的土地开发密度五个站点均在其五
37、分钟步行圈范围内高密度开发，随后渐变至中低密度，最终形成组团结构，且组团之间保留了一定开敞空间。核心商业区有一个明显的混合核心地区，由内向外分别布置商业设施、休闲广场等，开发强度递减。在居住用地开发方面，提供了多种不同类型、价位、密度的住宅，也遵循密度递减原则。但各圈层间没有严格界限，边界处相互渗透，既保证了客流，又方便了居民生活、出行，还可限制小汽车的使用。,案例1阿灵顿县RB走廊 / 美国区域交通方式,有机整合不同类型的交通方式社区内的道路系统尽量采用方格网形式，避免迂回曲折的道路线形，保证各个功能分区之间便捷的联系，为步行者和骑自行车者提供良好的出行环境。有机整合轨道交通、公交系统、步行
38、、自行车系统等不同交通模式，产生双向均衡的日间交通流。为鼓励居民使用公交方式，限制私家车的使用， R-B 走廊的停车场基本都设计为收费的商场配建停车场。,上图：Ballston站点核心区交通布局,案例小结阿灵顿县RB走廊 TOD模式成功经验,紧凑开发、功能混合的规划布局模式 功能设置齐全，居民在社区内部即可完成购物、娱乐等出行目的，从而削减不必要的出行； 社区中心、方格网状用地布局，以及道路系统的高连通度，为居民提供了便利出行的条件。,由内而外强度递减的土地开发强度 无论商业还是住宅，均在五分钟步行圈范围内高密度开发，随后渐变至中低密度，最终形成组团结构,且组团之间保留了一定开敞空间。,有机整
39、合不同类型的交通方式 社区道路系统尽量采用方格网形式，避免迂回曲折的道路线形，保证各功能分区间便捷的联系，增加步行和自行车出行概率； 轨道交通、公交、步行、自行车等多种方式合理整合，产生双向均衡的日间交通流，有效避免了钟摆交通。,1,2,3,经典案例：一般原则的遵守,案例2奥润柯 / 美国波特兰概述,1990年代初，波特兰政府希望通过建立轻轨系统改善既有城市的交通服务，并使城市集中在轨道交通线附近发展，同时保护城市周边的农场和空地。 奥润柯项目最初希望建设一个以MAX站点为核心的“通勤村”。开发项目从混合用途，居住/零售开发，到郊区再开发项目，到从荒地上开发全新的社区等。,奥润柯最终建成私家汽
40、车导向的TOD模式,失败案例：美国俄勒冈州奥润柯,案例2奥润柯 / 美国波特兰开发历程,案例2奥润柯 / 美国波特兰偏离轨道交通导向TOD原因,没有以轨道站点为中心发展核心物业 最先开发的地块离轻轨最远，但是距离道路网络系统最近。,交通需求控制不合理 开发商为居民提供了远远高出城市规划者认为的最大数量停车位。 轻轨的主要影响是把公共汽车的人弄上了火车，而不是把开私家车的人变成了轻轨通勤者。,以铁路站点为中心的交通系统整合没有成功 费时的换乘和铁路的拥挤导致铁路吸引力下降。 以站点为核心的公共汽车系统的失败。,1,2,3,经典案例：需“引以为戒”的几条,案例3多摩田园都市 / 日本东京概述,多摩
41、田园都市位于东京市西南方向距离市中心1535km的丘陵上，是日本国内最大规模的新城。 多摩田园都市总开发面积约5000万，规划人口50万人。到2012年为止，已有60万人在这里生活，远远超过了计划人口。,上图：东急多摩田园都市区位,最成功创新案例：多摩田园都市,案例3多摩田园都市 / 日本东京以沿线价值创造为主题,（一）建设良好的居住环境吸收了“田园调布”地区的初期开发经验，采取从站前广场向外呈发射状扩散的街道规划；采取人车分离的“拉德堡模式”，并设置防止社会车辆通过的“尽端回路”，营造安静的社区环境；制定建筑规范协议，保证和促进居住用地的环境及商业街的便利性，创造良好街区。,建筑规范协议案例
42、小黑地区用途/住宅用地规模,案例3多摩田园都市 / 日本东京以沿线价值创造为主题,（二）创造逆向需求，提升轨道交通运行效率邀请名牌大学及私立高中等来轨道交通沿线建立校区，成功吸引了早上流向多摩方向、晚上流向东京市中心方向返回其他郊外住宅区的稳定客流；吸引业态齐全的开放型购物中心、公共文化机构等大型集客设施进驻轨道交通沿线；以上两类客流，与早上通往东京市中心方向的上班族客流，共同构成了周一至周日全周期轨道交通双向客流。,多摩田园都市线客流方向,位于多摩田园都市线沿线的大学,日本体育大学,横滨美术大学,桐荫横滨大学,女子短期大学,国学院大学,东京工业大学,东京女学院短期大学,终点站（郊外）,中途站
43、,车站（市中心）,轨道交通客流方向,平日早晚,假日,休闲设施、大学等,住宅开发,百货店,中途站,案例3多摩田园都市 / 日本东京以沿线价值创造为主题,（三）建设高规格、车站集约型生活服务设施建设与生活水准相关的较高档购物中心、体育、文化等生活相关设施，并根据时代及居民需求的变化，进行更新，提升街区品质，形成品牌形象；依据“梨城规划”原则，在车站及其附近建设满足各种需求的综合性商业店铺，同时创造出作为居民生活中核的社区中心。,东急多摩田园都市线大型店铺分布图,“cross point”是在城市发展初期所建立的节点，它位于交叉路口，是小规模生活服务设施； “village”是位于主要节点的大规模公
44、共服务设施，包括商业、公益设施、娱乐设施等； “plaza”是位于车站前的更大规模的设施,二子玉川,案例3多摩田园都市 / 日本东京以沿线价值创造为主题,（四）通过轨道交通与巴士的整合，提升便利性在新城之外的更大区域内，建设巴士路线，使得在车站步行圈之外的区域也能成为具有高度交通便利性的居住用地；在已有巴士线路的基础上，增加“需求巴士”，作为一种介于巴士和出租车之间的交通方式。,东急多摩田园都市线巴士线路网和开发区域,铁道车站 半径250m,公交车站 半径250m,公交线路,开发区域,铁道、公交路线的覆盖范围,案例3多摩田园都市 / 日本东京适应时代变化的持续性开发,（一）轨道交通、车站建设与
45、城市规划建设一体化联动依据“节点再生”理念，及时改造老化的基础设施，借机更新城区规划建设，扩大商业区，提升节点魅力，最终带来沿线住宅区和轨道交通线路自身魅力的提升；根据交通拥堵情况，及时调整线路，进行老线路复线化，新增换乘点，与其他公司地铁线路相互直通，缓解交通拥堵问题。,东急电铁公司通向东京都心线路的相互直通和复线化,案例3多摩田园都市 / 日本东京适应时代变化的持续性开发,（二）ALAIE解决沿线人口老龄化问题通过年轻家族群体的流入来促进老龄群体换房，从而维持当地的人口平衡；通过对已有住宅的更新来维持街区的吸引力；通过对现有建筑物的再利用来提倡环境友好型的新型居住方式。,“ALAIE”的置
46、换策略： 居住在老旧住宅的老龄层，可以置换到位于车站附近的公寓及老年住宅。 空置的独立住宅通过翻新接近于新建住宅（通过优于新住宅的布局和设备来增加附加值） 低于新房的价格，更容易被年轻家庭所接受,“ALAIE”的置换策略示意图,“ALAIE”更新案例,20年以上住户,车站附近的公寓、老年住宅等,轨道沿线居住,住宅替换,住宅替换,翻新,案例小结日本特色TOD发展模式成功经验总结,站城一体化规划 提高轨道交通效率 合理规划，制定建筑规范协议，建设良好的居住环境； 引入学校、商业、体育、文化设施，构成全周期双向客流，提升轨道交通利用率及效率； 站点繁荣与轨道全线繁荣兼顾，形成“站城一体化”发展态势。
47、,各种交通方式联动，织成便利路网 在新城之外的更大区域内，建设巴士路线，使得在车站步行圈之外的区域也能成为具有高度交通便利性的居住用地。,与时俱进，持续性开发 通过复线化，新增换乘点，与其他公司地铁线路相互直通，节点再开发等，始终保持线路活力； 开展ALAIE项目，解决沿线人口老龄化问题，维持新城人口规模的稳定。,1,2,3,最成功创新案例：创新发展，“原则”之上,地铁小镇发展模式探讨国内地铁小镇TOD开发现状,国内现状：TOD开发中存在诸多障碍,时机把握不准：交通设施的建设与土地的供应未能做到良好互动与协调,南京河西新城：2002年新城正式启动建设，4年间政府累计投入近300亿元用于基建和公
48、共配套项目，促进了地价的大幅提升，到2005年地价曾经达到240万元/亩。尽管交通设施和公共配套的完善给当地带来了土地价值的提升，但4年间通过出让9149亩土地筹措的资金却仅约105亿元，远不能弥补政府的投入。究其原因在于新城建设之初政府就低价出让了大量土地，当基建和配套完善之时，政府又面临无地或者少地可供出让的局面，错失了分享土地升值的良机。,国内现状：TOD开发中存在诸多障碍,忽视沿线价值：各自为政，忽略创造沿线整体价值的开发手法, 小林一三模式：在沿线开展多元化经营，不但能给轨道交通开发带来这些业务本身的收益，还能保证轨道交通经营的稳定性，同时确保社会的信赖感 哥本哈根模式：整个区域层面
49、考虑，不仅仅限于一个小的区域内实行TOD，并不能改变整个区域原有的用地形态和出行特征，所能取得的效果就非常有限。南京：打算将沿地铁线在主城以外的郊区规划了7个地铁小镇，休闲度假。科技生态、汽车产业等，是更为先进的理念。,上图：小林一三模式图解,地铁小镇发展模式探讨国内地铁小镇TOD开发现状,国内现状：TOD开发中存在诸多障碍,土地性质规划单一：TOD TAD，单一功能的“卧城”,回龙观社区：总用地约9 km2 ,其中规划建设用地7. 6 km2 ,居住用地约3. 75 km2。总建筑面积850万m2 ,其中住宅建筑面积580万m2。但是,截止到2004年底,居住区的公共服务设施开发远远落后于住宅开发,导致其社区功能极为单一,仅仅为居住功能(见右图 ）。居民的工作、休闲娱乐、就医和教育等其它方面需求都要离开“卧城”,到城市中心区才能得以满足。这就加剧了居民出行的时段性和方向性,从而造成高峰时段的交通拥堵和日常时间的资源浪费,
