1、Page - 1 中锦 商业业态 选址要求 Page - 2 中锦 业态种类 零售业态 零售购物型 购物中心 专卖店 超市 便利店 专业店 仓储店 百货商店 Page - 3 中锦 业态对比 业态 购物中心 百货商店 超市 专业店 专卖店 便利店 仓储店 定义 多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型 经营日用工业品为主的综合性零售商店 以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场 以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态 是
2、一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态 以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店 规模 规模大， 5万-15万平米为宜 营业面积35000平方米 标准超市 :500-1500平米 ;大型综合超市 :2500-5000;超大型 :6000-10000 具备一定规模 ,根据具体市场和产品特性而定 根据具体经营的商品而定 ,一般在 50-600平米 面积在 100平方左右 规模较大 产品 /业态 内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积 80 商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全 以食品为经营重点，满足食品一次性购全 商品结构体现专业
3、性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上 商品结构以著名品牌、大众品牌为主 以速成食品、饮料、小百货为主 经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品 零售业态 (一 ) Page - 4 中锦 业态对比 购物中心 百货商店 超市 专业店 专卖店 便利店 仓储店 客户 目标顾客以流动顾客为主 中高收入人群、客户来源范围广 大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同 客户覆盖面广 针对特定消费人群、经济实力较强 附近居民 购物方式 柜台销售和开架销售相结合 开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式 定价销售和开架面售 定价销售和开架销售 开架自选、统一结算 开架售货、批
4、量作价 经营特色 卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。 卖场租赁制、种类齐全、高毛利 平价销售、满足日常用品一次性购全 同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营 品牌专卖、量小、质优、高毛利 平价、服务群众生活，营业时间长 零售业态 (二 ) Page - 5 中锦 物业及选址要求 . 购物中心 选址要素： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称 10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、
5、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况 Page - 6 中锦 购物中心 类 型 业 态 效 用 主力店 高端百货、大型超市、家居、建材等 有利影响： 集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险 次主力店 知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所 聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势 品牌店 饰品、服饰、化妆品等 购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源
6、购物中心 功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 黄金比例： 最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为 55： 20： 25 业态组合：主力店、次主力店、独立店。主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店。 Page - 7 中锦 百货商店 代表品牌 新世界 天虹百货 Page - 8 中锦 选址基本要求 要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40万以上 物 业 要 求 建筑 楼高三层以上 面积 18000-35000 ，单层面积 5000 平米左右中庭面积 (包含电梯井 )至少 500 标准单
7、店面积： 35000 以上 层高 首层层高 5m，二层以上层高 4.5m； 柱距 8m 8m 配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层 4部以上，最好有两部观光电梯。 楼板承重 450kg/ 停车场 100个 /10000 合作方式 免租期 1年左右 租赁年限 10 20年 百货商店 Page - 9 中锦 百盛 品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位 : 高档奢侈品 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有 40家自营店及经营 10家管理店。，业务已快速扩张至全国 26个城市 . 已经呈现出购物中心的特点 08年销售
8、额106亿。 Page - 10 中锦 上海九海百盛百货业态布局 6F 文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居 . 5F 游戏广场、美食小吃； 2-4F 化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣 1F 皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行； -1F 平价超市 本报告是严格保密的 . 百盛案例 上海九海百盛 Page - 11 中锦 新世界 新世界 品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国 20多个大中城市 Page - 12 中锦 沈阳中华路新世界
9、业态布局 6F 家居配饰、家居用品 5F 运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣 4F 男士正装、配饰 3F 少淑女装、时尚手表 2F 女士职业装、女士配饰、化妆品 1F 国际名品、珠宝、名表 -1F 男女皮鞋、男女手袋 新世界案例 沈阳中华路新世界 新世界 Page - 13 中锦 茂业 品牌特点 2008年 5月 5日，茂业国际于香港上市 1997年 3月开设了首家百货店 深圳东门店 .公司在珠三角、长三角、西南区共拥有 15家百货门店 .中国百货业的龙头 2005年 6月，公司成功收购 A股上市公司成商集团 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 08年 19家门店销售额 39亿。
10、 09年计划新开沈阳金廊、常州武进、深圳南山 3家百货店。 Page - 14 中锦 太平洋百货 品牌特点 太平洋 SOGO百货集团秉持 改革、速度、挑战 的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 太平洋百货集团为台北太平洋 SOGO百货集团事业之一。太平洋 SOGO百货创立于 1987年 11月 11日，为一个综合型的百货事业体。 1993年开始进入大陆百货零售市场， 2008年太平洋 SOGO百货集团在国内共设有 12家店 40亿销售额（太平洋 10家远东 2家）。 Page - 15
11、中锦 上海徐家汇太平洋百货 业态布局 1F 化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修改室 6F 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰 7F 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容 SPA馆 &教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教
12、8F 童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 儿童学习用品 B1 香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食 本报告是严格保密的 . 太平洋案例 上海徐家汇太平洋 Page - 16 中锦 天虹百货 品牌特点 集 团： 中国一航 成立时间 ： 1984年 经营方式： 中外合资 全国分布： 33家直营商场及 1家特许经营商场。 荣 誉：连续 7年 中国 零售百强 经营模式、理念 模 式 ：百货 +超市 +X 天虹商场 ：便捷、一次购足、质量可靠 天虹百货 ： 服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅 发展状况 深圳市信誉好商店 中国零售百强
13、企业 中国连锁百强企业 广东连锁商业最佳门店 全国首家在线支付网上购物商城 08年 34家门店，销售额 94亿元人民币 天虹百货 Page - 17 中锦 案例 天虹 茂业 太平洋 新世界 百盛 地 址 南山区文心五路保利文化广场 C区 深圳市福田区华强北路 2009号 上海市徐汇区衡山路 932号 沈阳巿和平区中华路 88号 淮海路与陕西南路口 商 圈 南山中心 区 华强北商 圈 徐家汇商业中 心区 繁华商业中心中 华路商圈 淮海路商圈 顾客特征 中产阶层 高中低收 入阶层 高中低收入阶 层 中青年、中高收 入阶层 中高收入阶层 物业形态 4层 八层 地下一层、地 上八层 六层 六层 面积规
14、模 总营业面积 1.5万平方米 总营业面积 8万平方米 总营业面积 3万平方米 经营面积约44,000平方米 经营面积 28000平方米 周边配套 保利文化广场 海岸城 地铁 1号线 国美 苏宁 立体交通 繁华商业中心 星级酒店、百货商场、超级巿场密集 地铁一号线 多家商场 超市 百货商店 案例对比 Page - 18 中锦 专业店 代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁 Page - 19 中锦 选址要求 专业店 一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ Apparel Shop）等。 2、物业基本要求 1、商圈基本要求 选址多样化：多设在繁华商业区
15、、商店街或百货店、购物中心内； 商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求 营业面积根据主营商品特点而定； 设有一定规模的停车场 Page - 20 中锦 专业店 代表品牌：宜家 品牌特点 采购模式：全球化的采购模式 产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家 推广口号：生活，从家开始 经营理念 提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品。 发展状况 宜家家居在全球 34个国家和地区拥有 240个商场 ,其中有 6家在中国 ,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至 2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到 10家。 宜家集团是宜家国际系统有限公司
16、 (Inter IKEA Systems B.V.)最大的特许经营者， 宜家国际系统有限公司为宜家概念的所有者。宜家集团在 34个国家拥有 240个商场 Page - 21 中锦 专业店 代表品牌：百安居（英国） 品牌特点 先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络 经营策略 低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益 发展状况 主要经营家居成品及高档建材精品，讲究规模、卖场环境及规范的管理 ， 截止至 2008年 12月底，百安居在中国 25个城市拥有 58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在 2010年在 30多个城市开
17、设 100家商店。 面积要求： 一般在 30000 左右 世界第一家家居及建材超级市场 Page - 22 中锦 专业店 代表品牌：家得宝（美国 ) 品牌特点 全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团 经营理念 绿色环保 发展状况 家得宝在 2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳 6个城市的 12家连锁店，经过 8个月的整合于今年 8月 26日在中国正式营业。 Page - 23 中锦 选址要求 代表品牌 百安居 宜 家 商圈 物 业 要 求 建筑 单层 两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳 500人的餐厅； . 面积 10
18、000 30000 平米 标准店面积 2.8万 3.5万平方米 层高 建筑层高 8.5米，可用净空高度 6.2米 拥有 800个免费停车位的地下停车场，面积为 170平方米的儿童天地和咖啡厅。 柱距 9米 *9米以上 楼板承重 2.5吨 /平方米 停车场 停车位不少于 300个 800个免费停车位的地下停车场 合作方式 租赁 租赁 家居商场 Page - 24 中锦 中国 3C家电连锁零售企业的领先者 专业店 中国 3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者 1990年成立，至 2007年在中国 190多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模在 100家连锁企业中，位居三甲 经营理念 强调
19、 品牌、价格、服务一步到位 坚持 专业自营 服务方针。以连锁店服务为基石 努力打造中国最优秀的连锁服务品牌 Page - 25 中锦 国美 专业店 中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。 成立于 1987年，至今已在 250个城市拥有直营门店 800余家，先后收购永乐和大中 经营理念 商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先 品牌形象 谦虚的行业领袖 、 成本控制专家 、 消费行家和服务专家 、 供应链管理专家 Page - 26 中锦 五星 专业店 百思买（世界最大家电零售企业 ）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业 成立于 1998年 ，已在全国七十余个大中城市
20、 开设专业化连锁卖场 136余家 经营理念 以顾客为中心 的商业理念 提倡 “关注顾客、关注供应商、关注员工 “ Page - 27 中锦 电器类 苏宁电器 国美电器 五星电器 商圈区位 城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 商业街店：临街商铺（一层），处于市 级商圈、区级商圈； 店中店：大型商场或大型超市内，或接 近电器或日用消费品区，市级区级商圈 社区店：紧邻大型社区，社区人口 10万 特定市场店：手机、 IT一条街 枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通 枢纽等处且已形成一定规模的商圈 交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈； 地级城市市区人口 50万以上， 具有
21、一定的购买能力商业中心； 江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商 圈； 城市或区域的商业中心，人流量大， 物 业 要 求 产权 独立、清晰产权 独立、清晰产权 独立、清晰产权 面积 3000平方米以上 小型店： 30 50平米。中型店： 80120平米、 160 240平 大型店： 260 320平米；旗舰店： 400平米左右 3000平米以上 楼层 地级市不超过四楼，楼层 县级不超过三楼 从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层 县级不超过三楼 地级市场楼层不超过四楼， 县级市场楼层不超过三楼 停车场 开阔的停车场地不小于100个 同苏宁 同苏
22、宁 广场 开阔的门前广场 物业距街道的距离在 6米以上 同苏宁 同苏宁 配套 合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）层高 5米 同苏宁 同苏宁 合作方式 租期 10年以上 租期 10年以上 租期 10年以上 专业店 Page - 28 中锦 北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛 超市 Page - 29 中锦 选址基本要求 要素 要求 商圈 经济发达、城市化水平 30%以上； 交通便利； 商圈人口规模 5-10万之间，人均收入大于 1000元 /月，人均商 品性消费支出大于 300元 /月 物 业 要 求 建筑 最好框架结构 面积 5000-20000 ，单层面积 500
23、0 平米左右 层高 楼层不超过三层，首层层高 5.5 m，二层以上层高 4.5m 柱距 8米 8米为宜 物业纵深 以 30-50米为佳 楼板承重 800kg/ 停车场 设有与商店营业面积相适应的停车场 合作方式 免租期 1年左右 租赁年限 10 20年 超市 Page - 30 中锦 世界最大的连锁零售商 沃尔玛 美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业 1962年成立，在全球开设了 6,600多家商场 ， 2007年营业额 3511亿美圆，居全球之冠 沃尔玛在中国 1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店 ，至今已在 40个城市开设了 104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态 经营理念 从 天天平价，始终如一 到 优质低价 ； 一站式 购物新概念； 会员制； 严格的成本控制体系
