1、陈村太平洋项目住宅 投标策划案,2010年8月, 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879,报告内容,一、产业经济发展及区位条件,1、顺德地区产业经济发展现状,顺德近年来经济总量一直位居大佛山各区首位，并保持着14%以上的增长水平。 按常住人口202.83万计算， 2009年顺德人均GDP达82230元。 顺德属珠三角富有地区，经济水平的提高极大的带动了地区居民的消费能力。,顺德经济总量庞大，居民消费能力较强,数据来源：佛山统计局,顺德地区已形成家电、家具和花卉三大支柱产业，其中家电业是最大产业。 2008年产值超亿元的工业企业达302家。 乐从是全国最
2、大的家具集散地，陈村则是全国花卉产业重镇。 产业集聚的经济形式导致顺德的镇区经济各有特色，顺德房地产市场也因此分割成若干板块。,顺德工业产业发达 ，产业集聚现象明显,花卉，机械,家电，金属材料,电子，木工,家电,机电，机械,家具,家具，塑料建材,小五金家电,家电,服装，模具,拥有家电生产企业及配件类企业 3000多家，包括美的、科龙、格兰仕等多个知名家电品牌。 年产值超过1000亿元，占全国同业的15%。 主要集中在容桂和北滘。 支柱产业的发展不仅带动了地区经济发展，也造就了一大批成功的创业者和企业中高层人士。,顺德最大支柱产业家电业,陈村经济总量较少，但增长幅度远高于其它镇区。 近年来，陈村
3、经济总量持续攀升，06-08年GDP增幅达20%以上。 按常住人口12万计算，人均GDP达7万元。 09年陈村80多亿元的经济总量中，有很大比例属于花卉和机械两大产业的贡献，形成了极具特色的产业经济。,陈村花卉和机械两大产业推动经济发展,作为“全国花卉第一镇”，陈村花卉年交易额在20亿元以上。 陈村花卉世界是有名的花卉专业市场，总占地面积一万亩，汇集世界各地花卉企业300多家。 花卉产业不仅带动了地区经济发展，更重要的是，它让陈村声名远扬，吸引来各方投资者。,陈村花卉世界,陈村花卉世界,陈村主要产业花卉,陈村的陶瓷机械约占全国市场60%；打桩机械约占全国市场40%；锻压机械占全省市场35% 。
4、 2008年，陈村机械装备及配套产业总产值达120亿元，占全镇工业总产值的近60%。 目前，陈村机械虽已形成较强的产业集聚，但先进技术的缺乏并不能为陈村带来高端技术人才。,顺联国际机械城,陈村主要产业机械,2、顺德地区城市空间结构及发展规划,顺德位于佛山市西南部，地处珠三角平原的中心，是珠三角交通连接要道。 东北方是广州市，西北方为佛山市中心禅城区，东连番禺，北接南海，西邻新会，南界中山市。 距广州32公里、香港127公里(69海里)、澳门80公里。,顺德与广州番禺区接壤，是广佛同城的重要阵地,陈村位于顺德北部，是广佛交接的五大板块之一，是番禺、顺德、禅城、南海的连接点。 北距广州17公里，西
5、往13公里就是禅城、南海，东走15公里可抵达番禺，南面是北滘镇。,陈村位于顺德最北，接壤佛山番禺，区位优越,从陈村站乘坐广珠轻轨，前往广州新火车站只需10分钟，抵达珠海拱北只需30分钟 开车走广珠西线高速，前往芳村只需10分钟，抵达中山城区只需30分钟 连接佛山中心城区与广州新客站的广佛地铁二号线将于2015年初开工建设，2020年中建成通车 连接广州中心城区和高明的广明高速规划将于2011年建成通车 陈村将成为禅桂、顺德、高明至新火车站的物流中转站，这将对陈村经济带来巨大的推动作用,轨道交通及高速公路为陈村发展加速,广珠轻轨陈村站,广珠轻轨北滘站,广珠西线,广珠轻轨,广州新火车站,广明高速,
6、广佛二号线,北滘地区早期集聚了美的、碧桂园等知名开发商的大型住宅项目 陈村近几年卖地成绩理想，以万科为首的大型开发商纷纷抢占市场 地区交通基础和生活配套设施日益完善 陈村-北滘地区已形成一定居住氛围和档次，有望打造成未来广佛南的CLD中心居住区,陈村-北滘中心居住区CLD,二、用地条件分析,项目用地建设条件,1-3二类居住用地技术指标: 建筑密度25% 容积率2.5 绿地率35% 建筑控高100米 建筑面积90平方米以下占总建筑面积70%以上比重 公共设施配建项目 社区服务中心0.15平方米/人 幼儿园2000平方米 公厕、物业管理用房50-300平方米 垃圾收集站40平方米,项目基本用地指标
7、,注：地块用地指标为宗地用地规划设计要点数据,1-3住宅用地,1-1商用,1-2 商用,项目自身的商业形象对住宅的带动,项目本身自有体量为32万M2左右的商业配套，包含有写字楼、商务酒店公寓、星级酒店、商业街、健身运动中心、下沉式商场及绿化广场等的物业类型，商业的高档形象能对住宅有带动作用，完善的商业配套也能为住宅物业提升附加值。,地块有一定内部条件 适合打造高品质项目,整体地块方正平整，比较好规划 周边高层建筑不多，对景观视线不遮挡 离公路有一定距离，噪音和粉尘污染一定程度隔绝 旁边有不少村屋，一定程度影响项目档次,地块东边村路,地块东边小水系,地块西南边地貌,地块正南面地貌,地块北边村路,
8、地块北朱沙围,北,项目周边环境不理想,属于工业区，花卉和机械产业云集，居住氛围不浓厚 项目离顺联广场、陈村医院2公里，离陈村镇1公里之内 周边专业市场云集，运输货车经常经过,货车通过,陈村兰花市场,随处可见的兰花工业,新君悦酒店,顺联广场,陈村医院,北,项目周边日常生活配套基本完善， 有规模较大的超市、购物广场,项目周边配套基本完善 陈村镇中心小学、陈村城区一小 新村幼儿园 陈村兰花市场 顺联国际机械博览中心 华润万家、顺联广场（2公里） 新君悦酒店 陈村医院 项目在白陈公路（省道）上，广珠西线（高速公路）可通往广州芳村，G105（国道）可通往北滘，佛陈公路（省道）可通往佛山,白陈路,项目所在
9、地,顺联国际机械博览中心,华润万家,顺联广场,新君悦酒店,陈村医院,兰花市场,广珠西线,佛陈路,小结,地块内部比较平整，规划比较方正，可以很好地布局。 项目内有自身大型商业配套，能很好地提升物业的附加价值。 周边环境不理想，省道有不少小型火车经过，而临近缺乏大型居住区，以工厂和工业围绕，缺少居住氛围。 项目用地离陈村主要商业只有2公里，区外配套相对完善。 交通网络相对完善，未来交通规划能起到连接项目到周边各镇区的作用。,北,三、居住物业市场分析,1、顺德房地产市场整体情况,面积：万,资料来源：佛山市建设局,顺德在大佛山五区中成交量比较突出,从上图可看，在最近几年里，顺德的成交量一直比较活跃，位
10、居大佛山前列。这与顺德近年来市政规划和居民购买力有一定关系。,顺德的成交均价在大佛山地区处于中游水平,顺德成交均价近年来一直攀升，但始终位列大佛山中游位置，有望成为今后几年大佛山地区的价值洼地。,顺德重点镇及周边住宅市场的分布,乐 从,禅 桂,番 禺,大良：顺德区的中心城区，人口、交通条件成熟，配套齐全，房地产起步早并发展条件优越，房价在其城中心地位的支持下快速增长。 容桂：近一两年，随着品牌开发商的进驻，房地产市场发展迅速。 北滘：电器产业基础好，早期进入的开发商开发楼盘素质比较高。 禅桂：政府支持，临近广州，紧跟大佛山的步伐，是佛山楼价的风向标。 乐从：有大型居住板块规划，品牌开发商进驻，
11、楼价逐渐升高。 番禺：广州华南板块，成熟但现有供应不足，二手成交畅旺。,容桂和大良属于顺德房地产先发展起来的区域，无论是成交量还是成交均价方面均较高。 而近半年乐丛和北滘的交投有上升趋势。特别留意陈村的供应量是零状态，但依然有成交，供求关系有待平衡。 陈村价格为各区最低，上升空间大，价值洼地逐渐形成。,顺德主要镇区住宅市场供求及价格对比,2009年6月2010年6月,顺德客户购房习惯 习惯置业传统中心区域大良、容桂、乐从,顺德购房习惯以套内面积来计算总价。 容桂成交量为全顺德首位。 容桂有不少开发商大批量拿地，市场发展大大得到提升。二三级镇街，则处于断层供应。市场需求外流，大量镇街刚性需求客户
12、涌入容桂置业 。 大良作为中心城区地位显著，成交均价为全区之最。 乐从新推货量呈现供不应求的态势。 大良集中了众多品牌开发商，也能比较容易吸引其他镇区的客户置业。 陈村、北滘因与广州接壤，跨区域更易吸引广州番禺地区客户。,数据支持：顺德统计网,顺德客户购房习惯 面积较大，接受价格随区域不同而异,大良供应72-112的3房单位为主，受到首次置业和首次改善型买家追捧，楼盘素质高，客户能接受相对较高的价格。 容桂客户中大户型需求大，市场供应75-118的3房户型为主，公寓及复式产品缺乏，随着品牌开发商进驻，客户能接受价格逐渐提高。 乐从在售产品户型丰富，中大户型产品可选择较多，客户需求3房和5房单位
13、为主，缺乏公寓和复式类型。 北滘以70-140的3房单位为主，老城区有90以下的小3房，新城区也有投型资公寓，客户除了北滘外，还有陈村和番禺，但价格接受能力较低。,数据支持：顺德统计网,2、陈村房地产市场整体情况,陈村房地产发展经历了四个阶段,2000年以前：以自建房为主，形成了大量的单体楼。 2001-2007年：形成以碧桂园为龙头的局面，但仍然以自建房为主，而碧桂园仍然是以佛山客户为主。 2007-2009年：一些小楼盘出现，东悦酒店开发的花地湾打破了陈村市场碧桂园一枝独大的局面。 2009以后（未来)：随着陈村多块大型用地的推出，多个品牌商进入市场，陈村房地产真正进入高速发展的阶段。,经
14、过多年的发展，目前由于陈村房地产的发展滞后，导致许多有实力的本地企业家不是选择自建别墅，就是到禅城或华南板块购房居住，也同时导致其他区域客户对此板块的不认同感。,陈村周边主要板块情况,目前项目周边有三大板块 华南板块、禅城板块目前已成为跨区域幅射的板块，房地产市场发展成熟。 顺德新城板块发展也较为成熟，主要幅射顺德下属镇区容桂、大良。 陈村、北滘板块房地产刚刚起步 目前以本地市场为主,未来有机会成为继华南板块的跨区域幅射的居住板块，目前仍需时间完成区域内的基础设施建设。,陈村整体供货量不足，导致客户大量外流到番禺、北滘、禅城等区域。 随着09年供货量有所改善，销售量也有所回升，但未能真正体现陈
15、村消化能力。 陈村2010年总供应量约2930套，以首置及首改产品为主，约2420套，占总供应量的82.59%。 2009-2010年土地供应量大增。,陈村2010年总供应量接近3000套，为近年之最,07-09年成交包括车位，商铺,今年陈村北滘市场总体供应约为45-60万M2 市场将迎来供应高峰,近年来陈村北滘两镇新拍土地的项目后续总的建筑面积达到234万M2，新增项目（预计除万科潭洲地王外），其他项目近两年内都将推出市场。 今年陈村土地供应量约20万M2 ，达到近年之最，北滘供应量将超过25万M2 。 值得关注是万科连续在陈村投得3个地块，说明品牌开发商看好陈村的洼地价值。,1,2,3,4
16、,5,6,7,3、跨区域客户来源分析,影响客户来源的因素交通,交通便捷是吸引跨区置业的必不可少的首要影响因素，也是具有决定性影响的因素。顺德交通路网发达，陈村镇位于交通要道，通往各地的交通方便。 广珠西线 G105 佛陈路、白陈公路 从交通条件看 首批客户容易吸引区域：陈村、北滘、番禺钟村。 后续客户支持区域：大良、乐从、禅城、容桂。 与三地距离感较远。 没有高速路网规划，需要靠省道国道。,陈村,禅城,容桂,北滘,番禺 钟村,乐从,大良,往大良 19公里,往容桂 34公里,往钟村 8公里,往禅城15.9公里,往乐从 20.3公里,影响客户来源的因素区位,一般来说，地处城市发展中心区域，经济发展
17、比较稳定，又有相对稳定的产业结构，更能吸引买家到该区置业。 从区位条件看 首批客户容易吸引区域：陈村、北滘、乐从、番禺钟村。 后续客户支持区域：禅桂、大良、容桂。 这些地区都是经济发展比较发达的区域。 都具有稳定的产业结构，传统观念上佛山的中心城区。 居民的居住区域习惯较强，而且其他二三级镇区的客人也会流向这些区域置业。,乐从 顺德家具产业 经济发展迅猛,禅城、桂城 佛山中心城区,北滘 距离陈村最近镇区 产业与陈村比较相近,大良、容桂 顺德城区经济、政治中心,陈村,番禺钟村 广州火车南站,影响客户来源的因素区域竞争,一般来说，项目周边区域的竞争源自于这些区域房地产发展现状，售价，供应量等因素。
18、顺德大良容桂板块新货供应充足，而且产品类型多样，刚性需求买家选择多。 北滘早期美的、碧桂园和君澜开发的项目二手成交价高，但在售项目以首次置业买家为主，改善性产品选择少。 陈村是近期开发热点，除本地改善性客人，也受番禺客户青睐。 乐从、禅桂两地房地产开发成熟、供应量稳定，虽然价格高，但仍能留住当地买家。,乐从 缺乏稳定供应 销售价格持续飑高 产品种类多样、大户型选择多,禅城、桂城 知名开发商聚集 新货数量多 产品类型多样,北滘 早期开发素质高、二手价高 在售项目多、价格相对低 在售种类多，素质参疵不齐,大良、容桂 新货供应充足 产品类型多样 价格受高端产品影响，售价高,陈村,番禺钟村 缺乏新货供
19、应 二手成交相对活跃 户型选择多样,容桂、大良,禅城,影响客户来源的因素土地供应,一般来说，一个地区土地供应量充足、地价上升幅度明显，该地区未来房地产发展态势就会良好。 禅城的土地供应量比较大，并且地价持续上升，未来住宅物业的供应量仍然巨大，但由于地价走高，房价也将持续走高。 容桂和大良土地供应量正逐步减少，城区中心可开发面积不大，刚性需求客户逐渐向城外迁移，但要认同陈村为中心居住区还需要一点时间铺垫。 陈村自身有超过20万M2的土地供应，而且楼面地价不高，发展潜力巨大，而现阶段房价不高，价值洼地逐渐形成。,数据来源：佛山城市规划网,小结,本项目除了陈村当地改善型客户外，还可以吸引来自北滘、番
20、禺钟村附近的客户。出于交通、区位和客户居住习惯的考虑，也考虑到营销投入和产出的比例，需在首期开发过后再对顺德及佛山其他区域的客户进行分析考察。,4、细分市场特点分析,1、陈村 2、北滘 3、顺德、佛山其他区、番禺钟村,本案,A:万科缤纷四季 B:金宇锦园 C:新君汇花地湾 D:深业城 E:华美达 F:美的简岸 G:海畔嘉园,陈村北滘在售项目分布,B,A,C,E,F,D,G,细分市场物业类型对比,在售物业基本为高层电梯洋房、毛坯交楼标准，陈村市场产品比较单一，北滘物业类型比较多样，有纯公寓和大型居住社区。,细分市场物业户型对比,在售物业3房和4房以2梯3，4户为主，80以下小户型以2梯6户为主。
21、陈村户型比较单一集中为3房和4房，北滘有独栋公寓和较大型社区，对跨区客户有一定吸引力。,细分市场物业售价客源对比,在售物业以万科和深业城售价最高，而且客户来源比较丰富，但该两盘仍先立足于陈村和北滘本地，值得关注华美达作为纯公寓物业能吸引比较大量投资客。,禅城、南海、顺德、番禺在售楼盘对比,南海区,禅城区,大良区,陈村镇,乐从镇,番禺区,北滘,成交价：7300-9000元/ 代表楼盘：创鸿水韵尚都、万锦东苑、保利花园、铂丽锦麟,成交均价：7300-9200元/ 代表楼盘：旭景豪庭、依云水岸 、威斯广场 总货量：275套,成交均价：8300-11500元/ 代表楼盘：佛山雅居乐、海景蓝湾、金地九龙
22、壁、鸿业城市花园、怡翠宏璟、天御盈品 总货量：与南海合共5100多套,成交价：6300-8000元/m2,成交均价：6300-7800元/m2 代表楼盘：美的简岸、深业城、金茂华美达,成交均价：10000-12000元/ 一手：广州雅居乐、华南碧桂园 二手：祈福新村、锦绣生态园,成交均价：8500-11000元/ 万科兰乔圣菲、雅居乐、新红棉大厦、金海山语花园、明日华府 总货量：1400多套,其他区域在售项目特点,禅城、桂城是整个大佛山楼价最高的地区，房地产发展较早较成熟， 政策导向作用明显，大型市政配套设计建设跟进迅速，禅城重点发展区域东平新城地跨乐从，桂城重点发展区域是千灯湖板块有不少大型
23、开发商进驻，逐渐成为居住新区； 大良是顺德商业中心，区域核心经济为主，但大良近年的新增货量呈现下降趋势，不少在售楼盘已接近尾声，新开发项目较少，城中地块供应越来越紧缺 容桂近年发展明显，不少开发商大批量抢地，市场发展大大得到提升 番禺近年来新货供应量几乎为零，尤其钟村板块基本没新增在售项目，但二手市场交投活跃，较新的电梯物业成交价格均突破10000元/m2，,项目吸引跨区域客户可能性,交通规划：陈村路网规划较完善，多条轨道线及高速路交会于此，对客户跨区域置业提供可能。 区位条件：陈村属于广佛交会的连接地段，又有新客运站作为支持，有机会和北滘一起成为广佛CLD中心居住区。 价值对比：和其他区域对
24、比，陈村在售均价较低，不久将来会成为价值洼地。 竞争对比：按照供应量和发展趋势分析，不少大开发商将会在2012年前后在陈村推货，虽然会在一定程度上激发了本地客户的消费欲望，但同时也透支了部分购买力，因此客户群除了立足本土外，还很有必要向外辐射。 客户认知：顺德及佛山客户有个传统认知的习惯，需要客户接纳陈村作为居住新区需要一定时间的宣传铺垫。 对项目客户群来源，我们得到以下总结：项目首推产品主要客户群应立足陈村、北滘本地，可适当辐射到番禺 二推产品主要客户群除了有一期的客户外，也要适当吸引佛山、顺德其他区域,5、区域在售楼盘状况,万科缤纷四季,物业类型：高层洋房 占地面积：首期6.9万，二期9万
25、 建筑面积：首期13.4万，二期29万 总套数：5栋30层，2梯3户和2梯4户，共 976户，首推2栋，共420套，976套年内推售完毕 在售户型：三房、四房 面积：96 、125 、136 均价：8800-9500元/（带1500元装修）毛坯价：7300-8000元/ 折扣：98折 销售率：8月7号收筹1000多个，14号公开发售 配套：泳池、会所 客户群：陈村本地公务员、私企业主、部分广州客，改善型买家为主，10%左右投资客,新君汇花地湾,物业类型：15-16层高层洋房 占地面积：40000 建筑面积：140000 总套数：1000户,2梯6户 在售户型：三房 套内面积：114-119 、
26、76-87 均价：6800元/ 折扣：（原价-20000）*98 销售率：14.97% 配套：泳池、商业街 客户群：陈村本地首次置业和首次改善客户、番禺地区投资客，但数量不多，咨询为主,金宇锦园,物业类型：高层洋房 占地面积：20000 建筑面积：70000 总套数：7栋，560户 待售户型：两房、三房、四房 面积：70-90 、120-140 均价：待定 折扣：待定 销售率：现接受诚意登记 配套：泳池、区政府公园 客户群：陈村本地为主，首置或者首次改善客户,金茂华美达广场,物业类型：酒店式公寓 占地面积：53761 建筑面积：188164 总套数：3梯16户，共1600户 在售户型：公寓4.
27、95米层高LOFT （可办营业执照） 建筑面积：30-40套内面积：48-56 均价：11000元/ 折扣：99*99*99折 销售率：61.38% 配套：酒店、写字楼、购物街 客户群：陈村、北滘、番禺投资客户，此盘投资客户超过70%,深业城,物业类型：高层洋房、公寓 占地面积：305544，近500亩 建筑面积：800000 总套数：7197户 在售户型：三房、四房 即将发售：临路边公寓（户型待定） 面积：159-231 均价：8000元/ 折扣：99折 销售率：62.73% 配套：泳池、会所、幼儿园、小学、商业街、大型商场 客户群：北滘、少量番禺地区投资客,美的简岸,物业类型：高层洋房 占
28、地面积：4450 建筑面积：20000 总套数：1000户 在售户型：一房、两房、三房 面积：36 、62-71 、77-87 均价：6500元/ 折扣：99*98折 销售率：50% 配套：自身无配套，享城区配套 客户群：北滘本地首次置业,海畔嘉园,物业类型：高层洋房 占地面积：25000 建筑面积：80000 总套数：300户 在售户型：三房、四房 建筑面积：277 套内面积：366 （赠送阳台面积较大） 均价：7000元/（220万/套） 折扣：一口价 销售率：尾货 配套：泳池、会所 客户群：北滘本地再次改善客,四、市场定位及发展策略,1、项目SWOT分析,优、劣势 S.W,地块自身具有一
29、定优势,应充分发挥，做好规划及产品设计，可充分调动周边专业市场的购买欲望。,地块比较方正平整，有利于规划设计 地块周边无高建筑物遮挡，视线较远 自身有商业配套用地，可以以此做卖点 距离镇区大型配套距离不远,地块周边以村屋自建房为主，档次不高所在地区专业市场较多，货车多且人员混杂 住宅用地东面和南面路窄，西面和北面又不临路，主入口设计考究,机遇广佛交接重点发展区域新火车站带动区域发展陈村北滘靠拢,强大配套支持镇政府、万科地块对区域价值的拉升,机遇、威胁 O.T,威胁 顺德、佛山其他区域的客人对陈村的认同度有待加强北滘大盘较多,竞争激烈未来陈村项目的直接竞争,受各方面利好影响，未来陈村将发展为广佛
30、南CLD；面对市场上的竞争，独特的设计和优质的物业服务可为项目提供重要的竞争资本。,对策,针对项目周边以村屋自建房，档次不高这一劣势， 可在项目产品及形象定位上尽可能弱化,来自陈村及北滘在售及即将发售项目的竞争， 可在产品设计上尽可能创造差异化,大佛山其他区域土地供应及新推货丰富， 跨区客户对陈村的认同度有待提高，,形象定位 选择,产品定位选择,客户来源 选择,解决策略,解决策略,解决策略,2、项目定位,项目定位关键词核心竞争力,地段,配套,地块,核心竞争力,关键词：交通规划完善，产业结构更合理,关键词：享用镇中心配套及 自身商业配套双配套服务,关键词：土地方正平整 视野开阔无遮挡,未来,关键
31、词：广佛同城核心， 未来居住中心CLD,定位策略选择,根据地块特点、目前同区在售项目及客户来源，我们建议应采用以下策略： 项目主题及形象定位广佛CLD国际都会 项目产品选择创新精品时尚 客源市场选择点、面结合覆盖,广佛CLD 国际都会,广佛广州和佛山 广州和佛山两市打破行政壁垒，进行区域居住一体化 CLDCentral Living District，中央生活区 一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行CLD 设计图为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、
32、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。 国际都会以环境建设为依托，配套规划为基础，让居住的人感受到环境、服务等优质的都会居住生活 居住环境是人类最为重要的生活空间，是人居环境的基本出发点。当“家”的概念扩展到居住环境，那么“居住区”就代表了居所的理想。,现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。,建筑形象：现代都会生活,物业类型建议：12-18层电梯洋房 建筑平面形式：2梯3户和2梯4户正南北朝向 户型设计方向：户型兼顾创新与实用，可多利用赠送面积提
33、升附加值,项目产品选择创新精品时尚,总建筑套数：1400套左右，分两期开发建设和销售,目前市面上套内面积80-110M2的产品最热销，占市场分额60%左右，针对未来2年户型需求会逐渐偏大这一常规趋势,适当增加较大面积的分额，在项目销售的面积设置上有以上建议。,销售产品配比建议,项目产品选择创新精品时尚,因应该地块要满足70%以上为建筑面积90M2以下的规定，我们建议在报建上以小户型为主,销售采取小户型合并的方式来解决相应的规划要求。从06年实施这一规划要求以来，已经有不少成功合并的产品面向市场，在产品设计上对这一要求并不难。,满足报建规划70%的要求,报建产品配比建议,产品建设功能建议,客源市
34、场选择点、面结合覆盖,立足陈村、北滘首次置业、改善客户 辐射番禺钟村南站地区投资客或二手客户 少量吸引顺德、佛山其他区在陈北区工作的高管,一期开发大约50%货量 户型种类多样,目 标 客 户,二期开发大约50% 大户型比例增多,目 标 客 户,立足陈村、北滘改善客户 逐步加大番禺钟村南站地区投资客或二手客户 扩大推广顺德、佛山其他区的投资客,一年后,同区供应量增加 共同激区内发客户需求,项目知名度达到一定程度，其他区域 的客户可近一步增加比重,目标客户群分析,往返广佛的经商人士、二手买家 番禺、容桂、乐从、大良小企业老板 其他区域的投资客户,核心客户 （约占总量的60）,跨区客户 （约占总量的
35、40）,陈村公务员和企事业领导 陈村机械业、花卉业老板 陈村、北滘私企主及高级管理人员,3、项目定价策略,定价依据,以项目从2012年上半年开售，销售期为2年，2013年下半年销售完毕 来预估价格，我们有以下依据： 从项目定位来看，我们应该以现在市场高端产品及配套为参考。陈村最高在售项目是品牌开发商万科，他们在2010年8月的价格是7300-8500元/平方米，预估2012年涨幅15%，价格幅度在8500-10000这个区间。 项目价格走势应根据2012年整个陈村市场发展来预估。 国家调空政策频繁出台，恒昌观点认为，对一线城市的楼价有一定的遏制作用，二线城市影响比较少，即便如此，楼价并不会下跌
36、，只是放缓增长速度而已。预计2012年楼价会比现在有所上升，市场前景还是比较明朗的。,根据市场数据、自身用地情况、区域未来发展，我们建议项目套内面积均价,9000元/m2首期产品均价：8700元/m2 价格区间：8400-9000元/m2二期产品均价：9300元/m2 价格区间：9000-9600元/m2,定价策略低开高走,影响价格因素拆分,以项目从2012年上半年开售，销售期为2年，2013年下半年销售完毕来预估,上涨15%,公司地址：广东省广州市农林下路5号亿达大厦10-11层 电话：020-37688688 传真：020-37688600、37688700 E-mail： 公司网址：,祝陈村太平洋项目运作成功!,
