1、HOPEFLUENT,【恒联洛阳新区项目】 发展策划沟通案,合富辉煌（中国）河南公司,2010年01月22日,全国视野 本土智慧,合力创造财富 专业成就辉煌,项目目前条件并不具备发展大型城市综合体 如何解决新区人气不足和项目大体量商业的矛盾？ 如何解决项目期望售价较高与周边环境杂乱的矛盾； 如何解决项目长远合理化发展以及项目首期快速销售的矛盾？ 如何达到项目开发的利润最大化。,项目核心问题,我们怎么样创造市场，引领市场 洛阳城市规划及商业中心特征； 项目全案能够在洛阳承担一个什么样的市场角色？ 洛阳成功项目的特性与共性分析； 项目全案业态规划建议，项目发展前景展望？ 项目首期住宅规划设计建议？
2、,本案重点内容,问鼎中原,恒联地产 定鼎九朝 气势恢宏,项目特征,项目位置 项目周边规划 项目地块特性 项目定位思考,项目位于洛阳市洛龙区，洛南新区经济开发区。 北临隋唐植物园（规划二期），西邻龙门大道，南距关林市场2公里，距龙门石窟8公里。西南侧2公里为市政府。 目前洛南新区建设的重点区域在龙门大道以西，项目处于新区的边缘地带。,项目在城市中的位置,项目北侧为规划的隋唐植物园； 东侧及南侧将形成绿地、商贸及办公的集中区域； 项目西南侧为已建设的市政府商务区及中高档居住区；,项目周边规划,项目东南西北四面将逐渐形成旅游商贸区及中高档居住区，因此项目未来拥有成为区域中心的地域基础。,项目地块特性
3、,项目地块包括商业金融、住宅、教育、绿地及景观河，总规模上千亩，商、住用地合计700余亩，为新区屈指可数的综合性大盘。,项目周边环境,项目周边目前环境杂乱，居住氛围不浓厚，配套不齐全，目前无法支撑高端住宅及大型卖场。,项目定位思考,项目处于城市未来发展的方向上，但目前客户及城市地域条件尚达不到支撑新区开发近40万商业金融项目。故而，我们认为：项目规划应基于对地块及城市规划的充分理解之上，结合城市的定位与区域资源的特性，赋予其超越竞争的规划想象力，才可能使项目成功运营，并成功推动城市的发展。,国色天香洛阳市场的物理特色,项目宏观背景研究分析,洛阳概况 洛阳城市经济背景 洛阳城市规划研究 洛阳楼市
4、宏观分析,洛阳历史悠久,城市简介：洛阳历史,洛阳因地处洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城； 以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地； 中国古代伏羲、女娲、黄帝、唐尧、虞舜、夏禹等神话，多传于此； 夏太康迁都斟 ，商汤定都西毫；武王伐纣，八百诸候会孟津；周公辅政，迁九鼎于洛邑。平王东迁，高祖都洛，光武中兴，魏晋相禅，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晋,相因相袭,共十三个王朝； 汉魏以后，洛阳逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。,城市简介：洛阳经济,洛阳科技实力雄厚，是中国重要的工业基地； 大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色； 从1983年起，洛阳人
5、以花为媒，广交朋友，文化搭台，经贸、旅游唱戏，成功举办了26届洛阳牡丹花会，取得了良好的经济和社会效益，成为河南省对外开放的重要窗口和全国四大名会之一； 洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。,城市主要职能,洛阳城市定位,国家历史文化名城； 河南省副中心城市； 著名旅游城市； 重要的装备制造业、原材料、能源生产基地； 科研开发基地，中西部区域物流枢纽。,项目宏观背景研究分析,洛阳概况 洛阳城市经济背景 洛阳城市规划研究 洛阳商业及楼市分析,洛阳经济发展水平、人民生活水平快速提高； 但居民住房水平相对
6、滞后； 洛阳房地产市场尚有一定发展空间，潜在需求有待释放。,洛阳宏观经济背景,洛阳城市经济发展水平,中原城市群2008年GDP比较一览表,数据来源：河南省统计局,数据来源：中国城市排名网,洛阳与其它城市2008年GDP比较一览表,洛阳经济水平与华中各省会城市相比处于中下水平，但差距较小； 洛阳经济水平在中原城市群中处于领头羊的地位。,洛阳经济实力强，加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。,经济指标1：GDP,GDP保持10%以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境； 08年受金融危机影响，增幅放缓。,数据来源:l洛阳市统计年鉴,固定资产投资稳步增长，城市建设力度较大，但与
7、周边城市相比有很大的涨幅空间。,经济指标2：固定资产投资,数据来源：洛阳市统计年鉴,2008年洛阳周边城市固定资产投资一览表 (单位:亿元),固定资产投资稳步增长，固定资产投资占每年GDP的比例加速提高，城市建设力度增大； 与周边主要城市相比，洛阳固定资产投资最低，增长速度下滑，有较大的提升空间。,经济指标3：产业结构,第二产业增长迅速，占绝对主导主导地位，属于典型的工业城市； 洛阳第三产业发展缓慢，将来有较大的发展空间。 发展目标：加快产业集聚，合理布局城乡产业发展空间，促进一、二、三产业持续协调发展。洛阳市城市总体规划（2008-2020）,数据来源：洛阳市统计年鉴,经济指标4：人均GDP
8、,从2005年人均生产总值突破17000元，高于全国、全省平均水平；08年洛阳人均GDP高达4334美元，根据国际经验，房地产处于平稳发展期。,指标5：人均可支配收入,数据来源：洛阳市统计年鉴,2008年洛阳周边城市城镇居民人均可支配收入一览表,数据来源：各大城市统计公报,洛阳城市居民人均可支配收入保持小幅增长的态势，城市居民消费能力逐渐增强； 该项指标在中处于华中省会城市相比处于中等偏下水平，但与多个城市基本相当。,指标6：社会消费品总额,社会消费品零售总额受GDP高速增长带动，04-08年保持10%以上增幅加速增长； 尤其是06年以来,增幅保持在15%以上,洛阳市民消费能力显著提高。,数据
9、来源：洛阳市统计年鉴,指标7：消费支出,洛阳城市市民消费支出与可支配收入的比例逐步降低，人民生活水平提升； 城镇居民储蓄存款余额稳步增长，为市民购买大型消费品奠定了坚实的基础。,数据来源：洛阳市统计年鉴,洛阳市2008年恩格尔系数为34.3%，住房支出占总支出10.16%，两者严重不协调，房地产发展未能跟上经济水平； 2006年，洛阳城镇居民人均住房面积为23.8平方米，低于全国平均数据28平方米。,指标8：住房支出比重,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25。,洛阳市2007年经济数据,数据来源：洛阳市统计年鉴,小结,项
10、目宏观经济背景研究,洛阳历史悠久，文化底蕴丰富； 洛阳经济水平较好，与华中省会城市相比差距不大； 洛阳属于典型的工业城市，第三产业发展潜力较大； 洛阳居民消费力较强，拥有地产良好发展的基础； 洛阳固定资产投资比例不高，楼市发展滞后于经济发展；,洛阳宏观背景研究分析,洛阳概况 洛阳城市经济背景 洛阳城市规划研究 洛阳商业及楼市分析,城市规模发展,中心城区城市建设用地规模：至2010年，中心城区建设用地203平方公里，人均建设用地约99平方米；至2020年，中心城区建设用地294.9平方公里，人均建设用地98.3平方米。 中心城区城市人口规模：至2010年，中心城区城市人口205万人，其中暂住人口
11、46万人；至2020年，中心城区城市人口300万人，其中暂住人口82万人；发展意义：城市框架的拉大将有助于洛南新区的完善以及与老城区的融合。而大量的新增人口将为房地产发展带来巨大的驱动作用。,市区,城市空间结构,分片组团式的用地布局结构：规划“一主两副”的复合型城市中心；各片区、组团的功能结构相对完整，组团与片区之间通过快速交通走廊连接； “五区一团”的城市分区结构：“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西高新分区和洛南分区、伊南分区组成；“一团”为黄河沿岸的飞地吉利组团。项目位于未来城市中心区域，发展前景良好。,城市整体生态格局,南侧的龙门山香山和北侧的邙山、黄河构成城市的南北自然生态屏
12、障； 周山洛河伊洛河间的大型生态绿色开敞空间自西向东贯穿城市中部； 涧河、瀍河等南北向绿色通廊将东西向带形绿色空间串接。 旅游城市的定位及良好的规划使洛阳整体形成网络状的城市山水格局。,综合交通规划,交通基础设施投资应向公共交通建设倾斜，充分体现公共交通优先发展的策略。 公交出行比例达到30，95%以上的居民单程出行时间不超过40分钟；60%以上的居民单程出行时间不超过25分钟。 积极发展快速公交网络，建立城市从横快速交通网络。项目处于快速公交路网包围之中，未来交通发展前景较好。,未来10年内区域都是城市发展的重点。,洛阳城市发展时序,近期建设重点（2010年）：完善洛南分区功能，培育洛南分区
13、的生活服务职能，洛阳经济技术开发区转向商贸居住开发。 中期发展（2015年）:城市向北扩展，基本建成道北新区；扩大涧西-高新片区规模；改造瀍河东部地区。完善洛南的空间结构。 远期发展（2020年）:将涧西中心提升为城市商贸服务中心，加强涧西的商业职能。西工区重点在于历史展示，建成旅游服务、文化展示中心。伊南地区建设居住生活服务设施，由工业区向工业主导的综合型新区转变。洛南地区重点强化商务功能，建成洛阳区域服务的重要载体。,城市规划研究,洛阳城区框架将在未来10年获得较大程度的拉大； 洛阳城区发展较为注重绿地和山水格局； 洛阳将大力发展城市绿地、公交等基础设施设施，新城区配套将不断完善； 洛阳将
14、有步骤的逐步发展，项目区域将是未来城市发展的重点。项目的发展处于洛阳城市发展的中心城区，属于城市集中绿地、快速交通、城市新居住区发展的重点区域，未来发展前景可观。,洛阳宏观楼市研究分析,洛阳概况 洛阳城市经济背景 洛阳城市规划研究 洛阳楼市及商业分析,洛阳楼市竣工面积逐年增加，销售量也逐年增加，楼市发展较为健康。 2007年洛阳全年销量达400余万，城市消费力巨大； 2008年洛阳受经济危机影响较大，说明洛阳楼市消化以改善需求为主。,洛阳楼市供销分析,数据包含二手房成交数据，数据来源于洛阳统计年鉴。,洛阳价格相比于整体呈现上升态势，但上升幅度相对较小。 洛阳楼市目前均价约3300元/，远低于与
15、其经济水平相当的合肥、西安等城市； 洛阳房价仍有较大的增长空间。,洛阳楼市价格走势分析,2009年212月商品住宅销售价格走势,洛阳楼市在2009年呈现回暖态势； 洛阳楼市供销一直保持较为平衡的态势。,2009年洛阳楼市走势,数据来源：洛阳房产网，数据滞后1月左右,2009年洛阳312月商业供销情况,未来三年洛阳市住宅实施年计划约347万公顷，相比08、09年明显增加；,洛阳市住宅建设计划,洛阳市2008至2012年住宅用地年度实施计划 单位：公顷,洛阳市2008至2012年住宅用地年度实施计划,单位：公顷,未来洛阳住房建设将以存量土地改造为主； 涧西区、瀍河区将会是未来土地供应的重点区域；
16、项目所在的老城区土地供应量较小；,洛阳市住宅用地规划,洛阳楼市小结及预测,洛阳楼市的热点区域集中在新区和涧西等区域； 洛阳楼市基础扎实，但发展相对缓慢；未来发展预测 洛阳楼市未来几年供应充足，市场竞争将更加激烈； 洛阳楼市未来供应中，瀍河区将异军突起； 城中村改造等老城区的改造将吸引大批的城市客户，项目发展需从其他层面着手。,总结,洛阳宏观楼市研究分析,洛阳城市经济基础牢固，居民消费力较高，楼市发展基础较好； 洛阳楼市发展相对落后，未来发展潜力较大； 洛阳未来几年市场供应较大，楼市将平稳发展； 洛阳楼市未来发展将出现新兴区域和老城改造结合的局面。,洛阳商业现状特征分析,目前洛阳市80%以上的居
17、民仍居住在洛河以北，传统的西工区商业中心（王城广场附近王府井区域）及逐渐形成的涧西商业中心（西苑公园及牡丹广场附近）仍是市民商业购物的重要选择。但相对来说，洛阳商业相对较散，老城、西工、涧西各具特色，这也为新区商业发展带来一定契机。,项目定位,洛阳商业MALL参考 商业定位解析 项目商业定位 项目住宅定位 全案定位集开发,未曾领略 洛阳在此,何以代言洛阳国际化未来,宝龙城市广场是宝龙集团房地产业的核心品牌，宝龙集团先后在全国十余个城市开发建设了宝龙城市广场。 宝龙城市广场涵盖购物、休闲、游乐、娱乐、旅游、餐饮、运动、文化、商务九大功能于一体，是一种全新的商业地产模式。,洛阳宝龙城市广场,诉求点
18、：宝龙就是商业中心,洛阳宝龙城市广场位于洛阳新区，北倚开元大道、洛龙区政府，南临牡丹大道，西望亚洲最大的音乐喷泉，东接百年商业圣地关林批发市场，占地533亩，总建筑面积超100万平方米。,洛阳宝龙城市广场,洛阳宝龙城市广场规划建设五大主题区：Shopping Mall超级商业中心、life stlyle休闲游乐水街、国际批发中心、专业市场、CBD住宅。 Shopping Mall超级商业中心：未动，一站式消费多功能综合性大型商用物业，集旅游、购物、休闲、娱乐、等各种商业功能于一体。 life stlyle休闲游乐水街：游乐场 国际批发中心：项目一期，近25万平米，以服装、小商品、茶叶等服装批发
19、为主 专业市场：五金等专业市场，拟引进品牌商家 CBD住宅：欧式新古典建筑,洛阳宝龙城市广场,因项目批发市场及专业市场比例过大，且为其首期启动项目，致使项目商业档次向中低端发展。 因项目商业比例过大及商住区分不明显，导致项目住宅无法体现高端性。 因其商业体量较大，因此建议项目商业定位实现与其错位竞争。,简析： 项目紧邻关林市场，虽周边商业氛围不浓厚，但可延续性较强。宝龙城市广场以高标准规划、高定位调性入市。,泉舜财富广场,洛阳泉舜财富中心总占地面积约417.6亩，规划建筑面积118万平方米，是集商业、办公、居住为一体的复合型地产项目。,7000多平方米的社区商业配套设施，1.6万平方米的高标准
20、中庭景观，3000席地上地下停车场，22栋湖滨花园式住宅建筑，18万平方米的购物中心，集大型百货店、超市、餐厅、酒吧、水上乐园、电影院、银行、邮局等于一体。,作为泉舜集团在新区中心区投巨资开发的项目，泉舜财富中心工程进展顺利。近期，二期住宅楼、五星级酒店、写字楼、商业地产等项目相继启动，意味着这个占地418亩的大型城市综合体项目全面启动。,泉舜财富广场,据悉，世界500强之一的豪生国际酒店集团有意与泉舜集团进行全方位合作，打造一个五星级酒店。泉舜集团还联手国际顶级建筑设计公司美国LLA公司，为酒店、商场、写字楼等进行规划设计。 泉舜财富中心的商业体主要在于商务、休闲及超市购物，商务及生活配套味
21、道更浓，娱乐性不足，项目可在此方面实现与其差异化。,洛阳万达广场位于涧西商圈的核心区域。地处洛阳市亚世广场，涧西区核心地块，与五星级华阳酒店毗邻；东至珠江路，南至辽宁路，西至丽新路，北至洛阳少年文化中心，地理位置十分优越。,洛阳万达广场,洛阳万达广场占地48亩，总建筑面积约为11万平方米。 目前，已全面引进万千百货、万达国际影城、永乐生活电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、华润万家大型综合连锁超市等国内外一流主力商家。 万达广场集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，结合其周边丰富的客户群，项目运营十分成功。,一层是名品汇。 二层是潮流街； 三层是美食坊； 万达广场的战略合作商家如：麦当劳、DQ、
22、永和豆浆、金韩宫、屈臣氏等将满足消费者的高端需求。 靓丽的室内商业步行街，引领国际时尚，体验繁华精髓。室内步行街全长193米，长廊一至三层一览无余，与六大主力店融会贯通，是万达广场的枢纽与核心，400平方米阳光中庭设置透光穹顶，使步行街四季如春。 万达广场地段及客户的优势无可复制，其意在打造一个城市标志商业、服务洛阳市民。而本案处于新区发展中心，可更多的融入一些旅游、娱乐和商务元素，以服务洛阳市民及洛阳游客。,洛阳万达广场,项目定位,洛阳商业MALL参考 项目商业定位解析 项目商业定位 项目住宅定位 全案定位集开发,本项目可建近40万方商业，80余万方住宅，与目前洛阳额大型 城市综合（如：宝龙
23、、泉舜、升龙等）相比，规模相差不大,规模因素,外在资源,配套资源,发展潜力,项目拥有公园、河景及隋唐植物园（后期）等资源，但同时 发现洛阳各项目均拥有独特的优势资源。,项目周边商业氛围缺乏，商务市场尚未完全体现，且居住氛围 不浓厚。相比于其他综合体项目配套及人气略差。,从城市发展来看，各综合体均具备成为区域甚至城市中心的基 础，关键在于企业的运营水准及企业实力。,项目定位思考,城市发展规律,目前洛阳新兴商务区刚刚度过起步区，逐步步入初步发展期，未来几年商业及商务价值将不断体现。,综合体发展的五种模式,综合体的发展规律,不同类型物业在综合体中承担的功能,综合体的发展规律,各种物业类型之间的相互影
24、响,综合体的发展规律,开发时序与物业价值最大化的关系,综合体的发展规律,影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标,综合体的发展规律,从本案的资源及未来发展特点看，项目适宜开发主题商业、酒店、公寓产品，卖场及写字楼目前市场支撑不明显。,主要综合体模式的内外因驱动因素比较,综合体的发展规律,1、洛阳的城市定位为旅游城市，省副中心城市； 2、本区域的功能定位为旅游、休闲、商务、居住等； 3、未来快速交通系统的建设接近了区域与老城中心的联系，扩大了区域的客户辐射范围； 4、一个新的功能区的发展周期一般都要经过起步期、初步发展期、快速发展期与成熟期。一般每个阶段均需要4-6年； 5、新区物
25、业的一般发展规律为：居住商务商业； 其中公寓一般在后期出现，商业在成熟期出现，酒店及主题商业一般在初期与成长期均有发展。,综合体研究,综合体的发展规律,综合体研究对本案的影响与借鉴,本区域作为新兴商务区，住宅市场先于商业商务进入快速发展阶段，而商务市场则刚刚进入起步期，从规律上看需要5年左右的市场培育期方能相对成熟； 根据项目资源及各商业商务产品特点，项目适宜开发主题性商业、酒店及公寓产品。 本项目商业体量较大，未来需要大型卖场的支撑； 在开发秩序上，建议本项目遵循主题驱动居住商务商业规律，从而实现各物业形态的价值最大化；,综合体的发展规律,项目定位,洛阳商业MALL参考 项目商业定位解析 项
26、目商业定位 项目住宅定位,鱼跳龙门,河洛圣地 光耀汗青 群星灿烂 文韬武功,商业地产的模式能否成功关键点在于项目位置、周边的人群客户以及未来发展规划； 首先，项目的位置决定了土地的价值和属性，成为商业模式定位的最主要因素； 其次，周边的人群或者客户，是未来商业经营的衣食父母，没有客户的光顾消费，再好的设计物业，也没有实现价值的可能； 再次，项目区域未来发展规划，成为项目未来持续升值或者商业物业持续经营价值的保障，区域未来规划对商业影响很大的话，大概此项目也没啥前途； 最后，商业地产的设计规划、经营模式选择、盈利模式选择和市场判断，启动策略和经营策略，是非常关键的因素，商业地产的经营周期较长，必
27、须要做好前期的商业氛围的培养，既需要资金，有需要时间。,商业定位依据,商业中心与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托，这在我国表现明显。 数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。上海正大广场在开业启动之初只启动了30%的功能，2005年的招铺率也才达到83%，而且其中真正开始运营的只有53%，还有30%在装修。上海正大广场位于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能靠易初莲花来吸引客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布，有77%的消费者来自周围社区。 我们选取一二三线城市类似的典型商业体
28、定位作为项目商业定位的参考，希望能够从中找到规律及灵感。,商业定位,建筑面积：18.8万平米 商业定位：完整及协同的体验，包括 购物、休闲、餐饮及娱乐 开发理念：全新的建筑形态、全新的 消费环境、全新的业态组合 商业形态：4家主力店+店中店,华润万象城,深圳都市文化品位且富有个性的 主题购物中心,华润万象城,商业规划设计,将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角 度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。 平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流； 立体动线设计减少了楼层之间的租金差距； 出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用
29、率高（达60），方正实用； 88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； 公共区域的空间舒适、色彩和谐； 巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光 ； 体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便； 女性洗手间配置高出国家标准的两倍。,华润万象城,负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场,主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；,1-3层主力店：Rel时尚生活百货（2万平米）,首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细 分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环
30、境、商品组合和服务极具个性化；,华润万象城,4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场 5F主力店：大型餐饮,华润万象城,华润万象城的成功在于其高端的定位制造的市场的稀缺，且开发商的实力运营使商业能够保持良好的运营。,合肥首座“都市摩尔商城”（SHOPPING-MALL）的出现，使这座城市的全新的生活方式的体系性营造得以全面初成。从居住到休闲，从购物到娱玩，从室内到户外，从身体到心境将产生一种体系圆成的变化。这种变化是开放的，向着未来，向世界。,主要经济技术指标： 总占地面积：26903M2 总建筑面积：158438M2 商场面积：61983M2 住宅面积：77000M2 地下层面积：19455M2
31、,合肥元一购物广场,首创合肥综合体场四大功能组团 第一组团：量贩超市。数千厂家，万类商品，满足各类人群的日常生活需求。 第二组团：名店中心。汇集国内外数百家知名品牌的旗舰店、专卖店，涵纳最前卫的流行时尚商品。 第三组团：情趣世界。多种菜系、多国风味的特色餐饮；男女老少各有其趣的休闲场所；追踪流行时尚的娱乐天地。 第四组团：星级酒店五星级希尔顿酒店,合肥元一购物广场,合肥元一购物广场,启示：合肥首座具有旅游特征的商城 现代的城市，应该是多功能的城市。 提倡什么东西都可以变成旅游资源。不见得非得有好山好水或者有名胜古迹，才有旅游资源。如果从旅游者的角度来说，更吸引他们的也不完全是好山好水，或是名胜
32、古迹，更吸引人的可能是城市本身。所以，任何东西，只要它对旅游者构成吸引力，能够吸引旅游者前来，能够在这里消费，形成城市发展的一个推动力，这就是旅游资源。 旅游资源的广延性，使城市的旅游中心这种功能，在发展的过程中会越来越强化。另一方面，城市的发展，市民对休闲的要求越来越普遍。休闲要求的普遍性，使城市的旅游中心的功能也需要进一步发挥。 元一集团深谙城市旅游的发展趋势，在元一时代广场的商业规划上，他们首先不是直扑商业本身而是直面生活方式的未来变化。当他将“生活空间”移植进商场的时候，当他将购物、餐饮、休闲、娱乐集于一体的时候，就呈现出真正的具有旅游特征的商城，也就注定了在合肥商业领域将具有划时代的
33、意义。,佛山保利水城,项目地处广佛交界处，起始既难吸引广州消费，也难改变佛山人外出大宗消费的习惯，地里位置较为尴尬； 周边居住社区过少，缺乏稳定的消费基础； 四周交通干线来往车辆较少，人气不旺； 保利集团以广佛一体化及休闲、娱乐水世界打造出了特色的休闲购物中心。,华南最大水景购物中心-保利水城，总面积40万平方米，其中东广场建筑面积16万平方米，集购物、餐饮、美容美发为一体，提供全新的一站式购物休闲新体验。 保利水城拥有佛山第一家超五星级的电影院、第一家环保真冰溜冰场、第一家“奇幻岛”主题室内嘉年华、第一家吉之岛GMS旗舰店。保利水城超豪华的商户阵容，为消费者提供顶级的购物选择。此外，保利购物
34、中心还设有非常完善的配套设施，包括设有1200个地下停车位、的士站、公交站。灵活、完善的设施，使保利水城成为广佛知名的购物与休闲汇聚点。,佛山保利水城,新华南MALL生活城，汇集了众多国际国内著名品牌商家，联袂打造一个集 购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、旅游 等为一体的国际化“新都市主义”生活街区。 在新华南MALL生活城，到处徜徉着浓郁的异域风情：阳光激情的南加州海岸、清朗明媚的阿姆斯特丹、感性美丽的加勒比海岸，以及威尼斯城和巴洛克风格建筑，这里矗立着来自异国的柱廊，演绎着异域城市的情绪，各种建筑相得益彰,让人在休闲、娱乐、购物同时享受至美的感官体验。,东莞 新华南MALL,黄兴路
35、步行商业街北起司门口，南到南门口，全长838米，街面宽23-26米，商业总面积25万平方米，其中新建面积15万平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。 步行商业街通过突出商业功能、体现古城风貌、展示湖湘文化、注入时代气息，使其成为长沙经济繁荣的代表点、城市文明的形象点、历史文化遗产与现代文明在商业发展中的交融点； 整个步行商业街已经成为长沙城市形象新的标志性建筑群，黄兴南路步行商业街已经成为全新概念的商业中心及旅游区，并赢来了“三湘商业第一街”的美誉。 黄兴路不仅是长沙购物的代名词，美食同样是很出名的，目前新建的好吃一条街更是与黄兴路步行街平行紧靠。好吃一条
36、街有长沙著名的百年店火宫殿等名店，很多特色菜，著名的小吃有臭豆腐，口味虾等。,长沙黄兴路步行街,规划的超前性，高标准规划和新颖化卖点成为市场吸引客户的核心； 结合项目特性，打造出与本土文化及时代文化的强有力结合； 把娱乐、休闲、旅游的精神融入商业体中，部分商业项目已成为旅游的一部分。,典型成功商业体特征,洛阳是一个旅游城市，我们认为：城市发展旅游，不但是把旅游作为一个产业来发展，而且要把城市本身作为一个中心目的地来发展。一个城市光靠几个景区运营的城市旅游是最初级的阶段。 上海、深圳、大连并没有顶级的资源，它们是把自身作为一个终极目的地推出，发展都市旅游。发展都市旅游，应当将“行、游、住、食、购
37、、娱”六大要素，在城市中全面发展起来，这样才能构成一个城市的旅游业本身。 我们认为：本案的商业应更多的考虑旅游因素。,本案商业定位方向,集唐文化展示、旅游观光、特色餐饮美食、休闲购物、休闲娱乐、高端酒店、一站式购物七大主题功能，主要分商业中心、星级酒店、唐风美食城、唐风娱乐城、产权式公寓组成商业组团。,洛阳王城新中心 一站式旅游娱乐商业中心,商业综合体定位,唐风酒吧街3万7.5 %,唐风购物步行街：6万,（商业总体量） 40万平方米,商业中心：10万,唐风美食城：4万,产权式公寓：6 万,15%,25%,10%,10%,此处面积仅作为功能式推导需求的概算,项目综合业态定位,五星级酒店：4万,1
38、0%,唐风娱乐城：7万,15%,项目综合业态定位,五星级酒店：引进国内或国际知名机构 商业中心(MALL)：引进三家以上主力店分别经营超市、百货、影视等 唐风美食城：引进洛阳水席、萧记烩面以及各省市知名餐饮机构（大部分招商持有） 唐风娱乐城：洗浴中心、演艺场、游乐中心等娱乐休闲设施 唐风酒吧街：KTV、酒吧等夜生活商业 唐风步行街：类似郑州德化步行街，引入休闲及情趣元素； 产权式公寓：产权酒店销售，服务商业、居住及旅游。,唐风商业特色,盛唐文化展示利用情景再现贞观之治、开元盛世等场景，以及制作洛阳萎缩景观（牡丹雕塑、天子驾六、龙门石窟、白马寺等）,高尚居住中心由联排别墅、高尚住宅、体育公园、中
39、小学教育、幼儿教育、特色商业街构成。,项目住宅区定位,项目业态划分,建议调整太康路以南绿地至太康路北；如此社区各组团均可较近享受绿地公园。,项目业态划分,1,2,3,4,5,6,7,10,8,13,14,12,1、中央广场 2、星级酒店 3、商业中心（MALL） 4、唐风美食城 5、唐风娱乐城及酒吧街 6、唐风步行街 7、产权式公寓 8、普通住宅区 9、精品住宅区 10、高端住宅区 11、体育公园 12、教育中心 13、精品住宅 14、普通住宅,项目开发顺序,11,9,1,2,3,4,5,6,7,10,8,13,14,12,1、中央广场 2、星级酒店 3、商业中心（MALL） 4、唐风美食城
40、5、唐风娱乐城及酒吧街 6、唐风步行街 7、产权式公寓 8、普通住宅区 9、精品住宅区 10、高端住宅区 11、体育公园 12、教育中心 13、精品住宅 14、普通住宅,商业景观规划：商业街区营造首个生态商业概念，让消费者置身其中是一种享受，产生再来的欲望。,商业景观,步行街示意参考,体验式全景商业大道,餐饮,观光,休闲,购物,娱乐,广场联系原则： 广场提供休闲，同时提供分散、聚合人流的导向作用,设置趣味休闲小品，休憩和趣味结合，成为特色符号之一。,亲水广场 下沉式广场,商业人流组织,人气聚集，加强与步行街的联系,商业中心,启动住宅规划设计建议,核心竞争力定位 建筑风格定位 景观建议 户型设计
41、建议 智能化建议,定位依据,基本指标：占地：100.64亩 合67094平米 容积率：约3.0 限高：60米根据规划指标，项目为一个20万平米的高层社区。 相比区域及市场，产品形式上并无特色卖点，项目需要从建筑风格、园林景观、户型设计及智能化上寻找卖点。,参考楼盘： 泉舜财富中心 建业高尔夫花园 奥体花城 东方今典 建业壹号城邦 世纪华阳 中泰世纪花城,高层案例参考,案例:建业森林半岛,项目位置：王城大道与英才路交汇处 开 发 商： 建业住宅集团洛阳置业有限公司 项目概况：总占地500亩，住宅类型为高层/小高层/别墅/洋房，共分五期开发。 森林半岛一期13栋叠加别墅， 森林半岛二期小高层（20
42、#、21#、22#、25#） 森林半岛三期高层（26#、27#）， 美茵湖1期共143套叠加别墅和北边三栋七层电梯观景洋房; 目前在售为美茵湖2期建业高尔夫花园，高层住宅。 项目配套有会所、游泳池、观景湖、双语幼儿园、约6万平米左岸商业街（以临街商业为主）;,案例:建业森林半岛,本期概况：共14栋2633高层住宅，从南到北依次升高，2梯4户为主；首批推出南侧4栋26F高层，共657套。 主力户型：8种户型面积48、91、118、126、135、146、214、226； 户型分布： 27#小户型，26层，独单元，2梯8户，48、91； 28#楼29#楼，26层，各2个单元，2梯4户，13层以下为
43、118、126，13层以上复式214、226。 30#楼，26层，1个单元，两梯两户，146三房两厅. 销售情况:总约销售300套，(约14个月)，合月均22套。120146房型销售最好。 销售价格：均价约4200,单价39004500。,竞争优势：建业品牌、地段、区域资源；竞争启示：包装、品牌力的合理利用。,项目位置：丽春西路西端40路终点站 开 发 商：洛阳中泰置业（本地） 项目概况：总占地面积24万 ，规划建筑面积50万 ，分5期开发，目前在售为4期畔山花涧. 4期概况：占地90亩，总建筑面积18万 ，容积率：2.3，绿化率45%。四期规划15栋楼，7栋11层小高层， 8栋16层高层，总
44、计1066套。,案例:中泰世纪花城,规划五期,案例:中泰世纪花城,产品概况: (小高层)22#、23#楼一梯两户、 27#、28#、32#、33#、35#楼一梯三户; :高层20#、21#、25#、26#、29#、30#、31#、36#均为两梯三户。 户型面积：两室两厅一卫 98.42、 99.81 ;三室两厅两卫 119.75153；四室两厅两卫 162.81、 164； 畅销户型：98.42、 99.81两室、 130-140三室 销售价格：均价约3700，单价35004100。 销售速度 ：约800套（20个月），月均40套； 主力客群：158厂、202医院、石化、县矿主。老客户代介绍客
45、户居多。,竞争优势：成熟社区、中泰品牌、地势资源； 竞争启示：合理利用地势资源，以景观取胜。,案例：泉舜财富中心,项目位置：新区市政府正南方（正对南湖音乐喷泉） 开 发 商：泉舜集团洛阳置业有限公司 项目概况：总占地418亩，总建筑面积118万平方，绿化率40%；住宅规划共28栋楼，一期住宅之间规划5层18万平方米商业； 首期开发：首期开发了位置最好的临湖高层住宅，10栋高层住宅，百米楼高，百米楼间距。 首批推出：14#住宅，两梯两户和两梯三户为主。 主力户型： 108 两室两厅（186套） 152 三室两厅（372套） 164 三室两厅（124套） 197 四室两厅（124套）,案例：泉舜财
46、富中心,销售情况：各户型销售较为均衡，164以上产品余货较多，余货多位高楼层（25F以上）单位。 销售速度：2008年4月开盘，目前销售近80%（17个月约600套），月均35套。 销售价格：起价3900，均价约4400，最高价约5200（楼层高，可观湖无遮挡） 主力客群：本地生意人、公务员及领导、企业厂矿领导、科研院所领导、周边县市矿主生意人等。,竞争优势：地段，发展前景的放大； 竞争启示：稀缺资源的最大化利用；,案例：世纪华阳,地理位置：九都路与丽新路交会处北（原亚世广场） 开 发 商：中亚置业 /投 资 商：建业住宅集团 总体概况：占地面积437亩，总建筑面积100万平方米，城市综合体项
47、目。共三个地块： A地块，临南昌路，规划开发国际5A级标准写字楼、商务公寓、酒店式公寓、高档住宅和主题商业街； B地块，华阳国际大饭店正对面，规划为洛阳市最大的主题性商城-万达建业商业广场，成为洛阳市最高档次的一站式购物、休闲、娱乐广场； C地块，规划一期6栋高层、二期5栋高层、三期5栋高层住宅，前面是占地近百亩的世纪华阳公园。项目内建有建业小哈佛双语幼儿园,万达广场,C地块住宅区,华阳国际酒店,世纪华阳公园,住宅区,商务区,案例：世纪华阳,世纪华阳一期：占地6.9万，建面13万，容积率1.9，绿化率62%。6栋高层住宅，共740套房源。 一期户型面积：100左右两室、140左右三室、178四
48、室、211五室及少量236复式。 一期销售：2008年5月开盘，08年底基本售罄，销售价格38004000。 世纪华阳二期：建筑面积13万左右，容积率2.79， 绿化率60%，推出5栋33层纯板式住宅，共有房源700余户；两梯三户，两梯两户建筑。 二期户型配比： 91-93两室占13%左右， 137-155三室占50%， 180-230四室、五室占37% 二期销售：2008年11月认筹，目前销售近500套，余货均在155以上。二期销售价格约4200。,世纪华阳是洛阳销售最成功的楼盘，月均销售50套以上，年均消化在15万平米左右。 其成功不仅仅拥有地段优势，同时销售道具的充分利用、营销环境的渲染
49、、企业品牌力的放大都是我们可以借鉴的因素。,案例：奥体花城,项目位置：洛阳市新区古城路西段 开 发 商：上海盛世弘强 项目概况：占地351亩，分三期开发： 一期20栋楼，共700余户。分别为5层多层和7层、9层、11层小高层，一梯两户； 二期19栋楼，约20万平米，主要为叠拼别墅和10层、11层、12层纯板式小高层住宅，多为一梯两户。 三期18层住宅为主，少部分22层纯板式住宅，两梯两户和两梯三户为主，目前三期正在认筹。 社区配套：景观水系、会所、幼儿园、泳池、步行商业街； 销售速度：一梯两户140 左右销售较好，186销售不佳 销售价格：二期39004600，三期约4100。,三期,项目位置：涧西区南昌 开 发 商：建业集团 项目概况：占地44281，总建21万，绿地率45%，容积率4.1，全业态复合型地标。由10栋2633层高层（其中住宅7栋，酒店式公寓1栋， SOHO2栋，商业面积2万）组成。 首期开发：东侧三栋高层，两梯四户共328套。 主力户型：90两房，123、130三房、150四房。 销售情况：150房型销售较慢，整体销售约75%（250套），月均50套。 销售价格：均价4300，单价40004800。,
