1、龙湖地产项目考核标杆研究,,机密,2018年10月23日,龙湖地产自97年起步，2000年以后逐步步入房地产发展的快车道，2007年以后进入高速发展阶段,从2001年至2010年，龙湖地产的销售收入复合增长率高达69%，总资产与净资产复合增长率均高达60%以上，已经成为中国房地产业最具成长性的公司,龙湖地产发展战略特点：业态与区域双重平衡，强调城市深耕,龙湖地产发展战略特点：业态与区域双重平衡，强调城市深耕（续）,价值链定位,一级开发,物业管理,产品定位,酒店式公寓,酒店,综合商业,写字楼,花园洋房,独栋别墅,联排别墅,叠拼别墅,精装修公寓,多层公寓,集团项目,其他项目,区域定位,中西部区域,
2、环渤海区域,长三角区域,珠三角区域,重庆,成都,西安,北京,天津,上海,南京,广州,深圳,龙湖地产集团,二级开发,高层公寓,随着龙湖的全国扩张，2005年龙湖总部迁往北京，龙湖开始实行“集团总部-地区公司”两级管控模式，总部对地区公司采用强矩阵管理,集团总部 集团总部主要承担战略性、指导性、控制性职能，在资源集成、业务流程、成本控制、绩效考核等方面对地区公司进行管控,地区公司 地区公司则定位为项目成本、利润中心及执行中心，在研发设计、工程、造价、营销、商业运营、物业服务等环节均具有很大的自主权,龙湖地区公司对下属项目采用弱矩阵制（相对集权）形式运作,地区公司具有较大权力,（一）城市公司年度考核
3、：龙湖集团对城市公司年度考核的重点指标如下,城市公司KPIS,龙湖根据自己追求高周转与高利润的特点，将现金流、项目融资额、资金计划准确性、客户体验评估等作为最为关键的绩效指标 龙湖将KPA逐层分解，分解成可以量化的指标,龙湖的战略分解： 区域领先深挖，产品领先战略，追求高周转高利润,其中，随着项目运营模式不断成熟， “集团管控关键节点”的考核内容不断变化,集团关注的节点（17个）,集团关注的节点（14个）,集团关注的节点（10个）,办理国土使用权证 交地（发展部向工程部交地） 完成方案设计 完成初步设计 完成施工图设计 取得施工许可证 项目开工 售楼处、样板房开放 取得预售许可证 开盘 竣工备
4、案 景观施工进场 完成40%销售 完成70%销售 完成95%销售 交房 交房完成率95%,取得国土使用权证 交地 完成方案设计 完成初步设计 完成施工图设计 取得施工许可证 项目开工 售楼处、样板区开放 取得预售许可证 开盘 景观施工进场 竣工备案 交房 交房完成率95%,取得国土使用权证 取得用地规划许可证 项目启动会成果提交 取得工程规划许可证 取得施工许可证 项目首次开盘 项目累计净现金值为正 项目基础开工 竣工备案 交房,龙湖以关键节点为核心的运营体系标杆研究，详见附件龙湖万科运营体系研究,地区公司年度效益奖 = 结算净利润 ROIC决定的提成比例 总经理BSC得分/100分,龙湖集团
5、对城市公司年度考核结果直接影响城市公司年度效益奖总额,地区公司年度ROIC=(销售物业签约额口径RBIT+出租物业EBIT+商业物业评估增值)/年度平均投入资本（IC）,龙湖集团分析总结公司业务能力提升方向及项目过程关键点，设置奖罚标准，项目运营过程中对核心点进行激励，促进项目运营绩效提升,（二）项目考核：龙湖集团针对业务能力重点提升方向及项目关键控制点，设置项目单项奖，促进项目运营绩效提升,同时，地区公司内部对项目从财务、内部流程、学习发展角度进行评价,附1-城市公司年度考核：龙湖集团对城市公司考核的重点指标,城市公司KPIS,龙湖根据自己追求高周转与高利润的特点，将现金流、项目融资额、资金计划准确性、客户体验评估等作为最为关键的绩效指标 龙湖将KPA逐层分解，分解成可以量化的指标,龙湖的战略分解： 区域领先深挖，产品领先战略，追求高周转高利润,：表示与项目运营直接相关的指标,附2-项目考核：龙湖集团以单项奖形式对项目进行评价奖励，地区公司内部对项目从财务、内部流程、学习发展角度进行评价,龙湖项目考核对地产企业的启示,谢谢,
