1、案例典范一( 新天地模式 )上海新天地广场最具盛名的风情购物中心物 业 类 型 ：占 地 面 积 ：建 筑 面 积 ：容 积 率 ：建 造 成 本 ：拆迁安置成本 ：项目总投 资 ：投 资 商 ：工 程 进 程 ：物 业 地 址 ：商业 ( 只租不售 )30000 平方米60000 平方米1.820000 元 / 平方米6.7 亿元14 亿元香港瑞安集团1999 年动工， 2001 年底完成上海市卢湾区太仓路 181 弄25旧城改造经典案例分析903下卷 综合型物业一 上海新天地广场开发背景上海新天地广场项目位于上海市中心淮海中路南侧、 黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上， 属于上海的黄金
2、地段， 中共一大会址也在其范围内， 其中以成片的石库门式里弄建筑为主。 成片的石库门式里弄建筑， 是上海建筑文化的代表。二 上海新天地广场整体策略1 、 上海新天地广场定位根据项目本身的特点， 香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志石库门的建筑旧区为基础， 改造成集国际水平的餐饮、 购物、 酒店、演艺等功能的时尚、 休闲文化娱乐中心。2 、 上海新天地广场规划理念上海新天地广场以 “一大” 会址所在的兴业路为中轴， 分为北里和南里。 北里以餐饮娱乐为主， 充满了怀旧气息。 南里以 “销品茂” 为中心， 购物休闲场所较多。 北里的精粹所在， 是展示石库
3、门建筑文化的 “屋里厢” 展示馆。 它以上世纪二十年代的石库门住房为蓝本， 设有客堂间、 书房、 老人房、 主人房、 女儿房、 儿子房和灶间等七间展示房， 并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。3 、 上海新天地广场扮演的角色上海新天地广场只是太平桥地区总体开发项目中一个很小的组成部分。 这个项目东至西藏路，南到合肥路， 西临马当路， 北达兴安路， 规划占地面积 52 公顷， 总建筑面积 160 万平方米， 涉及 23个街坊， 7 万人口。 这个 52 公顷的太平桥工程将耗资人民币 250 亿， 这才是瑞安集团真正要开发的新天地！目前， 一幢大型商务办公楼以及新天地南面的高档住宅翠湖天地都处于
4、建设当中。在这样的背景下， 一个由瑞安集团牵头， 分期开发， 把这一地区改造成一个标志性的现代化综合26第 章 旧城改造904中国房地产开发利润十大主流模式园区的工程被确定下来 ： 约四万平方米的人工湖和公共绿地将成为社区的中心， 西面就是集餐饮、商业、 文化和娱乐功能为一体的新天地广场， 北面贴近淮海中路将规划成为甲级商务办公区， 南面则是大面积的住宅小区， 东边则改造成两个综合性购物中心及一幢标志性大楼。三 上海新天地广场营销艺术上海新天地广场之所以能够迅速走红， 主要是靠包装， 这已经是业内的共识。 在项目北里开张时， 人民日报 一篇评论中指出， 新天地 “没有浪漫， 一切都是细致的市场
5、调查和关于赢利的项目规划”。 新天地的规划、 建设和经营都是以市场为导向， 有着周密安排的。上海新天地广场建设之初， 为了争取最佳的宣传时机， 瑞安集团掌门人罗康瑞曾经下过一道死命令 ： 一定要保证上海新天地广场在 2001 年年中建成。 原因是接下来将有两件大事 ： 中国共产党建党80 周年纪念和 APEC 会议。 罗康瑞从 1985 年就开始在上海投资， 深知建党 80 周年纪念的重要性， 中央领导都会到中共一大会址来。 而中共一大会址本身又处于新天地之内， 届时新天地必然成为传媒关注的焦点。相关链接 ： 石库门的历史“石箍门” 与 “石库门”上海的石库门住宅兴起于 19 世纪 60 年代
6、。 沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”， 如箍桶， 于是这种用石条 “箍” 门的建筑被叫作 “石箍门”， 后又讹作 “石库门”。 一般认为， 这种建筑的正大门以条石做门框， 门扇为实心厚木， 上有铜环一副，与中国的传统民宅相比， 趋向保守。亦中亦西聚居之地为了迎合中国传统的家族居住形式， 石库门除了部分设计摹仿西洋排联式住宅外， 其布局大致仿江南普通居民。 进门后为一天井， 天井后面为客厅 ( 上海人叫 “客堂” ) ， 之后又是后天井， 后天井后为灶间和后门。 天井和客堂的两侧分别为左右厢房， 二楼的布局基本与底层相近， 唯灶间的上面为 “亭子间”， 再上面是晒台。去留之间的珍
7、贵石库门里弄在最多的时候有 9000 多处， 曾占上海市全部住宅面积的六成以上。 单纯从建筑的角度出发， 石库门是特定历史时期的产物， 走过百多年的历史， 而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念。 90 年代初期， 上海开始了大型的重建和开发。 不少石库门老房子被拆卸， 取而代之的是一幢一幢的高楼， 一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失， 人们才意识到要去保留这些上海独有的 “艺术品”。27旧城改造经典案例分析905下卷 综合型物业果然， 中外记者们都被一大会址旁这样一个新生的海派商业多功能区域吸引了过来， 这也是项目第一次被国内外媒体大规模宣传介绍。项目抓住的第二个机会则是 A
8、PEC 会议。 当时， 新加坡总理吴作栋、 俄罗斯总统普京等多个国家元首均来上海新天地广场参观。 数百位记者不请自来， 又为项目大大宣扬了一番。此后 项目 又在 2002 年抓住了上海申博成功的机会、 组织大型活动， 积聚人气。到 2003 年元旦， 独具特色的新天地 广场 举办 2003 新年倒计时晚会的时候， 新天地的声势已经如日中天。根据了解， 前后一年多的时间， 瑞安集团在上海新天地广场项目的广告投入上没有花费一分钱！四 上海新天地广场成功效应上海新天地广场改写了石库门的历史， 对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。 如今上海新天地广场已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活
9、形态的最佳去处之一， 也是上海市民和外籍人士的聚会场所， 成为上海旅游业的寒暑表。上海新天地广场亦古亦今、 亦中亦西的建筑风格和经营特色让人耳目一新。 从它脚手架尚未完全拆落的那一刻起， 各路明星、 艺术家、 企业家、 银行家、驻沪外交官纷至沓来、 流连忘返。 国际模特儿大赛、时装表演、 日本鬼太鼓座表演、 著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动， 纷纷选择在上海新天地登场亮相。上海新天地广场作为一个成功的旧城改造项目，目前已经被当作国内旧区改造的样板。 国内如北京、杭州、 宁波、 青岛、 桂林、 南京、 重庆等地陆续前来考察学习， 有意借鉴新天地的理念， 应用到当地的旧区改造项目中， 一场更
10、大规模的新天地运动正席卷全国上海新天地广场部分商店入口图上海新天地广场宣传图28第 章 旧城改造906中国房地产开发利润十大主流模式五 上海新天地广场效益分析1 、 上海新天地广场暂时处于亏损很少有人知道， 尽管项目一派繁华， 就瑞安集团来说， 这个项目目前是亏损的。 “房地产圈子里都知道这个事情”， 香港恒隆集团的一位人士说 ： “项目包装、 经营都很好， 但因为成本太大， 亏得比较厉害。”上海新天地广场位于淮海中路南侧， 延安路高架和南北高架的交汇点， 属于上海的黄金地段。 同时石库门建筑最高不超过四层， 这样大面积、 低密度的房地产改造项目成本相当大。为了保持石库门建筑的原貌， 瑞安集团
11、只得请来了具有东西方背景的两家国际公司以及同济大学专家共同制定解决方案。 为了整旧如旧， 他们还不得不得从德国进口昂贵的防潮药水， 注射进墙体中。按照瑞安集团的介绍， 上海 新天地 广场 每平方米的建造成本就高达万元人民币这个数字相当于上海最高档公寓的销售价格， 整个工程耗资 14 亿元。 其中 6.7 亿用于地区近万人的动迁安置， 而剩下的亿多资金又有亿埋在了地下 ： 石库门旧房没有地下排污管、 煤气管等基础设施，上海 新天地 广场 的每幢楼都要挖地数米， 铺设下水、 电、 煤气管道， 通信电缆， 污水处理，消防系统。上海新天地广场现场实景图29旧城改造经典案例分析907下卷 综合型物业从回
12、报上讲， 上海新天地广场项目的容积率只有 1.8 ， 这样的项目在上海市中心肯定亏本。 对此， 瑞安集团方面的有关人士也承认 ： 尽管商家入住十分踊跃， 现在项目的确是亏的。 瑞安集团一般向租户收取一定的保底租金， 同时享有租户一定比例的利润分成， 年收入可达到七、 八千万人民币。照此计算， 收回新天地 14 亿的投资至少要在 10 多年以后了。2 、 开发商的底牌 ： 借 “新天地” 起飞瑞安集团想以上海新天地广场的人文环境和人工湖的生态环境， 撬动太平桥地块的价值。 “将来这一地区的四万白领白天可以在淮海中路上班， 晚上可以去新天地休闲娱乐， 夜里则回到南面的高档住宅里睡觉” 瑞安集团高层
13、有关人士如是说， “环境先行是我们的房产开发理念， 新天地是人文环境， 人工湖是生态环境， 这两个环境做好了， 整个地块的商业价值就提升了。” 考虑到这样一个长远规划， 新天地广场的目的也就显露出来了为太平桥总体造势， 借 “新天地” 起飞！随着人工湖绿地的完工， 上海新天地广场的全面开业， 瑞安集团的这一理念正在被实现。 而由于项目一系列的造势活动， 这一地块的楼价也在以令人惊愕的速度上涨。项目开业以前， 太平桥地区的中高档住宅的房价每平方米在 6000 至 8000 元人民币。 但由瑞安集团开发的 “翠湖天地” 高档住宅小区一期五幢住宅楼， 还没有公开预售即被订购一空， 而且每平方米的售价
14、至少翻了一番， 这都是得益于上海新天地广场成功带来的效应。 如此算来， 随着更多大面积的住宅楼、 商务楼的建成， 瑞安集团将会在未来的时间里获得不菲的收益。与住宅项目相对应， 人工湖绿地北面的多幢商务楼项目已经开始启动， 个别项目已经处于建设当中。 届时， 瑞安集团准备吸引国际著名企业集团总部入驻。 这笔收益也相当可观。由于上海新天地广场的出色表现， 从长远计划来看， 一旦数年后整个 52 公顷的项目全面完工，仅此一项就可使瑞安赚得盆满钵满。六 上海新天地广场成功奥秘上海新天地广场的聪明在于， 用内在传统的文化， 包装现代的生活。 用建筑表达这个城市内心的对传统的留恋， 用生活方式表述这个城市
15、对现代文明的渴望， 用精心经营的文化掩饰商业竞争的残酷。项目的成功不只是因为让石库门焕发了生机， 而是因为营造了一个包括商业文化、 历史文化在内的良好氛围。 这种氛围是上海新天地广场成功的关键。环境先行是我们的房产开发理念，新天地是人文环境， 人工湖是生态环境， 这两个环境做好了， 整个地块的商业价值就提升了。30案例典范二( 住宅物业开发模式 )中远两湾城两湾一宅新规划物 业 类 型 ：建 筑 类 型 ：占 地 面 积 ：总建筑面积 ：容 积 率 ：绿 化 率 ：绿 化 面 积 ：开 盘 日 期 ：投 资 商 ：发 展 商 ：环 境 规 划 ：建 筑 单 位 ：物 业 管 理 ：物 业 地
16、址 ：住宅高层， 有大板式、 板式、 点式、 台阶式、 联体等六种结构49.5 公顷160 万平方米3.2345%20 万平方米1999 年 10 月中远置业集团有限公司中远置业集团有限公司美国泛亚易道 (EDAW) 华东建筑设计院中建上海分公司中远物业上海市普陀区光新路以东， 恒丰路以西， 中山北路以南、 苏州河以北地区31旧城改造经典案例分析909下卷 综合型物业一 项目背景1 、 项目地块状况及优劣势分析“中远两湾城 “地块属普陀区的中心区部分， 占地面积 49.5 公顷， 是上海市内环线以内仅存的列入旧城改造计划的地区， 也是上海市区范围内最大的危棚简屋区。(1) 地块具有景观良好、
17、交通方便、 商业氛围浓厚等优势中远两湾城地处内环线市中心北侧 , 东临不夜城， 西傍江宁路桥， 北接中山北路高架， 南依苏州河， 拥有 1.85 公里长的苏州河新水岸线， 水岸线全长两公里， 宽 16 米， 跨越两弯曲水带 “潘家湾”和 “潭子湾”， 水岸效果较好。中远两湾城拥有环状的明珠线和苏州河两大地理优势， 当旧的危棚简屋拆除后， 其土地的完整性得以全面体现、 轨道带来的崭新交通便利和苏州河景观的不断增加， 会不断提升中远两湾城的地理优势。另外这里人气旺盛、 交通发达、 商业兴隆， 随着苏州河的改造和新城的建造 , 中远两湾城一带将成为城市中心区域。中远两湾城规划平面图32第 章 旧城改
18、造910中国房地产开发利润十大主流模式(2) 地块具区域形象差， 规划、 拆迁难度大的劣势项目地块形状不规则、 面积大， 规划难度系数高 ;地块区域是上海最大的棚户区之一， 拆迁安置难度大 ;地块区域 “脏、 乱、 差 “的形象已深入人心， 导致部分消费者在此投资置业存在心理抗性。2 、 市府重大项目， 政府大力支持项目地块面积大、 形象差、 改造难度大， 因此地块区域的改造是上海历届市委市府关心的重大项目， 被称为 “两湾一宅” 项目， 由市府重大办直接领导， 规划建成生态环境优良、 市政配套齐全的现代化新型城区。 中远两湾城项目被誉为上海新地标的 “民心工程”、 “形象工程”，动迁居民超过
19、 1 万户， 旨在彻底改变原址 “两湾一宅” 旧区脏、 乱、 差的生活环境。 因为项目将带来巨大的社会综合效益， 因此， 上海市政府对项目给予了大力支持。二 项目四大整体策略1 、 项目开发理念 ： 利用原景观资源打造国际化居住环境(1) 建设 “国际化绿色环保智能型生态居住城” 的理念在中远两湾城 49.5 公顷的土地上， 仅仅用了 22 公顷土地来建楼盖房和建设公共设施， 其余全部用于小区环境建设。 这样的大手笔正是基于把中远两湾城建设成一个与上海这个特大型国际化大都市相匹配的 “国际化绿色环保智能型生态居住城” 的理念。 这个理念的基本内涵就是符合 “以人为本” 的综合环境的营造。 而这
20、样的 “综合环境” 指的是 ： 空间环境满足人的活动要求， 生态环境有益于人的生理要求， 视觉环境兼顾人的心理要求， 人文环境适应人的交际要求， 智能环境预计人的信息要求， 管理环境符合人的方便要求。(2) 充分利用苏州河水资源的理念早在 1988 年的时候， 中远集团就确定在两湾这个地方进行旧房改造。 选定在两湾开发， 其中一个非常大的因素之一就是它临着苏州河两公里长的水岸。 虽然当时苏州河还并不是很美而且水面飘浮物也很多， 水也没有像现在那么清。 但是中远认为水质还是可以改变的， 也相信随着时间的推移，水在住宅方面的重要性会逐渐被人们接受。 因此中远在开发过程中特别注意贯彻充分利用苏州河水
21、这一资源的理念。33旧城改造经典案例分析911下卷 综合型物业2 、 巨资投入前期工作中远两湾城在拆迁安置等前期工作中投入了 23.8 亿元的巨资， 一次性动拆迁 274 家企业和 10500户居民。3 、 项目三大规划布局原则(1) “大密大疏” 的大社区布局中远两湾城在对上海过去的住宅建设进行总探索、 创新的基础上， 在总体规划上， 充分利用地块的自然形态， 大胆突破了传统的 “兵营式 “和 “街坊式 “的格局， 以全新的建筑布局使整座居住区错落有致， 颇有中国文人画中的 “大密大疏 “的韵味。 总体设计南低北高， 建筑向苏州河方向层层跌落的空间格局， 苏州河沿岸建筑呈放射状布置以增加亲水
22、性。 小区 34 幢高层建筑共形成 9 个建筑组群， 使住宅密度相对集中， 为营造大社区创造了条件。(2) 创新的空间布局中远两湾城的房型特点是 ：大多住宅的客厅、 卧室、 次卧室、书房等均朝南， 朝北的仅是厨房、卫生间和电梯、 走道。 大多住宅有三个阳台， 一个是连客厅的采光阳台， 一个是小型的晒衣阳台，另一个是朝北连着厨房的工作阳台。 客厅宽度达 4.2 米到 4.6 米，得房率高达 78% 以上。 中远两湾城因此先后荣获建设部 “创新风暴” 综合金奖、 2000 年全国优秀中远两湾城项目实景图34第 章 旧城改造912中国房地产开发利润十大主流模式住宅社区环境金奖、 2000 年上海最佳
23、住宅特别奖。(3) “以人为本” 的大环境设计景观设计是中远两湾城开发中的点睛之笔。 由设计过美国迪斯尼乐园、 纽约中央公园、 华盛顿广场的美国泛亚易道公司为中远两湾城进行景观设计。 充分体现了 “以人为本” 的超前设计理念， 揉合欧陆风情与中国传统园林文化之精蕴。 极大可能地寻求了高度集中生活形态下人与环境的和谐统一。 整个城区通过三大主题绿化空间、 三条绿化空间、 三条绿化带和亲水性四大主题生活区、 八大主题室外开放式小区构成了中远两湾城特有的 “绿” 与 “水” 交融的景观。 可以这样说， 一些小规模的楼盘中数千平方米的集中绿地已称得上 “卖点”，而在中远两湾城， 既有 6 万平方米面积
24、的中央公园， 又有 2 万多平方米的带状大绿地、1.5 万平方米的环岛主题花园。 超过 1 万平方米的集中绿地达 6 外之多， 而那些超过5000 平方米的绿地在中远两湾城随处可见。并且， 随着苏州河综合治理， 市政府已开始制定苏州河两岸环境规划， 苏州河中远两湾城将被列为苏州河亲水岸线的样板段， 传统的防汛墙不复存在， 取而代之的是变化丰富的观景长廊和亲水平台， 绿树、 水幕真正融为一体。4 、 “服务型社区” 策略基于项目的开发理念， 中远两湾城不仅在硬件上体现出建造一栋新颖别致的楼宇， 在软件上也体现出 “服务” 新概念， 以 “服务型社区”、 “服务型公寓” 的全新视角进行总体规划构思
25、， 让人强烈感受到一种 “新概念生活” 的冲击。 在这里， “开门七件事” 不再是传统的油盐酱醋柴米和出行， 进入人们生活领域的是 ： 商业配套齐全， 小区智能化健全、 现代商务服务完善以及教育、 文化、娱乐、 休闲等各种设施一应俱全。 从幼儿园到青少年才艺长廊， 从游艇俱乐部到健康会所， 从大型购物中心到综合型娱乐休闲空间， 从适合户外活动的架空层到苏州河沿线景观带， 还有中远两湾城居民俱乐部组织的各种活动等等， 处处让人感到社区服务化的新气象。中远两湾城局部规划手绘图35旧城改造经典案例分析913下卷 综合型物业三 项目四大开发策略解析1 、 与政府通力合作， 寻求政府最大支持项目属政府规
26、划发展中的重点项目，建成后将会带来巨大的社会综合效益。 不过， 项目因条件、 性质的特殊性， 在开发过程中不可避免地遇到一些特殊困难， 因此需要政府的大力关注和支持。 在这方面， 开发商积极主动地向政府反映了客观困难、 争取政府的扶持。 项目能够一次性动迁， 其中自然少不了政府的支持。2 、 前期巨资投入的开发策略中远两湾城的地块一次性动迁有利于尽快改善地块区域的整体形象， 可以在一次性做好前期工作后， 可以全力开展下一步工作 ； 并且， 如此之大的动作可以充分体现开发商的雄厚实力和政府机关强大的支持力度， 从而给予消费者足够的信心。3 、 充分结合地块条件中远两湾城针对自身地形不规则、 地块
27、面积大、 地块形象差等特点， 采取了大社区布局、 大环境设计、 大公建配套、 大规模开发、 大投入动迁、 大批量销售的整体策略， 形成了中远两湾城特有的精品特色， 达到了合乎长远经济效益的设计。4 、 充分利用自然资源中远两湾城充分利用了苏州河水的自然水景资源。 在中远两湾城一期的销售过程中， 河景带来的经济效益的确得到了充分的体现 ： 观苏州河或朝向苏州河的房型在价格上要比缺少河景的房型高 300 500元 / 平方米。中远两湾城园林实景图中远两湾城项目实景图36第 章 旧城改造914中国房地产开发利润十大主流模式四 项目经济评价1 、 销售业绩1999 年底， 中远两湾城在开盘两个月内以签
28、约预售逾千套住宅的佳绩， 轻轻松松地越过了上海楼市上千个楼盘的全年销售业绩， 雄居上海楼市销售排行榜前三名。中远两湾城的价格也一路攀升， 一期的销售均价不到 4000 元 / 平方米， 二期销售均价已突破 6000元 / 平方米。2000 年度上海市商品房预售面积、 金额第一名。2 、 阶段性经济评价中远两湾城项目二期建成后可实现销售收 264,652.08 万元， 净利润 46,445.40 万元， 其中中远发展可获得净利润 23,687.15 万元， 中远两湾城项目二期内部收益率为 10.61 ， 投资报酬率为22.97 。项目三期建成后可实现销售收入 282,418.79 万元， 净利润
29、 50,918.76 万元， 其中中远发展可获得净利润27,496.13 万元。 中远两湾城项目三期的内部收益率为 11.30 ， 投资报酬率为 23.88 。中远两湾城规划效果图37旧城改造经典案例分析915下卷 综合型物业五 项目所获荣誉2000 年荣获 “全国创新风暴综合金奖 “和 “中房典指十大著名水景楼盘” ；2000 年 3 月荣获 “跨世纪最佳住宅环境和最佳住宅房” 奖 ；2000 年 5 月荣获 “明日星辰杯上海优秀住宅特别奖” ；2000 年 9 月荣获 “ 2000 年全国优秀住宅社区环境金奖” ；2001 年荣获 “全国人居经典小区规划环境金奖” 和 “上海市建设工程白玉
30、兰奖” ；2001 年 9 月荣获 “第二届上海市优秀住宅奖”。38案例典范三( 住宅物业开发模式 )建 筑 类 型 ：物 业 类 型 ：占 地 面 积 ：建 筑 面 积 ：均 价 ：开 盘 日 期 ：物业管理费 ：开 发 商 ：物 业 管 理 ：代 理 商 ：地 理 位 置 ：小高层、 多层 ( 带电梯 )住宅10 万平方米40 万平方米6000 元 / 平方米2003 年 4 月 26 日2.3 元平方米月广州城建开发景城房地产有限公司广州城建开发物业有限公司广州城建开发兴业房地产中介有限公司广州市海珠区新港西路南侧 40 号江南新苑都市后小康生活典范39旧城改造经典案例分析917下卷 综
31、合型物业江南新苑居住小区位于广州市海珠区， 新港西路以南， 东晓南路以东， 怡乐南路以西， 晓港东马路以北。 临近中大、 晓港地铁出口， 有 30 多条公交线路， 可四通八达， 周边配套非常成熟完善。 优质的生态、 人文与交通条件， 都为该项目打造成为 “后小康生活模式典范 “奠定了得天独厚的天然基础。一 项目分析1 、 项目交通极为便利 四面环路小区四面环路， 东南西北周长共约 1340 米。 北面的新港西路宽 60 米， 东面怡乐南路宽 26 米，南面晓港东马路宽 10 米， 西面东晓南路宽 40 米。 交通便捷广州地铁二号线横贯用地北面的新港西路， 在距小区不远， 设计有地铁出入口， 交
32、通极为便利。 向东、 向西可通至鹤洞大桥和华南快速干线， 西面是东晓南路及内环路， 向南、 向北可通至内、外环高速公路。 小区周边方便的交通路网， 为小区内居民出行提供了相当便利的通道。、 项目融入新理解 ： 都市后小康居住模式广州快速增长的经济和领先的房地产市场， 使广州人均居住面积已超过 13 平方米， 市民生活水平开始由小康向 “后小康” 跨进。 “后小康” 城市人的居住需求比小康高了一个层次， 人们对喧嚣的城市生活已经讨厌， 表现出回归自然的需求意识， 对清新的空气和幽雅的生活环境越来越向往。 针对这一状况， 开发商广州城建集团率先在行业内提出了 “绿色”、 “舒适”、 “便捷”、 “
33、信息”、 “多样”、“安全” 等六大标准的 “都市后小康居住模式”。江南新苑项目位置图40第 章 旧城改造918中国房地产开发利润十大主流模式 绿色标准采用建筑节地、 节能， 利用原生绿化， 使小区绿化覆盖率大于 30% ； 独立的水系统， 提供家庭管道直饮水， 各中水收集来补充湖水， 雨水过滤浇花， 使水资源得到最大化利用 ； 在环保方面，杜绝含高挥发、 放射性建材材料， 垃圾分类， 无害处理。 舒适标准采用科学建筑布局北高南低的围合式布局， 良好换气系统， 宽敞楼距、 开阔户型设计，不断导入新鲜空气 ； 日光时间超过国家建筑标准 ； 选择环保隔音材料， 消除外界噪声影响， 使居住环境达到仿
34、真模拟测试最优舒适度。 便捷标准小区在功能分区的基础上， 进行人车分流， 尽量保证 “人、 车、 物” 流动的便捷。 便利店、 生活配套商业区 5 分钟到达 ； 学校、 商场、 城市公共绿地、 公园等 10 分钟到达 ； 运动场、大型超市、 医院等 15 分钟步程 ； 紧靠双地铁站、 公交车站， 快速路数分钟可达。 信息标准电话、 电脑网络、 有线电视、 智能化管理等信息网络一应俱全 ； 远程教育、 远程医疗等视频点播触手可及 ； 电子商务、 网上冲浪等随心所欲。 多样标准户型设计有 78 平方米 、 95 平方米 、 102 平方米 等多种户型， 可供多样选择 ； 建筑外貌美观、多样， 富有
35、个性 ； 优美的环境体现时代的多元文化品位 ； 多层豪华会所满足礼仪、 健身、 娱乐等多种休闲活动。 安全标准江南新苑通过先进的规划设计理念， 采用高科技系统， 如智能化的保安监控系统， 自动化的一卡通、 不停车收费系统等， 从全方位为小区业主生活安全保驾护航。、 以白领阶层为目标消费群项目开发规模庞大 (10 万平方米用地 ) ， 是目前同区域内最大的、 区内生活配套设施最完善的、中高档次的商住小区。 其价格定位于 5500 7500 元 / 平方米之间、 户型定位以 70 100 平方米的户型为主力户型。 主力消费群体定位为白领阶层 ： 第一类为未享受福利分房的年轻人新置业人士 ( 大概2
36、5 40 岁左右 )； 第二类为二次置业人士 “投资客” ( 附近高校的知识分子等 ) 。41旧城改造经典案例分析919下卷 综合型物业二 项目总体规划1 、 采用 “一个中心， 一个副中心” 的规划结构充分利用现有地形、 地貌， 合理安排好各类用地， 组织空间与景观形成安全、 舒适、 高效、优美的居住环境， 营造住区良好的生活居住氛围。 规划结构采用一个主中心， 一个副中心， 在规划中的主组团是小区的中心， 另外在用地的西南组团形成副中心， 用地及建筑布局分别围绕这两个中心来组织， 形成了北高南低的建筑形体布局。(1) “住宅在周边， 绿化在中央” 的用地布局规划用地以住宅用地为主。 用地布
37、局的分布为 ： 住宅用地沿周边分布， 绿化用地处于规划用地的中央， 小区道路主要用于满足区内的交通和消防的需要。公建用地主要包括中学、 小学、 托幼、 会所、 变电站用地， 及其他商业服务设施用地等，根据使用功能和空间组织安排的需要， 分别设置。 中学位于用地的东南角的台地上， 小学则位于用地的西北角。 中学和小学的布置在用地的周边， 主要考虑到学校人流的集散对居住小区的影响，不致使人流大量交叉， 减少学校对居住区环境和居民生活的干扰 ； 而托幼则位于规划用地南边入口的东侧， 考虑了建筑空间和整个小区通风的需要。 小区公共绿化包括入口广场， 小区中心绿地及组团绿化等。(2) 人车分流的规划路网
38、布局居住小区路网设计依据规划设计原则， 按照人车分流或部分人车分流的方式， 根据 “通而不畅， 顺而不穿” 的要求进行规划， 组织道路交通， 以形成良好的区内环境。 另外， 根据居民出行要求和地块特点， 还组织了完善的步行系统。(3) “主组团副组团” 的建筑布局 主组团两栋 28 层塔楼 + 会所 + 中心绿地。根据用地现状条件和规划用地布局， 结合道路系统结构， 居住小区内的建筑布局主要采用围合式布局 ： 结合规划结构， 采取围绕中心的围合式或半围合式组团， 形成区内多层次的空间， 建筑大部分采取南北朝向。 在用地的主中心， 用两栋塔式高层， 围合成居住小区的主中心。 沿新港西路， 建筑采
39、用不同高度的塔楼， 裙楼采用广州传统的骑楼形式， 会所则面向位于新港西路的入口广场。 副组团42第 章 旧城改造920中国房地产开发利润十大主流模式3 栋 11 层 +2 栋 18 层 +2 栋 32 层 +1 栋 28 层 + 组团绿地。在东晓南路和晓港东马路沿线， 则规划布置 11 或 18 层住宅， 底层采用一层或两层裙楼 ； 在道路转弯及小区入口处， 考虑人流及沿街景观需要， 形成小广场 ； 幼儿园设计在用地南边， 与住宅建筑相邻， 丰富了沿街建筑轮廓线。(4) 强调空间界限的场地布局规划场地布局主要包括绿地、 公共绿地， 单位附属场地等场地的布局设计。 公共场地包括主次入口广场， 及
40、区内的步行道、 观景场地等。 在步行主入口设计了一个步行入口广场， 设置小区标志、雕塑、 喷泉等， 成为小区的入口形象。 而车行主入口则通过一弧形的花廊， 强调了空间的界限。单位附属场地是指会所附属的游泳池、 网球场等体育活动场地和中学、 幼儿园的活动场地。 会所附属的泳池、 网球场等集中布置在会所附近， 为小区居民主要的体育活动场所。 中学、 小学的活动场地包括运动场和篮球场等， 均按照规范要求设置。 幼儿园的附属场地分为南北两部分， 南面部分布置儿童活动器械等， 为幼儿园儿童日常活动与接受阳光照射的场所 ； 北面部分则可通过辅助入口与区内相连。江南新苑规划平面图43旧城改造经典案例分析92
41、1下卷 综合型物业(5) 实行四大空间的有效过渡居住区整体空间组织以居住区各组团的中心绿地为中心， 结合道路系统规划和建筑布局， 组成不同类型、 性质的空间层次， 着力为居民提供一个优美、 安静、 舒适的居住环境。在小区的三个东行入口处， 首先在区内与区外城市相连接的界面处， 规划设计了局部扩大的入口广场， 起引导人流、 突出入口、 展现小区识别性的作用， 形成城市与小区之间的过渡性空间。进入小区后， 首先展现的是小区内的公共性空间， 通过小区级道路， 将区内的公共性空间与组团半公共性空间作出限定和划分 ； 之后通过消防道及步行系统， 进入组团及小区中心绿地， 实现了由 “城市空间 - 过渡性
42、空间 - 区内公共性空间 - 组团半私密性空间” 的演变。 而在这一系统的空间演变之中， 则精心结合现有地形、 地貌， 设计环境小品， 布置绿化景观， 达到步移景换的效果。 而步行系统的空间组织及环境设计则将区内半公共空间与区内的公共空间穿插在整个步行的过程之中， 与空间演变的系列相结合， 展现了更为丰富的景观变化。2 、 层次分明的道路交通系统规划(1) 进行四级道路的划分该规划地块及周围道路可分为四级 ： 新港西路和东晓南路宽度均在 40 米以上， 为城市主干道 ；怡乐南路宽度为 26 米， 为城市次干道 ； 小区南侧的晓港东马路， 宽度为 10 米 ； 小区内主路宽度为 7 米， 为小区
43、级道路 ； 组团内宽度 4.5 米道路为组团级道路。小区规划了多处机动车与非机动车停车库， 建在地下室或半地下室内， 并按就近使用的原则，分配使用。(2) “通而不畅” 的路网设计居住小区的路网是依据人车分流或部分人车分流的原则， 按照 “通而不畅， 顺而不穿” 的要求进行规划的。 在设计时， 根据居民的出行特点和地块周边条件， 尽量考虑给行人以方便、 快捷的步行交通环境， 使步行出口安排在人流集中的新港西路。 区内机动交通， 除必要的交通量外， 尽量减少机动车辆对居住环境的影响， 而在组团内部， 除搬家、 消防车等紧急情况外， 禁止车辆进入组团中心，保证给居民生活、 休息提供一个安全、 舒适
44、的环境。3 、 集中与分散相结合的绿地系统规划规划绿地系统由公共绿地、 宅旁绿地、 配套公建所属绿地等三类绿地构成， 结合居住小区的用地布局和建筑布局， 形成了集中与分散相结合， 各绿化空间又相互渗透， 紧密联系绿化空间的体系。该居住小区人口 1 万余人， 属居住小区规模。 公共绿地包括一小区级中心绿地和一组团级中心绿地， 小区级中心绿地为居住小区的中心， 用大面积的水体， 结合会所设计而成。 在环境绿化设计的过程中， 充分考虑对现有地形的利用， 尽可能地保留用地的现状， 结合地形， 精心设计， 既44第 章 旧城改造922中国房地产开发利润十大主流模式有中国传统园林的借景、 对景的手法， 也
45、利用西方园林中的叠水、 喷泉等方式， 营造出一个富有传统韵味的休息场所。 在用地西南角的组团级中心绿地内， 北面采用堆砌的山坡与小区公共空间相隔离， 对绿化空间进行限定， 绿地内则结合流水、 花架、 铺地等， 形成半公共性组团绿化空间。三 项目设计分析1 、 悠闲舒适、 自然实用的现代风格单体设计 简洁明快的外立面设计住宅外观造型追求简洁、 明快的风格， 体现建筑元素中的线、 面、 块的构成关系， 通过淡黄色与蓝灰色墙面、 洞口与墙体， 玻璃与实墙的对比， 强调明快的虚实关系， 以之水平飘板的层层变化， 达到面与线共存的和谐效果。 并通过铝合金百叶的遮蔽， 减少空调外机对立面的影响。 一梯六户
46、单元组合单元组合为一梯六户， 主力户型为三房二厅及两房两厅。 住宅标准平面按国家康居工程 C级标准的要求进行设计，户内有良好的采光通风条件， 每户均同时拥有观景阳台及家务阳台。 超过七成的住宅单元可以直接欣赏到小区内中心花园的迷人景致。 首层架空设计住宅首层为架空式或部分架空式处理， 营造立体式的绿化空间及观景台， 使整个住宅组团的架空层成为一体化的充满自然情趣的休闲空间。首层的绿化通过局部的开 江南新苑户型平面图45旧城改造经典案例分析923下卷 综合型物业口渗透到地下停车库中， 使地下室也获得自然的通风采光条件， 住户在停车、 取车的时候同时也可以享受到舒适宜人的绿化环境， 摆脱了一般地下
47、室封闭、 潮湿、 昏暗的形象。、 新江南水城风貌园林设计项目用大面积水体结构， 营造山水文化。 水的形态有泉、 溪、 瀑、 江、 河、 潭、 泽、 海全园水景， 以主入口附近的观瀑台开始， 结合了传统文化中的典故， 有龙井、 雨花泉、 莲花池、 试茶亭、 曲水流觞、 白鹭洲。 园区内力求体现一种水生态， 主入口处设置有观瀑台， 并结合中国传统文化中的典故进行设景， 拟有龙井、 雨花泉、 莲花池、 试茶亭等景致。以颐和园的营造手法 “垒土为山， 挖土为湖” 在土方平衡的基础上， 塑造高低错落的小景， 植以浓密的树荫， 穿插小桥弯台、 影壁， 达到步移景换的效果。 在石料的选择上， 有秀丽的太湖石
48、、 英石，又有润泽的黄石、 塑竹、 塑木。 在草的选种上也以素雅为主， 间或植以一丛青竹， 几株幽兰， 让人远离尘嚣。小区的建筑追求简洁单纯， 充满现代感。 因此在环境设计的总体构思上， 遵循山水环境， 自然环保优先的设计原则。 在景点上采用充满传统文化气息的造景， 在材质上选用自然、 原始的木、 石等材料， 在手法上选用现代元素， 结合建筑特点把水体、 绿化通过架空、 屋顶全面有机地结合在一起， 形成各个高差上的立体绿化， 力求创造一种建筑、 园林在现代与传统上相得益彰的融合。3 、 配套设施规划设计江南新苑宣传推广图46第 章 旧城改造924中国房地产开发利润十大主流模式 设对外 / 不对
49、外双会所小区的会所分为不对外营业部分和对外营业部分。 不对外营业部分设有健身室、 阅览室、 棋乐室、 乒乓球室、 茶座等。 对外营业部分， 对业主采用收费优惠的办法， 包括地下一层的壁球场、 乒乓球场、 桑拿室， 首层的玻璃咖啡屋、 室内室外景观泳池、 儿童天地， 二层的西餐厅、多功能室、 桌球室， 天面的露天高尔夫推杆练习场， 会所西侧的室外网球场。新港西路段是一条富有传统地方特色的、 设计风格一体化的、 时尚的商业走廊。 小区商业购物中心设置和这条特色商业走廊紧密联系， 设有百货公司、 电影院、 文化廊、 酒楼餐饮、 中西式快餐、 酒吧等娱乐消闲场所， 面积约 1 万平方米集购物、 娱乐、 文化、 运动、 餐饮于一体的购物中心。小区内还设有中学、 小学、 幼儿园， 与周边的高等教育构成完整的教育体系。 周边配套设施齐全由于地处闹市， 周边配套很完善。 周边分布有中山大学、 中大附校、 广州美院、 6 中、 97 中等
