1、新奥项目产品价值梳理 及提升建议 一、 本体审视 1 . 外部环境 区位交通： 本案位 于南二环以北青园街以东，地理位置优越 ，交通便捷 。周边聚集多个高端项目住区及高端项目。如维多利亚，东南智汇城等。 配套： 教育医疗配套完备且优渥 。 受万达广 场、联邦空中花园、怀特商圈辐射，同时未来中冶城市广场、东南智汇城等均配建大型城市综合体，未来项目周边商业环境繁荣。 2 . 内部环境 规划：项目整体规划为集洋房及会所为一体的低密住区。中部为项目主景观花园，为 小区业主提供良好的生态环境。 建筑风格采用现代主义风格，体现了现代生活节奏、 明快而简约。 产品： 本案产品规划为 180300 的舒适性奢
2、阔户型 大户型。均为框架结构，可实现户型的私人订制。 综上所诉， 项目地块周边配套、交通情况等综合素质及开发商预期 等决定 本案具备开发豪宅基因 二、 目标客群 ： 1.客群 共性： 年龄 年龄集中在 40-55 岁 职业类别 私营企业主、国有企业领导人、外资企业高管、演艺界人士、高端专业人士等 经济实力 这部分人的年收入可以在 50 万元以上，收入较为稳定； 成长经历 生长于中国 60 年代或 70 年代，这类人属于社会的高端阶层。 置业经历 二次或多次置业 教育经历 有家族性的背景，受过良好的教育，文化程度较高； 家庭结构 家庭结构二世或三世同堂之家为主，家庭人口基数较大； 出行方式 交通
3、出行以自驾车为主，公交、步行为辅； 购买行为 对产品的价格认定，取决于对物业产品本身自有价值和附加值。 2.需求 共性 ： 产品 产品面积需求较大，体现身份，同时满足家庭结构需求 硬件配套 硬件配套要求较高 景观 景观要求高贵，厚重 物业 全方位物业，高端物业服务，管家式方式 科技 方便化 附加值 圈层资源 、 对于高端客群，除良好的产品及硬件配套外， 对项目软性配套如物业，科技、智能化、圈层资源有一定要求。 三、 提升 建议 1.产品提升建议 ： 纯定制化产品 。 使用同层排水， 只保留必要的剪力墙、柱和梁，大空间敞开式布局将室内空间全部打开，真正做到量身定制的自由分割户型。 （参考建议：中
4、鹰黑森林项目） 2.园林提升建议 ： 园林主景观： 风水学讲究“ 得水为上，藏风次之 ” ，豪宅客群对风水尤为看重，遂社区主景观以水为主，同时以明快简约的现代气质搭配建筑整体风格。厚重而不失简洁，礼序而不失 活跃。同时部分搭配雾森系统提升园林整体形象感和品质感。 园林搭配富有层次 , 要求 四季皆有景，季季景不同 第一重：草坪、地被、适宜近赏 第二重：花卉、小灌木、层次丰富 第三重：高 23 米的花树，点缀其间 第四重：高 45 米的中乔木，层次递进 第五重：高 78 米，胸径 25 公分的大乔木，勾勒天际 甄选 多种 树种，错落有致的排布，协调相生的色彩搭配，为每一类花草找到最合适的土壤，春
5、赏花夏赏叶秋观果，果实经冬不落，四时美景生机勃发。 屋顶花园 根除“水泥森林”的热岛效应，与社区 环境共生共长，互相映衬。 三大入户大堂 三大入户大堂为： 车行地下大堂 、 人行一层大堂 、社区主入口 大堂，秉持自然通风、自然采光相同原则精工细作。三入户大堂以更宽广的延伸空间，为人与人之间的相遇、交流提供场所及机会，使仅仅提供入户功能的大堂全面进化， 。 使业主无论什么样的归家方式，均可体验尊荣之感 ，同时兼备简单会客功能 。 在考虑主景观同时，豪宅对于景观的精细化考虑同样重要。 多功能中心广场 设置多功能广场，广场内部可满足 BBQ 体验 、 小型 音乐沙龙、文化节的举办 等业主需求 ，满足
6、忙碌 业主在家中即可享受惬意时光 ， 同时 也为邻里交往搭建平台，助力营造有亲和力的社区氛围 ，为圈层提供更多交流机会 。 全龄化儿童活动场所： 选取社区一隅设置全龄化活动场所，以不同的设备及铺装满足各年龄段儿童所需活动及空间。同时设置家长看护区，做到老少同乐。细节部分设置户外母婴室、体现体贴入微的细致化关怀，并设置储物柜，挂钩，洗漱台等方便儿童看护。 户外景观会客厅： 考虑层峰人士 家居 私密性，在社区内相关单元入口及重要节点设置景观会客厅 。景观会客厅包含要求具备景观性和私密性，满足客户简单会客需求，兼备私密性和礼仪性。 更多细节建议： 风雨连廊：从社区主入口直接连通至单元入口，使业主风雨
7、归家也从容。 设置电动 汽车充电桩。健康步道满足业主日常简单健身需求等相关细节化设置。 3.硬件 配套建议 ： 社区所有材质品牌均选用国际或国内高端品牌，保证项目的品质感，同时保证项目的质量，使业主享受奢华生活时，更享轻松 惬意。同时在多项细节可参考如下装置： 外围护系统： 采用局部超 35cm 的超厚岩棉保温层，隔音效果强，保证室外噪音小于 50 分贝。A 级防火墙系统，不可燃、安全性高，防开裂，不渗水，透气性强，防霉防藻、自洁长效， 是传统住宅保温效果的 3 倍，可节约大量的空调电费，更可实现 100%“零”渗水。 Air-lux 窗营造全视野的通透居住空间。双层LOW-E 玻璃及电动充气
8、密封技术，让落地窗拥有墙体一样的保温隔热性。 比利时原装然颂外 遮阳系统，特殊面料可阻达92%的太阳热量，避免室内阳光直射，高效隔热。降低空调制冷需求、不影响自然采光的同时，实现有效遮光。隐私度高，易清洁，并具纱窗功能，完全防蚊虫。 引用 先进的 屋面排水系统，虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速：排水管道自洁，耐腐蚀，无热变。 科技家居系统 为每户安装新风系统， 使业主 在房间形成一层经过过滤的除尘、加湿除湿的新鲜“空气湖”， 无需开窗即可享受 新鲜空气 。免除北方多尘天气及雾霾天气影响。 同层排水系统 同层排水系统，将马桶水箱连同各类管道全部隐藏至隐蔽式墙体内 ，节水率高达 50%；隐蔽式墙
9、体安装，保持建筑结构完整，寿命长，易检修。同时节约安装空间，消除卫生死角，防止异味。各种管道不穿越楼板，上下住户无干扰，做到静音排水，告别噪声。 中央净水、热水系统 先进的水净化工艺，持续 24 小时提供优质软化饮用水供应； 生活热水集中供应系统，保证 24 小时供应， 方便生活的同时节能环保。 4.私人订制装修服务： 与国内 /国际顶尖设计团队协作，充分考虑业主需求，为业主提供专业且个性化的户型分割、装修建议，并全程服务业主装修工程。 5.安防 系统 建议： 豪宅的私密性和安全性尤为重要，因此我们考虑豪宅的安防系统，从进门开始第一秒便 极为 谨慎。 四重安防系统 第一重对外安防 社区周界红外
10、线对射防范系统 社区出入口门禁、可视监控系统 第二重内部安防 车库安防人车智能识别系统 社区内部 24小时 360度全方位无盲点摄像监控，24小时保安巡逻 单元门口可是对讲、智能门禁、门锁三重入户系统 三重入户安防 电梯卡身份识别系统，大堂电梯内无盲点监控 私家专属电梯独立入户 访客电子、管家二次身份确认 四重居家安防 室内紧急求助、报警系统，报警系统，家庭报警系统 燃气、水位检测系统，楼体红外幕帘防侵入 6.智能化系统建议： 私密和安全性保障的同时，是否必须舍弃便捷？来访客人登记，通行层层设卡，增加了业主的麻烦，占用业主宝贵时间，深刻考量业主内心，我们特提出以下智能化建议。 门禁系统、访客系
11、统。 配置社区专用 APP，打造“互联网 +”时代的全新只会社区生活模式。社区 APP 可提供视频监控、入侵报警、访客系统、门禁系统、在线巡查 、智能物管 等系统功能，在保证家居安全的同事，让你的社区生活又充满便利。 访客系统： 可生成并发送临时二维码至访客手机，访客通过扫描二维码进入社区。二维码一次失效，在保证安全的同时免去登记电访等系列程序。 自助报警系统： 为每位业主配置智能猫眼，智能猫眼除可通过手机随时接受访客电铃，查看了解门前状态外，还可自动侦测拍照。 并配备智能语音报警，震慑门前可疑者。如遇危 险情况，业主还可通过社区 APP 发送报警系统至物管人员，获得协助。 视频监控系统： 业
12、主拥有社区内部关键位置摄像的查看权限，在一定程度上可自主查看社区内部区域情况，确认安全问题。 7.智能物管系统： 通过社区 APP，业主可随时随地与物管人员获得联系，获得无时限零距离交流沟通，解决问题。 8.物管提升建议： 全天候全方位管家式服务： 相对于一般意义上的物业管理人员，除提供一般社会化服务的保安、清洁、绿化、工程等专项服务外，管家式服务更具备贴心化管理的服务内涵，可充分利用社会的综合资源，可为业主所提供的服务面更宽，服务层次更深。 引入国际顶尖的物业管理公司，提供国际标准管家式服务，并可提供私人管家服务，全面大力住户的日常生活，社交往来及商务接待。 针对不同的业主提供不同的个性化服
13、务，为业主带来极品的生活享受。 价值体系 服务标准 提升居住价值 将常规服务执行到极致，让物业 历久弥新 。 创立社区“ 氛围 管理 ” ，同时 营造社区尊贵氛围和高尚气质。 扩大 投资 价值 房子不单纯是为了居住，更能成为 一种珍藏品，进行传承。 为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升物业服务于管理，为物业创造新的价值，从未提高项目的投资及珍藏价值。 关注合作价值 在各个领域内寻找最为顶级的业者 与之 合作， 整合众多社会资源，为业主提供周全、细 致、专业、专署的服务。 服务类型 服务方面 服务内容 基础 服务 公共设置维护 房屋共用部位的维修、养护、管理；公用场地设施设备的维修、养护；
14、电梯、智能系统等设备的运行的维护； 环境卫生清洁、绿化养护； 物业装饰、装修管理； 车辆行驶和停放秩序的管理；物业管理区域内秩序的管理； 物业资料的查询和管理；物业区域门前清扫、清理；隔油池清掏、污水排放。 特色服务 指南针服务 对小区周边的生活、消费 场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问，让业主随时、全面的了解生活及消费信息。 健康服务 为业主建立家庭健康档案，提供 24 小时医疗急救服 务，定期举行健康讲座、私人陪护、提供健康顾问，心理咨询服务。 物业理财 提供专业的物业租赁代理，投资理财顾问等服务。 SOS 服务 提供 24 小时物业援助，第一时间解决业主安全问题。 商务服务
15、 代订机票、车票、船票、预订会议厅、打字、复印、传真、预订客房、接人、访客留言、商业信息速递等 生活 服务 晴雨伞的租借，租摆，订餐、叫出租车等 商务服务 前置服务 设立沟通大使、收楼大使、装修大使等，在购房过程中提供全程服务 增值服务 保镖服务 为有需要的业主提供退伍军人或指定保安人员的私人保镖服务 四点半学堂 由专业的服务人员妥善安全小区儿童在放学后的学习与活动，解决家长的后顾之忧 爱心服务 鲜花速递，生日蛋糕预定，汽车清洁及保养 园艺师服务 提供观赏水晶清晰，观赏 鱼未央、私家花园园艺修整等服务 尊贵家居服务 提供家政服务、室内 维修服务、加点、家私保养顾问，饰品清洁，房屋代管等。 奢侈
16、品服务 帮助业主进行奢侈品评估、鉴定、保养 聚会 策划服务 为业主提供私人、 商务聚会全程服务 菜园服务 郊外合适地块进行 菜园服务，业主可自由种植果蔬，同时为业主提供专业的 种植咨询 ，接驳车无缝衔接。 班 车服务 在市区内重点学校及商场设置班车，解决业主孩子上学、 老人采购问题 物业 公司建议：可选择参考 龙湖物业、万科物业、安杰物业等高端物业品牌。物业服务标准为8-11 元 / /月 四 .商务平台搭建 相对豪宅业主，层峰人士而言，居住绝不是房子唯一的价值，人脉才为无形财富。项目从售卖开始，便以此为准则，以对业主负责的态度，以挑剔的眼光审核每一位业主，确 保居住者均为行业领袖。 针对圈层
17、利用，打造商务平台，提出以下建议。 由 平台提供项目，并进行风控，由业主进行投资，获取收益回报 由 业主提供项目，由平台进行风控，其他业主参与投资，获取收益回报 邀请知名经济、 创业 、法律、财务等相关行业大咖与业主进行互动。 业主以房产作为抵押， 以投资自由人对平台项目进行投资，定期收取投资收益分红。 全行业精英住区，选择各行各业精英人士入住社区，要求每行业业主不得超过 5 组，确保社区内 部精英人士遍布各行各业，利于业主商务资源整合利用。 打造全产业链社区，及业主生活涉及到的相关部分如开发商、建筑商、材料商、物管高端管理均在社区入住或由相关专业人员驻场，使业主生活中出现的问题第一时间得到解
18、决。 五、 会所功能建议： 会所主要 运营有四种：大而精的俱乐部模式，酒店式 的开放式经营模式，小而精的半封闭经营模式，大而专的封闭经营模式。根据本案情况，及会所 需 承担社区 的商务平台功能，建议本案会所采取 小而精的半封闭经营模式 。 经营模式 ：服务社区，针对业主开放，业主可携友同往，外来人员不得自行进入。 管理方式：部分成本摊入物业管理，大部分以收费形式经营。 摒弃传统社区会所机械式的功能， 本案 会所强调“高格调的实用性”。 切实考虑业主需求，将会所功能分区划分为：商务 ， 运动 ，康体，休闲，儿童四大功能性主题空间和一个公共空间。各空间建筑及功能 为特定高端客群度身定制。 公共空间
19、： 主要功能为客户提供宴会，酒会，演艺等活动场所。 商务空间： 空间设 置可满足业主各类圈层活动，商务会议，学术交流，商务会客等功能。 运动空间： 主要以高端人群运动为主。 除常规健身房设备外， 设置专业 泳池供业主使用 、同时可借用商务空间功能实现运动俱乐部聚会。如徒步俱乐部，骑行俱乐部，登山俱乐部，浮潜俱乐部等。 康体空间： 主要以女士养生美容及运动为主，提供美容美体 SPA 等高端服务 。 休闲空间： 休闲空间主题提供业主空闲时间休闲服务，可包含以下功能空间如 影音厅、 雪茄吧 ，书屋，咖啡厅，酒窖等高端功能空间。 儿童空间： 业主孩子提供全方位服务，包含 课后学堂，游乐区 等空间。 生活空间 针对业主 生活设立公共食堂，菜品精致典雅。同时可承接业主家宴、私宴等需求。另开设公共厨房，满足 家庭无法承载的大型聚会， 家居私密性较高的业主宴请。 会所可参考：北京棕桐泉国际公寓、广州珠江帝景、成都金林半岛、深圳招商海悦花园。
