1、养老院项目立项可行性报告项 目 名 称 ： 养老院项目立项可行性报告申 报 单 位 ： xxx联 系 人 ： xxx电 话 ： xxx传 真 ： xxx编 写 时 间 ： xxx主 管 部 门 ： xxx撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司撰稿时间：2 013年9月2日第一章、养老院项目概述当前，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。据报道，到 2010 年，沈阳养老机构床位数应达到 28800 张。在已有床位的基础上，还需要新增 1 万张床位才能基本满足两年后老人入住养老的需要。除了国办养老机构和
2、居家养老方式外，民办养老机构将成为养老床位缺口的最大补充者。近年来，党中央十分重视人口老龄化的快速增长对经济社会发展带来的影响。沈阳市委、市政府也确立了“政府主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方针，先后出台了 27 项优惠政策，对社会力量开办的养老院，从审批、土地、收费等多方面予以大力扶持。第二章、市场发展概况一、空巢引发的老年人身心问题。空巢老人最容易感觉 孤独、寂寞。昔日工作繁忙,子女绕膝。而今子女离巢,自己退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬,丧偶、丧友、生病等,老人当然会产生寂寞、孤独的心情。寂寞孤独最易导致心理变异,产生诸如情绪低落不稳、焦躁不安、
3、孤僻、抑郁等心理问题,严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分。二、农村老人无养老保险和医疗保险。我国社会保障体 系主要覆盖城镇就业者,而这只占全部人口的很小一部分。我国老年人口 70%以上在农村,要解决我国养老问题,难度最大的当属农村老年人口养老问题。城镇养老和医疗保险快速发展,农村养老和医疗保险进展缓慢,农村集体经济的消失,现在农村的孤寡老人,无依无靠的老人,他们的生活 面临着非常艰难的境地。 3、养老院太少。目前,中国现有的各类养老机构,大 部分条件简陋,缺少完备的服务设施,即便如此,各类老年社会福利机构养老床位也仅有 12015 万张,平均每
4、千名老人占有床位仅有 816 张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位数 50 至 70 张的水平相差甚远。 面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题,传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求,我们必须采取有效的应对措施。4、养老金太少,社会保障制度不完善。现在大多数 60 岁以上的老人都是 20 世纪 50、60 年代参加工作的老同志,绝大多数已经进入古稀之年了,但是退休金大部分都在 400 元到 500 元之间。社会养老院太少且收费过高,一般的退休工人根本住不起,而且我们的医疗保险存在严重不足,养老金水平太低,社会保障制度不完善。 第三章、市场供需调查分析一、机构养老方式 目前的养老机构主要有
5、养老院、老年公寓、托老所、老年护理院、敬老院等，这些养老机构具有专业化、社会化、市场化的特征，为老年人提供高水准生活照顾和健康护理。养老院等机构是一个缩小的社会和扩大的家庭，老人可以在这里享受生活照顾、饮食调理、精神慰藉、康复护理等服务。生活照顾有护理员，饮食调理有营养师和厨师；相对于空巢的居住方式，这里有交流对象，可以摆脱孤独、寂寞的困扰；身体不适有医护人员，其中部分机构还包含了医疗康复护理和临终关怀的功能。在我国，这种养老方式还处于初级阶段，还具有很大的发展潜力和广阔的市场前景。机构养老对于很多家庭来说也不是最好的选择，在我国目前的社会经济条件下, 机构养老对于解决我国的养老问题也只是杯水
6、车薪： 一是在我国现有养老机构床位数不足的情况下，还表现出床位利用率较低的特点。形成这种现象的主要原因是其服务和管理水平较低，一些养老服务机构的从业人员较少、素质较低，服务水平不高，一些养老机构的服务内容只关注老人的物质生活和卫生保健，而对老人的精神文化生活考虑不足，致使老年人不愿入住或入住后再退出。加之很多民办养老机构由于前期投入较大，因此需要缴纳不菲的费用, 很多老人或家庭负担不起。 二是养老服务设施的提供主体不明确,具体到哪方提供者应该承担主要责任,资金来源怎样分配,各自责任方面有何区别等有待定论;政府尤其是地方政府对于养老服务设施的提供问题认识不足,没有给予足够的重视,对养老机构的支持
7、力度和各种优惠政策的落实程度低。 二、社区居家养老方式 社区居家养老模式具有综合优势。它是对传统家庭养老模式的补充与更新, 既可以发挥家庭的功用, 同时又能发挥社会养老和社区服务的作用。社区居家养老更能代表社会化养老趋势的发展方向： 其一，减轻家庭成员的压力。从社区居家养老服务的供给主体看, 居家养老除了家庭成员提供服务外,主要来自社会化养老服务机构和社区照顾。这样家庭成员就有更多的时间来工作、学习, 减轻了家庭成员的生活压力。其二，节约社会养老成本。社区居家养老使养老资源得到最充分的利用, 它可以利用老年人家中原有住房、家具、生活设施等物质资源, 这样就节约了社会对养老物质资源的投入资金,
8、大大节约了社会养老成本。 其三， 提高了养老服务质量。社区居家养老服务人员一般具备家政服务、康复护理等专业知识, 能采取灵活的服务方式, 最大限度地满足了老年人的需求。服务人员可以是长期、短期、定期、临时( 随喊随到) , 提供个性化服务和专业化服务, 这样在增加社区就业的同时, 提高了老年人的养老服务质量。 三、家庭养老方式 中国是礼仪之都, 一直保留着“孝道”传统，敬老和养老是优良社会的风尚, 并把它作为传统美德世代相传, 养儿防老的观念在中国人头脑中根深蒂固。衣食无忧, 儿孙绕膝是人们满意的老年生活。自古以来, 老年人基本上都是同子孙后辈们一起生活, 由子女们赡养和照料, 借助外来力量养
9、老被视为是晚景凄凉,或子孙不孝, 家庭养老已成为我国最具人情味和最富生命力传承意义的养老方式。其次，这也是满足老年人的心理需求的需要。家庭养老不仅体现了代际之间经济上和生活上的互惠互助，更重要的是体现了精神上的互相慰藉，老年人的地缘文化观念更加浓厚，左邻右舍的情感维系更为重要，老年人一般乐意生活在熟悉的环境中，养老机构的条件再好，也无法完全取代家庭所能带给他们的舒适和满足感。 长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭养老的功能正在弱化： 空巢家庭和失能半失能老人增加，老年人照料问题日益突出。目前，城乡空巢家庭超过 50%，部分大中城市达
10、到 70%;农村留守老人约4000 万，占农村老年人口的 37%。而我国城乡老年人失能、半失能率达到 19.6%，其中城市为 14.6%，农村已超过 20%，随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。但是，由于现代社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照护失能、半失能老年人。第四章、养老方式的发展方向一、继续支持养老机构的建设和发展，充分发挥其支撑作用 失能半失能老人的大量存在，通过家庭或社区养老不能保证这些老人获得满意高效率的服务，而机构养老是实现优质养老的较有发展潜力的途径,它在满足养老的连续性、专业性、
11、及时性方面,特别是对那些不能完全自理、完全不能自理的高龄老人、失能老人的照顾方面,发挥着不可替代的作用。机构养老在保证其服务规范化、标准化的前提下应该向以下两个方向发展：一方面，政府应该继续加大对公办养老机构的投资，重点保证“三无” 、 “五保”及低收入的高龄、失能等养老困难老年人的服务需求；另一方面，部分经营性的养老机构遵循市场化原则，可以向高端发展，走优质高价的发展之路，满足部分老年人的高端需求。 二、采取多种措施促进实现社区居家养老模式的最终目标 家庭养老功能日益弱化、机构养老发展不足, 而社区居家养老融合了家庭养老和机构养老的优势，适合我国国情。从以上政策中也不难看出，随着社区在公共服
12、务供给中扮演着越来越重要的角色,我国政府也认识到了养老服务供给应该在社区服务中占有重要地位, 因而我国开始大力鼓励发展社区居家养老服务。因此，社区居家养老模式代表着我国养老模式的发展方向。关于社区居家养老需要明确以下几点：第一，明确政府在居家养老服务体系中的主体责任地位，整合社区资源, 使原本是闲置的资源或未充分利用的资源在社区居家养老服务中得到充分利用。第二，目前，社区居家养老的服务对象主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人。在城市，增加托老设施网点，增强社区养老服务能力，同时通过倡议、引导志愿活动及建立劳务储蓄制度等方式，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，首先以乡镇敬老院为基
13、础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变。有条件的农村社区，可探索建设社区老年日间照料服务设施，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务。第三，引入市场机制, 走福利性与产业化相结合的道路，适当的市场化模式会促进提升社区养老服务的水平，拓宽服务的范围，提高服务的效率。 总之，新时期的养老方式应坚持以家庭养老为基础, 以社区居家养老为目标, 以机构养老为补充,建构多层次的养老模式。第五章、养老院项目市场竞争格局与企业竞争力评价1、我国现有养老院 3480 个，但大多都是小型养老院，在中国还没一个相当完善的养老院，所以在当今我国老龄化步伐加剧过程
14、中，与其他行业相比，竞争压力性对小一些，但是在最近几年，国内也出现及个性对完善的养老院，非常值得我们借鉴，在拥有将近 14 亿人的中国，养老院是一个很不错的选择！2、在中国大地上，各个城市相继出现了一部分养老院，但是大部分都是在政府扶持之下才能生存，大部分都是相对较小的养老院，所以在中国，成立一家私立养老院既是一种自我的挑战，也是一种创新。 3、虽然在中国相继出现了多个私立加政府型的养老院，但是相比中国庞大的人口数字，我公司相对其他行业的竞争压力是非常客观的。4、虽然前景可观，但是在激烈市场竞争中，现代个人企业不单纯是规模与价格的竞争，最根本的是企业核心竞争力的竞争，竞争的实质是看谁能赢得持续
15、的领先优势，这就要求企业以不断提高核心竞争力作为长期制胜之本。第六章、养老院项目机制改革一、进行养老保障体系从分散到统一的改革创新 中国养老保障体系改革可以在前期改革的基础上,改造成以下五个层次,形成一个统一的体系: 第一层次- 以最低生活保障制度为核心的养老救助；养老救助定位于满足公民基本生活的需要,但标准必须比国民养老金要低。发放救助时可以引入家庭收入调查等目标定位手段,以提高救助资金的使用效率。 第二层次- 以现有统筹基金为基础,逐步改造成中央政府负责、全民普享的国民基础养老金,条件成熟时,可以采用社会保障税额筹资模式。 第三层次- 以基本养老保险个人账户为基础建立强制养老储蓄账户制度；
16、由地方政府负责组织提供,采取单位、个人共同缴费的方式筹资,全部缴费计入个人账户,并实行市场化投资增值。 第四层次- 以现行企业年金和商业团体年金为基础建立自愿性、税优型养老保险制度;这一层次应完全市场化,发挥证券、保险等金融机构的作用。 第五层次- 市场化、自愿性的养老保险及个人储蓄计划,满足高层次、多样化的保障需求。 二、完善制度建设，加快法制化进程。 建立和完善养老保障法律体系, 提高基金运行效率。中国养老保障基金运行中的诸多风险与国家养老保障立法不完善密切相关。因此, 应建立和完善养老保障法律体系, 通过法律手段规范养老保障基金的征、支、管、投。具体来说： 一是要明确参保人的权利与义务。
17、 二是要用法律来明确养老保障基金的管理体制, 明确各自的职责。 三是要明确社保经办机构的责、权、利。四是要对基金管理公司的投资规则、投资透明度等强制性规范加以明确界定, 确保基金运行安全。 三、建立全国统一的城镇基本养老保障制度。 全国城镇所有就业人员(包括机关、事业单位工作人员和各种性质企业的员工) 都要交纳养老保险金, 个人和单位交纳的比例要统一, 建立养老保障资金的个人账户, 全国联网、全国流通, 由劳动和社会保障部成立专门的机构统一管理。 四、因地制宜推动农村基本养老体制建设。 农业是自然风险与市场风险相互交织的弱势产业。我国农业生产又以户为单位, 具有相当大的分散性, 农民的生产和生
18、活风险也相对比较大, 并且农村经济市场化程度越高, 这种风险性就越大。此外，全国 70%以上的老龄人口分布在农村地区，乡村人口老龄化问题严重，及家庭保障功能弱化趋势十分明显。单纯地依靠家庭与承包土地来解决农村居民的养老问题显然具有巨大的风险而指望通过商业保险的途径来解决农村居民的养老问题更不具有现实性, 因为商业公司的营利性和市场性决定了迄今大多数仍是低收入阶层的农村居民不可以依靠的。第七章、国内养老院项目市场渠道分析第一节 销售渠道形式第二节 渠道市场结构第三节 销售渠道要素对比(主要通过渠道形式、渠道战略、渠道结构、渠道成员、渠道控制力等指标进行监测与对比)第四节 对竞争对手渠道的策略研究
19、(例举重点企业的渠道策略进行剖析)第五节 各区域市场主要代理商情况第八章、国内主要生产企业盈利能力比较分析第一节 行业利润总额分析一、行业利润总额分析二、不同规模企业的利润总额比较分析三、不同所有制企业的利润总额比较分析第二节 销售毛利率分析第三节 销售利润率分析第四节 总资产利润率分析第五节 净资产利润率分析第六节 产值利税率分析第九章、国内养老院生产企业分析一、 企业基本情况二、 企业资产负债分析三、 企业收入及利润分析第十章、影响养老院市场发展因素第一节 有利因素第二节 不利因素第十一章、养老院项目实施进度一、养老院项目建设工期二、养老院项目实施进度安排三、养老院项目实施进度表（横线图）
20、第十二章 养老院项目劳动安全卫生与消防一、危害因素和危害程度1有毒有害物品的危害2危险性作业的危害二、安全措施方案1采用安全生产和无危害的工艺和设备2对危害部位和危险作业的保护措施3危险场所的防护措施4职业病防护和卫生保健措施三、消防设施1火灾隐患分析2防火等级3消防设施第十三章 养老院项目组织机构与人力资源配置一、养老院项目组织机构1养老院项目法人组建方案2养老院项目管理机构组织方案和体系图3养老院项目机构适应性分析二、养老院项目人力资源配置1生产作业班次2劳动定员数量及技能素质要求3职工工资福利4劳动生产率水平分析5员工来源及招聘方案6员工培训计划第十四章 养老院市场发展前景预测第一节 国
21、际市场发展前景预测第二节 我国养老院市场资源配置的前景第三节 市场空间分析第四节 市场中长期预测一、经济增长与该产品需求预测二、该产品总产量预测第五节养老院市场发展趋势分析一、产品发展趋势二、价格变化趋势三、渠道发展趋势四、用户需求趋势五、服务发展趋势第十五章 养老院项目投资估算一、养老院项目投资估算依据二、养老院项目建设投资估算1养老院项目建筑工程费2养老院项目设备及工器具购置费3养老院项目安装工程费4养老院项目工程建设其他费用5养老院项目基本预备费6养老院项目涨价预备费7养老院项目建设期利息三、养老院项目流动资金估算四、养老院项目投资估算表1养老院项目投入总资金估算汇总表2养老院项目单项工
22、程投资估算表3养老院项目分年投资计划表4养老院项目流动资金估算表第十六章 养老院项目财务评价一、养老院项目财务评价基础数据与参数选取1财务价格2计算期与生产负荷3财务基准收益率设定4其他计算参数二、养老院项目销售收入估算（编制销售收入估算表）三、养老院项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）四、养老院项目财务评价报表1养老院项目财务现金流量表2养老院项目损益和利润分配表3养老院项目资金来源与运用表4养老院项目借款偿还计划表五、养老院项目财务评价指标1养老院项目盈利能力分析（1）项目财务内部收益率（2）资本金收益率（3）投资各方收益率（4）财务净现值（5）投资回收期（6）投资利润率2养老院项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）六、养老院项目不确定性分析1养老院项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）2养老院项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）七、养老院项目财务评价结论第十七章 养老院项目风险分析一、养老院项目主要风险因素识别二、养老院项目风险程度分析三、养老院项目风险防范和降低风险对策第十八章 养老院项目可行性研究结论与建议一、养老院项目推荐方案的总体描述二、养老院项目推荐方案的优缺点描述1优点2存在问题3主要争论与分歧意见三、养老院项目主要对比方案1方案描述2未被采纳的理由四、结论与建议
