1、物业管理服务中法律风险及控制措施梁新春 合伙人 律 师单 位：辽宁申扬律师事务所地 址：沈阳市和平区北五经街十七号联系方式： 8624-81115277 13504058800电子邮件： *申扬律师一、公共设施致人损害法律风险及控制措施*申扬律师 公共设施致人损害风险及控制案例 1 2008年 12月份，陈某路过小区一幢楼南面的自来水表井。井口用一水泥制盖板盖着，但水泥制盖板没盖全，只是虚盖了一半。不知情的陈某不慎一脚踏空，掉了进去，当时，左膝被摔伤动弹不得，被家人急送往医院，他的膝盖韧带拉伤造成八级伤残。由于小区管理不善导致行人摔伤，出院后，陈某就为自己讨说法。可是，这个水表井究竟属于谁的呢
2、？ 物业称属于自来水公司 ，而 自来水公司则称还没有接管，不应该承担责任 。各说各的理，为此，陈某便将小区物业公司、物业公司所属集团及自来水公司一起告到了法院，要求共同赔偿医疗费、误工费、残疾赔偿金等共计 12万多元。*申扬律师 公共设施致人损害风险及控制案例 22006年 12月 21日 17时许，田女士从其女儿位于上海市杨浦区本溪路 168弄某高楼 14层的住处欲外出。当田女士进入电梯按下按钮后，电梯突然从 14层坠落至 9层，且上下反弹多次，田女士当场摔倒在电梯内无法站起。物业公司的保安在接到监控人员通知后，用电梯钥匙将门打开，却发现电梯停在 9楼并下沉了 50公分，直到电梯维修人员来了
3、后，方才将电梯回到 9楼，将田女士从电梯中救出。 经新华医院进行治疗，诊断为：左踝扭伤、右胫腓骨粉碎性骨折、右小腿软组织挫伤。嗣后，经复旦大学上海医学院法医学鉴定中心鉴定，田女士构成十级伤残；另需遵医嘱择期行内固定拆除术；考虑两次手术，伤后可酌情予以营养四个月、护理四个月、休息十二个月 。*申扬律师 公共设施致人损害风险及控制案例 32007年 8月 9日， 9岁男童小宇在星河湾小区玩耍时，不慎坠入小区人工湖溺亡。小宇的父母起诉称， 2007年 8月 9日，小宇与另外三个小伙伴在星河湾小区附近玩耍，发现小区人工湖的护栏破损，便由此进入到小区人工湖边游玩。游玩过程中，小宇和小浩不慎落入湖中溺水身
4、亡。小宇的父母认为，星河湾物业公司作为物业管理公司疏于管理，对孩子溺水身亡负有主要责任，星河湾小区是一个封闭式高档小区， 护栏破损未能及时修理 ，致使 4个未成年人得以顺利进入小区人工湖边，且从进入后到事发很长的时间内一直没有工作人员前来制止，在事发地段， 没有任何标有水深及禁止下水的警示标志 ，使4个未成年人不能正确判断危险的存在，从而导致溺水结果发生。因此，起诉要求被告按照 70%的责任比例，支付死亡赔偿金、丧葬费、误工费、精神损失费等共计 349732.6元。*申扬律师 公共设施致人损害风险及控制物业公司是否应当承担赔偿责任？ *申扬律师 公共设施致人损害风险及控制案例 1 审理结果自来
5、水表井及井内相关设施属于小区业主所有，小区 物业做为物业管理者 ，收取了业主的物业管理费，在自来水公司接管之前，就应当承担起 维修、养护、管理 的责任，因管理不善导致居民及他人受损害的，应当承担赔偿责任。同时陈某、小区物业及所属集团均 没有证据证明自来水公司已经接管了该水表井，所以陈某掉入自来水表井内造成的损害赔偿责任应当由其小区物业承担。判决 “ 物业 ”赔偿这位行人各项损失共计 9万多元。*申扬律师 公共设施致人损害风险及控制案例 2 审理结果物业公司作为 大楼物业电梯的管理人 ，电梯工程公司作为电梯的 维修保养人 ，对于电梯故障造成的人身伤害应当承担赔偿责任。遂判决：物业公司和电梯工程公
6、司赔偿田女士医疗费 830.97元、误工费25,581.33元、住院伙食补助费 40元、伤残赔偿金41,336元、交通费 100元、物损费 300元、律师代理费3000元、查档费 80元、鉴定费 1400元、精神损害抚慰金 10,000元、后续治疗费（包括后续治疗期间的医疗费、护理费、营养费、住院伙食补助费及交通费）10,000元。*申扬律师 公共设施致人损害风险及控制案例 3 审理结果星河湾物业公司对于发生儿童溺水事故的园区负有管理职责。由于园区与市政道路相邻的护栏破损，园区的封闭性被破坏，使得小宇等 4名未成年人可直接进入园区，而其工作人员没有尽到巡视和管理职责，没有及时发现在园区内玩耍的
7、儿童并制止其靠近人工湖，终至溺水事故发生。星河湾物业在管理工作上的疏忽和失误与小宇的死亡后果有直接的因果关系，该公司应承担主要的赔偿责任。小宇的父母作为孩子的监护人，允许未成年子女独自外出游玩，未尽到监护责任是造成溺水事故发生的另一原因，因此也应承担相应责任。小宇父母要求星河湾物业承担其损失的 70%，法院认为这一比例与双方的过错程度及责任大小基本相当。最终，法院判决星河湾物业管理有限公司支付小宇父母死亡赔偿金、丧葬费、误工费、精神损失费等共计 334332.6元 。*申扬律师 公共设施致人损害风险及控制控制措施1、定期养护，及时维修，作好记录并保存，安全无隐患。2、委托第三方养护、维修的，要进行资质审查，约定好责任。电梯要年检。3、尽到职责范围内的 提醒、保护 等义务，设置有效的警示标志、安全措施等，例如在小区内水池边设警示标志、设置护栏等。*申扬律师 公共设施致人损害风险及控制
