1、中國房地產業務 中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 2012年版1 前言 2 1. 中國房地產市場概述 2 1.1 中國房地產市場現狀 3 1.2 影響2012年中國房地產市場的驅動因素 4 1.3 市場展望 5 2. 中國國內稅法簡介 5 2.1 主要稅種簡介 7 2.2 土地增值稅及企業所得稅的預征和清算 9 2.3 引入物業稅的可能性 10 3. 境內跨境投資的股權架構問題 10 3.1 關於投資者 10 3.2 投資結構 15 3.3 融資 15 3.4 現金回流 15 3.5 資本退出 17 3.6 管理公司架構和稅務問題 19 4. 法規框架 19 4.1 影響境外房地產投資者
2、的主要法規 20 4.2 持有方式 21 4.3 項目審批條件 21 4.4 投資資金 22 4.5 法規要求 24 5. 物業發展進程 24 5.1 中國物業發展進程的關鍵階段 24 5.2 機會 24 5.3 收購和採購 25 5.4 發展 25 5.5 出售 25 5.6 完成 26 6. 併購 26 6.1 一般商業模式 26 6.2 收購方式概述（股權收購與資產收購） 27 6.3 稅務影響 27 6.4 重組稅務規定 29 6.5 並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題 30 6.6 並購交易架構設計的考慮因素 32 7. 新融資渠道 32 7.1 房地產信託 34 7.2
3、 房地產基金 36 7.3 外資房地產基金 38 7.4 房地產企業債券 39 7.5 境外人民幣房地產投資信託（CNH-REIT） 43 8. 會計準則 43 8.1 中國大陸會計準則 48 8.2 香港會計準則 52 8.3 新發展 55 9. 內部控制 55 9.1 C-SOX概述 56 9.2 房地產企業內部控制的主要問題 57 9.3 各業態房地產項目內部控制高風險點 59 9.4 完善房地產企業內部控制的對策 61 10. 未來發展 61 10.1 中國的房地產投資信託（C-REIT） 62 10.2 賓館酒店行業 64 10.3 養老地產 66 附錄1：德勤中國房地產業務團隊聯系
4、資料 目錄中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 1 隨着第六版德勤中國房地產投資手冊即將付 印，時間距離在2011年春天，政府為了給過熱 的房地產市場降溫並抑制通脹而推出一系列調 控措施已有一年時間。國務院陸續頒布了房屋 限購和要求地方政府設定2011年房價調控目標 等措施。此舉旨在加強地方政府的責任以及強 化其穩定房地產市場的職責。 由於實施適度從緊的財政政策以及受住宅物業 限購的影響，一些房地產開發商和投資者轉變 策略，將資源投入商業房地產開發。他們意識 到，在中國房地產市場的當前環境下，該領域 受限制較少，可能是新的增長點。為了幫助您 瞭解市場新變化帶來的機遇，洞察正進入下一 個發展階
5、段的中國房地產市場，我們的德勤團 隊延伸重點，探索新的解決方案，以確定能夠 抓住機遇的可持續和創新的推動因素，這些都 會在本手冊中有詳細介紹。 這本2012年版手冊匯總了房地產投資領域有關 稅務和會計處理的最新更新，以及您應瞭解的 各項變動、風險和機遇。我們還分享了對一些 您所感興趣的新主題的洞察。它們是： 2012年影響中國房地產市場的推動因素 新融資渠道，包括房地產信託、房地產基 金、債券和離岸人民幣REITs 在中國進行房地產開發的流程 賓館業和養老地產的發展機遇 如果您是本手冊的忠實讀者，您可能會發現， 我們在過去幾年對本手冊進行了大量更新，旨 在為您提供瞭解中國的房地產市場的全面、系
6、 統的指南。我們希望本手冊對您有所幫助，並 期待您的反饋和批評指正，並且我們期望能有 機會與您就本手冊中介紹的任何話題進行更深 入詳細的探討。 除特別說明外，新版手冊依據截至2012年1月 31日頒布的法律法規和其他公文作為分析基 礎。此外，除特別說明外，本手冊中所提及的 適用中國法律法規，僅指中國大陸地區的法律 法規，不包括香港特別行政區、澳門特別行政 區或台灣的法律法規。 最後，我想向為本手冊做出貢獻的人員表達謝 意： 稅務服務團隊 ： 陳偉權 、 陳振國 、 Oliver F a r n w o r t h 、 龔 兵、 陳 嘉 德 、蔣 俊 、王 佳 審計服務團隊 ： 施清耀 、 St
7、ephen Taylor 、 袁 文 輝 、黃 娟 、黃 淑 雄 、 曲 辰 、 房 惠 玲 、王 振 林 財務咨詢服務團隊 ： 鄺炳強 、 Douglas Robinson 企業風險服務團隊 ： 李嘉淵 、 桂晏 、 祁暢 我們希望您享受閱讀本手冊。 何錦榮 全國房地產行業領導人 2012年3月 前言2 2011年全球市場起伏不定，再次將中國房地產 市場推到風口浪尖，近期一位評論員在金融 時報上表示，就其對世界其他地區的影響 而言，該市場是對全球經濟而言唯一的重中之 重。 顯然，這一年的主題一直圍繞在中國房地產泡 沫是否破滅上。據中國國家統計局數據顯示， 追蹤全國70個大中型城市新建商品住宅
8、價格的 指數於2011年8、9月見頂，此後出現小幅下跌 之勢，10月及11月累計下跌百分之零點三。 與此同時，房地產開發資金亦顯乾涸，2011 年8月以後該行業月投資增長率實際上已是負 值，8-11月期間累計減少百分之三點七。 儘管如此，大中華地區的住宅開發商整體慘淡 之時，寫字樓及商舖市場的同行卻並未感受到 寒意。事實上，2011年第三季，北京、廣州、 上海三地的當季寫字樓售價上升，香港的數據 僅較上季度略有回落。此外，這四大城市第三 季度的租金收益率較前三個月有所上升，與此 同時，商舖租金及售價亦較前一季度上升。 雖然有評論人士認為中國房地產泡沫已經步入 快速破滅通道，但亦有人認為市場更為
9、務實。 看好樓市的人認為，雖然眼下樓市略有回調， 但是長遠來看，由於中國經濟潛力巨大，目前 的供應過剩問題應該會以一種相對溫和的方式 得到糾正。 不少跡象顯示，此種回調已經開始。國家統計 局2011年10月及11月數據顯示，在建樓面面積 較前一期間（9月）累計減少百分之八點八。與 此同時，在建住宅樓面面積數據在10/11月期間 下跌近百分之二十五，預示着這個分支領域在 可見的將來極有可能呈下行之勢。這證明，住 宅地產開發商正對當前的價格下跌做出迅速反 應，從而縮短從價格回調到重建某種穩定的平 衡的時間差。 1.1 中國房地產市場現狀 1.1.1 華北 嚴格說來，整個中國的房地產市場並不是區域
10、同質化的。各地區之間存在顯著差異，比如上 海的住宅價格驟跌之際，四川的房價可能正在 迅速上升。 一個很好的例子便是華北住宅地產市場。例 如，據房地產咨詢機構世邦魏理仕 1 數據顯 示，2011年第三季度大連住宅房價環比增幅超 過當年第一季度；而第三季度北京的住宅售價 環比僅升百分之零點九，對比第一季度為上漲 百分之二點九。 與住宅市場的低迷形成鮮明反差的是，2011年 前三個季度華北的寫字樓租售需求依然旺盛。 該咨詢機構的研究報告稱，在此期間寫字樓銷 售尤為暢旺，季度環比價格漲幅由第一季度的 百分之四點零四，上升到第三季度的百分之五 點三零。 這家房地產咨詢機構還表示，2011年前三個季 度商
11、舖和物流市場的租金季度環比漲幅要遜色 於寫字樓及住宅市場。當年前三個季度，商舖 租金平均漲幅為百分之三點九八，物流租金漲 幅為百分之四點三六。這些領域的上漲主要得 益於北京商舖市場的強勁表現，與此同時，它 們也使統計數據發生正向扭曲，掩蓋了華北其 他地區增長乏力的現實。 1.1.2 華東 2011年第三季度華東住宅銷量銳減，銷售價格 跟上季度相比幾無增長（百分之零點一三）。 但是在上海樓市，數據顯示2011年第三季度銷 售價格上升百分之二點五，成為當年一至三季 度住宅銷售情況最好的一個季度，似乎印證了 上海樓市在一定程度上與國內房地產市場週期 脫節的說法。當年前九個月華東的住宅租金也 幾乎裹足
12、不前，季度漲幅從未超過百分之二。 寫字樓物業方面情況相當，當年前三個季度寫 字樓平均售價季度增幅約為百分之二點六。或 許是受到不明朗的宏觀經濟前景的觸動，越來 越多在該地區擁有業務的公司開始租賃辦公場 所，而不是購買。因此，2011年1至9月份寫字 樓租金平均上漲了百分之七點二。 儘管在2011年第三季度不少國際知名品牌於華 東開設分店，但同期的商舖租金卻大幅下跌， 考慮到當季華東的空置率是持續下降，租金的 下滑着實令人意外。 相比之下，華東的物流業租金則呈上漲之 勢，2011年第三季度漲幅近百分之三。在上 海，包括阿里巴巴、京東商城在內的許多國內 公司第三季度紛紛在本地擴大倉儲力量；而在 南
13、京和寧波，政府計劃打造高科技製造中心， 此舉將會推動2012年及未來兩地的工業空間需 求。 1.1.3 華南 2011年第三季度華南的住宅價格呈現放緩態 勢，主要歸咎於廣州樓價較前兩個季度顯著下 跌。不過，得益於深圳的漲勢相對較強，第三 季度區內樓價仍然上漲百分之二點五，推升一 至三季度累計漲幅達百分之七。 1 除非另有說明 ， 所有樓市數據均 來 自 世 邦 魏 理 仕。 1. 中國房地產市場概述中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 3 與此同時，華南的寫字樓售價保持堅挺，並以 每季度接近百分之八的漲幅持續攀升。事實 上，第三季度廣、深兩地的空置率均有下降， 國內外企業對廣東省的寫字樓空間
14、保持旺盛需 求，而且在可預見的將來廣州本地鮮有新的寫 字樓項目入市，這些因素很可能促使2012年上 半年的寫字樓售價大幅上漲。 商舖方面，受優質商用項目供應過剩影 響，2011年第三季度廣州的商舖租金呈下滑態 勢，主要是因為2010年第三季度以來每季度本 地都有新的商用項目開工。未來還有五個新的 商用項目即將竣工，全都位於新興商業地帶， 但是這些地方的客流量預測卻頗為有限，這意 味着在可預見的將來整個廣州的商舖租金有望 保持競爭力。 相反，2011年第三季度廣州和深圳的物流租金 卻有反彈，當季漲幅接近百分之二，高於此前 三個月百分之一點二的漲幅。 1.1.4 華中與華西 2011年第三季度華中
15、與華西的住宅價格繼續低 迷，按季僅增百分之零點六八，遠遜年初。據 報道，為了降低買家的門檻，多地開發商都提 供了豐厚優惠，尤以成都為最。反觀武漢和西 安的樓市則展現出一定的韌性，主要得益於外 部因素。隨着住宅售價下滑，許多潛在買家的 觀望情緒日漸濃厚而不急於出手購房，結果推 高了住宅租金，2011年第三季度區內租金上漲 百分之二點二五。 2011年前三個季度，華中與華西的寫字樓價格 平均每季度上漲百分之八點零三，增速為全國 之最，然而在此期間成都和重慶兩地市場卻是 力不從心，前者甚至出現負增長，到2011年第 三季度已經連續幾個季度萎縮。 商舖方面，2011年第三季度成都和重慶的商舖 市場租金
16、恢復上漲，但市場分析人士卻不太看 好2012年的行情，因為今年兩地將有眾多新的 商用項目竣工。2011年第三季度這些城市的租 金上漲並不能掩蓋其他地區的低迷表現，因為 在此期間這些地區的平均租金都出現下滑。 相反，2011年第一至第三季度華中與華西的物 流租金錄得約百分之三點三的季度增幅，其中 成都和重慶的倉儲及生產設施一馬當先，當年 前九個月的物流租金分別上漲百分之十四點五 及百分之九點六。 1.2 影響2012年中國房地產市場的驅動因素 1.2.1 臨界點到來 - 區域聯繫的增強是否會逐漸 消除房地產市場的地區差異？ 住宅市場的緊縮措施使業主和房地產開發商們 都陷入困境，一時間成為人們所熱
17、議的話題。 除此之外，中國的房地產市場也在很大程度上 受到外部因素的影響，其中的兩個因素更在 2011年備受關註：一是國內高速鐵路網絡的持 續發展；二是國家計劃新建27座核電站，力爭 在2020年之前把核能發電量提高到百分之六 - 這些無疑是決定任何城鎮群能否繼續成功發展 的最關鍵因素。 許多評論人士都認為2011年5月的溫州列車撞 車事故對中國剛剛嶄露頭角的高速鐵路網絡是 致命一擊，而事故的初步調查結果似乎也與這 種論調不謀而合。但是，當局近期重申了發 展國內高鐵網絡的堅定信念，不僅讓時速高達 500公里的新式子彈頭列車於近期亮相，而且 在一份被金融時報形容為罕見的坦率 的報告中，將2011
18、年5月撞車事故的問責矛頭 直指為數眾多的行業參與者。當局也藉此機會 表達了發展鐵路事業的決心，並在官方聲明中 表示高速鐵路改善了人民群眾的出行條件， 促進了經濟發展。 而福島核電站事故亦促使中國政府下令重審國 內的所有核電站建設，整個核電計劃基本歸於 停滯。暫停審批於11月份解凍，國家能源局局 長表示建立多元而安全的能源組合是解決中國 能源問題的重中之重。 中國的核電廠計劃以及高速鐵路網絡的持續發 展已是板上釘釘（至少在可見的將來的確如 此），國家能源安全問題有望得到緩解，不僅 可以降低電價，也會使年復一年困擾國內各大 城市的拉閘限電問題迎刃而解，最終拉進人們 之間的距離。 與此同時，隨着環渤
19、海經濟圈以及長江、珠江 三角洲的出行時間縮短，京津、滬杭、廣深等 城市之間的樓市差異將會最終消失。試想，天 津的住宅價格只有北京的一半，而坐火車從天 津去北京只需35分鐘，那麼誰還願意花35,000 元/平方米的高價去買北京的房子？ 以上的兩個因素提供了令人信服的理由，而且 事實終將證明，相比政府的行政命令，群聚效 應給國內城市帶來的規模經濟效益，能夠更好 地促進房地產市場的調整和隨後的再平衡。4 1.2.2 十二五規劃會否惠及中部與西部城市？ 中國的經濟增長正在移向西部，這是一個不爭 之實。雖然沿海省份仍是經濟的熱點，但是中 西部的廣大地區已經掀起房地產開發的熱潮。 過去四年，西部地區經濟每
20、年增速高達百分之 十四至百分之十六，預計2014將達到百分之十 七的新高，而中部地區的經濟增長同樣毫不遜 色。 這些亮麗的數據並非偶然，而是去年出台的十 二五規劃的政策策略的體現，即縮小中國城鄉 發展和貧富之間的巨大差距，把中西部人均 GDP提高至全國平均水平。 最新的五年規劃提出了多項措施來確保這個政 策目標的實現，例如通過稅收優惠及政府補貼 來引導沿海工廠遷往內地，籌建大型基建項目 以及覆蓋全國的高速公路網絡和高速鐵路網 絡。這些項目將把21個全國重點城市及17個 區域重點城市連接起來，旨在促進農村經濟發 展，也給未來幾年房地產行業的增長提供了黃 金機遇。 由於十二五規劃是在2011年上半
21、年剛剛公佈， 現在就來判斷這些措施能否成功促進廣泛的經 濟發展並使房地產行業受益，未免為時過早。 不過，許多市場評論人士對房地產行業的整體 前景依然看好。 1.2.3 2012年住宅市場緊縮政策會否延續？ 2010年及2011年，中國政府出台了一系列措施 抑制住宅價格過快上漲，其中包括在上海及重 慶試點征收房產稅；限制外來和本地投資者只 准購買一套住宅或商用物業以供自用；將首付 比例上調約百分之十；大力推行經濟適用房建 設計劃；以及對住宅實施限價等。 如前文所述，這些措施表面上對原本已經白熱 化的住宅樓市起到了預期的效果。眼見當局已 經達成所願，許多利益集團開始奔走疾呼，要 求取消相關政策。
22、然而，近日李克強副總理公開表態，稱2012年 政府將繼續貫徹樓市緊縮措施，務必徹底消除 樓市泡沫。看來開發商們要做好長遠打算。 由於市場的基本面（例如房價-收入比率）依然 失衡，政府從長遠角度出發的做法無可厚非。 據金融時報報道，目前中國城市的平均公 寓價格已達到國民平均收入的八到十倍，北京 和上海高達近30倍。反觀2005年美國樓市泡沫 期間，房價收入比最高不過5.1倍，拉斯維加斯 則為5.6倍。同樣，在2007年英國樓市泡沫期 間，該比例最高只有5.8倍左右。 再者，調控措施對市場發揮明顯作用以及措施 漏洞被一一封堵尚需時日。有趣的是，有證據 顯示不少精明的樓市投資者開始提供假離 婚文件，
23、以規避當前的投資限制（一對夫妻最 多只可貸款購買兩套房 - 但這一限制不適用於 個人）。此外，上海與重慶的物業稅試點計劃 未經全面評估，而政府在2011財年修建一千萬 套經適房的承諾已經推遲，難以兌現。由於資 金問題，2012年目標減少至七百萬套經適房， 年底之前能夠確保竣工的僅四百萬套。 總之，政府採取的房地產市場降溫措施在2012 年取消的可能性微乎其微，因為這些措施 - 其 中一些尚未經過檢驗 - 需要較長的導入時間， 才能在市場中持續見效。另一方面，政策制定 者們也應保持清醒的頭腦，適時結束限制政 策，以免過猶不及，矯枉過正，造成更大問 題。 1.2.4 樓市降溫會否促使住宅開發商進軍
24、商業項 目 - 掀起商用地產供應的另一輪高潮？ 鑒於當前的一系列限制措施影響了中國的住宅 樓市，許多本土開發商可能會調整業務重點， 轉向商用地產領域，尤其是考慮到商用地產的 租金當屬一個相對穩定的收入來源。 然而如上所述，工程延誤已經致使未來廣州將 面臨商用項目供過於求的局面，而大量乙級商 用項目（主要位於華中與華西）卻只是因為策 略規劃不當而在2011年被迫轉型。但這些都迴 避了問題的本質 - 如果所謂的商用地產專家都 無法處理妥當，誰還能更勝任？ 1.3 市場展望 對於2012年中國樓市唯一有幾分把握的預測 是，短期前景仍不明朗。中國政府抑制住宅樓 市過度投機的一系列措施能否成功為樓市降溫
25、 而不造成其他弊病，現在判斷尚為時過早。另 外在十二五規劃下，廣闊而稚嫩的中西部房地 產市場能否走出一條成功之路仍然有待觀察， 因為在這片腹地，區域性的劇烈的週期波動依 舊屢見不鮮 - 這是新興的尚待均衡的市場的通 病。 政府依然致力於長期經濟發展，眼下的市場微 恙無疑可通過經濟發展自愈，因為價格機制終 將發揮調節作用、以適應環境的變化，投機者 將另闢蹊徑尋求投資回報，地方從業者亦可尋 找替代資源投放資金。未來12個月，以上各個 領域能否取得明顯進展，仍將是我們的熱議話 題。中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 5 外國投資者在中國境內從事收購、租賃及銷售 房地產等與房地產相關的交易將主要涉
26、及以 下中國稅種。如無特別說明，關於本章提及的 各稅種，無論是對於房地產由中國境內的外國 企業直接擁有還是通過境內的外商投資企業（ FIE）間接擁有的情況，都同樣適用。本手 冊主要針對機構投資者，某些稅種對於個人投 資者的不同影響，本手冊不作詳細討論。 2.1 主要稅種簡介 2.1.1 營業稅 銷售不動產及轉讓土地使用權的一方將被課以 百分之五的營業稅（BT）。如銷售方為該 不動產的最初發展商，則營業稅計稅依據應為 銷售總價；如銷售的不動產是從最初發展商或 其他方取得，則營業稅計稅依據為該不動產在 此次銷售行為中實現的增值，但是需要提供之 前持有該不動產一方繳納營業稅的支付憑證。 對於境外實體
27、在境內轉讓不動產或土地使用 權，其在境內未設有經營機構的，以境內代理 人為扣繳義務人；若其在境內沒有代理人的， 以受讓方或購買方為扣繳義務人。需要注意的 是，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產的價 格明顯偏低並無正當理由的，稅務機關有權進 行納稅調整，核定其營業額。 如果資產重組過程中，通過合併、分立、出 售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以 及與其相關聯的債權、債務和勞動力一併轉讓 給其他單位和個人，則其中涉及的不動產、土 地使用權轉讓，不征收營業稅。 根據國家稅務總局發佈國家稅務總局公告 201147號規定，自2011年9月1日起，納稅人 轉讓土地使用權或者銷售不動產同時一併銷售 附着於
28、土地或者不動產上的固定資產，凡屬於 增值稅應稅貨物的，按照簡易征收的方式計算 繳納增值稅；凡屬於不動產的，應計算繳納營 業稅。 不動產租賃亦需就其租賃收入總額繳納百分之 五的營業稅，建築業適用的營業稅率為百分之 三。 2.1.2 城市維護建設稅和教育費附加 2010年10月18日，國務院發佈通知（國發 201035號），將外國投資者納入了城市維護 建設稅和教育費附加的征收範圍。根據該文的 規定，從2010年12月1日起，外商投資企業、 外國企業和外籍個人已經享受了16年的城市維 護建設稅和教育費附加的豁免待遇將被取消。 城市維護建設稅和教育費附加的規定是1985 年和1986年頒布的，其目的在
29、於為城市建設 及發展教育提供穩定的資金來源。城市維護建 設稅和教育費附加以納稅人應繳納的增值稅（ VAT）、營業稅（BT）或消費稅（ CT）的稅額為計征依據。教育費附加的征 收率統一為百分之三，而城市維護建設稅則根 據納稅人所在地的不同適用不同的稅率： 納稅人所在地為市區，稅率為百分之七； 納稅人所在地為縣城、鎮，稅率為百分之 五； 納稅人所在地不在市區、縣城或者鎮，稅率 為百分之一。 另外，根據財政部發佈的財綜201098號通 知，各省應該以納稅人應繳納的增值稅、營業 稅及消費稅稅額的百分之二為標準征收地方教 育費附加。但需要注意的是，截至目前，並非 所有地區都已經開征了地方教育費附加，並且
30、 已經開征的地區征收稅率也略有不同。 2.1.3 契稅 契稅（DT）的納稅人是在中國境內轉讓不 動產或土地使用權的受讓方。根據地區不同， 契稅依照不動產或土地使用權的總轉讓價款的 百分之三至百分之五征收。 2.1.4 房產稅 2009年1月1日以前，在中國境內擁有房地產的 外商投資企業和外國企業應根據城市房地產 稅 暫 行 條 例 繳 納 城 市 房 地 產 稅（ U R E T ） 。 根 據國務院第546號令 ， 城市房地產稅自2009年1 月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資 企業和外國企業，將依照中華人民共和國房 產稅暫行條例及其他相應的地方法規繳納房 產稅（RET）。200
31、9年以前，房產稅的相 關規定僅適用於內資企業。 房產稅（RET）是對不動產所有人征收的 一種財產稅。根據對不動產的使用情況，房產 稅的稅率及稅基也不同。對於自用房產，按房 產原值一次減除百分之十至百分之三十後余值 的百分之一點二計征。對於出租的房產，按年 度租金收入的百分之十二計征。但是，以上規 定在不同地區可能有不同的應用。 根據最近頒布的通知（財稅2010121號），對 按照房產原值計算房產稅的房產，無論會計上 如何核算，房產原值均應包含地價。 根據現行房產稅暫行條例的相關規定，個人所 有非營業用房暫免於繳納房產稅。但近年來， 為了抑制房價過快上漲，國家一直在討論出台 相關的政策以控制投機
32、性購房活動。2011年1 月27日上海市和重慶市人民政府分別發佈了對 2. 中國國內稅法簡介6 個人住房征收房產稅的暫行辦法，拉開了業界 期待已久的房產稅改革試點。本次改革試點的 主要內容就是將個人擁有的部分住房納入到房 產稅征稅範圍中。上海市的試點政策僅適用於 試點後的新購住房，並將本地居民的首套住房 排除在征稅範圍之外，而重慶市的試點政策則 更側重於遏制市場對於高檔住房的需求。 2.1.5 土地增值稅 土地增值稅（LAT）是對在中國境內轉讓 不動產所產生的收益征收的一種稅，以前適用 於企業和個人。然而，根據財稅2008137號通 知，自2008年11月1日起，個人銷售房屋暫免 征收土地增值
33、稅。 土地增值稅的累進稅率表如下： 增值額未超過規定扣除項目（定義見下文） 金額百分之五十的部分，稅率為百分之三 十； 增值額超過規定扣除項目金額百分之五十、 未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅 率為百分之四十； 增值額超過規定扣除項目金額百分之一百、 未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅 率為百分之五十； 增值額超過規定扣除項目金額百分之二百的 部分，稅率為百分之六十。 增值額根據銷售收入扣減以下各項目（規定 扣除項目）計算得出： 取得土地使用權的成本和費用； i. 開發土地的成本和費用，包括設計和可行性 ii. 研究成本等； 新房建造成本和費用，或（若無相關開發項 iii. 目）舊房
34、的評估價格； 與轉讓土地和不動產相關的稅金；及 iv. 由財政部規定可以扣除的任何其他項目。 v. 高稅率及各地征管強度和計算方法各異，使土 地增值稅成為房地產行業中最具爭議的稅種。 儘管近年發佈的全國性法規旨在加強對土地增 值稅征管方式的統一，但迄今為止，在實務操 作中，各地在執行上仍然有很大的不同。詳見 下文2.2的內容。 2.1.6 城鎮土地使用稅 城鎮土地使用稅按年征收，納稅人是包括佔用 城鎮土地和工礦區的企業和個人。城鎮土地使 用稅（UTLUT）早在1988年發佈，並於 2006年12月31日修改。修改後的城鎮土地使用 稅將外商投資企業和外國企業也納入納稅人的 範圍，從2007年1月
35、1日起生效。在此前，外商 投資企業和外國企業是繳納土地使用費的。本 次修改也是自1988年以來第一次針對城鎮土地 使用稅條例的修訂，旨在加強對土地開發和再 開發的調控和規劃。 從2007年1月1日起生效的稅率為1988年原定稅 率的三倍。下表概述了應用於房產總樓面面積 （以平方米計）的適用稅率，具體執行稅率由 各地方稅務機關確定。 最低 最高 人民幣 美元 人民幣 美元 大型城市 1.5 0.2381 30 4.7612 中型城市 1.2 0.1904 24 3.8090 小型城市 0.9 0.1428 18 2.8567 鎮、礦區 0.6 0.0952 12 1.9045 註釋：本表使用的匯
36、率是截至2011年12月30 日國家外匯管理局所公佈的人民 幣/美元匯率中間價（人民幣6.3009：美元1）。 來源：2006年修訂的中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例。 2.1.7 耕地佔用稅 耕地佔用稅針對佔用耕地建房或者從事其他非 農業建設的納稅人征收。預計城市地區的大部 分新開發項目不會涉及本稅種。但是，當發生 直接或間接收購現有房產的情況時，偶爾也會 涉及耕地佔用稅。 耕地佔用稅以納稅人實際佔用的耕地面積為計 稅依據，按以下稅率（各地適用稅率不同）， 從2008年1月1日起施行： 人均佔用面積（畝*） （以縣級行政區域為單位） 每平方米耕地 佔用稅 不超過1畝 人民幣10元至 50
37、元 超過1畝但不超過2畝 人民幣8元至 40元 超過2畝但不超過3畝 人民幣6元至 30元 超過3畝 人民幣5元至 25元 * 1畝 = 667平方米中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 7 2008年2月26日公佈並於即日起施行的中華 人民共和國耕地佔用稅暫行條例實施細則 中，進一步明確了各地耕地佔用稅的平均稅 率： 地區 每平方米平 均稅率 （人民幣） 上海 45 北京 40 天津 35 江蘇、浙江、福建、廣東 30 遼寧、湖北、湖南 25 河北、安徽、江西、山東、河 南、重慶、四川 22.5 廣西、海南、貴州、雲南、 陝西 20 山西、吉林、黑龍江 17.5 內蒙古、西藏、甘肅、青海、
38、 寧夏、新疆 12.5 2.1.8 印花稅 在中國境內書立或使用的若干應稅憑證（例如 購銷合同、借款合同、房產租賃合同、會計賬 簿等）應繳納印花稅（SD）。在中國境內 使用、接受中國法律保護的應稅文件，無論其 是否在中國境內簽訂，都應當繳納印花稅。 根據應稅憑證的性質，印花稅率為合同金額的 百分之零點零零五到百分之零點一，通常合 同的每一方都有印花稅納稅義務。對於房產轉 讓，轉讓方和受讓方應當各自按照合同金額的 百分之零點零五繳納印花稅。房屋租賃合同 中，出租人和承租人應當各自按照合同約定的 總金額的百分之零點一繳納印花稅。 在辦理房地產權證和土地使用證時，應按權利 許可證照，按件繳納印花稅人
39、民幣5元。 2.1.9 企業所得稅 2008年以前，所有外商投資企業，無論是外商 獨資企業 （ WFOE ） 還是中外合資 ( EJV ) 、 合作企業 （ CJV ） ， 都應根據其應納稅所得額 繳納外商企業所得稅 （ FEIT ） 。 自2008年1月1 日起 ， 外商投資企業與內資企業一樣適用新頒布 的企業所得稅法 （以下簡稱 新稅法 ） 。 外國企業通過直接擁有或收取租金的方式從其 中國境內的房地產取得收益的行為將受到新稅 法的規範，雖然這一投資模式將隨着法規的不 斷嚴格而日趨減少。上述收入的征稅情況取決 於該境外實體是否在中國境內構成常設機構。 從2008年1月1日起，中國境內的外商
40、投資企業 及外國企業常設機構適用的所得稅率由百分之 三十三下降至百分之二十五，並取消了地方所 得稅。在中國境內未設有機構、場所，但來源 於中國境內的所得將按照收入總額征收預提所 得稅。根據新稅法及其實施細則的相關規定， 一般稅率為百分之十，但稅收協定可能降低該 稅率。 2.2 土地增值稅及企業所得稅的預征和清算 2.2.1 土地增值稅(LAT) 為了抑制90年代初氾濫的土地投機行為，國家 稅務總局（SAT）於1994年出台了土地增 值稅暫行條例（暫行條例）。如前所述， 土地增值稅是針對轉讓土地使用權、地上建築 及其附屬設施所獲取的收益的稅收。其稅率是 由百分之三十到百分之六十的四級超率累進稅
41、率。 2.2.1.1 土地增值稅預征 在房地產行業經營中，預售（即在建築工 程竣工決算之前產生的不動產銷售）是一個普 遍的現象。暫行條例要求地方稅務機關對預 售房地產的土地增值稅採取預先征收、匯 算清繳的方式。在預征的方法下，通常根據 銷售收入的比例預征部分土地增值稅，在建築 工程竣工決算後匯算清繳。 在國家稅務總局頒布預征的政策之後，北京、 上海等城市也頒布了具體實施預征方式的 地方性規則。然而，由於90年代中後期房地產 行業持續低迷，土地增值稅的征收，無論是通 過暫行條例的規定還是預征的方式，很長 時間在實務中都沒有被執行。從2004年開始， 為了抑止過熱的房地產市場，上海、北京等的 一線
42、城市開始重視土地增值稅的預征。 由於近兩年我國房地產市場的迅速發展，部分 城市房價、地價上漲勢頭過快，投機性購房非 常活躍，引起了相關部門高度重視。在此背景 下，國務院下發了一系列文件，要求加強征收 土地增值稅。其中，國稅發201053號文規 定，除保障性住房外，東部地區省份預征率不 得低於百分之二，中部和東北地區省份不得低 於百分之一點五，西部地區省份不得低於百分 之一，各地的地方稅務機關要根據不同類型房 地產確定適當的預征率。8 2.2.1.2 土地增值稅清算 2006年，國家稅務總局頒布了關於房地產開 發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 （國稅發2006187號），加強了房地產開發
43、企業土地增值稅清算管理工作，對房地產開發 企業土地增值稅清算條件和要求等進行了規 定。在此基礎上 ， 國家稅務總局於2009年頒發了 土地增值稅清算管理規程 （國稅發200991 號），該文已於2009年6月1日起生效。國稅發 200991號更加強調了管理程序，並且規定了 對於房地產開發企業進行土地增值稅清算的清 算條件。 根據國稅發200991號，當有以下任何事項發 生時，納稅人必須清算土地增值稅： 開發項目全部竣工、完成銷售的； i. 整體轉讓未竣工決算開發項目的；或 ii. 直接轉讓土地使用權的。 iii. 當以上任一事項發生時，納稅人應當在事項發 生之後90日內申請土地增值稅清算。 此
44、外，稅務機關有權在下列任何事項發生時要 求納稅人進行土地增值稅清算： 已竣工驗收的開發項目，已銷售的房地產建 i. 築面積佔整個項目可售建築面積的比例在百 分之八十五以上。若該比例雖未超過百分之 八十五，但剩余的可售建築面積已經出租或 自用的，稅務機關也可要求進行土地增值稅 清算； 取得銷售（預售）許可證滿三年以上仍未銷 ii. 售完畢的； 納稅人已申請註銷稅務登記但未辦理土地增 iii. 值稅清算手續的；或 省級稅務機關規定的其他情況。 iv. 對前款所列第iii項情形，應在辦理註銷稅務登 記前進行土地增值稅清算。否則，在以上任一 情況下，納稅人應當在收到主管稅務機關下達 的清算通知之日起9
45、0日內辦理土地增值稅清算 手續。 國稅發200991號規定在房地產開發企業將開 發的部分不動產出租或自用的情況下，只要該 部分不動產沒有發生權屬轉移，則無需繳納土 地增值稅。此外，在進行土地增值稅清算時， 不列入相關收入，也不得扣除相應的成本和費 用。 2010年頒布的國稅函2010220號文對土地增 值稅清算過程中涉及的一些問題進行了進一步 解釋。 2.2.2 企業所得稅(EIT) 如同土地增值稅的預征，外商投資房地產開發 企業也應對開發項目竣工前（即預售）獲取的 收入預繳企業所得稅。舊外商企業所得稅法 下，外商投資房地產開發企業取得的預售應稅 利潤，一般按預計利潤率或其他合理方法計算 預計
46、利潤額，並按季預繳外商企業所得稅，具 體的預計利潤率或其他合理方法由各地地方稅 務機關自行規定，全國沒有統一的標準。2009中國房地產投資手冊 聚焦細節 獨樹一幟 9 年3月，國家稅務總局頒布了房地產開發經營 業務企業所得稅處理辦法（國稅發200931 號），該文件自2008年1月1日起追溯適用。31 號文對新企業所得稅法下適用的預計利潤率規 定了全國統一標準，如下所示： 開發項目位於省、自治區、直轄市或計劃單 i. 列市等省級人民政府所在地城市城區或郊區 的，預計利潤率不得低於百分之十五； 開發項目位於地及地級市城區或郊區的，預 ii. 計利潤率不得低於百分之十； 開發項目位於其他地區的，預
47、計利潤率不得 iii. 低於百分之五；及 屬於經濟適用房、限價房和危改房的，預計 iv. 利潤率不得低於百分之三。 房地產開發企業按其當年實際利潤據實預繳企 業所得稅的，應分季（或月）對未完工開發項 目取得的預售收入按照上述預計利潤率申報和 預繳企業所得稅。在開發項目完工後，房地產 開發企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷 售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與 其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度 企業本完工項目與其他項目合併計算的應納稅 所得額。在年度納稅申報時，房地產開發企業 須出具對該完工開發項目實際毛利額與預計毛 利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需 要的其他相關資料。 最
48、近頒布的公告（國家稅務總局公告201029 號）就企業所得稅的計算做出了解釋，闡明瞭 與土地增值稅的扣除有關的一些具體事宜。根 據該公告，如果符合一定的條件，房地產開發 企業在註銷當年，可將土地增值稅總額合理分 攤至各項目年度，並對項目年度的應納稅所得 進行追溯調整並相應申請退稅。 2.3 引入物業稅的可能性 中國對於房產買賣和轉移階段征收多種稅收。 自從2003年，政府開始考慮引入一種根據物業 在持有期間的市場估價而每年征收的物業稅。 物業稅的目標之一是簡化，因為這個新的物業 稅會替代目前對於房產征收的一系列稅收，其 中包括房產稅，土地增值稅和流轉稅。 由於中國的特殊土地使用系統和缺乏房產評
49、估 機制，引入物業稅並不簡單。所以，2003年以 來，政府在六個省市開始試運行一個征收物業 稅的空轉項目，在名義上對北京、深圳、遼寧 和江蘇省等征收物業稅。2007年，該試運行項 目又增加了四個城市。如果這個試運行項目成 功，國稅局有意正式開始征收物業稅。 經過幾年的稅務評估，政府在一些試運行領域 中逐步開始建立一套評估機制和相關的評估軟 件。在2008年年初，包括北京在內的幾個城市 申請正式運行征收物業稅的項目，不過該申請 至今沒有被國稅局和財政部批准。2008年， 一個國稅局的高級官員曾透露有可能在2010 年到2015年征收物業稅。然而，由於目前征 收物業稅的條件還不成熟，至今沒有確定的時 間表。2009年5月，國務院在國發200926號 文：國務院批轉發展改革委關於2009年深化經 濟體制改革工作意見的通知中提出深化房地產 稅制改革，研究開征物業稅（財政部、稅務總 局、發展改革委、住房城鄉建設部負責）。
