1、江苏省城市规划管理技术规定（2000 年版本节选）第一章 总则 第二章 城市土地使用管理第三章 建筑管理第四章 市政公用设施与工程管线综合第五章 城市景观与环境第一章 总则第二章 城市土地使用管理2.1 城市用地分类2.2 建设用地的适建性规定2.3 建设基地控制指标表二-4 开放空间增加建筑面积指标允许建筑容积率 每提供 1 平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑 面积（平方米）小于 4 2.00大于等于 4 3.00注：开放空间的条件和计算方法见附录五。2.3.8 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围；2.3.8.
2、1 通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；2.3.8.2 通道下的净空高度不小于 5.0 米，但穿越宽度小于 16 米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于 4.5 米。第三章 建筑管理3.1 建筑间距3.1.1 建筑物的间距除必须符合消防、抗震、安全、环保、工程管线和文物建筑保护等方面的要求外，应同时执行本规定。3.1.2 根据居信建筑日照标准和我省实际情况，居信建筑日照间距系数低限什按表三-1 执行。3.1.2.1 居信建筑日照间距按下列公式计算：L=i:H式中：L=建筑间距i=日照间距系数H=南侧建筑的计算高度（见附录二）3.1.2.2 居信建筑日照间距按表三-2
3、 不同方位间距折减系数换算。表三-1 居信建筑日照间距系数表间距系数 适用范围大城市 中小城市 纬度（北伟） 地区1.2 1.25 3230南京、镇江、常州、无锡、苏州、南通的全部辖区，扬州大部（宝应、高邮除外）、泰州大部（兴化除外）1.25 1.3 323034扬州北部（宝应、高邮）、泰州北部（兴化）、盐城大部（响水除外）、淮阴全部、宿迁大部（沭阳除外）、徐州南部（睢宁）1.3 1.35 34 徐州大部（睢宁除外）、连云港全部、宿迁北部（沭阳）、盐城北部（响水）注：旧城区改造中局部地区确实难以达到规定标准的，按现状城市人口计，中小城市可减少系数 0.05，大城市减少 0.1，并应通过市县实施
4、细则明文规定“局部地区“ 的范围。表三-2 不同方位间距折减系数方位 015 1530 3045 4560 60折减系数 1.0L 0.9L 0.8L 0.9L 0.95L 注：1、表中方位为正南向（0）偏东、偏西的方位角。2、L 为当地住宅正南向东布置时的照间距。3.1.3 多层（含中高层）居住建筑间距： 3.1.3.1 多层居住建筑间距，条式建筑按表三-1 系数计算确定；点式建筑根据具体情况参照 3.1.3.3 和附录一第 3 条计算确定。3.1.3.2 多层居住建筑非平行布置时（夹角60），其最窄处建筑间距按平行布置的居住建筑日照间距控制。3.1.3.3 在南北向居住建筑南筑、东西向居住
5、建筑东西侧垂直（夹角60）布置的多层居住建筑，其建筑间距按表三-1 标准乘以 0.7 系数控制，当垂直居住建筑山墙宽度大于 16 米时，按平时布置居住建筑控制。3.1.3.4 在满足日照间距条件下，平行布置的条式多层居住建筑南北之间的间距最小不得小于 10 米，山墙间距不得小于 6 米，山墙均有居室窗户、阳台或开门的，不得小于 8 米。平行于城市道路的沿路建筑（含居住、非居住）的山墙间距应符合城市规划，并满足消防、施工和安全要求。3.1.3.5 多层居住建筑地面层为非居住用房时，视同居住建筑控制间距。在旧城区建筑密集地段进行改建确有困难的，经城市规划行政主管部门核定，其与南侧建筑的间距，可扣除
6、地面层非居住用房的高度计算。地面层设置层高不大于 2.2 米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算与南侧建筑的间距。3.1.4 低层居住建筑与其相邻低、多层居住建筑的南北向间距，按多层居住建筑间距有关规定控制，但最小间距不得小于 6 米。山墙之间有公共道路的，山墙间距不得小于 6 米；无公共道路的，应视具体情况，满足消防、施工、通行要求。3.1.5 高层居住建筑间距： 3.1.5.1 高层居住建筑之间的建筑间距，条式建筑按表三-1 系数计算确定；点式建筑，南北向的，不得小于南侧建筑高度的 1 倍，且不得小于南侧建筑面宽的 1.2 倍，其最小间距的 30 米；东西向的，不得小于较高建筑高度的
7、0.4 倍，其最小间距为 18 米。3.1.5.2 高层居住建筑与多、低层居住建筑之间的建筑间距，南北向的，北侧为多、低层居住建筑时，建筑间距按 3.1.5.1 条规定控制；南侧为多、低层居住建筑，条式的建筑间距按表三-1 规定控制，但最小间距不小于 13 米，点式的建筑间距按 3.1.3.3 条规定控制。3.1.5.3 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防和施工安全的规定控制。山墙均有居室门或窗户的，其间距不得小于 13 米。3.1.6 非居住建筑与居住建筑的间距： 3.1.6.1 非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按居住建筑间距规定控制。在符合日照、环保、施工
8、、安全、消防和交通等要求的前提下，低层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小，平行于城市道路的沿路非居住建筑可与相邻居住建筑山墙毗邻建造。高层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，其建筑间距应不低于表三-3 规定的最小控制间距。3.1.6.2 非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距应符合环保、安全、消防等有关专业规范规定，其最小间距（非居住建筑）低层为 6 米，多层为 10米，高层（含中高层）为 13 米。3.1.7 非居住建筑的间距： 3.1.7.1 高层（含中高层）非居住建筑之间及其与其它非居住建筑的间距应不低于表三-3 的规定： 表三-3 高层
9、非居住建筑之间及高层非居住建筑与其他非居住建筑最小控制间距（米）控制间距 建筑类别建筑类别 控制间距高层非居住建筑 裙房其它非居住建筑（一、二级耐火等级）高层非居住建筑 13 9 9裙房 9 6 6注：表中裙房高度不超过 12 米，如超过 12 米则应按多层间距控制。3.1.7.2 多层非居住建筑平行布置时，最小间距不得小于 10 米。3.1.7.3 低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的距按消防间距的规定控制，但最小间距不得小于 6 米。3.1.7.4 工业建筑、仓储（库）建筑等按相关的消防、安全间距控制。3.1.7.5 医院的病房楼、休（疗）养建筑、老年公寓、幼儿园和托儿所的教室、
10、活动室及卧室的间距按表三-1 标准啬增加 0.3 系数计算；大、中、小学，教学楼的间距按表三-1 标准增加 0.15 系数计算，学生宿舍按居住建筑间距控制。3.2 建筑物退让3.2.1 沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离除必须符合日照间距、文物保护、风景园林、市政管线、消防、抗震、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本规定。3.2.2 建筑物后退建设用地边界距离： 3.2.2.1 沿建设用地边界（规划用地红线）的建筑物，其离界距离按表三-4规定控制。界外是居住建筑时，首先必须符合 3.1.23.1.6 条的有关规定。表三-4 各类建筑的最小离
11、界距离离界距离 建筑类别 居住建筑 非居住建筑建筑朝向 离界距离 建筑物高度 的倍数 最小距离 （米） 建筑物高度 的倍数 最小距离 （米）低层 0.5iH 3 - 3多层 0.5iH 5 - 5主要朝向高层 0.25iH 13 0.15H 9低层 0.25H 3 - 按消防间距多层 0.25H 3 - 按消防间距次要朝向高层 0.125H 6.5 - 6.5注：1.表中，i=应执行的日照间距系数，H= 建筑物高度。2.建筑物后退用地边界距离以建筑物最凸出的外墙（含柱）边线计算。挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分不得影响交通、消防等方面的要求。3.3.1.7.5 条所列建筑物按居住建筑离界距离控制。4
12、.按表中离界距离执行时总间距小于消防间距时，应按符合消防间距的要求确定 离界距离。5.建筑离界距离在满足本表要求的前提下，还必须考虑其基础施工对周边建筑物 的影响。6.临道路建筑在符合城市规划、建筑防火和施工需要的前提下，相邻基地边界线两 边的建筑可毗邻建造。7.建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录三。3.2.2.2 相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减小离界距 离，必须满足以下要求：（1）符合日照、消防、施工安全要求。（2）取得退让较多方土地使用权和房屋产权所有者的同意。3.2.2.3 建筑间距范围内有公共道路部分是否计算在离界距离内，由城市规划行 政主管部门根据退让道路
13、红线要求、遮挡方位等因素具体规定。3.2.2.4 地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建 筑物底板的底部的距离）的 0.5 倍，且其最小退让距离为 3 米。3.2.3 建筑物后退城市道路红线距离： 3.2.3.1 沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑类别、高度， 确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离参照表三-5 控制。表三-5 建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）后退距离 建筑高度道路宽度 后退距离小于24 米 2450 米大于 50米40 米以上 8 12 1530 米以上40 米 6 10 1520 米以上30 米 5 中、小城市 10，大城
14、市 8 1520 米及以下 3 中、小城市 10，大城市 8 15注：高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。城市规划行政主管部门在确定沿城市道路建筑红线时，应综合考虑城市景观的整体协调、建筑物和城市道路的交通需要、建筑物体量等因素。3.2.3.2 建筑物后退道路红线以建筑物最凸出的外墙（含柱）边线计算。挑檐、寸蓬、踏步等凸出部分的设置不得影响道路通行安全和通过能力。3.2.3.3 沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于 20 米，省道不少于 15 米，县道不少于 10 米
15、，其它道路不少于 5 米。3.2.3.4 有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市TRANBBS 设计所确定的后退距离控制，并不得小于 8 米。3.2.3.5 颊道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表三-5 规定数值（由道路规划红线直线段与曲线段的连接点逄起），并应同时符合交叉口行车三角视距控制要求。3.2.3.6 立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离按详细规划执行或由城市规划行政主管部门根据有关规定核定。3.2.3.7 地下建筑物后退道路规划红线的距离按 3.2.2.2 确定。3.2.
16、4 铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最后一道轨道中心线的距离按表三-6 规定的距离控制。表三-6 铁路沿线建筑物后退铁路舅道中心线最小距离铁路等级 建筑物后退距离（米）铁路干线 20铁路支线 153.2.5 沿城市河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶沿河一侧边线的距离按诚意细规划确定，应综合考虑河道景观整体协调、河岸与建筑的的安全等因素。现有驳岸或驳岸同步实施的，最小距离不得小于 5 米；驳岸延后实施的，最小不得小于 10 米。在设防洪堤河道两侧，建筑物后退蓝线距离还应符合防洪有关规定。3.3 建筑的高度控制3.3.1 建筑物的高度应符合城市空域、风景旅游区、文物保护、建筑间距、城市景观等方面的要求
17、，同时应符合以下规定。3.3.1.1 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度（H ）不得超过规划道路红线宽度（W ）加建筑后退距离（ S）之和的 1.5 倍，即 H1.5（W+S ），且应符合 3.2.3.1 条的规定。除前款外，还须同时满足附录四的规定。商业中心区的建筑高度由当地城市规划行政主管部门制定规定。3.3.1.2 建筑物临两条以下道路的，按主要朝向的道路规划红线计算控制高度，建筑所临道路的另一侧为广场、河道、电力线保护区的，在计算高度时，广场、河道、电力线保护区的 1/2 宽度连同道路红线宽度一并计算，但风景旅游区的河道除外。3.3.1.3 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台
18、和其它无线电通讯（含微波通讯）设施周围及其 TRANBBS 技术影响范围内的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。3.4 建设基地的绿地3.4.1 各类新建建设基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）： 3.4.1.1 居住区绿地率不小于 30%。3.4.1.2 工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于 20%。对环境有大气、噪音污染的厂矿企业单位，绿地率不小于 30%。3.4.1.3 机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位，绿地率不小于 35%。3.4.1.4 属于旧城改造的上述项目，绿地率可以降低五个百分点。3.4.2
19、 居住区内的公共绿地面积指标： 3.4.2.1 组团不于小 0.5 平方米/人；小区（含组团）不小于 1.0 平方米/ 人；居住区（含小区与组团）不小于 1.5 平方米/人，旧区不小于 1.0 平方米/ 人。3.4.2.2 居住小区内每块公共绿地面积应不小于 400 平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。3.4.3 城市道路绿地率指标： 3.4.3.1 园林景观路绿地率不得小于 40%;3.4.3.2 红线宽度大于 50 米的道路绿地率不得小于 30%；3.4.3.3 红线宽度在 40 50%米的道路绿地率不得小于 25%；3.4.3.4 红线宽度 24 40 米的道
20、路绿地率不得小于 20%。3.5 建设基地出入口3.5.1 与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置,如斜交则不宜小于 75。3.5.2 各类建设基地出入口位置距离城市干疲乏交叉口不宜小于 80 米，距离次干道交叉口不宜小于 50 米， 距桥阴沉隧坡道的起止线的距离，不宜小于 30 米。基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。3.5.3 建筑物沿街部分长度超过 150 米或总长度超过 220 米时，应设置净高与净宽均不小于 4 米的消防车道。3.6 各类建筑配置停车位指标3.6.1 居住建筑停车位控制指标见表三 8。表三 8 居住建筑停车位最低控制指标类别 小
21、汽车 自行车 摩托车一类居住区 1 辆/户 2 辆/户 0.5 辆/户二类居住区 0.3 辆/户 2 辆/户 1 辆/户3.6.2 公共建筑停车位控制指标见表三 9。表三-9 公共建筑停车位最低控制指标小汽车 自行车使用性质车位/万平方米建筑面积 车位/万平方米建筑面积行政办公 30-50 300商业、金融、服务业、市场等 25-40 500文化娱乐 50-60 500医院 25-30 300注：地面停车车位不得小于总停车位的 20%。3.6.3 各类停车位面积应根据具体停车方式，按照国家和省有关规定执行。 第四章 市政公用设施与工程管线综合4.1 给水4.1.1 城市给水应集中供水,严格控制
22、单位自备水源。非生活用水尽量不采用地下水。有条件的地区应采用分质供水。4.1.2 城市配水管网应布置成环状，城郊小城镇应考虑有纳入城网的可能。4.1.3 用地表水作为城市供水水源，其取水构筑物应选在城市和工业企业的上游清洁河段。必须设置一级保护区、二级保护区和准保护区，并设置明显的标志。各水源保护区的具体界限，应在城市总体规划与分区规划中图示。4.1.4 一级保护区范围，以取水口为中心，半径一百米。二级保护区范围，为取水口上游一千米、下游二百米、陆域二百米、一级保护区以外的范围。流速平缓，有倒流、潮汐或河流断面狭窄、河道两端建闸的河流，其下游水域可相应扩大到一千米。有关地区还应考虑潮水顶托或上下游水流方向互换等情况。准保护区范围，以污染不影响流域水质、保证取水口水质的要求划定。各级
