1、1,布吉片区商业市场调研,2012-08-25,2,Chapter 2,Chapter 3,典型社区底商调研,Chapter 4,项目周边商业调研,Chapter 5,小结,Chapter 1,布吉各商圈调研,特别说明：本次调研只针对商业街和社区底商，不包含集中商业和专业市场。,目 录,片区在售及潜在供应商业项目,3,布吉商圈格局特征,根据商业集中度与影响力分析，布吉片区目前形成四个比较集中的商圈：布吉老街商圈布吉中心商圈萝岗商圈大芬沃尔玛商圈,大芬沃尔玛商圈,布吉中心商圈,萝岗商圈,布吉老街商圈,公园里,区域内因较多工业区与农民房的存在，商业网点多沿主干道或居民区零散分布，集群效应差，辐射力
2、不强，主力消费人群为区域内居民和租客。区域消费水平低, 商家档次普遍偏低, 以百货商超和传统商街为主，缺少大型现代化购物中心和商业综合体，商业氛围差。商圈核心街铺租赁情况好，租金较高，较少空置；社区底商受地段与人流量因素影响，租赁情况差异较大。,布吉区域商业特征,商业环境,除老街商圈外，其余商圈皆属近十年形成的新商圈。从未来规划来看，主要商业用地也集中在四大商圈内。,4,综合调查研究布吉主要商圈商业价值、代表性社区商业价值、项目周边商业价值，找寻本项目价值点，评估项目商业价值，为本项目商铺价值的界定提供依据。,布吉中心商圈，镇区级商业中心，辐射布吉镇，依托天虹、新一佳，其商业价值可作为本项目的
3、参考；区域内典型社区商业：大世纪花园。,萝岗商圈，布吉较早的商品房集中区，居住氛围浓厚，依托各大社区所形成的主要面向区域内居住人口的消费商圈，商业价值是本项目商业的重要参考。,布吉老街商圈，市级商业副中心，百年历史，布吉区域商业价值标杆。,大芬沃尔玛商圈，依托大芬油画村和沃尔玛，吸引区域内消费人群及外来旅游人群，商业价值客作为本项目的主要依据；典型社区商业：布吉东大街。,项目周边商业，布沙路沿街商铺、樟富北路沿街商业、可园商铺，是本项目商业价值的主要参照。,商圈研究目的,商业环境,布吉老街商圈：深圳市级商业副中心，依托布吉火车站（深圳东站），历经百余年发展历史 。商业经营火爆，高租金，高密度，
4、高人流，是大布吉区域的绝对商业中心。商业类别涵盖商业步行街、百货、超市、专业市场，主力业态服饰、餐饮、休闲娱乐。但商业设施陈旧，档次偏低，以国内中低端品牌为主。,主要商街：吉华路、布吉路、金鹏路等；百货商超：新一佳、金鹏百货、国都购物商城、国美电器等；专业市场：大坡头批发市场、布吉综合街市等主要集中在西环路沿线，不做重点分析。,布吉老街,吉华路,新一佳,金鹏路,布吉老街商圈,商圈详解,布吉老街商圈基本商业价值总结 布吉老街商圈商业分布略呈哑铃状，吉华路新一佳附近与金鹏百货附近是两个价值极点，它们代表了布吉商业最优价值区，是商业的核心地带，布吉新一佳附近街铺主流租金在600-1200元/平方米月
5、，金鹏路主流租金在600-1000元/平方米月；良好价值区主要出现在吉华路中段，处于两大极点之间的区域，主流租金在400-800元/平方米月；一般价值区主要出现在专业市场群及西环路沿线，主流租金在150-300元/平方米月。,布吉老街商圈,商圈详解,布吉中心商圈：与布吉老街商圈隔铁路相望，背靠布吉镇政府，属于区域中心政务区，伴随天虹商场的开业自发形成 。天虹周边人气较旺，沿街商铺基本无空置，少部分内街空置率较高。,主力业态：百货、餐饮、休闲娱乐、社区配套类；出租率：沿街铺位出租率95%以上；租金水平：200-400元/月，天虹周边街铺400-600元/月；典型社区商业：大世纪花园、金运花园,布
6、吉天虹,大世纪花园,布吉中心商圈,商圈详解,大世纪花园底商:背靠布吉镇政府，属于布吉中心政务区，受天虹高人流量影响，商铺经营情况良好，基本无无空置。,布吉中心商圈典型社区商业,商圈详解,布吉萝岗商圈：萝岗商圈的兴起缘于区域内商品房小区高度集中，居住氛围醇熟。几乎全部的社区商业沿百鸽路、荣华路、萝岗路分布。商业经营情况良好，空置率低，业态以满足区域内居住人群生活娱乐为主。,主力业态：零售、餐饮、休闲娱乐、服饰、银行中介等社区配套类、汽修汽配（罗岗路）；出租率：整体出租率90%以上；租金水平：主力租金区间200-400元/月；典型社区商业：荣超花园、百合山庄、信义假日名城,荣华路,新一佳,百鸽路,
7、百鸽路,布吉萝岗商圈,商圈详解,百鸽路：萝岗商圈的最主要商街，沿街数个社区底商联成一体形成外向型社区商业中心；主要面向周边社区居民，因其丰富的业态，涵盖餐饮娱乐休闲百货商超，也吸引了部分布吉其他区域人群；经营情况良好，较少空置。,布吉萝岗商圈之百鸽路,商圈详解,荣华路：萝岗商圈的最重要商街之一，与百鸽路共同组成萝岗商圈的商业骨架；主要面向周边社区居民，业态丰富，涵盖餐饮娱乐休闲百货商超以及中介银行等社区服务型业态，同时吸引了部分布吉其他区域人群；经营情况良好，较少空置。,布吉萝岗商圈之荣华路,商圈详解,大芬沃尔玛商圈：起步晚，发展快，依托沃尔玛、大芬油画村以及周边数个大型居住社区自发形成，主要
8、消费群为外来商旅人群及周边社区居民，商业经营情况良好，铺位出租率较高，部分内街有空置。,主力业态：零售、餐饮、休闲娱乐、银行中介等社区配套类、油画及衍生品制作销售（大芬油画村）；出租率：沿街商铺整体出租率90%以上；租金水平：主力租金区间200-300元/月，大芬村120-200元/；典型社区商业：布吉东大街、桂芳园等。,大芬村,大芬村,沃尔玛,布吉东大街,大芬沃尔玛商圈,商圈详解,大芬沃尔玛商圈之典型社区商业,布吉东大街：依托大芬油画村及周边社区居民的多主题一站式商业街区，定位清晰，规划合理，业态业种丰富，品牌档次尚可，对周边社区居民有较强的吸引力。,商圈详解,桂芳园（沿深惠路）：龙岗大道沿
9、线，业态定位以满足本社区居民日常生活需求为主，中档餐饮也吸引周边区域消费者。,大芬沃尔玛商圈之典型社区商业,商圈详解,康达尔花园：龙岗大道沿线，属沃尔玛商圈，受深惠路阻隔，消费人流不易导入。业态定位以满足本社区居民日常生活需求为主，规模较小，经营情况一般。,大芬沃尔玛商圈之典型社区商业,商圈详解,项目周边商业环境,项目周边以农民房、统建楼、工业区为主，商业集中度差，分布较为零散，一般沿主次干道或城中村道路两侧分布，故在研究项目周边商业时选取项目紧邻的城市主干道布沙路和次干道樟富北路沿街商业作为参考依据。,公园里,项目周边业态以社区配套为主，辅以少量百货商超，商业氛围明显缺乏，品牌档次低，消费体
10、验差；消费人群以周边社区居民为主，对外辐射能力几乎为零，现有消费群消费能力低； 周边商业租金水平较低，故租金回报率低，投资获益差；小区域发展潜力有限，规划利好不足，现有规划落地时间未定；周边几乎无产权商铺供应，属于市场空白点。,项目周边商业特征,布沙路:零售百货、餐饮、服饰、休闲娱乐、五金建材等,租金:80-150元/月,樟富北路:零售、餐饮等,租金:80-100元/月,周边商业,布沙路：城市主干道，连接布吉至沙湾的主动脉，是沿路数个社区居民以及南湾企事业单位进出的主要通道。沿路商业以农民房和统建楼底商为主，商业档次普遍偏低，业态以零售、餐饮等居民日常生活需求为主。租金水品偏低，但出租率较高，
11、商业多只租不售。受地势影响，动线连贯性较差，且城市主干道道路车流量较多，影响马路两侧的人流互通。由于布沙路较长（2.9Km），各段情况略有差别，故分为龙岗大道-中翠路段、中翠路-南新路段、南新路-丹平快速段来研究。,布沙路（龙岗大道中翠路段）,周边商街,布沙路（中翠路-南新路段）：沿线主要有百门前工业区和数个统建楼社区，以服务产业工人和周边社区居民为主，主力店有汇佳购物广场，主力业态以服装为主，辅以零售和通讯，餐饮比例不高。,布沙路（中翠路南新路段）,周边商街,布沙路（南新路-丹平快速段）：沿线商业大部分为农民房底商，主力消费人群以周边社区居民及少量工厂工人为主，主力店有万福佳佳购物广场，主力
12、业态以建材、餐饮、零售为主，少量日常生活配套。经营情况一般，部分统建楼底商空置率较高。,布沙路（南新路丹平快速段）,周边商街,樟富北路：沿线商业为农民房底商，总体商业规模不大，主力消费人群以周边社区居民为主，主力业态以餐饮、零售等日常生活配套，经营情况一般，但较少空置；随着本项目华润万家开业，人流量明显增多，商业氛围明显增强，随着越多品牌商家的进驻，未来商业前景看好。,樟富北路,周边商街,佳兆业可园底商：可园所处位置相对封闭，不邻城市主干道和次干道，可达性较差，主要消费客群来自本社区住户。业态也多以满足社区具名日常生活需要为主，典型的内向型社区商业，整体经营情况尚可。,公园里,佳兆业可园,周边
13、底商,和谐家园底商：佳兆业可园斜对面，邻深惠路，受沃尔玛商圈辐射，但因龙岗大道阻隔，人流较难导入，并且社区规模小，主要业态以满足本社区具名生活为主，内向型社区商业，经营情况一般。,公园里,和谐家园,周边底商,中城康桥花园&左庭右院：两社区隔路相望，商业基本对街分布，故合在一起分析。当前业态以满足社区居民日常生活需求为主，项目交通便捷，居民在购买大件物品时选择外出至沃尔玛商圈。整体经营情况一般。,中城康桥花园&左庭右院,周边底商,目前布吉主要商街档次普遍偏低，品牌老化，毫无特色，缺乏对外来消费群的吸引，即使作为布吉商业价值标杆的布吉老街也是如此。其他新兴商业街区也多为中低档餐饮、超市、服饰、五金
14、杂货等，规模和档次都将不能满足日益流入的罗湖福田居住客群。,业态业种、经营档次、租金,商街总结,1、佳兆业可园2、佳兆业桂芳园 （龙岗大道沿线）3、布吉东大街4、康达尔花园5、和谐家园6、中城康桥花园7、左庭右院8、大世纪花园9、百合星城10、信义假日名城,代表性底商分布,底商总结,区域内商品房住宅底商多选择沿城市主次干道分布，确保较好的展示面。,代表性底商基本参数总结,底商总结,区域内商铺产品素质较好，面积适中，开间进深比合理，但少有产品可拓展至两层。受地段、定位、规划等因素的影响，区域内底商租金及二手放盘价差异较大，综合来看回报率大多集中在3%5%。,中海壹街区,在售商业,大罗湖万人社区百
15、变黄金街铺,中海壹街区铺位划分及业态规划,在售商业,中海壹街区系列平面,在售商业,六大专属价值1.大品牌：中海所在，财富所在，投资有保障2.大罗湖：占据新城枢纽，引爆财富质变3.大人流：三百万平住宅，30亿消费潜力4.双首层：全临街设计，风行全球新理念5.高拓展：6米层高拓展，催生立体价值6.黄金铺：30至75临街旺铺，70年产权,中海壹街区实景照片,在售商业,大族基业南湾旧改项目，总建面45万，打造片区内独有的3万平方米河岸风情商业街。,随着罗湖升级改造的逐步落地，区域迎来发展良机。品牌发展商进入，本案周边三个重点旧改项目集中发力，商业环境将迎来大发展。受限于区位、交通、规划等因素制约，未来
16、入市商业项目仍以社区型商业为主。,合正丹竹头项目，总建142万平米，其中商业约4500,国香山项目，总建面35万平米，其中配建一定规模社区商业,项目周边已知潜在供应,潜在供应,区域商业主要以社区底商和街铺为主，在售和未来新增也以社区底商的形式出现，说明区域商业尚处在商业发展期的初期向发展期后期过渡的阶段，但距离商业成熟期还有较大差距。区域经营情况良好的社区商业项目多属外向性社区商业，依托周边社区居民，同时增加餐饮及休闲娱乐等业态占比，吸引外部消费人群。区域商业经营情况整体尚可，部分核心商业区经营旺盛；从目前经营情况较稳定的商业区发展历程来看，都经历过至少3-5年的市场培育期。片区的租售水平比较稳定，投资回报率和售价处在相对合理的水平。区域缺少能够大幅提升商业价值的利好规划，近依靠当前旧改很难推动区域商业环境大发展。在售和已售商业大多仅对外销售，不负责统一招商及统一运营管理。未来半年区域内无商业项目入市，处于市场空窗期，对本项目是一大利好。,商业小结,
