1、影响力目标：候鸟风暴 席卷全国销售目标：全年20个亿品牌目标：品牌跃升,本案目标,影响力目标,立足深圳,辐射珠三角,面向全国,1,2,3,.,.,进一步在深圳铺开全球候鸟度假地的影响势力，形成候鸟风暴，制造片区热点，席卷鹏城；,辐射广州、东莞等地，使全球候鸟度假地享誉珠三角；,逐步建立全球候鸟度假地在全国的小型奢侈酒店符号，形成追捧效应；,销售目标,一期完美收官,二期价值最大化,全年20亿,1,2,3,.,.,3月底一期清盘，完美收官,4月底抓住市场契机，合理安排二期推售计划，实现价值最大化的销售,实现全年20个亿的销售目标；,品牌目标,面对这样一个大胆创新的项目对于我们，是一次挑战，更是一次
2、机遇而光耀集团已在市场颇具知名度通过本项目提升品牌，实现光耀跨级巨作, Copyright Centaline Group, 2010,走过2010年，我们发现【候鸟】存在四大难题。,能否顺利完成目标,？, 2010年，全球候鸟度假地区位价值认同度仍然偏低，屡屡成为制约客户最终决策的瓶颈。 如何分享土地红利，始终是横亘在候鸟面前待解决的重要课题。,区位认知尴尬,1, 2010年11月18日进场，12月发售，产品设计大胆，并且推售前市场预热和推广期都非常有限。市场声音薄弱混杂。,产品推售前预热及推广不足,2, 2010年通过有限的推盘量、独特的产品形态，还能吸纳愿意为资源型非主流项目埋单的客户的
3、话，那么，进入2011年之后，如何实现客户扩容，也将成为一大现实问题。未来还要面对一样的产品（景观较优），但价格要更高的困境。,客户扩容及同质产品客户升级,3,全球候鸟度假地以中国第一间小型奢侈酒店姿态入市，但候鸟与小型奢侈酒店二者均未得以充分塑造，品牌溢价能力相对弱势。未能有效建立起产品线与品牌线之间的价值关联。,品牌溢价,4,2011年,？,南中国160万果岭上的极致奢华,深圳中原二级市场事业六部C组ShenZhen.02.2011,价值提升【全球候鸟度假地】 营销策略案,本报告的核心主旨,确立项目整体开发主题上半年利用什么形式实现销售任务的完成？如何完成全年20亿销售额？,今年3月底一期
4、尾盘成功清盘，4月新推产品成功起势，为实现后续产品成功销售奠定基础；立足深圳，辐射珠三角，面向全国，冲刺全年20亿；加强现场品质展示，证言式营销，全面提升项目档次；通过白天鹅酒店、九间厨、创意集市等配套来实现“价值拔升”；,营销总目标,展品质 齐配套 赢价值,二、销售情况分析,四、营销策略,五、蓄客策略,一、宏观政策分析,报告思路,三、推售策略,一、宏观政策分析,新政解读,对项目影响及应对口径,新政解读,新政出台背景热点解读政策回顾,新政出台背景,调控下2010年四大城市房地产市场走势，两轮调控政策（417、929政策）失效，房价仍稳中有升；调控下2010年深圳一二手房价均出现上涨，两轮调控政
5、策失效；春节期间CPI上涨压力较大，通胀压力下房产需求面临大幅增加；,继“417新政”、“929新政”后的第三轮房地产调控正式启动,经过2010年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，虽然量出现了下调，但价格稳步上涨。中央在传统春节前出台如此严厉的政策尚属首次，进一步巩固之前调控政策效果，加大调控力度。,4月17日：“新国十条”提高二套房贷门槛,9月：限贷令+限购令,2011年1月：新国八条,二套房贷首付比例提高至6成，利率为基准利率的1.1倍；限购令范围扩大、从严执行； 5年内转让的物业按照全额征收营业税；地方政府确定新建商品住宅价格控制目标并于一季度公布；,二套
6、房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平,二套房贷首付比例至少5成，利率上浮10%暂停第三套住房贷款首套房贷首付提高至3成各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）,政策一：新国八条,“新国八条”内容解读,1、二套房贷首付比例从5成提高至6成，影响不大,2、不满5年转让的物业按照全额征收营业税增加交易成本，营业税政策环境回到2006年时期，是2005年至今营业税征收最严厉的政策,3、实施限购令的城市增加，规定更明确，但限购令政策从严执行仍存在灰色地带,中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷
7、款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整 ：,政策二：存贷款利率上调0.25个百分点,这次加息同样是非对称加息与前两次加息比较而言，相同点：不仅不同存（贷）款期限的存（贷）款利率的加息幅度不同，相同期限的存贷利率的加息幅度亦不同，整体而言，存款的加息幅度要大过贷款的加息幅度；不同点：一是活期存款利率首次加息，二是存款利率的加息幅度较上次有所扩大，而贷款利率的加息幅度较上次有所缩小。央行之所以继续非对称加息，一方面可以收缩流动性，让居民资金回归储蓄而非投资楼市；另一方面可以通过存贷息差的缩小，约束商业银行的放贷冲动（元月信贷规模据估计达1
8、.2万亿），这或许是部分商业银行取消首套房贷利率优惠的重要原因之一。,非对称加息，收缩流动性，约束商业银行放贷,“存贷款利率调整”内容解读,加息的时点选择特别：春节上班第一天特别之一：加息选在节后开工的第一天，说明政府收缩流动的态度和行动之坚决，不给市场以任何揣测的机会，强化通胀预期的管理；特别之二：赶在元月经济数据出台之前约半周加息（按国家统计局之前的安排将在2月14日公布元月份经济数据），说明元月CPI形势严峻，可能会创出新高，同时说明央行缓解实际负利率的政策目标更加明确，这意味着未来还会继续加息。,政府态度和行动坚决，强化通胀下的管理,购房成本加大，首付三成的100万房产30年基准利率按
9、揭的月供已累计增加300.72元，30年总供款绝对额累计增加108260.09元； 在“国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控； 从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，这对楼市影响将逐步显化并形成预期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。,加息导致购房成本加大,“存贷款利率调整”内容解读,1、调控力度，预计不会逆转楼市 新国八条政策的实际影响并没有政策预期中的大，对政策影响应持谨慎乐观态度，预计新国八条不会对楼市产生逆转的影响。2、 当前的影响更多体现在心理新国八条中新政策内容主要包
10、括营业税政策、二套房贷首付比例提高、限购令范围扩大等，营业税政策环境回到2006年时期，购房者心理已有预期，二套房贷首付比例提高对于资金充裕的投资客而言影响很小，限购令在执行上存在的灰色地带令政策效果大打折扣，保障性住房仍未大量上市，目前影响只在心理层面。 3、客户的观望情绪会更浓郁，对房价下降抱有更大的期望新国八条的出台，显示了政府打压楼市的决心更加坚定，而客户会因为政府的决心而对房价下降抱有更大的期望，在房价没有较大下降幅度的情况下，客户会保持观望的情绪。4、后市成交量将骤降，市场将3月份的两会后有较清晰的动向 新国八条出台后在春节假期，市场成交量会骤降，但价格依然会坚挺，有轻微调整，市场
11、将静待3月份的两会后新的政策动向，预计本次政策消化期会持续到2011年4、5月份，市场变化还要结合货币政策走势综合分析 。,政策回顾,对项目影响,对项目影响应对口径,政策变化太快，我还是观察一段时间吧。（观望市场、观望两会）；营业税，五年内转让全额征税，短期投资成本增加。加息加重购房成本，降低房子投资价值，是否现在投资？,对项目影响：客户心态,客户问题： 观望 ？,等下去房价会跌吗？ 绝不！土地供应量少，楼市供应减少，房价难降。深圳去年经历了史上最严厉的调控，比起09年成交量有所减少，但从具体成交情况显示，在一手房受到政策严厉打击的时候，二手房成交量的突然崛起意味着深圳刚性需求仍然旺盛。同时供
12、应量又不足，近年来新增土地供应匮乏，2007-2009年深圳公开出让的商品住宅用地可建总面积不足全市一年新房供应量或销售量，加上土地闲置等问题存在，今后能按期进入市场的商品住宅更少。需求旺盛、供应不足，这一点决定了房价大幅下跌的可能性微乎其微。通胀空前！等！就等于贬值。抗通胀，如何投资？股市动荡，期货操作难增值慢，可以说在通胀时期里，最好的抗通胀产品应该还是房子，更确切地说是具有稀缺性和不可替代性的房子！全球候鸟度假地的稀缺性和可抗跌性（全中国40席永久球牌传世golf球场之一，原生态自然环境，南中国唯一独栋泳池度假别墅）使得其对于“被杀跌”具有一定免疫力。,应对口径：绝不能等！,应对口径,度
13、假型物业，21世纪投资首选早在2007年中国就已全面进入旅游经济向度假经济转型的时期，与此同时，人均GDP的高速增长形成了强大的度假需求！当前环境下，投资者希望将资金放到安全的地方，国民的度假需求旺盛不衰，安全的投资需求更是人人所需，因此若能寻找到拥有巨大上升空间的度假物业, 无疑是最好选择。我们不仅是南中国首席独栋泳池度假别墅，还同时享有优越的原生态自然环境，加之高铁附近、区域客厅，未来增值潜力巨大，必将对度假及物业投资有着巨大吸引力。观望的结果必然是后悔没早点出手。限购令，惠州投资不跌反涨深圳房价不跌，投资需求涌动，限购令下，会有更多投资客涌入惠州。厦深高铁经过、大盘投资价值、高尔夫里的平
14、房、豪装独栋，绝对是深圳客乃至全国客户来惠投资自住首选。今天考虑，明天过来可能就没了。一期最高性价比，分秒递减，一等不再！一期产品全城热销，分秒递减，卖一套少一套，错过之后就再没这个价格了。,二、销售情况分析,现阶段销售情况,产品分析,客户分析,销售情况,A户型,B户型,C户型,D户型,已售单位,销售情况：已销售93套，目前剩余76套可售单位（A户型剩余55套，B户型12套，D户型9套，C户型已售罄）。分析：A户型售出44套，其中31套为东北及东南向单位，13套为临路及端头单位；C户型全部售罄；,销售状况,产品分析,产品分析,A户型99：现金流走量产品风格：现代简约、全天候私密泳池别墅特点：面
15、积小，总价低 销售状况：共99套，已售出44套，剩余产品多275-295万间西北、西南朝向。,B户型146：难点滞销产品风格：巴厘岛风情、有故事、浪漫与艺术特点： 22m泳道，相当于1500独栋别墅的超大面宽（通风、采光、景观面） 销售状况：共28套，已售出16套。,产品分析,C户型156：明星利润产品风格：现代东方、怡然自得、儒雅特点：258-776超大花园赠送，占地超一亩，收藏价值高 销售状况：30套均已全部售罄。,D户型193：楼王产品风格：泰国皇室、古朴浓郁、激情热烈特点：南中国罕见12席一线球道奢华景观别墅（景观的收藏价值） 销售状况：12套，已售出3套。,客户情况,成交客户分析未成
16、交客户分析客户小结,成交客户情况,成交客户主要集中于35-45岁年龄段，占比近6成；客户年龄分布合理，主力客群在35岁以上，客户群体成熟。该年龄段的客户一般处于事业的巅峰期，资金实力强，有多次置业经历，既有长期居住在城市想要获得耳目一新的居住环境的心理变化，也有投资欲望与能力，资金实力足够支撑。,成交客户以南山客为主，占比58%，其次为福田客及境外客（几位居住在美国的客户）；南山客户占比上升迅速，主要来自于中信红树湾片区，中信红树湾、瑞河耶纳及红树西岸均为豪宅，业主实力雄厚，270万左右的价位在其敏感线内，易成交；,成交客户情况,成交客户中私营企业主j及自由职业者占比7成，其次为个体工商户；这
17、部分客户群体资金实力普遍较强，置业能力强。,成交客户置业用途有约38%为自住兼投资，其次为投资、度假、商务接待；多数客户受产品及项目环境打动，想买来自住，也可投资。,成交客户情况,选择银行按揭的客户最多，占比64%；其次为一次性付款客户，占比23%，分期付款客户13%。,成交客户全部为通过中原转介获知本项目；无报纸、友介及户外途径获知。,成交客户情况,成交客户关注点主要为产品风格及原生态环境，独特的产品风格及优越的生态环境是打动客户的第一要素；其次为高尔夫稀缺价值、未来升值潜力及精装修；实际访谈中，楼间距过窄、管理费过高及偏远地理位置也是客户的关注点。,购买A户型客户占比49%，其面积小、总价
18、低，装修风格现代等受到很大客户喜爱；其次为C户型，占比34%，其享有最大赠送面积、入户水景，并且设计风格符合中国审美，受到较多客户追捧；B户型成交数量近期有所增长，占比17%；D户型暂无成交。,成交客户案例,典型成交客户案例： 张小姐 年龄：32岁居住小区：御景东方职业：自由职业者置业用途：B户型度假，A户型投资客户描述： 该客户被产品风格吸引购买，但心中仍有疑虑，认为泳池有安全隐患，同时屋顶无雨水槽，内部墙面未做防水处理，下雨天会出现很多问题。,典型成交客户案例： 彭小姐 年龄：50岁居住小区：华侨城职业：公务员置业用途：主要为自住 客户描述： 认购A75，购买用于养老，对于产品风格很认可，
19、同时觉得产品一层，不用爬楼，适合养老。对于周边配套及医疗非常关心，希望尽快得知进度。,成交客户小结,成交客户年龄主要集中在35-45岁之间，中年为主，主要居住于南山，资金实力强，有多次置业经历，既有长期居住在城市想要获得耳目一新的居住环境的心理变化，也有投资欲望与能力，资金实力足够支撑。客户的购买动机主要用于投资兼自住，占比约4成，单纯度假及商务接待相对较少。成交客户约65%选择按揭付款，23%客户一次性付款，13%客户分期付款。客户主要认可产品的巴厘岛度假风格、舒适产品、原生态环境及稀缺高尔夫资源。客户购买后普遍关注项目内部配套，如白天鹅酒店、集市等，有一定顾虑。,未成交客户分析,徐小姐基本
20、信息：30多岁；新加坡；意向户型A；具体描述：客户来自新加坡，到来之后对于产品很认可，但是现有的三个银行都无法做3成，故在贷款方面存在较大问题，同时对项目区域信心不足，未来升值潜力 持怀疑态度。张先生基本信息：40多岁；深圳人；意向户型B；具体描述：客户属于多次置业，来到现场后对于整体环境与样板房比较认可，但是在精装修明细上有所疑虑，认为应该列出具体，详尽的交楼标准。同时认为项目离深圳太远，项目自身配套不够完善，现场也感受不到白天鹅的服务。陆先生基本信息：香港人。60多岁。会计师事务所老总。想买来养老。喜欢A户型。具体描述：客户喜欢自己改装车辆，追求刺激。对于产品非常认可，但是价格方面要同深圳
21、物业相比较，并且表示要带律师过来看后才能决定。客户对于项目所承诺的物业服务有所质疑。希望能够给到更详尽的保证。,小结客户分析,成交客户 认可产品的巴厘岛度假风格、舒适产品、原生态环境及稀缺高尔夫资源； 非常关注配套，如白天鹅酒店、集市等，并有一定顾虑。未成交客户抗拒点 地理位置偏远，不宜作为第一居所； 片区认可度低，信心不足； 项目自身配套不完善，目前所有承诺配套均未兑现； 银行贷款问题。,三、推售策略,结合2011年的政策走向、房市走向，避免在政策不利时间段推出,现场品质改进完成后，再推出,各面积段户型好中差搭配，不浪费客户，同时避免一次性全部推出，分批控制,紧随市场,分批搭配推售,品质提升
22、推出,1,2,3,推售策略总原则,一期推售剩余房源推售：2011年3月19日前消化单位：一期剩余单位4. 推售套数：75套5. 推售金额：2.8亿元二期单位推售（4、5号地块）：推售时间：2011年4月23日&5月21日推售面积：24553.8平米三期单位推售（6、7号地块）：推售时间：2011年7月23日推售面积：20831.6万平米四期单位推售（8号地块）：1.推售时间：2011年8月20日2.推售面积：4455万平米建议后期重新给各组团命名。,推售计划,四、营销策略,推广策略,活动策略,现场策略,配套策略,推广策略,渠道推广,形象推广,客户推广,渠道推广,区域要道锁定立体式投放,整体上高
23、举高打，建立高端形象；区域内外关键交通要道（广惠、深汕、潮莞）锁定，以珠三角客户为锁定重点；渠道立体投放，快速强化项目形象，紧抓关键人业内人士与已成交客户，重视口碑传播力量；,渠道策略总原则,媒体角色定位,户外,户外角色：线上传播主导投放需求：长期性、覆盖性、截流性,阶段性户外,报广,报广角色：线上传播第一辅助作用要求：节点性、覆盖性、沟通性,短信,短信角色：线下最灵活辅助媒体作用要求：节点性、覆盖性,电台角色：线上传播第三辅助作用要求：节点性、覆盖性,网络,网络角色：线上传播第二辅助作用要求：节点性、沟通性,临时角色：线上传播第一辅助作用要求：节点性、覆盖性、截流性,竞争拦截,电视电台,渠道
24、策略铺排,价值+品质,价值+品质+品牌,价值+品质+品牌+影响力,4.23,2月,推售节点,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,形象推广,形象主线推广渠道,从今年销售提价的方面上讲，20亿的营销任务 单从项目硬性的物理属性出发，还不足够 要结合人群喜好突出产品特性， 对项目的形象进行升级 八期大盘，仅仅是“平层泳池别墅 + 高尔夫球场”是远远不够的，应当站在整盘营销的角度上，思考我们的定位： 或许： 生活方式的溢价能力比产品本身来得更加重要！,房子可以复制，资源却不可以模仿！全球候鸟度假地项目定位： 一个现代都市富人调养、休憩的目的地,
25、全球候鸟度假地不仅仅是一个项目，它代表的是一种生活方式。,户外,户外,报版,报版,以项目的核心价值卖点作为传播明线，以“现代都市富人调养、休憩目的地”作为暗线贯穿，逐步建立项目在生活方式上的独特符号；报版、户外及视频短片： 以功能解读和梳理，直观传播建立全球候鸟度假地的传播符号 以实景呈现的方式，巧妙的传播了项目的综合实力 以生活方式的书法，与人群进行沟通，引发联想和创造,形象策略总原则,客户推广,中原资源客户拓展,活动目的：三级区经沟通会为项目启动收官转介前的重要环节，既可了解市场，更是为举办誓师大会、大规模发动业务员转介做好铺垫！,1.深圳中原三级市场区域经理交流会,中原资源整合深圳中原,
26、中原三级市场区域经理交流会,暨全球候鸟度假地 收官转介交流会,4.23,2月,推售节点,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,2.深圳中原二三级联动之收官誓师大会,中原收官誓师大会,活动目的：启动中原二三级联动，充分利用中原二三级市场的自身资源，带客上门，快速消化剩余单位！,全球候鸟度假地 收官之战誓师大会,4.23,2月,推售节点,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,中原资源整合深圳中原,3.香港中原外销深港大联动,4.23,2月,推售节点,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9
27、月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,深港大联动,中原资源整合香港中原,合作形式：确定媒体推广和具体合作形式，由香港中原负责组织推广和看楼团具体渠道:媒体考察团新闻发布会新城电台项目推介项目缮稿、软文、硬广告从,4.大中国区跨境派货“南水北调”“北水南调”,中原资源整合中原中国,4.23,2月,推售节点,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,大中国区跨境派货,活动目的：最大化的整合中原集团客户资源，运用“限量派货”的形式，制造稀缺及热销局面。利用“跨境派货会”的噱头，迅速将项目信息推广到目标城市，并形成热议。通过国内顶尖
28、城市内的话题炒作，加深本地客户对项目高端属性的认知。,活动形式：邀请大中华区豪宅专家及top sales到项目参加“候鸟专场活动”，体验项目，见证热销事实；分区域限量配发销售权益，在规定时间内完成首次配发销售权益后，方可取得下阶段的销售权益。需发展商配合：分阶段以极具诱惑力的高佣来刺激完成。,北京分区,上海分区,陕西、山西等资源区域深挖,广州分区,深圳六大事业部,香港分区,选择客户资源集中分区,香港区联络员,北京区联络员,上海区联络员,特区联络员,联络专员,分区派驻联络专员,派发限量“权益”，压迫式销售,屏蔽销控信息限定完成时间,广州区联络员,深圳总区事业六部（主区）,4.大中国区跨境派货“南
29、水北调”“北水南调”,中原资源整合中原中国,嫁接高档客户资源，有效高端客户圈层拓展,客户拓展策略,4.23,2月,推售节点,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,万象城、海岸城巡展,深圳设体验中心,银行VIP客户,五星级酒店,协会组织,车友会,1.深圳巡展万象城、海岸城,客户拓展深圳巡展,4.23,2月,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,万象城、海岸城巡展,2.设置体验中心样板房或环幕影音，高端体验,客户拓展体验中心,4.23,2月,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10
30、月,11、12月,5.21,7.23,8.20,体验中心,环幕影音体验,3.光耀客户资源整合运用,光耀自身客户资源整合,4.23,2月,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,光耀客户整合,配套策略,总原则,先：酒店与服务先行,炒：利用配套进入不断释放新闻点,快：落实过程行动要快；,配套策略总原则,配套提升计划,白天鹅酒店 酒店服务先行，使客户真切感知到白天鹅的品质，增强对于项目的信心,九间厨 粤+川+鲁+湘+本帮+淮扬+客家+法+意，个性化服务不彰自显,创意集市 弥补配套不足，给予客户承诺兑现，同时新奇集市契合项目气质，自成一体,活动策略
31、,活动策略,活动关键,NO.1,NO.2,NO.3,全面逐步地给客户展示在全球候鸟度假地所能享有的生活方式。,活动分为大型事件营销活动、周末互动活动板块。,采取与客户互动对话的形式，演绎项目价值。,生活方式打动,核心价值植入,制造营销话题,活动总策略,大事件,4.23,2月,推售节点,节点铺排,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,4、5地块,6、7地块,8号地块,郎咸平讲座暨商界名流晚宴,白鹭基金成立仪式（联合壹基金）,周末活动,第一季 艺术体验,第二季 美食季节,第三季 夏日派对,第四季 秋冬养生,1.圈层活动郎咸平讲座暨商界名流晚宴
32、,名流晚宴,活动目的：一方面，给到二三级市场吸引客户到访的理由，加大筹码并造势；另一方面，通过郎咸平演讲传达惠州投资价值，对客户进行现场洗脑！,大型活动,4.23,2月,推售节点,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,2.圈层活动白鹭基金成立仪式,白鹭基金成立仪式,联合壹基金,活动目的：1，对项目优势、价值点的宣传展示；2，与环保慈善机构合作，树立项目的影响力，扩大知名度。,大型活动,4.23,2月,推售节点,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,5.21,7.23,8.20,引爆关键点：联合壹基金，在7月2日白鹭基金成立仪式
33、上举行盛大活动，同时启动6、7号地块认筹！,时间安排,2011年3月至4月,2011年5月至6月,2011年7月至9月,2011年10月至12月,通过系列主题活动，逐步将项目核心价值通过与客户互动的形式传导植入到客户的心中。,活动建议,活动方向建议1：主题：候鸟回归摄影节时间：2011年3月活动方向建议2：主题：迎春踏青，古镇探宝行时间：2011年3月,活动方向建议1：主题：东南亚美食节时间：2011年5月活动方向建议2：主题：缤纷水果节时间：2011年6月,活动方向建议1：主题：养生讲座时间：2011年10月活动方向建议2：主题：负离子体验冬日慢跑活动时间：2011年11月,本季亮点,以项目
34、自身及周边独具资源为切入点，另客户有亲身感知,以美食为重点，举行特色美食系列，丰富现场,夏日风情，如火如荼，举行各种派对邀请客户参与、狂欢,养生讲座及冬日慢跑等活动，向客户传递项目价值,活动方向建议1：主题：夏季烧烤派对时间：2011年7月活动方向建议2：主题：创意集市派对时间：2011年8月,周末活动,第一季 艺术体验,第二季 美食季节,第三季 夏日派对,第四季 秋冬养生,现场策略,样板房提升计划,售楼处提升计划,物料提升计划,服务提升计划,样板房提升计划,各户型整改意见外部提升建议,入户屋檐太小，建议加宽，防淋雨进门见电气机箱，建议用植被遮挡泳池水浑浊，池壁污垢沉淀，建议更换池水，清洗池壁
35、，按摩池旁灯碗中蜡烛缺失，建议予以完善。主卧室浴缸旁小花园，植物枯死，建议更换且注意保养,A户型整改建议,A户型整改建议,客户反映A户型浴缸跨度大，台阶高，存在安全隐患，建议修改成阶梯型浴缸位置设计，干湿不分，易导致卧室潮湿，建议加以完善,B户型整改建议,各户型木质地板与墙面多处出现损坏，建议修补。B户型客厅屋顶涂料掉落，做工粗糙，建议整修。B户型屋顶屋檐出现裂缝，极易影响客户对项目的整体感觉，建议修补。,B户型整改建议,屋顶竹材装饰滋生蛀虫，有竹粉掉落，建议换种材料装饰，或使用经过特殊处理防虫的竹材。BC户型门框损坏，胶条脱落，同时建议对所有样板间进行检修,衣帽间门口太小，不便出入，建议改大
36、书房灯光过暗，房间采光不好，建议更换大灯入户石桥缝隙过大，穿高跟鞋女客户及小孩容易踩空，建议缩小缝隙或采用D户型入户木桥。,C户型整改建议,D户型整改建议,植物根部裸露，建议铺草皮。建议在庭院的桌椅上加伞，避免空旷感入户石地板破裂，建议对所有样板间地板进行检修。,外部提升建议,从会所到样板间的路上，栽种数目根部泥土裸露，建议铺上草皮覆盖，道路旁杂草重生，建议将枯草处理掉。建议在AB户型庭院增加概念墙，因AB户型均不临湖，建议遮挡湖景，以免误导客户，使其过于较真。,外部提升建议,建议庭院及泳池边设置水槽，防止下雨时雨水流入泳池。对屋顶屋檐也做好排水处理，防止雨水侵入墙体墙面而增加建筑物维护成本,
37、售楼处提升计划,视频区沙盘区停车场及礼宾大道,建议售楼处大电视处播放视频宣传片，增加客户对于项目的视觉听觉感知售楼处建议放置项目沙盘，方便客户直观选房，而不是一定去到工地。,增设视频区及沙盘区,停车场及礼宾大道,建议对停车场区域精心打造，避免空旷感，可多种植些植物，绿荫草坪、鲜花盛开营造春天到来的感觉,建议对礼宾大道进行包装，对两边的树包上彩带，侧地改观视觉效果。,物料提升计划,旅游手册价值组团手册礼品物料,物料提升计划,旅游手册 重点介绍项目自身原生态资源及周边丰富旅游资源,楼书袋 印有候鸟LOGO的楼书袋，方便客户携带资料及增加印象,候鸟价值手册 价值传递，方便三级市场Call客，可让客户
38、记住关键价值点,服务提升计划,形象礼仪服务态度餐饮供应,服务提升计划,注意整洁，女士化淡妆，注意仪表形象服装建议更换为具有东南亚风格服饰,服务人员热情，微笑接待客户电瓶车处随时有工作人员等候，防止客户等候时间过长,现场增加饮料、糕点及水果等的供应。,形象礼仪提升,服务态度提升,餐饮提升,五、蓄客策略,蓄客策略,7.2日认筹,3.26日 认筹,4、5号地块,6、7号地块,收筹时间：3.26-4.22（共28天）认筹方式：收取诚意金5万优惠措施：1个点活动配合：开盘活动,收筹时间：7.27.23（共21天）认筹方式：收取诚意金5万优惠措施：1个点活动配合：白鹭基金会认筹、开盘活动,7.23日三期开
39、盘,节点铺排,4.23二期开盘,2月,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,8.20日三期开盘,8号地块,7.30日认筹,收筹时间：7.308.20（共22天）认筹方式：收取诚意金5万优惠措施：1个点活动配合：开盘活动,4.23,2月,推售节点,营销计划大表,3月,7月,6月,4月,8月,5月,9月,10月,11、12月,5.21,7.23,8.20,4、5地块,6、7地块,8号地块,推广主题,营销活动,主要媒体,郎咸平讲座暨商界名流晚宴,白鹭基金成立仪式（联合壹基金）,价值+品质,价值+品质+品牌,价值+品质+品牌+影响力,户外、报纸、杂志、短信、香港报纸,户外、杂志、报纸香港及全国杂志、电视,户外、机场广告、媒体杂志、香港杂志、全国杂志、电视,THANK YOU !,
