1、律师提醒签购房合同三注意番禺某盘的业主曹先生最近心情相当糟糕，花了半辈子积蓄买的商品房，收楼时竟发现有严重的质量问题，然而更令他气结的是这房子居然还退不 得也换不得。日前，憋了一肚子气的曹先生向本报投诉：怎么有质量问题的房子竟不能退换?事因：收楼发现问题多多据曹先生所称，他去年购买的番禺区某房地产开发公司开发建设的 一套商品房，于今年 4 月底交楼。收楼时，却发现该房屋存在严重的质量问题：与厨房连接的小阳台顶上有几条裂缝，阳台左侧下方还有一处长 13 厘米的裂缝;与客厅相连的卫生间墙壁有少许剥落现象;主人房内的卫生间和厨房，水管都有不同程度的漏水。曹先生深感恼怒向开发商质询，随后开发商 承诺让
2、物业公司尽快解决问题。物业公司前后维修了三次，但问题仍没有彻底解决。问题：有质量问题也不能退?这时开发商督促曹先生收楼，而曹先生觉得房子的质量问题将影响今后的居住安全和使用，不修好不能入住，于是双方僵持不下。后来曹先生向开发商提出了退房的要求。开发商的态度则声称除非该房屋塌梁断，否则就不能退房。曹先生在与开发商几次交涉未果的情况下，打来电话向本报投诉。他问，难道有严重质量问题的房屋也不能退吗?调查：退房必须符合条件针对曹先生的疑惑，记者咨询了广东华法律师事务所杨浩律师。杨律师告诉记者，并非所购房屋出现了质量问题就一定可以退房，退房也需符合一定条件。杨律师表示，为了维护正常的交易秩序，法律对退房
3、条件有比较严格的规定。在实践中，退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。而法定条件，是指根据法律规定购房者可以退房的条件，主要包括 6项内容：购房合同无效、套型误差导致退房、面积误差导致退房、变更规划、设计导致退房、质量不合格导致退房、法定不得转让的房屋。显然，曹先生正是依据第 5 项法定条件要求退房的。不过，杨律师表示在司法实践中，房屋质量问题分为房屋主体结构质量问题和非房屋主体结构的质量问题。在处理非房屋主体结构的质量问题，如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行;如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协
4、商予以解决。杨律师称，在此情况下，开发商一般不会同意退房，购房者只能根据维修期限要求发展商或自行维修。结论：协议约定不清留后患对于曹先生的房子质量问题的纠结所在，杨律师认为是购房合同的补充协议中未就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作明确细致的约定，导致曹先生现在的“尴尬”处境。杨律师指出，如果在协议中有相关的详细约定，明确权责及处理方式，如今曹先生就可依照协议条款向开发商提出赔偿或其他要求。但从曹先生提供的购房合同补充协议可以发现，该协议中并无上述约定，而仅在第八条中简单提及收楼，该条款还对曹先生相当不利：“甲方(即开发商)须按照设计单位的有关建筑图纸，完成该楼宇的全部工程，并
5、经有关部门验收合格后交付乙方(即曹先生)使用，乙方不得以任何理由拒绝收楼”。在开发商强调交付曹先生使用的楼宇已由有关部门验收合格了，并出示了建筑工程质量合格证的情况下，倘若曹先生认为房子质量不合格，拒绝收楼，并要求退房，无疑难以说服对方与法院。必须要委托工程质量检测机构重新核验鉴定楼房，证实自己的顾虑才行，但如此一来相当耗费精力，且实际操作中未必能够获得如意的检测报告。律师提醒签订合同三大注意杨律师提醒购房者在签订购房合同和收房时，注重有关房屋质量条款的约定，并注意 3 大法律问题。1.住宅质量保修期限审查住宅质量保证书中有关房屋质量保修约定是否违反法规规定的最低保修期及保修范围。杨律师表示，
6、根据国务院有关法例规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低 保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年;供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装为2 年;装修工程为2 年。2.其他保修范围项目对于法规及住宅质量保证书中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，购房者须与开发商补充约定。3.非房屋主体质量约定杨律师建议购房者在补充协议中就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作出明确约定。条款文本类似：购房者验收房
7、屋时，若房屋发生非房屋主体质量问题，例如防水层渗漏、楼板超薄、地面倾斜等、管线破损、层高与楼间距不符合国家标准、保暖、保温、隔音等，购房者有权要求开发商或开发商委托的物业管理公司限期修 理、重做等。此时，购房者有权拒绝接受房屋，并有权按照商品房买卖合同第九条规定追究开发商的违约责任。商品房发生非房屋主体结构质量问题，经过开发商或开发商委托的物业管理公司修理、重做后，经有关部门认定仍存在质量问题，严重影响购房者的对房屋正常使用时，购房者有权解除商品房买卖合同并按照双方合同约定的违约方式追究开发商的违约责任。收楼攻略最近两个月正值交楼高峰期，收楼者除了做足权责约定的“功课”，还要懂得验收房子手续须
8、知据记者的亲身体验总结，收楼有四个步骤：首先，发展商会向购房者寄发房屋交付使用通知书或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书;接着，购房者在约定时间持房屋交付使用通知书到现场售楼部或物业管理处联系验收交接事宜;然后，有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果记录在楼房验收交接表上;最后，若验收合格，购房者须在楼房验收交接表上签字认可，并当场填写住房登记表，领取房屋钥匙和住户手册等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在楼房验收交接表上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定。验收步骤了解收楼的全过
9、程后，就将面对对房屋进行验收的步骤了。如何检查商品房质量?一位名叫刘星的普通市民，在网络上公布了自己的收楼经验，非常实用，因而在此向读者们推荐他的收楼经验。第 1 步：带备用得上的工具其中包括：A.塑料洗脸盆：用于验收下水管道;B.小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓;C.塞尺：用于测裂缝的宽度;D.5 米卷尺：用于测量房子的净高;E.万用表：用于测试各个强电插座及醯缋嗍欠癯 籉.计算器：用于计算数据;G.黑色水笔：用于签字;H.小扫帚：用于打扫室内卫生;I.小凳子和一些报纸、贴纸、塑料带，包装绳：用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。第 2 步：查看、核对有关资料1.去物业部门查看资料
10、有以下几份资料需要查验：A.房屋的住宅质量保证书，可带走;B.住宅使用说明书，可带走;C.竣工验收备案表;D.面积实测表;E.管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)，可带走。2.核实面积、合同及价钱多退少补问题确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。可先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为 2%误差。第 3 步：实地验收1.详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不
11、可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚打扫清楚后就可以看了。2.检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。3.仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上 23 项可用工具小榔头和塞尺。4.水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵(一般新房子会配一个简易龙头给业主)，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。用万用表测量各个强弱电是否畅通。关闭分闸，检查各个分
12、闸是否完全控制各分支线路。5.验收下水情况。先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。6.验收地面下水情况。在厕卫放水约高 2cm，然后约好楼下的业主在24 小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。7.核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。8.测量一下楼宇的层高，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记
13、在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。律师提醒书写借条、欠条、收条应注意什么律师提醒民间借款写借条应注意什么？ 近年来，随着由于市场经济的蓬勃发展，民众的生活水平日益提高，民众之间的相互借款越来越普遍，借贷的数额也越来越高， 由此引发的纠纷也日渐增多。在这类纠纷中债主提供法院的证据往往只有一份“借条”，在法律上称之为“孤证”，即没有其他证据相互佐证。因此，民间借款中如何写好借条，需要注意一些法律技巧。本律师在多年的办案中遇到过各式各样的借条，现就民间借款如何正确写好借条给广大债主提个醒：一、借款时宜写“借条”，不宜写“欠条” 借条和欠条均是一种债权债务的
14、凭证，但两者之间有很大的区别。借条是借款人向出借人出具的借款书面凭证，它证明双方建立了一种借款合同关系；而欠收是双方基 于以前的经济往来而进行结算的一种结算依据，它实际上是双方对过往经济往来的结算，仅是代表一种纯粹的债权债务关系，并不代表借款合同关系。因此借款时宜 写“借条”，而不宜写“欠条”，以省去诉讼中解释“欠”款原因、用途的举证责任。 二、借款时双方约定的利率宜写入借条中 实践中有不少债主误解民间借款不能收取利息，所以利息只在口头约定，而没有写进借条中。事实上，法律规定民间借款双方可在银行同期贷款利率的4 倍范围内约定利息。法律依据有：最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见第 6
15、 条的规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同期贷款利率的四倍，超出部分不予保护。 合同法第 211 条规定：自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款的规定。如果没有将利率写入借条中，出借人一起诉，借款人不承认双方约定，出借人的利息请求将得不到法院的支持。 三、借款时宜将还款期限写入借条中 借款在诉讼时效内受法律保护，实践中却有很多出借人往往不知道“诉讼时效”的概念。理论界对借款没有约定还款期限的诉讼时效问题理解不一，有人主张适用 2 年诉讼时效，也有人主张适用 20
16、年诉讼时效。各地法院对此问题的把握也不尽相同。 因此，从债权安全回收的角度考虑，借款时宜将还款期限写入借条中，如借款人逾期不归还借款的，出借人应当在借款到期后 2 年内向其主张权利（包括向人民法院起诉或由借款人在催款通知书上签字确认）。 四、借款时借条宜写清出借人借款人全名 实践上，出借人与借款人往往关系较密切，也不泛亲戚关系，借款时将日常习惯称谓写入借条，如将出借人写成“张叔”“张兄”；将借款人写成“阿三”“四妹”之类等等，万一借款人逾期还款，出借人想到法院起诉借款人，往往会因债权、债务人不明确而被法院拒之门外。 五、借款时借条应表述清楚明确，没有歧义 较典型的案例是张三向李四借款 10 万
17、元，同时出具借条写明借款10 万元，几个月后，张三归还李1 万元，遂将原借条撕毁，张三重新为李四出具借条一份：“张三原向李四借款 10万元，现还欠款 1 万元”。这里的“还”字既可以理解为“归还(huang)”，又可以解释为“还（hai）欠” “尚欠”。由此产生争议，对出借人非常不利。欠条，借条，收条的法律效力 一、欠条、借条、收条的法律含义、证明的事实及映射的法律关系欠条、借条、收条是生活工作中常见的条据，这三种条据虽然只有一字之差，但其法律含义却相差甚远。欠条，是债务人向债权人出具的表示尚欠某物或者某款项的凭证，一般用来证明债权债务关系；借条是出借人向借用人或者借款人出具的表示出借某物或者
18、某款项的凭证，一般用来证明借用或者借款关系；收条是收领人向送给人出具的表示收到某物或者某款项的凭证，用来反映或者证明“收到”的事实。 二、借条和欠条的区别很多人对什么时候该打借条，什么时候该打欠条总是不能准确把握，其实区分两者并不难。欠条和借条至少有两点是不同的：其一，借条背后一般存在着资金或者实物的流动，但欠条则没有。在打借条的时候，出借人“刚刚”、“正在”或者“即将”把物品或者款项交付给借用人，为了确认这个“流动”的事实才用借条加以固定；欠条一般是结算或者证明财产所有与占有的相反状态，也就是所有权人的东西被占有人占有、使用，这种状态在打欠条时早已存在，打欠条的目的就是确认这种状态的存在。其
19、二，借条一般都有借期和利息，借条的借期和利息计算的起始点一般是出借日，而欠条虽然也可以约定还期以及在逾期未还的法律后果，但这个日期一般是欠条出具后的某一个时间点。实践中把借条写成欠条或者反过来把欠条写成借欠的情况很多，造成文不对题，结果往往给事实的印证，法律关系的认定以及权利人利益的实现带来不必要的麻烦。举一个简单的例子。如果 A 跟 B关系非常好，B 向 A 借了3 万元应急，B 打了一个欠条给 A，没有约定还期，那么过了两年之后，如果没有诉讼时效中断、中止、延长的情形，A 再向法院起诉要求 B还款，就很容易被法院认定为超过了诉讼时效而丧失胜诉权。其根本原因在于，欠条自债务人出具时起，债权人
20、即享有向其主张还款的权利，诉讼时效就开始计算，而一般诉讼时效期间是两年，两年以后再去主张，当然就丧失了时效期间。如果当初 B给 A 打的是借条，同样没有约定借期，根据合同法第二百零六条，“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”，出借人 A 过了两年再向借款人 B 主张还款，自其主张之时诉讼时效才开始起算，此时 A 起诉B，法院当然可以依法支持。所以虽一字之差，却差异重大，结果截然相反。三、出具欠条、借条、收条的注意事项1、内容要相对完善。欠条要写清欠款的数额币种、或者物
21、品的数量以及名称、品质、规格或者型号等基本自然属性，拖欠的原因，返还的日期，逾期未还的法律后果，还要写清债权人、债务人的准确名称或者姓名，最后要由债务人署名或者签章并写清出具的日期。借条除了要写清上述事项外，还要写清借期、利息(或者租金)及逾期不还的罚息(或者违约金)等事项。收条除了要写清上述相关事项外，要特别写明法律后果是什么，比如“至此，双方债务结清”，“至此，双方委托代理合同终止”等。2、用语要准确。杜绝使用模糊用语，如“大概”、“估计”、“可能”、“差不多”、“算是”、“或许”等等；含义要清晰明确。笔者碰到很多人这么写借条：“A 借 B 壹万元”，从字面上分析让人糊涂，到底是 A 借了
22、 B 的钱还是 B 借了 A的钱呢？其实写清楚并不难，比如可以写“A 借给 B 壹万元”或者“A 向 B 借壹万元”就不会产生歧义。3、条据最好一式两份，双方各执一份。作为一种快速、便捷的确认方式，一般情况下条据都是手写的，出具者具有特定性，即由欠者、借者、收者撰写并签章，但现实中也不乏由债权人、出借人、送给人撰写再由欠者、借者、收者签字的情况。遇到这种情况如果欠者、借者、收者手里边没有一张同样的条据，撰写者对仅存的一张条据上作了手脚，比如加了借款的数额，那么签字的人如何去抗辩呢？相反，如果存在两张完全一样的(一式两份)条据，双方作手脚不但是徒劳的，而且还会因此伤了感情。4、主体身份要确认。如果是公司，查一查公司是否已经注销，公司名称是否准确(公司名称差一个字就是另一个公司了，比如“北京志诚科技公司”和“北京市志诚科技公司”就是两个不同的公司)，自然人是否成年(判断是否具有完全民事行为能力)，自然人的姓名是否与身份证相符合(特别注意：同音异字也会留下麻烦)。此外，主体的基本身份信息也要留下，比如自然人的年龄、住址、工作单位等。
