1、一、前言 二、西安曲江区域规划概况 三、曲江房地产市场变化趋势 四、未来曲江板块楼市预测 五、购房者置业曲江区域调查 前言： 如今，提及“曲江新区”西安的消费者无人不知晓，一直以来备受西安购房者关注。随着曲江新区的规划建设，如今已成为西安楼市的首选领地 (论坛 新闻)，追求高品质生活的消费者所追逐的目标。曲江新区占据了人文自然环境的绝对优势。 近期西安市委、市政府研究通过的曲江新区扩区发展规划决定将曲江新区的面积从现在的 20.57 平方公里，扩大到 40.97 平方公里，面积增加一倍。东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界
2、。新扩区域预计总投资 120 亿元，将在一期曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，到 2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。 据悉，国开金融有限责任公司与西安曲江新区管委会签订了西安开元城市发展基金合作投资意向书，双方共同成立西安开元城市发展基金，重点支持当地规划的城市建设和区域发展重点项目。 2009 年以来曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。曲江新区扩区后面积增加一倍，住宅用地新增 6 千亩再度吸引全城消费者目光，给千年古都带来冲击波，使曲江区域环境再次得到提升，吸引了更多购房者的
3、关注。 二、西安曲江区域规划概况： （1）、地理区位： 区位：曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江池遗址公园为中心；面积：曲江新区的面积从现在的 20.57 平方公里，扩大到 40.97 平方公里，面积增加一倍；距离：曲江新区距离火车站 9公里，距离机场 28 公里，距离钟楼 9公里，距离二环 2公里；（2）、功能定义：曲江新区是国家级文化产业示范基地； 旅游资源：曲江新区拥有丰富的旅游资源。区内有秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹；建成开放大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目；水景资源：拥有大唐芙蓉园内的北湖和曲江池遗址公园内的南
4、湖共1200 亩水面的稀缺水景资源；城市资源：拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源； （3）、区域规划：曲江规划有“一个发展核心、两个绿化带、三条轴线、四个功能版块”； “一心”：以大雁塔为整个曲江的发展核心；“两带”：贯穿整个新区，宽 100 米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100 米宽的绿化景观带；“三轴”：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块； （4）、历史文脉：曲江是我国历史上久负盛名的皇家园林 (论坛 新闻 视频)，是“盛唐气象”的典型代表； 皇家园林：曲江，曾经是我国
5、历史上久负盛名的皇家园林，她兴起于秦汉，繁盛于隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河；历史传承：秦时曲江称“陔州”，意为临水的长洲。汉时建有皇帝行宫“宜春苑”，“因其水曲折，形似广陵之江”，故有了“曲江”的美称。唐时，被辟皇家园林，引终南山的水源，修茸扩充出千亩水面，建有芙蓉园、杏园、紫云楼、汉武泉、青龙寺、大慈恩寺和大雁塔等诸多景观，楼台亭阁绵延不绝；盛唐气象：曲江，是唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表； （5）、配套资源：曲江的商业配套较齐全，教育、医疗配套较少； 三、曲江房地产市场变化趋势自从 2003 年提出曲江新城的概
6、念，到今年曲江二次扩区规划的落地，曲江发生了翻天覆地的变化，曲江房地产也随着区域的发展而分为以下几个阶段： （1）、第一阶段：概念曲江（2003-2005 年） 2003 年曲江更名为西安曲江新区，曲江新城规划的提出，将曲江区域价值重新定位，提出五园一塔概念，奠定了曲江旅游生态生活基调。五园一塔包括大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园，其中，大雁塔和大唐芙蓉园的建成，增强了公众对区域发展前景的信心。 在此阶段，房地产市场价值开始凸显，品牌开发商诸如金地、中海开始进驻，曲江第一批豪宅逐渐形成，曲江逐渐成为普遍认同的高档住宅区及生态宜居地。这个阶段，地产价格开始缓慢
7、提升，代表性楼盘为湖滨花园，别墅均价约为 3800-5000 元/平米。 （2）、第二阶段：资源曲江（2006-2008 年） 随着五园一塔的先后竣工开放，以及曲江国际会展中心等多项文化工程的竣工，并且曲江开展了“曲江国际唐人文化艺术周”、“盛典西安文化活动”、“曲江国际文化论坛”、“曲江国产电影新人新作展”等一系列重大文化活动，建立了自己的非物质文化遗产保护基地，逐步形成了独特的曲江文化品牌。伴随着区域旅游文化的发展，旅游人口的不断涌入，曲江的区域认知度也不断增高。 由于生活配套的匮乏，区域房地产价值衡量单一，形成了以核心景观资源为价格高地，向外逐渐递减的变化趋势，曲江形成了以芙蓉园为核心的
8、高端富人区。此阶段，曲江品牌开发商和高档楼盘云集，西安第一豪宅区地位不可撼动，顶级景观生态住区价值深入人心，曲江价值得到高度认可。这个阶段，曲江房地产价格飞速提升，代表性楼盘为金地芙蓉世家，2008 年别墅均价约为 12000-16000元/平米。 （3）、第三阶段：多元曲江（2009 年） 随着曲江市政交通配套的完善、大唐不夜城商业配套的开放、公交系统的逐渐完善，曲江的成熟度和美誉度得到广泛的认知，居住曲江成为越来越多人的居住梦想，曲江扩区也成为必然的发展方向。 这个阶段，曲江房地产发展呈现百花齐放的局面，曲江各地依托不同的核心价值点，形成各自特色的板块价值。随着南湖的建成开放，曲江核心区由
9、芙蓉园片区扩大到芙蓉园-南湖片区，核心区价值得到飞速提升。目前曲江核心区项目主要集中在南湖以西，以低密产品为主，代表项目：曲池坊 (论坛 新闻)，高层均价 8000-9000 元/，观湖产品10000-13000元/。核心区外围依托不同的价值，形成了各自独具特色的板块。曲江东北片区依托西影路配套和文化产业园价值的成熟放大，逐渐形成全新科教文化板块，代表项目有哈佛公馆 (论坛 新闻)、龙湖紫都城 (论坛 新闻)，平台价格 6000-6500 元/。 核心区南部外围项目，随着曲江城市功能的不断升级，逐步形成依托城市和商务价值的雁塔南路会展板块，代表项目融侨观邸 (论坛 新闻)、紫薇永和坊，平台价格
10、 6500-7500 元/；绕城高速外项目难以借势曲江，通过强化产品力、自造景观和高性价比形成价值，代表项目富力城 (论坛 新闻 视频)和大华公园世家，平台价格 5500-6000 元/。 回顾曲江几年来的发展，曲江的景观资源和城市尺度的价值越来越凸出。类比国内外城市，具有强势的城市资源和稀缺景观的区域，比如北京的朝阳公园片区、深圳香蜜湖片区、美国曼哈顿中央公园区、英国海德公园区，都发展成为整个城市高端休闲居住区。曲江一个拥有唯一不可复制资源的区域、一个紧邻西高新 CBD的区域、一个逐渐成熟的高端居住区，种种质素表明，未来的曲江将成为西安居住“休闲核”，进入精彩纷呈的第四阶段。 （4）、第四阶
11、段：魅力曲江（2010 年之后） 随着大唐不夜城商业的成熟、周边高端项目逐步的入住、地铁的开通、曲江新区扩区规划的落地，曲江作为西安唯一的明珠，将逐渐绽放出独特的魅力，曲江区域的楼市将进入快速发展阶段。 四、未来曲江板块楼市预测 说起西安的住宅，曲江无疑是西安最具代表性的区域。曲江不仅在房价上领跑全市，更以高品质、高水准的住宅引领西安房地产市场。中海、龙湖、金地、紫薇、融侨、深鸿基、富力等一大批在全国有很高影响力的地产商，纷纷在曲江扎根造楼。除了别墅、洋房外，曲江的“别墅级”品质住宅也成为片区内的亮点，此外还有很多平价项目，能让更多人实现定居曲江的梦想。根据目前曲江市场的一些迹象，判断未来曲江
12、房地产市场可能的三大趋势： （1）、趋势一：南湖东板块将发展为曲江新城市核心。 根据有关数据统计显示，通过对南湖东板块土地放量的统计，发现其出让地块的容积率为 2.0-3.5 之间，未来产品形式必然以小高层和高层产品为主，届时，南湖东板块将形成与南湖西板块不同的城市界面，成为曲江新城市核心。 （2）、趋势二：曲江核心区周边的价格将大幅度上升。 随着金地湖城大境项目高调入市，成功实现了小高层均价15000元/，叠拼均价20000 元/，打破了曲江核心区的价格天花板，并实现了开盘售罄的热销局面，核心区价值得到飞速提升。随着核心区价格的提升，将带动曲江周边项目价格的快速提升，大大增加了整个区域价格上
13、升的空间。 （3）、趋势三：曲江扩区规划的落地将加速移民曲江的热潮。 曲江新区扩区规划使曲江新区的面积从 20.57 平方公里，扩大到 40.97 平方公里，面积增加一倍。新扩区域以文化、娱乐、传媒等九大城市文化产业为主，进一步放大曲江的城市价值，提升曲江对市民的吸引力，进一步引发移民曲江的居住热潮。 五、购房者置业曲江区域调查 伴随着曲江新区扩建规划出台后，西安购房者再一次将关注点齐聚曲江，置业曲江一石激起千层浪。曲江新区在人文自然环境优势和巨大发展潜力的吸引下，楼市价格也在不断的攀升。“人烟聚拢之处”为兵家必争之地，而被西安置业者一致看好的曲江已经成为房地产开发商的必争之地。 购房者置业曲
14、江需求增大 近日，从搜狐焦点西安房地产网调查问卷中发现，2009 年随着曲江新区的再次扩建，购房者置业曲江区域的需求比例逐步增大，趋向曲江板块置业的购房群体比例增长较快，其中计划在曲江区域置业的需求比例占到 52%，有意向在曲江置业，目前正在考虑中的购房者比例占到了 15%，此项调查再次有力的证明了曲江仍是西安诸多购房者关注的热点区域。 置业曲江区域 改善型需求占主导针对“置业曲江，您的购房需求是什么？”调查结果显示出，目前置业曲江的购房者以改善型需求占主导地位，50%的购房者认为置业曲江板块以改善型需求为主导，30%的购房者买曲江区域的房子以投资型需求为主，仅有 20%的购房者置业曲江板块是
15、首次置业需求。 未来五六年西安城南城东大变样 曲江要扩一倍曲江新区的面积从 20.57 平方公里，扩大到 40.97 平方公里，面积增加一倍；新扩区域预计总投资 120 亿元，2015 年建成后，预计每年可增加游客 1000 万人次，增加旅游收入 30 亿元，文化产业增加收入 30亿元，新增就业岗位 6 万个以上日前，西安市委、市政府研究通过了曲江新区扩区发展规划和临潼国家旅游休闲度假区规划建设实施方案。规划决定将曲江新区的面积从现在的 20.57 平方公里，扩大到 40.97 平方公里，面积增加一倍，新扩区域占用雁塔区的土地。此次曲江新区新扩区域预计总投资120 亿元，将在一期曲江文化景区的
16、基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，到 2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。曲江新区扩大面积，是由于曲江新区一期已基本建成，区内已无新的发展空间。曲江新区新扩区域内，将首先建设三个项目，占地 1200 亩的曲江欢乐世界，将成为西部最大、国内一流的游乐主题公园；占地 500亩的古玩产业基地，集古玩展示、交易、收藏、鉴赏、评估以及高仿产品开发为一体；占地 500亩的当代艺术村落，集画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店铺于一体。曲江新区新扩区域预计总投资 120 亿元，2015 年建成后，预计每年可增加游客 1000 万人次，每年增加旅游收入 30亿元，文化产业年增加收入 30
17、亿元，新增就业岗位 6 万个以上，预计扩区后将整体拉动社会投资约1260 亿元。原雁塔区杜陵塬万亩都市森林这次正式划归由曲江新区管理运营。 本版稿件除署名外由本报记者 王晓亮 实习生 何晓凤 采写解读曲江曲江概览曲江新区是西安市委、市政府确立的“四区二基地” 的重要组成部分，是以文化、旅游为主导产业的城市发展新区。区内拥有 4个国家级文保单位（大雁塔、青龙寺、汉宣帝陵、唐长安城遗址），3 个省级文保单位（秦上林苑宜春宫遗址、曲江池遗址、唐城墙遗址），4 个国家 4A 级景区（大慈恩寺、大雁塔景区、大唐芙蓉园、曲江海洋世界），发展文化、旅游产业的优势得天独厚。管理机构曲江新区管理委员会是西安市人
18、民政府的派出机构，履行市级经济管理职能，全面负责曲江的规划、建设、开发、管理等工作，实行“一条龙” 服务和一个“窗口”办公。历史文脉曲江，秦时曲江称“陔州” ，意为临水的 长洲。汉时建有皇帝行宫“宜春苑” ，“因其水曲折，形似广陵之江”，故有了 “曲江”的美称。唐时，被辟皇家园林，引终南山水源，修葺扩充出千亩水面，建有芙蓉园、杏园和大雁塔等诸多景观，楼台亭阁绵延不绝。每年春季，长安百姓来此踏青。皇帝来曲江芙蓉园，赐宴百官。文人雅士在此游宴娱乐，留下了二千余首描绘曲江美景的珠玑佳咏。9 村庄将变都市新社区雁塔区 2/3 的面积已服务于周边3 个开发区的建设本报讯（记者 孙洪伟 实习生 王东勋）曲
19、江扩区规划出台后，雁塔区的 9个村庄将被改造成都市新社区。曲江扩区后，将在原区基础上，自西向东、向南扩展。东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界。据悉，曲江扩区后，将直接涉及雁塔区曲江街道办 9 个村庄的集体用地。未来 9 个村庄将完成城市化改造，先前的农村住宅将被改造成都市新社区。随着曲江扩区，该区域 4500 户 1.7 万农村人口也将迎来角色的转化从农业人口逐步转为城市社区居民。曲江新区将联合雁塔区加速推进农村村落的拆迁和改造，做好村民的妥善安置和生活保障。雁塔区辖区原有面积 152 平方公里，曲江新区均位于该区，扩区
20、后占用面积达到 40.97 平方公里。除曲江新区外，雁塔区还为高新和浐灞两个开发区贡献用地约55 平方公里。截至目前，雁塔区 2/3 的面积已全部服务于周边 3 个开发区的建设。雁塔区相关人员表示，与 3 个开发区的合作共建，直接推动了雁塔区的城市化进程的步伐。大雁塔北广场、贞观文化广场、曲江南湖、大唐芙蓉园等项目，带动了区内常住人口的聚集，改善了居民生活质量。曲江扩区后新增居住用地 6000余亩据了解，这次规划“先搞好自然规划，再建造楼房” ，注重对绿化带的保护和利用整合，进行山水城市建设和现代旅游规划设计，在各个功能区中构建四通八达的生态网络，还利用建造公园的理念设计整个园区，利用道路、观
21、光轻轨等连接各园区，进行游线设计。曲江新区扩区后，除去已建成及已规划定点项目，新增居住用地面积 6390.6 亩，新增商业金融用地面积224.1 亩，新增生态绿地面积 2302.8 亩。打造企业孵化、人才培训、技术研发、文化交流、产品销售平台。2 年至 5 年，预计产值达10 亿元。拟订设立创意中心、企业孵化中心、动漫博物馆、体验互动区、动漫集市等，打造动漫产品交易平台曲江新扩区域中的会展商务与传媒出版区，将集出版、发行、报业、物流、图书展销及进出口贸易、版权交易、印刷包装、科研为一体，形成西部最大的综合性出版传媒产业园区。全面建成可实现就业人数 1 万人着力打造集画廊、艺术工作室、文化公司、
22、时尚店铺于一体的多元文化空间，并形成文化旅游项目，通过多个途径扶持艺术家创作，搭建艺术家集中创作、交流、展示的空间平台以人文历史、自然风光、绿色生态为背景的城市文化体育休闲区。计划建设专业的国际化高标准的高尔夫球场、赛马场、体育休闲健身场所、酒店、餐饮区以及相关配套设施把影视产业从源头的节目策划、制作、发行到最终衍生品研发销售，以至相关设备的研发等企业引入园区，吸引目前国内电视、电影制作领域的龙头企业；吸引国内电视、电影设备销售、租赁领域的龙头企业；以及银行、超市、饭店、公寓、旅游等配套企业主要包括表演、视觉、文学、摄影、绘画、音乐创作等文化艺术门类和时装、广告等创意设计。打造特色文化商业休闲
23、街区，给市民和游客创造一个丰富多彩的创意文化艺术体验中心，市民可以自由欣赏各类艺术创作的作品展示核心区包括曲江欢乐世界主题公园、科技文化体验中心区、高科技史诗神话演出剧场群和文化科技创意产业培训基地四个功能板块。曲江欢乐世界项目将于近期启动。科技文化体验中心区将给市民和游客更多娱乐体验位于西安市南郊电视塔东侧，分为核心区和延伸区两大部分，总投资 1000 多亿元人民币，是一个集会展展馆、国际会议中心、星级酒店、写字楼、商业、餐饮、广场、城市绿化等软硬件设施于一体的会展产业集群核心提示曲江新区和临潼区将共同建设“临潼国家旅游休闲度假区” ，在骊山西侧新建 1600 亩水面；预计总投资为 800
24、亿元人民币，2014 年建成后，预计将新增旅游人数 1500 万人次，实现旅游综合年收入 30 亿元，可增加就业岗位 6 万个以上日前，西安市委、市政府研究通过了临潼国家旅游休闲度假区规划建设实施方案。“临潼国家旅游休闲度假区”由曲江新区和临潼区共建，占地 24.6 平方公里，将在西安率先成为国际一流的旅游目的地，成为西安建设国际化大都市和国际一流旅游目的地的重要支撑。该度假区将以临潼骊山景区为依托，构建山、林、水、城一体化的大山水生态格局；在南部山区培育浅山生态涵养带，健全绿地林网；在骊山西侧新建 1600 亩水面，形成以凤凰池、芷阳湖、紫霞湖为核心水系的“三湖” 景观；将建设华清 池烽火台
25、景区、温泉疗养教育区、半山养生度假区、国际旅游休闲区、商贸居住区等五个功能区。预计临潼国家旅游休闲度假区开发建设总投资为 800 亿元人民币，建设周期为5 年。其中前期基本建设和征地拆迁投资约 182 亿元，其余的投资由社会投资来完成。至 2014年，度假区基本建成后，预计将新增旅游人数 1500 万人次，实现旅游综合年收入 30 亿元，可增加就业岗位 6 万个以上。开发细节土地使用设立“ 土地银行 ”鼓励土地流 转建设临潼国家旅游休闲度假区，将以国家土地流转政策的实施为契机，依据土地有偿使用原则，对规划区域内的集体用地实行有偿有期流转制度。设立“土地银行”，使之成为土地运营和融通资金的重要平
26、台。开发模式依照山形水系科学开发借鉴国际旅游城市先进的开发模式，对规划区域内的山地、坡地、荒地等进行绿化，把山形水系作为重要的资源来运营开发。在区内西部区域建设度假公寓和居住社区；在浅山区和丘陵地带，建设景观社区和度假产品；对现有温泉疗养院等进行整体改造提升。环境保护坡度 25 度以上区域全部植被化在环境保护中，将对浅山生态涵养带，坡度 25 度以上的区域实现全面植被化，建设可持续的生态环境保护体系。结合国际生态区的建设标准，使整个临潼旅游区的绿化覆盖率达到 45%以上，森林覆盖率达到 25%以上，再现“长安回望绣成堆”的自然美景。“三湖 ”映临潼 骊山西侧建 1600 亩 水面提起临潼旅游，
27、人们首先想到的就是兵马俑和华清池，近年来，临潼开始开发温泉资源，但仍难以增加游客在临潼的停留时间。方案的出台，意味着西安将在五年内建成临潼国家旅游休闲度假区，使临潼增加了更多看点和旅游休闲去处。由曲江新区负责在临潼骊山北麓 24.6 平方公里的区域内，建设国际一流的旅游休闲度假区，最让人眼前一亮的就是在改造临潼现有水库、水系的基础上，在骊山西侧新建 1600 亩水面，形成以凤凰池、芷阳湖、紫霞湖为核心水系的“三湖” 优美景观西安城东又增加了 1600 亩水面。临潼国家旅游休闲度假区以临潼的山水生态资源为基础，以历史文化和现代休闲旅游为特色，将成为集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会
28、展为一体的具有国际影响力的旅游目的地，成为陕西、西安旅游的国际新品牌。度假区位于西安市东北，临潼区西南，南依骊山，北眺渭河，西接灞桥，开发区域内现有 2 个街道、16 个行政村。北以西临高速至西临城市快速干道为界；南界东起烽火台西至洪庆沟，以东西穿经骊山天文观测台、柏家山、果里、龚吕、三赵、军王、小峪、马家的骊山浅山山脊线为界；西以临潼至灞桥行政区划为界；东以临潼环城东路及环城东路南端与烽火台连接的山脊线为界。今后 5 年内，这一区域将规划建设华清池烽火台景区、温泉疗养教育区、半山养生度假区、国际旅游休闲区、商贸居住区等五个功能区。建设周期分三步实施。今明两年完成总体规划，基本完成起步区内的征
29、地拆迁；2011 年至 2012年，完成半山养生度假区、国际旅游休闲区的建设，重点建设国际运动公园、星级酒店群和空中观光缆车及旅游配套服务设施；2013 年至 2014年，打造温泉、度假、酒店、会议、运动、居住等六大品牌体系，完成文化设施、旅游设施建设，完成商贸居住区建设，基本建成功能完备、环境优美、服务设施达国际标准的世界旅游目的地，并一次性申报国家 5A级景区。依托临潼独特的地热资源，提升、整合现有 46 家温泉疗养院群，建设国际一流的温泉疗养基地和休闲文化设施。同时建设国际旅游培训基地，以西安工程大学和西安科技大学新校区为依托，建设国际青年连锁旅馆和文化创意村，创办国际知名的旅游培训学院
30、建设 1600 亩的凤凰池水面，引入国际化街区理念，沿湖建设观景酒店、低密度度假别墅以及休闲娱乐设施，开发水上娱乐项目。景区内的异域风情街、文化创意聚集区、主题文化广场共同构成了风光旖旎的中国“皇后镇”建设商业配套设施和居住社区，使该区域成为功能齐全、环境优美、商业繁华的宜居新区依据该区域地形优势，建设国际一流水准的运动公园，建设大剧院、影视城、文化艺术中心、博物馆等文化设施和教育、卫生设施。分别建设高尔夫球场，并配以高端商务会所，同时建设高山运动、蹦极、骑马等时尚运动休闲文体中心，使其成为休闲度假与康体娱乐相结合的典范整合华清池现有旅游资源，开发建设华清池烽火台景区，保护、修复历史遗存，演绎
31、历史场景，再现周、秦、汉、唐时代“烽火台” 的历史风貌，策划大型文化演出，辅以旅游配套设施，打造精品旅游线路和全新的文化演出产品依托半山起伏绵延的地形优势，科学规划、集中配套，建设集游览、养生、商业地产开发为一体的高端养生度假核心区其他景区及设施民俗风情景区 位于国际休 闲旅游区与商贸居住区交界处，以关中民俗展演、农家生活体验为吸引点，使其成为国际休闲游的重要构成同时，完成当地村民的集中安置，为其就业提供保障。酒店群 建设 6 家至 10 家高、中档以及青年旅社不同档次、不同风格的酒店，满足不同层次的消费人群。同时建设 2-3 家设备一 流的中型商务展览和会议中心，满足国际商务游客需求。观光立
32、体交通设施 开辟自行车道、观光游览车道以及健步道，建设环区域空中观光轻轨列车和观景缆车，以平面 45度仰角建成的观景缆车，成为观赏临潼区域美景的最佳方式璀璨新星曲江新区居住圈(图)?D?D 西安房地产信息网数 据研究中心西安房地产信息网 时间：2009-03-12 字 体 大 小西安房地产信息网通过对西安市各区域自然、社会、生活等传统习惯的研究，结合区域房地产市场发展的差异性，将西安市房地产市场划分为七个城区(城东、城南、城西、城北、城内、高新、长安)，而在七城区的基础上又进一步细分出不同的居住圈。经过多年来的发展，西安的房地产市场有了长足的进步，在各个城区都形成了一些相对来说配套完善、人居
33、氛围浓厚的居住圈，例如城南区的的明德门居住圈、电视塔居住圈等，城东区的胡家庙居住圈以及老动物园居住圈等，城西的土门居住圈等，城北的龙首居住圈等，高新的糜家桥居住圈等等。但是依然有一些居住圈处在起步的阶段，区域配套以及人家氛围正处于完善的阶段，比如：曲江新区居住圈。本文将对西安冉冉升起的璀璨新星曲江新区居住圈撰写分析：西安房地产信息网数据研究中心对曲江新区的范围界定如下：翠华路以东，雁南路以南的区域，位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88 平方公里，远期规划面积 47 平方公里。西安房地产信息网数据研究中心通过获得专利版权的西安普通住宅综合性价比系统对
34、曲江新区评估如下：周边配套：外部景观：升值空间：适购客户：对自然环境要求较高，看好曲江新区发展前景的中高收入置业阶层独具特色的区域优势在西安，位于城南的曲江有着其独特的区位优势。曲江距西安市中心钟楼仅 10 分钟车程，历来因其区内的大雁塔吸引着世界的目光。曲江已成为西安城市的名片和名副其实的会客厅。曲江南接长安区韦曲科技园，东临灞桥产业区，西临高新区，北接老城区，临近城南高教文化区，文化氛围浓郁，地理位置十分优越；区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。除此之外西安国展中心、西安国际会议中心、外商会所等已形成初步的商务服务群
35、，大雁塔周边已初步成为独具特色的文化旅游商贸区。曲江新区拥有优秀的人居环境，这里规划有完善的医疗、教育、购物等生活设施，同时坐拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于长安路生活圈和教育圈之内，生活、教育、医疗配套成熟方便，“距城市不远，离自然很近”，被誉为“魅力曲江，人居乐土”，是西安公认的最佳居住地。冉冉升起的地产新星“人烟聚拢之地”为兵家必争之地，有着独具特色的区域优势以及得天独厚的自然优势，曲江一出世就被西安置业者一直看好，作为西安地产的后起之秀“后发制人”，俨然成为房地产开发中冉冉升起的地产新星区域。曲江上佳的居住生态环境使得曲江成为住宅开发最为密集的区域之一，不但被置业者看好，同时也吸引了知
36、名的地产大腕入驻。除了本土的开发商以外，金地、大华、富力、中海、龙湖等全国性地产商纷纷进入曲江。随着知名地产商的入驻，房地产市场发展较为迅猛，区域的土地市场突飞猛进，住宅市场的项目数量和开发面积都在全市都占有重要的比重，成为西安市房地产市场的一颗新星。1、地根紧缩，地价飙升曲江在发展速度上创造了“曲江速度”这一神话，而从在土地价格上也更能体现这一增值速度。曲江新区的地价由 2002 年的每亩 30 万元飙升至 2007 年的每亩 300 万元以上，已经超越城南其他区域和高新，08 年受全国以及西安整体楼市的影响，虽然地价略有下调，但是依然保持在 250-300 万/亩之间。2、区域住宅市场供应
37、充足曲江让人惊诧的发展速度和日趋完善的周边环境，使得区域的住宅产品无论自住或者投资都是绝佳的选择。土地市场的快速发展也带动了区域内的住宅市场的开发，傲视西安的土地价格注定了区域高人一筹的房价。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：曲江板块的住宅均价从03 年的 2000 多元/，已经升至 2008 年的近 5000元/。升幅较大，如下图所示：目前在曲江汇集了有中海国际社区、曲江南苑、曲江华府、曲江兰亭、曲江城市花园、哈佛公馆、富力城、大华曲江公园世家等众多新旧在售项目，特别是占地1000 亩的中海国际社区和大华曲江公园世家，以及在曲江南沿上的富力城，对曲江乃至全市住宅市场都是一个重要的补给
38、。曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染，1200 亩的曲江池水面，紧邻杜陵10000 亩的生态森林，超过 40的绿化控制率，营造出一个各项生态指标最为优秀的区域之一。结合区域的发展优势，目前区域的项目皆以“自然优势、旅游地产”为卖点，项目多以小高层、高层、花园洋房、别墅等综合形态构成。曲江区域内的楼盘项目可以用高绿化率（绿化率在40%以上）、高均价（均价在 5000 元/左右）、高品质（开发公司多为品牌地产）来形容。虽然具有良好的自然环境等优势，但是目前区域内的生活配套以及交通的不便依然是区域内项目最大的不足，区域项目入住率不高，居住氛围不浓。但是随着曲江新区建设进程有条不紊的进行，伴
39、随着区域环境的不断完善和地产市场整体行情上涨，曲江的地产市场具有较高的投资以及升值潜力。区域典型楼盘分析以中海国际社区、大华曲江公园世家、曲江城市花园、富力城为例来看目前区域的住宅市场：（1）中海国际社区是中海地产在曲江的首盘：1000 亩大盘，曲江区域内规模最大，自然、人文的国际高尚社区。目前项目周边的配套依然较为欠缺，但是随着城市规划的推进，将会得到改善。（详见：中海国际社区置业购买值：）（2）大华 ?曲江公园世家规划总占地约 1000 亩，总建筑面积102 万平米，总户数达 8000多户。由花园洋房、联排大宅、院落式独栋别院、小高层、街区商业等多种产品形态构成。不过项目相对较高的价格也使
40、得置业者望而止步。（详见： 大华曲江公园世家置业购买值）（3）曲江城市花园位于西安市曲江新区康居示范住宅区。项目总用地面积 57190，总建筑面积128175，总户数约 1000 户。由 12 栋花园洋房、小高层、高层组成。建筑高低错落有致、楼间距开阔，项目整体布局比较合理。项目一期已是尾房，可供选择的户型较少。（详见：曲江城市花园置业购买值：）（4）富力城由富力地产集团投资建设的，总建筑面积达 1134090 平方米，绿化面积近40%，项目分四期开发。虽然目前项目周边配套欠缺以及交通不便是项目最大的不足，但是凭借项目自身的品质以及区域的优势，该项目已荣获“西安楼市 2006 年最值得期待楼盘
41、”称号！（详见：富力城置业购买值：）从下图我们可以看出来目前四个楼盘的在售情况从图上我们可以看出来，曲江的项目置业购买值普遍偏高，这与区域的配套以及未来的升值潜力分不开的。而均价均在5000 元/左右，目前来看曲江区域单价在 5000元以下的房子也为数不多。从在售户型、面积区间以及总户数来看，曲江区域的项目供应架构较为完善，供应量较为充足。今日璀璨新星，明日人居巨星虽然曲江新区的房地产市场发展的红红火火，但是我们要看见曲江新区作为一颗“新星”目前从曲江新区的现状来看，依然存在一些不足。区内大多数项目处于建设阶段，还没有业主入住，人气略显不足，区内的生活配套也显得不够完善。业主购物、就医、入学都
42、依靠稍远一些区域的配套设施，除了生活成本较高外，生活的便利性也受到了影响。但从曲江新区的规划来看，曲江新区结合自身身情况，在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的城市形态。“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心；“两带”：既贯穿整个新区，宽 100 米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100 米宽的绿化景观带；“三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。通过这个规划格局，我们可以看到曲江未来的发展，未来的曲江是生态的曲江，文化的曲江，也是最适合人居的曲江。曲江得天独厚的旅游资源和风景名胜的相继建成，加之曲江房地产开发的土地资源十分稀缺，开发因地制宜，房地产增值空间显而易见。同时伴随着政府规划的逐步展开，各项配套将会更加完善，房地产市场的发展也会更上一层楼，届时曲江新区将由今日略显不足的璀璨新星，成为明日的人居巨星。
