1、筹建养老院的可行性报告公司领导，关于筹建养老院一事经过开发部的调查和搜集资料，已把具体事宜拟成如下报告，请定夺。一、从市场角度是个适合老年人养老的的城市。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到养 老 。 目前人口1350万其中老年人口占到234万，占到18.83% 多。全市现拥有养老机构1080余家共计4.68万余张，刚刚达到老年人口百分之二，应该还有很大的发展空间。二、目前市内养老机构发展考察市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少像天津鹤童院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，1、 百 床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用
2、1000元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设齐全。2、百床以上收费在1300元左右的养老机构，在市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是市 养 老 机 构 的 主 流 。 这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提
3、出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养
4、老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统复施达到降低服务成本的目的。经我公司实地考察并开会商讨，认为开发筹建养老中心的方案可行，不仅能为市的社会福利事业做出贡献，此项目也有很大的发展空间。请定夺。关于打热水井的问题，我部门已经咨询过工程勘察研究院，地热勘查院高级工程师教授。得知如要打井，前期需投入15-20万资金做专家论证会，会后会有详细的报告和勘查结果来证实是否有热水可以洗和供暖，但是存在一定风险，请定夺。老年住宅公寓计 划 立 项 可 行 性 研 究 报 告 目 录一 、 市 房 地 产 市 场 概 况二、老 年 住 宅 市 场 分 析1、 老 龄 化 市 场 机 遇
5、 分 析2、 市 老 龄 化 现 状3、 市 老 年 住 宅 市 场 现 状4、 老 年 人 住 宅 市 场 发 展 趋 势三 、 项 目 规 划 要 求四 、 项 目 投 资 预 算1、 项 目 投 资 与 成 本 费 用 估 算2、 项 目 投 入 产 出 与 回 报五 、 项 目 风 险 分 析六 、 风 险 规 避 建 议 与 结 论一 、 市 房 地 产 市 场 纵 观 上 半 年 市 房 地 产 市 场今 年 上 半 年 ， 市 房 地 产 投 资 增 长 26.6%左 右 ， 同 期 全 市 GDP 增2 6.3%，房 地 产 开 发 投 资 增 幅 同 全 市 经 济 发 展
6、基 本 同 步 。 新 开 工面 积 增 长 28.1%， 竣工 面 积 增 长 29.8%， 竣 工 面 积 增 长 幅 度 大 于 新 开 工 面 积 增 长 幅 度 ； 竣 工积 增 长 29.8%， 销 （ 预 ） 售 面 积 增 长 ， 销 （ 预 ） 售 面 积 增 长 幅 度 大 于 竣 工面 积 增 长 幅 度 。 数 字 显 示 ： 市 房 地 产 市 场 供 销 两 旺 ， 呈 现 出 健 康 、 持 续 、平 稳 、 扩 张 的 发 展 态 势 。开 发 投 资 额 大 幅 增 长今 年 上 半 年 市 房 地 产 总 投 资 238.68亿 元 ， 同 比 增 长 26
7、.6%， 占 全 社会 固 定 资 产 总 投 资 的 26.3%。 其 中 ： 住 宅 投 资 152.45亿元，同比增长40.6%，占 总 投 资 的 73.65% （ 经 济 房 开 发 投 资 17.62亿 元 ， 占 住 宅 投 资的 11.56%） 。 办 公 楼 投 资 4.62亿 元 ， 同 比 增 长 11%； 商 铺 投 资 21.16亿 元 ，同 比 增 长 3.2%。新 开 工 面 积 稳 步 增 加 ， 住 宅 开 发 占 主 导 地 位新 开 工 面 积 较 快 增 长 ， 经 济 适 用 房 保 持 快 速 增 长 态 势 。 上 半 年 ，全 市 商 品 房 新
8、 开 工 面 积 1333.87万 平 方 米 ， 同 比 增 长 28.1%。 其 中 ， 住宅 新 开 工 面 积 1101.40万 平 方 米 ， 增 长 28.8%； 办 公 楼 新 开 工 面 积 30.49万 平 方 米 ， 增 长43.7%； 商 业 营 业 用 房 新 开 工 面 积117.15万平方 米 ， 增 长 17.2%。上 半 年 ， 全 市 经 济 适 用 房 施 工 面 积 522.76平 方 米 ， 其 中 新 开 工 建 设 经济 适 用 房 面 积 87.81万 平 方 米 ， 增 长 98.7%。消 费 市 场 需 求 旺 盛 ， 商 品 房 销 售 连
9、续 三 年 保 持 两 位 数 增 长商 品 房 销 售 势 头 良 好 。 上 半 年 ， 商 品 房 销 售 面 积 为 910.22万平方米 ， 同 比 增 长 40.3%。1至5月 ， 全 市 商 品 房 销 售 额 225.92亿 元 ， 同比增长5 0.1%。 其 中 ， 住 宅 销 售 额192.72亿 元 ， 增 长 52.3%； 办 公 楼销售额4 .44亿 元 ，增 长 11.9%； 商 业 营 业 用 房 销 售 额 26.43亿元，增长37% 。商 品 房 销 售 价 格 涨 势 不 止由 于 “新 特 区 ”土 地 升 值 的 预 期 、 国 务 院 城 乡 总 体
10、规 划（ 2007 2020年 ） 文 件 的 出 台 等 因 素 的 影 响 ， 2007年 下 半 年 综 合 物业 价 格 预 计 将 不 断 上 扬 。 上 半 年 ： 住 宅 类 物 业 销 售 均 价 为 3353.4元/ ，同 比 上 涨 7.25%； 写 字 楼 物 业 全 年 销 售 均 价 为 5339.97元/，同比上涨4 .3%。国 内 外 房 地 产 大 鳄 纷 纷 登 陆随 着 天 津 滨 海 新 区 之 “新特区 ”， 具 有 独 特 的 区 位 优 势 ， 其 房地 产 市 场 所 蕴 含 着 的 巨 大 潜 力 日 益 彰 显 ； 同 时 ， 目 前 市 人
11、均 住 房 建筑 面 积 仅 24.3平 方 米 ， 处 于 全 国 中 游 水 平 ， 同 发 达 国 家 和 我 国 发 达 城市 相 比 还 有 很 大 的 发 展 空 间 ， 居 民 住 房 需 求 潜 力 大 ； 市 地 价 底 、 房价低，利 润 上 升 空 间 也 很 大 。 因此，国 内 外 房 地 产 开 发 企 业 均 看 好 市 场前 景 ， 纷 纷 通 过 各 种 渠 道 ， 涌 入 市 场 寻 找 商 机 。 据 不 完 全 统 计 ， 截至 去 年 ， 已 有 153家 外 资 房 地 产 企 业 掏 出 149.27亿 元 资 金 “砸”入楼 市 ， 资 金 总
12、量 占 到 了 全 市 外 商 投 资 企 业 的“总盘子”的2 6.6%。 也 就是 说 ， 近 年 来 进 入 的 外 资 中 ， 有 超 过 两 成 的 资 金 进 入 了 房 地 产 市 场 。 这些 企 业 均 拥 有 先 进 的 营 销 理 念 、 雄 厚 的 资 金 实 力 、 优 良 的 管 理 团 队 、先 进 的 技 术 水 平 ， 这 无 疑 将 加 剧 房 地 产 市 场 的 竞 争 ， 同 时 也 有 利 于 进一 步 繁 荣 房 地 产 市 场 ， 带 动 重 庆 楼 市 逐 渐 由 低 端 价 格 竞 争 向 高 端 产 品品 质 、 环 境 乃 至 人 居 文
13、化 竞 争 的 转 变，调 整 和 提 升 产 品 结 构 和 品 质 ， 提高 市 房 地 产 开 发 的 整 体 水 平 。 综 上 所 述 ： 2007年 上 半 年 市 房 地 产 市场 较 为 火 爆 ： 施 工 面 积 、 竣 工 面 积 、 商 品 房 销 （ 预 ） 售 面 积 、 销 售 额均 创 历 史 新 高 ， 增 幅 也 大 大 超 过 往 年 ， 出 现 了 供 需 两 旺 的 喜 人 局 面 。 下半 年 的 房 地 产 市 场 将 是 上 半 年 房 地 产 市 场 的 延 续 和 发 展 ， 前 两 个 季 度房 地 产 运 行 的 各 项 经 济 指 标 和
14、 成 为 新 特 区 后 的 市 场 预 期 必 然 将影 响 下 半 年 房 地 产 市 场 的 发 展 和 走 势 。 由 此 预 测 ： 下 半 年市 房 地 产 市 场 将 继 续 走 高 ， 全 面 上 扬 。二 、 老 年 人 住 宅 市 场 分 析（ 一 ） 老 龄 化 市 场 机 遇 分 析我 国 已 进 入 老 龄 化 社 会 阶 段按 照 国 际 标 准 ， 当 一 个 国 家 或 地 区65岁 以 上 人 口 占 总 人 口 7%或6 0岁以 上 口 占 总 人 口 10%以上时，即 为 老 龄 化 社 会 。 据 有 关 统 计 资 料 显 示 ，目 前 我 国 是 世
15、 界 上 老 年 人 口 最 多 的 国 家 ， 60岁 以 上 的 老 龄 人口约为1 .45亿 ， 占 我 国 总 人 口 的 11.2%， 而 且 这 个 数 字 每 年 都 在 以3 %的 速度 增 长 。 我 国 进 入 老 龄 化 社 会 已 是 不 争 的 事 实 。 根 据 国 家 有 关 部门 统 计 预 测 ， 到 2025年 ， 老 年 人 将 占 全 国 总 人 口 19.34%； 到 2040年，老 年人 将 占 全 国 总 人 口 的 27.8%，届 时 每 三 个 半 人 口 中 就 有 一 个 老 年 人 口 。“老 年 人 住 宅 市 场 ”潜 力 巨 大 2
16、000年 国 家 有 关 部 门 通 过 调 查 和 分 析预 测 ， 到 本 世 纪 一 十 年 代 末，中 国 退 休 劳 动 者 一 生 的 积 蓄 总 和 相 当 于全 国 国 内 生 产 总 值 的 1/3；另 据 中 国 老 龄 人 协 会 估 计 ， 中 国 老 年 人 消 费约 每 年 3000亿 人 民 币 ， 而 且 随 着 老 年 人 消 费 观 念 的 逐 步 转 变 ， 其 消 费数 额 还 将 得 到 进 一 步 增 长 。 由 此 可 见 “老 年 人 市 场 ”是 一 个 潜 力 很 大 的 市 场 ，老 年 人 产 业 尤 其 是 老 年 人 住 宅 产 业
17、是 一 个 极 待 开 发 的 产 业 。养 老 观 念 逐 步 转 移受 传 统 观 念 的 影 响 （ 他 们 认 为 那 些 所 谓 的 养 老 院 是 些 没 儿 、 没女的 孤 寡 老 人 的 安 身 之 地 ） ， 国 内 老 年 人 养 老 讲 究 “三 代 同 堂 ”， 老 死 不 离儿 孙 。 但 随 着 近 年 居 民 生 活 水 平 的 提 高 和 居 住 观 念 的 改 变 ； 核 心 家 庭 趋于 普 及 ， 传 统 家 庭 逐 渐 减 少 ， 一 方 面 下 一 代 与 老 一 代 分 居 现 象 不 断增加，另 一 方 面 家 庭 结 构 演 变 又 表 现 为
18、老 少 两 代 在 居 住 上 “分 而 不 离 ， 离而 不 远 ”的 特 点 ， 因 此 老 年 人 不 堪 忍 受“空 巢 ”的 孤 单 寂 寞 之 苦，从 过 去 不 肯 到养 老 院 开 始 向 往 养 老 院 ， 养 老 观 念 和 居 住 观 念 正 在 发 生 根 本 性 变 化 。家 庭 因 素 催 生 老 年 人 住 宅 的 产 生 和 发 展自 我 国 七 十 年 代 中 期 实 行 计 划 生 育 控 制 以 来 ， “三 口 之 家 ”现 已 成 为 社 会 的 主 力 家 庭 结 构 。 许 多 独 生 子 女 成 家 之 后 ， 所 面 临 的 是每 对 中 青
19、年 夫 妇 在 繁 忙 的 工 作 压 力 和 残 酷 的 生 存 发 展 竞 争条 件 下 要 照 料 四 个 老 人 和 一 个 孩 子 ， 时 间 和 精 力 严 重 不 足 ， 再 加之 老 年 人 多 愁 善 感 及 实 际 上 的 “代 沟 ”， 由 此 引 起 了 一 系 列 没 完 没了 的 家 庭 烦 恼 及 社 会 问 题 ， 老 年 人 公 寓 呼 声 高 涨 ， 呼 之 欲 出 。国 家 鼓 励 开 发 商 进 行 老 年 人 住 宅 地 产 的 开 发面 对 我 国 进 入 老 年 化 社 会 ， 老 年 人 生 活 问 题 已 越 来 越 被 社 会 所 关注。在2
20、 003年 召 开 中 共 十 六 大 三 中 全 会 上 有 关 代 表 提 及 老 年 人 养 老 一事，中 央 领 导 对 此 十 分 重 视 。 近 日 国 家 民 政 部 及 地 方 各 级 民 政 部 门 从 社 会各 方 面 宣 传 全 面 关 心 和 帮 助 老 人 ， 尤 其 是 老 年 人 养 老 与 生 活 方 面 ， 并 鼓励 开 发 商 从 事 老 年 人 住 宅 的 开 发 。总结：纵 观 我 国 房 地 产 开 发 产 业 ， 许 多 年 来 ， 大 众 化 住 宅 开 发 一 直 是 市场 开 发 的 主 体 ， 造 成 这 种 市 场 开 发 失 衡 的 原
21、因 归 根 结 底 是 老 年 人 住 宅市 场 尚 不 成 熟 。 但 从 今 天 老 年 人 口 基 数 、 老 年 人 社 会 问 题 以 及 老 年 人养 老 观 念 重 大 转 变 的 趋 势 看 ， 实 施 老 年 人 地 产 开 发 应 该 说 是 一 种 机 遇 ，老 年 人 住 宅 开 发 恰 逢 其 时 ， 水 到 渠 成 。 可 以 预 见 ， 老 年 人 住 宅 逐 步 被 消费 者 （ 老 年 人 极 其 子 女 ） 所 接 受 ， 谁 抢 占 了 开 发 先 机 ， 谁 就 开 拓 了 新的 市 场 ， 也 就 赢 得 了 市 场 竞 争 。（ 二 ） 市 老 龄
22、化 现 状人 口 老 龄 化 加 剧中 国 老 年 人 口 的 绝 对 数 量 最 多 的 直 辖 市 相 信这 是 重 庆 不 得 不 戴 上 的 桂 冠 。 2000年 全 市 65岁 及 以 上 的 老 人 为244.54万人，每1 00人里8人 年 龄 超 过 65岁；2 004年 底 全 市 年 满 60周 岁以 上 的 老 人 已达4 14万 。 目 前 ， 这 种 壮 观 的 老 龄 化 趋 势 不 会 停 滞 ， 在 未 来几 年 还 会 逐 年 上 升 ， 到 2010年 ， 老 年 人 口 将 达 到 500万 ， 占 全 市 总 人 口 的15%， 相 当 于 每 6个
23、人 里 就 有 1位 老 人 。 目前，根据2 004年 全 市 65岁 及 以上 人 口 达 到 了 10.9%，8 0岁以上 高 龄 老 人 达 到 1.6%， 这 说 明 重 庆 在人 口 老 龄 化 的 同 时 ， 老 龄 化 也 在以平均每年0.1个百分点的速度上升。据有关部门调查，目前重庆市 有 “空 巢 老 人 ”180万人，约占全市老年人总数的40%以上。民 办 产 权 式 老 年 公 寓 将 成 为 未 来 老 年 人 住 宅 市 场 的 发 展 趋 势纵 观 老 年 人 住 宅 市 场 的 发 展 现 状 ， 各 养 老 院 无 论 是 从 硬 件 设 施和 软 件 配 套
24、 上 都 存 在 数 量 和 质 量 的 问 题 。 许 多 老 年 人 既 想 远 离 城 市 的喧 嚣 和 孤 单 又 恐 在 养 老 院 无 法 满 足 宁 静 、 舒 适 生 活 的 要 求 ， 民 办 产 权式 老 年 公 寓 的 出 现 将 打 消 老 年 人 养 老 的 多 种 顾 虑 ， 在 北 京 、 广 州 等 地此 类 型 的 养 老 住 宅 深 受 老 年 人 喜 爱 。 民 办 养 老 机 构 的 优 势 表 现 在 ， 体制 机 制 灵 活 ， 适 应 性 强 ； 经 营 策 略 上 更 多 思 考 ； 管 理 手 段 上 多 样 ， 市场 化 运 作 ； 负 责
25、程 度 上 责 任 心 强 ， 全 年 无 休 ， 以 院 为 家 ， 是 事 业 型 ；运 作 成 本 上 更 经 济 、 有 效 。老 年 人 住 宅 将 逐 步 从 主 城 区 向 城 郊 转 移老 年 人 进 入 养 老 院 等 福 利 机 构 的 目 的 就 是 安 享 晚 年 和 健 康 长 寿 ，因 此 对 环 境 质 量 要 求 较 多 ， 而 现 有 的 养 老 院 、 福 利 院 因 历 史 原 因 ， 大多 选 址 于 主 城 区 内 ， 噪 音 和 空 气 污 染 相 当 严 重 。 相 信 随 着 老 年 人 对 养老 质 量 要 求 的 提 高 ， 其 老 年 人
26、住 宅 从 主 城 区 向 城 郊 转 移 将 成 必 然 之 势 ，且 唯 有 城 郊 独 特 的 地 理 环 境 才 能 满 足 老 年 人 对 居 住 环 境 的 特 殊 要 求 。老 年 人 住 宅 的 开 发 以 中 档 为 主 、 辅 之 中 低 档 和 中 高 档 产 品对 老 年 人 公 寓 的 档 次 之 分 ， 现 尚 无 明 确 界 定 ， 但 可 以 肯 定 现 有 养老 院 中 绝 大 多 数 应 界 定 为 低 档 产 品 ， 而 绝 大 多 数 老 年 人 需 求 的 中 档 产品 严 重 不 足 。 高 档 产 品 市 场 稀 缺 ， 有 效 需 求 相 对 较
27、 大 。 低 档 产 品 仍 有市 场 ， 但 需 要 升 级 换 代 。 总 之 中 档 老 年 住 宅 产 品 的 开 发 将 成 为 未 来 一段 时 间 内 市 场 开 发 的 主 流 ， 而 高 档 产 品 、 低 档 产 品 也 将 占 有 一 席之地。“山 水 型 老 年 公 寓 ”将 更 受 消 费 者 青 睐随 着 居 民 生 活 水 平 的 提 高 ， 老 年 人 对 居 住 的 要 求 更 加 讲 究 。 他 们年 轻 时 由 于 竞 争 环 境 和 迫 于 生 计 ， 终 年 奔 波 于 城 市 中 间 ， 渴 望 回 到 自然 却 又 无 法 自 主 ， 退 休 后
28、如 释 重 负 ， 轻 松 了 ， 无 牵 挂 了 ， 迫 切 需 要 回归 自 然 ， 与 山 水 园 林 亲 密 接 触 ， 过 着 “桃 花 源 ”式 的 田 园 生 活 ， 颐 养天 年 。 因 此 “山 水 型 老 年 公 寓 ”的 出 现 将 倍 受 他 们 的 青 睐 。三 、 项 目 规 划根 据 对 项 目 的 具 体 定 位 ， 结 合 开 发 设 想 ， 在 此 提 出 项 目 规 划 方 案 ，以 期 为 项 目 开 发 分 析 提 供 依 据 。 在 老 年 人 的 住 宅 规 划 和 设 计 上 ， 不 仅要 满 足 居 住 功 能 的 要 求 ， 使老 年 人 的
29、 居 住 建 筑 设 计 达 到 安 全 、 卫 生 、 方便 和 适 用 的 要 求 ， 还 要 无 处 不 在 的 体 现 出 对 老 人 的 关 怀 ， 更 要 考 虑 社会 心 理 学 所 涉 及 的 居 住 心 理问题。设 计 要 人 性 化要 方 便 老 人 出 行 ， 不 能 有 过 多 的 台 阶 ， 有 台 阶 处 应 有 相 应 的 轮 椅通 道 ； 楼 梯 两 侧 要 有 扶 手 ， 路 面 间 隔 200m 应 设 休 息 坐 椅 ， 室 内 地 面 应采 用 防 滑 设 计 ， 按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊
30、使用要求。生活要智能化应 配 备 紧 急 呼 叫 对 讲 系 统 ， 网络系统、消 防 系 统 等 保 障 老 人 安 全 。环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。户型要合理化应 充 分 考 虑 不 同 年 龄 阶 段 、 不 同 阶 层 等 因 素 ， 每 户 面积 控 制 在 406 0 左 右 。 户 型 设 计 要 个 性 化 、 合 理 化 。配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。四 、 项 目 投 资 成
31、 本 预 算（ 一 ） 项 目 投 资 与 成 本 费 用 估 算1、 地 块 项 目 开 发 假 设 条 件 规 划 用 地 总 面 积 ： 100亩 ， 66700。土地用途：住宅用地使用功能：居住养老建 筑 形 态 ： 以 多 层 为 主 ， 小 高 层 为 辅 ， 底 层 架 空建筑高度：（多层约6层）1 8.6m （ 小 高 层 约 12层）36.6m 综合容积率：1 .5 绿化面积：4 0% 总户数：按5 0/户计算约为631户 ， 总 人 口 ： 按 人 均 28计算约为1128人商 品 房 市 场 售 价 ： 其 中 小 高层 2000元/ ， 建 面 约 21466；多层18
32、00元/，建面约10120；商铺3800元/，建面约1200。2、 建 设 开 发 成 本 估 算前期费用序 号费用科目 金 额(万元)1 土地费用 12002 土地出让金 2003 拆迁管理费 2004 城 市 基 础 配 套 费 3005 总规划设计图 306 施工图设计 407 园林景观设计 208 人防费 1009 消防建审费 2010 抗震费 2011 白蚁费 2合计 2130万元中期费用序 号费用科目 金 额(万元)1 建管费 302 地质勘探费 303 质量监督费 604 施工监理费 605 桩基费（综合取费） 8006 招标费 207 土建施工费（综合取费） 26008 水 电
33、 、 消 防 安 装 施 工 10009 室外排水工程（ 含 水 循 环 系 统 ） 30010 室外道路工程 50011 绿化景观工程 30012 噪音防治费 2013 公 建 、 配 套 装 修 及 设 施 设 备 10014 电梯费用 30合计 5850万元后期费用序 号 费用科目 金 额(万元)1 办理商品房销（预）售许可证 402 广告、宣传费 5003 银行利息 1004 垃圾处理费 505 营业税 5006 商品房维修基金（综合） 507 办理权证 50合计 1290万元 开 发 管 理 费 、 不 可 预 见 费 ：（ 前 期 费 用 +中期费用+后 期 费 用 ） 2%=（2
34、 130万+ 5850万+ 1290）2% =185.4万 开 发 总 成 本 估 算 ：投 资 开 发 总 成 本 =（ 前 期 费 用 ） 2130万+（ 中 期 费 用 ） 5850万+（后费用）1 290万+（ 开 发 管 理 费 、 不 可 预 见 费 ） 185.4万= 9455.4万（ 二 ） 项 目 投 入 产 出 与 回 报1、 销 售 价 格 确 定由 于 本 案 具 体 地 理 位 置 尚 未 明 确 ， 无 法 运 用 市 场 比 较 法 确 定 项 目 的 销售 价 格 ， 只 能 参 照 其 他 城 市 及 本 市 类 似 项 目 来 确 定 销 售 价 格 。 故
35、现 将销 售 价 格 暂 定 为 ： 多 层 住 宅 1800元/平 方 米 ， 小 高 层 住 宅 2000元/平 方米 ， 商 铺 3800元/平 方 米 ， 并 以 此 价 格 进 行 销 售 收 入 计 算 。 （ 待 项目 具 体 地 理 位 置 确 定 后 再 依 照 科 学 的 方 法 合 理 定 价 ）2、 销 售 总 收 入住 宅 销 售 收 入 ： 2000元/2 1466+ 1800元/1 0120=6114.8万元 商 铺 销 售 收 入 ： 3800元/1 200= 4560万元销 售 总 收 入 ： 住 宅 销 售 收 入 +商 铺 销 售 收 入 =6114.8万
36、+ 4560万=10674.8万元3、 项 目 销 售 总 利 润项 目 投 资 开 发 总 利 润 =总 销 售 收 入 10674.8万 元 项 目总 成 本 9455.4万元= 1219.4万元4、 成 本 利 润 率 项 目 投 资 开 发 总 利 润 /项 目 总 成 本 =1219.4万 元 /9455.4万 元 =12.9% 五 、 项 目 风 险 分 析1、 老 年 人 及 其 子 女 对 老 年 公 寓 这 种 居 住 养 老 方 式 的 认 可 需 要 一 段时 间重庆市有6 0岁 以 上 老 年 人 近 500万 ， 可 谓 市 场 大 ， 潜 力 大 ， 但就 老 年
37、人 住 宅 市 场 而 言 ， 虽 然“核 心 家 庭 ”逐 年 增 多 ， 传 统 家 庭 逐 年减少，但 这毕 竟 需 要 一 个 时 间 过 程 ， 特 别 是 老 年 公 寓 这 种 居 住 养 老 方 式 和 生 活 方式 必 须 得 到 老 年 人 客 户 群 体 及 其 子 女 认 可 ， 而认知、认 可 更 需 要 一 个时 间 过 程 ， 其 认 可 程 度 决 定 了 老 年 人 住 宅 市 场 成 熟 程 度 ， 认 可 时 间 长短 决 定 了 老 年 人 住 宅 市 场 成 熟 时 间 长 短 ， 因 此 ， 本 项 目 风 险 之 一 就 在于 老 年 人 及 其
38、子 女 对 老 年 公 寓 这 种 居 住 养 老 方 式 的 认 可程 度 及 时 间 长 短 。2、 消 费 群 体 的 特 殊 性 和 项 目 产 权 归 属 的 敏 感 性 导 致 项 目 具 有 较 大风 险房 地 产 业 是 高 风 险 、 高 投 入 的 产 业 。 房 地 产 项 目 除 了 项 目 营 销 运作之外，在 很 大 程 度 上 还 有 一 个 资 金 运 作 ， 项 目 营 销 运 作 和 资 金 运 作的 成 功 与 否 决 定 着 项 目 开 发 成 功 与 否 。 老 年 住 宅 项 目 面 对 的 是 60岁以 上的 特 殊 消 费 群 体 ， 他 们 虽
39、 有 积 蓄 ， 但 由 于 赡 养 老 人 ， 子 女 读 书 成家，所 剩 节 余 有限 ， 购 置 老 年 公 寓 住 宅 在 很 大 程 度 上 要 借 助 银 行 住 房 按 揭 贷 款 和 子 女资 助 ， 特 别 是 我 国 银 行 现 行 房 贷 政 策 对 60岁 以 上 老 年 人 是 不 发 放 住 房贷 款 的 ， 这 样 老 年 人 购 房 资 金 来 源 要 么 以 子 女 名 义 贷款购房，要 么 由老 年 人 独 资 购 房 ， 要 么 老 年 人 出 资 ， 子 女 资 助 购 房 。 不 论 哪 一 种 筹 资购 房 形 式 都 涉 及 一 个 产 权 和
40、继 承 权 的 敏 感 问 题 ， 特别是 多 子 女 的 老 年人 家 庭 将 更 加 敏 感 。 因 此 老 年 人 购 房 资 金 的 来 源 及 房 贷 政 策 的 障 碍 或多 或 少 会 影 响 老 年 人 购 房 消 费 ， 也 必 然 会 给 房 地 产 开 发 商 带 来 资 金 回笼 资 金 周 转 的 负 面 影 响 ， 这 是 本 项 目 风 险 之 二 。六 、 风 险 规 避 建 议 与 结 论老 年 住 宅 项 目 强 调 地 理 位 置 优 越 和 自 然 环 境 良 好 ， 同 时 市 场 需 求 很大，拥 有 可 观 的 经 济 效 益 和 良 好 的 社
41、会 效 益 ， 是 一 个 充 满 商 机 和 可 行 度 较高 的 项 目 。 但 为 了 提 高 本 项 目 抗 风 险 能 力 ， 化 不 利 为 有 利 因 素 ， 将 风险 值 降 低 到 最 低 程 度 ， 特 提 如 下 建 议 ：1、 认 真 进 行 项 目 选 址 。 老 年 人 公 寓 项 目 必 须 具 有 能 满 足 老 年 人养 老 心 理 和 生 理 需 求 的 个 性 和 特 色 ， 选 择 好 项 目 地 段 是 打 造 老 年 人 公寓 个 性 和 特 色 的 载 体 和 必 须 的 物 资 条 件 ， 老 年 人 公 寓 项 目 能 否 成 功 关键 在 地
42、 段 ， 因 为 地 段 是 唯 一 的 ， 是 其 它 条 件 不 可 替 代 的 。2、 本 项 目 必 须 要 做 好 总 体 规 划 ， 有 了 科 学 完 整 、 统 一 的 总 体 规划 ， 项 目 就 具 有 了“量 身 定 做 ”的 依 据 ， 更 加 有 效 的 避 免 项 目 开 发 建设 中 的 随 意性 、 盲 目 性 ， 确 保 项 目 的 顺 利 实 施 。3、 项 目 实 施 前 ， 还 应 在 本 案 报 告 基 础 上 进 一 步 进 行 市 场 调 研 。在 调 查 过 程 中 ， 对 重 庆 老 年 住 宅 市 场 不 但 要 进 行 定 性 分 析 ， 还 要 进 行定量分析，以 便 从 营 销 角 度 对 老 年 人 住 宅 市 场 项 目 定 位 ， 市场前景作出 准 确 判 断 并 提 出 详 尽 而 具 有 针 对 性 和 可 操 作 性 的 方 案 ， 以 便 化 解 风险。综上所述，随 着 市 房 地 产 市 场 竞 争 日 渐 激 烈 ， 房 地 产 开 发 商 依 据 市 场整 体 发 展 趋 势 ， 通 过 市 场 分 析 ， 避 开 激 烈 竞 争 的 房 产 市 场 ，另 辟 蹊 径 ， 转 而 投 资 新 式 老 年 住 宅 公 寓 ， 是 富 有 远 见 的 选 择 。
