1、螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀
2、肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆
3、袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁
4、蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅
5、羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿
6、螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄
7、肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈
8、袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂
9、肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿
10、羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃
11、蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈
12、羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂
13、袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆
14、肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀
15、衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇
16、螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂
17、羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆
18、袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀
19、聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄
20、袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿
21、螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃
22、羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀
23、螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄
24、肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈
25、袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃
26、螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈聿薈蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肇薂蚆袅肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇
27、羆肃薈螂袂膂芈薅螈膁莀螁蚄膁蒃薄肂膀节蝿羈腿莅蚂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅芅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃莅蒀肁节蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羃薁袈肁羂芁蚁羆羁莃 毕业论文题 目：我国房地产企业融资方式的选择研究学生姓名： X X X学 号： 20071701班 级: 07 级 2 班专 业： 房地产经营管理指导教师： 王 贵 春重庆大学城市科技学院建筑管理学院2011 年 6 月重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文我国房地产企业融资方式的选择研究学 生： X X X学 号： 20071701指导教师： 王 贵 春专 业： 房地产经营管理重庆大学城市科技学院建筑管理
28、学院二 O 一一年六月Chongqing institute of city science and technology university undergraduate graduation thesisOur real estate enterprises financing methods of researchUndergraduate: Liu JiamengStudent ID: 20071701Supervisor: Lect. Wang GuichunMajor: Real estate operation and managementChongqing Institute
29、of Technology University City College Of economic managementApril 2011重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 摘要I摘要作为我国国民经济支柱产业的房地产业是资金密集型行业,房地产企业融资具有投资周期长，投资规模大等特点，房地产企业融资一直是业内关注的焦点。我国房地产行业资金来源主要有银行贷款、上市融资、房地产信托融资、债券融资等几个主要的融资方式，每个融资方式都有自己的特点及限制性因素。在我国房地产企业融资方式仍然相对狭窄，融资总额逐年增加，其他融资方式所占比例逐渐增加的现状下，房地产企业要在开发初始阶段、开发过程、建设经营阶
30、段、运营成熟阶段选择合适的融资方式，保证项目的顺利开发及公司的健康运营。跻身在各政策、市场变化莫测的中小企业更要在激烈的竞争市场中积极探寻自己出路，寻找适合自身规模的发展方式，争取在激烈的市场中探寻一条健康、稳定、持续的发展道路。关键词：房地产企业，融资方式，融资现状，发展阶段，中小房地产企业融资方式重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 AbstractIIAbstractAs Chinas national economic pillar industries of the real estate industry is capital-intensive industries indust
31、ry, real estate enterprise financing have investment cycle is long, the investment scale features, real estate enterprise financing has been the focus of attention. Chinas real estate industry funding sources are mainly bank loans, listing and financing, real estate trust financing, bond financing o
32、f several major financing, each financing ways all have their own characteristics and restrictive factors. Chinas real estate enterprise financing still remain relatively narrow, financing amount increase year by year, other financing way gradually increasing proportion, real estate enterprise shall
33、 present situation in the development initial stage, development process, the construction operation stage, operational mature stage choose appropriate financing way, and guarantee the smooth project development and the companys health operations. The change in policy, market more unpredictable smal
34、l and medium-sized enterprises in the fierce market competition, positively seek their way out, looking for suitable scale development way to fight in the fierce market exploring a healthy, stable and sustainable development of the road.Key words： Real estate enterprise, financing, financing present
35、 situation, development stage, small real estate enterprise financing mode重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 目录III目录摘要 IAbstract .II引言 .11. 房地产企业融资的含义与特点 31.1 房地产企业融资的含义 31.2 房地产融资主要特征 31.2.1 以银行信贷为主导的单一融资格局 .31.2.2 房地产融资市场体系不健全 .31.2.3 房地产融资各种方式均有局限性 .42. 我国房地产企业融资方式分析 52.1 银行贷款 52.1.1 我国房地产企业银行贷款现状 .52.1.2 银行贷款的特
36、点 .52.2 上市融资 62.2.1 上市的优点 .62.2.2 上市面临的问题 .62.3 房地产信托融资 62.3.1 房地产信托融资的特点 .62.3.2 房地产信托融资的优点 .72.3.3 房地产信托融资面临的问题 .72.4 债券融资 82.4.1 债券的发行方式 .82.4.2 债券融资的优点 .82.5 其他方式 92.5.1 私募融资 .92.5.2 典当融资 .92.5.3 合作开发 .92.5.4 海外地产基金 .103. 我国房地产企业融资现状 113.1 房地产企业融资现状 113.1.1 从融资来源上分析 .113.1.2 从融资总量上分析 .113.1.3 从结
37、构上分析 .113.2 房地产企业融资存在的主要问题 113.2.1 融资渠道过于单一 .113.2.2 银行体系所承担的风险与收益不对称 .113.2.3 缺乏多层次房地产金融体系 .123.2.4 房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 .123.2.5 房地产企业融资瓶颈亟待突破 .12重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 目录IV3.3 发展我国房地产融资渠道的对策和建议 123.3.1 建立多层次房地产融资体系 .123.3.2 加紧开发房地产金融投资产品 .123.3.3 完善房地产金融法律法规 134. 在不同发展阶段房地产企业融资方式选择 144.1 开发初始阶段主要融资方式选
38、择 144.1.1 房地产投资银行 .144.1.2 合资 .144.2 开发过程中主要融资方式选择 144.2.1 银行贷款 .154.2.2 房地产投资信托 .154.2.3 房地产投资基金 .154.2.4 私募基金 .164.3 建设经营阶段主要融资方式选择 164.3.1 工程承包触资 .164.3.2 回租 .164.4 运营成熟阶段的主要融资方式选择 174.4.1 发行股票融资 .174.4.2 发行债券触资 .175. 中小房地产企业融资方式探析 185.1 当前中小房地产企业特点及面临的问题 185.1.1 缺乏战略规划，盈利模式模糊 .185.1.2 融资渠道单一，企业资
39、产负债率普遍偏高 .185.1.3 运作手法灵活，管理规范不足 .185.1.4 资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足 .195.2 我国中小房地产企业发展对策 195.2.1 加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力 .195.2.2 准确定位，实行差异化经营战略 .195.2.3 以品牌为载体，拓展企业发展空间 .195.2.4 拓宽融资渠道，解决资金“瓶颈” 20结论 .21致谢 .22参考文献 .23重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 引言1引言（1）选题背景目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场
40、的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。当前，如何加快房地产融资市场的发展,保障房地产企业的有效融资已成为整个房地产业所面临的最紧迫问题。近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产企业如何在各个开发阶段选取合适的融资渠道，来保证企业健康发展成为现在一个
41、时期房地产业的主旋律。（2）研究意义作为国民经济支柱的房地产企业，其发展带动着其他产业的形势。作为资金密集型的房地产企业，其融资方式成为企业研究的焦点。房地产企业的融资具有重要意义：及时的融资可以为房地产企业带来流动资金，使项目的开发得以顺利进行。合理的融资结构可以使企业节约成本，使公司利益最大化。探索多元化的融资方式可以使企业的金融结构趋于合理，减少企业风险。在不同发展阶段选择合适的融资方式，可以使企业在政策的约束下依然可以找到自身的发展方式。（3）写作方法本文对房地产企业融资方式的研究过程中，使用了以下方法：文献法：本文搜集和分析研究各种现存的有关文献资料，从中选取信息，以达到某种调查研究
42、目的的方法。它所要解决的是如何在浩如烟海的文献群中选取适用于课题的资料，并对这些资料做出恰当分析和使用。比较论证法：通过各种融资方式从各个方面相互进行比较，而得到各自的特点，进而分析适合房地产企业的融资方式。政策分析法：搜集最新的相关的国家政策，与当前的现状结合，分析其对重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 引言2房地产企业融资造成的影响。数据调查法：通过搜集最新的、权威的相关数据用到文章的分析中，使论证更加清晰、文章更加具有说服力。（4）研究内容房地产企业融资的含义。本内容从广义与狭义，内部融资与外部融资两个角度简析房地产企业融资的含义。我国房地产融资方式。本内容主要探讨现在我国房地产企业融
43、资的主要方式，并对各种融资方式的特点进行分析。我国房地产企业融资现状。本内容主要探讨 7 房地产企业融资的现状以及融资中存在的主要问题。 在不同发展阶段房地产企业融资方式选择。本内容主要是探讨房地产企业在由幼稚到成熟的几个阶段中根据自身规模特点选取合适的融资方式。中小房地产企业融资方式探析。本内容主要探讨中小型房地产企业寻找自身出路的对策。重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 1. 房地产企业融资的含义和特点31. 房地产企业融资的含义与特点1.1 房地产企业融资的含义房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产
44、融资与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。在这里主要研究狭义方面的房地产融资。从项目开发到完工自始至终都需要资金来维持，而且发展到一定阶段后如果需要进一步发展的话，还需要扩大融资规模。因此，筹集到充足的资金是房地产企业必须解决的关键问题。房地产融资是政府为保证我国房地产业正常运行，而推出的一项支持房地产开发建设的活动。在此期间，政府会运用多种方式为筹集与融通资金，用于企业房地产的生产、再生产及销售，保证房地产流通及消费的正常运行。房地产企业融资包括内部融资和外部融资两种。其中内部融资主要包括债券、票据等企业自身就
45、有的资金，另外还包括一些应收账款，如以后要向消费者预收的购房定金等。根据获取资金方式的不同，外部融资包括直接融资和间接融资两种。债券融资、股票和房地产投资基金等都属于直接融资，直接融资是通过从资本市场获取资金来实现融资的，解决的是一些长期的基金需求；而间接融资为了解决在房地产开发过程中遇见的资金需求，而从金融机构获取资金的一种融资方式。我国一般采取间接融资方式比较多。1.2 房地产融资主要特征1.2.1 以银行信贷为主导的单一融资格局房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预收款和其他资金。从 2010 年的数据可以看出，我国房地产开发资金总额为亿元，同比增长%,相应地，房地产融资总
46、规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2010 年银行信贷只占开发资金总量的%，自筹资金与定金及预收款增幅较快，分别占资金总量的%和%。由于预收款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有%以上的资金是来自银行系统。虽然融资渠道很多，但总体而言还是过分依赖于商业银行贷款。1.2.2 房地产融资市场体系不健全法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 1. 房地产企业融资的含义和特点4金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正
47、常开展。可喜的是，国家一直致力于房地产企业融资的开放性。在 2008 年 12 月初国务院工作会议提出金融“国九条” ，其中严明将放开房地产投资基金大门，并以并购贷款、股权投资基金等形式拓宽企业融资渠道这还是房地产投资基金第一次迎来最高管理层的肯定信号，被开发商寄予厚望多年的房地产投资基金终于破冰在即、可见，随着我国市场化的不断发展，关于房地产市场的融资体系也会慢慢完善的。1.2.3 房地产融资各种方式均有局限性虽然房地产企业的融资方式很多，各种融资方式均有其占优势的地方，但是他们都有着一定的局限性。这就给房地产企业融资带来诸多不便。重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 2.我国房地产企业融资
48、方式分析52. 我国房地产企业融资方式分析房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。众所周知，房地产业是典型的资金密集型行业，而且有着投资周期长，投资规模较大、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题。我国房地产市场起始于上世纪 80 年代末，1998 年住房商品化和房屋制度改革后，房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。我国房地产行业资金来源主要包括银行贷款、上市融资、房地产信托融资、债券融资等几个主要的融资方式，还有一些受政策市场等的限制，在融资中所占比
49、例较小的其他方式。2.1 银行贷款银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。包括银行直接向房地产企业发放的房地产开发贷款和流动资金贷款。2.1.1 我国房地产企业银行贷款现状在我国房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。自2010 年 4 月 14 日楼市新政实施以来，全国房地产市场过热态势在 2010 年一季度过后有所冷却，进入三季度后房地产开发投资资金来源总额呈现一定复苏态势。1-11 月全国房地产开发投资资金来源总额达 63219.86 亿元，较上年同期增加15050.16 亿元，同比增长 31.2%。从 1-11 月各项资金来源数据看，全国房地产开发投资资金来源于国内贷款有 11245.08 亿元，同比增长 25%，增幅较上年同期收窄 15.2 个百分点，其中银行贷款总额达 10265.21 亿元，同比增长 24.9%，这些数据充分显示出房地产企业对于银行贷款的高度依赖。政府对房地产市场调控已经让银行开始感到楼市未来的风险，对房地产贷款的态度已从观望转向谨慎。去年银行对房地产贷款还处于观望态度，该类贷款的收缩很大程度源于调控手段与额度控制的结果，然而今年银行的态度急转直下，主动放缓房地
