1、上都雅景湾项目策案2前 言第一部分：花都宏观经济分析一、花都区宏观经济分析二、花都区经济发展现状三、花都区经济发展趋势第 二 部 分 ： 广 州 市 房 地 产 发 展 现 状 与 趋 势 分 析一、广州市房地产市场发展现状与趋势分析二、花都区房地产市场发展现状与趋势分析三、花都区未来城市规划发展分析第三部分：项目区域市场分析一、新华镇在花都板块的地位特点二、新华镇经济发展势头一片良好三、新华镇招商引资势头迅猛四、新华镇主要楼盘个案分析第四部分 竞争对手分析一、竞争对手分析二、花都市场商铺分析第五部分 项目理解及机会一、本项目地理位置二、项目周边环境分析3三、机会四、威胁五、小结第六部分 项目
2、定位分析一、目标客户群定位建议二、项目定位：三、产品定位四、项目推广策略4前 言房地产项目营销策划是通过对项目环境的综合考虑和市场调研分析，以项目既有条件为基础，针对当前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地房地产市场的容量、项目所在区域同类项目的现状及目标客户群进行调研与分析，再结合项目的 SWOT分析，以独特的概念设计为核心，运用各种策略手段对房地产开发项目进行创造性市场营销策划的行为。5第一部分：花都宏观经济分析一、花都区宏观经济分析花都区基本概况地理位置：花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳，是广州的北大门，南北交通
3、要道,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉” 。 行政管辖区：花都区下辖新华、花侨、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、雅瑶十一个镇。距广州中心城区仅 22公里，总人口 72万，城区人口约为 22.38 万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30 万人。 交通系统：花都区既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107 三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。京广铁路线穿境而过，广州火车北站就位于花都。未来广州还将兴建1 条城市地铁线和 1 条轻轨连接市区与花都，将大
4、大地缩短花都与广州市区的实际距离。广州新白云国际机场也座落在花都，已于 2004 年 8 月底正式启用，首期客运量为每年 2500 万人次，货运量为每年 120 万吨，最大规模可达每年 8000 万人次客运和每年300 万吨货运。花都港可直航澳港，年吞吐量 150 万吨。由于地铁、轻轨及机场的建成，花都将建成陆、空快速交通网络，并由此升级为广州重要的交通枢纽。花都区高等级公路之密集，水、路、6铁、空交通之齐备，在全国是屈指可数的。随着交通系统的不断完善，花都区将逐渐成为广州以交通为核心的新中心，很大程度上将会带动花都区房地产业的快速发展。 城市的未来功能规划与分区：花都区是广州市的工业发展区和
5、重要交通枢纽。到 2010年，花都城区规划范围为 128 平方公里，城区常住人口达 40 万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。二、花都区经济发展现状1、花都区经济发展迅猛近几年，花都的社会经济迅猛发展。尤其是 2003 年，花都区有三项重要的指标在广州地区名列前茅。一是地方财政收入增长幅度排名第一，去年税收总收入达到了41亿元，比上年增长43.5%，其中海关税14 亿元，地方财政收入首次突破10 亿元大关，达到 10.52 亿
6、元，增长 58.1%；二是实际利用外资增长排名第一，去年实际利用外资 2.02 亿美元，比上年增长66.8%；三是据权威机构调查显示，市民对花都区社会治安好转的认可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。72、2002 年2003 年经济指标的分析:20022003 年经济指标各项经济指标2002 年增长幅度（）2003 年增长幅度（%）2004 年预测增长幅度（）国内生产总值197.44亿元13.11229.27亿元14.13-13人均国内生产总值32268元 12.33- -工业总产值419.01亿元15.83509.2亿元24.16 - 18.5农业总产值30.1亿元9.1529.2
7、1亿元0.03 - -财政收入6.65亿元46.0310.52亿元58.113 月份实现财政收入2.43 亿元，增幅达 8.56%13.5城市居民人均可支配9567 元 - - - - -8收入农村居民人均纯收入6365 元 4.22 6560 元 3.06 - 3职工年人均工资15089元 17.46 17836元 18.21 - 12社会消费品零售总额60.57亿元15.6968.14亿元12.5 - -城乡居民储蓄存款109.43亿元14.71131.08亿元19.78 - -固定资产投资47.78亿元64.55 - - - 10全年旅游总收入13.88亿元6.93 - - -外贸出口3
8、1478万美元17.2538738万美元14.2 - -（注:以上数据源自花都区年鉴与政府工作报告）小结：1）工业已经成为拉动全区经济发展的强劲“引擎” 。二、三产业稳步增9长，城乡居民收入不断提高。2）多个重要经济指标均呈两位数快速增长，说明花都区的经济增长态势良好，具有较强的发展前景。3)花都区的经济在广州市占有很重要的地位,发展速度位列广州市各区的前茅。3、2003 年花都区经济发展状况1） 工业 2003 年，花都区继续大力实施“工业兴区”发展战略，强化了工业经济对财政增长的龙头作用，推动了经济发展和社会进步。全区工业总产值突破 500 亿元，达到 509.2 亿元，增长 24.16%
9、，工业增加值134.88 亿元，增长 19.4%。规模以上企业完成工业总产值 376.3 亿元，占全区工业总产值的 73.9%。工业对经济增长的贡献率达 78.83%，拉动全区经济增长 11.14 个百分点,已经成为全区经济发展的强劲“引擎” 。汽车、皮革皮具、金银首饰三大支柱产业发展迅速，成为壮大全区经济总量、增加出口、带动群众致富的龙头。2002 年花都汽车城经省政府正式批准成为全省目前唯一的汽车产业基地，并被纳入全省工业发展总体布局。2） 农业2003 年全区实现农业总产值 29.21 亿元，同比增长 0.03%，农村经济总收入 438.6 亿元，同比增长 7.88%，农民人均收入 65
10、60元，同比增长 3.06%。2003 年全区新上马的高新农业项目 19 项，总投资额 4692 万元。预计项目建成投产后年总产值共 2亿元。按照区委区政府有关农业招商引资的规定，各镇和农业部门能够把10握机遇，规划招商项目，积极主动进行农业招商，吸引了众多农业投资者前来洽谈农业投资项目。一年来，全区达成较大的农业开发项目 20多项，投资总额 5000 多万元。招商引资给农民带来了实惠，增加了农民收入，逐步缓解了农村劳力过剩问题，并提高了农民的生产技术水平。3） 商业2003 年 ，全区社会商品零售总额68.14 亿元，同比增长 12.5%，商品销售总额 87.02 亿元，增长 7.11%，其
11、中批发额40.78 亿元，零售贸易总额 46.24 亿元。商业网点兴旺，商品流通秩序良好。全区安全生产形势逐步稳定好转，全区纳入统计的安全生产事故四项指数分别比2002年同期下降 21.6%、13.37%、15.5% 、13.47% 。获省级立项的技改和创新项目 7 个，市级立项的技改和创新项目13 个，其中 4 个项目已获市、区两级财政贴息和补助共 422 万元，获进口先进设备减免关税技改项目6 个，共减免关税1035 万元；获省批准的资源综合利用项目 4 个，获准减免企业所得税和增值税每年达 300 万元。4） 招商引资招商引资取得新突破，花都区全区新批企业 897 个，投资总额 47.1
12、3亿元，分别增长 21.22%和 27.78%。新批外资项目 107 个，增长59.7%，合同利用外资 2.78 亿美元，增长 30.96%；实际利用外资 2.02亿美元，增长 66.8%，增长率为全市第一。其中，世界 500强中已有 7家企业落户花都。新批外商投资项目的平均合同外资规模有 213 万美元，新批和增资11投资总额在500 万美元以上的项目有 13 个，比去年同期增加了 6 个。这 12 个大项目的合同外资额共有2.01 亿美元，花都区新批准增资项目有 43 个，增加合同外资金额 1.20 亿美元。欧美发达国家和日本在花都区的直接投资有比较明显的增加，新批合同外资中的比重达到了
13、42左右。来源于香港的合同外资占31.1，比上年略有增加，但仍处于历史较低水平。2004 年CEPA 协议开始生效后，香港服务业投资内地的门槛将大为下降，香港在花都区的投资比例可望有所回升。制造业新批项目吸收外资占新批外资额 83.63%。机械设备制造(含汽车及零部件)、金银珠宝、皮革皮具、水泥、纺织、电子等产业是制造业吸收外资的主要行业。服务业新批外商投资吸引外资占新批合同外资金额 16.37；实际使用外资占 27.34%。服务业中各行业吸收外资主要还是房地产业。5） 金融金融运行保持平稳健康发展的态势，去年全区金融机构各项存款余额 174.15 亿元，同比增长 20.15%，其中城乡居民储
14、蓄存款首次超过一百亿元，达到 109.43 亿元，同比增长 14.71%。财政收增长较快，地方预算内财政收入完成 6.65 亿元，同比增长 46.03%。6） 旅游花都区是太平天国农民领袖洪秀全的故乡，旅游资源丰富，自然景观和人文景观融为一体，洪秀全故居，是全国重点保护单位。同时，被人们称为“风水宝地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、乐于一体，成为远近闻名的旅游圣地。12此外，花都八景中的盘古神坛、百丈晴峦景点以及梯面广州工人疗养院、狩猎场、王子山森林，北兴九龙潭水上世界等都是旅游度假的好去处。三、花都区经济发展趋势随着广州市“东扩、西联、南拓、北优”的城市整体规划，花都区充分地享受了广州北优的优
15、惠政策。花都成为广州交通枢纽，也是广东北部连接广州的重要出入口，地理位置在大广州环境下逐渐凸显。经济也因为在广州大经济环境及花都本身的经济内循环下得到空前的释放，年经济增长达到 14.1%，居广州各区之首。可以预见，在未来几年 随着经济环境的不断向好，招商引资的持续良性，花都区将成为广州有力的工业、物流支柱区，经济发展将会得到迅猛发展,居民收入水平将不断的提高，并由此带动购买力的稳步提升。第 二 部 分 ： 广 州 市 房 地 产 发 展 现 状 与 趋 势 分 析一、广州市房地产市场发展现状与趋势分析1、市场总体供销态势广州经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部环境，在经济发展的
16、同时，市场对住房的需求有着进一步的拉动作用，市场需求的扩大为房地产的发展奠定了可靠的基础。广州市房地产开发资金来源总量小幅下降，2004 年上半年为 244.74 亿元，同比下降了0.8；资金结构也发生了较大变化，国内贷款、自筹资金比重下降，利用外资、其他资金比重上升，显示了内部资金对市场现状的谨慎及外围资金对市13场发展的乐观。2004 年上半年，广州市完成生产总值 1865.54 亿元，同比增长16.4，增幅比去年同期提高 3个百分点。广州市房地产开发投资168.93 亿元，同比增长 0.9；续建项目完成投资 116.90 亿元，同比增长 8.9。随着货币调控等国家宏观调控措施的出台，新开
17、工项目投资、纯土地购置投资呈现下降趋势。新开工面积535.00 万平方米，同比下降12.2；新开工项目完成投资 50.70 亿元，同比下降 13.3；纯土地购置1.33 亿元，同比下降 18.7。广州市房地产开发资金来源总量小幅下降，2004 年上半年为 244.74 亿元，同比下降了0.8。今年广州市计划出让 25 幅经营性国有土地使用权，总用地面积100公顷，总规划建筑面积 251公顷。广州市场的土地储备相当充足，估计在 23 年内才能消化完毕，盘活存量土地将是近期解决土地供应的重要对策。2、2004 年上半年广州市房地产市场情况2004 年上半年，广州市老八区房屋成交登记面积 650.4
18、1 万平方米，较 2003年同期增长36.7。其中预售商品房成交登记面积 394.36 万平方米，同比增长 37.45%；二手房成交登记面积 256.05 万平方米，同比增长 35.6。全市房屋成交登记金额302.35 亿元，较 2003年同期增长了 42.6。这一现象预示着广州市房地产市场在经历了几年市场容量高速拓展以及价格理性回归后，出现了价格回暖、成交量继续有效放大的良好局面。成交登记面积的增长明显比近几年年初的增长要快，这也是近几年来少见的。2004 年上半年，广州市老八区预售住宅成交单套面积主要集中在70-90 平方之 间，占总成交套数的 44.74；成交单套单价主要集中在14350
19、0-5000 元平方米之间，占总成交套数的 48.15；成交单套总价主要集中在每套 20万-50 万元之间，占总成交套数的 61.8。2004 年上半年与 2003 年下半年广州市老八区预售住宅成交结构的单套面积比重分布、单套单价比重分布、单套总价分布结构呈现出趋同性，一方面反映了广州市老八区房地产市场结构稳定，另一方面也说明了在当前市场产品差异性小的情况之下，只有大力提高产品的附加值，才能得到市场的认可。自 1996、1997 年国家实行宏观经济调控以来，广州市老八区房屋价格逐年回落，实现了价格的理性回归。房屋价格水平由 1997 年的6562 元平方米回落至 2003年的 4439 元平方
20、米；2004 年上半年，房屋平均价格为 4649 元平方米，出现了小幅的回升，为历年的次低点，价格水平仍在合理区间。(以上数据来源于 2004 年上半年市政府工作报告)3、广州市房地产发展趋势分析1)广州房地产市场进入大众消费时代 目前，广州人的居住面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例已经超过九成，76%的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入了大众消费时代。其中，二次置业悄然兴起。 2)二次置业成为广州人购房的主要倾向国际经验表明，当一个城市的人均 GDP 超过 3000 美元时，市中心区人口会出现向郊区转移现象。而广州人均GDP 前年已经突破 4000 美元，加上城市快速干道、
21、环城高速公路和地铁的建设，更使广州城市空心化、居住郊区化的发展趋势日益明显。15富裕的广州人在二次置业时更看重住宅品质，其中首选污染少、安静的郊区住宅。这是广州人二次置业的主要倾向。3）寻找投资保值增值的出路由于银行利率的收益较少，证券股市风险极高，许多市民手中有积蓄，就把二次置业当成保值增值的出路。二、花都区房地产市场发展现状与趋势分析1、花都区房地产发展走势花都房地产业发展起步于 1991年，1992 年至 1995年为高速发展期，1996 年至 1997年为调整消化期，1998 年至今为恢复上升期。从 1997年至 2000 年的 4 年中，年均递增 10；2000 年至 2003年，房
22、地产开发投资额更是逐年大幅上升，最高峰期上升 2 倍多。花都区房地产投资商过去以本地民间投资者为主，香港投资者也占有一定的比例，但近几年如雅居乐、恒大这样的品牌发展商的大规模开发项目迅速占领市场份额，并对引导居住消费升级起到重要作用。一直以来，花都区的住宅市场都是由本地客源消化。有数据统计，广州人在花都购房的市场份额约占20左右。但是随着花都大环境规划的不断完善，新国际机场的搬迁，花都已构建了一个航空港的定位；设区后，花都与广州中心形成一体化的区域路网在建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上京珠高速公路等，都使得更多人到花都购房置业成为可能。16同时，在广州“南拓、东进、西联、北
23、优”的政策指引下，花都作为广州的后花园，其工农业总产值增长迅速，各种市政配套进一步完善，并在新机场迁入的利好条件下，物流业、汽车业、皮具业、珠宝业等支柱产业得到进一步发展，为花都楼市注入了巨大的市场购买力。据了解，从 2003年开始，大量机场、汽车、物流业的专业技术人士及其家属都纷纷来到花都定居，进入 2004 年，这种趋势更为明显，很多广州白云区的市民也开始选择到花都置业。 发展数据一： 04 年 1-6 月花都区房地产开发数据一览本年累计完成投资（万元） 去年同期完成投资（万元） 同比增长（%）80566 75021 19.52本年签约面积（）去年同期签约面积（）同比增长（%）577182
24、 380118 42.0本年均价（元） 去年均价（元）同比增长（%）2627 2488 5.5 发展数据二： 17广州市国土资源和房屋管理局公布的 2004年上半年广州市商品房交易数据显示：由于新机场和汽车城的拉动，与前两年番禺、海珠、天河三区销售总成交额占据广州市成交总额的半壁江山相比，今年上半年登记的预售商品房成交情况显示，花都区登记预售商品房成交面积，仅次于天河和海珠两区，首次跃居三甲，并和天河区一起成为高层住宅和多层住宅成交量最大的区域之一。 发展数据三： 04 年上半年广州市房地产售价租价均有明显上涨，花都区销售面积为 57万平方米，同比增长 2.2 倍。由以上数据反映，花都区的房地
25、产市场在最近一两年的时间里，其增长速度不但没有放缓，而且一直保持着突飞猛进的上升势头，上升还越来越快。随着花都撤市设区后路网的日益完善以及今年8 月份新国际机场的搬迁利好，大量专业技术人士前来花都定居，花都有望成为广州楼市后起之秀；而从今年上半年的区域走势来看，花都区将成为广州未来开发的重点区域之一，成为广州人置业的新热点，大有挤进广州楼市销售三甲之势。2、花都区房地产发展的板块现象18在花都区房地产市场不断加温的大背景下，区内的房地产发展也呈现不同的板块发展趋势，具体分析如下： 旧城板块：规划的重新划定使得城市的发展空间加大在花都区旧城区开发的楼盘中，成片的小区开发较少，零星的单体开发较多。
26、这部分的零星楼盘由于规划设计落后、缺乏居住环境营造，销售一般，部分楼盘空置严重，虽经 2 年多时间的消化，估计现在还有 6000套左右。 经过近几年的发展，目前老城区中涌现了如骏威广场（22 万平方米） 、金菊花小区（10 万平方米） 、雅景苑、金鹏花园、钻石花园、雅宝新城、新城市中心花园、金河湾等，主要都集中在花都广场半径 1000 米范围内，售价在 1500 元到 2500 元（平方米）之间。这些有一定规模、配套相对完善的开发小区，销售情况都较为理想，小区引入新的居住概念，更注重环境的配置，为花都的老城区带来新的发展动力。花都区的购房消费者以本地各镇的为主，约占 70；外来经商务工、购房入
27、户的也有不少。 政府广场新区： 群雄逐鹿，成置业热点区域目前花都政府广场片区是开发热点区域。靠近政府广场的直接优势是享受市政规划及配套的便利。该板块目前在售的楼盘有雅居乐雍华廷、南航花园、福虹阳光美地、锦尚名苑等。雅居乐集团是较早选择登陆花都的大型房地产发展商，并在 2003 年“五一”期间推出了雍华廷一期洋房组团，该期产品以高出周边产品 50的价格入市，在 8 个月时间19内全部售罄，总销售面积约 10 万平方米，总体均价达到 3000元/M 2以上，凸现花都区中高端市场的巨大购买力。2004 年5 月，雅居乐雍华廷推出的都市水岸别墅组团“花样巴黎” ，这批别墅凭借着发展商的品牌、成熟的配套
28、、优美的居住环境，价格一路走高，从 600011000元/M 2不等，足足比周边同类型产品价格高出3-5 倍。虽然价格高企，但销售畅旺，目前仅余 20 套左右。2004 年10月， “花样巴黎”推出约 600 套洋房，目前已售出7 成，成交均价 3400多元/。据了解，雅居乐的洋房和别墅以本地的生意人及公务员为主要购买对象。同时由于看好新机场和风神汽车城带给花都的发展机遇，也有部分本地的炒家纷纷入市，致使该盘的销售获得了满堂红。小结：目前，政府广场一带的房地产开发是最受市民关注的一个版块，也是销售最火爆的区域。该版块已经成为了花都区房地产开发的领头羊。 郊区大盘：航空港定位吸引穗买家于 03
29、年国庆节入市的金碧御水山庄，凭借优美的居住环境、低廉的价格震撼了整个广州楼市，受到了各路买家的强烈追捧。据统计，开盘当天前往金碧御水山庄看楼的人数高达万多人，首期推出的套山水别墅被一抢而空，成交额近亿元。此外，还有很多买家在询问二期工程别墅的类型、价格、位置、进展等等情况。可以说，金碧御水20山庄的成功，使花都楼盘进入了一个新时代，一时间，花都楼盘受到了极大的关注。南航碧花园是由南方航空集团公司投入近 36亿元兴建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，广清高速公路狮岭出口。占地面积160 万平方米，建筑规模 30 多万平方米，建筑物共 781 栋。有商务别墅、独立别墅、双联别墅和公寓等。该项
30、目全部别墅都是依山靠湖而建，景观不错，配套齐全。业主可享受航空标准的服务体系。新机场旁边的别墅项目泰湖山庄一期占地 43万平方米，已开工建筑面积约为 7万平方米。该项目因开发商实力方面的原因工程无力为继，2004 年10 月在无形象支持的情况下，强行开盘失败。 西部板块：风神构筑花都居住后花园作为花都区重中之重的龙头项目，风神汽车城从人口、经济、产业带动、商业发展等方面都起到不可估量的作用。据调查，花都汽车城于年月开始规划建设，首期占地平方公里，第二、第三期规划占地约平方公里，横跨新华、炭步两个镇。目前，汽车城零配件工业园一区万平方米已完成了七通一平，土地已全部转让完毕。二区多万平方米正填土施
31、工，米宽的车城大道、米宽的东风大道通车。花都区要求，基础设施的建设真正做到路通到哪里，相关配套设施建设就完善到哪里。汽车城是一座包括制造、研发、教育、贸易、体育、新镇六大功能区的综合性汽车产业基地，其定位是凸显高科技含量和集聚汽车产业及城市发展要素，21建成广东汽车乃至全国汽车的“硅谷”。风神汽车的早期入驻，使得花都汽车城第一期土地很快被四十多家拟设厂的全球各地汽车配件厂抢夺一空。研发中心的落户，更使得花都汽车城的主管官员和开发商按捺不住笑容，一批招商经理频频穿梭日韩港台，业内人士预测，花都汽车城的投资热将直线上升。今年上半年，花都区投资万元改建了风神大道，近期还着重对风神汽车公司新的生产区周
32、边市政建设进行改造，还将规划改建风神大道往炭步方向路段。花都默默地在广州打造中国的底特律，花都汽车城的面积一扩再扩，现已规划到平方公里，和有些地方花架子不一样的是，在花都汽车城，每平整一片土地，很快将出现一片厂房；紧跟着规划后面的是一迭投资合同。汽车界的马太效应在这儿应验得十分灵验，产业的群聚效应将使得花都汽车城进入一个良性循环：产业群聚将使得投资企业“综合成本低、市场机会多”，投资风险的降低将使得产业群聚的速度加快。50000个就业机会下的居住需求现时花都的产业发展方向将是电子、汽车制造、计算机、信息工程等多领域的高度结合，将会对人才的需求提出更高的要求。相应地，随着外贸、旅游、环境保护、生
33、态平衡、现代化的电子商务、物流管理的飞速发展，随着中国加入 WTO 后所面对的新的经济环境的变化、对通晓国际法律、贸易规则、贸易保护等专业人才的迫切需求，对人才需求也将会提出更高的要求。再用发展的眼光来看，整个花都地区的生态环境、产业结构的变化导致经济结构的变化、管理人才结构的变化、也更引起高层次人才需求关系的变化。22花都汽车城的建成还将为花都乃至广州带来 50000 个就业机会，据调查一个汽车行业的就业岗位将带来 8 个其他行业的就业机会，花都市的社会人员的层次结构也会因此而得到改善。2010 年花都汽车城的景象：汽车贸易客商云集、汽车博览人头攒动、汽车专卖店品牌林立、每年 50 万台轿车
34、从这里驶向世界各地、每年近 5000 名汽车专业人才从这里进出、新一代的概念车从这里发布、风景秀丽的汽车高尔夫公园在这里诞生，以汽车生活为主题的娱乐、赛车、休闲、购物等为市民带来全新体验。汽车城给我们带来的远远不只这些，因为它必定带来花都的繁荣，并影响着市民的现实生活。小结：伴随国际机场的开通，风神汽车的大规模投产，大大小小的配套企业随之而来，每年产值将高达数十上百亿元；同时外资企业的涌入，将会拉动花都区经济超常规的发展。这些巨额资金的注入将会给花都地区社会与经济的发展带来量的迅猛积累，乃至引起质的飞跃。3、花都区商品房价格变化分析1997 年2003 年花都的房价变化情况：区域年份新区 旧区
35、1997 年 1500 元平方米 1700 元平方米231998 年 1600 元平方米 1700 元平方米1999 年 2100 元平方米 1500 元平方米2000 年 2500 元平方米 1600 元平方米2001 年 2750 元/平方米 1700 元/平方米2002 年 2838 元/平方米 1820 元/平方米2003 年 2880 元平方米 1860 元/平方米2004 年上半年2900 元/平方米 1865 元/平方米小结：1） 从 1997年2004 年的房价分析得出，新区和旧区的房价相比呈交换式变化，新区房价越来越高，旧区越来越低。2） 以上情况表明花都区房地产业正朝着稳步
36、发展的目标前进，市场的趋势呈上升态势。3） 新区正日益受欢迎，随着经济的发展与人们居住观念的改变，同时，新移进来的人口与原有的人口分流到新区，将会促进新区的房地产的快速发展。4） 通过市场调查的数据分析得出，从 1997年到目前，花都区的房价基本上没有很大的变化幅度，说明花都区的房地产市场还有待挖掘，市场的发展空间还是较大的。5） 通过上表可知，花都区房地产市场价格呈良好的态势发展，随着经济的发展，汽车城产业的带动，及广州大环境下的经济拉动，根据花都区近几年的楼价变动参数，按照目前花都区楼价的发展趋向，可预测在未来 2 年，花都区楼盘价格将突破3500 元大关，逐渐上升。24花都区近年楼价变动
37、图：4、花都区房地产发展的动力支持点A、城市化进程推动房地产的全面发展根据珠江三角洲经济区城市群规划预测，随着城市化进程的发展，到 2010年，花都城区规划范围为 128 平方公里，城区常住人口达40 万人，城镇居民人均居住面积达到 30 平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设；同时，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。B、政策促进商品房的需求量的上升由于取消福利分房，原来机关国企职工的住房问题必须通过购买商品房解决，这一群体人数众多、收入稳定，是消费市场的一大主力。而这一群体中的相当一部分，将进入置业年龄或二次置业阶段，商品房需求量较大。 花
38、 都 区 近 年 楼 价 变 动 图05001000150020002500300035001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004上 半 年元 /平 方 米0200400600800100012001400160018002000新 区 旧 区25C、发展与旅游结合的房地产业 随着广州市民购房置业对环境重视的程度越来越高，花都的环境优势将日渐突现。花都区的绿化面积 6.9 平方公里，绿化覆盖率高达43.5，人均占有绿地面积 8.5 平方米，一直有“广州后花园”的美誉。在这个有山有水的地方，十分适合兴建大型的生态小区。发展与旅游资源结合的房地产业是花都今后
39、房地产业的发展方向之一。D、与广州构筑一体化的交通网络，拉近城市之间的时间距离花都交通的发展条件并不弱，新国际机场的搬迁，已为花都构建航空港的定位；同时，在建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上京珠高速公路等，与广州中心形成一体化的区域路网，使更多人到花都购房置业成为可能。E、低成本吸引更多目标客户的关注由于花都房地产开发费用较低，对外地房地产开发商来说，这是一个投资开发的良好契机；同时，当地政府为了改善投资环境，提升城市的核心竞争力，推出了一系列的投资优惠政策，如税费的减免、投资相关手续的简化等，吸引更多的资金注入花都，推动花都第三产业的发展。目前，花都房地产市场以本地消费为主
40、，广州人购买的市场份额约占左右。现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区销售原价都在 1500 元到 2500 元之间，以 100 平方米的户型来算，售价大约在15 万到 25 万元间。根据联合国人居中心数据统计，全世界城市平均住房消费中房价与收入的比例是 7 倍，而 2003年，花都区职工平均工资为17800多元，以26三口之家为例，则每户可承受的房价多达 37 万多元。 F、广州市民组成的购买团体将会成为花都区房地产市场的重要支持花都区作为广州市政府发展规划的“北优”区域，房地产开发将会获得很多利好政策支持。随着花都区知名度的提高和广州居住分流的需要，由广州市民组成的购买团体将
41、会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活环境的要求不断提高） 。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达5.5，而且呈不断上升趋势，随着轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区房地产市场的发展。G、国际机场营运、汽车基地发展以及物流区建设，人财物的大量投入，也将为北部房地产的发展带来机遇。新国际机场营运、汽车城发展以及物流区建设将不断提升本地高层次人才比例，长驻花都的专业技术人员和往来商家对花都房地产市场需求的拉动作用将日益显现
42、。H、撤市改区，有发展更有竞争撤市改区，既为花都房地产业注入新的活力，也引来更多更大的竞争对手。随着市场合理化、理性化程度提高，市场竞争也进入楼盘综合质素比高低的“质素竞争”时代、 “品牌竞争时代” ，这必然会促使发展商以更加专业的精神营造精品楼盘。27J、撤市设区为花都房地产业带来新契机 花都撤市设区后城市规划的变化，引起城市建设、发展商开发概念、置业者观念的大变化，代为花都房地产业与时俱进的宝贵发展机遇。三、花都区未来城市规划发展分析花都打造广州“新北翼”花都区为北部组团，发展战略为：构建广州中心城区的生态屏障，重点保护水源和森林，结合新国际机场和广州北站的建设，发展航空运输、物流业、仓储
43、业、特色旅游业、都市型农业，保护和发展林业和粮食、水果种植业，适度发展房地产业。广州市将在今后五年内兴建二十九项重点基础设施项目，包括北部区域的地铁三号线，新国际机场，新机场高速北延线公路，新机场轻轨等。小结：1）2004 年，是花都区加快发展的机遇之年，广州新国际机场启用，将对花都经济社会发展产生广泛而深远的影响 ；2）东风汽车公司等一批龙头企业正成为带动地区经济快速发展的火车头；3）园区经济与城市建设相结合将成为今后花都区加快发展的新途径；4）今年以至今后几年花都区政府将把基础设施建设的重点放在汽车城，争取用几年的时间把汽车城建设成为具有鲜明 产业特色的新兴城区，同时启动广州新国际机场产业
44、园区的建设；地方财政收 入和人民群众生活水平将有较大幅度的提高。28第三部分：项目区域市场分析项目所在区域状况项目所在区域位于广州市北部门户地区，处于广州楼盘格局的最北面。该区域虽无法与广州其它楼市板块抗衡，但其凭借便利的交通和特殊的地理位置、新机场的立体经济，与广州市白云区其它几个楼盘板块相比还是占有一定的优势。随着花都板块楼市的不断发展，该区域内出现了雅居乐、金碧御水山庄、南航碧花园、雅宝新城等花都区内罕有的大型楼盘。这些大盘的推出，使该区域板块的楼盘提升了档次。一、新华镇在花都板块的地位特点1）新华镇是广州市花都区政治、经济、文化、科技和对外交流的中心，区委、区政府所在地。2）京广铁路和
45、106、107 国道纵贯全镇南北，新广花一级公路及机场快线与该镇连接。镇内有花都港、广州火车北 站临近新广州白云国际机场，形成水、陆、空四通八达的交通网络 。3）新华工业区位于新华镇红棉大道两侧，东靠 107国道、广清高速公路、京广州铁路、西北环绕花都区外环路 。该工业区距广州 20 公里、花都港 3 公里、广州火车北站 2 公里、新广州国际 机场 8 公里、香港、澳门 160公里。全区总体规划占地面积 8000 亩，已利用面积4500 亩，适合国内外客商发展各种无污染工 业。29二、新华镇经济发展势头一片良好2003 年新华镇的各项经济指标：经济指标 实现值 同比增长（%）国内生产总值 34
46、.08 亿元 13农业总产值 2.06 亿元工农业总产值 91.97 亿元 9.79财政收入 9798.2 万元 42.06税收收入 4.11 亿元 48.38外贸出口总值 10463.5 万美元 21.5农民人均收入 8488 元 3小结：1）新华镇通过招商引资引进各项大型企业，争做广东的工业重区。2）由以上的各项目经济指标可以得出，新华镇的经济发展势头较好多个重要经济指标均呈两位数增长，而且，增长幅度较 大。3）新华镇引进项目、财税和外贸出口的总量及增量继续保持全区各镇之首。 三、新华镇招商引资势头迅猛新华镇 2003 年共引进项目 163 个，总投资额 30 亿元。目前已与超过 40 个
47、企业签订了投资合同，总投资额超过 12 亿人民币。工业区成立以来，镇政府投入资金 3000 万元，实现了四通（通电、通水、通路、通邮）一平，现有首饰加工、精细化工、电子、皮革制品、不锈钢制品等项目。并由此带来花都区上万个就业机会。30四、新华镇主要楼盘个案分析项目与雅居乐花园、云峰花园同是大型小区盘，形成直接的区域竞争，故对这二个楼盘进行单个案例分析：雅居乐花园（现推单位）户型 面积（平方米） 套数 比例二房二厅 95 40 6.3%三房二厅 106-155 540 85.7%四房二厅 170 以上 50 8%(注:以上部分为雅居乐 2004 年 10月 1 日开始发售部分)该项目位于新华镇新
48、都大道以南迎宾大道以西。楼盘主力户型为 3房 2厅。目前的销售均价为 3400 元/，毛坯房。该项目先前推出的别墅单位仅余 20 套左右未售，现主推花样巴黎洋房组团，销售率在 70%左右。该项目属于大型生活小区，占地 400亩，容积率 1.1，花样巴黎洋房区为 18栋 1 梯 2 户的 12 层电梯洋房，约 630 户。其中二房二厅 95平方米，26 万元起；三房 102156 平方米，31 万元起；四房 136175平方米，43 万元起。配套设施有地中海式泛会所、茗茶馆茶餐厅、花样巴黎豪华私人会所、货仓超市、中国工商银行、雅居乐幼儿园等； 周边生活配套服务：港式街市、花都区中医院、云海阁酒楼、新世纪酒店等。雅居乐二期洋房自 10月 1 日发售至今出售率约七成，销售均价为3400 元/平方米。独立别墅和联排别墅已大部分售馨，售价为7500 元11000 元/平方米。而 170 平方米以上的四房单位出售率约
