1、第一章 物业经营管理概述第一节 物业经营管理的概念物业管理从（传统的）物业运行管理服务，向（策略性）的物业资产价值管理方向拓展。一、物业经营管理内涵：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象通常为收益
2、性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼写字楼的类型：企业自用写字楼、出租写字楼、自用出租复合型写字楼我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。1.甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求。2.乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求。3.丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求。人们很容
3、易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑如下 12 个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。（二）零售商业物业 （零售 一种经营模式）零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：1.区域购物中心 规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、打卖场以及众多专
4、业连锁零售点在内的超级商业中心。其建筑面积在 10 万 M2 以上，有效商业服务半径可达到 200km；2.市级购物中心 建筑规模一般在 3 万 M2 以上，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5 亿元人民币以上，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。3.地区购物商场 建筑规模一般在 13 万 M2 之间，服务人口 1030 万人，年营业额在 15 亿元人民币之间，中型百货公司往往是主要租户。4.居住区商场 5.邻里服务性商店 6.特色商店（三）出租性别墅或公寓1.别墅：实际上出独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。2.公寓：具体类型包括：复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两
5、层楼上） 、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或还原的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅） 。（四）工业物业（五）酒店和休闲娱乐设施：虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：服务对象不同。地理位置不同。服务内容不同。建筑设计和装潢风格不同。三、物业经营管理服务的目标：物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业
6、产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。四、物业经营管理企业物业管理企业划分为三种类型：管理型 2、专业型 3、综合型从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理四个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。1、 物业管理：物业管理的核心工作是队伍也进行日常维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务。对于收益性物业或大型非房地产企
7、业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。2、设施管理：设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共问题设施、政府和企业办公楼物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。3、房地产资产管理：为满足房地产组合投资管理者的要求，房地产资产管理公司聘用多个物业管理公司和设施管理公司来同时管理多宗物业，以使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化为目标，同时对选聘的公司进行管理、监督、和工作指导。4、房地产资产管理：房地产组合
8、投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在合适的时机购置和处置物业资产。房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。二、物业经营管理不同层次之间的关系：资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理公司提出的更新改造计划。房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风
9、险。三、物业经营管理中的战略性工作（一）确定战略（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。 （五）进行资产组合资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。四、物业经营管理的常规工作：现金流和成本管理：日常维修和维护：未来维修和维护（维修和维护计划管理）：设施设备管理、物业保险管理第二章 房地产投资及其区位选择第一节 房地产投资一、房地产投资的概念房地产投资是指以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主
10、要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。二、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。三、房地产投资的特性（一）位置固
11、定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。（二）寿命周期长房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。（三）适应性 （较差）（四）各异性（五）政策影响性（六）专业管理依赖性（七）相互影响性四、房地产投资的利弊1、房地产投资之利（1）相对较高的收益水平；（2）能够得到税收方面的好处；（3）易于获得金融机构的支持。（4）能抵消通货膨胀的影响。（5）提高投资者
12、的资信等级。第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬” 。（二）风险与不确定性房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。二、系统风险主要有八个方面：通货膨胀风险、市场供应风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。三、个别风险
13、（一）收益现金流风险（二）未来经营费用风险（三）资本价值风险（四）比较风险比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。（五）时间风险（六）持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响1.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2.根据风险管理的能力选择投资方向3.根据风险周期变化特点把握投资时机第三节 房地产投资区位的选择一、区位的含义房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位” 。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（一）居住物业此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：1. 市政公用和公建配套设施完备的程度。2. 公共交通便捷
14、程度。3. 环境因素。4. 居民人口与收入。（二）写字楼物业影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：1. 与其他商业设施接近的程度。2. 周围土地利用情况和环境。3. 易接近性。（三）零售商业物业商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。（四）工业物业工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。第三章 房地产投资分析技术第一节 投资分析的基本概念一、现金流量在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为
15、一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。二、现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：（多选，选择说法不正确的一项）1. 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或
16、某一基准时刻。时点“1”表示第 1 个计息周期的期末，同时又是第 2 个计息周期的开始，以此类推。2. 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。3. 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资 P 作为上一周期期末，即第 0 期期末发生的，这就是在有关计算中出现第 0 周期的由来。4. 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，
17、向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。三、房地产置业投资四、房地产置业投资的现金流量 潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积最可能的租金水平 实际租金收入=潜在毛租金收入空置损失收租损失 有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入 净运营收益=有效毛收入运营费用 税前现金流=净运营收益低压货款还本付息 税后现金流=税前现金流专项资金所得税1. 潜在毛租金收入：该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变它的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。2. 空置和收租损失：有两方面的原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金
18、。3. 其他收入：物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。4. 有效毛收入：从潜在毛租金收入中扣除空置和收入损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。5. 运营费用：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、建筑物及相关场地的维护维修、公共设施的维护维修、清洁、保安等，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。6. 净运营收益：净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。7
19、. 抵押贷款还本付息：物业还本付息即抵押贷款还本付息，要从净运营收益中扣除。该项还本付息不是运营费用，它逐渐地转入业主对物业拥有的权益价值中去。净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标是业主很关心的问题。8. 专项维修资金：又称大修资金。通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。9. 税金：我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：（1） 经营税金及附加（2） 城镇土地使用税和房产税（3） 企业所得税10. 经营现金流税前现金流=净运营收益抵押贷款还本付息税后现金流=税前现金流维修资金所得税第二节 现值与现值计算一、资金的时间价值（一）
20、 资金的时间价值同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，这种差别称为资金的时间价值，可以从两个方面理解：1 随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。2 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。（二） 资金时间价值的决定因素资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，通货膨胀率，其他风险因素等。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。（三） 考虑资金时间价值的经济分析由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过
21、一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。二、利息与利率涉及计算，且符号繁多，请参考书中内容。三、单利计算与复利计息涉及计算，且符号繁多，请参考书中内容。四、名义利率与实际利率涉及计算，且符号繁多，请参考书中内容。五、复利计算公式与系数六、复利系数的应用第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一） 设备更新的原因设备更新源于磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。1. 设备有形磨损设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类
22、有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。2. 设备无形磨损设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。3. 设备磨损的补偿设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。（二） 设备更新的
23、特点分析1. 设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命。 三类寿命的定义详见书中内容，需理解记忆 。2. 设备更新分析中考虑未来发生的现金流量。即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值。二、设备经济寿命的确定（一） 经济寿命的静态计算方法（二） 经济寿命的动态计算方法三、物业管理中的设备更新问题（一） 不会提升物业运行服务质量的设备更新（二） 能提升物业运行服务质量的设备更新第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。投资
24、回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。二、财务评价指标体系房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。三、盈利指标计算方法（一） 动态指标（二） 静态指标1. 静态投资回收期 Pb；2. 现金回报率3. 投资回报率（三） 偿债备付率 对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1.2（四） 资产负债率第五节 某出租公寓项目投资分析案例（略）第四章 收益型物业价值评估第一节 收益性物业的概念1、 物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物
25、业。2、 收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓） 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的） 、仓库（用于出租的）等。3、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。4、影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买物业。对未来
26、能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列 3 个因素 ：1）未来净收益的大小 2）获得净收益期限的长短 3）获得净收益的可靠性5、 中华人民共和国合同法 第 229 条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” 。（买卖不破租赁关系）第二节 收益性物业的价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件1、物业价格是和平的获得他人的物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。二、物业价格的形成条件物业要有价格与其他任何物品要有价格一样， 需要具备有用性、稀缺性和有效需求。 有用性：是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用” ，经济学上称为使用价值。 稀缺
27、性：是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 有效需求：是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买而且有能力购买。需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。三、物业价格的特征1、物业价格与一般物品的价格，既有功能之处，又有不同的地方。共同之处是：1）都是价格 ； 2）都有波动 ；3）都是按质论价；2、物业价格主要有下列五个特征： 物业价格受区位的影响很大；西方认为的投资物业最重要的三点即“第一是区位，第二还是区位，第三还是区位” 。最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交
28、通时间距离。人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 物业价格实质上是物业权益的价格； 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。 物业价格形成的时间较长。 物业价格容易受交易者的个别因素的影响。第三节 收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值1、人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。2、没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。二、投资价值和市场价值1、某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具
29、体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。2、市场价值 是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主要的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。三、成交价格、市场价格和理论价格（一）成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。（二）市场价格市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该物业大量成交价格的抽象结果
30、。（三）理论价格理论价格是经济学假设的“经纪人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格房租构成因素应当包括：1、地租； 2、房屋折旧费；3、维修费；4、管理费；5 、投资利息；6、保险费；7、物业税；8 、租赁费用；9 、租赁税费； 10、利润。十、市场
31、调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四节 影响收益性物业价格的因素一、 物业价格的影响因素概述二、 影响收益性物业价格的因素 （ 9 个因素，重点）（一）人口因素1、人口数量人口密度从两方面影响物业价格：一方面，人口高密度地区，一般来说对物业的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低物业价格。2、人口素质如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的物业价格必然低落。（二）居民收入因素（三）物价因素（四）利率因素从成本的角度来看，利率升降会增加或降低物业开发的投资利息，从而使
32、物业价格上升或下降。从物业需求的角度来看，由于现代购买物业普遍采取贷款方式付款，所以利率升降会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。综合来看，物业价格与利率负相关，利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。（五）汇率因素当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格下降。（六）物业税收因素（七）城市规划因素（八）交通管制因素（九）心理因素第五节 收益性物业估价的基本方法物业估价三大基本方法：市场法、成本法、收益法。一、市场法市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、
33、标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。运用市场法估价一般分为下列 4 大步骤进行： 搜集交易实例； 选取可比实例； 对可比实例成交价格进行处理； 求取比准价格。二、成本法（一）成本法概述1、成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2、只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公
34、益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。3、运用成本法估价一般分为下列 4 个步骤进行： 搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料； 测算重新构建价格； 测算折旧 求取计算价格。（二）物业价格构成物业价格通常由 7 大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。（三）成本法的基本公式成本法最近本的公式为：物业价格=重新构建价格-折旧在新建物业的情况下，成本法的基本公式为：新建物业价格=土地取得成本+土地开发成本+ 建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在旧
35、物业的情况下，成本法的基本公式为：旧物业价格=物业的重新构建价格-建筑物的折旧（四）物业的重新构建价格（五）建筑物的折旧1、估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点的市场价值与重新构建价格的差额2、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。3、求取建筑物折旧的方法 年限法三、收益法（一）收益法概述1、收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓
36、） 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的） 、仓库（用于出租的） 、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。4、运用收益法估价一般分为下列 4 个步骤进行： 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 预测估价对象的未来收益 求取报酬率或资本化率、收益乘数； 选用适宜的收益法公式计算出收益价格。（二）报酬资本化的主要计算公式（三）物业净收益的求取（四）报酬率的求取（五）直接资本化法第五章 房地产市场与市场分析第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动
37、的场所以及一切交易途径和形式。二、房地产市场的运行环境按照各种影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。三、推动房地产市场转变的社会经济力量（一）影响房地产市场发展的社会经济因素（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业得发展2、信息、通信技术水平的提高3、生产和工作方式的转变4、人文环境的变化5、自然环境的变化6、政治制度的变迁第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种
38、商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格成逆相关关系。哪些因素会影响商品住宅的需求，或哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化：1、收入的变化2、其他商品的价格变化3、对未来的预期4、政府政策的变化二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线。供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。三个非价格因素对市场供给数量的影响：1、房地产开发成本2、政府政策的变化3、对未来的预期第三节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构从宏观上说，房地产市场结构包括： 总量结构 区域结构 产品结构 供求结构 投资结构二、房地产市场细分（一）按地域细分（二）按房地产用
39、途细分（三）按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场） 、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场） 、三级市场（存量房地产交易市场） 。（四）按交易形式细分按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。（五）按目标市场细分三、房地产市场指标反映和描述房地产市场状况的指标，包括： 供给指标 需求指标 市场交易指标第四节 房地产市场的特性和功能一、房地产市场的特性（一）市场供给的特点 缺乏弹性 非同质性 高度的垄断性（二）市场需求的特点 广泛性 多样性 融资（三）市场交易的特点（四）市场价格的特点二、房地产市场的功能房地产市场的功
40、能，可以分为以下几个方面：（一） 配置存量房地产资源和利益（二） 显示房地产市场需求变化（三） 指导供给以适应需求的变化（四） 指导政府制定科学的土地供给计划（五） 引导需求适应供给条件的变化三、政府干预房地产市场的手段1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金和价格控制第五节 房地产市场分析一、房地产市场分析的内容（一）宏观因素分析（二）市场供求分析（三）相关因素分析第六节 物业经营管理计划（本章重点）一、物业经营管理计划的概念（一）物业管理计划的表现形式物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。由于物业的使用寿命一般都在 50 年以上，而目前
41、物业管理服务合同大都是以 35 年甚至 12 年为周期，这就容易导致物业管理企业的短期行为，从而影响物业业主使物业持续保持市场竞争力以及长期保值增值的目标。二、编织物业经营管理计划的基础工作（一）区域宏观市场环境分析（二）房地产市场分析（三）邻里分析（四）物业现状分析（五）业主目标三、构造物业管理方案（一）物业管理计划的主要内容1、建筑物管理计划2、租赁计划3、财务收支计划4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划物业管理企业和业主的沟通。这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。最常用的沟通手段是： 定期的年度或季度表现报告； 定期的管理会议； 通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。四、物业
42、管理计划中的预算技术预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种： 年度运营预算 资本支出预算 长期预算第六章 租赁管理第一节物业租赁概述一、物业租赁及其特征（一）物业租赁的概念通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。（二）房屋租赁的特点房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：1、房屋租赁不转移房屋的所有权2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3、房屋租赁关系是一种经
43、济要式契约关系4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人二、物业租赁的分类（一）按房屋租赁期限划分1、按房屋租赁期限约定模式不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。（1）定期租赁：是物业管理中最常见的租赁形式。定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力。（2）自动延期租赁：又称周期性租赁，除非租约一方提出要终止合约，否则将自动续约。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。（3）意愿租赁：就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续以来双方的意愿。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中一方死去时自动中止。2、按租赁期限长短，可分为短期租赁、中短
44、期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在 2 年和 2 年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为 5 年或 5 年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为 34 年，通常由短期租赁延期而来。（二）按物业租金的内涵划分物业租金分为三种形式： 毛租 净租 百分比租金三、物业租赁管理模式（一）包租转租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式四、房屋租赁的行政管理（一）房屋租赁登记备案的一般程序1、申请2、审查3、颁证第二节 租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。二、租赁方案与
45、策略1、确定可出租面积和租赁方式2、编制租赁经营预算3、定位目标市场4、确定租金方案5、明确吸引租户的策略三、租赁管理中的市场营销市场营销人员通常从四个方面来宣传其推广的物业：（1） 价格优势（2） 物业本事的素质（3） 良好的声誉（4） 经济实用第三节 房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。二、房屋租赁合同的法律特征1、房屋租赁合同是双务合同2、房屋租赁合同是有偿合同3、房屋租赁合同是诺成合同诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同
46、才能成立的，称为实践合同。4、房屋租赁合同是要式合同5、房屋租赁合同是继续性合同三、房屋租赁合同的基本条款（一）当事人姓名或者名称及住所（二）房屋坐落、面积、装修及设施状况（三）租赁用途（四）租赁期限（五）租金及支付方式（六）房屋的修缮责任（七）转租的约定（八）变更和解除合同的条件（九）租赁双方的权利与义务（十）当事人约定的其他条款第四节 租户关系管理一、客户关系管理理论简介（一）客户关系管理（CRM）是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。（二）CRM 出现的原因和必然性20 世纪后
47、半叶， “以产品为中心 ”的市场营销策略主导着企业的销售与服务运作，企业以自身为出发点来面对外部的市场环境，围绕着 Product(产品) ，Price(价格)、Place(渠道)、Promotion(促销) “4P”进行营销管理。实际上，从 20 世纪 90 年代起，市场营销策略就开始从“以产品为中心”向“以客户为中心”进行转移，开始强调并实践 Customer（客户） 、Cost （成本） 、Channel(渠道)、Convenience(方便性)“4C”。（三）CRM 的本质目前，CRM 已成为风行全球的管理理念，但实际上不少人还只是从 IT 的角度来理解它，认为 CRM是一种企业管理软
48、件，它其实是一种管理理念。第七章 成本管理第一节 物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本（一）成本的含义成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就是这些物业的物业管理成本。一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的营业成本。（二）物业管理成本构成1、营业成本（直接成本）（1）直接人工费（2）直接材料费（3）间接费用2、期间费用或经营管理费用（1）管理费用（2）财务费用关于物业管理成本的构成或开支范围， 物业管理企业财务
49、管理规定和施工、房地产开发企业财务制度还有以下特别规定：1）物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本；2）物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用；3）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用；4）发生的坏账损失，计入管理费用；5）按现行财产制度的规定，不得列入成本的支出主要有：购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资支出；被没收的资产；国家法律、法规规定之外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。二、物业管理成本的分类（一）按照经济性质分类（1）外购材料（2）工资（3）职工福利费（4）折旧费（5）利息支出（6）税金（7）其他支出（二）按照经济用途划分（三）按照与业务量的关系划分按照与物业管理服务业务量的关系划分： 固定成本 变动成本 半固定或半变动成本（四）按照计算依据不同划分 目标成本 定格成本 计划成本 实际成本 （五）按照与决策的关系划分按照与决策的关系，可将成本分为 边际成本 差异成本 机会成本 估计成本
