1、最 新 实 用 百 姓 购 房 政 策 顾 问物 业 管 理 面 面 观文 林 峰 编 著中国劳动社会保障出版社版 权 所 有 翻 印 必 究图 书 在 版 编 目 ( CIP) 数 据物 业 管 理 面 面 文 / 林 峰 编 著 .北 京 : 中 国 劳 动 社 会 保 障 出 版 社 , 2001最 新 实 用 百 姓 购 房 政 策 顾 问ISBN 7 - 5045 - 3334 - 3 . 物 . 文 . 物 业 管 理 - 基 本 知 识 - 中 国 . F299.233.3中 国 版 本 图 书 馆 CIP 数 据 核中 国 劳 动 社 会 保 障 出 版 社 出 版 发 行(
2、北 京 市 惠 新 东 街 1 号 邮 政 编 码 : 100029)出 版 人 : 张 梦 欣*印 刷 厂 印 刷 新 华 书 店 经 销787 毫 米 1092 毫 米 36 开 本 5 24 印 张 106 千 字362002 年 1 月第 1 版 2002 年 1 月 第 1 次 印 刷 印 数 : 册定 价 : 10.00 元 读 者 服 务 部 电话 : 64929211发 行 部 电 话 : 64911190出 版 社 网 址 : http : 1 编 者 的 话衣 、 食 、 住 、 行 是 人 们 基 本 生 活 中 不 可 或 缺 的 几 项 内 容 , 住 房 更 是 生
3、 活 中 的 大 事 。 随 着 我 国 城 镇 住 房 制 度 改 革 的 全 面 推 进 , 职 工 住 房 实 物 分 配 已 经 停 止 , 全 国 普 遍 实 行 了 住 房 分 配 货 币 化 , 百 姓 自 己 出 钱 购 房 已 成 为 摆 在 人 们 面 前 的 现 实 问 题 。 可 以 说 住 房 是 普 通 百 姓 花 费 最 大 的 一 种 消 费 品 , 大 多 数 人 不 是 倾 其 所 有 就 是 长 期 贷 款 来 购 买 住 房 , 因 此 人 们 对 住 房 的 选 择 总 是 慎 之 又 慎 。 但 人 们 在 购 房 时 更 多 还 是 关 注 房 屋
4、 的 地 理 位 置 、 价 格 、 周 边 环 境 、 房 屋 朝 向 、 户 型 结 构 等 问 题 , 而 对 所 购 房 屋 的 合 法 性 、 购 房 必 备 的 程 序 、 购 房 者 享 有 的 权 益 等 更 为 重 要 的 问 题 却 少 有 关 注 ; 即 便 关 注 , 又 由 于 购 房 不 像 买 一 件 衣 服 、 一 台 彩 电 那 样 简 单 , 而 是 涉 及 许 多 专 业 和 政 策 法 律 问 题 , 普 通 百 姓 了 解 起 来 有 一 定 困 难 。 加 之 目 前 房 地 产 市 场 操 作 不 够 规 范 , 相 关 法 律 法 规 不 够 完
5、 善 , 从 而 导 致 近 几 年 购 房 纠 纷 大 量 发 生 。作 为 普 通 购 房 者 , 如 果 能 够 在 买 房 前 就 对 买 房 中 所 应 掌 握 的 必 备 知 识 和 相 关 法 律 法 规 有 所 了 解 , 2 一 定 程 度 上 就 能 够 避 免 纠 纷 的 发 生 。 为 此 , 中 国 劳 动 社 会 保 障 出 版 社 组 织 编 写 了 最 新 实 用 百 姓 购 房 政 策 顾 问 丛 书 , 丛 书 采 用 问 答 、 穿 插 案 例 的 形 式 , 全 面 回 答 了 百 姓 普 遍 关 注 的 诸 如 购 房 的 一 些 基 本 常 识 、
6、房 改 怎 么 改 、 住 房 补 贴 补 多 少 、 购 房 中 应 注 意 的 问 题 、 购 房 的 程 序 、 怎 样 签 订 购 房 合 同 、 怎 样 办 理 住 房 贷 款 、 二 手 房 如 何 买 卖 , 以 及 物 业 管 理 费 该 咋 交 、 交 了 物 业 管 理 费 享 有 哪 些 权 益 等 500 多 个 问 题 , 并 采 用 通 俗 易 懂 的 语 言 , 以 满 足 不 同 读 者 的 阅 读 需 求 。 相 信 该 丛 书 的 出 版 能 为 广 大 百 姓 提 供 一 些 帮 助 , 以 使 购 房 者 在 与 房 产 商 打 交 道 过 程 中 能
7、充 分 保 护 自 己 的 合 法 权 益 。本 丛 书 作 者 来 自 于 国 家 建 设 部 政 策 研 究 中 心 和 中 国 房 地 产 业 协 会 的 专 业 人 士 , 他 们 多 年 来 一 直 从 事 房 地 产 政 策 理 论 研 究 和 实 践 工 作 , 确 保 了 本 丛 书 的 权 威 性 。 此 外 , 本 丛 书 在 编 写 过 程 中 还 得 到 了 从 事 房 地 产 工 作 的 张 文 静 、 骆 兵 、 刘 冰 、 邓 爱 莲 、 夏 尊 燕 、 杨 洁 、 黄 辉 、 文 祥 、 钟 正 、 王 博 雅 等 同 志 的 大 力 帮 助 , 特 此 致 谢
8、 。2001 年 9 月 1 目 录基 础 知 识 篇1 . 什 么 是 物 业 管 理 ( 2 )2 . 物 业 管 理 有 哪 些 特 点 ( 3 )3 . 现 代 物 业 管 理 与 传 统 的 房 屋 管 理 有 何 区 别( 4 )4 . 为 什 么 要 推 行 物 业 管 理 ( 6 )5 . 好 的 物 业 管 理 能 让 我 的 房 产 保 值 增 值 吗( 8 )6 . 优 秀 的 物 业 管 理 是 什 么 样 ( 11 )7 . 买 房 时 最 好 选 择 那 些 物 业 管 理 提 前 介 入 的房 产 ( 13 )8 . 买 房 时 , 别 忘 了 看 看 开 发 商
9、 是 不 是 重 视 物 业 管 理 ( 17 )9 . 什 么 是 业 主 大 会 ( 19 )10 . 什 么 是 业 主 委 员 会 ( 20 )11 . 什 么 是 业 主 公 约 ( 23 )12 . 业 主 公 约 包 括 哪 些 内 容 ( 24 ) 2 13 . 物 业 管 理 委 托 合 同 示 范 文 本 都 有 哪 些 主 要 内 容 ( 26 )14 . 物 业 管 理 共 会 涉 及 多 少 种 文 件 、 合 同 和 章程 ( 29 )15 . 物 业 管 理 的 公 共 服 务 内 容 有 哪 些 ( 32 )16 . 物 业 管 理 的 专 项 服 务 内 容
10、有 哪 些 ( 33 )17 . 符 合 什 么 资 质 要 求 的 企 业 才 能 对 我 的 小 区 进 行 管 理 ( 35 )权 利 义 务 篇18 . 业 主 委 员 会 有 哪 些 权 利 和 义 务 ( 41 )19 . 业 主 委 员 会 如 何 挑 选 并 监 管 物 业 管 理 企 业( 43 )20 . 业 主 委 员 会 如 何 通 过 招 投 标 的 形 式 选 聘 物 业 管 理 企 业 ( 45 )21 . 业 主 委 员 会 如 何 续 聘 与 解 聘 物 业 管 理 企 业( 49 )22 . 业 主 委 员 会 可 以 因 为 哪 些 因 素 炒 掉 物 业
11、 管 理 企 业 ( 52 )23 . 业 主 怎 样 才 能 在 物 业 管 理 中 当 家 做 主( 54 )24 . 业 主 有 权 审 查 物 业 管 理 企 业 的 财 务 收 支 吗( 56 )25 . 业 主 委 员 会 如 何 行 使 对 物 业 管 理 企 业 财 务 3 状 况 的 监 督 审 查 权 ( 58 ) 26 . 如 何 对 前 期 物 业 管 理 行 使 监 督 权 ( 60 )27 . 住 户 或 单 位 能 自 行 管 理 自 己 的 物 业 吗28 . 物 业 管 理 企 业 对 业 主 的 哪 些 违 规 行 为 有( 64 )权 制 止 ( 65 )
12、29 . 物 业 管 理 企 业 能 否 自 行 选 择 专 业 服 务 公 司 从 事 小 区 物 业 管 理 服 务 工 作 ( 67 )30 . 物 业 管 理 企 业 应 承 担 哪 些 义 务 ( 68 )31 . 物 业 管 理 企 业 如 何 做 好 安 全 防 范 工 作 保 障 居 民 居 住 安 全 ( 70 )32 . 小 区 内 各 项 设 施 的 管 理 职 责 是 如 何 划 分 的( 73 )33 . 物 业 管 理 企 业 如 何 对 房 屋 进 行 维 修 管 理( 78 )34 . 物 业 管 理 企 业 是 如 何 对 小 区 环 境 进 行 管 理的 (
13、 80 )35 . 业 主 委 员 会 与 物 业 管 理 企 业 到 底 是 一 种 什 么 关 系 ( 82 )物 业 管 理 费 用 篇36 . 什 么 是 物 业 管 理 费 ( 85 )37 . 物 业 管 理 费 根 据 什 么 原 则 确 定 ( 86 )38 . 物 业 管 理 费 由 哪 些 项 目 构 成 ( 88 ) 4 39 . 北 京 市 经 济 适 用 住 房 的 物 业 管 理 费 标 准 是 多 少 ( 93 )40 . 北 京 市 普 通 住 宅 小 区 物 业 管 理 收 费 标 准 是 多 少 ( 96 )41 . 北 京 市 对 高 档 住 宅 的 物
14、业 管 理 收 费 有 何 具体 规 定 (100)42 . 同 一 小 区 内 , 既 有 商 品 房 又 有 解 困 房 , 物 业 管 理 费 有 差 异 吗 (103)43 . 物 业 管 理 收 费 也 应 明 码 标 价 (105)44 . 购 买 商 品 房 , 应 何 时 开 始 交 纳 物 业 管 理 费(109)45 . 空 置 房 的 物 业 管 理 费 是 否 应 由 住 户 分 担(110)46 . 物 业 管 理 企 业 可 以 预 收 5 年 或 10 年 的 物 业管 理 费 吗 (112)47 . 低 层 住 户 也 要 承 担 电 梯 费 用 吗 (113)
15、48 . 北 京 市 居 民 一 年 要 交 多 少 垃 圾 费 (116)49 . 北 京 市 普 通 住 宅 与 高 档 公 寓 的 冬 季 供 暖 费标 准 有 何 差 别 吗 (117)50 . 机 动 车 停 车 费 用 到 底 是 什 么 费 用 (120)51 . 地 价 摊 到 房 价 中 , 还 要 交 停 车 费 吗 (121)52 . 物 业 管 理 企 业 在 代 收 水费 时 , 是 否 可 以 自 行 加 价 (122) 53 . 在 计 算 物 业 管 理 费 时 , 计 费 面 积 以 什 么 为 5 准 (124)54 . 国 家 对 物 业 管 理 企 业
16、的 营 业 收 入 和 利 润 管理 有 何 具 体 规 定 (125)55 . 国 家 对 物 业 管 理 企 业 的 成 本 和 费 用 开 支 管理 有 何 特 殊 规 定 (128)56 . 国 家 对 物 业 管 理 企 业 代 管 的 维 修 基 金 有 何管 理 规 定 (130)57 . 业 主 应 根 据 哪 些 原 则 来 监 督 物 业 管 理 企 业的 收 费 行 为 (132)58 . 深 圳 市 居 住 物 业 等 级 划 分 及 收 费 标 准 是 多少 (134)59 . 什 么 是 住 宅 的 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备(138)60 . 什
17、么 是 商 品 住 宅 共 用 部 位 共 用 设 施 设 备 维修 基 金 (139)61 . 在 北 京 市 购 买 商 品 房 后 如 何 交 纳 维 修 基 金(141)62 . 住 宅 公 共 部 位 公 共 设 施 设 备 维 修 基 金 在 使用 管 理 中 容 易 出 现 哪 些 问 题 (143)63 . 如 何 对 售 后 公 房 进 行 维 修 、 养 护 和 管 理(145)64 . 职 工 出 售 已 购 公 有 住 房 , 已 交 纳 的 维 修 基 金 能 要 回 吗 (149) 6 法 律 责 任 及 纠 纷 处 理 篇65 . 业 主 如 何 才 能 与 物
18、业 管 理 企 业 签 一 个 明 白的 物 业 管 理 公 约 (152) 66 . 业 主 装 修 房 屋 必 须 接 受 物 业 管 理 企 业 的 监督 和 管 理 吗 (154)67 . 物 业 管 理 企 业 有 罚 款 权 吗 (156)68 . 住 户 装 修 时 装 修押 金 (158)69 . 物 业 管 理 企 业 有 权 阻 止 业 主 私 自 移 动 暖 气吗 (159)70 . 楼 上 装 修 导 致 下 水 道 堵 塞 , 应 由 物 业 管 理 公 司 承 担 责 任 吗 (161)71 . 业 主 如 何 对 装 修 后 的 房 屋 进 行 竣 工 验 收(1
19、63)72 . 业 主 对 房 屋 装 修 可 以 要 求 实 行 多 长 的 保 修期 (171)73 . 商 品 房 的 屋 顶 漏 水 , 谁 承 担 维 修 责 任 ? 顶 楼 是 否 属 于 共 用 部 位 (172)74 . 房 改 房 的 楼 顶 漏 水 , 谁 负 责 维 修 (174)75 . 户 内 维 修 责 任 应 由 谁 来 承 担 (176)76 . 城 镇 私 有 房 屋 维 修 也 要 遵 循 政 府 的 政 策 规定 吗 (177)77 . 在 绿 地 上 建 停 车 场 , 收 益 该 归 谁 所 有 7 (179)78 . 住 户 有 权 分 享 楼 顶
20、广 告 收 益 吗 (180)79 . 保 安 可 以 随 便 进 入 居 民 住 宅 吗 (183)80 . 房 地 产 开 发 商 许 诺 买 房 送 物 业 管 理 费 用 可信 吗 (184)81 . 物 业 管 理 公 司 与 居 委 会 , 小 区 居 民 该 听 谁 的 、 该 向 谁 交 费 (186)82 . 业 主 与 物 业 管 理 企 业 发 生 收 费 纠 纷 如 何 处理 (188)基 础 知 识 篇 2 1 . 什 么 是 物 业 管 理随 着 住 房 制 度 改 革 的 不 断 深 化 , 全 国 已 有 超 过 70 %的 公 房 卖 给 了 职 工 个 人
21、。 从 2000 年 起 开 始 实 行 的 停 止 住 房 实 物 分 配 、 实 行 住 房 分 配 货 币 化 政 策 , 极 大 地 调 动 了 广 大 居 民 购 房 积 极 性 , 到 2000 年底 , 全 国 商 品 房 销 售 中 , 个 人 购 房 已 占 到 80 % 以 上 。 随 着 住 房 商 品 化 、 产 权 私 有 化 的 发 展 , 在 一个 小 区 , 甚 至 在 一 栋 大 楼 里 , 都 会 存 在 很 多 不 同 的 分 散 产 权 , 这 种 产 权 分 散 、 产 权 私 有 的 状 况 , 对 过 去 传 统 的 房 屋 管 理 模 式 提 出
22、 了 严 峻 的 挑 战 。 为 了 保 持 一 个 小 区 整 体 的 环 境 风 貌 , 需 要 有 一 个 统 一 的 管 理 单 位 受 全 体 业 主 的 委 托 行 使 管 理 职 权 , 同 时 为 全 体 业 主 提 供 服 务 。 业 主 一 方 面 接 受 了 优 质 的 服 务 , 另 一 方 面 也 要 为 此 支 付 相 应 的 费 用 , 这 就 是 比 较 通 俗 的 物 业 管 理 理 念 。严 格 来 说 , 物 业 管 理 是 指 专 业 化 的 物 业 管 理 机 构 , 受 业 主 委 托 , 按 照 国 家 法 律 、 法 规 , 依 据 合 同 ,
23、对 已 竣 工 验 收 投 入 使 用 的 各 类 房 屋 及 其 附 属 配 套 设 施 , 运 用 现 代 管 理 科 学 和 先 进 的 维 修 养 护 技 术 , 以 经 营 方 式 进 行 管 理 , 为 客 户 提 供 高 效 、 优 质 、 经 济 的 全 方 位 服 务 , 使 物 业 发 挥 最 大 的 使 用 效 益 和 经 济 效 益 。 物 业 管 理 是 一 种 经 营 型 、 企 业 化 的 3 管理 , 实 行 有 偿 服 务 , 并 通 过 一 业 为 主 、 多 种 经 营 , 使 各 类 房 屋 及 其 附 属 的 配 套 设 施 的 管 理 走 向 自 主
24、 经 营 、 独 立 核 算 、 自 负 盈 亏 、 自 我 发 展 、 自 我 完 善 的 道 路 。2 . 物 业 管 理 有 哪 些 特 点(1) 社 会 化 : 物 业 管 理 的 社 会 性 主 要 是 指 物 业 管 理 本 身 是 专 业 化 分 工 的 结 果 。 从 我 国 目 前 物 业 管 理 公 司 来 看 , 是 实 行 多 层 次 的 综 合 性 服 务 , 统 一 收 费 管 理 , 方 便 群 众 。 从 发 达 国 家 先 进 的 物 业 管 理 经 验 来 看 , 物 业 管 理 企 业 虽 然 也 是 提 供 一 揽 子 的 综 合 服 务 , 但 各 项
25、 专 业 服 务 则 是 由 物 业 管 理 企 业 选 聘 专 业 服 务 公 司 来 承 担 , 是 将 综 合 性 与 专 业 化 分 工 有 机 结 合 起 来 的 一 种 有 效 的 社 会 化 生 产 方 式 。(2) 专 业 化 : 物 业 管 理 企 业 是 指 专 门 从 事 物 业 的 经 营 、 管 理 和 服 务 活 动 的 专 业 化 企 业 。 这 就 需 要 具 有 专 业 知 识 和 较 高 业 务 素 质 的 人 才 。 具 有 专 业 知 识 , 不 仅 包 括 工 程 技 术 人 员 , 还 包 括 具 有 企 业 管 理 知 识 的 经 营 型 管 理
26、人 才 。 专 业 化 的 特 点 要 求 从 事 物 业 管 理 的 机 构 必 须 具 备 一 定 的 专 业 资 质 并 达 到 一 定 的 专 业 水 准 。(3) 市 场 化 : 物 业 管 理 企 业 向 业 主 、 使 用 者 提 供 服 务 活 动 , 业 主 和 使 用 者 购 买 并 消 费 这 种 服 务 , 4 这 是 市 场 交 换 的 商 业 行 为 。 正 是 市 场 竞 争 的 机 制 和 商 品 经 营 的 方 式 使 得 物 业 管 理 的 最 根 本 特 征 就 是 市 场 化 。(4) 企 业 化 : 物 业 管 理 是 实 行 企 业 化 的 管 理
27、, 独 立 核 算 、 自 负 盈 亏 。 物 业 管 理 企 业 除 了 向 住 户 收 取 物 业 管 理 费 外 , 还 要 提 供 有 偿 服 务 并 开 展 其 他 多 种 经 营 活 动 来 获 得 稳 定 可 靠 的 资 金 来 源 , 以 此 实 现 企 业 的 良 性 健 康 发 展 。3 . 现 代 物 业 管 理 与 传 统 的 房 屋 管 理 有 何 区 别小 秦 一 直 住 在 机 关 宿 舍 , 房 子 由 单 位 的 房 管 科 管 理 , 房 管 科 找 几 个 临 时 工 负 责 打 扫 公 共 区 域 的 卫 生 , 如 果 家 里 有 什 么 水 管 、
28、暖 气 之 类 的 设 备 出 了 问 题 , 给 房 管 科 打 个 电 话 , 就 会 有 工 人 师 傅 上 门 来 帮 助 修 理 。 可 从 今 年 开 始 , 单 位 聘 请 了 国 内 某 知 名 的 物 业 管 理 企 业 开 始 对 机 关 宿 舍 区 实 施 物 业 管 理 , 每 户 每 月 要 按 0.5 元 / 平 方 米 交 纳 物 业 管 理 费 。 小 秦 认 为 原 来 的 管 理 也 不 错 , 也 不 用 住 户 掏 钱 , 为 什 么 要 聘 请 外 面 的 物 业 管 理 企 业 进 行 管 理 呢 ? 那 么 , 现 代 物 业 管 理 与 传 统
29、的 房 屋 管 理 到 底 有 何 区 别 呢 ?物 业 管 理 与 我 国 传 统 的 房 屋 管 理 相 比 较 , 主 要 5 有 5 点 区 别 :一 是 政 府 所 起 的 作 用 : 在 传 统 的 房 屋 管 理 体 制 下 , 政 府 ( 包 括 街 道 、 房 管 所 、 机 关 和 企 事 业 单 位 ) 都 是 直 接 参 与 房 屋 管 理 ; 物 业 管 理 则 是 实 行 企 业 化 的 管 理 , 政 府 各 个 部 门 不 直 接 参 与 物 业 的 具 体 经 营 和 管 理 , 而 是 通 过 制 定 行 政 管 理 法 规 、 规 章 来 规 范 物 业
30、管 理 活 动 并 指 导 、 监 督 物 业 管 理 的 运 作 。 二 是 管 理 形 式 : 过 去 是 多 个 产 权 单 位 、 多 个 管 理 部 门 的 分 散 、 多 头 管 理 , 小 区 居 民 要 和 各 个 部 门 打 交 道 , 包 括 街 道 、 居 委 会 、 派 出 所 、 环 卫 、 绿化 、 消 防 以 及 水 、 电 、 煤 气 等 众 多 部 门 ; 物 业 管 理 则 是 统 一 的 综 合 性 管 理 , 居 民 只 要 面 对 一 家 物 业 管 理 企 业 即 可 解 决 上 述 生 活 中 的 问 题 , 克 服 了 在 管 理中 经 常 出
31、现 的 各 自 为 政 、 扯 皮 推 诿 的 弊 端 。 三 是 管 理 内 容 : 过 去 的 管 理 内 容 单 一 , 一 般 只局 限 于 单 纯 的 房 屋 维 修 , 管 理 效 果 不 好 , 物 业 寿 命 短 , 造 成 社 会 财 富 浪 费 。 物 业 管 理 则 是 对 管 辖 范 围 内 的 房 屋 及 配 套 设 施 的 专 业 化 管 理 和 养 护 及 对 住 户 的 全 方 位 多 层 次 的 服 务 , 有 利 于 发 挥 住 宅 小 区 和 各 类 房 屋 的 整 体 功 能 和 综 合 利 益 , 有 利 于 开 展 好 社 区 服 务 。四 是 经
32、费 来 源 : 过 去 的 管 理 是 以 行 政 手 段 为 主 , 经 费 来 源 于 低 租 金 和 国 家 的 财 政 补 贴 , 管 理 服 务 是 无 偿 提 供 的 , 是 福 利 型 的 管 理 体 制 ; 物 业 管 理 6 则是 一 种 有 偿 服 务 , 实 行 社 会 化 、 专 业 化 、 企 业 化 、 经 营 型 的 管 理 , 走 上 了 以 业 养 业 、 自 我 发 展 的 道 路 。 小 区 的 管 理 有 了 造 血 功 能 , 既 减 轻 了 政 府 的 压 力 和 负 担 , 又 使 管 理 经 费 有 了 稳 定 来 源 。五 是 住 户 的 作
33、用 : 过 去 的 管 理 是 由 政 府 的 职 能 部 门 以 行 政 手 段 对 房 屋 进 行 管 理 , 由 于 是 无 偿 管 理 , 住 户 只 能 被 动 接 受 , 别 无 选 择 ; 物 业 管 理 则 是 实 行 业 主 自 治 管 理 与 物 业 管 理 企 业 专 业 化 管 理 相 结 合 的 一 种 管 理 模 式 , 从 管 理 单 位 的 终 身 制 到 业 主 自 由 选 择 实 行 聘 用 制 , 摆 正 了 业 主 与 物 业 管 理 单 位 的 关 系 。 业 主 委 员 会 代 表 全 体 业 主 的 利 益 , 可 以 选 聘 或 解 聘 物 业
34、管 理 企 业 , 并 有 权 审 议 、 监 督 物 业 管 理 企 业 的 年 度 计 划 和 财 务 收 支 情 况 , 能 够 真 正 行 使 业 主 的 权 利 和 作 用 。传 统 的 房 屋 管 理 和 现 代 物 业 管 理 的 区 别 是 计 划 经 济 与 市 场 经 济 两 种 体 制 差 别 的 具 体 表 现 。 传 统 的 房 屋 管 理 是 福 利 型 住 房 制 度 的 一 种 自 然 延 伸 , 是 回 避 房 屋 的 商 品 特 性 的 产 物 。 而 物 业 管 理 是 建 立 在 把 管 理 、 服 务 视 为 一 种 可 等 价 交 换 的 商 品 ,
35、 这 种 商 品 性 、 市 场 性 是 物 业 管 理 的 根 本 性 质 和 最 主 要 特 征 。4 . 为 什 么 要 推 行 物 业 管 理物 业 管 理 存 在 的 意 义 , 并 不 仅 在 于 简 单 维 持 社 7 区 秩 序 , 保 障 住 户 基 本 的 居 住 条 件 , 而 是 在 于 营 造 一 种 居 住 氛 围 , 协 调 好 社 区 内 各 方 面 的 关 系 , 让 住 户 既 感 觉 到 居 家 的 便 利 , 又 有 一 个 良 好 的 居 住 环 境 。物 业 管 理 在 我 国 是 一 个 新 兴 行 业 , 尚 属 起 步 发 展 阶 段 , 其
36、最 主 要 的 功 效 , 体 现 在 物 业 的 保 值 、 增 值 上 。 物 业 管 理 的 水 平 在 很 大 程 度 上 决 定 了 物 业 的 价 值 。 通 过 专 业 化 物 业 管 理 机 构 的 运 作 和 专 业 人 员 的 努 力 , 使 物 业 保 持 干 净 整 洁 , 设 施 、 设 备 得 到 良 好 的 维 修 和 养 护 并 保 持 正 常 运 营 状 态 , 为 业 主 和 住 户 提 供 安 全 舒 适 的 居 住 环 境 , 保 障 物 业 有 较 高 的 投 资 回 报 率 。 这 样 , 物 业 才 可 以 实 现 保 值 、 增 值 ; 反 之
37、, 就 会 贬 值 。未 来 的 房 地 产 市 场 , 供 求 关 系 将 会 发 生 较 大 的 变 化 , 特 别 是 随 着 住 房 商 品 化 的 发 展 , 个 人 将 成 为 市 场 购 买 力 的 主 体 , 对 房 屋 的 要 求 也 将 越 来 越 高 。 发 展 商 之 间 的 竞 争 不 再 是 简 单 的 价 格 竞 争 、 广 告 竞 争 , 而 是 较 高 层 次 的 竞 争 高 水 平 、 专 业 化 的 管 理 和 服 务 的 竞 争 。 对 于 日 益 成 熟 的 消 费 者 来 说 , 物 业 管 理 将 成 为 人 们 购 房 时 考 虑 的 最 重 要
38、 的 因 素 之 一 。推 行 物 业 管 理 , 有 利 于 提 高 房 地 产 的 整 体 管 理 水平 , 实 现 房 地 产 业 持 续 发 展 和 增 长 方 式 的 转 变 。 大 力 推 行 物 业 管 理 , 对 盘 活 房 地 产 存 量 , 启 动 房 地 8 产 市 场 , 进 而 促 进 房 地 产 业 的 发 展 由 粗 放 型 向 集 约 型 转 变 , 由 主 要 注 重 量 的 增 长 向 质 的 提 高 转 变 , 实 现 可 持 续 增 长 , 都 有 十 分 积 极 的 意 义 。 推 行 物 业 管 理 已 经 成 为 培 育 住 房 消 费 热 点 的
39、 一 项 重 要 措 施 。推 行 物 业 管 理 , 最 重 要 的 一 点 是 有 利 于 改 善 人 们 的 工 作 生 活 环 境 , 增 强 城 市 的 吸 引 力 和 辐 射 力 。 全 方 位 推 行 物 业 管 理 的 结 果 , 必 然 会 促 使 整 个 城 市 面 貌 的 改 变 , 这 对 改 善 群 众 的 生 活 工 作 环 境 , 提 高 居 民 群 众 的 居 住 质 量 起 着 重 要 的 作 用 ; 对 提 高 城 市 的 知 名 度 , 增 强 城 市 的 吸 引 力 和 辐 射 力 , 形 成 良 好 的 投 资 环 境 , 振 兴 城 市 经 济 ,
40、有 着 积 极 的 意 义 。5 . 好 的 物 业 管 理 能 让 我 的 房 产 保 值 增 值 吗李 先 生 原 来 住 在 单 位 大 院 , 由 单 位 的 房 管 科 请 一 些 临 时 工 打 扫 卫 生 , 或 做 一 些 简 单 的 房 屋 维 修 , 没 有 物 业 管 理 , 也 不 用 交 费 , 后 来 调 房 后 , 李 先 生 搬 到 单 位 新 购 买 的 商 品 住 宅 小 区 , 并 以 房 改 成 本 价 买 下 了 住 房 。 但 与 以 往 不 同 的 是 , 李 先 生 必 须 和 小 区其 他 居 民 一 样 , 每 月 交 纳 将 近 1 元 钱
41、 / 平 方 米 的 物 业 管 理 费 。 李 先 生 认 为 自 己 不 同 于 那 些 直 接 购 买 商 品 住 宅 的 居 民 , 他 是 单 位 分 的 房 , 同 单 位 的 其 他 9 人 如 果 还 住 在 原 来 的 单 位 大 院 , 是 不 用 交 物 业 管 理 费 的 。 那 么 他 无 形 中 增 加 了 一 块 消 费 支 出 , 觉 得 不 合 算 , 并 且 认 为 物 业 管 理 也 没 什 么 必 要 , 有 没 有 物 业 管 理 对 他 的 生 活 和 房 产 的 保 值 增 值 并 没 有 太 多 的 影 响 。据 调 查 , 当 前 持 这 种
42、心 态 的 人 还 相 当 普 遍 , 这 也 是 房 管 所 转 制 举 步 维 艰 , 福 利 分 房 的 职 工 不 愿 意 交 物 业 管 理 费 , 物 业 管 理 不 能 在 单 位 宿 舍 区 普 遍 推 广 的 原 因 所 在 。 那 么 , 物 业 管 理 是 否 真 的 与 自 己 房 产 的 增 值 不 相 干 呢 ? 许 多 人 会 认 为 物 业 管 理 是 物 业 管 理 公 司 的 事 , 房 产 增 值 取 决 于 市 场 行 情 与 住 户 自 身 的 努 力 与 把 握 商 机 的 能 力 。 但 事 实 上 , 同 样 的 物 业 , 同 样 的 使 用
43、年 限 , 有 没 有 实 行 物 业 管 理 , 房 屋 是 否 得 到 及 时 维 修 和 养 护 , 小 区 治 安 状 况 是 否 安 全 可 靠 , 居 住 环 境 是 否 优 美 怡 人 , 都 会 直 接 影 响 到 物 业 的 保 值 增 值 程 度 。 俗 话 说 , 管 理 出 效 益 , 从 财 富 积 累 的 角 度 来 看 , 良 好 的 、 经 常 性 的 维 修 和 保 养 , 会 延 长 物 业 的 使 用 寿 命 , 使 其 保 值 增 值 。现 在 人 们 买 房 已 不 仅 仅 局 限 于 自 住 或 改 善 居 住 条 件 , 随 着 人 们 生 活 水
44、 平 的 不 断 提 高 , 投 资 意 识 逐 步 增 强 , 与 其 他 各 种 投 资 渠 道 相 比 较 , 房 地 产 投 资 会 比 股 票 风 险 小 一 些 , 比 储 蓄 投 资 回 报 高 一 些 , 因 此 , 在 没 有 能 力 从 事 企 业 经 营 追 求 高 收 益 的 情 况 下 , 投 资 性 置 业 已 经 越 来 越 被 消 费 者 所 接 受 。 就 像 10 李 先 生 一 样 , 虽 然 分 房 时 , 并 没 有 太 多 地 考 虑 增 值 问 题 , 但 一 旦 房 子 买 下 来 , 产 权 证 拿 到 手 了 , 就 会 骤 然 提 高 对
45、房 屋 的 期 望 值 , 同 样 希 望 房 产 能 够 保 值 增 值 。 那 么 单 靠 个 人 的 力 量 怎 能 实 现 保 值 增 值 的 目 标 呢 ? 个 人 只 能 保 证 套 内 部 分 运 转 正 常 , 并 可 以 通 过 经 常 性 的 装 饰 装 修 来 保 持 舒 适 和 美 观 。 而 公 共 部 分 共 用 设 施 的 完 好 程 度 , 小 区 大 环 境 的 卫 生 和 美 化 状 况 以 及 外 墙 外 观 的 清 洁 和 保 养 , 都 会 直 接 影 响 到 整 个 小 区 房 屋 的 价 值 。 如 果 一 个 小 区 的 房 屋 寿 命 原 设
46、计 能 力 是 70 年 , 但 由 于 常 年 失 修 失 养 , 设 备 运 转 不 良 , 不 仅 不 会 增 值 , 还 会 加 速 物 业 及 其 设 备 的 损 耗 速 度 , 可 能 刚 过 二 三 十 年 就 已 破 烂 不 堪 , 不 仅 谈 不 上 增 值 , 很 可 能 连 当 初 的 投 资 都 无 法 收 回 了 ; 相 反 , 如 果 在 好 的 物 业 管 理 下 , 设 备 及 时 得 到 更 新 和 维 护 , 内 外 环 境 整 洁 舒 适 安 全 优 雅 , 小 区 居 民 邻 里 关 系 融 洽 , 那 么 这 个 小 区 房 屋 的 寿 命 可 能 会
47、 远 远 超过 70 年 , 从 投 资 回 报 来 看 , 可 能 已 有 两 倍 、 三 倍 的 收 益 了 , 这 就 是 由 于 物 业 管 理 的 作 用 促 进 房 屋 保 值 增 值 的 道 理 所 在 。把 物 业 放 心 地 交 给 优 秀 物 业 管 理 企 业 去 经 营 管 理 , 不 仅 在 居 住 期 间 会 享 受 到 最 好 的 服 务 、 最 美 的 环 境 , 一 旦 要 出 手 了 , 还 会 卖 个 好 价 钱 , 可 谓 一 举 两 得 , 何 乐 而 不 为 呢 ? 因 此 , 李 先 生 切 不 可 因 小 失 大 , 因 为 每 年 千 元 左
48、右 的 物 业 管 理 费 而 影 响 了 自 家 10 房 屋 保 值 增 值 的 机 会 。6 . 优 秀 的 物 业 管 理 是 什 么 样柴 小 华 在 房 管 处 ( 所 ) 转 制 过 程 中 , 由 原 来 的 房 管 处 长 变 为 物 业 管 理 公 司 总 经 理 。 虽 然 牌 子 变 了 , 但 是 人 员 和 机 构 却 没 有 多 大 变 化 , 可 以 说 是 换 汤 不 换 药 。 广 大 职 工 对 原 来 的 房 管 处 不 收 钱 变 为 物 业 管 理 公 司 后 收 了 钱 而 服 务 却 没 有 任 何 提 高 非 常 不 满 , 有 些 人 提 出
49、 , 既 然 要 交 钱 , 为 何 不 请 一 个 优 秀 的 物 业 管 理 企 业 为 大 家 服 务 呢 ? 柴 总 对 此 感 到 了 强 烈 的 危 机 意 识 , 如 果 本 单 位 的 居 民 区 都 不 能 管 好 , 那 今 后 还 何 谈 面 向 市 场 、 自 负 盈 亏 、 抢 占 物 业 管 理 市 场 份 额 呢 ? 可 柴 总 毕 竟 在 企 业 行 政 部 门 干 久 了 , 对 物 业 管 理 也 只 知 皮 毛 , 那 么 物 业 管 理 到 底 该 怎 么 做 ? 优 秀 的 物 业 管 理 到 底 什 么 样 呢 ?物 业 管 理 的 服 务 不 同 于 以 往 的 无 偿 的 、 行 政 性 和 福 利 性 的 管 理 , 物 业 管 理 是 由 专 门 的 物 业 管 理 公 司 承 担 。 目 前 我 国 的 物 业 管 理 公 司 大 致 有 三 类 : 房 地 产 开 发 公 司 自 己 组 建 的 物 业 公 司 或 附 设 的 物 业 管 理 部 , 由 房 管 所 或 房 管 局 直 属 单 位 转 换 的 物 业 公 司 和 社 会 上 专 业 的 物 业 管 理 公 司 。物 业
