1、第 8 章 长期趋势法第八章长期趋势法第一节 长期趋势法的基本原理一、长期趋势法的概念长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。房地产价格的波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。当需要评估某宗或某类房地产价格时，可以根据该宗或该类房地产价格随时间变化而变动的方向和程度进行外延或类推，这样就可以作出对该宗或该类房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗或该类房地产的价格。 三、长期趋势法适用的对象和条件长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的
2、房地产。长期趋势法适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，并且所拥有的历史价格资料真实、可靠。四、长期趋势法的操作步骤搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行鉴别；整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为单价；找出价格随时间变化的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。第二节 数学曲线拟合法一、直线趋势法 直线趋势方程为：式中：a 和 b 为待定系数，可由下式求得：例下表是某市翠竹居住小区 1996 年至 2005 年成套住宅出租的租赁价格资料。试采用直线回归趋势估价法推算 2006、2007 和 2008 年该区住宅租赁价
3、格。500450400350300200110968570租价(P 元/m2)97531-1-3-5-7-9时序(t)05040302010099989796年份解：用 t=1，3，5，7，9 分别代表 2001，2002，2003，2004，2005 年；则有：n=10；t=0； t2= 330；P=2571； tP=8975。将之代入：有：解之得：a=257.1 b=26.65趋势方程为：2006、2007 和 2008 年该区住宅租赁价格的计算如下：二、指数曲线趋势法对于估价对象房地产去年份的实际价格满足条件：第 t 年的价格 Pt与 t-1 年的价格 Pt-1 的比值的数值大小基本相同
4、时，则可断定，该房地产价格趋势呈指数曲线趋势，对于此类房地产价格，则可采用指数曲线趋势法进行评估。式中：a 和 b 都是待定系数。进行指数曲线的拟合，必须将指数曲线化为直线形式。具体变换为：对指数曲线方程两边同时取对数：指数曲线的方程式为：这样就可以按直线回归的方法确定所需要的指数曲线。其中,A 和 B 由下式求得: 则有: 由 a=10A、b=10B 求出 a、b 值，从而确定指数曲线方程。例某商业区 2000 年-2005 年商业用房价格资料如下表： 3.365535.682320620053.233032.261710520043.110634.381290420032.982333.3
5、3960320022.857335.85720220012.7243-53012000房价增速(%) 房价(Pt)(元/m2) 时间序号(t) 年份根据表中的资料计算可得： 则 a 和 b 分别为：将上述计算结果代入直线回归方程组有： 解得：则指数曲线为：如果我们要评估该类商业用房 2006 年和 2007 年的趋势价格，则为： 三、二次曲线趋势法如果房地产的价格是按每期增长量的增长大体相同的增减变化，即程式期价格的二级增长量大体相同，则该类房地产价格的变化趋势呈二次曲线或抛物线型。二次曲线的一般方程式为：式中 a、b、c 为待定系数。 房地产价格趋势二次曲线的拟合可采用回归法来求得。即根据实
6、际资料，通过解待定系数方程组，即可决定待定系数 a、b 和 c，从而求得二次曲线趋势方程。待定系数方程组为：例某市南苑住宅小区 2000 年-2005 年的房价资料如下表,试估计 2006年的价格。 21286241362004232652127520032224218624200220220162032001200140022000120011999二级增长量一级增长量房价(Pt)(元/m2)时间序号(t)年份根据以上资料，各年二级价格增长量大体相同，所以该住宅小区房价的变化趋势为二次曲线。 根据表中资料，可计算出：将上述计算结果代入标准方程组有：则其房价变化趋势方程为：解之得： 2006 年的住宅趋势价格： 第三节 平均增减量法一、平均增减量法的基本原理假设房地产价格的动态数列为：P0，P1，P2，Pn如果价格的逐期增长量(PiPi-1)大致相等，就可采用平均增长量法进行预测性估价。平均增减量法的预测性估价公式为：其中：评估价格初期房地产价格年份序号年平均增减量。二、平均增减量法的应用例下表是某小区 1996 年2005 年住宅价格，试用平均增减量法评估2006 年住宅价格。 79307280668060705
