1、肥城豪德现代商贸物流城项目投资可研报告第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：豪德现代商贸物流城项目二、建设单位：豪德现代商贸物流城开发有限公司三、法人代表：王卫国四、建设单位简介：豪德现代商贸物流城开发有限公司是由香港豪德集团下属的江西豪德集团有限公司和豪德置业（赣州）有限公司投资组建的公司。公司主要开发、经营豪德现代商贸物流城。豪德集团是一家以商贸物流为主营的多元化现代大型企业集团。豪德集团借鉴国际现代商贸物流企业先进的经营理念、管理经验和管理模式，不断建立符合国际规则的物流服务体系和企业动作机制。豪德集团以十多年的成功经验立足于内地投资建设发展，形成内涵丰富的“豪德广场文化” ，创造
2、了大型商贸物流基地从设计规划、开发建设到经营管理的全新成套运作模式。豪德集团控股的资产规模亿元已在全国各地成功投资了个大型商贸物流基地（商贸广场、商贸物流园、商贸物流城） ，其中大部分是当地重点建设项目（见表11） 。这些大型的商贸广场（商贸物流园、商贸物流城）的开发建设，促进了城市建设与发展，沟通了市场信息，繁荣了当地市场经济，带动了当地城乡相关产业发展，解决了大量的劳动就业问题，取得了显著的社会效益和良好的经济效益。豪德集团已建成和在建的大型商贸物流基地项目表 1-1项目名称 项目简介 江西赣州豪德贸易广场 赣南贸易广场位于赣州市黄金地段，是赣州市九五期间重点建设工程项目之一。广场占地 3
3、00 亩，年成交额 50 亿元。 江西吉安豪德贸易广场位于江西省吉安市，是吉安市著名的大型商贸物流项目。广场总占地面积 1100 余亩。 江西宜春豪德贸易广场 位于江西省宜春市，是赣西规模最大、功能最全的综合性批发、零售市场，占地200 亩，总投资 1.2 亿元人民币。 江西抚州豪德贸易广场 位于江西省抚州市，是当地最大的综合性商贸物流项目，该商贸物流园区是抚州十大建筑工程之一。主要经营百货、小商品、副食品、建材、装饰材料、五金交电、二类机电、橡胶制品等。 江西景德镇豪德贸易广场 位于江西省景德镇市，是景德镇市 2002 年重点工程项目，是赣、浙、皖周边地区重要的商品集散中心之一。 河南信阳豪
4、德贸易广场 位于河南省信阳市，是豫南地区规模最大、功能齐全、配套最完善的综合性批发、零售商贸物流中心，是信阳市 2002 年重点工程项目。 河南驻马店豪德贸易广场 位于河南省驻马店市，是中原地区集休闲、娱乐、购物为一体的超大型综合批发、零售商贸物流中心，是 2002 年驻马店市一号重点工程。河南开封豪德贸易广场 位于河南省开封市，主要经营百货、烟酒副食、电子电器、土特产等，是豫东著名的商贸物流中心。山东潍坊豪德贸易广场 位于山东省潍坊市，是鲁东地区目前规模最大、商品品种最多、服务功能最全的大型商贸物流园区。广场占地 3000 亩。 内蒙古包头豪德贸易广场 位于内蒙古包头，是当地著名的综合性商贸
5、物流广场。广场占地 400 亩。 辽宁朝阳豪德贸易广场 位于辽宁省朝阳市，是当地著名的综合性商贸物流广场。总用地面积 558.85 亩，总建筑面积 30 万 m2。 山西朔州豪德贸易广场 位于山西省朔州市，是晋北最大的商品物流集散中心，是全国光彩事业重点项目和朔州市“十一五”规划重点项目。占地 286.44 亩，总建筑面积 18 万平米，总投资为 3.1 亿元。山西运城豪德贸易广场 位于山西省运城市，是当地著名的综合性商贸物流广场。总占地面积 809.11 亩，总建筑面积 46 万 m2，总投资 6.6 亿元。 湖南宁乡豪德贸易广场 位于湖南省宁乡县玉兴路与 319 国道交汇处，占地面积 51
6、6 亩，总建筑面积 m2，建设商品交易区、电子商务信息中心（商贸信息网上推广、产品交易、供求发布、交易申报、电子配载、投诉处理、营销支持等服务）和物流配送中心（汽车站、货物代理、仓储）等功能区域。 江西景德镇豪德物流园区 该园区景德镇高新经济技术开发区。占地面积 88.02 亩（58683.8m2） ，建有商品交易区、信息中心，总建筑面积 52779.4m2，是江西昌九景“金三角”区域建材装饰材料主要集散地和物流中心。 山东临沂豪德贸易广场 临沂豪德光彩贸易广场占地 2000 亩，总投资 30 亿元人民币，项目分三期开发建设，首期开发土地 400 亩，投资 6 亿元人民币项目全部建成后将成为临
7、沂市最大商贸物流基地，必将为当地经济发展、产业调整、居民就业、城市建设和商贸物流产生重要影响。 山西晋城豪德贸易广场晋城豪德贸易广场规划建筑面积 2000 亩，首期开发占地 325 亩，建筑总面积约 23 万平方米，商铺约 1500 套，首期总投资约 4 亿元人民币。 陕西西安华南城 是由豪德集团和华南国际工业原料城（深圳）有限公司联合投资开发建设的超大规模项目。规划总占地面积约 10 平方公里，总建筑面积约 1800 万 m2。首期工程占地 510亩，总建筑面积 42.84 万 m2，总投资 61380 万元。五、建设地址：项目位于六、建设性质：新建七、建设内容和规模 豪德现代商贸物流城规划
8、总用地面积 100 万 m2（折合 1500 亩） ，包括交易市场区、生产性服务配套区、生活服务配套区三大部分；总建筑面积 m2，主要包括：标准商铺 m2、临街商铺 m2、大卖场m2、高层住宅 m2、多层住宅 m2、物流中心 m2、m2、m2、m2、汽车站 m2，以及配套的停车场 m2、场内道路 m2、公共绿地 m2、场地平整土方万 m3，以及供电、供暖、供水、排水、路灯、有线电视、天然气管道配套、室外消防、智能化管理监控系统等工程。八、实施进度：首期工程建设期 2 年运营期按 20 年考虑，则计算期 22 年。九、总投资及资金来源工程估算总投资万元，其中：开发建设投资万元，期间费用万元。资金
9、来源为：所需资金全部由建设单位自筹和预（销）售收入解决。十、主要技术经济指标1、容积率 2、建筑密度%3、绿地率%4、总投资万元5、计算期总收入万元（年平均万元） ，其中：开发期收入万元（年平均万元） ，运营期收入万元（年平均万元） 。6、利润总额万元（年平均万元）7、总投资利税率%8、所得税后净利润万元（年平均万元）9、总投资利润率%10、盈亏平衡点%11、财务内部收益率% Ic 10%12、财务净现值万元 0（Ic 10%时）13、投资回收期年第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、 国务院关于促进流通业发展的若干意见 国发200519号 2、国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部
10、、海关总署、国家税务总局、中国民用航空总局、国家工商局等九部委联合印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知3、 全国“十一五”现代物流业发展规划4、 国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知 （国发20098 号）5、 山东省人民政府关于加快现代流通业强省建设的意见 （鲁政发2005165 号）6、 山东省“十一五”现代物流发展规划7、 山东省现代物流业振兴发展规划（2009-2011 年） 8、 山东省“十一五”服务业发展规划纲要9、 山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要10、 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要11、 市人民政府关于进一步加快服务业发展的意见12、 市城市总体规
11、划（20032020 年） 13、 山东省建设工程投资概算指标14、 山东省建设工程其他费用暂行标准15、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数16、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范17、建设单位提供的有关资料18、本项目可行性研究报告编制委托书。二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，流通产业和经营业态现状，城市特点及城市战略发展要求，商贸物流业发展现状及趋势、市区商业网点布局、各类专业市场建设及流通基础设施建设现状，并进行市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，对该项目的建设环境、投资环境、建筑平面布置的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提
12、出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。第三节 结论与建议一、结论现代流通业是国民经济的先导性产业，是现代市场经济的血脉。现代物流业是融合运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、货代和信息等行业与社会化大生产紧密结合的新型服务业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。豪德现代商贸物流城项目建设，对于加快发展现代商贸物流，促进经济增长方式转变，加快产业结构优化升级，推动市和山东省经济协调发展，提高对外开放水平，改善投资环境，推进工业化、城镇化和农业现代化进程，提升经济竞争力，建设现代流通业强省，具有十分重要的战
13、略意义。目前的商贸物流业已经进入了整合、推进、提升的新阶段。由于缺乏大型商贸物流基地，缺乏在全国具有影响力的大型商贸物流企业，使得肥城的商贸物流业规模优势不明显，还不能适应城市经济发展的需要。商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑，因此肥城迫切需要构建起商贸物流业集聚和辐射效应的大型平台载体。建设肥城豪德现代商贸物流城，既是肥城的商贸物流业的现实所需，也是长远发展的必然选择。项目建设符合山东省加快现代流通业强省建设的要求，符合肥城市城市发展规划，目标定位准确，建设规模合理，项目切实可行。肥城豪德现代商贸物流城建设，将为肥城现代商贸物流打造一个“航母”级的载体平台，加速提升肥城现代商贸物流业发展水平，促
14、进肥城经济又好又快发展。项目条件具备，建设方案合理，既有较大的社会效益，又有较好的经济效益，项目是必要的也是可行的。二、建议1、建议肥城市政府积极向山东省政府申报将肥城豪德现代商贸物流城项目列为山东省重点建设项目。建议市政府专门成立肥城豪德现代商贸物流城建设协调推进领导小组，明确分管领导和专门人员，及时协调解决建设过程中所遇到的问题，促成项目尽快实施和投入运营。2、建议肥城市政府制定出台肥城豪德现代商贸物流城开发建设及运作的优惠政策和保障措施。具体包括财政、税收、用地、收费、保障政策等方面内容。3、项目建设单位要合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研究、规划的前提下，依据肥城豪德现代
15、商贸物流城项目的功能和布局需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。4、肥城豪德现代商贸物流城建设中，要注重实物载体和虚拟载体相结合，在打造一个全新的有形现代商贸物流城的同时，利用电子网络、电子商务再打造一个无形的肥城豪德现代商贸物流城。第二章 项目开发建设环境分析一、项目开发建设的背景 现代商贸物流是新兴的服务行业, 是反映一个地区经济发展和社会繁荣的重要窗口，也是启动市场、促进需求和消费不断升级、新兴经济发展的动力引擎。它作为支柱产业形成区域经济的增长点，是拉动地区经济增长的力量源泉，对于优化经济结构、改善投资环境和提高区域经济整体竞争力具
16、有重大战略意义。区域经济中心必然是一个生产要素高度聚集的中心，要形成这样一个中心，迫切需要一种具有较强聚集、吸纳和辐射功能的产业形态，而现代商贸物流业集商流、物资流、资金流、信息流于一体，涵盖运输、仓储、装卸、流通、配送等各个环节，恰恰是最直接、最快速提升聚集力、吸纳力和辐射力的产业。近几年，肥城市进入经济发展转型期、结构调整关键期、城市化进程加速推进期。全市商贸物流业态已经初步形成并呈现出很好的发展势头，以商贸物流为主的第三产业已成为经济发展的主导力量。但是，总体说来，肥城的商贸物流业与城市经济发展还不相符，不能适应现代物流和新型商业业态快速发展的需要，缺乏大型商贸物流基地，基础设施和技术装
17、备落后，现代物流的水平较低，信息传递、物流配送相对落后，交易成本高。商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑。因此，建设肥城豪德现代商贸物流城，打造大型商贸物流基地，构筑大进大出的现代商贸物流格局，使肥城成为成为鲁中地区的现代商贸物流中心，这对未来肥城市的商贸经济和现代物流发展具有举足轻重的战略作用和意义。二、肥城社会经济状况肥城隶属于泰安市，地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝地，闻名中外的。地理坐标为北纬 35533619，东经 1162811659。东与泰安市岱岳区接壤，西与东平县、济南市平阴县为邻，南与宁阳县、济宁市汶上县隔河相望，北与济南市长清区以山为界。全境南北最长 48 公里，东西最
18、宽 37.5 公里，总面积 1277.3 平方公里截止 2010 年辖 3 个办事处，11 个镇，1 个省级高新技术开发区，607 个村（居）民委员会，人口万是全国县域经济基本竞争力百强 ，全国中小城市综合实力百强，省级生态经济十强市 ，山东省最佳投资城市 ！肥城是全国和省重要的能源、建材生产基地。肥城工业门类比较齐全，开放型经济发展较快。境内有中央省市属企业、外商投资企业、骨干民营企业等 300 多家，已形成了煤炭、电力、冶金、建材、机械、化工、轻纺、电子、食品等 9 大主导产业的工业生产体系。已与美、英、德、日、俄、韩和东南亚等 50 多个国家和地区建立了经贸合作关系。年出口能力达8 亿元
19、以上。中美合资的 2 万吨甲酸项目是亚洲最大的甲酸生产装置；与日韩合资的吉明美工业有限公司，汽车水泵、万向节的生产出口能力居全国前列。建筑安装业发达。建安队伍 10 万余人，施工覆盖全国 28 个省市，并到日本、以色列等国家承揽建安工程。被山东省政府首批命名为“建安之乡” ，位居山东“建筑业十强县”之首。肥城农业基础较好，是全国粮食大县和果品、蔬菜、瘦肉型猪生产基地县。全市年粮食总产 5 亿公斤以上，果品总产 2 亿公斤以上，国际认证的 7.6 万亩的有机蔬菜基地已经建成。肥城桃是国内稀有的宝贵资源，已有 1100 多年的栽培历史，为历代皇室贡品，以个大味美、营养丰富闻名中外，是全国名牌农产品
20、，年产量 5000 多万公斤，被国家命名为“中国佛桃之乡” 。10 万亩桃园被正式列入上海吉尼斯大全 2010 年生产总值完成 491.68 亿元，增长 13.7%。实现财政总收入 39.96 亿元，其中地方财政收入 22.32 亿元，分别增长22.55%和 21.89%；税收占财政收入比重达到 80.38%。发展活力与后劲不断增强。完成全社会固定资产投资 285.5 亿元，增长 22.2%。民营经济增加值和实交税金分别增长 18.8%和 16.8%。转型升级全面推进。规模以上工业企业实现主营业务收入 1064.9 亿元、利税 137.4亿元、利润 79.3 亿元，分别增长 28.5%、30.
21、5%和 46.3%。城镇居民人均可支配收入达到 19495 元，同比增长 10.5%；农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到 8489 元和 19921 元，增长14.5%和 12.9%；居民储蓄余额 142.72 亿元，比增加 18.8 亿元；社会消费品零售总额 137.8 亿元，增长 18.7%。三、肥城商贸物流业发展情况肥城商贸服务业正向着一个多元化的态势发展，但是，现代商贸物流作为整个经济市场运转和生长的血液循环，又作为新兴的经济发展动力，在肥城显得动力不足。肥城当前存在的一些制约现代商贸物流业发展的因素有：现有的商贸物流规模分散、集聚度不高，辐射力不强；商业业态结构优化进展缓
22、慢，商贸物流设施社会服务水平不高。与相邻的临沂相比还有很大差距。由于缺乏大型龙头商贸物流企业和大型商贸物流载体平台，缺乏具有强大凝聚效应的标志性商业形态来推动，使得肥城商贸业在区域经济中的辐射和带动功能没有得到应有发挥。肥城商贸物流业的主要载体为各类专业、综合市场，普遍存在：规模小，总量低；结构不合理，档次较低；开放度低，贸物流业缺少龙头骨干企业和大型专业批发市场。四、项目的比较优势和发展环境分析（1）区位优势肥城隶属于泰安市，位于山东省中部，属省会城市群经济圈，省会城市群的重要枢纽处于山东省东部大开放和西部大开放的结合部东拓西进，将会进一步促进全市商贸物流业的发展，有望成为全省物流业中心城市
23、。发挥这一优势，加速发展现代商贸物流业和商贸物流城，并以此为突破口和着力点，带动服务业形成长链条、大配套、大集散的潜力巨大。 （2）交通优势肥城地理位置优越，交通通讯便利，距济南国际机场 80 公里，25 公里长的泰肥一级路直通京沪、京福高速公路。京沪铁路支线横贯东西，西去 80 公里达京九铁路，4 条省级干线公路穿越全境，市内村村通柏油路、程控电话，电话容量达 10 万门良好的交通运输条件，为肥城市经济大发展提供了保证，必将对肥城豪德现代商贸物流城发展起到强大的助推作用。（3）工商业相对发达的优势肥城工商业发达，较大的经济总量为发展现代商贸物流业提供了货源支撑。生产较快增长带动能源、原材料供
24、应量和产成品销售量大幅度增加，为现代物流业发展提供了广阔的市场空间。肥城市工农业生产发达，为商贸流通业发展奠定了雄厚的产业基础。特别是商贸流通业经过多年的发展，基础设施网络比较健全，业态形式不断优化，覆盖全市；辐射周边的销售网络渠道相对完善。加上有完备的金融、保险业为商贸流通业发展融资、贷款提供了有力保障。这些都为肥城豪德现代商贸物流城建设与发展，奠定了坚实的产业基础，并提供了强大的市场支撑。（4）物流资源优势肥城为鲁中区域经济贸易中心，具有良好的物流资源优势。 山东省现代物流业振兴发展规划 20092011 年 ，提出建设五大物流区域，以济南为核心，以淄博、 、为重点的鲁中物流区域，着重发展
25、陆路综合物流、城市配送物流及中转物流，形成辐射全国的物流中转基地，并将列为地区性物流节点城市。肥城，正面临难得发展机遇，为肥城现代商贸物流业借势发展提供了高位平台。经济发展是物流需求产生的源泉，经济的快速发展，制造业、服务业以及国内国际的贸易长足持续的发展，使对物流服务的需求持续增长。庞大的物流量以及原始的物流网络为现代物流的发展提供了一个基本需求环境。肥城市快速发展的经济和商贸物流市场需求，蕴含着新的发展机遇，将为肥城豪德现代商贸物流城提供丰富的物流资源和良好的市场发展条件。（5）政策和环境优势国家对发展现代物流业的高度重视，出台了包括物流业在内的十大产业调整和振兴规划，山东省出台了山东省现
26、代物流业振兴发展规划（2009-2011 年） 。山东省、肥城市政府都把支持现代物流业和服务业的发展作为促进产业升级、提高产业竞争力的重要手段，并将有关内容写入了十一五规划。本项目是以交易市场为核心，集现代商贸物流业与各类生产性服务业于一体的多功能综合商贸物流园，正是国家、山东省和肥城市鼓励与支持的产业。在这种背景下，一方面，本项目的发展将有助于更好地实现政府的经济发展目标；另一方面，政府的产业政策将为本项目的发展营造积极的政策环境。五、项目建设地点及优势分析肥城豪德现代商贸物流城项目选址于，占地面积约 1500 亩本项目区位交通条件较好，未来本项目的来往车流物流可以避开复杂拥挤的城市道路，区
27、位与交通方面的有利条件，将使本项目的客流物流方便快捷地融入到肥城市内外交通网络之中，从而使肥城市的区位交通优势转化为本项目的优势。但是，从微观与现状来看，本项目的交通环境仍有许多不足之处：项目周边的高速公路出入口少，不能满足项目发展的要求；项目地块内部的市政道路建设几乎空白；项目周边路网建设不完善，尚未与城市内外交通网络形成有机整体；项目所在地公交线路与站点少，远远无法满足项目发展的要求。因此，要使肥城的交通区位优势真正转化为本项目的区位交通优势，必须尽快完善项目及其周边地区的交通基础设施建设。第三章 项目建设必要性与可行性分析一、项目建设的必要性现代商贸物流是现代服务业的重要组成部分，是辐射
28、带动力强的朝阳产业，大力发展现代商贸物流业，对于增强产业吸纳能力，推进产业升级，改善投资环境，提升城市综合竞争力和可持续发展能力具有重大而深远的意义。肥城豪德现代商贸物流城的开发建设，其必要性在于：1、建造全新载体平台，加速肥城现代商贸物流业转型升级现代商贸物流是最直接、最快速提升聚集力、吸纳力和辐射力的产业。现代商贸物流业作为引导生产、促进消费的先导性产业，是多种生产要素集结、整合和聚变的载体，是连接生产与生产、生产与消费的纽带，是经济运行的“加速器” ，不仅发展空间广阔、生命力强，而且可以推动制造业、加工业、农业、运输业等相关产业健康发展，提高全社会的经济效益。现代的肥城需要一个现代商贸物
29、流“航母”级的载体平台，需要有肥城豪德现代商贸物流城项目这样的大项目，来加速提升肥城现代商贸物流发展水平。肥城现代物流产业良好的外部环境和内在的发展动力已经形成，开发建设肥城豪德现代商贸物流城的时机已经成熟。项目将通过注入现代商业精神，深化商贸文化的时代内涵，打造肥城现代商贸城品牌。项目的建设，将构建一个鲁中地区经营规模最大、经营商品种类最多、服务功能最全、业态结构完善、商贸流通设施先进、信息化水平高、商务设施完善的现代商贸物流全新载体平台，大大提升肥城商贸流通现代化水平，扩大商贸流通业积聚和辐射效应，成为肥城城市经济发展的又一财富引擎。2、构筑大进大出商贸物流格局，壮大区域中心城市的支柱产业
30、肥城市根据现实经济社会政治生活的需要，利用得天独厚的地理区位、交通通讯、自然资源、市场载体优势，提出构筑大进大出的现代商贸物流格局，把现代商贸物流业打造成区域经济中心的一大支柱产业。开发建设肥城豪德现代商贸物流城，构筑现代化区域性大商都，不仅是肥城经济发展的需要，更是肥城市进一步强化区域经济中心城市地位，发挥省级物流节点城市功能作用，加快富民强市、商贸活市的现实选择。肥城豪德现代商贸物流城将成为肥城市最具品牌、最具影响的商贸物流企业巨头和物资流通的集散地，对未来肥城市的商贸经济长久繁荣发展，进一步发展壮大区域中心城市支柱产业，都具有举足轻重的战略作用。3、顺应现代城市发展规划，创新城市产业和经
31、济优势商贸流通业是现代城市经济发展中的一个重要组成部分，并正发挥着越来越积极的作用。同时，与之配套的现代物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，在提高国民经济运行质量、保持国民经济持续快速发展等方面都起到了重要作用。肥城区位交通条件优越，形成了一批流通企业，建成了一批辐射鲁中区域的批发市场。城市化对我国城市商业发展来讲，无疑将提供一个巨大的发展空间。肥城豪德现代商贸物流城的建设，作为鲁中地区的一个商贸基地和物流产业发展的重要载体，顺应了肥城市城市发展总体规划和城市化发展的需要，有利于拓展城市经济增长空间，创新城市的产业和经济优势；有利于增强中心城市经济集聚度、辐射力和竞争力，提高城市品位；有
32、利于提升产业集聚辐射效能和经济综合竞争能力，促进城市经济的可持续发展。4、拉动相关产业发展，拓宽就业和改善民生商贸物流业一头连着生产，一头连着消费，既是生产的晴雨表，又是消费的晴雨表，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。随着市场经济的发展，商贸物流正由“末端”向“前端” 、 “高端”发展，成为国民经济先导型、推进型产业。商贸物流业对经济社会发展贡献显著，突出表现在两大方面：一是拉动相关产业发展，促进“工商并重，以商促工、产业联动”的城市经济发展；二是商贸物流的发展必然增加就业，以商贸流通业为主体的第三产业成为城镇居民就业的主渠道；三是就业关乎民生，创造提供大量就业岗位，就业问
33、题的解决是最大的改善民生。肥城现代商贸物流业发展，非常需要有大型的能形成较大规模、具有强大凝聚效应的标志性商业形态来推动。本项目建设，有利于扩大和激活市场，提升市场档次，促进业态升级，同时，在扩大内需促发展保就业方面也将作出贡献。当前，国际金融危机持续蔓延对我国经济的负面影响日益加深，国家提出扩大内需保增长，并把加快发展物流业作为扩大内需的十大产业之一。从目前看，商贸物流城建设能带动大量的水泥、钢材等原材料，以及工程机械、供水供电和通讯管线的需求增量，有很强的就业创造能力与就业促进效应，带动劳动用工和就业增量，可以盘活土地资产，扩大税源，增加财政收入；从长远说，商贸物流城是一个大产业、大经济的
34、载体平台，是拉动当地国民经济发展的一个重要增长点，还将带动房地产、二、三产业的发展，成为肥城经济社会快速发展的一个重要支撑，成为增加就业岗位的重要阵地。项目建设对拉动相关产业发展，扩大内需，扩充就业增量，促进社会稳定将发挥重大作用。二、项目建设的可行性1、项目符合肥城市“十一五”规划现代商贸物流产业是肥城着力培育和发展的新兴产业之一。项目建设符合肥城市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要的要求。2、项目符合肥城城市建设和流通网点规划现代肥城的城市性质和发展目标，决定了它必须要有较为发达的现代商贸物流业。按照肥城市新一轮城市总体规划，城市建设必定会带来“发展大商贸、建设大市场、搞活大流通” ，城
35、市流通网点也随之需要扩张、升级，需要构建全新的经营业态、经营理念和模式的专业市场，建立与城市发展相匹配的现代商贸物流“都市圈” ，并扩大幅射功能，提升肥城城市的品位和对外形象。本项目符合肥城市城市总体规划（20032020 年） 和肥城市商业网点发展规划要求。3、项目所在地具有优越的区域环境和交通优势项目所在地有良好区域环境和场址条件，区域环境良好，交通便利，各项基础设施配套齐全，具备使现代商贸物流达到快速、高效、畅通、有序的基本条件。4、项目有充足商贸物流作为市场支撑肥城经济保持平稳较快发展，总量与速度、结构、效益、生态环境的协调明显改善，居民收入继续较快增长，各项社会事业改革取得新成就。产
36、业经济基础雄厚，商贸物流资源丰富，商贸物流资源服务需求潜力巨大，依托肥城、山东和全国，肥城豪德现代商贸物流城项目有充足商贸物流作为强大市场支撑。5、政府高度重视和支持本项目建设商贸物流基地（商贸广场、商贸物流园、商贸物流城）需要投资主体，没有投资主体和运营主体的商贸物流基地是空的。肥城市政府将为肥城豪德现代商贸物流城项目的规划设计和建设运营创造最优的条件和最好的环境，有关部门为项目建设搞好服务，以确保项目顺利建成并如期开张。6、项目建设投资主体单位实力雄厚肥城豪德现代商贸物流城项目由豪德集团投资建设。项目投资商具有雄厚的经济实力、丰富的大型商贸物流基地（商贸广场、商贸物流园、商贸物流城）开发管
37、理和市场培育经验、广阔的招商渠道、发达的客户网络和显著的品牌优势，为本项目的建设与运营奠定了财力、经验、组织、招商、品牌等各种基础。香港豪德集团投资运营优势：实力优势：香港豪德集团是一家投资多元化、开发规模化、管理现代化的现代大型企业集团，在资金、市场、信息、人才等诸多方面具备雄厚实力。专业优势：香港豪德集团自上世纪八十年代开始致力于投资建设商贸物流，在商贸物流的规划建设与经营管理及市政建设、房地产开发、融资等方面积累了大量的成功经验，特别是在江西、河南、山东、内蒙、山西、辽宁等省市豪德光彩物流园区的成功开发与运营，为建设现代化生态综合物流园区提供了可借鉴的有益经验并能加以提升。运作优势：香港
38、豪德集团开发运作的每一个商贸物流基地（商贸广场、商贸物流园、商贸物流城）都获得了巨大成功，从项目策划到开发速度、建设质量、项目建成后品牌推广与经营管理等各个环节确保项目的经济效益和社会效益。信用优势：香港豪德集闭秉承，中国光彩事业“义利兼顾，德行并重”的宗旨，弘扬“以德聚财，以财播德”的企业文化，诚信经营，在社会上有着良好的信誉，是国内民营企业的旗帜和典范。资源优势：香港豪德集团拥有资金、人才、技术、市场、信息等诸多优势：长期与国内外顶尖团队保持良好的战略伙伴关系；拥有庞大的客户群，与国内其它大型专业市场、物流中心或物流园区有密切的联系，完全能够快速的、高质量的为肥城豪德现代商贸物流城提供充足
39、的商户资源。8、项目建设条件基本落实。肥城豪德现代商贸物流城建设用地已经落实正在办理相关手续。规划设计方案也已经完成，项目建设管理团队已组建，开发建设资金将随建设进度陆续保证到位。第四章 项目定位及需求分析一、项目定位1、肥城豪德现代商贸物流城项目的定位按照发展现代商贸物流业、整合大流通、构筑大产业、培育城市经济增长极的思路，把肥城豪德现代商贸物流城建成鲁中地区的现代商贸物流中心。肥城豪德现代商贸物流城，既是鲁中地区经营规模最大、经营商品种类最多、服务功能最全的的大型现代综合商贸物流基地，领先区域流通业的“大商贸、大流通”的崭新载体平台，又是肥城作为省级物流节点城市的综合性物流中心。2、建设目
40、标肥城豪德现代商贸物流城项目依托肥城的区位交通优势和综合成本优势，把握发展机遇，全面引入与国际接轨的现代商贸物流管理模式、经营理念、营销策略的运作，将本项目打造成鲁中地区经营规模最大、经营商品种类最多、服务功能最全的的大型现代综合商贸物流基地。肥城豪德现代商贸物流城的功能目标：（1）牵动功能。通过商贸物流业的充分发展，带动制造业、农业及金融、运输业等快速发展。（2）集散功能。更大范围实现“大商贸、大流通” 。（3）整合功能。对商贸物流资源进行系统整合，提高资源的配置效率。（4）服务功能。提供多功能、标准化和个性化的服务，满足客户多样性、一站式购物需求。肥城豪德现代商贸物流城的主要业务功能：主要
41、业务功能包括商贸展示功能、会展功能、信息服务功能、运输与仓储功能、配送功能、交易功能、结算功能、标准安全检测、物流资源配置、仓储、配送等业务功能。3、服务范围肥城豪德现代商贸物流城的服务范围：以肥城为中心、以为鲁中为重点、覆盖山东、辐射全国。二、项目内容肥城豪德现代商贸物流城项目主要包括三部分，分别是交易市场、生产性服务配套、生活服务配套。交易市场经营主要包括建材、装饰材料、水暖器材、油漆化工、涂料、五金机电、汽车配件、矿山机械、纺织品、服装、鞋帽、皮革皮具、家电、灯具、家具、百货、小商品、副食品、土产杂品、水产及农贸批发等一切有利于物流基地发展的商品。内设商品专业市场、物流中心（配送中心、物
42、流信息平台） 、以及生活服务等配套住宅设施为一体的大型物流园区。三、项目建设规模的确定肥城豪德现代商贸物流城规划总用地面积 100 万 m2（折合 1500亩） ，包括交易市场区、生产性服务配套区、生活服务配套区三大部分；总建筑面积 m2，主要包括：标准商铺 m2、临街商铺 m2、大卖场 m2、高层住宅 m2、多层住宅 m2、物流中心 m2、m2、m2、m2、汽车站 m2，以及配套的停车场 m2。三、项目市场环境分析（一）肥城市市场环境分析作为本项目的核心辐射区域，肥城市的经济发展情况对本项目具有重要影响。肥城市位于山东省中部，处于山东省东部大开放和西部大开放的结合部近年来，肥城经济发展进入了
43、快车道，经济规模与市场容量不断扩大，居民购买力不断提高。2010 年生产总值完成 491.68 亿元，增长 13.7%。规模以上工业企业实现主营业务收入1064.9 亿元、利税 137.4 亿元、利润 79.3 亿元，分别增长28.5%、30.5%和 46.3%。城镇居民人均可支配收入达到 19495 元，同比增长 10.5%；农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到 8489 元和 19921 元，增长 14.5%和 12.9%；社会消费品零售总额 137.8 亿元，增长 18.7%。从发展潜力看，目前肥城正处于加速期，发展现代物流业的条件更加成熟。肥城的经济规模与市场容量将为本项目的
44、发展提供重要支撑，且支撑效果将越来越强。 （二）鲁中市场环境分析山东省会城市群经济圈（济南、淄博、 、 、德州、聊城、滨州） ，由这市构成的以济南为中心的省会城市群是连接山东省东、中、西三大片区的中间地带，是经济最为发达的地区，既拥有丰富的商贸物流资源，又是重要的商贸集散地。本项目在经营内容选择上，应充分考虑上述拟辐射区域的需求特点，并在管理、物流配送等方面构筑竞争优势，才有机会在鲁中地区占据较多市场份额。四、市场供求分析（一）市场调查分析为全面掌握肥城市流通业、物流业基本情况，为本项目提供科学、可靠的决策依据，豪德集团企划部开展为期二个多月的综合调研工作，并向豪德集团总部提交了山东省肥城市市
45、场调查报告（以下简称调查报告 ） 。该调查报告综合调研内容包括：肥城市经济概况，商业状况，现有市场概况，肥城市全市商户总数、行业分布、层次结构，全市近两年商贸总额，各行业经营额，非肥城籍外来商户的数量、行业、分布、档次，肥城市的商品流向、商品辐射范围， ，城区较大商业中心基本情况，肥城市商贸物流现状，肥城市电子商务的现状，肥城市房地产概况。共调查了 34 个各类专业、综合市场及沿街商铺，统计经营户 2234 户，涵盖五金、机电、汽修、汽配、装饰材料、家具、家居、陶瓷、卫浴、洁具、建材、土产杂品、水产、副食、调味品、服装、鞋帽、百货、家电、数码产品、通讯器材、小商品、饰品、洗化、礼品、餐饮宾馆等
46、几十个行业，掌握了肥城市商贸物流经营户的详细资料。肥城市现有市场主要围绕市区主要商业干道，密集居民社区周边分布，就区域位置而言，交通便利、人流量充足，而且市场形成时间较早，被社会了解、认知程度较高。并形成了几个市场群，且具有一定的规模。现有的各专业市场大多为老的市场或沿街马路市场，市场的建筑结构、配套设施等落后，市场内过道空间狭小、通道拥堵，存在消防隐患；马路市场经营户多占道经营，造成交通拥挤，同时影响了城市面貌和周边居民生活。现有市场除缺乏相应的配套设施外，功能也只限于为商户提供经营场地，没有专业的仓储、物流配送等。目前，肥城市现有市场商户多数为租赁经营，市场内的管理仅停留在收取经营户房租和
47、管理费阶段。市场配套及功能大多不够完善，存在多方面的隐患和不足，现有的市场各行业发展空间都存在严重的不足和滞后。市场内基本没有真正意义上的物业管理公司。从对肥城市现有各市场考察发现，本地商业地产虽然有较大发展，但是大型、综合、区域性和现代化的大型市场目前还很少。这些，为肥城豪德现代商贸物流城建设打造大型商贸物流载体平台提供了契机和创造了条件。（二）近几年肥城城区住宅和商铺供求与价格趋势本项目采用多种方式的调研手段，主要对消费市场特征、商业业态分布、主要商业定位、功能分区和店铺销售流程策略组织模式等进行调查。在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺，俗话说：“家有万贯，不如有个好店面” 。商业
48、投资属于长线投资，不会因房龄的增长而降低投资价值，地段、人气与商业氛围的因素更为重要。近几年肥城商铺需求不断增长，价格将保持持续上涨的趋势；经营户的增加导致商铺需求量继续扩大。肥城豪德现代商贸物流城，作为大型商贸物流载体平台，由于它高度的专业性，集聚性、规模性和品牌性，能为流通企业带来更大的发展机遇，更有利于打造商圈品牌。再就是，目前肥城市很多经商户包括非肥城籍外来商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有 12 间自己的店铺。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商贸物流活动空间的新追求。（三）项目购买意向调查分
49、析根据调查分析，目前各专业市场商户多数为租赁经营，商铺的需求正处于旺盛时期，各市场目前只提供租铺，租铺者为控制成本渴望购买自己满意的商铺，购买欲望是存在的，如何获得这些资源使之产生购买行为，在后期销售中需要制定相应的策略。肥城市商业市场数量较多，且产品流通活跃。但很多老的市场建筑远跟不上时代发展，现有市场不具有竞争的真正优势。肥城豪德现代商贸物流城的建设处于市场需求较大时期，同时具有政府大力度支持将利于后期运作。根据豪德集团企划部调查报告对经营户（各行业中经营规模较大、经营种类全、以批发性质为主经营户）意向调查，经营户对商铺的“产权式销售模式”比较关注。商户虽然没有明确购买，但大多希望能够到一个规模大、配套设施完善及专业性强的市场内经营，表示对肥城豪德现代商贸物流城项目会进一步关注，有一定购买意向。本项目的市场目标群体是投资型和经营型商铺的用户。随着商铺增值空间的明朗和业主投资理财意识的增强，更多的肥城人或外地商户会将可支配资金投入到肥城豪德现代商贸物流城商铺上。本项目具有很好的成长空间和市场潜力。从近三年肥城商铺销售情况看，鲁中地区的个体工商户、外地经商者、投资户购买能力较强，商铺需求量大，销售目标容易实现。因此，项目市场前景非常好。公司组
