1、百盛投资管理有限公司百盛集团浙江魅力之城商业广场全案策 划报告社区商业最优化开发流程 11.社区商业开发的市场研究、定位定量 2.物业建设建议 3.社区商业开发模式建议 4.社区商业的开业/经营要求和招商策略 5.营运管理建议 6.社区商业招商费用预算 2社区商业开发的市场研究、定位定量 1.社区商业开发的市场研究、开发模型 2.万科各产品品类的社区商业开发 3社区商业市场研究方法社区商业定性研究（过程指标） 交通情况商业环境市政配套未来规划社区商业开发定性定量（结果指标） 商业面积配比商业功能组合商业业态组合社区商业定量研究商业品牌化程度（过程指标）商业物业规划 消费人群消费能力消费需求 4
2、社区商业市场研究的过程指标交通情况商业环境市政配套未来规划消费人群消费能力消费需求 1.医院：社区卫生所，区级医院，市 1.消费支出以 1.商圈级别：级、省级医院 1.步行2-5、5-1.道路情况： 1.低端消费为满足生活必须 市政核心商圈、2. 景观：社区、区 10、10-15 分钟城市主干路， 1.交通规划：主消费品为主 区域商业中心、域、市级的广场、的可达人群来 次干路，之 地铁、城市主 2.中档消费为 2.消费支出中 特色商业街、公园源 路，社区内部 干道路、公交主满足生活必须 专业市场集群、3.学校：幼儿园、2.骑车5-10、 道路 线路，站点设 3.中高档消费与休闲娱乐消 旅游景区
3、小学、中学、大学 10-15、 15-30 2.公交车线路计为主费比例相当 2.商业特征：4.市民中心：公安分钟的可达人 数量，可达范 2.商业规划：4.高档消费为 3.消费支出满 购物中心、局，办证中心群 围；轨道交通 市、区域、社主足以休闲、娱 百货公司、 5.客运中心：火车 3.机动车10-15、 3.交通拥堵情区商业中心 5.奢华消费为乐消费为主卖场、站、长途汽车站、15-30 分钟以的 况，时间成本 主 4.所处商业环 专业市场地铁换乘中心、地可达人群 境的特色消费 铁站、公交总站、 公交站 5社区商业研究分级模型商业类型服务人口辐射距离代表物业形式道路公共交通交通方式交通时间便利型
4、 1500-5000 小区内部 100-500 米内部会所无步行 2-5 分钟 Clubs 人道路 街坊型住宅底商，街内部道 1-3 万人 1-2 千米公交站点步行 5-10 分钟 Street 区路，支路 步行、邻里型支路，次 5-10 万人 3-5 千米集中型物业公交分站骑车、机 10-15 分钟 Neighborhood干道动车 区域型次干道、公交换乘骑车、15-30 万人 5-10 千米复合型 15-30 分钟Department 主干道中心机动车 公交总城市型 50-100 万商业综合体集交叉主干站，地骑车、10-30 千米 30-60 分钟 City 人群道铁，快速机动车 公交 泛
5、城市型 200 万人以专业市场型商交通枢纽 60 分钟以城际范围城际道路机动车 Beyond City 上业中心中心上 6社区商业市场研究的结果指标商业面积配比商业功能组合商业业态品牌化程度商业物业规划餐饮功能、以非品牌为主商业面积设购物功能、 （见下表）社区商业物以区域品牌为主置与消费人休闲娱乐功能、业的规划设以国内品牌为主 群的比例服务功能间组计以国际品牌为主 合比例 7社区商业市场研究的结果指标-业态分类餐饮功能各业态购物功能各业态休闲娱乐功能各业态服务功能各业态大型中餐大卖场电子音像店美容银行物流特色中餐生活超市保健品美发电讯服务诊所中式快餐专业卖场化妆品足浴邮政幼托所饮食店净菜超市药
6、店按摩洗衣甜品屋水果超市婴童用品棋牌票务茶馆便利店家纺浴场房产中介咖啡馆烟酒店服饰健身彩扩西餐花店眼镜店电玩复印打字西式快餐蛋糕店琴行 KTV 宠物服务文具店电影院装潢报刊书店家政服务 8社区商业开发分级模型所在商业类型开发商业面积区域功能组合商业业态品牌聚集度物业规划设计餐饮：购物：休便利型 4000 平方米以内闲：服务：以中小型业态为主非品牌为主Clubs 2：3：3：2 餐饮：购物：休街坊型 6000-10000 平方闲：服务：以中小型业态为主本土品牌为主 Street 米 3：4：2：1 餐饮：购物：休邻里型出现大卖场等大型国内品牌、本土 1-3 万平方米闲：服务 Neighborho
7、od 业态品牌为主 3：5：1 ：1 根据不同业态、品牌的 不同物业要求，进行针餐饮：购物：休 对规划设计。区域型出现百货公司等大 5-10 万平方米闲：服务国内品牌为主 Department 型商业业态 2：6 ：1：1 餐饮：购物：休城市型百货公司、卖场集国际一线品牌为 20 以上万平方米闲：服务 City 群主 2：7：1：约为 0 泛城市型Beyond City9社区商业开发的定性定量 1.社区商业开发的研究方法、开发模型 2.万科各产品品类的社区商业开发 10万科各产品品类的社区商业规模定位所处区域商圈占楼盘总建筑面人均商业面积（按产品类型产品类别自身商业规划类型级别积辐射人口计算）
8、 TOP1 城市商圈街坊型10（ 2）0.3-0.5 高档 TOP2 边缘商圈便利型2G1 区域商圈街坊型10（ 3）0.3-0.5 金色 G2 区域商圈区域型、邻里型 10（5）0.5-0.7(城市住宅) G3 社区商圈邻里型 10（5）0.8-1城花 C 社区商圈邻里型、街坊型 23 1-1.3 (城郊住宅) T1 边缘商圈邻里型 3-5 1-1.5四季(郊区住宅)T2 边缘商圈2便利型 11万科各产品品类的社区商业功能组合比例产品类型产品类别商业功能组合面积比餐饮：购物：休闲：服务：TOP11：7：1：1 高档餐饮：购物：休闲：服务：TOP22：1 ：5：2 餐饮：购物：休闲：服务 G1
9、3：4 ： 2：1 金色餐饮：购物：休闲：服务 G2(城市住宅)2：6：1：1 餐饮：购物：休闲：服务 G33：4 ：2：1 城花餐饮：购物：休闲：服务 C(城郊住宅)3： 4：2：1 餐饮：购物：休闲：服务 T13：4 ：2：1 四季 (郊区住宅)餐饮：购物：休闲：服务： T22：1：5：2 12商业业态、品牌化程度定位 Top 系列和 Gold 系列 商业业态组合品牌化程度定产品类型产品类别位必备业态选择性业态 餐饮：商务餐饮、咖啡馆、茶楼品牌聚集度购物：高档服饰饰品购物 TOP1 购物：艺术品购物高，以高档品服务：银行 休闲：美容护理牌为主 高档餐饮：商务餐饮餐饮：特色餐饮品牌聚集度一购
10、物：便利店购物：超市 TOP2 般，以开发商 休闲：美容美体、健身馆、游泳池休闲：运动场、阅览室、小影院 自营为主 服务：ATM，家政服务：邮局 餐饮：茶楼、咖啡餐饮：快餐、特色餐饮购物：化妆品、家饰、药店、面品牌聚集度较购物：品牌服饰购物 G1 包店高，以中高档 休闲：健身会所 休闲：美容美发、足浴品牌为主 服务：银行 服务：中介、票务 餐饮：特色餐饮、快餐餐饮：大型餐饮、咖啡馆金色品牌聚集度较购物：超市、便利店购物：大卖场、礼品服饰、珠宝(城市住 G2 高，以中高档 休闲：美容美发休闲：健身会所 宅)品牌为主 服务：银行服务：电信、彩扩、汽车护理 餐饮：大型中餐品牌聚集度一餐饮：特色餐饮、
11、西餐购物：家纺、艺术品、玩具、眼般，以普通连购物：超市、面包、水果鲜花 G3 镜、婴童用品锁品牌为主， 休闲：美容美发 休闲：影院、KTV 、足浴开始出现私人 服务：银行 服务：电信服务、彩扩、教育经营店 13商业业态、品牌化程度定位 City 系列和 Town 系列 商业业态组合产品类型产品类别品牌化程度定位必备业态选择性业态餐饮：便利餐饮餐饮：大型餐饮、特色餐饮品牌聚集度一般，购物：便利店、菜市场购物：大型超市、专卖店、面城花有一定数量的普通 休闲：大众理发包房、布艺家纺、服饰鞋类 (城郊住 C 连锁品牌，拥有较 服务：幼儿园、电信服务、社休闲：美容美发、足浴 宅) 多数量的私人经营 区诊
12、所、家政、洗衣、银行、服务：小学、书报音像、中介、 店 维修、废品回收汽车护理 餐饮：便利餐饮餐饮：大型餐饮、特色餐饮购物：超市、便利店、菜市场购物：净菜超市、面包房、布品牌聚集度一般，休闲：大众理发艺家纺、服饰鞋类除主力店为品牌店 T1 服务：幼儿园、社区诊所、电休闲：美容美发、足浴外，其余为私人经 信服务、家政、洗衣、银行、服务：小学、书报音像、中介、营店四季 维修、废品回收汽车护理(郊区住 宅) 餐饮：特色餐饮 购物：便利店、净菜市场购物：超市品牌聚集度较低， T2 休闲：健身馆、游泳池休闲：美容美体、运动场、小以开发商自营为主 服务：ATM ，家政、医务室影院、康体中心 服务：邮局 1
13、4社区商业物业的规划设计建议 15规划设计基础指标社区商业物业的物业结构指标物业配备指标物业交付装修标准空调要求电梯（部）步梯供电需求面积（）供水单层面积（）燃气管道经营楼层选择（层）通讯要求结构层高要求（m）洗手间开间要求（m）停车位数量（个）柱间要求（m）新风量楼板承重（Kg/）排烟散热隔油池排污消防其他 16社区商业物业的规划设计建议 餐饮类-餐饮功能各业态（7 个样本）大型中餐特色中餐中式快餐西餐西式快餐茶馆咖啡馆甜品屋、饮食店（等等）17餐饮功能大型中餐物业标准要求（花中城） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求物业交付装修排风量 800 l/s，新风量需求面
14、积（）3,000-5,000 视商家具体情况而定新风量标准约为 2500l/s。 制冷量厨房450 卡/M/小时，1m2 的排油烟专用管井，单层面积（）1500 2000 空调要求排烟散热用餐区 350 卡/M/ 小时。排烟量 1600l/s 经营楼层选择 14（层）电梯（部）1 隔油池80cm*150cm 污、废水排水管径 大厅吊顶4 米，包单层 3 楼梯宽度为 2m-2.5m，双层150mm，上水管道直径结构层高要求括吊顶内设备空调 步梯楼梯中，主梯宽度为 3 米，两侧排污 50mm，下水管道直径 （m）等, 大豪华包间 楼梯宽度 1.5 米为佳。250mm；设厨房污水专用 3.6 米，小
15、包房3 处理器。 包括消防卷帘门、消火栓、开间要求（m）12 米供电 200KW 消防喷淋头、烟感等。 柱间要求（m）8 米供水管径 150mm隔音减震系统：安装隔音、厨房区承载力减震设备，环保经营,采楼板承重（Kg/450Kg/m2 ，其他区燃气管道50 立方/小时 暖、通风和空气调节及制） 域250Kg/m2 冷设计方案应根据建筑物 或项目的用途、工艺和使通讯要求两条电话线路、有线电视其他 用要求、室外气象条件以 及能源状况等，通过技术顾客洗手间与员工专用洗手间分 经济比较确定，餐饮项目洗手间开，包间内可设有套内洗手间， 对于这一系统的要求较为 并预留上下水管线。 严格。 停车位数量 50
16、-200 个，有卸货车位、区域18餐饮功能特色中餐物业标准要求（外婆家） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求根据餐厅的排气次数，需求面积（）800-1000 物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量一般按 8：10 的比例进行 补风。 制冷量厨房450 卡/M/ 小单层面积（）300-500 空调要求时，用餐区 350 卡/M/小排烟散热密闭性要求较高 时。经营楼层选择（层）1 层或 12 层电梯（部）根据需求配备隔油池有中央隔油池排油井、隔油池及排油结构层高要求（m）3 米步梯1.5 米排污烟井道等设施 消火栓、喷淋头、烟感开间要求（m）8 米供电 150KW 消防等。
17、 柱间要求（ m）4 米供水管径 50mm 厨房区承载力楼板承重（Kg/）450Kg/m2，其他燃气管道34 立方/小时 区域250Kg/m2 其他- 通讯要求两条电话线路、有线电视洗手间有独立卫生间配备停车位数量（个）10 个 19餐饮功能中式快餐物业标准要求（九佰碗） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求根据餐厅的排气次数，需求面积（）300 左右物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量一般按 8：10 的比例进行 补风。 提供中央空调或者空调安置单层面积（）300 空调要求排烟散热密闭性要求较高位置 经营楼层选择（层）1 层为主电梯（部）无隔油池80cm*125cm
18、结构层高要求（m）4 米步梯1.2 米排污125mm 配有消火栓、喷淋头开间要求（m）8 米供电 150KW 消防等，纳入大厦消防系统 柱间要求（m）6 米供水管径 50mm 厨房区承载力楼板承重（Kg/）450Kg/m2，其他燃气管道34 立方/小时 区域250Kg/m2 一般需 2 条线路容量，若商其他-通讯要求家有外送服务则提供 4 条以 上线路 洗手间有独立卫生间配备停车位数量（个）不要求 20餐饮功能西餐物业标准要求（必胜客） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求物业交付装修 3 个 500*500mm 的新风口和 2 需求面积（）300-1000 基本由商家
19、自主装修新风量标准个 500*500mm 的排风口 提供烟管 500*700mm 的排烟制冷量厨房450 卡/M /小单层面积（）300 500 空调要求排烟散热管接驳口，有约 6 平方米可时，用餐区350 卡/M/小时。 供放置两台排油烟机位置 经营楼层选择（层）1 层，或 12 层电梯（部）无隔油池有中央隔油池设置排污、排油井、隔油池结构层高要求（m）4.8 步梯 12 米宽排污及排油烟井道等设施 提供大楼的消防栓、烟感、开间要求（m）12 供电 150kw 消防喷淋、报警等消防系 柱间要求（m）5.5 供水 20吨/天厨房区承载力楼板承重（Kg/）450Kg/m2 ，其他燃气管道34 立
20、方/小时同意在商家租赁区附近提供 区域250Kg/m2 安装冷冻库、冷藏库及制冰 机的室外外机组（4台）的一般要求有 2 条线路容量，网其他 通讯要求位置，安装时乙方负责制作络宽带接口 钢架，每台外机重量约 15KG，尺寸约 400*500*750 洗手间提供与化粪池相连的管道 停车位数量20 个（个） 21餐饮功能 西式快餐物业标准要求（肯德基）物业配备指物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求具体要求标 物业交付装修 3 个 500*500mm 的新风口和 2 需求面积（）300-500 基本由商家自主装修新风量标准个 500*500mm 的排风口 烟管 500*700mm，约6 平方米单
21、层面积（）150-300 空调要求350 卡/M /小时排烟散热可放置两台排油烟机 经营楼层选择（层）1 层或 12 层电梯（部）不要求隔油池有中央隔油池设置排污、排油井、隔油池结构层高要求（m）3 步梯 1.2 宽以上排污及排油烟井道等设施 开间要求（m）12 米供电 150KW 消防提供大楼的消防系接入 冬季供热水温度为 50-60，夏柱间要求（m）4 米以上供水季供冷水温度 7-12。 在门脸上方提供招牌安装位厨房区承载力置。楼板承重（Kg/）450Kg/m2，其他燃气管道 同意在商家租赁区附近提供 区域250Kg/m2 安装冷冻库、冷藏库及制冰 其他一般需 2 条线路容量，若商家有 机
22、的室外外机组（4 台）的通讯要求外送服务则提供 4 条以上线路 位置，安装时乙方负责制作 钢架，每台外机重量约洗手间提供与化粪池相连的管道 15KG，尺寸约 400*500*750。 停车位数量无要求（个） 22餐饮功能咖啡物业标准要求（摩卡咖啡） 物业配备指物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求具体要求标 根据餐厅的排气次数，一般需求面积（）200-500 物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量按 8：10 的比例进行补风。 提供中央空调或者空调安置单层面积（）200-500 空调要求排烟散热密闭性要求较高位置 经营楼层选择 12 电梯（部）不要求隔油池有中央隔油池（层） 结构层高要求排油井
23、、隔油池及排油烟井4 步梯宽1.2 米排污（m）道等设施 配有消火栓、喷淋头、烟感开间要求（m）8 供电 100KW消防等。 柱间要求（m）4 供水需提供上下水厨房区承载力 楼板承重（Kg/450Kg/m2 ，其他区燃气管道15 立方/小时） 域250Kg/m2 其他- 通讯要求提供两路电话洗手间一般要求有独立卫生间配备停车位数量（个）20 个 23餐饮功能甜品物业标准要求（哈根达斯） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求根据餐厅的排气次数，一需求面积（）150-300 物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量般按 8：10 的比例补风。 提供中央空调或者空调安单层面积（）
24、150-300 空调要求排烟散热密闭性要求较高置位置 经营楼层选择 12，部分商家要求电梯（部）-隔油池有中央隔油池（层）有户外经营区 结构层高要求排油井、隔油池及排油烟4 步梯宽 1.2 米排污（m）井道等设施 配有消火栓、喷淋头、烟开间要求（m）8 供电 150KW 消防感等。 柱间要求（m）4 供水需提供上下水 厨房区承载力楼板承重（Kg/450Kg/m2，其他区燃气管道15 立方/小时） 域250Kg/m2 其他-通讯要求提供两路电话洗手间有独立卫生间配备停车位数量（个）不要求 24购物功能各业态商家物业要求分类购物功能各业态（9 个样本）大卖场生活超市专业卖场水果超市、净菜超市便利店
25、、烟酒店、蛋糕店、花店保健品、化妆品、药店文具店、电子音像店、报刊书店服饰、家纺、婴童用品眼镜店 25购物功能大卖场物业标准要求（家乐福） 物业配备指物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求具体要求标 3 个 500*500mm 的新风口和 2 需求面积（）8,000-30,000 物业交付装修标准毛坯新风量个 500*500mm 的排风口 中央空调提供与否需与发展烟管500*700mm，约 6 平方米单层面积（）5,00012,000 空调要求排烟散热商沟通可放置两台排油烟机 经营楼层选择货梯卖场为两层时 3 台,卖场13 电梯（部）隔油池有中央隔油池（层）内设两台自动坡道 结构层高要求预留
26、排油烟竖井，为风机设5.2 步梯员工步行梯排污（m）置机基 包括消防卷帘门、消火栓、开间要求（m）20 米以上，门宽 8 米供电供电 4200KVA 双电源消防喷淋头、烟感等。 柱间要求（m）8 米供水 200 立方/天卖场 750kg/m2；仓库 1000kg/m2；收货区 外停车区楼板承重（Kg/ 3000kg/m2；收货区燃气管道 200 立方/天）进深 50 内堆物区 其他卸货/ 理货区需要 500-1,000 1500kg/m2；酒水饮平米 料区 1000kg/m2 通讯要求提供电话线配口洗手间配有 26 停车位数量（个）300-500购物功能生活超市物业标准要求（联华超市） 物业结
27、构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求 2 个 500*500mm 的新风口和需求面积（）500-1,000 物业交付装修标准毛坯新风量 2 个 500*500mm 的排风口 烟管 500*700mm，约 6 平方单层面积（）500-1,000 空调要求提供中央空调排烟散热米可放置两台排油烟机 货梯卖场为两层时 3 台,卖场经营楼层选择（层）12 电梯（部）隔油池有中央隔油池内设两台自动坡道 设置排污、排油井、隔油结构层高要求（m）4.5 步梯员工步行梯排污池及排油烟井道等设施 包括消防卷帘门、消火栓、开间要求（m）8 供电供电 4200KVA 双电源消防喷淋头、烟感等。 柱间
28、要求（ m） 6 供水 200 立方/ 天卖场 750kg/m2；仓库 1000kg/m2；收 货区外停车区 楼板承重（Kg/ ）3000kg/m2 ；收货燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站 区内堆物区其他 1500kg/m2；酒水 饮料区 1000kg/m2 通讯要求提供电话线配口洗手间停车位数量（个）50-15027购物功能专业卖场物业标准要求（国美） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求 2 个 500*500mm 的新风口和需求面积（）1800-2500 物业交付装修标准毛坯新风量 2 个 500*500mm 的排风口 单层面积（ ）500 空调要求提供中央空调排
29、烟散热经营楼层选择 1 层或 13 层，或地 电梯（部）自动上下扶梯隔油池（层）下室 结构层高要求4.8 步梯 2 米宽排污（ m） 包括消防卷帘门、消火栓、开间要求（m）20 米入口宽 8 米供电供电 4200KVA 双电源消防喷淋头、烟感等。 柱间要求（m）8 供水接驳到位楼板承重（ Kg/卖场800 ，仓库燃气管道不要求）1000 其他通讯要求提供电话线配口洗手间有停车位数量（个）35 以上 28购物功能水果超市物业标准要求（叶氏兄弟果业） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）200-500 物业交付装修标准毛坯新风量-提供中央空调或空调按单层面积（）
30、200 空调要求排烟散热-照位置 经营楼层选择（层）1 层电梯（部）不要求隔油池 -结构层高要求（m）4 步梯排污-提供提供一般商业要求 12 米入口门面宽 4 包括消防卷帘门、消火栓、开间要求（m）供电用电（三厢电）并设置消防米喷淋头、烟感等。 备用电源 柱间要求（m）4 供水接驳到位楼板承重（Kg/）450 燃气管道不要求其他-通讯要求提供电话线配口洗手间停车位数量（个）10 个 29购物功能便利店物业标准要求（快客） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）50-60 物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）50-60 空调要求预留空调安装位置排烟散热
31、经营楼层选择（层）1 电梯（部）隔油池结构层高要求（m）4 步梯排污提供接口开间要求（ m）4 9 供电一般商业标准（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）供水一般商业标准楼板承重（Kg/）250 燃气管道进深15 通讯要求提供电话线配口其他店前走道宽 1.5m 以上，要裸露且没有绿化带洗手间 停车位数量（个）30购物功能保健品、药品、化妆品物业标准要求 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）30-80 物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）30-80 空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）1 电梯（部）隔油池结构层高要求（m）4 步
32、梯排污开间要求（ m）4 8 供电一般商业标准（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）6 供水一般商业标准楼板承重（Kg/）燃气管道通讯要求提供电话线配口其他洗手间停车位数量（个）31购物功能文具、书店等物业标准要求 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）50-200 物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）3 电梯（部）隔油池结构层高要求（m）4 步梯排污开间要求（ m）4 8 供电一般商业标准（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4 供水一般商业标准楼板承重（ Kg/）燃气管道 通讯要
33、求提供电话线配口其他洗手间停车位数量（个）32购物功能服装服饰等物业标准要求 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求 50-200 需求面积（）物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）2 电梯（部）隔油池结构层高要求（m）4 步梯排污开间要求（ m）4 供电生活用电标准以上消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4 供水一般商业标准 楼板承重（Kg/）燃气管道 进深 10-15 通讯要求提供电话线配口其他洗手间停车位数量（个）33购物功能眼镜店物业标准要求（零距离眼镜店） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备
34、指标具体要求需求面积（）50-400 物业交付装修标准简单装修新风量-单层面积（）空调要求预留空调安装位置排烟散热经营楼层选择（层）2 电梯（部）隔油池结构层高要求（m）3 步梯排污 4-8，面积大包括消火栓、喷淋头、烟感开间要求（m）要求有 23 个供电一般商业标准消防等。 门面 柱间要求（m）4供水一般商业标准楼板承重（Kg/）燃气管道 通讯要求提供电话线配口其他洗手间停车位数量（个）34休闲娱乐功能各业态商家物业要求分类休闲娱乐功能各业态（4 个样本）美发美容、SPA足浴、按摩棋牌健身(等等)35休闲娱乐功能美发物业标准要求（聚星） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具
35、体要求需求面积（）120-300 物业交付装修标准简单装修 /毛坯新风量单层面积（）120 空调要求预留空调安装位置排烟散热 经营楼层选择（层）3电梯（部）隔油池结构层高要求（m）4 步梯排污提供接口开间要求（ m）8 米供电一般商业用电（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4 供水一般商业用电楼板承重（Kg/）燃气管道不需要通讯要求提供电话线配口其他洗手间需要停车位数量（个）1-536休闲娱乐功能美容、SPA 物业标准要求（克丽缇娜） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）80-200 物业交付装修标准简单装修/毛坯新风量-单层面积（）- 空调要求
36、预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）3电梯（部）-隔油池- 结构层高要求（m）4 步梯-排污提供接口开间要求（ m）8 米供电商业用电标准（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4 供水提供接口楼板承重（Kg/）燃气管道不需要通讯要求提供电话线配口其他-洗手间需要停车位数量（个）5 个以上 37休闲娱乐功能棋牌物业标准要求（皇朝棋牌） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）150-300 物业交付装修标准毛坯新风量 -单层面积（）150（二层起）空调要求各包厢预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）2 3 电梯（部）- 隔油池-结构层高要求
37、（m）4 步梯提供楼梯排污提供接口开间要求（m）4 米供电一般商业用电（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4 供水提供接口楼板承重（Kg/）燃气管道需要通讯要求提供一路电话线以上其他-洗手间有停车位数量（个）10 左右 38休闲娱乐功能健身馆物业标准要求（青鸟健身） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求 3 个 500*500mm 的新风口和 2 个需求面积（）800-3000物业交付装修标准毛坯新风量 500*500mm 的排风口 单层面积（）800 空调要求400卡/M/小时排烟散热- 经营楼层选择（层） 13 电梯（部） -隔油池- 结构层高要求（m）
38、5.2 步梯根据楼层需要情况提供排污提供市政接口开间要求（m）-供电供电 3000KVA 以上消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）9 供水供水 200 吨/ 天器械集中区域楼板承重（Kg/）燃气管道需要 750kg/m2； 其他通讯要求提供 2 路电话线以上洗手间配有停车位数量（个）30 个以上 39服务功能各业态商家物业要求分类服务功能各业态（5 个样本）银行电信服务、邮政洗衣彩扩、复印打字、房产中介、家政服务、物流、装潢诊所幼托所宠物服务(等等)40服务功能银行物业标准要求（华夏银行营业厅） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）200-300 物业交付
39、装修标准毛坯新风量-单层面积（）200-300 空调要求预留空调安装位置排烟散热-1 层，或者 1 层经营楼层选择（层）电梯（部）-隔油池- 联 2 层 结构层高要求（m）4 步梯视楼层要求而定排污开间要求（m）12 米以上供电提供备有电源消防符合国家消费安全标准柱间要求（ m）4供水楼板承重（Kg/）-燃气管道通讯要求电话、宽带其他洗手间一般要求配有停车位数量（个）41服务功能服务物业标准要求（电信营业厅） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）60-100 物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（）-空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）1 层
40、电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4 步梯 -排污开间要求（m）4 米以上供电提供备用电源消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4 供水楼板承重（Kg/）-燃气管道通讯要求电话、宽带其他洗手间-停车位数量（个）42服务功能洗衣物业标准要求（卡柏） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）50-100 物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（）-空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）1 层电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4 步梯- 排污-开间要求（m）4 米以上供电一般商业用电（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4 供水提供接口楼
41、板承重（ Kg/）-燃气管道-通讯要求-其他洗手间- 停车位数量（个）-43服务功能文印店等小型服务业态商家物业要求 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）20-40 物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（）-空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）1 层电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4 步梯-排污-开间要求（m）4 米以上供电-消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4 供水 -楼板承重（Kg/）-燃气管道 -通讯要求电话、宽带其他洗手间-停车位数量（个）-44服务功能幼儿园物业标准要求（大地幼儿园） 物业结构指标具体要求物业配备指标具体要
42、求物业配备指标具体要求需求面积（）1800 物业交付装修标准毛坯新风量-600，每个单层面积（）空调要求预留空调安装位置排烟散热-教室 60 经营楼层选择（层）13 层电梯（部）- 隔油池 -结构层高要求（m）4 步梯提供排污开间要求（m）庭院要求供电供电 1100KVA 双电源消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4 供水管径 50mm 楼板承重（Kg/） -燃气管道提供接口提供室外活动场所其他(500以上) 通讯要求电话、宽带洗手间有停车位数量（个）20 以上 45社区商业开发盈利模式 1.以销售为目标 2.以租赁为目标 3.以租售结合为目标 46社区商业开发盈利模式纯销售策略售后返租策略
43、先租后售策略纯租赁租售结合?快速回笼资金?短期内套现，快速? 租金高，发展商收益可可以按照业态规划要求定向?部份销售可以增?操作相对简便回笼资金能最大招商,按需求完善生活配套加现紧流。 ?投资门槛较低?物业升值空间大，容易?养铺期的扶持能帮助物业优点 ?分散商业投资风出售；租期短，容易改变升值，提升投资价值险功能或调整经营?不利于后期经营管? 经营管理者是否具?需设立专业的经营管理? 需设立专业的经营管理公? 对销售商铺的管理有长期、稳定经营的公司负责经营管理司负责经营管理理难度较大，?失去物业增值的机能力。? 招商能力的要求极高?招商能力的要求极高缺点?可能对商业的长会 ?日常经营能力的要求
44、高 ?日常经营能力的要求高期整体经营无法把?经营风险最大 ?经营风险最大握?适用于商业较为成?适用于大型商业物? 适用于对商业业态有严?适用于对商业业态有严格 ?楼盘规模足够熟区域，例如 TOP1、业的分割出售，发展格要求，且经营状况不佳要求，且经营状况不佳的商大，并且分期开发。的商铺。例如 TOP2，T2 的铺。例如 TOP2，T2 的社区 G1、G2 类的社区商商长期包租，再由大保留大型主力店铺业，可带业态规划要商家整体承租。社区商铺。商铺。的产权，长期出租。求出售。其余小铺位带业态?此策略操作难度适用规划要求出售。大，后期操作往往给类型开发商的名誉带来不?此策略适用于 G2、 良影响，多
45、为资金紧 G3、C、T1 的邻里商张的紧急策略，不建业中心以上商业。议万科采用。47社区商业的开业/经营要求和招商策略 1.各业态商家开业 /经营评估 2.社区商业招商策略总论 3.万科各产品品类的招商建议 48社区商业商家的选址/经营评估指标环境评估投资评估经营成本评估回报周期评估加盟费商圈级别选择人工费月营业额（保本）装修金额所依托商业资源水电煤毛利率设备投入金额租金承受范围回本年数区域品牌化程度营运准备金 49餐饮功能各业态商家开业/经营环境评估 （13 个样本）环境要求功能业态店家地址面积商圈级别选择所依托商业资源区域品牌化程度大型中餐花中城清泰街 2000 方区域型及以上写字楼, 宾
46、馆 ,景区，商业中心国内品牌为主特色中餐外婆家标准店 1200 方街坊型及以上写字楼,宾馆, 商业中心，居住区国内品牌为主特色中餐伊家鲜保俶路 1200 方邻里型及以上写字楼,宾馆, 景区，商业中心国内品牌为主写字楼,商业中心，商贸市场，居住中式快餐九佰碗标准店 200 方街坊型及以上国内品牌为主区，交通枢纽 写字楼,景区，商业中心，商贸市场，中式快餐永和大王河坊街店 200 方街坊型及以上国内品牌为主交通枢纽 中式快餐快乐厨房标准店 300 方街坊型及以上写字楼，商贸市场，居住区，学校国内品牌为主餐饮写字楼,宾馆, 景区，商业中心，居住西式快餐肯德基标准店 400 方邻里型及以上国际品牌为主
47、区，学校，交通枢纽 西餐元禄回转寿司文三路店 300 方街坊型及以上写字楼，商业中心，居住区国内品牌为主西餐必胜客宅急送标准店 120 方邻里型及以上写字楼，商业中心，居住区国内品牌为主西餐必胜客黄龙店 400 方邻里型及以上景区，商业中心国际品牌为主西餐棒约翰标准店 300 方区域型及以上景区，商业中心国际品牌为主甜点哈根达斯西湖天地店300-400 方区域型及以上景区，商业中心国际品牌为主甜点摩卡咖啡柳浪闻莺店 150 方区域型及以上写字楼，宾馆，景区，商业中心国内品牌为主 50餐饮功能各业态商家投资评估（13 个样本）投资要求功能业态店家地址面积加盟费装修金额设备投资金额营运准备金大型中
48、餐花中城清泰街 2000 方不加盟 700 万 250 万 30 万/月特色中餐外婆家标准店 1200 方杭州地区不加盟 120 万 80 万 15 万/月特色中餐伊家鲜保俶路1200 方不加盟 300 万 30 万 15 万/ 月中式快餐九佰碗标准店 200 方不加盟 50 万 30 万中式快餐永和大王河坊街店 200 方不加盟 40 万 60 万中式快餐快乐厨房标准店 300 方不加盟 20万 20 万 1 万/月西式快餐肯德基标准店 400 方 300 万 250 方 170 方 2 万月餐饮西餐元禄回转寿司文三路店 300 方不加盟 30 万 10 万西餐必胜客宅急送标准店 120 方 200 万 150 万180 万 1 万/月西餐必胜客黄龙店 400 方无 350 万 200 万总部统筹 70 万（30 万保证西餐棒约翰标准店 300 方 200 万 200 万金） 甜点哈根达斯西湖天地店 300-400 方无 50-60 万总部统筹甜点摩卡咖啡柳浪闻莺店 150 方无 80 万 51餐饮功能各业态商家营运成本要求（13 个 样本）营运成本要
