1、青岛李沧区东兴村改造项目可 行 性 研 究 报 告青岛荣亨置业有限公司2010 年 3 月 7 日- 2 -第一章：总论第一节：项目提要4第二节：项目可行性分析的依据5第二章：项目区位环境第一节：项目地理位置及基础条件6第二节：项目区位政治及经济条件8第三章：项目的基本情况第一节：项目背景10第二节：项目的基本情况11第三节：项目开发单位14第四章：项目前景及市场预测第一节：需求情况分析15第二节：市场潜力预测16第三节：项目综合分析16第五章：项目建设及规划设计第一节：项目规划设计及布局17第二节：建筑材料及设施和设备采购20第六章：项目工程建设第一节：施工管理20第二节：工程质量管理及工期
2、22第三节：工程施工安全管理23第四节：工程验收及交付使用23- 3 -第七章：投资估算与资金筹措第一节：投入资金分析24第二节：开发计划26第三节：项目规划主要指标27第四节：资金筹措与资金使用27第八章：经济评估及结论建议第一节：回收资金分析 28第二节：结论 30- 4 -第一章 总 论第一节：项目提要一、 项目名称：青岛李沧区东兴村改造项目二、 开发单位：青岛荣亨置业有限公司三、 项目地址：青岛市李沧区李村街道办事处东兴村四、 建设规模：总建筑面积 30 万平方米，停车位 1200 个五、 建设用地：60 亩六、 建设性质：青岛市李沧区旧城改造开发建设项目七、 建设目的：1、 贯彻落实
3、山东省委、省政府和青岛市市委、市政府关于旧城改造的重大决策，为青岛市建设和经济发展服务。2、 开发建设高层住宅和商业区，进一步美化李村商圈、提升该区域的综合环境和繁荣经济。3、 通过对原生活区的改造，提高项目区内综合素质，盘活资产，为项目投资单位创造较高的经济效益。4、 开发和建设相对稳定的财政收入来源基地。八、 建设目标：建设高层住宅和商业区、地下车库等功能设施。该项目一次开发完成，计划于 2010 年 3 月 20 日启动。九、 项目投资：项目总投资需：19 亿元，其中建设投资 16 亿元、土地成本 5.3投资亿元。开发建设单位自筹资金：2.4 亿元.。申请项目融资贷款：2.9 亿元。申请
4、项目开发贷款：5 亿元。申请项目流动资金贷款：2 亿元。十、 项目开发建设与经营管理机构：该项目由青岛荣亨置业有限公司负责投资开发和商品房销售经营管理，开发建设单位工程技术部统筹负责项目投资建设的产品策- 5 -划、规划设计和施工企业、监理单位、甲供材料的招标及施工管理等项目管理的整个过程。开发建设单位工程技术部设立现场工程项目部，负责工程施工建设的组织与管理。项目施工按照国家有关规定招标确定施工单位和监理单位，并按照国家现行标准、规范组织施工和监理。项目投资经营按国家房地产经营开发相关财、税、会计法规和政策由开发建设单位财务部进行项目投资管理和系统投资概算。项目经营管理由项目开发建设单位销售
5、部、财务部在项目现场设立销售服务中心，统筹负责项目产品销售、投资回收和客户服务工作；项目销售过程中，销售回笼的资金立即投入项目开发建设和偿还贷款，加强项目资金现金流动。第二节 项目可行性分析的依据本项目可行性分析研究依据一下材料和资料进行论证：一、 国家和地方政府发展规划、计划、政策、措施1、 中华人民共和国国家“十一五”发展计划纲要2、 中华人民共和国建设部“十一五”规划纲要3、 中华人民共和国建设事业“十一五”计划纲要4、 “十一五”期间全国城镇发展布局规划5、 中华人民共和国建设部住宅与房地产业“十一五”计划6、 山东省国民经济和社会发展第九个五年计划及 2010 年远景目标纲要7、 山
6、东省国民经济和社会发展第十个五年计划目标纲要8、 青岛市第十五个计划规划纲要9、 青岛市政府工作报告（人大政协两会）10、 青岛市房地产信息网有关资料二、 企业分析论证材料1、 宏观经济形势与区域房地产市场调查研究报告2、 东兴村改造项目用地周边环境调查研究报告3、 东兴村改造项目土地价值分析报告- 6 -4、 东兴村改造项目发展规划和建设规模初步方案5、 东村改造项目规划设计初步方案6、 东兴村改造项目资源供给情况分析报告7、 东兴村改造项目经营管理组织设计方案8、 东兴村改造项目开发建设计划建议书9、 企业投资和项目筹资能力评估分析报告10、 东兴村改造项目投资成本费用测算与项目盈利能力评
7、价11、 东兴村改造项目风险评估与风险规避分析12、 东兴村改造项目区域竞争态势分析第二章 项目区位优势第一节 项目地理位置及基础条件青岛李沧区东兴村改造项目位于青岛市李沧区书院路以北、峰山路以东，少山路以南、北方国贸以西，占地 60 亩，项目土地原为李沧区李村街道办事处东兴村居民生活用地。项目所在地行政隶属青岛市李沧区，在青岛市旧城改造区域范围内。项目三面临街，其中：西临峰山路，路宽 20 米；南临书院路，路宽 35 米；北临少山路步行街，路宽 15 米；西面紧靠北方国贸。项目所处区位是李沧区李村商圈中心地段，更是青岛市的黄金地段，也是青岛市交通枢纽地，地理位置极为优越，早有青岛地王之说。该
8、地东西长成长方体，宜布局。四周政治、经济、商业、体育氛围浓厚，交通发达，南面是贯穿李村商圈东西走向的主干道书院路；北面是李村商圈最繁华的少山路步行街，东面紧靠北方国贸。公交线路发达，有 20 多路公交车为出行提供便利。一、 项目周围主要环境要素：该项目地处李村商圈，是青岛最繁华的商业中心。一年四季都是车水马龙、人流如潮、客流量和客流密度名列青岛第一，远远超过台东商圈及中山路商圈。全市排名前四位的商场，这里就集中了三家，分别是北方国贸、维客和客利来。周边商业营业用房年租金- 7 -达到每平方米 1 万元以上，并且所有的商业营业用房一律只租不售。可以说是李村商圈皇冠上的宝石。二、 项目区位特点项目
9、所在地位于青岛市李沧区李村商圈内，是青岛市政治、经济、文化和商业的中心。区域位置环境非常优越，是青岛市最好的地段，易于项目的整体形象塑造。项目位于李村商圈中心地段，优势明显：第一，城市基础配套齐全，项目可以共享，在降低了项目开发难度的同时，相对而言节约了开发成本；第二，处于市中心地带，市政配套齐全，各类市政资源皆是项目的资源，使项目市场地位非常广泛；第三，非常方便客户和业主的生活、工作、外出办事、娱乐、采购，提供更多的选择空间；第四，项目置身大都市繁华地段，依托的资源和发展空间巨大，除发展商自身的因素，几乎没有任何制约；第五，是青岛市交通枢纽中心，便于节假日到青岛市任何郊区的郊游和出行；第六，
10、该项目地块内现有的居民生活用房大部分都是平房，容积率较低，这决定了开发成本也相对较低；第七，具备建设高层住宅及商业区和打造青岛市商业品牌的所有必要条件。三、 项目区域人口该项目周边一公里区域内常住和流动人口约 80 万人，由于该项目处在商圈中心，项目市场主要涵盖了人气特旺。市场客户定位是城市所有具有本产品购买能力的和购买意图的潜在客户。第二节 项目区位政治经济条件一、 区域政治环境山东省是全国的经济大省，自改革开放以来，历届省委、省政府出于经济发展战略的考虑，从布局上侧重于沿海地区的首先发展。随着沿海地区经济规模的逐渐形成，2009 年以来，依据全省“一体两翼”发展总体战略构想，确定了青岛“依
11、托主城，拥湾发展，组团布局轴向幅射”的城市空间发展战略。 “一主三辅多组团”的现代化城市框架建设开始启动。未来青岛的发展将依托一个中心城区、三个次中心城区和多城市组团，全面提升老城区功能，有序推动新- 8 -城区的发展。构筑起规划建设布局合理、功能完善、特色突出、充满活力的现代化国际城市。青岛市的经济大发展是全省工作的重中之重，国际化城市促经济发展、变面貌、树形象将是本届省、市、区党政领导的工作核心任务，青岛市综合经济大发展的局面已经形成。青岛市由于独特的地理环境因素，纵观青岛市近年来的城市发展情况，分析青岛市未来的城市建设发展方向，结合山东省委、省政府和青岛市委、市政府的城市建设方针，及国家
12、开发用地政策看。未来五年内青岛市城市建设除继续向东向西和由南向北发展外，为改变青岛旧城区老旧房子多，城市整体形象受影响的状况，结合国际、国内大都市发展的路子，将在政策上、资金上、技术上、城市配套上加大对旧城区的改造建设力度，确保青岛市城市面貌焕然一新，与国际化大都市相适应。青岛市本届政府工作的核心重点在两个方面：其一，调整政策、多产业并举、以发展高科技产业、生产型制造及深加工产业和流通行业为龙头，推动城市经济的快速发展。其二，新城开发、老城改造，其重点又在老城改造，以大规模的市政建设为龙头，带动城市建设及房地产开发相上档次和高品质方向发展。三、 区域经济条件青岛市是山东省的沿海龙头城市，具有政
13、治、经济、文化、和交通中心的优势。目前，青岛市的工业经济、金融、对外贸易正朝着健康高速的方向发展，特别是省委、省府和青岛市委市府换届以后，青岛市将有更大的经济发展空间，这对青岛市的房地产发展是一个有力的促进。东起崂山，西至海港码头，南起沿海风景区，北至李沧商圈、城阳新的经济区及胶州、胶南等卫星城市。城市用地规模 1159 平方公里，人口规模 761.56 万人。2009 年：人均国内生产总值折合 6180 美元。全社会固定资产投资 8220 亿元。人均可支配收入 23676 元。- 9 -人均住房面积 25 平方米。目前，青岛城市基础功能已经比较完善，政府各种机制和职能逐步加强，经济发展迅速，
14、人均收入和消费增长较快，城市人口增长较快，城乡居民储蓄存款余额已达 1230 亿元，购买力有很大增强。市民买房置业的良好习惯，使目前青岛市房地产市场存在巨大的购买力。第三章 项目的基本情况第一节 项目背景根据客观经济规律，区域经济的发展受宏观政治、经济环境因素的制约和影响。未来五年内，青岛市的城市建设将以旧城改造为主的房地产开发方针不会改变。是本区域经济发展的关键时期，良好的政治与经济环境为青岛房地产市场提供了巨大的发展空间。最近几年，青岛市房地产市场得到了迅猛发展，高档社区大量出现，使青岛这座沿海的城市增添了现代的都市气息。青岛市李沧区李村商圈是旧城改造的重点地域。该项目正处在该区域中心。青
15、岛市政府的旧城改造计划，使房地产产品的供应也呈多样性，大型高档社区、高层、小高层住宅和小型精品住宅以及大中型商业区在各个地区均有出现。消费者的消费行为也趋于成熟和理性，消费者区域性流向呈多样性。目前，青岛市城市经济的快速发展已经成为不争的事实，虽然近阶段国家财政、金融政策对基本建设投资进行了巨大的调整，对青岛区域经济来说，正好是优化产业、调整行业、进行城市经济稳定重组的大好时机；对房地产行业来讲，由于土地供应政策的变化和国家金融、税收政策的调整，青岛市的房地产企业将向系统、标准、规范的方向快速发展；同时，区域客户维权意识的进一步加强、开发商与经济发达地区的横向交流也对推动区域房地产行业的重组和
16、发展提供了巨大的动力，迫使房地产行业在研究企业项目效益的同时，在项目产品、客户市场、综合服务、企业生存与发展等多方面进行提高。- 10 -本项目是由青岛荣亨置业有限公司开发，项目原址是青岛市李沧区李村街道东兴村居民生活区，根据青岛市委、市政府城市发展战略定位和李沧区政府的有关要求，青岛市李沧区李村街道东兴村居民生活区进行改造，生活区土地改成高层住宅和商业区开发建设使用；本项目开发建设单位通过与李沧区政府签订了青岛市李沧区东兴片区旧村（旧城）改造项目合作开发协议获得综合开发权，现正组织项目开工前的系统筹备工作。第二节 项目的基本情况一、项目土地资源条件和实施开发时间项目土地位于青岛市的黄金地段李
17、村商圈书院路以北、峰山路以东、少山路以南、北方国贸以西，原为青岛市李沧区李村街道东兴村居民生活区，地块内现有原有的居民生活用房大部分是平房，容积率较低，占地 60 亩。项目规划总建筑面积控制在 30 万平方米左右。其中地上高层住宅建筑面积约 10 万平方米，商业网点约 10万平方米，地下商业网点约 6 万平方米，地下停车场约 4 万平方米：容积率 4.8：规划为高层住宅和商业网点的复合型商品房开发项目。目前东兴村改造项目的拆迁前期一切准备工作已经就绪，拆迁资金已经到位并与李沧区政府签订了青岛市李沧区东兴片区旧村（旧城）改造项目合作协议书，东兴村的动迁工作定于 2010 年 3 月 20 日正式
18、启动。该地块土地储备准备工作已准备就绪，李沧区政府已向我公司承诺：待东兴村动迁工作一启动，我公司作为开发商将通过青岛土地储备管理中心采用定向招标的方式（不采用挂牌方式）摘牌。我公司计划一次开发本项目，项目拟在 2010 年 8 月底开工建设，2011 年初展开销售工作，力争 2012 年 9 月前封盘。二、项目规划限制及项目周边环境的改善工作1、项目土地规划限制因素项目土地因其固有的原因在项目规划和项目操作方面基本没有制约因素，只是受城市建设净空高度（115 米）和开发成本限制。因此既能营造项目外观视觉形象，也可根据开发需要建设住宅或商- 11 -业等用房，是青岛市建设商业网点的黄金地段。可为
19、该区域房地产开发起到带动作用和为青岛市旧城改造起到示范作用。 2、项目周边环境的改善工作：目前周边环境现状是，道路、电力、供水、排水、排污、电信、网络、绿化、路灯照明、市政配套等市政建设工程齐全，只是缺少对该地域范围内房地产开发的宣传，公司从两个方面进行系统的布局。第一、组织报刊、电视等相关媒体展开宣传推介工作，为项目销售推广做准备。使准备在黄金地段购买商业网点和住房的市民及商家做好心理准备和认可。第二、运用项目推广手段营造项目概念语言在区域房地产市场的环境空间，整合媒体的宣传优势，通过对项目周边环境的优势，推介项目特性特点的介绍，吸引市场及目标客户的注意并引发关注，促动市场对项目推捧环境的形
20、成。2、配套条件分析与确定工作2010 年 1 月，我公司组织工程部和相关人员对项目土地基础配套条件和现有市政配套状况进行了系统调查和分析，具体内容如下：1、 供水，根据青岛市现有供水条件，将供水划分为五类供水区，该项目区域为一类供水区，供水保障好；2、 排水，青岛市分为市政管网排水、暗沟排水、明沟排水和自然排水，该区域为 市政管网排水；3、 供热，根据青岛市现状和供热规划，全市分为五级供热水平区，评估区域为一级的集中供热区；4、 供气，青岛市采用管道集中供气和液化石油气供应站分散供气，该区域为管道集中供气；5、 供电、电信网络、道路、路灯、绿化等均有齐全的市政设施。二、项目资金资源情况项目启
21、动资金准备情况：项目计划建设面积 30 万平方米，项目建安成本需 16 亿元，项- 12 -目启动资金共计需要 5.3 亿元，现已准备到位 2.4 亿元。三、项目管理体系设定及人力资源配置情况我公司在李沧区李村街道办事处东兴村改造项目的开发组织管理体系的设定方面采取了以青岛荣亨置业有限公司为项目管理决策、执行平台的开发管理模式。（一） 项目决策组织公司组建项目决策委员会，决策委员会是公司董事会的参谋机构，负责以下职能工作的决策。1、项目可行性分析论证、审定、2、项目市场定位，概念设计、规划，设计方案的论证与审定。3、项目重大方案、计划的论证及审定、4、项目执行过程监控，听取执行情况汇报，相关意
22、见审定。5、项目合同、协议的审定。6、项目执行机构的管理与调整。决策委员会的人员编制和人员确定工作目前尚未完成，我公司已确定由公司总经理、副总经理、工程部经理、财务部经理、策划销售部经理组成决策委员会，决策委员会设常任秘书一人。（二）项目执行机构1、项目策划销售部：编制 15 人2、项目工程管理部：编制 10 人3、财务部： 编制 4 人4、办公室： 编制 3 人项目执行机构隶属于项目决策委员会，为项目决策的全权执行机关，执行机构负责人为项目经理，项目经理由公司工程部经理担任，对决策目标及结果负责。第三节 项目开发单位青岛豪亨房地产有限公司第四章 项目前景及市场预测- 13 -第一节 需求情况
23、分析根据青岛市统计局的数字显示，2009 年，青岛市房地产商品房成交量继续保持强劲的增长势头。各类房地产成交件数、面积和金额均有大幅增长，青岛市各房地产公司，2009 年全面完成了销售任务。商品房在保持高速增长的同时，也产生了新的变化，具体表现如下：售出商品房平均面积略有下降；商品房成交价格不断攀升；小户型和高档住宅及商业用房热销；个人购房比重继续上升。2009年 1-3 季度商品房销售面积 225.8 万平方米，同比增长 29.4%，销售价格仅 2009 年 8 月份就增长 12%；销售的住宅中中高档住房占接近 80%。第二节 市场潜力预测在青岛市政府国民经济和社会发展第十一个五年计划的纲要
24、里显示，到 2010 年实现全市生产总值 3500 亿元人民币，人均国民生产总值达到 6810 美元，房地产开发投资 1100 亿元，建设各类房屋2800 万平方米，其中住宅 2400 万平方米，城市人均居住房面积达到 25 平方米。目前看，大约 50的城市居民不满意现有住房。由青岛市总体经济走向看，房地产开发现在和将来仍将是青岛市的重要产业。随着青岛市居民生活水平、收入水平的不断提高和旧城改造力度的不断增加，青岛人对居住环境质量意识日益觉醒，居民对住房的超前性、适用性要求提高，对小区规划、居住环境、楼体外观、户型设计要求二十年内不落后，对商业用房要求交通便利、人员集中。加上政策的导向，选择住
25、房、商铺和办公地点的目光越来越向高层次发展。在对市场进行了充分的调查分析之后，青岛市旧城改造发展显示出良好的劲头，黄金地段的房地产价格目前保持着 15-20的增长， 青岛市李沧区东兴村改造项目将来肯定有非常好的前景。目前高档住宅的主要户型为：两室一厅或两室两厅 70-100 平方- 14 -米，三室两厅 110-140 平方米，四室两厅 160-180 平方米，符合青岛市民购房需求，均有较好的前景。第三节 项目综合分析1、项目优势规模优势：人气旺、配套全、管理好。规划优势：具有标志性物业的特点，沿袭了城市发展规划的理念，引进了会所、商场及中央绿地的规划理念。商业资源优势：该区域是青岛市商业资源
26、最好的区域。开发商自身品牌优势：。区位优势：位于青岛市商圈中心地黄金地段，交通便利，生活、工作方便。市场优势：市场上目前还没出现对本项目构成压力的直接竞争对手。2、项目劣势土地成本较高项目拆迁准备工作时间长3、项目机会该黄金地段目前商业网点需求量特旺，具有唯一的特点随着旧城改造的发展会带来住宅需求的增加随着城市居民消费观念的改变，生活消费已经放在生活中的最重要位置，该区域商业资源很好。4、项目风险城市发展的节奏和市场的需求跟不上项目发展的速度可能面临附近区域其他开发商进行旧城改造开发的竞争项目拟进行精装修和智能化建设，成本较高5 项目对策 严格控制开发成本，按期完成开发任务加强宣传力度，确保小
27、区知名度扩宽本项目目标市场，跨区域发展物业管理提前介入，以服务求发展- 15 -第五章：项目建设及规划设计第一节：项目规划设计及布局一、项目定位项目整体定位：青岛市商圈中心地带高层住宅和商业区。定位依据：1、 本项目旨在建设青岛市旧城开发一流的住宅商业区，为附近旧房改造工程做出一个样板工程。2、 地块紧凑、规模适中、地理环境好、自然环境美、空气新鲜、有一流的各类配套设施。3、 营造品牌本项目前景非常好，有利于开发商品牌的延续和创新。二、项目开发策略本项目规模适中，拟采取“科学规划、一次开发、配套齐全、速战速决”的策略，尽快收回投资，取得利润。初步计划项目总体开发建设时间 18 个月。三、规划思
28、路1、规划依据1.1 供应方面：居住商品房和商业区并举开发，向高层次发展。1.2 需求方面：该项目在市商圈中心为高档楼盘，在周围目前没有同等高素质楼盘可比，随着该区域旧城改造得的不断发展，高档楼盘的需求量仍会大量增加；1.3 根据目前情况来看，人们的消费观念发生了很大的变化，商圈里的小商业网点是他们的重要目标，所以区域小商业网点是许多持币待购的业主理想的房源；因此，一旦项目开始启动，必然有很多有商业头脑市民将争相购买，销售情况普遍将一片大好。鉴于上述情况，建议该项目：住宅均价在 9000 元/平方米高档楼盘，主要户型在 60-90 平方米之间，并建设少部分 110 平方米和 180 平方米的高
29、级住宅。商铺均价 20000 元/平方米。- 16 -2、项目开发的功能、规模、标准2.1 该项目所在地，为青岛市土地等级的二类地区，环境质量为无污染区，地理环境好，交通方便，风景优美，是青岛市最理想的住宅商业开发地点。从市场调查可知，该项目市场很大潜力。但在实际开发中仍需根据具体条件加以分析，已确定合适的市场目标及开发经营方式。2.2 该地区是以居住和商业相结合2.3 考虑周边大部分人员收入较高，其它区域收入较高的人员也想在此拥有一套住宅，建设标准应为精装修、高档次，并有很高的使用率。2.4 根据“以人为本”和最大限度满足客户需求的原则，我们从设计规划之初，就让一些购房意向较强的客户参与其中
30、，同时在高级住宅设计的过程之中还可考虑定向设计、组合设计及绿色环保的理念，做到想客户之所想，共同营造美好家园。考虑该区域位置优越，人员集中，便于经商，商铺采取定向设计和大空间布局，便于招商和经营。3.规划内容：、环境规划：本项目环境规划的主旨是全力打造在市商圈中心位置建设高品位、高智能和美观、节能、环保的高档小区的模式，充分考虑“以人为本”的建设思想，在主入口处设置气魄、美观的中央休闲广场，给小区增添高档小区的气度和特色。楼宇中间设立集中式的园林绿化带和小酣场所，并建设适中的长廊和亭子，给业主创造一个舒适的环境。、绿化布局：采用“高、中、低”三个层次进行立体绿化。小区主干道两侧栽种高大的行道树
31、，外测以 5 米宽的草坪绿化带为主，树下点缀休闲座椅体现人文关怀。小区支路以低矮灌木组群和草坪为主要绿化，避免阻挡视线，体现开阔的感觉；服务道路主要以大冠树种和草坪为主，可以供业主休息、逗留、观光。、入口：项目在民生大街共设 1 个入口，外观务求豪华、大- 17 -气。主路直接联系小区周边的道路，在出入口设置上充分考虑车行方向的便利性和避免交叉。商铺，立面力求美观、大方、现代，便于人流购物、疏散和停车。、会所：设在社区北部，面积 2000 平方米，兼备销售部的功能。采取现代的建筑风格。、智能化：该项目拟采用当前国际、国内最先进的智能化系统，对每栋建筑、每个单元、每个用户、每个车位和整个小区进行
32、全方位的监控，并实施电脑管理，确保住户方便、安全。第二节 建筑材料设施和设备采购材料管理分为甲供材料管理和施工单位自购材料管理两个部分。根据国家施工规范和标准对材料的要求，需要进行试验和化验的材料必须到资质符合要求的检测单位进行材料试验和化验，提交试验和化验结论报告；结构类混凝土等复合型的类目应作强度和承载力的试验和现场检测；防水工程要逐项进行水压和渗水试验。把住材料进货质量和施工过程质量的技术关，严防质次材料进入项目工程系统，保障项目工程质量达到国家规范要求。甲供材料的采购要根据工程总承包合同、工程施工方案计划、工程工期计划、施工工艺和工艺标准等系统规定，组织材料人员、工程预算人员、公司财务
33、人员系统确定工程施工工期阶段内各种材料的供应量、供应时间、规格型号、质量标准、供应条件和条件限制、资金等关键因素；系统组织对材料供应商的考察和分析研究，通过投标和议标等手段，依据材料的价格、质量、供货时间、付款条件和售后服务等因素选择材料供应商，建立项目工程系统材料体系的网络系统，将材料合同的履行、材料管理和材料计划管理、质量管理、成本管理、资金拨付等相关工作纳入项目工程系统材料管理网络，保障具体工作组织严谨到位、布局合理有序、执行有据得力。委托加工材料的定购参照材料采购工作的布局进行工作，重点控制和把握委托加工材料的前期定型和加工制作过程两个环节，定- 18 -型阶段侧重确定材料选型、加工规
34、格型号、加工工艺、质量标准、安装工艺规范等加工材料的技术内容和加工制作单位的考察及优化选择；加工制作阶段侧重于对加工制作单位的加工制作过程进行有效的质量及制作工艺监控和加工材料的验收，目的是杜绝委托加工材料在加工制作过程中因偷工减料和粗制滥造造成质量问题影响项目目标的实现。第六章 项目工程建设第一节 施工管理1. 施工组织与管理结构：根据项目工程手册、基础、主体工程施工方案、工程施工图和项目施工组织方案及国家强制性条文制定基础、主体施工组织计划，会同监理、施工单位合理设定工期、施工工艺和工程质量标准；做好施工前建筑材料和施工后结构强度试验；协助工程总包单位组织协调好各专项分包工程施工和施工组织
35、，把握好施工进度、控制好工程质量；进一步细化调整和配置工程部职能和管理结构，分为工程部部门和工程现场两个层面，工程部部门强化项目技术管理和对施工现场的工程管理工作的组织和协调，设定现场管理机构、配置相应人员、明确各岗位员工职责和分担的项目工作任务，解决现场问题；工程施工现场注重对项目投资管理、工程施工方案计划的落实、工程质量和进度工期的控制、现场施工组织等工程方面的执行落实工作；部门侧重对工程的组织，体现在工程系统的方案计划的制定和调整及督导执行方面，现场侧重于对工程系统性方案计划的落实和执行及执行反馈；根据项目的进度情况，适时考虑加深工程部的管理层面，设立以工程师为基础的项目技术管理层面，工
36、程部为基础的项目工程管理体系组织层面，施工现场为基础的项目工程协调执行层面。突出项目工程系统的专业性、技术性、管理系统性和科学性，保障项目工程管理体系具备同步管理 2 个以上工程开发管理项目，3 个工程- 19 -施工现场的组织和专业管理能力，以适应项目开发的需要。2、工程系统性方案计划组织：工程系统性方案计划的组织，是在开发项目的系统规划布局范畴内进行的对项目投资管理体系执行过程的详细筹谋和策划，过程结果形成项目工程的方案和计划，对结构复杂、不确定因素较多的项目综合性工作先制定实施方案，理清项目结构、分析工作中的问题、调整和布局企业工程管理团队的姿态和具体工作；结构简单、层次清晰、问题较少的
37、工作制定计划，经论证决策后督导各相关岗位执行；工作各环节、各点要有具体的办法和措施，同步纳入相关的工作计划中之去；我公司十分关注工程方案计划的系统性，明确提出工程体系内的系统组织和统筹策划是关键，工程方案计划的系统性依托项目开发和管理系统组织和布局，是对项目系统在工程体系范围内的进一步深化和细化，以规划和指导工程体系内工程技术、施工组织、工程质量、工期进度、设备材料、现场管理等已进行和尚未进行的工作，保障工程体系内的各项工作服从和满足于项目系统的工作需要，利于项目目标的实现。工程方案计划的制定为项目工程现场的具体工作理清了思路、明确了目标和确定了方向，为公司项目决策和部门执行提供了依据；又为工
38、程体系与项目营销体系、资源体系和管理体系的衔接和交叉管理工作提供了依据；利于领导对项目开发工程的控制与统筹管理、利于部门工作的组织和协调的、利于项目团队的组织和配合、利于员工个人工作能力的发挥和进步。第二节 工程质量管理及工期1、 工程质量与施工质量管理：根据项目工程系统定位和项目工程手册，组织制定项目工程系统的质量体系标准，结合工程施工工艺规范和项目工程阶段性施工方案计划制定工程施工工艺和工程质量控制计划 ，提交公司领导决策备案，通过对施工现场在工程工艺和工程施工过程质量方面的组织和协调，贯彻和落实到工程的具体工作和过程中去，借以明确- 20 -项目工程质量进度目标，便于全公司和本部门能够系
39、统性组织和协调项目施工工艺和工程质量相关工作，利于项目质量管理的过程跟进和管理。2、 工程预算审核及工程签证管理：根据工程总承包合同、工程施工方案计划、施工工艺和工程标准等系统资料的归纳和整理，组织工程预算人员展开对项目工程系统预算的审核工作，重点控制工程预算细项类目和条目的增减、工程量增减、取费标准和取费依据、有没有重复计算或遗漏等关键环节和部位，保障工程预算核算的结论真实、可靠、全面和细腻，便于项目控制成本和最大限度节约费用，维护项目投资单位和工程施工单位双方的经济利益和权益。工程施工过程中，根据项目项目工程施工方案 、 项目施工工期方案和施工进度控制计划 、 工程施工工艺和工程质量控制计
40、划等系统文件的界定，随工程进度和质量情况，组织展开项目工程施工阶段性工程量、施工质量的验收确认、签证工作，编制和细化工作规程和运作流程并导入实施，借以规范本公司、参与建设的施工单位及协作单位在工程签证方面的各种行为和各项工作，保障工程施工各项方案计划的顺利实施和各项工程施工工作的圆满完成。3、 工期和进度管理根据施工组织设计方案，在项目工程施工方案计划的范畴内，制定项目施工工期方案和施工进度控制计划 ，提交领导决策备案，通过对施工现场的组织和协调，贯彻和落实到工程的具体工作和过程中去，借以明确项目工期进度目标，便于项目和各执行部门能够系统性组织和协调项目相关工作，利于项目的过程跟进和管理。第三
41、节 工程施工安全管理工程现场秩序的管理依托于开发公司对项目工程现场管理的总体定位和项目形象推广需要的工程现场包装。工程现场秩序的管理常规上经常安排在工程管理的系统内进行系统工作组织和落实，定位为满足于项目工程管理、工程施工安全、- 21 -现场施工组织的需要。工程施工安全管理侧重管理目标的制定和管理过程的监督和指导，根据施工安全管理目标和施工单位施工安全公开制度，导入工程施工安全管理奖罚机制，加大管理和奖罚力度；通过对工程和细节的督导，杜绝事故的发生，借以从根本上保障工程施工安全。第四节 工程验收及交付使用1、 项目工程收尾验收和交房前准备系列装饰工程验收收尾、系列安装工程验收收尾和功能调试、
42、系统基础配套工程验收收尾和功能调试、路网建设工程验收收尾和功能调试、智能化设施安装工程验收收尾和功能调试、配套公建工程验收收尾设备功能调试、景观建设工程验收收尾和景观功能调试、环境绿化工程验收收尾和局部调整、建筑内部卫生清理和外立面清洗、小区环境卫生清理、房间钥匙移交登记、工程系统档案资料整理、住房单位销售资料整理、项目综合验收工作组织；2、 物业公司接管前准备物业管理处组织设计、物业管理人员招聘培训、物业管理处用房配置布局、小区物业管理设施配置布局。基础配套管网及中继设施设备维护了解和性能熟悉、智能化系统性能了解和使用维护熟悉、建筑功能配套网络及网路终端性能熟悉、公用功能设施设备性能熟悉、功
43、能景观性能熟悉、物业管理处小区设施设备维护使用常识编制、小区物业管理服务规程流程编制、物业管理手册编制、小区物业服务须知编制、物业服务标准和取费时间标准确定、业主装修管理办法制定、计量计费系统移交抄表准备、小区交付使用前环境维护和治安防护、与工程销售衔接工作，与客户服务衔接工作。客户服务中心系统工作展开、工程物业交付工作展开、销售配合工作展开、物业管理服务工作展开；小区治安和安全防范工作、小区卫生管理工作、小区车辆管理工作、人员进出管理工作、小区业主装修管理工作、小区功能系统使用维护工作、智能化系统使用维护工作、景观环境维护工作、日常维修工作、物业管理服务的调整与规范；- 22 -客户投诉受理
44、、客户投诉调查甄别、转相关部门处理、处理情况跟进、客户投诉回访；客户银行按揭办理工作跟进、房屋面积查丈工作跟进、房产证办理工作跟进；客户质量投诉处理、施工单位维修组织、维修过程监控、涉及经济纠纷类投诉协商组织与补偿确定、投诉处理情况反馈。第七章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算投入资金分析：A、土地投入：含动迁补偿补助费、土地契税计 53000 万元。B、前期工程费：140 元/平方米=4200 万元。C、工程基础设施配套费：225 元/平方米=6750 万元。D、工程建安及水电暖道路绿化配套费：3000 元/平方米=90000 万元。E、工程管理费：（A+B+C+D ）1%=万元1%=15
45、40 万元。F、 不可预见费：D3%=90000 万元3%=2700 万元。G、 建设期贷款利息：(A+B+C+D+E+F)60%6.14%=60%6.14%=5828 万元。H、 工程建设费：(A+B+C+D+E+F+G) =万元。I、 销售管理费：1640 万元。J、 土地增值税：3413.6 万元。K、 企业所得税：22055 万元。投入资金为：.6 万元。 另外：东兴村分得房屋的成本价值：每平方米成本造价：万元/平方米=5470 元/平方米。东兴村分得：6 万平方米5470 元/平方米=32820 万元。- 23 -本公司分得房屋成本价：（万元+32820 万元）/平方米=6560 元
46、/平方米。第二节 开发计划本项目计划一次全部开发，于 2010 年 8 月底开工建设，2012年 9 月底完成项目的全部开发工作。我公司利用公司项目开发专业团队资源，已就该项目的项目规划、审批报建、策划、工程施工、销售、资金和人力资源等各阶段性工作划分和详细策划布局，进行了周密的计划，科学的安排，可以保障项目得以顺利实施。第三节 项目规划主要指标1. 占地：60 亩。2. 总建筑面积：平方米。3. 容积率：4. 8。4. 绿化率：10。5. 总户数：950 户。第四节 资金筹措与资金使用一、 资金筹措：1、企业自由资金：企业自有资金 2.4 亿元，用于支付土地补偿费、契税等土地成本。2、土地与
47、项目融资：由于项目一次性开发，开发周期为 30 个月，使得项目土地资源得到充分的利用，根据项目开发阶段划分及项目资金的需求情况，开发建设单位计划分三次进行项目融资或贷款，第一次融资 2.9 亿元；第二次项目开发贷款 5 亿元：第三次项目流动资金贷款 2 亿元。- 24 -3、融资说明：土地成本或土地出让金由前期拆迁补偿费用、安置房屋建设费用、征地费用、政府收益等组成。也就是说 5.3 亿元的土地出让金除去征地费用和政府收益（约占土地出让金 6-7%）按照开发建设单位与李沧政府签订的合作协议之规定都将返还给开发建设单位。二、资金使用计划：1、工程建设资金使用：严格按照工程建设合同规定的付款时间，
48、在工程进度、质量、手续完备的情况下，每月 15 日到财务办理工程款和材料款结算手续。2、配套费用及规费缴纳：根据政府要求付款的时间，按规定的时间付款。3、材料采购及管理费用：材料部采购员，要综合考察材料的质量、价格是否符合本项目工程的需要，严格按规范规定的签定合同草案，到工程部、财务部审核，经领导同意后方可签定；各项管理费用严格按照公司制定的报销制度执行。第八章 经济评估及结论建议第一节 回收资金分析该项目建安成本约 5470 元/平方米，资金投入为：.6 万元其中地上高层住宅建筑面积 10 万平方米，销售均价按照 8500 元/平方米考虑：商业网点 10 万平方米，销售均价按照 20000 元/平方米考虑：地下商业网点 5 万平方米，销售均价按照 12000 元/平方米考虑：地下停车场 4 万平方米，停车位约为 1200 个：销售均价按照每个停车位10000 元考虑：1、 预计销售收入：住宅（平方米-40000 平方米）8500 元/平方米=51000 万元。商业网点（平方米-15000 平方米）2
