1、新世界广场市场调查总结报告（内部资料）目 录CONTENTS前 言第一部分 调查说明一、调查目的二、调查内容三、调查方法四、调查范围五、调查人员六、调查时间第二部分 吉安市城市发展概况一、吉安城市概况二、吉安宏观经济发展状况第三部分 项目区域概况调研一、项目区域商业环境概况整理二、项目区域发展概况第四部分 乐清商业地产调查一、吉安市商业现状二、吉安市商业街调查汇总三、同类项目重点调查四、步行街商铺租售价格调查汇总五、商住租售价格连年成长分析汇总六、吉安人投资方式调查汇总七、吉安人投资理财方式调查比较汇总八、新世界广场招售登记分析汇总第五部分 乐清零售业专项调查一、大型超市调研汇总二、百货商场、
2、购物中心调研汇总三、吉安零售业业种分布及数量调研汇总第六部分 目标客户群调查一、商铺投资客户调研汇总二、项目目标消费者调研汇总第七部分 项目 SWOT 分析第八部分 调研结果综合分析结论前 言房地产项目在开发的前期应对地块的价值，投资开发的环境，市场供求状况，市场竞争状况等各种变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。据此，新世界广场作为一个商业地产项目，因为其客户需求的特殊性，利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，我们公司很有必要在本项目正式开发运作前期进行一次市场调查和研究。本次的调查与研究其作用仅限于验证或者为新世界广场项目市场定位及经营决策寻
3、求依据。在本案调查中，由于时间和人力因素可能调查的不够详实，本报告的相关数据资料仅供参考。不足之处，敬请阅者批评斧正。新世界广场 市场调查组2010 年 8 月 31 日第一部分 调查说明一、 调查的目的1、 为新世界广场市场定位提供依据；2、 为新世界广场业态组合定位提供依据；3、 为新世界广场赢利模式决策提供依据；4、 为确定本案的经营策略、竞争策略、销售策略、产品与服务等提供决策依据；5、 为确定本案的 IMC 策略提供参考；6、 为本案经营 PB 战略制定提供参考；7、 了解客层，为目标客户群定位提供参考；8、 为本案拟订一系列的销售、招商、营运政策提供参考；9、 全员熟悉吉安地理交通
4、商业环境，初步掌握当地人文特点，消费、生活习惯等。二、 调查的内容1、 区域经济概况调查；2、 竞争者状况调查；3、 区域商业经济环境调查；4、 商业地产投资调查；5、 商圈业种业态调查；6、 吉安零售业调查；7、 目标购买者调查；8、 周边市镇商业格局调查；9、 吉安商业街调查；10、 肉菜市场专项调查；三、 调查的方法1、 预备调查（略）2、 现场调查（略）四、 调查的范围立足吉安市吉州区做重点调查，同时了解青原区、吉安县等地的商业格局；五、 调查的人员成立市场调查专项行动小组，小组成员主要有：张龙伟、牛亚林、相虹、彭浩、辜蕾、张友红等人。六、 调查时间2010 年 7 月 1 日7 月
5、15 日 共 15 天时间第二部分 吉安市城市发展概况一、 吉安城市概况在江西省中西部，赣江的中游，有一座崛起中的青山绿水相辉映的滨江花园城市吉安，她资源丰富，名胜荟萃，人文鼎盛，是举世闻名的革命摇篮井冈山所在地。吉安市辖 1 市（井冈山市）2 区（吉州区、青原区） 10 县（吉安、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干）。2000 年 5 月，撤销吉安地区设吉安市。总面积 2.53 万平方公里，人口 473 万多（2005 年）。境内常态地貌类型以山地和丘陵为主。整个地势东西高耸、南部突起、中部低平、北部平坦而由边及里三面逐渐向北倾斜，呈阶梯状，构成以吉安、泰和为中心的吉泰盆地
6、。吉安市，古称庐陵、吉州。元初取吉泰民安之意，改称吉安。古时吉安，文风鼎盛，人才荟萃，商贾云集，故有“金庐陵”美称。吉安市文化底蕴深厚，素有“江南望郡”、“文章节义之邦” 、“金庐陵 ”之称。以新干商代墓葬遗址为代表的青铜文化，以青原山佛教禅宗青原派系为主体的宗教文化。以吉州窑黑釉天目瓷为标志的陶瓷文化，并孕育出欧阳修、周必大、杨万里、文天祥、胡铨、罗纶、谢缙等文化大家和历史名人。改革开放以来，吉安经济社会各项事业得到了长足的发展。全市现已培植起优质粮油、名特果茶、蚕桑、烟叶、药材、笋竹两用林、特种养殖、反季节高山蔬菜 8 大特色农业基地，形成了食品、药品、化工、电子、纺织、建材、冶金、煤炭、
7、电力、机械、造纸等 14 个工业门类。吉安市自然资源十分丰富,森林覆盖率高达 65.3%。仅井冈山风景区就拥有各种植物 3800 多种，其中珍稀树种 30 多种，稀有动物 20 多种，故井冈山有“动植物基因库”之美誉。不少传统名特产品饮誉海内外，常盛不衰。安福红杉稀有珍贵，新干红桔载誉中外，遂川金桔名闻遐迩，狗牯脑茶万国夺魁，玻璃鲤鱼晶莹剔透，泰和乌鸡正宗驰名，安福火腿媲美金华，等等。许多特产历史上曾为贡品，深受中外游客喜爱。井冈山，位于省境西南的罗霄山脉中段，中国 第一个农村革命根据地，被称为“ 中国革命的摇篮”，1982 年评为首批国家重点风景名胜区，享有“旅游胜地四十佳”之美誉，首批全国
8、 5A 级旅游区。全山红色胜迹与群峦奇峰、流古飞瀑、珍稀动植物和秀丽风光完美结合，形成了“红” 与“ 绿” 交相辉映的独特胜景。井冈山风景名胜区主要可分为茨坪中心景区、龙潭景区、黄洋界景区、主峰景区、笔架山景区、桐木岭、湘洲景区等八大景区。其中，龙潭景位于茨坪中心景区西北面7 公里处，面积约 20 平方公里，包括龙潭瀑布、金狮面、小井等人文景观和自然景观。龙潭又称五龙潭，因五神河水在不到两千米的流程中五次飞跃崆岩，形成五个梯状瀑布和深潭，故而得名。她有“五潭十八瀑之说”。二吉安市 2009 年宏观经济发展状况1. 吉安市 2009 年 GDP 达 567.04 亿 增涨 13%2. 吉安市 2
9、009 年人均 GDP 达 11820 人民币3. 吉安市 2009 年外贸进出口总值达到 52474.3 万 美元4. 吉安市市农村居民人均纯收入 5018.54 元，增长 8.2%5. 吉安市 2009 年全市实现消费品零售总额 171 亿元，增长 19.0%6. 吉安市 2009 年全市金融系统存款余额达 697.85 亿元7. 吉安市 2009 年私人汽车拥有量超过 77432 辆8. 吉安市 2010 年 3 月末全市城乡居民储蓄存款余额近 544.79 亿元9. 吉安市 2009 年农村居民恩格尔系数在 45.6%10. 吉安市 2009 年城市化进程达 60%11. 在 2008
10、 中国城市投资吸引力排行榜中，吉安市以 85.85 的综合得分，列第 111 位。第三部分 项目区域概况调研一、 项目区域商业环境概况整理1、 本案坐落在吉安市主干道井冈山大道中段，紧邻吉安市人民广场，吉安市市政府、市附属医院、移动、电信大楼、国税局、财政局、林业局、粮食局、药品管理局、市人民医院、建行、中行、九江银行、工商银行、阳明路小学等数个大型机关事业单位、商业楼群紧靠左右。2、 本案所在位置位于吉安市井冈山大道中段，2 路、10、12、1、101、8 路等 80%公交车在此停靠，交通便利。3、 本案所在区域周围庐境园、市府家属院、金鹏花园、西苑小区、恒荣丽景、滨江小区、信和佳苑等数十个
11、现代化花园小区近 10 万固定居住人群环绕周边。具有强大的潜在购买力。4、 本案周围半径 500 米范围内，文山步行街、鼎泰步行街、阳明东路商业街、阳明商城、国光超市、国光百货、四平家电、清风明月茶楼、迪欧咖啡、老树咖啡、天都会、钻石酒吧、文山大酒店、白鹭宾馆、五谷杂粮等商业经营单位林立，加之沿街商铺密集，集聚商气更聚人气。综上所述，本案所在区域商业设施完备，居住人口密集，交通便利，商业繁荣，整体商业环境处于良性发展 状态。二、区域发展概况1、井冈山大道白改黑以完成，旧房拆迁、城中村改造正在进行中，道路交通便利。2、吉安市政府行政中心南迁，带动整体城市中心南移，必将加速以人民广场为核心商圈格局
12、化进程。3、市区周边数个大型楼盘正在建设中，将使本案商圈范围内人口密度进一步增加。第四部分 吉安市商业地产调查一、吉安市商业现状1、 吉安市现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态较为落后，城市经济发展较慢，商业经营方式比较传统，主要以沿街店铺经营为主，需要进行新商业概念的输入和引导、刺激。2、 从商品结构、购物环境、店铺及超市形象甚至品类布局规划来看，吉安市现有各大商业零售单位均缺乏准确定位、清晰的销售概念、固定的客户群。3、 现有的商业零售单位业态主要以超市、便利店、专卖店等居多，无明显的经营特色，没有看到大型综合百货商店或购物中心。4、 吉安的热点商圈主要以文山路与阳明东路为中心，半径
13、 500 米范围，包括文山步行街、阳明商城、沿街品牌专卖店、超市、化妆品、珠宝首饰、西式快餐、服装市场等数十个业种云集。人流量明显较其他区域大一些。 （详见商业街调查汇总）5、 在对专业市场及主题品牌连锁店等调查中，发现几乎没有规模化、品牌化、专业化经营的专业市场和大型主题店。6、 在对整个商业市场进行市场调查后，分析结论如下：“只要填补了大型综合购物中心（流行百货、超市、主题卖场、品牌专卖店、餐饮、娱乐、休闲、停车、买菜等）的空缺，就可以在吉安市商业市场独领风骚。 ”二吉安市商圈调查汇总：1、吉安市商圈调查：本次商圈调查，主要以阳明东路、阳明商城、鼎泰步行街、文山步行街为主，此四个商圈相交在
14、一起，商业店铺云集，形成了具有吉安市特色的商业繁华街道，但各个品类的品牌商铺主要集中在阳明东路、文山步行街。主要情况分别如下：文山步行街综述 文山步行街地处吉安市核心商业区，文山路和阳明东路交汇处，街铺云集，不凡有多种品牌店，属当地最为知名的商业街。 街道内经营户本地人及浙江商人居多。（步行街街牌坊） （步行街北头）2、步行街街品牌店铺明细 81男装：8 家 约占 9.8%;爱登堡、柒牌、圣帝罗阑、雅戈尔、浩男、华伦天奴、莱克斯顿、棋牌王男装女装：14 家 约占 17.28%;简、秋水伊人、爱哲、红袖、真情告白、犁人坊、播、千黛百合、三 S、小魔鱼、江南布衣、朵以、圣迪奥、阿依莲鞋：8 家 约
15、占 9.8%;贵人鸟鞋、鞋柜、意尔康、红蜻蜓、兽霸、达芙妮、伊思 Q、飞鸵皮具：4 家 约占 4.94%；万里马、DISNEY、意尔康皮具、红谷休闲运动服饰：11 家 约占 13.58%；KAPPA、森马、以纯、安踏、李宁、特步、美特斯邦威、依米奴、鸿星尔克、德尔惠、361、乔丹餐饮类：4 家 约占 4.94%；亨美乐、KFC、德克士、好享来内衣类：6 家 约占 7.4%;古今胸罩、都市丽人内衣、黄金身段、奥利侬、曼妮芬、依之妮饰品：3 家 约占 3.7%；野丫丫、阿丫丫、巴巴变珠宝：2 家 约占 2.46%;金伯利钻石、百货金店化妆品：4 家 约占 4.94%;阳明化妆品、益瑞缘化妆品、新依
16、佳、雅芳化妆品钟表眼镜：2 家 约占 2.46%;光明眼镜店、新华眼镜家居床上用品：3 家 约占 3.7%;水星家纺、富安娜、乔德家纺药品类：1 家 约占 1.23%;如意大药店裤类：1 家 约占 1.23%;增致牛仔童装：6 家 约占 7.41%;青蛙皇子童装、巴拉巴拉、外奇、童颜物语、七波辉、JOYO服务机构：2 家 约占 2.46%建设银行、吉安市农村信用社品类占比图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%男 装 女 装 鞋 皮 具休 闲运 动服 饰 餐 饮 类 饰 品 内 衣 类 珠 宝 化 妆 品钟 表眼 镜家 居床 上用 品 药 品 类 裤 珠 宝服 务机 构 童
17、装占 比2、阳明东路品牌店铺明细 56男装：16 家 约占 28.57%;海澜之家，才子，雅戈尔，九牧王，庄吉，劲霸，莱克斯顿，金利来，BOSS，圣得西，无限自我，富贵鸟，苹果，利郎，七匹狼，罗蒙女装：1 家 约占 1.78%;梦舒雅鞋：7 家 约占 12.5%;达芙妮，金利来，意尔康，红蜻蜓，骆驼，公牛巨人，森达，奥康皮具：4 家 约占 4.94%；老人头、金利来、奥康、罗蒙休闲运动服饰：12 家 约占 21.43%；佐丹奴，康威，NIKE ，李宁，匹克，赛琪，乔丹，ERKE ，李宁，KAPPA，361，德尔惠，ADIDAS珠宝：3 家 约占 5.35%;老凤祥珠宝、黄秀玉珠宝、太阳珠宝钟表
18、眼镜：2 家 约占 3.57%;新华眼镜家电城：3 家 约占 5.36%;四平家电、腾达电器、苏宁电器摄影类：3 家 约占 5.36%;玫瑰之约，巴黎婚纱，薇薇新娘餐饮类：2 家 约占 1.23%;兰州拉面、现代永和豆浆服务机构：3 家 约占 3.57%邮政储蓄、中国银行、中国工商银行品类占比图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%男 装 女 装 鞋 皮 具休 闲运 动服 饰 餐 饮 类 珠 宝钟 表眼 镜 家 电 城 珠 宝服 务机 构占 比三同类项目重点调查汇总：1、众晟集团 广场项目项目案名：未公布 众晟集团 广场项目（天都会大楼后面、花街对面）
19、项目位置：吉安市人民广场南路规划形态：复合型商业楼规划层数：三十层，其中地下一层，地上二十九层规划总建筑面积：约 3.6 万单层建筑面积：约 1200建筑功能说明：-1F 停车场1F 沿街店铺2F 产权式商铺3-5F 商务、快捷酒店6-30F 酒店式公寓及写字楼专业管理公司：无。具体招商政策：还没有出台。广告宣传：未见任何媒体广告招商工作：未在进行。项目进展情况：待进一步摸底。距离本项目：大约 200 米。资料收集情况：以上信息通过同行沟通时了解。2、东方巴黎项目名称：东方巴黎 项目地理位置；城北菜市场对面总规划占地面积：5255总建筑面积：30658.46规划套数：528 套 房型配比： 一
20、室 A：32 49% 258 套B：5242% 254 套二室：94 16 套 3% 开盘时间：2006 年 3 月销售价格：2300-3700 元/（从开盘到去年上半年）销售率：98%（余 2%：是关系户，员工保留房等）交房标准：A 毛坯房 B 简装（500 元/，墙面刷白灰，地面地砖，卫生间：蹲式）C 精装（ 800 元/，墙面墙纸，地面是地砖，卫生间：坐式，建材品质相对于简装会高档一些）物业管理费：1 元/月） ，是否委托管理：否目前出租价格：800-1000 元/月优势：1 当时推盘时是属吉安首个公寓式住宅产品推向市场，面积小，总价低投资风险小，主要的购买力是 80 后的小年轻从而解决
21、自住问题，投资户，总价低风队险小2 地理位置优越，周边配套完善，交通便利，购物便利四、步行街商铺租售价格调查汇总序号 店铺名称 位置或地段营业面积（） 经营种类 租金情况（年或月） 产权售价 备注1 DISNEY 步行街南段靠前30 箱包 10000 元/月 95 年 3300 元 /2 佳人 步行街南段 45 女装 5800 元/月 95 年 3300 元 /3 高帝 步行街南段 20 鞋 6000 元/月 95 年 3300 元 /4 三 S 步行街南段 30 两性休闲 10000 元/月 95 年 3300 元 /5 小魔鱼 步行街南段 46 两性休闲 8000-10000 元 /月95
22、 年 3300 元 /6 卓诗尼 步行街南段 30 鞋 8000 元/月 95 年 3300 元 /7 金冠眼镜 步行街中段 38 眼镜 8000 元/月 2000 年 12000-15000 元/8 以纯 步行街中段 720 休闲服饰 200 万/3 年 66.7 万/年2000 年 15000 元/9 巴拉巴拉 国光百货北侧 35 童装 35000 元/月 04 年 11000 元 /9 秋水伊人 国光百货北侧 60 女装 12000 元/月 95 年 3300 元 /10 万里马 鼎泰对面 100 皮具、箱包自己产权 8000 元/11 棋牌王 鼎泰旁边 20 男装 6000 元/月 不
23、详12 百货金店（地下）鼎泰对面 600 金银、手表/ 2000 元/13 特步 鼎泰步行街正对面108*3 运动休闲服饰50 万 /年 2000 年 12000-15000 元/14 石头记 步行街北段 30 玉器、首饰4000 元/月 不详经调查，吉安市最主要街道目前基本上都是单个的铺面独立出租，商家进行独立收银。基本为住宅楼底层商铺，主要集中在 95 年、2000 年销售产权，步行街最高价超过 300 元/月 、最低元/月本次调查的商铺所处的位置都是文山步行街比较具有代表性的。五、商住租售价格连年成长分析汇总1001201401601802002202402000年 2004年 2008
24、年 2010年元 /平 方 米吉安市步行街商铺租赁价格成长趋势图(2000-2010 年)1500200025003000350040002006年 2007年 2008年 2009年 2010年元 /平 方 米吉安市住宅价格成长趋势（2006-2010 年）七、 吉安市投资理财方式调查比较汇总种 类 收 益 说 明 风 险 所需专业知识 投入时间 适合人群储蓄存款 1.98 一年期 最低 不需要 很少 所有人基金保险 4.8% 基金平均收益率 较低 较多 较少 有一定积蓄的人债券 2.3% 国债平均收益 低 较多 少 有一定积 蓄的人股票 不定 风险高 高 多 很多 冒险的人 群住宅写字楼
25、5% 位置的风险 低 多 多有一定积蓄和专业知识的人新世界广场 8%以上 全新业态 低 不需要 不需要有一定积蓄的人八、 吉安市商铺投资意见调研汇总经过抽样对 100 位吉安市民直接或间接的调查显示：1 投资者选择商业物业所考虑的因素（1） 地理位置 98 人 占 98%（2） 周边环境 95 人 占 95%（3） 商铺价格 83 人 占 83%（4） 经营业态 30 人 占 30%（5） 发展商声誉 25 人 占 25%（6） 交通因素 92 人 占 92%（7） 付款方式 85 人 占 85%2 投资者的理想付款方式（1） 分期付款 5 人 占 5%（2） 一次性付款 7 人 占 7%（3
26、） 银行按揭 88 人 占 88%3 投资者心目中投资商铺的年回报率（1） 5%-8% 6 人 占 6%（2） 8%-10% 14 人 占 14%（3） 10%以上 80 人 占 80%4 投资者对面积要求（1）10-25 35 人 占 35%（2）25-35 38 人 占 35%（3）35-55 24 人 占 35%（4）55以上 3 人 占 35%5 投资者对每个摊位的理想价格（1）20-30 万 62 人 占 62%（2）30 万以上 28 人 占 28%（3）其他 10 人 占 10%6 投资商铺用途(1)自购自营 46 人 占 46%(2)投资炒铺 40 人 占 40%(3)其他 1
27、4 人 占 14%7 投资者对商铺的价格要求(1)1.5 万元/以下 85 人 占 85%（2）1-2 万元/10 人 占 10%（3）2-4 万元/5 人 占 5%九、 新世界广场中心招售登记分析汇总本项目自 2010 年 6 月 25 日开始接受招商、销售咨询的来电登记,截至 8 月 31 日销售预登记 283 人次。其中自买自营的有 160 人次，投资炒铺的有 80 人次，其它 43 人次。57%28%15%自 买 自 营投 资 炒 铺其 它新世界广场投资者招售登记意见汇总分析图第五部分 吉安市零售业专项调查一、 大型超市调研汇总（见附表）二、 百货商场、购物中心调研汇总（见附表）1、调
28、查纲要（1）国光百货调查 综述 经营品类 市场概况（面积、铺位数、摊位面积、摊位高度、动线宽度、租金、硬件配套、品类及占比、仓储配套、功能配套、地面装修、台面装修等） 品类占比图 租金调查表（2）德邦购物中心 综述 经营品类 市场概况（面积、铺位数、摊位面积、摊位高度、动线宽度、租金、硬件配套、品类及占比、仓储配套、功能配套、地面装修、台面装修等） 品类占比图 租金调查表（3）四季春购物广场 综述 经营品类 市场概况（面积、铺位数、摊位面积、摊位高度、动线宽度、租金、硬件配套、品类及占比、仓储配套、功能配套、地面装修、台面装修等） 品类占比图（4）金阳光百货 综述 经营品类 市场概况（面积、铺
29、位数、摊位面积、摊位高度、动线宽度、租金、硬件配套、品类及占比、仓储配套、功能配套、地面装修、台面装修等） 品类占比图三、 吉安市各主要商业街区业种分布及数量调研汇总(见汇总表)（略）第六部分 目标客户群调查一、 商铺投资客户调研汇总在各方资料的信息收集整理和几天的市场调研后，暂分析得出目标投资客户主要共有四类：吉安市经商人士吉安市政府公务员中等偏上的工薪阶层吉安地区所辖县市区个体经营者吉安外出务工人员大学教师、医务人员其他其中自主经营超过 50%，而投资经营或不能确定者则占 45%左右。以上所罗列的目标客户类型还有待在销售的初期阶段进一步梳理。二、 项目消费者调研汇总1、 （见数据整理表）2
30、、分析经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为：主群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。次群体：城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、辖区收入较高的群体。第七部分 项目 SWOT 分析Strenght（优势）（1）地理位置优越，地处临吉安区中心位置，靠近人民广场，有井冈山大道和阳明路直角包围。（2）人流密度比较大，交通设施完善。（3）紧靠文山步行街、阳明商城、阳明东路、鼎泰步行街具有浓厚的商业氛围。（4）项目地块规则完整，易于规划。发挥优势（1）对项目做前期 VI 宣传，在交通路口设置宣传图片。（2）对公益广告做投
31、资，间接把产品推向市场。（3）设计完整合理化，做工严谨细致化，推广人性普遍化。（4）发挥地块方正优势，商业设计拉大门面开间，公寓设计注重隐私空间。Weakness（劣势）（1）周边老建筑比较多，对本案整体形象塑造具备挑战性。（2）道路交通秩序混乱，乱停、乱摆、乱放现象严重。（3）对地块规划设计的标准高，需满足多方面的要求。（4）开发商品牌知名度有待巩固。避免劣势（1）利用当地的历史传说赋予产品文化内涵。（2）对道路交通、卫生整治，规范车流人流道路。（3）拓展设计思路，综合考虑各方面的因素，作好设计协调工作。（4）适当举办事件营销活动。Opportunity（机会）（1）靠近人民广场和井冈山大道
32、，周边环境较好。（2）品牌商家招商，商业氛围浓厚，较易聚集焦点关注。（3）项目周边配套完善，成熟业态比较多，易人气聚集。（4）目前商业市场设计到招商手段过于直白，容易产生抵触情绪。（5）部分商户希望旗舰型商业进驻，建立品牌商业圈。寻找机会（1）提前做软文报道，增强项目品牌意识，深化企业知名度.（2）对项目进行适当包装，开展事件行销活动，了解市场和消费者心理。（3）围绕中心品牌进行宣传，促进商业的升级换代。Threat（威胁）（1）吉安商业体量过大，商业市场已经超出饱和度。（2）当地经济基础薄弱，居民的消费力水平低。（3）新进商业项目对客户资源的分流。（4）其他已投入生产的商业项目低价竞争的威胁
33、。逃避威胁（1）产品结合市场需求进行规划设计。（2）积极吸引主力品牌商家进驻，对商业档次拉开距离。（3）分析项目与主力竞争对手的优劣势，实行差异化竞争。（4）招商方式灵活多样。Conclusion(结论)（1）发挥在地理位置和环境上的优势，本项目应充分发挥“商流”和“人流”之间的积极互动关系。（2）在争取主力店的同时，针对市场尝试新型业态组合方式。（3）商业概念上，针对性的赋予文化内涵，避免“强加文化” 。（4）充分引导交通，提升商业经营层次，拓展商业发展空间。(5) 本项目应立足于成为地区性的商业商务中心。(6) 引进先进的商业经营管理模式和科学的商业管理方法。第八部分 调研结果综合分析结论
34、1商业逐渐成熟从我们现场调查的情况来看，当地商业氛围缺少，而近年当地的商业开发似乎由于各种各样的原因，市场体现出来的总是不够景气。随着本项目的开发，大型商场的进驻，这将会给当地的商业起到榜样的作用，逐将走向成熟，引导新型的商业经营模式。2商业中心的转移随着市政建设对广场的改造，广场将成为广大市民休闲娱乐的好去处。原有的以文山步行街、阳明商城为中心的商业，必将随着广场北地块的建设和商家的引进而转移。3百货业的兴起目前吉安市唯一的百货为文山步行街的国光百货，总经营面积不足四千平，共二层。市场品牌偏中低档，直接导致当地缺少高档品牌的市场空白。随着市场的完善，百货业必将兴起。4市场专业化与完善目前当地市场细分不明显，随着市场的规范、当地经营意识和政府的导向，市场也将专业化，满足不同消费群体的需求。如：市民的消费层次将会拉开，逐渐向中高端靠拢；业态的专业化等。结 束
