1、西安项目产品定位报告（讨论稿）二零零六年十月2报告关注点西安市国民经济年增幅在 12%以上，其中 03-04 的增幅在 14.19%，高于全国的增长速度（9.5% ） ，反映了宏观经济较好的增长态势。西安市人均 GDP（04 年： 1832.16 美元）介于 1300-8000 美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。以人均 GDP12%的年平均增长速度，西安市人均 GDP 达到 8000 美元约需15 年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的长期投资潜力。区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基础。西安楼市处于快速发展的前期阶段投资额呈现逐年递
2、增的态势，其中 2004 年增幅比例为 25%。商品房施工面积、竣工面积、销售面积处于平稳增长态势，竣工面积略大于销售面积商品房价格一直呈现稳步上升态势。04 年（2626 元/ 平米）同比增加 479 元/平米，增幅达 22.3%预测常量需求量：至 2020 年西安市商品住宅潜在需求约在 439 万平方米/年整体楼市供大于求格局、局部结构性不均衡问题仍会延续，即低、中档产品供求关系供大于求，而真正高档次产品在市场上的则呈现供小于求的格局。其中04 年供（ 600 万平米） 、求（500 万平米）房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策
3、划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成，品牌塑造存在先机区域市场由封闭、盲目向开发、有序发展，利益群体之间的诚信机制有待形成区域重点项目供给主体产品是价格在 3200-3600 元/ m、面积在 121-140平米、户型为 3/2/2（53%）的产品。区域滞销的产品为 160以上的四房和 230 以上的复式住宅。症结为总价高、功能设计不合理、通风采光性差。区域需求主要产品单价在 25003500 元/平方米的面积在 81130 平方米的 2/2/1 和 3/2/2。价格是区域客源考虑的最主要因素，其次为交通、项目区域、居住环境以及房屋朝向选择。项
4、目目标客源定位一群来自高新区、南郊区域（长安区）以及城西（近高新区）的以自住为主的科研机构工作人员、高校教职人员、企业中层职员以及政府部门工作人员。项目定位：颐景园系列-现代生态园林住宅户型面积及配比户 型 比例一房一厅一卫（60 平方米左右） 8%二房二厅一卫（80100 平方米） 35%三房二厅二卫（110-135 平方米） 50%三房二厅二卫（135150 平方米） 5%四房二厅二卫（150 平方米以上） 2%商业设置：10000 平米的 SHOPPINGMALL 商业市场的空白、资源的向心聚集，商业与住宅的联动（提高整体入住率、社4区成熟度） 、打造“ 区域商业中心 ”土地增值、价格跳
5、跃式增长，实现二、三期利润最大化集团由局部住宅地产向商业地产转型的试点- 新的利润增长点水景营造总体沿用颐景园的原有手法，而在水源的维系上可借鉴区域诸如豪盛时代华城等的相关措施房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:目 录一、西安基本概况 11、地理位置 12、气候 13、人口 14、经济水平 26、区域规划情况 3二、西安市房地产业发展分析 51、房地产发展各项指标分析 52、房地产未来量预测 73、西安楼市区域分析 7（1）高新区 9（2）其他区域 11三、高新区楼盘分析 121、竞争分析
6、12（1）竞争个案分析 12（2）潜在竞争情况 212、区域楼盘特点 233、区域供给产品分析 244、区域需方市场产品分析 285、区域产品销售抗性分析 35结论 36四、项目概况 381、基地情况 382、基地四至 383、规划情况 384、配套情况 385、道路状况 38五、项目 SWOT 分析 401、SWOT 分析 .402、建议 42六、客源分析 431、目标客源定位 432、客源共性及消费特性 46七、产品建议 481、总体构想 482、建筑布局 483、建筑形态 484、户型面积及配比 485、商业设施建议 506、道路系统设计 517、主入口 5168、外立面 519、景观设
7、计 5210、会所设计 5511、售楼处 5512、其他产品建议 56八、开发建议 571、项目开发周期及案量建议 572、价格的建议 57附：区域楼盘信息 59房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:一、西安基本概况1、 地 理 位 置西安，位于关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸。东北距首都北京 900 公里。辖境东西 204 公里，南北 116 公里；面积9983 平方公里，其中市区面积 1066 平方公里。2、 气 候属温带大陆性季风气候，四季分明。年平均气温 13.3。最高月均 26
8、.9，最低月均0.5。年降水量 614 毫米，主要集中在 7、8、9 三个月。全年无霜期 207 天，年平均日照 1801小时。风沙影响较为严重。3、 人 口年份 2001 2002 2003 2004西安市人口 694.84 702.59 726.58 725非农业人口 292 300 312 318总人口增长率 1.12% 3.47% 3.4% -0.1%全市城市化率 4202% 4270% 4091% 数据来源：西安房地产年鉴房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系，从西安人口和城市人口变动的数据反映，人口导入速度越快、城市化发展进程越快、人口导入动力越大，
9、当地房地产需求量将越大。24、 经 济 水 平GDP：年增幅在 12%以上，其中 03-04 的增幅在 14.19%，高于全国的增长速度（9.5%） ，反映了宏观经济较好的增长态势。人均 GDP ：人均 GDP 亦从 10561.42 元（02 年）至 15115.4 元（04年） ，约合 1832.16 美元，特别是 03-04 年增幅近 20%。表 1：西安市 GDP 增长变动状况年份 2001-2002 2002-2003 2003-2004GDP 平均增幅 12.22% 14.15% 14.2%人均 GDP 增幅 10.98% 5.24% 18.4%西安市人均 GDP 介于 1300-
10、8000 美元，说明其房地产发展处于快国 内 生 产 总 值 （ 单 位 ： 亿 元 ）733.85 823.50940.351095.8702004006008001000120001年 02年 03年 04年人 均 GDP变 化 情 况10561.42 11720.9212334.6615115.4020004000600080001000012000140001600001年 02年 03年 04年房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:速上升阶段。若按照人均 GDP12%的年平均增长速度
11、，西安市人均GDP 达到 8000 美元约需 15 年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的投资潜力。表 2：人均 GDP 与房地产市场发育状况的关系人均 GDP 800-1300 美元 1300-8000 美元 8000-13000 美元 13000 美元以上住房房地产阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段恩格尔系数：居民恩格尔系数开始逐年递减，说明居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。年份 1999 2000 2001 2002食品支出 1945.36 1985.56 2023.91 2205.38人均消费支出 5360.98 54
12、45.7 5815.66 6419.21城镇恩格尔系数 36.3% 36.5% 34.8% 34.4%城镇居民人均可支配收入：西安市居民收入水平（8544 元）低于全国平均水平（9422 元） ，而农民收入水平（3143 元）远高于全国的状态（2936 元）表 3：西安市 2001-2004 年收入水平变动状况。年份 2001 2002 2003 2004城镇居民人均可支配收入（元） 6705 7180 7784 8544农民人均纯收入 2490 2642 2838 31436、 区 域 规 划 情 况 城市总体规划（2004-2020）表 4：城市规划规模规划居住人口（万人） 建设用地面积（
13、平方公里） 人均居住面积2005 286.8 245.5 152010 695 695 202020 765 788 254 未来产业布局中心城市:城墙以内，行政中心外迁，发展以旅游、商贸为主的支柱产业。外围多个方向：布置大型产业:户县，结合高新区二次创业，发展高新技术产业。结论： 从西安市的 GDP、人均 GDP、人口的导入、产业布局、城镇收入及城市规划等方面来看，西安市区域中心的地位已显现，对周边城市辐射作用加强。 区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基础。房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全
14、策划必备资料库！全国货到付款 QQ:二、西安市房地产业发展分析1、 房 地 产 发 展 各 项 指 标 分 析投资额: 呈现逐年递增的态势，其中，2004 年的增幅较大，其增幅比例为 25%。施工、竣工、销售面积: 平稳增长态势，竣工面积略大于销售面积空置率:商品房空置总面积经历了先减小后增加的态势，其中住宅空置状况呈现相同的变化。西安市商品房空置率在 1%-10%之间，从侧面反映了西安房地产固 定 资 产 投 资 示 意 图 （ 单 位 ： 亿 元 ）287.72 338.15478.1064001年 02年 03年 04年商 品 房 施 工 、 竣 工 、 销 售 面 积1172.58 1
15、343.121410.8584.6252.89 252.73 210.88339.67329.70200400600800100012001400160002年 03年 04年施 工 面 积竣 工 面 积销 售 面 积6市场目前处于健康的发展状态，房地产供求状态保持基本平衡。均价走势:呈现稳步上升态势。04 年（2626 元/平米）同比增加 479 元/平米，增幅达 22.3%，其从侧面说明了西安整体楼市开始步入快速发展期。供求比例:01-03 年的西安整体楼市处于一个发展波动阶段：一级市场不规范、二级市场被少数开发商垄断、产品处于低层面竞争，楼市发展亦呈现一定无序性发展，市场处于供小于求的态
16、势。表 5：2002-2003 年供求比例年份 02 年 03 年 04 年商 品 房 空 置 状 况 曲 线 图33.4557.1463.8511.144.752.301020304050607001年 02年 03年 商 品 房 空 置 面 积住 宅 空 置 面 积商 品 房 实 际 销 售 额 （ 单 位 ： 亿 元 ）47.2251.3454.28 55.0424446485052545601年 02年 03年 04年2000 2030 2147262601年 02年 03年 04年商 品 房 、 住 宅 空 置 率 变 动 情 况3.30%5.91%1.12%5.23%6.43%6.
17、52%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%01年 02年 03年 商 品 房 空 置 率住 宅 空 置 率房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:供求比 1：1.2 1:1.25 04 年随着一、二级市场运作的日趋规范、特别是传统封闭市场被外来品牌企业打破， 整体楼市呈现有序发展，市场呈现供略大于求的格局， （04 年需求量为 500 万平方米，批准预售商品房为 600 万平方米）应指出这是 结构性不均衡的供大于求的格局 即中低、中档楼盘供应仍呈现供大
18、于求的格局，而市场上真正的高档产品则呈现供小于求的格局。2、 房 地 产 未 来 量 预 测需求预测：现有居民改善需求量:由 11.25 平方米(04 年)至 25 平米(2020年)（ 25-11.15）平方米 *400 万人 /16=346.25 万平米 /年新增人口需求量: 约为 80 万平方米至 2020 年西安市商品住宅潜在需求约在 346.25+80=439 万平方米 /年。3、 西 安 楼 市 区 域 分 析楼市区域分布图西安房地产板块主要有城南、城北、城东、城西板块组成。房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划
19、必备资料库！全国货到付款 QQ:（1）高新区高新区概况： 地理位置：西安高新区位于西安市南郊，北靠南二环路，西临丈八路，东至西万路，规划面积 30 平方公里。距西安中心 7-15公里，距西安铁路货运车站 12 公里，距西安咸阳国际机场 52公里，距火车站 15-20 公里。 人口：2004 年，高新区的总人口为 6-7 万人，就业人口 28 万人。 经济状况：01-04 年，其经济呈快速发展势头， 03、04 年 GDP增幅均在 30%，地方财政收入亦呈近似同步的速度发展。 高新区产业情况：园区内落户有新纪元广场、西部电子广场、创业广场、陕西网管中心、高新国际商务中心、软件园及一批企业厂房等，
20、现拥有上市公司 25 家。高新房地产发展概况：以批准征地及商品房开工、竣工面积而言，高 新 区 GDP97.72 120.5315720805010015020025001年 02年 03年 04年GDP 地 方 财 政 收 入4.7 5.37.28.8024681001年 02年 03年 04年10如下图：批准征地方面，征地的幅度曲线波动较大，供需方面，近两年，高新区房地产市场持续供销两旺的局面，商品房开工、竣工面积均出现持续增长的势头。数据来源：2003 年西安高新技术产业开发区发展报告区域代表楼盘： 绿地仕嘉新里、紫薇田园都市、世家星城等，具体可参照第三部分。批 准 征 地 面 积144
21、0.307329.464079.811196200年 01年 02年 03年102.64107285268.477.0695117187.70 50 100 150 200 250 30000年01年02年03年竣 工 面 积开 工 面 积房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:高新区本身所特有的产业规划优势及连带的需求基础，为其房地产发展提供坚实基础，总体而言，区域楼市处于各板块的首位，均价为 3600 元 /平米。（2）其他区域城东：在西安市区四大板块中，城东的房地产市场发展增速居于中等水平
22、。目前，区域楼盘整体均价为 3100 元/平方米，客源主要来自本地区城镇居民，其典型代表楼盘是紫昕华庭，售价 2700-3800 元/平方米。城北：低价楼盘、死盘的主要集中区。宏林茗座就是典型的代表楼盘，其均价为 2900 元/平米，针对对象是当地的工薪阶层。城西：工矿厂、造纸厂及粮仓的主要集中地，相对其他几个板块，该区域开发的楼盘较少，旭景碧泽园和八水洋房是区域的代表楼盘，价格在 2470-3250 元/平米之间。城南：城南的文教优势无可比拟，居住氛围浓厚，社区生活配套成熟。作为西安重点发展新区，其区域优势日益明显、生活交通配套亦趋于完善，同时“购房入户”等相关政策的出台，无疑对楼市的发展注
23、入强大的动力，城市枫景、豪盛时代华庭等楼盘，它们大多是小高层、高层楼盘、且以综合素质取胜。区域楼盘价格在 3360 元/平米左右。12三、高新区楼盘分析区域界定：本次调研范围为高新区，北靠南二环路，西临丈八路，东至西万路样本类型： 六个竞争项目和八个一般项目1、 竞 争 分 析（1）竞争个案分析重点分析点为户型面积及配比、销售价格、物业情况、媒体通路等，以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息。房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:表 6：区域竞争个案基本情况楼盘名称 占地面积（平方米）总建
24、面积（平方米）容积率 户型配比 单价（元/ 平方米）总价区间城市枫景 夏日景色（一期）6.43 万（一 期 2.9 万）22.51 万 (一期 10.18 万)3.5 （43-49 平米）的 1/0/1： 168 户85.05 平米的 2/1/1： 28 户100 平米的 2/2/1： 56 户122-140 平米的 3/2/2： 409 户160 平米的 4/2/2： 54 户小高层：3020-3530 高层：2850-3660 小高层：36.8-49.42 万高层：12.25-47.2 万高新枫林绿洲(二期)68.2 万 150 万 2.2 118 平米的 3/2/2： 96 左右户149
25、-152 平米的 4/2/2： 96 左右167-181 平米的 4/2/3： 184 左右249.6、300 平米的复式： 90 左右3600-4600 424-114.8 万豪盛时代华城（三期）3.3 万 13 万 3.9 132、150 平米的 3/2/2：184 户135 平米的 4/2/2： 46174-176 平米的 5/2/2： 463450-3860 4 5.5-67.9 万世家星城（三期） 55 万 75 万 1.36 102 平米的 2/2/1；140 平米的 3/2/2 180 平米的复式 （楼盘共有 7000 多户，当期开发三期户数不详）均价 2880 29.3-51.
26、8 万绿地世纪城仕嘉公寓32.5 万 80 万（一期 19.6 万）2.4 96、98 平米的 2/2/1： 214 户 126、130 平米的 3/2/2： 239154 平米的 4/2/2： 183300-4400 31.6-79.2 万14176、230 平米的 5/2/3（复式）： 4紫薇田园都市 146.52 万 180 万 1.2 88、97、100 平米的 2/2/1；135 平米的3/2/2；156 平米的 4/2/2； 180、240 平米的 5/2/3（复式）高层户型统计共计：约 3500 多套2400-3700 21.1-88.8 万本案 17.1 万 34 万 2 （6
27、0 平方米左右）的 1/1/1； 8%（80100 平方米）的 2/2/1； 35%（110-135 平方米）的 3/2/2； 50%（135150 平方米）的 3/2/2；5%（150 平方米以上）的 4/2/2； 2%3500（参考价） 25-60 万房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:高新枫林绿洲(二期)社区规划：3 条步行街 1200 米生态谷 5000 平米会所 1 公里林荫大道产品规划：二期由 4 栋碟式高层 、2 栋纯复式楼和 1 栋板式小高层组成销售情况：共分五期开发，当期开
28、发二期，07 年五期全部开发完工上市时间 048，交房时间 06.5，去化量 58 套/月左右，去化速度85%客源： 以当地本市人购买为主 ,外地购房则以延安(陕北地区) 居多；用以自主，投资较少；一般年龄在 30-45 岁购买者多营销思路：“生态谷 纯水岸 新街区生活” “生态 运动 教育 阳光”推广手段：一次性购房可享受 98 折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：华商报 、 西安晚报为主打；相关专业网站（如 www.800j.cc）优势： 水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点劣势： 产品高密度开发，影响居住的采光性；07
29、年全部竣工，开发周期较长，势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞争压力大16豪盛时代华城（三期）社区规划：23000 平方米江南山水园林 2000 多平方米会所产品规划：共由 9 栋 23 楼高层组成，其中三期由 3 栋高层组成销售情况：共分三期开发，上市时间 04.9，交房时间 05 年底，去化量 41 套/ 月，去化速度 89%营销思路：“水岸名邸 一切都是好宅标准 除了价格”推广手段：一次性购房可享受 98 折优惠，按揭享受 99 折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：华商报 、 西安晚报为主打；相关专业网站（如 www.800j.cc）优势： 产品整体品质较高
30、，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好劣势： 栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:世家星城（三期）社区规划：2000 平方米健身俱乐部、商业产品规划：三期由 10 栋小高层、高层组成销售情况：共分 3 期开发，当期为 3 期，上市时间 05.3（内部认购）05.6 上市；交房时间 05 年底客源： 本市居民购买为主，异地购房为辅；自住居多营销思路：“打造一流高品质大众精品住宅”推广手段：“付 5 万顶 7 万”活动( 在内部认购
31、期 ,只要先付 5 万元定金,开盘后购买可抵消 7 万元房款)媒体通路：华商报 、 西安晚报为主打；相关专业网站（如 www.800j.cc）优势： 社区规模大，配套设施齐全；周遍名校多，居住环境好；借学校优势，吸引大量客户劣势： 产品总体品质一般18绿地世纪城仕嘉公寓社区规划：10 万平米绿化；120 万平米坡地（9 洞高尔夫） ；65000 水景；商业街；15000 会所产品规划：集住宅、酒店、办公、会展中心、酒店式公寓、商业为一体的综合社区；一期由 2 栋 11 层、2 栋 18 层及 2 栋 24 层的小高层、高层组成销售情况：共分 3 期；下期开发上市时间 2 期 04.9；交房时间
32、 05.6；去化量 70套/月（剩余 50 套左右） ；去化速度 89%客源： 以当地本市人购买为主；自主居多；投资占有一定比例营销思路：“120 万平米 首席国际亲水社区” “西安高新中央商务区”推广手段：一次性购房可享受 98-99 折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：华商报 、 西安晚报为主打；绿地主页及相关专业网站优势： 知名企业楼盘，名牌效益明显；社区内部配套齐全，有商业街、高尔夫练习场等多项设施；房型设计普遍较好，南北通透、采光足，户户全明设计；大量水系景观的营造，受到众多市民的追捧劣势： 因西安当地的气候影响，设露天式阳台，肯能会造成房屋内尘土较多的现象；区域内雷同性产品
33、多，竞争力较大房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:紫薇田园都市社区规划：5 万多平方米的中央绿地广场；14 万平方米俱乐部产品规划：有多层、小高层、高层、花园洋房、TOHO 及老年公寓构成销售情况：同期开发（销售至今 2 年多） ；上市时间 02.7（多层） ，04.5（小高层、高层） ；交房时间 05.10（高层）客源： 以本地人购买为主，外地购房以陕北地区居多；自主为主，投资者甚少营销思路：“精英 人文 成熟社区” 推广手段：首付可分期付款（如首付 30%，可先付一半，入住前再付清另一半
34、） ；9 层以上可享受 99 折，15 层以上 98 折；报刊媒体为主流；户外硬广媒体通路：华商报 、 西安晚报为主打；相关专业网站（如 www.800j.cc）优势： 社区是目前市场上规模最大的楼盘，受当地居民关注；楼盘是政府扶持项目，在许多方面享有一定的优惠政策；大型社区配套齐全;劣势： 项目在产品的规划设计方面存在一定问题；目前项目商业设施配套较少；高层顶层面积设计较大，总价过高，造成市民难以承受20城市枫景 夏日景色（一期）社区规划: 28000 平方米商业 1700 平方米幼儿园 3100 平方米公共绿地产品规划: 共有十栋小高层和二栋高层组成一期由一栋 32 层高层、六栋 18 层
35、小高层销售情况：共分二期开发，当期开发一期，下期开发二期（5 号地块）客源： 当地客户为主；自主居多；相当一部分客户来自于高科新花园业主（高科新花园是同家开发公司建造的）营销思路：“城市中的风景 风景中的城市” “2005 关注高科集团 高科房产”“关注城市风景 夏日景色”推广手段：截止到 3 月 8 日，内部订购，价格优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：华商报 、 西安晚报为主打；相关专业网站（如 www.800j.cc）优势： 高科房产楼盘 品牌效益显著；栋距 52 米，采光度高，相当受购房者欢迎；板式小高层房型（三室） ，户型设计合理，属经典房型劣势： 1 室的房型设计朝北，对采光
36、、日照有一定影响房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:（2）潜在竞争情况 中海外集团于 2003 年以近 2.4 亿元获得南二环西段一地块，动向不明。 和记黄埔以 10.05 亿元拿下高新区二期 727 亩土地使用权，动向不清晰。 广厦房产、珠江投资、新鸿基、名流置业等全国知名地产公司进驻西安。22表 7：区域其他典型个案情况案名 建筑面积占地面积容积率 价格（元/平米）主力户型 销售情况八水洋房 4.7 2.1 2.25 2800 3/2/1 115.34 项目共 400 多套房源，剩余三成
37、枫韵蓝湾 30 13.7 2.1 不详 1-3 室 40-120 不等 项目共有 2000 多套房源，分二期开发，目前一期开发 1500 套左右，未销售，情况不详家天下 14.3 5 2.86 （二期）3050（三期）3100（二期）3/2/2 138.76-143.62（三期）2/2/1 90共有 1058 套，二期房源 60 套左右，现推出三期共 400 套房源世纪颐园 7.8 2.1 3.7 3500 3/2/2 134、140 共有二栋住宅楼，一栋团购，一栋可售房源192 套，剩余 20 多套我爱我家 11.5 4.5 2.56 点式：3100-4400板式住宅：3050-3600板式
38、：3/2/2 119、126 平方米点式：1 室 33-51 平方米项目共分二期开发，现二期开发点式小户型，共 672 户，已销售 80%新西兰(二期) 16 5.9 2.7 3600 3/2/2 131-136 项目正销售二期，去化 90%，剩余 10 套左右房源旭景碧泽园( 二期) 19.6 6.8 2.88 2780 3/2/2 101-127 项目总 1817 户，现开发二期，约 612 户左右，剩余约 70 套，后期开发三期，约 600 套左右紫昕花庭 14.5 3.5 4.1 3100 2/2/1、3/2/286-138 项目共 1076 户，一期全部销售，剩余 600 多套房策网
39、 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:房策网 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 QQ:2、 区 域 楼 盘 特 点产品面： 区域物业形态以混合社区为主，以小高层、高层为主。 户型以三房为主、户型面积在 121-140 平米为主户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业需求向提升品质阶段相吻合，且户型是适度放大。 区域产品多为新盘、且产品规模大客源面： 三类客群并存，且以自住需求为主区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工作人士；二是邻近区域的欲提升居住质量的人士；三是外地人士（陕北） ，三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个不容忽视的客源来源渠道为团购。 区域客源对诸如品质、品牌等表现出一定的关注度销售推广面： 区域价格涨幅缓慢，但景观和朝向对价格的影响较大区域项目价格较 05 年初均有不同程度的上涨（一般在 150 元左右/平米） ，但较 04 年下半年的增速而言明显趋缓。在影响价格的诸多因素中，其环境和朝向等因素影响较大，南向和北向的差价估计在 15-20%。 华商报、西安晚报是楼盘推广的主要手段，其中华商报比例运用面更广24
