1、内江经济开发区甜城大道D 地块项目前期可行性研究报告重庆中博房地产投资咨询有限公司博众房地产管理研究院2013 年 1 月 26 日重庆中博房地产投资咨询有限公司内江经济开发区甜城大道D 地块项目前期可行性研究报告重庆中博房地产投资咨询有限公司博众房地产管理研究院2013 年 1 月 26 日重庆中博房地产投资咨询有限公司我们需要解决核心问题：城市，内江这个城市是否值得进入？区域，城西经济开发区是否具有较大的投资潜力？项目，本案地块是否具有较好的利润空间？总的一句话，我们本次报告要做的就是判断市场可行性与项目财务可行性问题！报告结构1项目发展宏观环境研究234区域房地产市场研究项目本体认知本报
2、告核心问题是探讨本案在既定市场环境中成功的方法项目定位5项目财务评估重庆中博房地产投资咨询有限公司成交量继续下滑，1-10 月成交 1200 万方；价格高位运营，10 月首次出现下滑，降幅 10%；调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩；导致 2008 年成交仅 1200 万方。土地招拍挂政策逐步规范房地产市场北上广深大型开发商四川圈地，千亩大盘初显现；城市建设加速，房地产市场发展迅速；70/90 政策，严禁别墅用地出让70/90 政策：项目 90以下户型占 70%，小户型开始增多，供应结构被改变；别墅用地出让变少，别墅单价提升快国八条首次对供应及需求进行调控，银行货币政策的全面收紧供应明显大于
3、需求市场存量大幅增加。成渝城乡统筹成渝经济区城乡头筹试点区域93.27 抑制房价政策首付 40%，贷款利率 1.1 倍连续加息至 08 年 10 月，最高达 7.83%1.29 救市首付 2 成，利率 7-8.5 折税收减免，契税按 1%收取4.15，新政；2 套首付 50%，利率 1.1 倍；一个家庭限购 1 套，首套首付 30%，三套停贷；1.28 新国八条、渝房产税二套首付 60%，限购一线到二线城市；四川对高端房收取房产税四川楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过 1900 万方；价格部分项目 6、7 千，少量出现 1 万元/。成交量得到抑制，价格高位运营，一线项目
4、价格上涨约 40%；上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约 30%；2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年刚性需求带动市场回暖，年度成交 2284 万方，为历史第二高位；成交价格稳中有升政府坚持调控不动摇政策环境回顾：2012 年主旋律：坚持调控不动摇。项目发展环境研究宏观市场环境分析1.8 住房公积金缴存比例由统一 7%上调至 12%4.20 公积金贷款 二套房和异地缴均可申请3.13 央行强调落实差别化房贷首套房贷必须满足5.29 公积金个人可贷 40 万 账户余额不足可补缴7.12 ?国土部：下半
5、年供地将服务 “稳增长”土地政策或松动10.26 多地微调公积金政策 “松绑”刚需12.17 中央经济工作会提出明年经济六大任务 继续坚持房地产调控1.7 新购住宅 建面达 12152 元/就要缴房产税2.17 46 城市全部延续限购6.18 国土部：住宅项目容积率不得低于 1.08.1 新版住宅设计规范施行 开发商难再“偷面积”9.20 国税总局官员：搞大房产税试点 逐步建立房地产税11.15 四部委：严控土地储备总规模和融资规模2012 年宏观政策调控持续，中央政府高喊坚持调控，地方政策频发微调政策；楼市在刚需支撑下回暖。项目发展环境研究宏观市场环境分析2012 年宏观政策调控持续，中央政
6、府高喊坚持调控，地方政策频发微调政策；楼市在刚需支撑下回暖。继 2011 年底下调存准金率之后再度下调 0.5 个百分点，释放约 4500 亿流动资金继 2012 年 6-7 月连续两次下调贷款利率共 0.75 个百分点扩张性货币政策！2012 年整体经济走势项目发展环境研究宏观市场环境分析宏观经济（CPI、GDP ）与调控市场分析2012 年宏观政策汇总5101586420-2-4GDP 增幅（%）CPI 增幅（%）CPI3%,GDP 增速8%滞涨：低增长，高通胀CPI3%,GDP 增速8%过热：高增长，高通胀CPI3%,GDP 增速8%危险：低增长，低通胀CPI3%,GDP 增速8%最优：
7、高增长，低通胀CPI=3，GDP=807 年楼市、股市火爆，经济过热08 全球金融危机，宏观调控，货币紧缩，抑制通胀，经济直线下降09 年国家出台政策，以房地产为突破口，4 万亿救市，经济好转，楼市上扬10 年经济繁荣，楼市火爆，4 万亿救市后患出现，通胀加剧11 年国家抑制通胀，实行稳健货币政策，房地产再次成为调控重点，史上最严调控出台，GDP、CPI 均开始下降，楼市低迷12 年经济持续低迷，降息、将存准，实行宽松货币政策，加速经济复苏，类似于 09 年市场情况房地产企业开发业务将趋于综合化、多元化，商业物业、旅游地产、养老地产为新的开发热点。房地产企业城市布局将转向迅速成长的二三线城市企
8、业竞争加剧，将呈现两极分化。品牌房企借助雄厚资本实力、便利融资渠道、品牌影响力和开发运营能力，市场规模和市场份额将快速提高，小型房企将优胜劣汰，部分转向特色化产品和差异化竞争短期看，政策从紧趋势不会改变，调控常态化。长期看，随着政府对保障房建设力度的加大，商品房市场化的特征会更加凸显，受到政策调控的力度会趋于减小。政策环境变化与影响：中国房地产行业仍然处于城市化快速发展期和人口红利期。短期看，政策从紧趋势不会改变，楼市调控趋于常态化，但随着保障性住房的补位，商品房市场受政策调控的影响会趋于减小。宏观经济政策环境宏观经济发展良好，面临经济结构转型未来十多年，城市化和人口红利对房地产发展将继续起到
9、强有力的支撑作用房地产市场发展2010 年实行了严厉的楼市调控政策政府明确加大保障房建设力度一线城市受政策影响成交量下降，二三线城市对房企业绩贡献大房企大象时代来临，万科提前 4 年迈入千亿俱乐部，大型品牌房企成为市场竞争主角项目发展环境研究宏观市场环境分析房地产整体发展趋势利好房地产目前正向着更成熟期发展整体宏观经济基本面发展趋势利好内江开发区的优势将得到突出，发展将会得到进一步提升预计在房地产调控政策基本面不变的情况下，会适当实际放松政策，为本项目创造较好的政策环境。项目发展宏观环境小结报告结构1项目发展宏观环境研究234区域房地产市场研究项目本体认知本报告核心问题是探讨本案在既定市场环境
10、中成功的方法项目定位5项目财务评估重庆中博房地产投资咨询有限公司城市的发展带动区域的成熟和经济快色增长内江介于 10415E10526E、2911N302N 之间；东西最大横距121.5km，南北最大纵距 94.7km；1985 年 2 月 11 日正式成立；幅员面积 5386k。内江素有“川中枢纽，川南咽喉”之称，恰似一颗珍珠嵌于华夏大地。2012 年 4 月 26 日，内江头号民生工程“内江新城”正式启动建设。 “内江新城”挖掘传统文化资源，重点打造“清洁内江” 、 “畅通内江” 、 “森林内江”三大名片，助推内江更好更快发展！ 内江市内江市位于四川省东南部，沱江下游中段，东西长 121.
11、5 公里，南北宽 94.7 公里。东邻四川，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。辖 2 区 3 县，即市中区、东兴区、威远县、资中县、隆昌县。川渝经济带上的重点中心城市，拥有成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路及高铁即将通车。区域房地产市场研究城市关系区域房地产市场研究本案区域发展方向在了解区域典型项目的产品情况之前先了解内江未来区域的发展方向。由于老城区（市中区）土地资源承载不足，城市发展空间受限，政府目前着力打造以中心组团和东新区为核心的“内江新城” 。而本案所在区域城西组团规划为经济技术开发区，在未来将承载经济发展的桥头堡作用，也将成为未来城市价值的核心区域。本案所在经济开发区
12、区域房地产市场研究本案区域经济环境分析本案所在区域经济环境分析以及入住企业分析。本案本案所在区域，城西组团将开发为经济开发区，也引入或者即将引入较多大型企业单位入驻，比如西部创芯、家居家纺城、华润啤酒、海德科技、新能源汽车、德摩叉车等一大批企业，这些企业的进入和发展将带动区域内房地产需求的增加。而本案正处于这样一个区域，有较大的发展机会。区域房地产市场研究本案区域交通裂变城西经济开发区的规划让交通不断完善，使该区域未来成为西城中心位置，地段价值强势提升。城市交通的改善:高铁通车-城市内的又一轨道线，连接成渝经济区，为居民出行提供了便利；成渝高速通车-有一快速干道，带动本区域经济发展和区域价值提
13、升；甜城大道的修建-汉安大道作为新城的交通景观大道，连接新高速路口及高铁站，提高了沿线物业交通便捷性；周边路网的完善-随着交通完善，开发区将形成横纵+环线的格局，有利于交通便捷；-随着交通路网的完善，开发区交通得到极大提高，位于开发区核心位置的本案地段价值将得到强势提升。区域房地产市场研究区域定位城西经济开发区板块价值得到大幅度提升，城西板块崛起内江，未来十年中国经济增速最快的城市之一；城西经济开发区，未来十年城市价值核心板块，广大私有企业的财富聚集地；私企业主、高新技术人才的居住之地，也是目前内江快速成长区域。东兴区市中区未开盘未开盘和都国际翡翠国际社区海棠雅居花千谷银杏家园卢浮春天宝森新城
14、荷香苑润江西岸英伦世家北京华联金色夏威夷香颂湖上上东方汇宇一品金海沸城揽景苑松山 1 号城西组团本案区域房地产市场研究区域板块划分内江房地产市场主要分为市中区、东兴区两大基本板块本案直接竞争：城西组团项目本案间接竞争：东兴区板块市中区板块和都国际5860翡翠国际社区5700海棠雅居6209花千谷5926银杏家园5200卢浮春天5600宝森新城5200荷香苑4200润江西岸4200英伦世家4300北京华联金色夏威夷香颂湖上上东方4500汇宇一品金海沸城揽景苑松山 1 号区域房地产市场研究分别项目价格东兴区明显高于市中区，东兴区汉安大道板块价格高于其他板块。内江价格按区域分布，区域明显东兴区均价明
15、显高于市中区约 1000 元以上汉安大道板块项目高于东兴区其他板块区域房地产市场研究在售项目列表今年以来区域内的新增供应面积明显增加，未来将保持增长趋势区域东兴区市中区板块谢家河板块汉安大道板块其他板块城西工业园板块项目名称翡翠国际城金色夏威夷汇宇一品海棠雅居和都国际宝森兴城上上东方东兴老街润江西岸荷香苑英伦世家总占地面积（亩）300208335995030273060100总建筑面积 485.6715.49.920.915.811.23.34.31222(约万)容积率2.43.53.84.52.8661.534.23.5绿地率（%）4030403040303010304030车位（个）218
16、35397604789004005001901323511020楼层数3226242526333011243026装修标准清水房部分精装房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房清水房交房时间2014201420142013.122014.122013.122013.62013.92013.62013.122014 年初 目前在售的项目中，大部分楼盘的主要推售周期预计集中在 2013-2014 年，很可能与本项目主要推盘周期重叠，竞争激烈不可避免。区域房地产市场研究目前供应情况内江房地产市场典型项目月平均供应量分析2011 年 8 月 31 日至 2012 年 9 月 1 日内江市各区
17、商品住宅供应的统计为 5592 套，其中东兴区供应 3016 套，占整个内江市的 54%。一房的户型供应 390 套，占供应总量的 7%。二房的户型供应 3445 套，占供应总量的 61.6%。三房的户型供应 1757 套，占供应总量的 31.4%。区域项目去化区间（）一室（套）两室（套）三室（套）东 兴 区翡翠国际社区 1 期75-120184243和都国际82 90248248海棠雅居 2 期84-119279花千谷69-98178卢浮春天83-10824472金色夏威夷 2 期27-70140280宝森新城48 11440340232银杏家园80-11215524南亚风情苑55-1321
18、84272东兴老街53-192307020欧城印象 2 期54-91157市 中 区恒达荷香苑80 117132442370润江西岸81 106176176上上东方80 8930650300合计39034451757区域房地产市场研究目前去化情况内江房地产市场典型项目月平均去化量分析2011 年 8 月 31 日至 2012 年 9 月 1 日内江市各区商品住宅去化的统计为 3220 套，其中东兴区去化 2148 套，占整个内江市的 66.7%。一房的户型去化 138 套，占去化总量的 4.3%。二房的户型去化 2177 套，占去化总量的 67.6%。三房的户型去化 905 套，占去化总量的
19、28.1%。区域项目去化区间（）一室（套）两室（套）三室（套）东 兴 区翡翠国际社区 1 期75-1209298和都国际82 904685海棠雅居 2 期84-119257花千谷69-98168卢浮春天83-10819971金色夏威夷 2 期27-7060240宝森新城48 11431313138银杏家园80-1123324南亚风情苑55-132132753东兴老街53-19273910欧城印象 2 期54-91144市 中 区恒达荷香苑80 11710172204润江西岸81 106174170上上东方80 891727352合计1382177905区域房地产市场研究供应去化分析内江房地产市
20、场当前供应去化分析套一供应 390 套，去化 138 套。套一的去化率为：35.4%。套二供应 3445 套，去化 2177 套。套二的去化率为 63.2%。套三供应 1757 套，去化 905 套。套三的去化率为：51.5%。由此可见，套二产品供应、去化量都最大，去化率最高，套二是供需的最主力产品。供应和销售排第二位的套三产品，去化率刚刚过半。套一产品，供应和销售都垫底，去化率只有 35.4%，因此建议套一户型仅布局在低总价的公寓产品。区域房地产市场研究公寓情况内江房地产市场公寓销售情况项目名称金色夏威夷项目地址汉安大道西 917 号（烟草物流旁）开发商四川启华房地产开发有限公司产品类型SO
21、HO、写字楼、配套商业体量/商业56731.86m2/约 10000m2建筑风格夏威夷风情园林景观和欧式外立面总户数公寓 630 户，写字楼 424F,单层 500 平米交房时间2013 年年底项目名称金海沸城项目地址汉安大道，汉安国际旁开发商成都金海置业产品类型SOHO 公寓、商业、 Boutique 酒店体量/商业总体量约 3 万平米/商业 10500 平米商业特质4F 商业，部分外突；层高 1F:4.8M,24F:4.4M售价公寓、商业价格均未定建筑风格现代商务总户数400 户交房时间2014 年面积区间在 20-70，主力在 40-70，主力户型为 2 房 2 厅，清水房约 5000
22、元/起，精装房约 5800 元/起。排号收费约 2000 多万。排最好的是临公园约 40，7 月起排号不再定房源，只具备选房资格。该项目水电气将使用民用水电气，对客户吸引力较大，可以定义为公寓住宅。金海沸城不通燃气，水电按照商业计算，作为酒店式公寓或办公式公寓，可以定义为商务公寓。区域房地产市场研究公寓情况内江房地产市场公寓租赁情况序号项目名称单间/套一租金二手房售价出租率租赁人群特征1新上城47800-1000 元/间5300 元 /95%以周边上班族人群为主，白领居多；基本是单身和未婚人士居住；50 年；大标间（带阳台、卫生间）精装2广汇30-49800 元-1200 元 /间7000 元
23、 /100%40 年；由写字楼改建，标间；改为民用水电气费精装3少公馆38-55900-1300 元/间6000 元 /95%40 年；一房一厅一厨一卫精装内江市场小公寓租赁情况较好，租金回报率高于套三等大户型；内江公寓面积以 50-55为主力面积；区域房地产市场研究供应去化小结内江房地产市场典型项目月平均去化量分析2011 年 8 月 31 日至 2012 年 9 月 1 日，内江共计供应 5592 套商品房源，去化 3220 套房源，去化率为 58%。一房月去化量为 12 套每月；二房月去化量为 182 套每月；三房月去化量为 76 套每月；综合考虑 2011 年下半年的政策影响整个房地产
24、市场陷入低迷的情况，以及 2012 上半年随着信贷政策及调控力 度的实际减弱，带来的刚需的阶段性恢复，所以 2011 年 8 月-2012 年 9 月可以认为是一个完整的波动曲线，较能代表真实的内江房地产市场情况。内江市场目前销售的主力户型还是 80-90左右的套二户型。内江市场目前产品供应仍然以住宅为主，公寓仅有金色夏威夷、金海沸城在售，由于其总价低的特点销售情况良好，可见公寓市场在内江还是具有较大市场机会点。内江目前呈现供大于求的情况，随着未来大量新项目的入市，预计这种情况将会加剧。区域房地产市场研究未来需求需求分析项目所在区域未来需求面积分析人均住宅面积人口增长住宅市场需求的主要推动力是
25、人口及人均住宅面积的增长。因此，对住宅未来需求的预测将从对这两个推动力的预测开始。区域房地产市场研究未来需求需求分析项目所在区域未来需求面积分析201320142015内江市非农业常住人口数量预测(人)(按 1.076%增长)398424027140704人均住宅面积（单位：）25.625.625.6新增常住人口产生需求（）人口：2010 年全市常住人口为人，同 2000 年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加人，乡村人口减少人，城镇人口复合增长率为 1.076%。人均住宅面积：根据内江市第六次人口普查，内江 2012 人均住宅面积为 25.6，我们假设未来 3 年人均住宅面积不变。区域房地产
26、市场研究未来供应未来 1-3 年供应将持续增加，竞争必将日趋激烈。2012 待开发以及正在开发地块：高铁新城（280 亩） 、长江大道（145 亩） 、华联地块（32亩） 、华安大厦（18.9 亩） 、兆信综合体地块（191 亩） 、英伦世家（100 亩） 、松山壹号（171 亩） 、翡翠国际社区（约 300 亩） 、中泽国际（99 亩） 、滨江地块（10 亩） 。共计约1353.9 亩。本数据为年初评估数据，仅作参考。根据对去年的供求情况统计分析我们可以假设在基本政策、市场等情况不大变的情况下，随着城镇化人口的增加，未来三年的需求将稳步上升但速度不快，而供应量随着政府土地的出让而迅速增加，所
27、以供大于求的现象不可避免，竞争必将日趋激烈，也必将会对营销的要求更高。项目名称翡翠国际社区项目地址汉安大道（临四桥桥头）开发商劲力置业产品类型别墅、花园洋房、公寓住宅、商业（社区风情水街)体量/商业总体量 47 万平米/商业 4.2 万平米商业售价未定建筑风格意大利托斯卡拉风情总户数4000 多户交房时间2014 年翡翠国际社区地处汉安大道一侧，占据良好的滨河资源，产品线包括高层、洋房，别墅，整体定位高端，就目前而言客户接受度较高，是本案在整个内江市场未来的潜在竞争对手之一。区域房地产市场研究典型项目分析项目名称英伦世家项目地址甜城大道与风鸣大道间开发商嘉顺地产产品类型高层住宅体量/商业8 栋
28、高层，12000 平米底层商业商业售价未定建筑风格英伦风情定位百亩英伦风情景观大盘开工时间2012 年英伦世家位于甜城大道与和凤鸣大道间，项目所在区域属于城西经济开发区，区域未来发展潜力较好，项目整体户型区间为 35115 平米，也是本案在整个内江市场未来的直接竞争对手之一。区域房地产市场研究典型项目分析项目名称翡翠国际社区英伦世家规划结合地形和周边环境分配户型，每户朝向尽可能的充分体现视野的广阔舒适，确保开阔的空间，良好的采光、通风以及远眺的视野，实现大视野、大尺度、大自然的居住环境品质。商业沿道路设置,方便住户实现就近购物、消费, 停车等。主要以高层产品为主规划图小结：翡翠国际社区拥有良好
29、的自然资源，且产品线丰富；而英伦世家则英伦风情的景观资源得到诠释，产品线则主要以高层为主。区域房地产市场研究典型项目分析项目名称翡翠国际社区英伦世家景观“一环带三轴” 、 “一湖生三岛” 、 “一江连两溪”的弹性系统是该项目的总体布局特征。12000 平米底层商业街，3000 平米浩瀚中庭，以及其他配套，相当完善；融合采纳了精致的英伦元素，如英伦塔尖、老虎窗、天际阁楼等，具有极强的冲击力和感染力景观图小结：翡翠国际社区景观资源目前及未来一段时间内，应该是内江最好的自然资源项目；而本案的直接竞争对手英伦世家以百亩英伦风情景观作为主卖点，加之号称 40 亩水景公园，在景观上大做文章。区域房地产市场
30、研究典型项目分析项目名称翡翠国际社区英伦世家立面立面风格注重形式美感，却不过度装饰的新古典主义，强调营造“新海派主义”文化气质，丰富而精致。 英伦世家立面风格注重历史的沉淀，以英伦风情为主立面，强调从历史中创造具有视觉冲击力和感染力。立面图小结：内江市场立面风格各有所长，多项目打异域风情牌，但是同样市场上较多项目存在一定同质化。区域房地产市场研究典型项目分析翡翠国际社区：产品线丰富，主要为高层、联排、双拼、洋房产品。区域房地产市场研究典型项目分析翡翠国际社区：该项目产品主要针对改善型客户，面积比市场同等房型平均值更大，符合其项目定位。区域房地产市场研究典型项目分析经过对翡翠的产品线进行统计分析
31、，发现其改善类产品（90以上的两房或三房、洋房等）占总套数的 50%，针对首次置业的刚需客户的小户型仅占 10%的比例。总计 11%的洋房产品也是其重要产品之一；核心产品还是 81-86的两室两厅一卫及 111-119 的三室两厅两卫产品。区域房地产市场研究典型项目分析推售情况项目名称销售面积（）主力面积（）主力户型优惠成交均价 （元/）项目情况翡翠国际社区 1 期85-12085两室两厅一次性 7%；按揭 5%5500翡翠国际社区 7 月 15 日二批次选房，选房成交率约在 40%左右。一预计本批次房源开盘时间在 10 月。由于该项目的体量巨大，不排除由于项目销售不畅，采取降价促销，冲击市场
32、。英伦世家 1 期35-11576两室两厅一次性 7.5%按揭 7%4500目前 1 期住宅已销售 70%，其销售速度一般，不排除该项目降价促销，下半年具有很大不确定性。翡翠国际社区推出其临汉安大道的高层房源，销售情况不尽人意，目前仍未开盘，由于其定位于改善型客户为主，所以随着销售的推进，待本项目入市之时，预计推售的改善型房源为主，应当避开其营销节点，采取差异化推售方式。两个项目品质较高，亮相初期都宣传内江最高端项目，销售情况都没有达到预期情况，其中更有市场因素，也有自身营销节奏原因，所以，作为未来主要的竞争对手，我们将对其进行重点跟踪监测，随时应对。区域房地产市场研究典型项目分析通过对竞品及
33、自身条件的综合分析，差异化是本项目的必然选择。差异化主要体现在产品设计、推售节点以及营销手段。区域房地产市场研究典型项目对比分析小结区域房地产市场研究总结内江房地产市场情况对本项目的影响1、目前内江市场供大于求，虽然随着人口的增长以及城镇化进程的发展，需求将进一步增加，但是由于未来供应的快速增加，内江很长一段时间内仍将保持供大于求的情况。本项目较大的建筑体量预计将有较长的去化周期，所以应当初步判定采取差异化战略，以便快速去化，回笼资金进行滚动式开发。2、从目前内江市场的销售情况来看，内江房地产相对来说还是比较健康，没有大规模的滞销和烂尾盘的情况发生，而新区的开发和城镇化进程的不断加快，未来的放
34、量和需求也将同时增大，市场将进一步健康发展。3、目前内江整体房地产营销理念较为落后，相对来说只有翡翠国际社区整体营销手法较为领先，该案因此出现了未卖先火的情况，故此，本案如果能引入一套先进的开发理念，高标准的营销套路，那么将会有相当大的机会一炮而红。报告结构1项目发展环境研究234区域房地产市场研究项目本体认知本报告核心问题是探讨本案在既定市场环境中成功的方法项目定位5项目财务评估重庆中博房地产投资咨询有限公司地块周边配套分析项目本体认知项目用地条件分析地块周边条件分析本案地块距市中心 4.5 公里左右，周边公共设施较为完善，医院、学校、商业、公园绿地配套较为齐备。在本案 1 公里半径范围，中
35、小学、公园、汽车 4S 店、加油站、商业配套设施较为齐全，半径范围内还有三块大型公园绿地。地块周边配套分析地块周边配套分析项目本体认知项目用地条件分析地块周边交通条件分析地块周边绿化分析本案地块东北、西南分别为甜城达到和汉渝大道两条城市主干道，西南侧位成渝高速公路，西北紧邻城市支路，交通十分便捷。本案地块南侧的成渝高速下边设置有绿化隔离带，地块西北侧有也有城市绿化带，但整体来说隔离绿化带品质较差，不能形成景观渗透。地块属性及四至分析项目本体认知项目用地条件分析项目地块内多为良田熟地，只有少许民房，用地条件良好。项目西北侧位正在修建的国际家具商贸城，东南侧隔汉渝大道与另一正在修建的商住项目相隔，
36、东北侧也隔甜城大道与另一商住用地相对。在建商住项目国际家具商贸城待建商住项目高速公路绿化带S优势W劣势O机会T威胁SWOT 分析项目紧邻在建的国际家具商贸城，未来商业氛围厚项目总占地面积较大，具有大盘优势项目拥有较高的绿化优势项目周边交通便利，配套较为齐全项目位于开发区，城市发展机会大项目西北侧紧邻成渝高速，受一定噪音和粉尘污染项目周边建设和配套目前还不是很完善，需要一定时间铺垫，缺乏居住氛围项目容积率较高，一定程度上降低项目的品质度开发区的发展，为项目带来发展的生存机遇未来开发区城市化进程加快，区内的基础设施将会日益完善周边部分竞争对手已运作，有利于进行针对性的差异化设计开发区内以及内江整体
37、营销水平落后，给本案较大空间进行营销包装和升级竞争项目提前或同步于本项目启动，竞品提前抢占市场信贷政策收紧，客群受限内江项目较多，且较多项目在同一时间上市，未来对本案的客户截流严重项目地块地处内江市开发区核心部位，内江市以及本案区域内目前或者即将有不少项目启动上市，对本案有较大的影响，未来区域内竞争激烈。项目本体认知项目客观优劣势分析本体认知小结1、项目所在区域经济开发区目前优势不明显，但是开发区的整体规划和前瞻性将会给区域内带来本质的变化和发展机遇；2、项目自身具有品质大盘的打造空间，且较区域内其他项目来说本案目前处于前期设计和思考阶段，拥有很大的资源整合优势；3、项目一期和二三期项目分开来
38、，将大大削减 D 地块整体的的资源整合优势，如何和让二三期项目和一期漂亮的分割开来，并形成独特的自身优势，将是后期研究的重点；4、项目的核心竞争力是什么，在此基础上，如何形成项目富有穿透力的差异化传播？这也将是后期营销的重点。报告结构1项目发展环境研究234区域房地产市场研究项目本体认知本报告核心问题是探讨本案在既定市场环境中成功的方法项目定位5项目财务评估重庆中博房地产投资咨询有限公司建筑类型及外立面项目定位思考新古典主义建筑示意项目形象定位项目定位思考项目形象定位项目定位思考入户大厅采用 6 米挑高空间，精选五星级酒店装修饰材，创造出住宅罕见的尊贵与奢华。项目配套设计游泳池、羽毛球场、篮球
39、场、门球场、儿童游乐设施等产品定位项目定位思考阔景高层华宅布局原则1、强烈的重复感，以造成规模加大的印象；2、围而不合，灵动布局；3、体现大间距，中央景观；4、尽量南北朝向，采光及视线通透；5、考虑底层架空或者规避湿气的建筑处理方式；6、建筑大气端庄，不易偏于建筑造型，而丢弃舒适度；7、大户型排放在资源位置相对较好的地方；8、景观打造要具有核心景观轴和组团庭院景观。 中央景观带，是客户感知价值的直接因素，而组团景观和中央景观相结合是保证整体品质的重要的因素。总体平面规划项目定位思考户型定位项目定位思考本项目在户型设计上更多的是要体现出高品质低总价、高性价比、功能完善等特点。以“高实用率、高实际
40、使用面积”为方向，最大限度增加赠送面积，如设计空中院馆、阳光飘窗等，从而提升户型的性价比。综合市场需求考量，我司认为本项目的主力产品应配置为：70-100 平米户型面积区间（建面）户型结构占比一房40-501 室 1 厅 1 卫10%两房70-802 室 2 厅 1 卫40%三房90-1003 室 2 厅 2 卫40%四房100-1104 室 2 厅 2 卫10%户型定位项目定位思考一室一厅一卫建筑面积：49.95 赠送面积：5.03二室二厅一卫建筑面积：78.98 赠送面积：8.33二室二厅二卫可变三室两厅二卫建筑面积：97.71 赠送面积：15.46结合本项目的实际情况，分析得知如要在本项
41、目置业，客群必然存在如下特征：对区域配套现状能承受一定时间对项目外部环境资源不过度敏感对城市和区域发展看好看好项目的城市形象对城市和区域发展有信心的购房人群内江老城区及周边下辖乡镇的购房人群以首次置业及改善型需求为目的，追求城市舒适生活的人群我们的客户必然是看好城市的发展潜力的外地人及以追求生活品质本地人客群定位项目定位思考入户大堂空间模式建议双层挑空大堂入户大堂设计为双层 6 米挑空大堂，明亮开阔，气派宏伟，丝丝细节，尽现品质，又在功能上为住户的需求武装到牙齿；酒店式大堂概念，内设接待、休息、商务等功能区，专人 24 小时管家式服务。典雅的古典风格浪漫的简欧风格，与高端小区定位相吻合；用料高
42、贵墙面及地面采用进口石材铺贴，公共家具、灯具、装饰品一并定制尊贵感油然而生；公共部分建议项目定位思考园林景观建议项目定位思考为了展示项目的品质，树立项目形象，建立产品优势，建议在售楼部周边设置园林示范体验区，以实景打动客户，促进销售。项目位于内江新区，大多数购房者选择在这里买房就是想买一种环境，楼盘的景观绿化是大众选择楼盘时考虑的重要因素。楼盘质量再好，没有让人一见倾心的园林景观，是不能打动消费者的。所以建议要在景观园林示范区设计方面下大功夫，多用些树木，少些质感硬朗的高架或柱子。样板房展示建议项目定位思考目前市场上，实景对客户的冲击力非常大，在做好园林示范体验区的同时我们要把主力户型样板间、
43、相关公共设施、房屋用材用料（如：电梯、面砖、门窗、管线等）集体呈现，设置样板房展示区，增强项目的冲击力，刺激客户的购买欲望。样板示范区包括：工法样板间、装修样板间、电梯厅和入户大堂样板间。根据项目整体营销时间节点，可分批进行售楼部、园林景观示范区、装修样板间、工法样板间、公共设施展示。另根据项目进展和工程进度，可设置主力户型的实体样板间。根据其它项目的经验，清水样板间对客户具有一定的打动效果，建议在设置装修样板间的同时，设置相对应的清水样板间，可以更好的展示本项目的产品特色，达到促进销售的目的。 电梯厅示意精装样板间示意报告结构1项目发展环境研究234区域房地产市场研究项目本体认知本报告核心问
44、题是探讨本案在既定市场环境中成功的方法项目定位5项目财务评估重庆中博房地产投资咨询有限公司内江经济开发区项目收益测算（详见附表）总建筑面积 54.4 万方，其中商业体量 3.1 万方，住宅体量 36.2 万方，地下车库 14.2 万方,配套公建 0.9 万方（预计总投资 万元） 。其中持有部分为：0.9 万方配套公建。预计销售收入.5 万元。税后收益 83007 万元。财务评估整体销售计划财务评估项目整体销售计划表序号项目建筑面积()出售面积()经营性资产()备注1住宅0 2商业30969309690 3配套公建(物管用房）2880028804配套公建(幼儿园）2484024845配套公建(地
45、下设备用房）4000040006地下车库07合计项目住宅、商业及车库均按完全销售，累计销售面积 54.4 万平方米，0.9 万平方米的配套公建属于不可销售物业。费用名称项目整体(万元）所占比例单方成本（总建筑面积）土地获取成本2362315%438 前期工程费用 13200 8%245建筑安装工程 住宅57836 36%1842 商业9291 6%配套公建（幼儿园）745 0%配套公建（物管用房）2880 2%地下室29215 18%基础设施费 12176 8%226配套设施费 4310 3%80不可预见费 1886 1%35财务费用 1993 1%37管理费用 1724 1%32营销费用 2694 2%50开发建设成本 100%2985 整体投资计划财务评估整体收入计划财务评估项目计算基数（、个）建面均价（元/、元/个）金额（万元）住宅5000商业309692500077422.5车库4127 8000033016合计.5注：表中价格以目前市场均价为参考，住宅按 5000 元/ 销售，商业按 25000 元/ 销售，车库按 80000 元/个销售。整体投资计划财务评估项目 金额（万元） 备注 1收入 2支出（3+4+5） 3开发建设成本 4营业税及附加 16015 销售收入5.5 5土地增值税 2912 销售收入1（预征） 6所得税税前收益（不含经营性资产）
