1、聊城浙报置业“御润假日广场”房地产市场调研报告目 录前 言第 一 部 分 ： 聊 城 市 城 市 介 绍第 二 部 分 ： 聊 城 市 房 地 产 市 场 分 析第 三 部 分 ： 项目市场定位与建议结 束 语浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 3 页 共 74 页前言我司十分荣幸有机会参与由贵司开发的位于聊城市开发区华山路御润假日广场（以下简称“贵项目” ）之销售策划工作，现呈交该项目市场调研报告一份，请参阅。此市场报告主要分四部分。首先第一部分介绍聊城市城市状况；第二部分聊城市房地产市场分析；第三部分是项目的 SWOT 分析
2、；第四部分是我司通过调查研究及分析后对项目之项目开发建议。凭着我司的丰富市场经验、大量的客户网络及对中国各城市房地产发展之了解，我司有信心使贵司在聊城成功的开发御润假日广场并取得较高的投资回报。第 一 部 分 聊城市城市介绍一、聊城市城市概况（一） 、地理位置聊城，春秋时期曾称聊邑故名，一说因古有聊河而得名。聊城市位于北纬 35 4737 02 和东经 115 16116 32 之间，南北直距 138 公里，东西直距 114 公里。总面积8715 平方公里，总人口 557.52 万人，人口密度每平方公里 640 人。其中，少数民族 38 个3183 公顷，人均耕地面积 1.49 亩。属于暖温带
3、季风气候区，半干燥大陆性气候。 ，约有6.73 万人。市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。耕地面积 55 气候适宜，光照充足，全年光照时数在 24632741 小时之间，无霜期 200 天左右。聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖 126 个乡、镇、办事处，6516 个村委会。（二） 、交通情况聊城是鲁西政治、经济、文化、交通中心。聊城市交通便利，公路四通八达。京九铁路纵贯南北，邯济铁路、济聊馆高速公路横穿东西，三线相叠，构成“黄金大十字”，使聊城成为山东省乃至全国重要的交通枢纽之一。聊城市地理位置极其优越。京九线纵穿我国条东西铁路
4、干线，邯济线与济聊馆高速公路横贯京广、京九、京沪三大南北交通动脉。这一立体交通网络，使聊城成为呼南应北、承东接西的山东省第二大交通枢纽。占地亩的聊城铁路编组站，是京九线上四大新建编组站之一。京九开通后，每天有对客车从此经过，列赀车在此组编。借助京九铁路和亚欧大陆桥的联接，由聊城可南达香港、北至俄罗斯、西连荷兰鹿特丹，聊城从对外开放 的“腹地”跃为“前沿” ，由“内陆”变为“窗口 ”。 聊城具有区位、交通、煤炭、电力、水利、旅游、劳动力、农产品、浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 5 页 共 74 页骨干企业等多种优势，不仅是国家
5、商品粮、优质棉、淡水养殖、畜牧、蔬菜五大生产基地，还是中原地区商品集散地。聊城工业已初具规模，具有以电力、汽车、轻纺、机械、造纸为主，食品、医药、化工、电子等产品为辅的较为齐全的工业体系，山东时风集团、东阿阿胶集团等都是全国知名企业。小结：京九铁路和济聊馆高速公路的建成，成为聊城对外联系纽带，也使聊城这块宝地打开了通向外地的窗口，有展示自己的机会。给经济的发展带来巨大的动力，也给聊城房地产业带来了巨大的发展契机。聊城市区位图二、聊城市经济发展成果（一） 、聊城市 2004 年在经济发展方面所取得的瞩目成就1、全市经济继续保持较快增长，经济实力迅速增强。2004 年全市生产总值达到572.69
6、亿元，比上年增长 17.0%，比上年提高 0.6 个百分点，增幅创“九五” 以来新高。按现行汇率计算，人均 GDP 达到 1224 美元。第一产业生产稳步发展。农林牧渔业增加值达 116.32 亿元(不含农林牧渔服务业增加值)，增长 5.9%，拉动 GDP 增长 1.44 个百分点，对经济增长的贡献率为 8.47%。统观全年农业生产，两大亮点最为闪耀：第一，农业生产平稳发展，粮食、棉花等主要农产品产量稳定增长。一是主要农作物产量稳步增长。粮食生产实现了恢复性增长，全年粮食总产327.23 万吨,相当于 1996 年的水平，比上年增长 11.9%；单产 395 公斤/亩，刷新了建国以来的历史纪录
7、，增长 11.5%。棉花生产高幅增长，总产达到 10.8 万吨，增长 55.8%。蔬菜产量小幅增长，全年蔬菜瓜果类产量达到 1020.52 万吨，比上年增长 3.8%，其中蔬菜产量865.15 万吨，增长 7.1%。二是林业生产迅速增长。今年水果产量达到 51.6 万吨，比上年增长 27.4%。育苗面积 4.67 万亩，比上年增长 55.4%；零星植树 1503 万株，增长 26.2%；新增农田林网面积 19.52 万亩，增长 21.6%。三是畜牧业生产平稳发展。禽蛋产量达到32.56 万吨，增长 11.5%；肉类总产 52.52 万吨,增长 12.4%。四是水产养殖快速发展。水产品产量达到
8、5.87 万吨，增长 11.6%。第二，农产品价格上扬。据东昌府区农调资料显示：2004 年全年粮食价格平均比上年上涨 29.7%，其中小麦价格上涨 44.6%，玉米价格上涨14.7%；蔬菜价格上涨 5.4%。第二产业快速增长。全年第二产业完成增加值 314.56 亿元，增长 24.3%，比上年加快0.5 个百分点。工业生产快速增长。全部工业增加值完成 266.94 亿元，增长 23.4%，其中规模以上工业完成增加值 212.13 亿元，增长 29.9%，在规模以上工业中制造业完成增加值198.27 亿元，增长 30.9%，发展明显加快。建筑业生产随固定资产快速增长保持较快增长。浙江杭州 庆春
9、路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 7 页 共 74 页建筑业增加值达 47.62 亿元，比上年增长 29.6%。第二产业增长拉动 GDP 增长 11.63 个百分点,对经济增长的贡献率达 68.45%,其中工业增长拉动 GDP 增长 9.56 个百分点，对经济增长的贡献率达 56.29%。支撑经济快速增长的主要动力是第二产业特别是工业。第三产业保持较快增长。全市公路客运周转量增长 13.0%，公路货运周转量增长 17.9%，电信业务总量增长 11.0%，邮政业务总量增长 17.3%，移动业务收入增长 66.9%，限额以上批零贸易企业、金融企
10、业效益继续改善，房地产开发投资增长 10.9%，接待海外旅游人数增长 26.9%。全年第三产业完成增加值 141.81 亿元，增长 14.2%，拉动 GDP 增长 3.92 个百分点，对经济增长的贡献率为 23.08%。2、经济效益大幅提高，经济结构得到改善。税收和财政收入快速增长。全市国地两税完成收入 34.59 亿元，增长 19.5%，比上年提高 13.5 个百分点；境内财政收入完成 45.40亿元，与上年同口径对比增长 23.8%，地方财政一般预算收入完成 22.43 亿元，增长23.3%。企业效益大幅提高。全市规模以上工业实现销售收入 692.75 亿元，增长 49.9%；实现利润 4
11、2.99 亿元，增长 44.5%；实现利税 69.84 亿元，增长 49.7%。2004 年，全市规模以上工业实现利税过亿元的企业达到 14 家，过千万的企业 102 家，分别比上年增加 3 家和 39家。全市资质等级以上的建筑企业实现利润 5534 万元，比上年增长 30.1%。经济结构继续得到优化。一、二、三产业比例为 20.3：54.9：24.8，二、三产业的比重比上年提高 1.8 个百分点。工业增加值占 GDP 的比重达到 46.6%，比上年提高 3.6 个百分点，其中制造业增加值占 GDP 的比重达到 44.2%，比上年提高 6.7 个百分点，全市的工业化进程明显加快。3、骨干企业培
12、植成效显著，对经济带动能力不断增强。多年来通过着力培植发展一批骨干企业，取得明显成效，大企业的带动作用和支撑作用不断提高。全省销售收入百强企业聊城占了 4 家。18 家工业企业集团全年实现销售收入、利税、利润分别为 376.67 亿元、43.03 亿元和 27.98 亿元，分别占规模以上工业的 54.4%、61.6% 和 65.1%。骨干企业在做大做强的同时，依然保持了较快的发展速度。今年我市 18 家企业集团中销售收入过 10 亿元的 14 家，根据收入高低依次是：高唐时风集团、茌平信发铝电集团、鲁西化工集团、高唐泉林纸业集团、阳谷凤祥集团、临清彩虹热电集团、国电中华电力股份有限公司、临清银
13、河纸业集团、阳谷电缆集团、冠县冠洲集团、聊城客车集团、聊城双力集团、冠县冠星纺织集团、东阿阿胶集团。4、宏观调控措施成效明显,投资结构不断优化。全市全社会固定资产投资完成 267.38亿元，比上年增长 33.1%，其中 50 万元以上项目完成固定资产投资 251.88 亿元，增长34.9%。受宏观调控的影响，从 4 月份开始投资增幅逐期回落，上半年每月平均回落 10 个百分点左右，但 6 月份以来，投资增幅回落的势头明显减弱，增幅稳定在 35%左右。在控制规模的同时，投资结构不断调整，投资项目向符合国家产业政策、节能低耗环保项目倾斜，民间投资成为投资资金的主要来源。全市基本建设完成投资 70.
14、04 亿元，增长36.2%；更新改造完成投资 18.54 亿元，增长 7.5%；房地产开发完成投资 25.13 亿元，增长10.9；其它投资 28.61 亿元，增长 1.7%。从投资方向看，第一产业完成投资 1.63 亿元，与上年持平，占总投资的 0.65%；第二产业完成投资 185.93 亿元，增长 55.3%，占总投资的 73.8%；第三产业完成投资 64.32 亿元，下降 1.3%，占总投资的 25.5%。全市到位资金中，国家预算内资金 3.23 亿元，增长 11.6%；国内贷款 30.47 亿元，增长 22.1%；自筹资金 186.66 亿元，增长 62.7%，投资主体自我积累能力增强
15、。国有投资主要集中在道路交通、城市环境等基础设施建设方面，经营性项目投资主要来源于国内民间投资和外商投资。5、消费环境继续改善，消费结构升级步伐加快。政府通过加强城市基础设施建设、不断改善城市形象、发展夜间经济、大力发展旅游业等多项措施，不断改善消费环境，促进浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 9 页 共 74 页居民消费，引导消费结构的升级。全市实现社会消费品零售额 127.32 亿元，增长 15.3%,其中城市增长 13.4%，农村增长 18.8%。批发零售贸易业和餐饮业零售额分别增长 15.9%和11.6%。汽车、通讯类产
16、品为代表的新型消费增长较快，均增长 20%以上。6、 “三个亮点”效力显著。进出口快速增长，利用外资保持较高的增幅。对外贸易克服不利因素影响，保持较快增长，利用外资继续保持高速增长势头。全市完成进出口总额52398 万美元，比上年增长 35.8%。其中出口总额 36391 万美元，增长 56.5%；进口总额16007 万美元，增长 4.4%。全年新签外商投资项目 63 个，增长 28.6%；合同利用外资额19484 万美元，增长 60%；实际利用外资 16844 万美元，增长 51%。高新技术产业发展速度加快。全市高新技术产业实现产值 108.92 亿元，增长 58.8%。高新技术产业产值占规
17、模以上工业总产值的比重达到 16.02%，比年初提高 1.62 个百分点。个体私营经济增势不减。12 月末，全市个体工商户 57920 户，比上年末下降 12.5%；注册资金 6.29 亿元，增长 11.1%。私营企业 7332 户，增长 29.1%；注册资金 71.81 亿元，增长 61.2%。1-12 月份，个体私营经济累计上缴税金 87388 万元，比上年增长 48.0%。7、市场价格攀升，居民收入有所增长。居民消费价格比上年上涨 1.7%，其中居住类价格上涨较快，上涨 4.0%，食品类价格中粮食、肉禽及其制品价格上涨较快，分别上涨6.3%和 4.2%。受燃料动力类、黑色及有色金属材料类
18、和农副类产品价格上涨因素影响，原材料燃料动力购进价格上升 16.79%，工业品出厂价格上升 5.82%。在岗职工平均工资达到10919 元，比上年增长 11.0%；城镇居民人均可支配收入达到 7665 元，增长 12.7%；农村居民人均纯收入 3066 元，增长 14.5%，增幅为 1997 年以来的最高。二、2005 年 12 月份聊城市规模以上固定资产投资完成情况2005 年 1-2 月份，聊城市规模以上固定资产投资在上年稳定增长的基础上仍保持一定的增势，投资结构进一步改善。1-2 月份该市规模以上固定资产投资完成 19.37 亿元，同比增长 91.59%。其中：城镇以上单位固定资产投资累
19、计完成 9.91 亿元，增长 22.04%，房地产完成投资 1.80 亿元，增长 38.46%；农村固定资产投资累计完成 7.67 亿元，增长285.43%。主要特点如下：1、第二产业投资高速增长。1-2 月，全市第二产业完成投资 15.47 亿元，同比增速高达 110.19%, 创近几年来的最高水平。其中，制造业完成投资 14.01 亿元，同比增长124.16%，占第二产业投资的比重由上年的 78.8%提高到 90.56%。2、大项目建设进展顺利。从投资完成情况看，今年大项目拉动作用明显增强。在建项目中，计划总投资超过 5000 万元的项目达到 37 个，比上年同期多出 8 个，占在建项目的
20、24.50，共完成投资 9.51 亿元，完成额比上年同期同等规模的项目多出 4.53 亿元，增长90.96%；计划总投资超过 1 亿元的项目 25 个，共完成投资 8.41 亿元，比上年同期多出4.91 亿元，增长 140.29。3、资金到位良好，自筹资金大幅增长。由于国家积极财政政策的影响，该市建设资金继续保持良好的增长。1-2 月份，全市到位资金 31.21 亿元，同比增长 167.80%，与同期投资完成额相比，资金到位量多出 11.84 亿元。显示资金相对充足，对投资形成有力支撑。其中：自筹资金实际到位 16.45 亿元，增长 55.19%；国内贷款 3.20 亿元，同比下降 48.39
21、%。充足的资金来源，为今年投资的稳定增长提供了可靠的保障。4、房地产开发投资增长，商品房供销两旺。该市房地产开发保持了一定的增长。1-2月共完成投资 1.80 亿元，同比增长 38.46%。全市房屋竣工面积为 23.05 万平方米，增长2.84 倍；销售商品房 19.35 万平方米，增长 6.81 倍。1-2 月份的商品住宅销售面积中，居民个人购房 16.75 万平方米，同比增长 9.64 倍，占商品住宅销售面积的 86.57%。浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 11 页 共 74 页小结：聊城的经济发展对房地产的影响：投资力
22、度将继续加大，房地产开发规模将会继续增加，居民的收入水平（包括城镇职工和农民） 、恩格尔系数和可支配收入比例增高，会刺激房地产消费市场，使需求加大。为本项目的开发带来机遇。三、聊城市未来发展定位与规划远景（一）近年来聊城市在城市建设方面所取得的瞩目成就聊城市着眼于完善和提高城市功能，改善人民生活条件，紧紧抓住人民群众关注的热点和焦点，集中力量实施了一大批民心工程、德政工程。东阿引水城市供水工程从 45 公里以外的东阿牛角店引来了岩溶水，圆了聊城人吃好水的梦；污水处理厂的建设，消除了污染，使水城的水质更加清澈，为子孙后代造福；实施集中供热工程，拔掉了 300 多烟囱，还市场一片蓝天；以市场转让方
23、式实施的天然气工程，使聊城人从此告别了扛煤气罐、烧煤球炉的历史。加大市政公用设施的投入。建设了东昌西路、卫育北路、柳园北路等道路，打通了卫育南路、振兴路、东关街、北关街等断头路，形成了快捷流畅的城区道路网络。建设了利民东路、聊师南沟等排水工程，使长期得不到解决的道路积水问题划上了句号。城市公交的快速发展，大大方便了居民出行。按照城外森林带、城内是花园、疏林依草地，组团大色块；绿化出精品，大树进城栽；奋战三五年，聊城绿起来的思路，建设了东方红绿地、孔繁森纪念馆绿地，实施了大树进城计划，形成了湖河相依，绿水相映的水城绿化特色。目前，城区绿化覆盖率达到 33.96%，人均绿地达到 11.09 平方米
24、，是省级卫生城和园林城。同时，对城市夜景照明进行了统一规划，在东昌湖畔、古运河边及高层建筑物上，安装了礼花灯、射灯、霓虹灯、轮廓灯等各种灯具。每到夜晚，几大风景区彩灯齐放，霓虹闪烁，扮靓了聊城的夜晚，增强了城市的现代气息。1998 年以来，聊城市完成拆迁 400 多万平方米，拆出了聊城的新形象，房地产业成为外商投资的热点，成为聊城市新的经济增长点，一批规划较大、配套完善的住宅小区的建设创造了良好的城市面貌和居民生活环境。1998 年以来，聊城市将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，确定统一的水位标高，形成湖河相连，新老相连，水水相通，城水相依的水城特色，前以此为依托建设了三大风景区：一是
25、开发建设了东昌湖风景区。应该风景区规划面积 21 平方公里，是江北水城的重要体现。包括占地 1600 亩的湖滨公园。公园内小桥流水，绿草茵茵，腾龙广场、金凤广场、生肖广场等大大小小的雕塑和建筑小品点缀其间，已成为市民休闲娱乐的好去处。二是开发建设了古运河风景区。古老的古运河焕发出青春的光采，蜿蜒城内 4 公里，两岸店铺林立、绿柳城荫，河中轻舟飘荡，一派美好景象。三是开发建设了徒骇河风景区。在徒骇河上修建了长 100 米、高 5 米的单体橡胶坝，实施了河道开挖、房屋拆迁、沿河绿化等工程，初步建成了占地 1000 多亩的风景区。目前，聊城正在实施一批靓点工程建设。包括古运河的三期改造，东昌湖的再开
26、发，两个高品味的广场建设，建成后将使聊城作为江北水城的内涵更加丰富和充实。聊城市优美的环境已经成为投资者的天堂，同时聊城市委市政府制定优惠政策，提供高效优质服务，为投资者创造了良好的软环境。聊城这座古老的城市正走向新的辉煌，聊城这座秀美城市正张开怀抱欢迎有识之士来聊创业、共同发展、开拓未来。（二） 、城市未来发展的功能定位及远景发展规划2001 年开始，聊城市委、市政府聘请专家对城市总体规划进行了修编，并通过了专家评审和技术审查。修编后的城市总体规划确定聊城市的城市性质是：中国江北水城、国家历史文化名城、以发展商贸、旅游为主的区域中心城市。城市的发展方向是以东扩南展为主，西、北适当完善。 东扩
27、即将开发区的面积由现在的 40 平方公里扩大到 60 平方公里；南展 ，即将行政中心南移至湖南路以南，通过南区开发带动城市发展，增加土地收益，为城市建积累资金，南区建设将更加突出水城特色。对于南部行政区的规划，邀浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 13 页 共 74 页请北京清华城市规划设计研究院进了规划。总的思路是，依托风光秀丽的徒骇河风景，堆山、挖湖，广造园林，丰富文化设施，使南部新区成为江北水城的重要组成部分、人和自然环境和谐发展的现代化新区。新的城市总体规划确定：该市近期发展目标是：到 2010 年城市人口达到 50 万
28、人，城区面积达到 60 平方公里；到 2020 年城市人口达到 80 万人，建城区面积达到 90 平方公里。远景规划人口 100 万人，用地规划 110 平方公里。修编后的总体规划充分体现了突出水城特色、体现古城风韵、展示现代风貌、坚持以人为本、综合协调发展的原则。总结：随着聊城“江北水城”的旅游城市的定位和城市品牌内涵的不断被挖掘，水文化已经深入到聊城人心中；随着古运河的阶段性改造，顺理催生了运河系的诸多“水景住宅” ；这一切对本项目的开发都有着巨大的影响,既有机会又有威胁。第二部分：聊城市及区域房地产市场分析一、房地产市场综述（一） 、 聊城市房地产市场发展历史回顾及发展阶段判定聊城市房地
29、产业起步于二十世纪八十年代末，由于受经济体制、分配制度等多种因素的制约，发展十分缓慢。至 1997 年底，房地产开发累计完成投资仅 6.5 亿元。1998 年聊城撤地设市，随着住房分配制度改革的全面实施，城市建设步伐的不断加快，房地产开发管理体制逐步规范，我市房地产业开始蓬勃发展起来。特别是 2000 年以来，房地产业更呈现出快速膨胀的发展势头。一般来说，商品房市场分为初级阶段、成长阶段、成熟阶段和转型阶段。根据市场调查，我们判定聊城房地产市场处于成长阶段初期，预计 2005 年将步入快速成长期。（二） 、聊城市 2004 年房地产市场分析1、房地产开发水平逐步提高。04 年前开发的楼盘多数为
30、中低档盘，小区品质差，几乎没有绿化和其他配套设施，现在开发的楼盘已经开始注重提高自身品质，但由于需求旺盛，开发商仍处于盲目开发阶段。个人购房需求旺盛，消费者还处于“居者有其屋”阶段，仍处于满足最基本需求阶段，但从目前的消费市场看，05 年将是一个转型期，从最初的“居者有其屋”到“居者优其屋”消费过程将趋于理性化。2、房地产供需结构分析。从总体上说，聊城房地产市场供不应求，但属于结构性不平衡。从供给分析：住宅市场：供不应求，需求旺盛。无论是高档盘，还是中低档盘都处于供不应求阶段，05 年之前开发的楼盘除个别定位偏差较大之外，基本都以售完；浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:008
31、6-571-FAX: 0086-571-第 15 页 共 74 页办公物业：刚刚起步，在售写字楼屈指可数，原因是大型单位自建楼房，而小公司和企业数量较少，因此供需均不旺盛；商业物业：开发量过大，需求量趋于饱和，供需基本平衡，沿街门头房和小户型商铺销售处于低潮。聊城房地产与别的城市不同之点有商业地产先行之势。从购买目的来分析购客户以自用型为主，投资型客户占有比例较小，自用户型以 80120 平米两房和三房为主。购房受到区位限制较大，根据调查显示聊城人首选居住位置在东昌湖附近，其次是自己目前所在区域附近，然后考虑主要的还是价格。投资产品主要以建设路周边小户型为主，投资比例很小。3、房地产价格分析目
32、前聊城房地产价格相对较低，住宅平均价格在 1500 元/平米左右，低档房一般在1300 多元/平米，中高档房 1700 元/平米，高档盘在 2600 元/平米；商业项目价格平均在4000 元/平米左右，市场租金在 0.31.1 元/平米天。（三） 、聊城市住宅房地产市场未来走势预测1、住宅面积将从现在的大三房 140 平方到集约型、适用型回归，面积预计控制在110-130 平方。2、户型设计更加合理。现在聊城大多数户型还是暗卫设计，住宅内部功能分布不尽合理，存在着严重的功能重叠及浪费等户型设计上的问题。3、小高层逐渐成为聊城住宅的新亮点，消费者对小高层的抗性进一步减弱。4、住宅仍以市区供应为主
33、，主要集中在东昌湖周围；不过开发区的住宅供应将显著增加，成为聊城住宅市场中一个不可忽视的部分。5、住宅小区的设计将更注重人性化设计，注重小区绿化，公建配套的建设及投入，小区物业管理也将更上一个层次。6、住宅价格仍有上涨空间，将进一步攀高，预计 2005 年聊城住宅均价将达到 2000 元/，市区均价将突破 2500 元 /.（四） 、聊城市商业房地产市场未来走势预测1、商业房地产市场特征分析聊城现有的商业街基本上集中在城市中心商业区，比如：聊城城区以新东方广场、金鼎商厦、五星百货、人民广场地下商城为核心的市中心商业区，以香江光彩大市场为核心的城区北部物流园区，以汽车产业园为核心的城区东部物流带
34、，以新时代广场、铁塔商场为核心的城区南部商业区。市中心商业气氛较浓厚，市民购物 80%集中在这些商圈中。在新增的商业项目 80%也集中在上面的商圈中，不过据我们市调小组调研分析，所有商业项目未能销售到 60%以上，商业水份量大，虚夸风严重，投资客对商业的投资比较慎重。从现在正在销售的商业项目分析我们看到，这些商业态定位严重重复，都定位在服装，百货，超市，在走大而全的路子，但是在真正的产品定位上，却缺乏相应的支持，项目开发的不伦不类，结果只剩下最残酷的价格竞争中，弄的遍体鳞伤。另外我们也发现聊城缺少国内外知名物流企业入驻，在发展连锁经营，打造市场品牌，构筑交通运输、仓储配送、信息网络等功能配套的
35、现代物流体系上落后与山东青岛，烟台济南等强市；社区商业服务设施建设，也不尽人意，存在的多而乱，小而杂的局面。在近半个月的市场调查中我们发现，聊城商业形态中缺少大而专的商业形态，比如：大型的娱乐城堡，大型的电器一站式购物店，大型的专业的儿童用品等这些比较专业类别的市场氛围。2、聊城市商业房地产市场未来走势预测（1）.聊城市商业房地产市场供应量在 2005 年将是最关键的一年，老市区仍然是商业浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 17 页 共 74 页项目最青睐的地方，商业新盘不断涌现。从现有的商业项目供应量分析，从现有的聊城经济，完
36、全消化这些商业需要 2-5 年的时间，远远超出了一个城市现在可以承受的商业体量，所以 2005 年仍旧是残酷的商业价格竞争年。（2）.商业项目产品定位逐渐明晰，开发商更注重商业项目的长线投资回收。从现有的商业项目都基本上在招商，这也反应出开发商心态的变化，从原先的一蹴而就，慢慢的变成长线投资。（3）.市区周边商业形态逐渐成长，开发区商业的推出将成为聊城市又一新的亮点。（4）.商业房地产开发商正逐步打造其品牌知名度，放弃粗旷式的发展模式，开始寻求一种集约、经济模式化的发展路子。（5）.商业房地产正逐渐向商业 MALL 发展，新的更适应聊城的商业形态初露倪端。二、聊城市房地产项目调查情况（一） 、
37、聊城市部分住宅项目调查情况项目一: 中通时代豪园项目名称 中通时代豪园发展商 中通时代房地产开发有限公司建筑商 聊建集团 001 项目部位置 聊城市东昌西路 99 号建筑设计 新加坡山鼎建筑事务所占地面积 28 万平米 (分三期开发),土地购置价为 75 万/亩建筑栋数 一期:15 栋 6+1 多层住宅,去年 8 月份开盘,现已基本售完,现余部分六层. 二期:4 栋多层,3 栋小高层,已有部分封顶,三期工程尚未开发.销售均价 一期开盘均价:2000 元左右;二期多层均价 2600 元/平米;其中(一层 2900 元/平米;二层,三层 2660 元/平米;四层 2460/平米;五层 2300 元
38、/平米;六层 2100 元/平米);二期小高层销售均价为2660 元/平米,最高售价 3400 元/平米主力户型 120 平米两室两厅;130 平米三室两厅,148 平米三室两厅付款方式 可提供 8 成 30 年银行按揭,外地购房者无需担保（开发商担保绿化率 35% 包括亲水观景园林;首层私家花园;顶楼花园;首创前台花园;等物业管理 时代信诚(香港),智能化封闭式管理,引进港管家服务,包括私人家政;钟点管家;私人医生等人性化服务,多层物管费 0.5 元/平米,小高层未定会所功能 6800 平米水岸会所,集运动;购物;社交一体的 3S 会所,室内恒温泳池,咖啡厅,保龄球馆,棋牌室等服务类别;小区
39、内设有中，英双语幼儿园装修标准 一期为毛坯房标准;二期,三期为粗装修;一期楼座外立面为白色玛赛克,二期为外墙涂料配套标准 双气三线,天然气入户 1.8/立方米;庆东壁挂式燃气锅炉地热采暖;外窗中空玻璃使用年限 框架结构 70 年;砖混结构 50 年交付时间 一期为 2004 年 6 月(已交付),二期多层年底交付,小高层明年 5月交付.小区全部竣工为明年 8 月份推广主题 “28 万平米亲水园林社区”现场包装 售楼中心包装气派,沙盘,户模,展板,影音设备齐全,现场气氛较好,销售人员服务接待规范消费群体 30-40%为本地中高收入消费者;20%为外地返乡消费者;30%为周边市县消费者. 该项目主
40、要针对该城市的高端消费者.销售率 一期工程基本销售完毕,销售率达 95%以上,二期销售良好,单月销售在 80-100 套左右，三期未开盘。评述: 该项目开发商实力雄厚,建筑设计,景观设计及项目配套水平较高.项目规模较大,地浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 19 页 共 74 页理位置理想,工期较快.户型设计,配比良好.一期已基本入伙,一期景观,配套已建成,有利于项目后期销售.其单元入口大堂较具特色,增加项目卖点.该项目提供港式物业管理,收费虽略高于周边项目,但其服务内容及形式普遍受其意向消费者欢迎,在聊城市内有一定影响力.该项
41、目虽为目前聊城市的高档项目,其性价比较高.受到广大高端消费者欢迎.此项目中包括部分回迁户,其建筑风格及结构与该项目整体效果有所差异,且居民素质有所不同,对一期项目有所影响. 该项目因采用地板式采暖,根据了解此种采暖方式,在市内温度,维修及经济方面相对不够理想.样板房装修比较简单,选用家具及装饰上略有不足.该项目未配备地下室,且多数户型未设计储藏室.生活起居略有不便.项目二.新东方名人苑项目名称 新东方名人苑发展商 聊城新东方房地产开发有限公司建筑商 聊建集团位置 昌润路占地面积 18 万平米建筑棟数 一期 12 栋 6+1 多层,含部分沿街商铺及 1 栋写字楼销售均价 2300 元/平米,起价
42、 1900 左右(六层)主力户型 113 平米三室两厅;148 平米三室两厅;135 平米三室两厅等付款方式 8 成 30 年按揭贷款绿化率 40%,区内小品,景观,泛会所功能俱全物业管理 物管费 0.5 元/平米会所功能 3000 平米主题会所,装修标准 毛坯房,多层电梯,地热采暖配套标准 封闭式智能化管理,红外监控,可视对讲系统等使用年限 70 年交付时间 一期 2004 年年底.推广主题 “新东方名人苑,湖畔新生活”现场包装 售楼部装修较具档次,功能齐备,现场氛围良好,销售人员职业素质较好消费群体 全市区域及周边县市的高中端客户销售率 一期基本销售完毕,销售率达 90 以上,空置房多为楼
43、层较高单位.评述:该项目处于市区南侧,地理位置优越,东侧临近东昌湖,周边配套较为齐全,沿街道路宽阔,项目配套齐备,开发商实力雄厚,项目整体规划较好,注重项目包装推广,值得一提的是,该项目在广告推广方面由为突出,聊城市几乎所有主干道,都设有该项目的路旗,在本地区域内广为人知.销售率较高.但该项目的围墙广告设计较差,版面零乱,难于体现项目档次,只是简单的将项目配套进行叙述.该项目因其为 6+1 多层项目且配备电梯,其使用成本略高,根据了解,前期有部分客户对电梯的使用问题及交费问题,与开发商曾出现纠纷.项目三: 星海家园项目名称 星海家园发展商 星光房地产开发有限公司建筑商 聊建集团位置 振兴路东侧
44、建筑面积 13 万平米建筑棟数 现售楼座为 1 栋 171 高层住宅，2 栋 111 小高层住宅，2 栋61 多层住宅(均为商住两用楼)销售均价 高层及小高层为 1608 元/平米起价,每层递增 30 元/平米;多层价位为，1-3 层 1658 元/平米；4 层 1558 元/平米;5 层 1458 元/平米;6 层 1098 元/平米;商业均价为 3800-4500 元/平米主力户型 住宅:多层:90.5 平米/100 平米/102 平米两室两厅;小高层,高层:142 平米/146 平米三室两厅等;商业多为上下两层结构,面积在206 平米-300 平米之间浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑
45、25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 21 页 共 74 页付款方式 住宅:7 成 15 年按揭贷款;商业:5 成 10 年绿化率 35%物业管理 自管;物管费:0.15 元/平米会所功能 无会所装修标准 粗装修; 配套标准 天然气(开户费 2400 元);地热采暖(开户费 15 元/平米)宽带入户,可视对讲，智能化管理使用年限 住宅 70 年,商业 40 年交付时间 二期住宅 2004 年年底推广主题 居住新高度,城市新生活现场包装 售楼现场包装较简陋,面积较小,现场内未放置沙盘,只有部分户模及展板,销售人员素质较高消费群体 聊城市及周边区域,主要来自高中端收入人
46、群销售率 住宅 70%;商业 60%左右评述:该项目位于兴华路与建设路的中间位置,穿越市中心,是聊城市的重点项目.该路段东西长 1350 米,南北宽 30 米,主要以商业,办公,住宅为主.该区域周边配套齐全.交通便利.人气较旺.具备较高的投资价值.其主力推广应该在于商业部分.目前,该项目除部分围挡广告外,未做其它推广,据称,该项目在近期即将对项目进行大面积推广宣传,届时,住宅均价将增加 200 元/平米.且近期购买住宅客户可享受免三年电梯费及 98 折的价格优惠.该项目在户型设计上,中小户型占有较大比例,其户型设计较为合理,为项目本身增加卖点.但就项目本身品质,项目内部配套及服务来将与 “中通
47、时代豪园”, “新东方名人苑”等项目相比,仍有差距.尤其是其景观设计等方面略逊一筹.项目四:万盛家园项目名称 万盛家园发展商 聊城市万盛房地产开发有限公司建筑商 山东佳隆建工集团有限公司位置 聊城市东昌路 185 号规划设计 上海宝刚设计研究院建筑设计 山东省建筑设计研究院建筑面积 30846 平米建筑棟数 1 栋 6+1 多层;2 栋 17+1 高层;1 栋 11+1 小高层销售均价 小高层,高层均价 3100 元/平米;3 层起价 2935 元/平米;4 层2735 元/平米;17 层 3395 元/平米; 18 层 3895 元/平米主力户型 129 平米两室两厅;150 平米三室三厅;
48、184 平米四室两厅等付款方式 7 成 15 年银行按揭贷款绿化率 35%物业管理 自管,一期多层暂不取费,后期由小区业主委员会负责管理会所功能 无装修标准 粗装修,外飘窗,双层玻璃,集中供暖,分户控制,三线入户,管道天然气配套标准 智能化管理,可视对讲,红外监控使用年限 70 年 土地购置价 65 万/亩交付时间 现房推广主题 “地标性湖景公寓,因领住宅时尚”现场包装 售楼中心包装极其简陋,与该项目不匹配,内部环境零乱,面积狭窄,洽谈区域较小,部分销售人员能力欠缺消费群体 聊城地区及周边区域的高端客户,部分外籍人事销售率 70%评述:该项目地理环境优越,与东昌湖为邻,体现湖景住宅特色.目前,
49、该项目为聊城市楼层最高的现房住宅项目.周边生活配套齐全.交通便利,属于聊城市的中心区域.高层建筑为板式设计,户型设计较为理想.该项目缺乏较好的形象包装,包括工地包装及销售现场包装,与该楼盘的品质定位不浙江杭州 庆春路 9 号 长堤明苑 25 层TEL:0086-571-FAX: 0086-571-第 23 页 共 74 页相匹配.无专业物管公司打理.内部景观设计缺乏品质感.小区规模较小,缺乏高档盘风范.与周边同档次次项目相比,其销售率较低.除购房款外,其额外取费较多,如双气开户费,公共设施维修金等.项目五: 凤凰新城项目名称 凤凰新城发展商 山东聊城当代集团建筑商 聊城建工集团位置 聊城经济开发区黄河路建筑面积 80 万平米,共分三期开发建设建筑棟数 主要以独栋别墅,TOWNHOUSE 及 4+1 多层公寓组成销售均价 独栋别墅销售完毕;联排别墅 2300 元/平米,多层公寓 1500 元/平米主力户型 多层公寓 110 平米两室两厅;145 平米三室两厅,联排别墅 206 平米(3+1);233 平米(3+1)付款方式 7 成 15 年按揭贷款绿化率 40%以上物业管理 自管,封闭式智能化管理,会所功
