1、重庆市江津区市场调研报告报告提供：重庆市钢运房产CHONGQING GANGYUN REAL ESTATE 2重庆市江津区华贵沁园春项目市场调研报告重庆市钢运房产2009 年 8 月 26 日3目 录前 言 .3一、江津概况 .4二、城市规划 .12三、宏观经济发展 .14四、江津区房地产市场分析 27五、商业市场调查 .34六、商业价格分析 .41七、住宅市场分析 .42结束语 .464前 言“决断于谋划，善行于智慧”，受公司领导的委托，我公司一手房部为华贵 沁园春项目进行市场调研工作。孙子谋攻篇中说：“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。 ”市场调研的作用
2、，不仅仅是对芜杂纷乱的市场信息进行梳理，而且要在梳理的层面上找到项目的价值点，形成价值链，以之为后续的营销推广和广告传播提供操作导向，可以说，市场调研是整个地产项目操作战略的基石和凭借，对于项目操作的成败具有举足轻重的作用，其意义相当重大。项目组经过认真的筹划和细致的准备，针对项目的特殊性，采用了各种适用的调研方法、调研手段，获取了第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上，经过深入细致的资料汇总及研究分析，结合业界前沿的理论和专业技术，吸纳了我们对该项目的真实认知和感受，结撰成文，现提交公司领导参考。5一、江津概况1、地理概况：江 津 ，在 行 政 区 划 上 为 重 庆 市 江 津 区 。
3、是 一 个 历 史 文 化 悠 久 的 城 市 ，以 地 处 长 江 要 津 而 得 名 。江 津 位 于 重庆 西 南 长 江 之 滨 ，距 渝 中 区 公 路 里 程 50 公 里 ；铁 路 里 程 65 公 里 ；水 路 里 程 72 公 里 。江 津 城 区 气 候 特 征 与 重 庆相 近 ，但 综 合 气 象 指 标 要 优 于 重 庆 。江 津 区 域 地 形 南 高 北 低 ，最 低 处 珞 璜 十 坝 海 拔 178.5 米 ；最 高 点 四 面 山 蜈6蚣 坝 海 拔 l709.4 米 ，主 城 区 平 均 海 拔 209.7 米 ，全 区 面 积 3200.44 平 方
4、公 里 ，人 口 147 万 。大 江 西 来 ，在 江 津 城 区 受 阻 于 鼎 山 转 而 向 北 ，复 受 阻 于 马 骏 岭 东 巡 ，再 受 阻 于 高 家 坪 南 巡 南 回 ，最 后 转 向东 北 ，环 鼎 山 绕 了 一 个 几 字 形 的 大 弯 ，故 江 津 又 名 几 江 。2、矿 产 资 源 ：江 津 矿 产 资 源 藏 量 大 ，品 位 高 。境 内 有 天 然 气 、石 膏 、石 英 砂 、石 灰 石 、白 色 软 质 粘 土 、矿 泉 水 等 10 多 种 ，储 存 量 很 大 。非 金 属 矿 在 重 庆 市 占 有 重 要 地 位 ，达 到 国 家 规 模
5、的 大 中 型 矿 床 11 处 。天 然 气 保 有 储 量 16.61 亿立 方 米 ，远 景 储 量 达 556 亿 立 方 米 。天 然 气 属 于 川 东 气 田 ，著 名 气 井 有 花 果 山 、塘 河 、梁 懂 庙 、石 龙 峡 、铁 厂 坝等 。石 膏 分 布 在 境 内 川 黔 铁 路 兴 无 隧 道 一 线 ，有 著 名 的 小 岚 垭 矿 区 。石 灰 石 资 源 丰 富 ，分 布 于 珞 璜 、顺 江 、临 峰 、碑 槽 等 地 ，矿 床 裸 露 在 地 面 ，质 量 好 ，易 开 采 。茨 坝 粘 土 矿 在 重 庆 市 名 列 第 一 ，探 明 储 量 为 239
6、 万 吨 。另 有 煤 层薄 、煤 质 差 的 煤 矿 分 布 在 贾 嗣 、支 坪 、德 感 、油 溪 、石 门 、吴 滩 六 街 镇 ，储 量 950 多 万 吨 ，由 于 环 境 保 护 需 要 ，已经 停 止 开 采 。3、水 域 资 源 ：水 域 由 溪 河 、水 库 和 湖 泊 占 地 构 成 。解 放 以 来 ，水 利 建 设 作 为 发 展 农 业 的 重 要 措 施 ，江 津 的 水 库 、山 平 塘 、7石 河 堰 星 罗 棋 布 。目 前 有 各 种 水 利 设 施 5944 处 。清 溪 沟 水 库 是 境 内 惟 一 的 中 型 水 库 ，积 雨 面 积 69.7 平
7、 方 千 米 。四 面 山 区 的 龙 潭 湖 、林 都 湖 、大 洪 海 、小 洪 海 是 山 间 湖 泊 ，以 环 境 幽 静 ，水 质 清 冽 著 称 。随 着 长 江 三 峡 水 利 枢 纽工 程 的 建 成 ，江 津 将 处 于 世 界 最 大 的 人 工 湖 尾 水 区 域 ，水 域 会 有 一 定 改 变 。4、农 业 资 源 ：江津的土地资源主要包括耕地、林地、草地、水域、城镇建设用地和难用地六类。耕地面积占到土地总面积 1/3以上，水田面积大于土面积，水田主要分布在河谷平坝、丘间平坝和谷地，土主要分布在丘陵、低山坪的山坡地面。耕地分布比较合理，与水热条件结合良好，经长期垦殖，
8、质量较高。主要粮食作物有水稻、小麦、高粱、甘薯、玉米、马铃薯和各种豆类，经济作物主要有油菜、花生、芝麻、茶叶、蚕桑、苎麻、甘蔗、烟叶，经济林木果树品种有 19 科、25 个属、41 个种，其中以柑橘、花椒 闻名中外。5、工 业 经 济 ：江津工业形成了机械、电力、建材、食品、 纺织、化工等产业， 2008 年工业生产总值突破 300 亿元， 建 成 了 “德感工业园”、 “珞璜工业园 ”以及“双福工业园”三大园区，目前累计入驻企业 322 家，投资额在 1 亿元以上的达 69 家，10 亿以上的企业 14 家，其中包括瑞士 ABB、拉法基集团、重庆爱思开沥青有限公司（韩国 SK）、益海嘉里、上
9、海宝8钢、中国石化、沃尔沃公司等世界 500 强企业。6、旅游资源：江津堪称风景名胜之乡，旅游资源得天独厚。9位于江津区域南端渝、川、黔结合部的国家重点风景名胜区四面山，以森林为基调，以丹霞地貌为特色，以水景为亮点，绵 亘百里，四面飞瀑。四面山西南 紧连 四川合江佛宝国家森林公园，贵州亦水国家重点风景名胜区、赤水国家桫椤保护区、赤水竹海国家森林公园、赤水国家级生态示范区、四渡赤水国家文物保扩区，贵州习水自然保护区等，组合成我国绝无仅有的首家超大型生态公园，是地球同纬度硕果仪存的面积最大，保护最完好的亚热带常绿阔叶林和珍贵的物种基因库。位于西南部的黑石山-滚子坪省( 市)级风景名区横跨三镇两乡，
10、面积 125 平方公里，由黑石山、滚子坪、人圆洞、塘河水域和清源宫 5 个独立景区单元组成，其中黑石山在半个世纪前就已入选美国出版的世界风景名胜辞典。江津东部有骆崃山市级风景名胜区，由骆崃 99 峰、龙登山、紫荆山和天台湖10等景区组成，龙登山曾是明代建文皇帝避难之所，骆崃山上的猪嘴洞曾为田纪云同志当年露宿之地。江津西北部有碑槽山市级风景名胜区，主要景观有碑槽山溶洞群、石门大佛寺、聂帅旧居、石笋山、云雾坪、利济桥等，石 门大佛为长江边第一大佛、中国第九大佛和世界最大的观音菩萨石刻造像。西南部有以湖、瀑景观为主的清溪沟市级风景名胜区。古老的几江城区，集中了聂帅母校、聂帅陈列馆、陈独秀故居、陈独秀
11、原某址、天下第长联、江公享堂、圣泉寺遗址、石佛寺、莲花石以及鼎山、几水等众多高质量的人文和自然景观，是“ 一日游”选择线 路的最佳日的地之一。江津文明历史悠久，文化遗产丰富，目前已发现固定文物 603 处，其中古遗址 11 处，古墓葬 265 处，古建筑 67处，石窟及石刻 93 处，近现代史迹 17 处，近现代代表性建筑 3 处，其他固定文物 127 处。在这些固定文化遗产中，属于新石器时代的 3 处、汉代 49 处、宋代 19 处、明代 79 处、清代 414 处、近现代 39 处，其中有 266 处已被列入中国文物地图册。7、饮食文化：江津广柑以锦橙为代表，圆润鲜泽，果味醇浓，酸甜适度，
12、早在 20 世纪 30 年代就已名扬中外，江津白酒以“几江”牌为代表，醇厚廿咧，年 产数万吨， 畅销全国，被誉为江津茅台：江津花生果仁饱满：酥脆香甜，著名的江津“天府花生”11在东南业、北美、西欧和澳大利亚享有良好声誉：江津米花糖源起太和斋，香脆化渣，以“玫瑰” 牌和“荷花”牌为代表的江津米花糖日前已占领全国同类产品 50以上的市场份额，江津己成为全国最大的米花糖生产基地：江津“顺发麻糖”与著名的湖北孝感麻糖齐名，合称中国麻糖姐妹花：江津芝麻圆子香甜爽门，油而不腻，1981 年获重庆“名小吃”称号；江津肉片色泽金黄，外酥内嫩，1974 年入选四川菜谱：江津冰糖竽儿泥、江津冰糖藕丸、江津绿豆团、
13、江津夜露霜等小吃清香甜嫩、爽口化渣，1981 年分别入选川东小吃和川味小吃菜谱：江津灿香鸡、江津地雷鸭子、江津酸菜鱼(邹鱼) 等菜品邑、香、味俱仕，享誉巴蜀，流传全国；江津“ 四面碧芽”、 “骆崃迎春”、 “崃山云雾”等富硒名茶清香鲜醇、汤色绿亮，深受游客欢迎；江津先锋花椒品质优良，畅销全国，供不应求。江津四面山绞股兰、四面山腊肉、四面山豆花、四而山糯包谷以及四面山山珍系列等保健饮品和食品源出天然，绝无污染。8、交通概况：江津区公路总里程和等级公路里程分别为 4066 公里和 2705 公里，重庆外环高速、渝泸高速公路贯穿其中，镇街公路通畅率 100，行政村通达率 100，公路密度为 127.
14、1 公里/百平方公里；全区通航里程 306 公里，建有码头、渡口 117 个，其中 1000 吨级以上泊位 15 个，港口货物年吞吐量突破 750 万吨；成渝铁路、渝黔铁路过境段 135 公里。122008 年，重庆港九公司兰家沱码头、玖龙纸业码头相继投入使用，改写了江津无集装箱码头的历史；江津长江公路大桥成功回购、粉房湾长江大桥和中渡长江大桥建设蓄势待发；规划中的重庆都市轨道交通 5 号线将与粉房湾长江大桥连接，并在江津境内规划了 4 个换乘点，掀起了江津构建立体交通枢纽的高潮！二、城市规划2008 年 7 月 30 日， 重庆市人民政府关于江津区城市总体规划的批复（渝府2008116 号）
15、批准重庆市江津区城市总体规划（2007-2020）。根据中华人民共和国城 乡规划法第八条“城乡规划组织编 制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划”之 规定，区人民政府依法将重庆市人民政府批准的重庆市江津区城市总体规划（2007-2020）等有关内容公布如下：1、城市性质重庆市区域中心城市之一，重庆重要的现代制造业基地、物流基地，区域性商业中心和旅游服务中心，宜居宜业的森林城市。2、城市规划区范围13几江街道、德感街道、支坪街道、双福街道的全部行政辖区，总面积约 343 平方公里。3、规划期限与规模近期至 2012 年，规划人口规模 45 万人，其中几江片区为 15 万人，德感片区 15 万人，
16、双福副中心为 14 万人，支坪组团为 1.0 万人；建设用地规模 42.75 平方公里，其中几江片区为 8.3 平方公里，德感片区为 18.75 平方公里，双福副中心为 15.7 平方公里。远期至 2020 年，规划人口规模 70 万人，其中几江片区为 15 万人，德感片区为 28.5 万人，双福副中心为24 万人，支坪组团为 2.5 万人；建设用地规模 68 平方公里，其中几江片区为 8.3 平方公里，德感片区为 32.8 平方公里，双福副中心为 24.4 平方公里，支坪组团为 2.5平方公里。4、城市形态与功能分区中心城区远期城市架构为“一主一副一组团” ，即几江-德感主中心、双福副中心、
17、支坪组团 。城市发展方向以向14北为主，逐步与重庆都市区西部地区融为一体，几江和德感共同构成江津中心城区的核心。几江是江津的行政、商业、文化中心和旅游服务中心；德感是重庆重要的现代制造业基地、物流基地和江津新的居住拓展区；双福副中心是江津中心城区以制造业为主的产业主要拓展区和居住主要拓展区，与九龙坡西部新城共同建设以信息电子、新材料、生物工程等高新技术产业基地；支坪组团是以居住为主的综合功能区。三、宏观经济发 展1、综合2008 年江津区全年实现地区生产总值 219.24 亿元，比上年增长 17.5，增速比上年加快 1 个百分点，平均水平快3.2 个百分点。其中，第一产业增加值 38.1 亿元
18、，增长 7.4%，对经济增长的贡献为 7.1%；第二产业增加值 111.87 亿元，增长 26.8%，对经济增长的贡献为 72.9%；第三产业增加值 9.34 亿元，增长 9.9%，对经济增长的贡献为 20%。案常住人口计算，人均地区生产总值 17263 元，增长 17%，增速比上年加快 0.5 个百分点。居民消费价格比上年上涨 6.7%，其中食品价格上 涨 15.3%。商品零售价格上涨 6.6%。农业生产资料价格上涨25.5%。工业品出厂价格上涨 9%。原材料、燃料、 动力购进价格上涨 15.5%。152008 年年末全区就业人员 79.63 万人，比上年末增加 1.59 万人。其中，第一产
19、业就业人员 27.58 万人，下降 0.2%；第二产业就业人员 26.31 万人，增长 3.8%；第三 产业就业人员 25.74 万人，增长 2.7%。年末城镇就业人员 20.3 万人，新增加 1.6 万人，净增加 1.17 万人。年末城镇登记失业率为 2.66%，比上年末下降 0.47 个百分点。2008 年全年地方财政收入 18.84 亿元，比上年增加 5.97 亿元，增长 46.4%，其中一般预算收入 11.51 亿元，增长 36.9%；基金 预算收入 7.33 亿元，增长 64.4%。全年地方财政支出 33.53 亿元，比上年增 长 43.3%，其中一般预算支出 24.66 亿元，增长
20、 36.2%；基金预算支出 8.87 亿元，增长 67.6%。2008 年居民消费价格比上年涨跌幅度单位：%指 标 比上年涨跌居民消费价格总水平 6.7食 品 15.3烟酒及用品 4.7衣 着 -1.1家庭设备用品及服务 2.4医疗保健及个人用品 1.4交通和通信 1.6娱乐教育文化用品及服务 2.8居 住 4.3164463 73 65 6622.30.8 0.2 -2.3 3.901020304050607080901978 1988 1998 2003 2008（ 年 份 ）（ 万 吨 ）-5.00.05.010.015.020.025.0（ %）绝 对 额增 速2、农林牧渔业2008
21、年全年粮食种植面积 151.9 万亩，比上年增加 3.1 万亩；油料种植面积 6.5 万亩，增加 0.5 万亩；蔬菜种植面积 36.6 万亩，增加 0.9 万亩。全年粮食产量 66.1 万吨，比上年增加 2.5 万吨，增产 3.9%，其中稻谷产量 38.8 万吨，增 产 5.6%；油料产量 0.8 万吨，增产 9.1%；蔬菜产量 50.8 万吨，增长 4.9%；花椒产量 1.5 万吨，增长 26.3%；肉类总产量 7.9 万吨，增长 7.1%；水产品产量 1.4 万吨，增长 13.8%。全年生猪出 栏 87.3 万头，增长 5.3%；小家禽出栏 796.2 万只，增长 17%。 改革开放 30
22、 年主要年份粮食产量及其增长速度2008 年年末花椒基地 50 万亩；晚熟柑橘基地 4.25 万亩；优质蔬菜基地 37.4 万亩；规模养殖场 2654 个。全年新增区级龙头企业 10 家，达到 72 家，其中重庆市级龙头企业 9 家，实现销售收入 13.8 亿元，出口创汇 1060 万美元。172008 年全年新农村建设总投资 28.3 亿元，实施建设项目 65 个，整治和维修乡村公路 400 公里，硬化人行便道650 公里，整治病险水库 87 座，新建蓄水池 22 口。土地整治和农业综合开发 2.9 万亩，治理水土流失 18 平方公里，改善灌溉面积 5000 亩，新增节水灌溉面积 1200
23、亩。现代农业园区引进亨嘉、瑞恩、恒河等业主 25 家，协议引资 57 亿元。全年新建高标准柑橘示范园 6000 亩，累计完成投资 2.8 亿元，土地规模经营 2 万亩。3、工业和建筑业2008 年全年全社会工业总产值 302.22 亿元，比上年增长 40.2%，工业增加值 97.58 亿元，增 长 29.9%。全区规模以上工业企业达到 213 家，净增 88 家，规模以上工业总产值 239.24 亿元，增长 42%；增加 值 80.33 亿元，增长33.3%。2008 年全年规模以上工业中，轻工业产值 36.77 亿元，增长 65.4%；重工业产值 202.47 亿元，增长 38.4%。国有企
24、业产值 27.55 亿元，增长 23.4%；集体企业产值 0.39 亿元，增长 27.3%；股份制企业产值 141.69 亿元，增长 39.9%；外商及港澳台商企业产值 65.27 亿元，增长 53.6%；其他经济类型企业产值 4.15 亿元，增 长 114.2%。改革开放 30 年主要年份工业总产值及其增长速度 2008 年主要工业产品产量及其增长速度182.0 6.3 26.7100.4302.225.518.810.225.440.20501001502002503003501978 1988 1998 2003 2008 （ 年 份 ）（ 亿 元 ）0.05.010.015.020.0
25、25.030.035.040.045.0（ %）绝 对 额增 速 2008 年全年全社会建筑业总产值 58.3 亿元，比上年增长 17.7%，实现增加值 14.22 亿元，增 长 11.5%。全年建筑业施工面积 779.42 万平方米，增长 4.6%；竣工面 积 563.71 万平方米，增长 75.5%。全区具有 资质等级建筑业企业完成建筑业总产值 57.09 亿元，增长 17.2%，实现 利润 1.42 亿元，增长 10.6%；上缴税金 1.8 亿元，增长 16.3%。4、固定资产投资2008 年全年全社会固定资产投资 145.2 亿元，比上年增长 35.3%。分城乡看，城镇投资 128.7
26、9 亿元，增长主要产品名称 单 位 产 量 比上年增长%发电量 万千瓦时4.2 内燃机 千瓦 104.0 齿 轮 吨 13969 140.1 纸制品 吨 31313 35.7 涂 料（油漆） 吨 37188 -1.8 焦 炭 吨 -6.1 尿 素（折纯） 吨 58724 -15.0 卫生陶瓷 万件 99.05 -52.0 饮料酒 千升 53316 6.1 印染布 万米 6471 3.8 水 泥 万吨 380.62 5.4 钢 材 万吨 25.7 -10.4 190.2 0.932.0 44.3145.231.521.834.821.935.30204060801001201401601978
27、1988 1998 2003 2008 （ 年 份 ）（ 亿 元 ）0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.0（ %）绝 对 额增 速33.4%；农村投资 16.41 亿元，增长 52.6%。分产业看，第一产业投资 8.49 亿元，增长 39.7%；第二产业投资 59.28 亿元，增长 5.6%，其中工业投资 59.03 亿元，增长 5.6%；第三产业投资 77.43 亿元，增长 71.7%。全区 68 个重点项目完成投资 66.78 亿元，占全区全社会投资总额的 46%，完成全年计划的 103.8%。 2008 年全年房地产开发投资 21.98 亿元
28、，比上年增长 13.5%，改革开放 30 年主要年份固定资产投资及其增长速度其中商品住宅投资 12.61 亿元，增长 0.1%。商品房竣工面积 61.08 万平方米，下降 39.9%。商品房销售面 积 75.63 万平方米，下降 20.5%，其中商品住宅 68.61 万平方米，下降22.2%。5、国内贸易2008 年全年社会消费品零售总额 74.75 亿元，比上年增长 26%，扣除物价因素，实际增长 18.1%。分地域看，城201.1 4.520.432.974.84.322.411.3 9.126.0010203040506070801978 1988 1998 2003 2008 （ 年
29、份 ）（ 亿 元 ）0.05.010.015.020.025.030.0（ %）绝 对 额增 速市消费品零售额 38.83 亿元，增长 26.4%；农 村消费品零售额 35.92 亿元，增长 25.7%。分行业看，批发和零售业零售额 62.21 亿元，增长 25.2%；住宿和餐饮业零售 额 11.26 亿元，增长 33.4%；其他行业零售 额 1.28 亿元，增长 9.2%。改革开放 30 年主要年份社零总额及其增长速度全区限额以上批发零售企业 67 家，比上年新增 30 家；住宿餐饮企业 52 家，新增 36 家。在限额以上批发零售业零售额中，粮油类零售额比上年增长 56.2%，肉禽蛋类增长
30、 13.4%，服装类增长 22.2%，汽车类增长 0.1%，石油及制品类增长 30%，日用品类增长 13.7%，文化办公用品类增长 38.8%，通 讯器材类增长 3.3%，家用电器和音像器材类增长 37.1%，建筑及装潢材料类增长 8.7%，家具类下降 25%，化 妆品类增长 25.3%，金银珠宝类增长 20.6%，中西药品类增长 33.1%。216、招商引资和对外经济2008 年全年招商引进项目 290 个，其中外资项目 8 个。合同引进区外资金 420 亿元，比上年增长 42.9%，其中国外资金 8620 万美元，下降 8.1%。实际利用区外 资金 64 亿元，增长 56.5%，其中国外资
31、 金 6393 万美元，增长 41.7%。2008 年全年货物进出口总额 25080 万美元，比上年增长 337%。其中，货物出口 5393 万美元，增长 33.1%；货物进口 19686 万美元，增长 1067.5%。进口大于出口 14293 万美元。7、交通、邮电和旅游2008 年全年交通运输、仓储和邮政业增加值 23 亿元，比上年增长 13.1%。交通基础设施建设投资 15.23 亿元，比上年增长 12.2%。新增公路里程 26 公里，年末公路 总里程 4066 公里，其中一级公路 32 公里，二级公路 306 公里，三级公路 121 公里，四级公路 2197 公里，等外级公路 1410
32、 公里。2008 年全年港口完成货物吞吐量 821 万吨，比上年增长 27.8%；旅客吞吐量 60 万人，下降 2.3%。2008 年全年完成邮电业务总量 5.64 亿元，比上年增长 18%。其中邮政业务总量 1.03 亿元，增长 21.7%；电信业务总量 4.61 亿元，增长 17.3%。全年新增局用交 换机 5 万门，总容量达到 30 万门。年末全区固定电话用户 25 万户，其中城市电话用户 7 万户，农村电话用户 18 万户。全年新增移动电话用户 14 万户，年末达到 59.8 万户。年末全区22固定及移动电话用户总数 84.8 万户，比上年末增加 14.9 万户。电话普及率 57 部/
33、百人。宽带网用户 6 万户，互联网上网人数 20 余万人。2008 年全年共接待游客 215.47 万人次，比上年增长 30.3%，其中四面山接待游客 43.79 万人次，增长 30.8%。实现旅游综合收入 6.03 亿元，增长 28.8%。年末有各种旅行社 11 家（包括门市部），星级饭 店 4 个，星级农家乐 10 家，旅游宾（旅）馆 65 家，旅游宾馆床位 10752 个，旅游从业人员 9200 余人。2008 年各种运输方式完成旅客运输量及其增长速度指 标 单 位 绝对数 比上年增长 %旅客运输总量 万 人 3581 6.4公 路 万 人 3495 6.4水 运 万 人 86 7.7旅
34、客运输周转量 万人公里 12.0公 路 万人公里 12.0水 运 万人公里 638 12.18、金融和保险2008 年末银行业各项存款余额 184.75 亿元，比年初增长 17.7%。其中，城乡居民储蓄存款 147.66 亿元，增长 22.8%；企业存款 25.62 亿元，增长 15.1%；机关团体存款 1.67 亿元，下降 2%。各项贷款余额 83.18 亿元，230.07 3.8139.0785.99147.6616.57.920.814.422.80204060801001201401601978 1988 1998 2003 2008 （ 年 份 ）（ 亿 元 ）0.05.010.01
35、5.020.025.0（ %）绝 对 额增 速增长 3%。其中，工 业贷 款 30.75 亿元，增长 63.2%；房地产业贷款 5.55 亿元，下降 13%；个人消费贷款 12.44亿元，增长 27.1%。全年金融机构 现金收入 387.99 亿元，现金支出 378.6 亿元，现金回笼 9.39 亿元。改革开放 30 年主要年份居民储蓄存款余额及其增长速度9、人口、人民生活和社会保障2008 末全区常住人口 127.51 万人，比上年增加 1.02 万人，其中城镇人口 68.6 万人，增加 2.88 万人，城镇化率53.8%，比上年末提高 1.8 个百分点。年末全区 户籍总人口 148.65
36、万人，比上年增加 0.98 万人。其中，非农业人口40.02 万人， 农业人口 108.63 万人。当年出生人口 1.77 万人，其中男性 0.91 万人，女性 0.86 万人；人口出生率为2411.9，出生人口性别比为 106.1：100（以女性为 100）。当年死亡人口 0.98 万人，其中男性 0.6 万人，女性 0.38 万人，死亡率为 6.6。当年迁入人口 1.55 万人，其中市内迁入 1.1 万人，市外迁入 0.45 万人。当年迁出人口 1.45 万人，其中迁往市内 1.14 万人，迁往市外 0.31 万人。全区常住已婚育龄妇女 18.98 万人，其中年内初婚女性 0.72 万人；
37、无孩妇女 1.18 万人，一孩妇女 14.56 万人，二孩妇女 3.11 万人。当年常住人口合法生育率为 88.5%，人口自然增长率为1.18。 2008 年人口数及构成 单位：人指 标 年末数 比重（ %）全区总人口 100.0其中：男性 52.1女性 47.9其中：18 岁及以下 17.318-35 岁 20.035-60 岁 44.960 岁及以上 17.82008 年全年城镇居民人均可支配收入 13428 元，比上年增长 14.5%，扣除物价因素，实际增长 7.3%。农民人均纯收入 5411 元，比上年增长 19.3%，扣除物价因素，实际增长 11.8%。城镇居民家庭恩格 尔系数为 4
38、0.1%，比上年下降 0.39 个百分点。农村居民家庭恩格尔系数为 53.5%，比上年下降 0.76 个百分点。城镇 居民人均住房面积 30.8 平方米，比上年增加 0.3 平方米，农民人均住房面积 38.5 平方米，比上年下降 1.7 平方米。25145 5202277 284254115.411.67.6 6.619.301000200030004000500060001978 1988 1998 2003 2008 （ 年 份 ）（ 元 ）0.05.010.015.020.025.0（ %）绝 对 额增 速改革开放 30 年主要年份农民人均纯收入及增长速度2008 年末全区参加城镇基本养
39、老保险人数为 9.78 万人，比上年末增加 0.9 万人，其中参保职工 6.19 万人，参保离退休人员 3.59 万人；参加基本医疗保险 9.26 万人，增加 0.99 万人；参加失业保险 5.02 万人，减少 1.88 万人；参加工伤保险 8.2 万人，增加 0.7 万人。全年征收养老保险金 48587 万元，增长 74%，医疗保 险金 11811 万元，增长5.4%，失 业保险金 1477 万元，增长 5.3%，工伤保险金 1178 万元，增长 49.5%。支出养老保险金 43702 万元，增长36.6%，失业保险金 1331 万元，增长 28.6%，医疗保险金 10863 万元，增长 3
40、4.6%，退休人员人均医疗费 2036 元，增长 29.3%，工伤保险金 842 万元，增长 37.1%。2008 年全年下拨各项救灾资金 1029 万元、衣物 4.77 万件、棉被 1000 床。全年享受城市居民最低生活保障2629047 人，减少 5854 人，发放低保金 5357.8 万元，增长 25.6%，城市困难群众基本医疗救助 31798 人次，发放救助金 387.9 万元，农村困难群众基本医疗救助 76409 人次，发放救助金 730.7 万元。补助城市廉租住房 716 户，金额15.83 万元。全年享受农村最低生活保障农民 32649 人，最低生活保障支出 3017.7 万元；
41、供养农村五保对象 10362 人，支付五保供养金 1909.5 万元。10、资源和环境全区土地面积 3219 平方公里，其中农业用地 2671 平方公里，建设用地 303 平方公里。全年水资源总量 25.21 亿立方米，年平均气温 18.4 摄氏度，年平均降雨量 923.7 毫米。年末耕地面积 153.79 万亩，园地面积 39.57 万亩，林地面积 188.87 万亩，森林面积 160.2 万亩，活立木蓄积 650 万立方米，森林覆盖率 37.5%。2008 年全年规模以上工业煤炭消费量 664.2 万吨，增长 6.1%；天然气消费量 15543 万立方米，下降 4.7%；电力消费量 24.
42、4 亿千瓦小时，增长 11.4%；综合能源消 费量 419.5 万吨标准煤，比上年增长 5.3%。全区单位生产总值能耗下降 4.8%。全区已发现各类矿产（含亚矿）18 种，其中煤矿储量 258 万吨，天然气储量 16.58 亿立方米，水泥用灰岩储量2714.47 亿吨，铁矿储量 143 万吨，石膏储量 247 万吨。2008 年全年减少二氧化硫排放 4.5 万吨，获取环境质量监测数据 29580 个，污染源监测 342 厂次。几江城区空气质量好于国家二级标准天数 333 天。空气中二氧化硫年均浓度 0.057 毫克/立方米，二氧化氮年均浓度 0.022 毫克/立方米，可吸入颗粒物年均浓度 0.
43、082 毫克/ 立方米。四、江津区房地产市场分析1、宏观概况江 津 区 房 地 产 业 起 步 较 早 ，但 1997 年 以 前 开 发 量 较 少 ，市 民 关 注 度 不 高 。随 着 重 庆 改 为 直 辖 市 后 ，江 津 改 县 为 市 ，后 又 改 区 ，一 系 列 的 优 惠 政 策 直 接 刺 激 了 房 地 产 市 场 的 发 展 ，一 时 间 开 发 量 大 幅 增 加 ，房 价 上 扬 速 度 较 快 。尤 其 是 近 几 年 随 着 房 地 产 市 场 的 整 体 繁 荣 ，江 津 区 的 房 地 产 市 场 高 速 发 展 ，整 体呈 现 良 好 发 展 趋 势 ：
44、 房 地 产 市 场 发 展 相 对 平 稳 ，房 地 产 市 场 与 宏 观 经 济 发 展 保 持 良 好 关 系 。28 商 品 房 开 发 投 资 、施 工 及 新 开 工 指 标 稳 步 增 长 ；竣 工 面 积 持 续 增 加 ，但 增 幅 变 化 较 大 。 商 品 房 销 售 面 积 持 续 增 长 ，市 场 交 易 旺 盛 。 房 屋 空 置 面 积 同 比 在 小 幅 增 加 。2、微 观 论 述2009 年上半年全区现房销售面积增长 92.6% 1 至 5 月，全区房屋竣工面积为 47.6 万平方米，总计销售 33.17 万平方米。其中，现房销售面积 5.9 万平方米，和
45、去年同期相比增长了 92.6%。几江城区现房 销售面积 4.04 万平方米，比去年同期 2.83 万平方米增长了 42.8%。其中住宅销售面积 3.5 万平方米，比去年同期的 1.52 万平方米增长 130.3%。现房销售面积高速增长的同时，二手房市场也非常火爆。1 至 5 月，全区二手房交易面积 40.35 万平方米，比去年同期增长 87.24%。几江城区现房合同均价涨 298 元从销售合同平均价格看，全区商品房销售价格也在回暖。1 至 5 月，几江城区现房销售平均合同价格达每平方29米 2337 元，比去年同期的每平方米 2039 元增长了 298 元，增长 14.6%。其中住宅销售价格为
46、每平方米 2089 元，比去年同期的每平方米 1929 元增加了 160 元，同比增长 8.3%，比 1 至 4 月的平均价格每平方米 2070 元多了 19 元。期房合同价格为每平方米 1994 元，也比去年同期的每平方米 1915 元增长了 4.1%。期房销售面积下降经过前阶段时间房市 “冬天” 的“洗礼”，市民日渐冷静，不再盲目超前消费。统计数据显示，与现房销售的火热相比，几江城区期房销售面积 25.7 万平方米，比去年同期下降了 11.2%。其中住宅销售面 积 24.7 万平方米，比去年同期下降 13.8%。3、市场特征江 津 区 房 地 产 市 场 呈 现 以 下 几 个 特 征 ：
47、 城市化进程发展缓慢。虽然东部新城和西部新区都为现有城市范围内；但老城区的南侧和西侧都没有得到很好的利用，还有很大的发展空间。 分区域建设，各自独立 发展。由于发展不均和城市化进程缓慢。江津房地产项目多集中于市区和东部新城 经过这几年来整体房地产行业火爆的洗礼，当地楼盘的档次明显提高，价格普遍上扬。目前江津区楼盘最高30价位已达到 2700 元以上； 商品房屋销售价格稳中有升；二手房市场交易频繁，成交量渐升； 重 庆与江津本地区开发企业成为市场主体，其中江津本地区的开发企业占绝对主导地位； 住宅房地产市场供过于求，市 场供应急剧增大。 商 业房地产市场供应量较大，市 场竞争相当激烈。4、土地供给、 购置、开发状况及价格 存量土地逐步消化，土地供 应总量在控制下有较大幅度增长，供应结构基本合理 ； 土地开发与购置投资下降， 购置面积与开发面积有所增长 ； 土地价格稳步上升。目前 东部新城土地出让价格约在 60 万70 万/亩左右； 受 2008 年金融危机的影响， 2009 年江津区国土局开始收紧土地供应量，并开始严查逾期未建的土地。5、发展前景从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合江津区实际情况，通过对国土资源局、房管局、 规 划局等政府部门的走访，我们认为，新区的规划和建设的实施会对当地
