1、南昌名门世家商铺定价建议报告一、南昌非住宅销售看红谷滩商业格局1、南昌总体商业数据分析 非住宅交易成倍增长（数据来源：南昌房地产信息网）2007 年上半年南昌市非住宅销售面积为 2649 万平方米，占商品房销售总量的 23，较上年同期增长 677 倍；在存量房交易中，非住宅交易 1488万平方米，占总量的 25，较上年同期增长 368 倍，红谷新区非住宅销售销售约占 2 万平米。总结：虽较去年交易量有所增长，但主要还是市中心大盘销售为主， 红谷滩新区成交量只微微占到 2 万平方米左右， 较去年同期销售量回落 3.4%个点。由此也预见南昌红谷滩新区商业的不乐观趋势，在未来几年时间里，红谷滩新区将
2、是更为激烈！ 商品房非住宅交易行情南昌 8 月 1 号-9 月 4 号非住宅交易情况(数据来源:南昌房地产信息网)日期 成交套数 面积 均价8 月 1 日 15 3963.58 2889.698 月 2 日 11 496.11 11080.218 月 3 日 26 1482.64 3644.288 月 4 日 8 月 5 日 3 41.49 23099.548 月 6 日 15 834.85 8868.668 月 7 日 18 829.67 4349.78 月 8 日 15 985.74 5770.648 月 9 日 8 月 10 日 8 月 11 日 8 月 12 日 2 118.7 473
3、8.88 月 13 日 21 660.56 10087.268 月 14 日 42 2954.12 5955.198 月 15 日 18 1316.44 4185.018 月 16 日 23 1199.39 10979.348 月 17 日 8 月 18 日 8 月 19 日 15 880.76 13548.618 月 20 日 18 1187.65 5709.388 月 21 日 56 4839.63 6236.568 月 22 日 50 2913.21 5027.628 月 23 日 17 1002.59 7230.638 月 24 日 23 1340.4 5352.618 月 25 日
4、8 月 26 日 7 339.14 7422.218 月 27 日 23 1449.64 6889.58 月 28 日 28 1910.53 10825.618 月 29 日 20 847.32 9896.828 月 30 日 20 1130.96 16334.258 月 31 日 22 1223.12 8057.589 月 1 日 9 月 2 日 32 1557.05 3575.169 月 3 日 29 1912.52 5033.16合计 569 37417.81 7953.39 （信息来源：南昌房地产信息网）时间段 均价2007 年 8 月份 5033.162007 年 7 月份 3575
5、.162007 年 6 月份 8057.58 红谷滩新区目前社区商业可支撑租金数据 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（数据来源：市场走访）一楼 35-45 元/平方米 二楼 20-25 元/平方米 红谷大道与庐山南大道交接处周边 三楼 5-15 元/平方米一楼 30-40 元/平方米二楼 15-25 元/平方米红谷大
6、道与红谷 6 路交接处周边三楼 5-15 元/平方米一楼 25-35 元/平方米二楼 15-27 元/平方米红谷大道与红谷 8 路交接处周边三楼 5-15 元/平方米一楼 35-45 元/平方米二楼 25-35 元/平方米地段丰和大道于红谷 3 路交接处周边三楼 10-20 元/平方米总结：红谷滩新区租赁市场租金数额普遍不高，直接与收益挂钩，同时也反映了红谷新区商业氛围还只是处于萌发阶段，想对是中心临街商铺还存在很大的差距，片面的反映红谷新区在售社区商铺普遍高于市场对于的租赁市场，价不符市的格局业已形成，也直接导致红谷滩板块商业去化在南昌整段商业去化率的很小比例的最大原因。综合评述1、有可能受
7、交易区段的影响而导致价格的时起时落，但总体交易情况在价格回落的同时所面临的趋向是不改变的，以目前的局势来看，南昌非住宅下半年销售将迎来激烈的战争，价格回落不容避免。2、每日成交量已建树大不，价格回落上升反复交替（与区域成交量有关） 。3、整体均价不高，交易量难以突破，此可证实南昌商业在近期供量与需求关系有一定的反差，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价格的敏感度已占到很大的比例。 市中心商业大盘雄居，以紫金城、蓝天碧水购物广场占据半边江山，售价也不低，但总体销售情况并不乐观。1、紫金城(数据来源:南昌房地产信息网)各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率楼号 楼层 已售面积 总面积 5
8、0以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上1 层2 层3 层四区一期4 层5077.75 5502.3 18.13% 47.83% 34.04% 0.00% 16.73% 44.14% 31.42% 0.00%1 层2 层3 层4 层四区 2 期5 层10639.92 14320.91 91.00% 7.11% 1.88% 0.00% 67.61% 5.29% 1.40% 0.00%1 层2 层3 层4 层一区(001-100)5 层4918.32 5064.2 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 97.12% 0.00% 0.00%
9、 0.00%1 层2 层3 层4 层一区(101-200)5 层7266.23 8025.57 84.10% 15.90% 0.00% 0.00% 76.14% 14.40% 0.00% 0.00%1 层2 层3 层4 层一区(201-300)5 层6574.14 6574.14 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 100.00% 0.00% 0.00% 0.00%一区 1 层 5280.39 6108.28 82.45% 12.10% 5.45% 0.00% 71.28% 10.46% 4.71% 0.00% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资
10、料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2 层3 层4 层(301-400)5 层1 层2 层3 层4 层二区5 层22572.66 26899.73 59.48% 8.20% 32.32% 0.00% 49.92% 6.88% 27.12% 0.00%总结1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低2、小面积商铺受到普遍欢迎3、市场反映单价偏高，接受能力有限，难以承受1） 、从紫金城以
11、上数据来看，销售面积比率最受欢迎的是 50 平米以下的店面，其次是 50-100 平米左右的店面受到一定的追捧，据现场走访得知：2） 、50 平米以下的店面大多数投资置业都能承受的起，其总价低的原因，投资门口相对也低，极力受欢迎的最大原因之一；3） 、50-100 平米左右店面虽然从总价上来看并不便宜，但由于紫金城高额回报率以及店面结构的分布方正，实用率比较高，也是受到众多投资客热力追捧的原因；4） 、100-300 平米店面销售情况不容乐观，自正式销售至今，紫金城此面积段的店面基本还处于销售零状态，虽然偶有销售，也只不过是芝麻大的去化率，建树不多，原因主要有：面积庞大，总价承受能力的投资客在
12、南昌当地人中毕竟是少数中的少数；其次，对于临街如此庞大面积的店面，一次性投入几百万的资金进行长期投资，需要冒比较大的风险，毕竟紫金城所处地段还未成熟的建树，真正等到稳定回报的时间段起码还得几年的时间；再次就是投资客对江中集团提出的 10 年 124%的高额回报存在一定的怀疑态度，造成持币观望态势，如今投资客的投资历年都趋于理性划，对于数额庞大的投资更是谨慎之多。2、蓝天碧水购物广场(数据来源:南昌房地产信息网)各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率楼号 楼层 已售面 积 总面积 50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上-1楼1 楼2 楼
13、蓝天碧水购物广场商业及住宅公寓楼（裙楼部分）3 楼19629 51367.43 75.48% 24.52% 0.00% 0.00% 28.84% 9.37% 0.00% 0.00%总结1、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低2、小面积商铺受到普遍欢迎3、市场普遍反映单价偏高，难以接受1） 、蓝天碧水购物广场采取的销售模式为先招商后销售，以返租的形式销售，在引进大型零售沃尔玛后对销售有了一定的促进作用，可见主力店的进驻有销售确实有很大的影响力。2、 ）从销售层面观看，比较类似紫金城，销售乐观占据主力目标的也是 50平米以下的小型铺面，对于 50-100 平米的也有一定的建树，大面积的店面也
14、基本处于滞销状态。4） 、南昌租赁市场调研及分析商业物业租赁情况分析商业调查一览表项目名称 地理位置建筑面积（m 2）经营范围 租金（元/M 2）北京华联超市 新溪桥头 8000 超市、百货、电子、服装、家电 / 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。九鼎超市 火电厂旁 1000 超市、百货、电子 /阳光超市 新溪桥旁 2
15、000 超市、百货、电子 /南昌市摩托车交易批发市场 洪都南大道 8000 整车销售 40-50南昌市摩托车配件批发市场 洪都南大道 2000 保险杠、头盔、小零件 40-50南昌建材大市场 何坊西路 木材地板、五金、夹心板、地砖、卫 生洁具、水暖器等 30-50南昌深圳农产品中心批发市场 建设路 10000 水果、蔬菜交易批发等一楼 15二楼 5南昌肉制品批发市场 建设路 猪肉、牛肉、鸡、鸭批发等 30-40佛塔生猪批发市场 佛塔村 80000 生猪交易批发 /百汇一家 洪都集团 10000 百货 /南昌各大市场租赁情况面 积 租 用 状 况经营类别 市场名称 地理位置 规模（M 2） 店铺
16、平均 面积 出租情 况 租金（元 /m2）商铺形式 经营状况 经营范围 配套洪城大市场 洪城路 15-5095%以上 40-250店铺规模大，便捷的交通，市场一片繁荣，商贾云集。经营状况：很好皮具、小五金、小百货、鞋类、服饰、副食品、布匹、毛线、生活用品等银行、酒楼、停车场、货运中心、桌球城、客运中心。金润物流中心 洪城商圈 / / / / / 未开业酒店、美食街、银行等综合类万寿宫 中山路 35000 10-100 95%以上 25-120 柜台店铺市场经营早，已发展为小有名气的小商品集散地。经营状况：良好皮具、服饰、小百货、鞋类、布、生活用品、塑料用品、毛线、小家电等。停车场（四五十个）
17、、配电间、仓库。新大地电脑城 展览馆 4000 5-6095%以上 200-300柜台店铺目前市场整顿，生意较清淡。经营状况：一般 国内外各品牌整机和耗材、软件等。银行科技大市场长途汽车站隔壁 4500 3-10080%以上 80-150 店铺多家知名品牌进驻。经营状况：良好国内外各品牌整机和耗材、软件等。多功能会议室、产品展示厅、音乐茶座、快餐、仓库及停车场电脑类新华群电脑广场 展览馆 6000 10-100 80%一楼 200 多四楼 60 多 店铺与新大地相邻，竞争大，一楼经营良好，四楼招商不是很理想。经营状况：一般国内外各品牌整机和耗材、软件等。电梯、快餐、仓库及停车场万达电脑 八一广
18、场 8000 5-100 80% 70-200 店铺 经营状况：较好国内外各品牌整机和耗材、软件等。引进国内知名品牌电脑，装修档次较高农产品批发市场井冈山大道中段 40000 50-100 100%一楼 15二楼 5 摊位是省重点商品市场，人流量大，辐射广。经营状况：良好 经营品种：各种肉类制品、水果、蔬菜等。商务中心农产品类 赣昌水产大市场赣江大桥南桥头 8000072、64.8正在招商售价：4000元/ 店铺经营品种：各类鲜活水产品、海鲜、干货。综合楼、广场、停车场（170 个） 、酒楼、餐饮街等。家电类省家电市场 建设西路 20000 30-100 90% 30 店铺行业利率较低。经营状
19、况：一般国内外各个品牌家电仓库、停车场、商务楼洛阳路建材市场 火车站旁20000 60-100 出租98%以上20-35 店铺 专业性强，品种多且丰富。经营状况：良好。 建材 税务所、大仓库、货运设施省装璜建材大市场沿江南路539 号 60000 40-90出租95%以上30-260 店铺该市场规模大、品种全、地理位置好。经营状况：良好建材 银行，快餐、仓库及停车场。南昌市建材大市场 三店西路 80000 30-100出租95%以上20-35 店铺该市场规模大、品种全、地理位置好，经营状况：良好建材 快餐、仓库及停车场。地板门框市场 三经路 3000 20-80 95% 25-60 街铺经营户
20、自发形成，在洪城有一定知名度，交通不便，经营状况：一般建材 /司马庙建材市场 沿江南路 10000 50 100% / 店铺经营状况：一般 建材 仓库及停车场金屋装饰城迎宾大道与振兴大道交叉口未定招商为主，不出售A 区：22B 区：23C 区：24D 区：仓库。租出 50%以上店铺经营状况：良好经营品种：陶瓷、板材、石材、灯具。/建材类香江建材大市场 建设路主力面积100左右除部分自营外，其余全部售完敞开式 建材 停车场（在建）汽配类洪城汽配市场 迎宾大道 60000 15060%左右 20-30 店铺邻近有洪城汽配中心，竞争激烈。经营状况：一般经营品种：国内外各品牌的汽车配件。银行、停车场、
21、大型沿街广告牌 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。红谷滩汽配城南昌大桥收费站北侧30000 100 10%左右 60 左右 店铺配套不完善，同类市场较多，竞争激烈经营状况：不良经营品种：国内外各品牌的汽车配件。仓库及停车场洪城路汽配街 洪城路 4000 /60%左右 50-80 店铺该市场为多年自发形成，近时间已迁走近
22、 40%。经营状况：一般经营品种：国内外各个品牌的汽车配件/洪都摩托车交易市场 洪都南大道 15000 40-200m2 100% 40-60 店铺面向整个江西省摩托车整车销售市场。经营状况：一般经营品种：国内外各个品牌的摩托车。/洪都摩托车配件市场洪都南大道 10000 20-100 m2 100% 20-60 店铺辐射整个江西省的摩托配件市场，目前市场的经营状况：良好 经营品种：国内外各个品牌的摩托配件。/江西国际汽车城昌北舍里甲100m2整车10000 m2正在招商阶段20（汽配）售价：2000 元/（汽配）店铺和卖场 经营种类：汽车配件交易、摩托车及配件交易、汽车装璜美容、汽车养护、汽
23、车维修。办公楼、商业楼、停车场（在建） 、酒楼、超市等配套设施（在建）华东商贸城联信大市场隔壁 22000 20-25 m2 90%一楼：68二楼：48三楼：18店铺 经营状况：一般 服装写字楼、会议室、展示厅、银行、工商、税务、邮电王家巷皮鞋市场 渊明南路 8000 30m2 95% 100-200 街铺 经营状况：良好 皮具、鞋类等小商品毗临中山路成熟商业街，周边生活配套成熟服装鞋帽类 盛世东方建设西路 80000 40 m2 将近 60%租金：一楼66 二楼：36三楼 18售价：一楼 7000二楼 4000店铺永久产权，销售状况较好，销售近两百套，占一期的 60%经营种类：男女服装、休闲
24、装、童装、布艺、精品和小百货等。/联信大市场洪城大市场南面 60000 25-46 40% 58 店铺经营业主进驻只有 40%经营状况：不好机电产品 银行、餐饮沿叠山路机电五金市场叠山路 4000 15-100 100% 100-130 店铺有多年来形成的商业氛围和知名度。经营状况：良好 机电五金 借助于繁华商业街的配套机电类洛阳路机电水暖市场洛阳路 6000 30-100 100% 60-120 店铺多年来形成的商业氛围和知名度经营状况：良好机电水暖器材 借助于繁华商业街的配套五华商品市场洪城大市场西侧 30000 7-2070%左右 40 左右 店铺 经营状况：一般 五金制品零星快餐、少量
25、仓库及小停车场辉煌灯具大市场洛阳路建材市场内 5000 50-200 30%一楼 38二楼 30 店铺7 月 28 日试营业目前经营状况：不良 灯具 借助洛阳建材市场的配套灯具类 洪城灯具市场省家电市场 6000 50-100 65% 25 店铺租金较低，入住率较高经营状况：较好灯具 借助家电市场的配套香江家俱城 青山路40000 10-400 100% 38-110 卖场店铺规模大，品种齐全，经营状况：良好 家具停车场、银行迎宾国际家俱广场 迎宾大道 30000 50-300 95%40-50 和 10-15 卖场店铺具有一定的规模、档次。主营中高档家具的定位，限定了客源，经营状况：一般国内
26、外高档家具 停车场、仓库京东家俱市场 南京东路 40000 50-700全部租出 20-40 敞开租金较便宜，已经同香江家俱城、迎宾家俱城形成三足鼎力之势经营状况：较好国内外家具 银行、仓库江西国际家居港高新大道8 号 不限预计2004 年开业售价：3000租价：20敞开 国内外高档家居酒店式公寓、物流配送车队、四星级酒店、餐饮美食品街、停车场等家居类京东鹿鼎家居南京东路509 号 50-600还剩三楼约5000未租出，35（均价）敞开、店铺经营状况：良好 国内外高档家居品牌 银行、仓库皮具鸿顺德国际商贸城洪城大市场家电市场30000 /出租率100%，一期出售率100%租价，一层65 二层
27、35售价：一层9800 二层5600店铺 产权旺铺、销售一空、招商良好一楼男女品牌鞋：二楼皮件、箱包：二楼皮件、箱包/即将上市豪威大市场抚生路518 号 /销售率在25%，出租率30%左右售价：3000租赁：15-20 店铺 花鸟、农资、化工、名优商品专业市场/总结： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1、租赁金额普遍
28、偏低2、租赁率不太理想，为数不多的租赁情况一般理想化纵观南昌各大市场租金标配，普遍教低，且近期还有下降的趋势，可见商业市场在南昌近几年着实不太乐观。在市中心普遍可支持的 租赁价格在 10-60 元/平米居多， 以次类比红谷滩新区租赁市场，可见，红谷新区租赁市场已严重脱离市场所需供求规律。5） 、本案所在红谷滩区域商业市场分析（1）商业供给情况 多数商业项目延后推盘，在售供给量匮乏目前在售供给量约 3.1 万平方米05000100001500020000在 售 商 业 供 给 量 （ 单 位 ： 平 方 米 ） 在 售 商 业 供 给 量在 售 商 业 供 给 量 8800 17000 1200
29、 4000江 信 国 际 花 园 2期滨 江 豪 园 商 业 广场 红 谷 春 天 1期 商 城 世 纪 村 未来红谷滩区域仅商业总供应量将超过 45 万平方米 供需关系将出现失调的现状，红谷滩 07 年上半年商业销售面积在 2.5 万平方左右，而现状供应量预计高达 30 万平方米左右，所带来的严峻趋势不容客观200001400007200 100002500050000 480001200032000 35000 450000300006000090000120000丰 和 新 城 商 业 中 心 红 谷 春 天 2期 博 泰 威 尼 斯 联 发 大 厦 红 谷 凯 旋 名 门 世 家待 推
30、 各 项 目 商 业 面 积 一 览 （ 单 位 ： 平 方 米 ） 待 售 商 业 供 给 量分析:红谷滩现有在售的商业项目屈指可数，共计 4 个，总供给量仅 3.1 万。诸多项目(丰和新城 2 万、世贸中心 14 万、红谷春天 2 期 0.72 万、万达星城 3 期 1 万、博泰威尼斯 2.5 万、泰耐克国际金融大厦 5 万、联发大厦 4.8 万、红谷天地 1.2 万、红谷凯旋 3.2 万、中央公寓 3.5 万及本案约 4.5 万等项目)待嫁闺中，商业延后推盘，南昌仅红谷滩新区商业未来供应量将超过 45 万平方米。（2） 在售商铺销售价格 商铺 1F 销售均价约 10000-13000 元
31、/，2F 销售均价在 5000-6000 元/，3F 销售均价 3500-4500 元/ 红谷滩区域商铺价格相对市中心区域而言偏低，但针对红谷滩新区目前的商业氛围而言，总体偏离市场走向，价格上扬幅度空间缓慢，高价不符市。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12500 13000 14000880012000050001
32、000015000200001F主 街 均 价 江 信 国 际 花 园 滨 江 豪 园 商 业 中 心 红 谷 春 天 1期 内 街 商 城 世 纪 村一 层 商 铺 主 街 销 售 价 格 （ 单 位 ： 元 /平 方 米 ） 均 价 （ 元 /平 方 米 ）（3）在售商铺销售面积 3050商铺最受市场青睐商 铺 面 积 销 售 情 况30-50平 方 米占 73%100 200平 方 米 及 以上 面 积 占 22%70 80平 方 米占 5%30-50平 方 米 70 80平 方 米 100 200平 方 米 及 以 上分析：以上统计数据来源红谷滩售磬万达星城期、江信国际花园 1 期及在
33、售项目滨江豪园、江信国际花园期等商业项目，从市场销售反映，3050 平方米的商铺最受市场欢迎，究其原因在于面积小相对投资门槛低，且商铺的经营与变现能力较强。（4）在售商业销售状况 商业现状销售状况一般，多数商业延后推盘，入市时机选择在准现房项目名称 江信国际花园二期 商城世纪村 万达星城三期 滨江豪园商业广场 红谷春天一期推盘时机 现房发售 现房发售 准现房，尚未发售 现房发售 准现房发售供给面积 8800 约 4000 约 10000 万 17000 1200(共 30 间)单元面积 200400 150260 商铺面积未公开 2002000 4050销售情况一层销售 50，二层销售 80，
34、三层销售 30销售情况一般06 年 7 月份推盘（9#楼区域）一层售价在12000-13500 元/，目前除 3 间建设银行买掉，其余尚未销售。销售 402002 年开始销售，商业氛围不足，采取出租招商与销售相结合，销售速度差销售 83销售周期太长超过2 年，商气不足，销售速度差分析：从推盘时机层面看：多数项目以工程进度到准现房时再开始发售商铺。凭借前期销售住宅时，蓄集起大量有商铺购买意向的客源，时机成熟再开闸放水顺势销售商铺。此时势能转化为动能，商铺销售速度快。从商铺销售量层面看：根据新景祥对红谷滩地适时跟踪统计，03 年 10月销售到迄今 06 年 4 月累计，红谷滩 2 年多的周期商铺销
35、售面积约 2. 8 万平方米，销售量小，究其原因是由于红谷滩商业推出的供给量少导致销售量小；再结合 0405 年南昌市区非住宅销售量： 2004 年 32 万平方米、2005 年 23 万平方米，即 2 年非住宅总销售量 55 万平方米， （按第二部分论述写字楼销量占非住宅销量的 30扣减得出商业销量） ，估算南昌市 2 年商业销售量 38.5 万平方米。对比红谷滩商业销量占市总销售量不到 10 分之一，从此差距可以看出：红谷滩的商业尚处于起步发展阶段，作为市政治商业中心的前景规划，红谷滩区未来商业发展潜力巨大，商铺留待后推，其价值的后发优势更为强劲。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、
36、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（5）本案商业总体总述本案商业营销问题点分析商气细弱：红谷滩商业气息不浓，商业项目众多延后推盘销售。人气匮乏：由于生活配套的不完善，现状周边入驻人气不足，住宅空置率高。体量问题：本案商业总量约 5 万，体量不小，单间面积庞大，需考虑主营业种定位的聚客号召力及租售比例问题。二、市场商业分析及定价依据南昌商业目前正处于萌发期，价
37、格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出!红谷滩在售商业销售情况列表1、万达星城(数据来源:南昌房地产信息网)各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率楼号 楼层 已售面 积 总面积 50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上1 层2 层2 号商业公寓楼3 层2095.13 2095.13 0.00% 41.51% 20.63% 37.87% 0.00% 41.51% 20.63% 37.87%1 层1 号楼商业公寓楼 2 层 2095.13 2095.13 0.00% 41.51% 20.63% 37.87% 0.00% 41.51%
38、20.63% 37.87%3 层三期一区5 号楼 1 层 265.71 265.71 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 100.00% 0.00% 0.00% 0.00%三期一区7 号楼 1 层 143.21 195.24 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 73.35% 0.00% 0.00% 0.00%三期一区13 号楼 1 层 72.57 665.29 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 10.91% 0.00% 0.00% 0.00%三期一区14 号楼 1 层 47.18 522.97 100.00% 0.00% 0.00% 0.00%
39、 9.02% 0.00% 0.00% 0.00%三期一区11 号楼 1 层 140.85 947.08 63.72% 36.28% 0.00% 0.00% 9.48% 5.40% 0.00% 0.00%三期一区12 号楼 1 层 136.51 643.88 57.89% 42.11% 0.00% 0.00% 12.27% 8.93% 0.00% 0.00%三期一区1 号商住楼1 层 853.39 853.39 15.34% 84.66% 0.00% 0.00% 15.34% 84.66% 0.00% 0.00%三期一区2 号商住楼1 层 560.38 843.08 41.35% 58.65%
40、0.00% 0.00% 27.49% 38.98% 0.00% 0.00%总结：1、总销率不高，不理想2、小面积商铺成为销售比率的主要支撑点1)、面积区间在 50左右的和面积区间在 50-100的方正店面去化速度最快，面积为 100-300左右的其次，而面积区间在 300以上的大铺面销售抗性相对而言较大。2)、小铺面因临街，总价低而得到市场的普遍认可。3)、300 平米以上的大铺面，总价高，投资压力和风险都比较大，受到一定的销售抑制2、紫金园 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资
41、料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。(数据来源:南昌房地产信息网)各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率楼号 楼层 已售面 积 总面积 50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上5 号商住楼 1 层 102 440.25 0.00% 0.00% 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 23.17% 0.00%14 号商住楼 1 层 73.7 665.03 100.00% 0.00% 0.00% 0.00
42、% 11.08% 0.00% 0.00% 0.00%16 号商住楼 1 层 184.85 460.63 69.55% 30.45% 0.00% 0.00% 27.91% 12.22% 0.00% 0.00%17 号商住楼 1 层 148.37 547.66 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 27.09% 0.00% 0.00% 0.00%15 号商住楼 1 层 425.47 617.94 88.16% 11.84% 0.00% 0.00% 60.70% 8.15% 0.00% 0.00%分析：1、总销率不高，不理想2、小面积商铺成为销售比率的主要支撑点主要销售业绩以 50 平
43、米左右店面支撑，再次就是 50-100 平米的店面还具备一定的销售量，紫金园在店面的规划上基本都是以 50 平米以下做为主力面积，销售良好，以其低价，总价低，投资压力小，外加地段的优势，致使 50 平米以下的店面基本销售一空。3、江信国际花园(数据来源:南昌房地产信息网)各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率楼号 楼层 已售面 积 总面积 50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上1 层2 层公建 18号楼3 层0 4869 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%综合大楼 1 层 0
44、 4018.82 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%2 层3 层分析：江信三期目前还未销售，就江信的一、二销售状况分析统计，销售状态不容乐观，甚至有的商铺目前都还未有所销售动向，至今无人问津，据内部可靠消息，售价将有一定的下浮调整。4、商城.世纪村(数据来源:南昌房地产信息网)各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率楼号 楼层 已售面 积 总面积 50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上1 层1 号楼2 层 0 0 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.
45、00% 0.00% 0.00%1 层9 号楼2 层 2176.13 3630.86 0.52% 23.93% 75.55% 0.00% 0.31% 14.34% 45.28% 0.00%总结商城.世纪村商铺构架和名门世家有其极其的相似，其的商铺面积基本都是上下两层分布，面积比例都比较大，目前即将上市的 9 号楼也是同样的格局，由于其缺乏小面积的比例因素，在销售中，没有很大的选择，从销售比例来看，销售有一定的良效，但基于商城商业面积体量小，去化几间所占到的比例就是有一定的支撑点。是只表面的销售业绩，在 300 平米以上的店面销售也是空头支票。总结概述：发现问题1、在对红谷滩新区的在售商业个案中，
46、我们已经明确了大多数的投资客在选择店面面积上都普遍倾向于 50 左右及 50-100 左右平米的商铺，总结原因有两点：1)、面积小，总价低，压力相对减小； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2） 、普遍选择这种面积配比的店面其中有很大一部分是对商业价值缺乏一定的信心，投入的小，相对风险也较低。2、总销售状况都普遍不太理
47、想，基本都处于销售萌发期。不难发现，单价过高所造成客户收益与实际投入不成正比。在回报这块普遍偏离实际，使得大多投资客对目前售价缺乏信息。3、200 平米以上面积的店面基本都处于瘫痪销售状态，可见，对于面积庞大，投资几百万做为定点投资还是在少部分。热销面积因素（1） 面积较少在 1050的商铺（外街）热销售原因：主要是面积小总销售金额不大，投资门槛低易于日后的租赁，适合各类型商铺投资者。（2） 面积在 50100门开间大纵深践的双门面商铺热销原因：这类型的商铺虽然无论是总价及单价都比较高，但由于铺型方正布局合理没有浪费面积利用率高，而且双门面可分可合投资回报高。（3） 面积在 50-100层高
48、7 米以上成规则长方型热销原因：这类型商铺由于楼层高可内置两层不会受到高度的制约，楼下做店面楼上作办工用，适合自用型商家经营要求。商铺滞销因素如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么商铺滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了，但这两个原因并不是本项目的滞销的主要成因。根据我司项目组人员分析商铺滞销主要原因有以下几方面（1） 面积在 200 以上的面积过大，总价压力过大（2） 商铺结构有一定的缺陷（3） 单价过高（4） 实际租赁情况不乐观（5） 空间利用有一定的局限整体分析：整体均价高于市场需求行情（面积及单价） ，对于红谷滩板块而言，更为偏离市场，目前，红谷滩新区人气是一个很严重的问题，虽然住宅销售率普遍良好，但真正的入住率不容乐观，在未来几年，商业氛围要形成一定的格局还需要政府的大力支持，对于目前在售商业，销售都是空穴来风
