1、晋江东石镇 xxxx 房地产开发项目可行性研究报告泉州大智慧咨询顾问有限公司二 O 一 O 年三月ii目 录第一章 总 论 .11.1、 项 目 概 况 11.2、 投 资 单 位 简 介 61.3、 报 告 编 制 依 据 与 范 围 7第二章 政策环境分析 .92.1、 2009 年 房 地 产 调 控 政 策 回 眸 92.2、 2010 年 房 地 产 政 策 162.3、 政 策 分 析 小 结 .19第三章 投资环境与市场分析 213.1、 宏 观 投 资 环 境 .213.2、 2009 年 泉 州 市 经 济 运 行 情 况 283.3、 2009 年 泉 州 市 房 地 产
2、市 场 分 析 343.4、 未 来 房 地 产 市 场 形 势 判 断 36第四章 SWOT 分析与项目定位 .384.1、 项 目 SWOT 分 析 384.2、 项 目 定 位 .39第五章 项目选址及建设条件 425.1、 项 目 选 址 .425.2、 建 设 条 件 .42第六章 项目规划与设计方案 456.1、 项 目 基 本 规 划 指 标 .456.2、 项 目 基 本 规 划 .466.3、 建 筑 设 计 方 案 .47第七章 环境影响分析 55iii7.1、 环 境 现 状 分 析 .557.2、 环 境 影 响 分 析 .55第八章 劳动安全卫生与消防 628.1、
3、劳 动 安 全 卫 生 .628.2、 消 防 66第九章 项目实施进度与工程招标 719.1、 建 设 工 期 .719.2、 项 目 实 施 进 度 安 排 .719.3、 项 目 实 施 进 度 横 道 图 .719.4、 工 程 招 标 .73第十章 投资估算与资金筹措 7610.1、 编 制 依 据 7610.2、 投 资 估 算 7710.3、 资 金 筹 措 78第十一章 财务评价 8011.1、 评 价 依 据 8011.2、 销 售 收 入 分 析 8111.3、 财 务 评 价 8211.4、 不 确 定 性 分 析 83第十二章 研究结论与建议 8512.1、 结 论 8
4、512.2、 建 议 86相关附表与附件1第一章 总 论1.1、 项 目 概 况1.1.1、项目名称晋江东石镇“xxxx”房地 产开发项目。1.1.2、投资单位晋江 xx 房地产开发有限公司。1.1.3、建设地点晋江市东石镇永湖村，总用地面积为 53816.0 平方米，其中实际用地面积为 50515 平方米，分摊道路面积为 3301 平方米，用地性质为商住用地。1.1.4、建设内容与规模本项目用地性质为商住用地，总用地面积为 53816.0 平方米，实际用地面积为 50515.0 平方米，主要建设内容如下表：项目 数量 备注总用地面积 53816.00道路面积 3301.00实际用地面积 50
5、515.00地上建筑面积 98813.68一期 91793.83其中其中 住宅 80642.002商业 11151.83二期（商业） 7019.85 含配套设施地下建筑面积 22000.0建筑占地面积 20105.00一期 17305.00其中二期 2800.00建筑密度（% ） 39.8%容积率 1.96绿地面积 17680.25绿地率（% ） 35.0%总户数 617 户住宅户数 515 户其中单身公寓户数 102 户停车位 860 位地上停车位 334 位其中地下停车位 526 位社区卫生服务站 60.00居住小区文化室 60.00社区居委会办公用房 120.00社区物业管理用房 212
6、.00社区警务室 20.00为配套设施，不出售部分31.1.5、投资估算与资金筹措 投资估算本项目总投资估算为 32080.25 万元，其中建设投资为 30437.05万元，建设 期利息为 432.0 万元。建设投资包括工程费用为 23201.61万元，工程建设其它费用为 7235.44 万元，基本预备费用为 1211.2 万元，建设期利息 为 432.0 万元。详见项目投资估算表。 资金筹措本项目总投资估算为 32080.25 万元，目前投资方-晋江 xx 房地产开发有限公司已付清土地出让金及其它相关税费 6213.03 万元，已办理并取得国有土地使用权证，证书编号为：晋国用（2004）第0
7、1549 号。因此，投资者目前需筹措资金总额为 25867.22 万元，其中计划向银行贷款 8000 万元，企业自筹资金 17867.22 万元。资金筹措与资金计划运用表，如下表：序号 内容 合计 第一年 第二年 第三年 第四年1 项目总投资 32080.25 13843.60 7846.57 7846.57 2543.521.1 土地取得成本 （已付清） 6213.03 6213.031.2 建设投资 24224.02 7267.206 7267.206 7267.206 2422.4021.3 预备费 1211.2 363.36 363.36 363.36 121.121.4 建设期利息
8、432 216 2162 资金筹措 32080.25 13843.596 7846.566 7846.566 2543.5222.1 银行贷款 8000 4000 400042.2 企业自筹 24080.25 13843.596 3846.566 3846.566 2543.5222.2.1 土地取得成本 （已付清） 6213.03 6213.032.2.1 建设投资等 17867.22 7630.57 3846.566 3846.566 2543.5221.1.6、经济效益分析通过对项目的财务分析评价得出指标，详见项目全投资现金流量表： 静态指标1）总销售收入为 47396.48 万元；2）
9、项目税后利润为 7576.96 万元；3）销售利润率为 15.99%；4）投资利润率为 23.62%； 动态指标1）项目税前财务净现值为 1779.16 万元（i=12%）；2）项目税前财务内部收益率为 15.59%；3）项目税前投资回收期为 3.4 年；4）项目税后财务净现值为 162.86 万元（i=12%）；5）项目税后财务内部收益率为 12.35%；6）项目税后投资回收期为 3.96 年；综合以上分析，项目税后财务净现值为 162.86 万元0，税后财务内部收益率为 12.35%12%，因此，本项目的各项经济评价指标均达5到了同行平均水平，因此，本项目在经济上是可行的。1.1.7、社会
10、、环境效益 社会效益对居民收入的影响：项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层、民营企业管理层人员、个体工商业主等，他们平均收入较高，基本不构成较大困难的分期付款；对居民生活水平与生活质量的影响：良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也增加了物业管理职能的重要发挥；对当地文化、教育、卫生的影响：补充了周边中、小学校生源，为住户提供信息；对当地基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响：完善当地基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程适当扩大服务范围不盲目扩建 。“xxxx”项目建成后，周围生活设施齐全，交通方便，环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可
11、满足市场需求，提高东石镇城镇居民居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通 过项目开发可以提高当地居住物业档次，提升地价，带动当地及周边房地产、餐饮、商品零售、休 闲 、交通等产业的全面发展。项目的建设还有利于改善东石镇城镇形象和投资环境，促进城镇总体规划早日实现，社会效益巨大。6 环境效益本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美， 线条和 细部处理处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出一个良好的居住氛围。项目建成后将在当地形成一个环境优美、配
12、套设施齐全，注重生态效益的智能化大型住宅社区。所以，项目建成后将改善周边居住与商业环境，提升城市品位，具有显著的环境效益。1.2、 投 资 单 位 简 介企业名称：晋江 xx 房地产开发有限公司企业住所：晋江市东石工业园区企业注册号：4409法定代表人：许金举注册资本：壹仟万圆整实收资本：壹仟万圆整公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：房地产开发。 （以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）成立日期：一九九三年九月二十八日营业期限：一九九三年九月二十八日至二 O 一三年十一月十日企业主要管理人员7姓名 性别 国籍 最高学历陈耀高 男 中国 大专 张新河
13、男 中国 大专 何水生 男 中国 其他 吴荣胜 男 中国 大专 严昌忠 男 中国 大专 余思彬 男 中国 大专 杨丽英 女 中国 大专 黄上游 男 中国 本科 张文如 男 中国 大专 黄建新 男 中国 大专 许金举 男 中国 大专 1.3、 报 告 编 制 依 据 与 范 围1.3.1、编制依据1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 28 号）；2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第 70 号）；3）中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第 23 号）；4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第 22 号）；5）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共
14、和国建设部令第 115号）；6）国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知7）晋江市东石镇总体规划8）晋江市城市规划建设建设项目选址意见书89）投资项目可行性研究报告编制指南10）委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。本报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求，结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路，经综合考虑，合理分析编制而成。1.3.2、编制范围本可行性研究报告主要对晋江 xx 房地产开发有限公司投资建设的晋江 xxxx 房地产开发项目可行性问题进行分析评价，主要包括政策环境分析、房地产市场分析、建设规模、 选 址、节能环保、投资估算与资金筹措、 财务
15、评价、风险分析等内容，以供决策者参考。9第二章 政策环境分析2008 年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，过渡到 2009 年的扩张型调控轨道上去。2.1、 2009 年 房 地 产 调 控 政 策 回 眸2009 年初，各商业银 行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发 2008131 号文件。2009 年 1 月 3 日，四大国有银行宣布，只要2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信
16、用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009 年 1 月 9 日，全国住房和城乡建 设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作。会议要求，2009 年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条：一是，全面推进保障性住房建设。以 实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决 260 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决 80 万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房 130 万套。二是，促进房地 产市场健康稳定发展。认真贯
17、彻落实国办发2008131 号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住10房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳定市场发展-这是 2009 年我国房地产政策趋向的两条主线。同时，这也是 2008 年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这 两条政策主线，2009 年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。2009 年 2 月 10
18、日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策“。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。进入 2009 年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并
19、频频出手，开始了继 2007 年之后的新一 轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。2009 年 2 月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导11小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009 年 4 月 24 日，住房和城 乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了
20、专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。2009 年 5 月 11 日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土 资发200956 号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009 年 5 月 13 日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知（国土资发200958 号），要求
21、各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编 2010-2011 年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民12生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。2009 年 5 月 27 日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927 号)中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。这是自 2004 年以来
22、执 行 35自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到 1996 年开始实 行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑“。2009 年 5 月 21 日，国家税 务总局制定土地增值税清算管理规程( 国税发 200991 号)， 对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009 年 6 月 10 日，国土资源部强调，“ 小产权 房“ 实质是违法建筑， 违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“ 小产权房“等违法用地、 违法建筑行为。这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序，促进了房
23、地产市场的健康稳定发展。由于 2009 年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，2009 年年中，各地房地产市场上演了“地王频出“、“ 量价齐升“、“一房难求“的火爆场面。 2009 年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级 政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响，2009 年 10 月中旬以来国13内一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。2009 年，房地产市
24、场最火暴的名词无可争议的是“地王“。北京、上海、重庆 、杭州、成都 “50.5 亿元“、 “72.45 亿元“、“40.6 亿元“地王“ 可谓无处 不在。“地王“的频频出 现不仅使得房价大幅上涨，更是引起了国土部的关注。2009 年 11 月 10 日，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录(2006 年本增补本)和禁止用地项目目录(2006 年本增补本)， 规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇) 不超过 7 公顷，中等城市不超过 14 公顷，大城市不能超过 20 公顷 。此 举可有效防范土地 闲置，缩短开发商占地周期。2009 年年初还在低迷中徘徊的房地 产市场，在政策刺激下
25、逐渐复苏，并迎来爆发式增长。而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。为遏制部分城市过快上涨的房价，2009 年 12 月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。在 2009 年 12 月 9 日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长 2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，遏制炒房现象。国 办发2008131 号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中，但也被认为是对投机性购房行为的打压。在取消二手房营业税优惠政策仅仅 5
26、天后，楼市的另一只“靴子“14终于落下。2009 年 12 月 14 日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议提出， “未来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头“。会议提出了“ 增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善
27、型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设“四条具体措施( 简称“国四条“)。在房地 产信贷 政策方面，会议要求“ 继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。“这是中央政府 2009 年内首度对国内房价走势作正面表态。国务院常务会议后，住建部给部分地方建设部门下发了“关于进一步促进公共租赁房建设的指导意见“。此次将公共租赁房作为稳定房价的内容首次提出，下一步可能鼓励房价上涨比较快的一线城市做公共租赁房。 2010 年，公共租赁房的具体政策将出台。2009 年 12 月 17 日，财政部、国
28、土资源部、中国人民 银行、监察部、审计署等五部委联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知( 财综 200974 号)，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入15地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。关于进一步加强土地出让收支管理的通知对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50“，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过 1 年，特殊项目可约定在 2 年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。开发商拿地的资金门槛提高，会对“囤地“起到一定的遏制作用，
29、进而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。2009 年 12 月 18 日，住房城乡建设部部长姜伟新在近期举行的全国住房和城乡建设工作会议上表示，2010 年要进一步加大保障性住房建设，并公布了目标任务。具体是：要通过棚户区改造和新建、改扩建( 购置)廉租住房和 经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数比 2009 年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。另外，安排建设
30、的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比 2009 年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。争取用三年左右的时间，基本解决城镇1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。2009 年 12 月 23 日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157 号）对此进行了明确。16该通知提出，自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年( 含 5 年)的非普通住房或者不足 5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5
31、 年) 的普通住房 对外销售的，免征营业税。2.2、 2010 年 房 地 产 政 策为避免银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高“返点“费用，引 发银 行间的恶性竞争，中国 银行（）业协会正式下发2009138 号文件关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知，全面叫停房地产交易中介返点；要求各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时，应加强自律。自 2010 年 1 月1 日起，停止以任何形式向房贷中介及其从 业人员支付与所提供的服务不对称、 纯粹业务介绍的“返点“ 费用。此外， 通知还要求，各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行
32、摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作，对不良中介要杜绝合作。为防范可能发生的风险，通知特别强调，各会员银行要规范贷前审查制度。银行要做好尽职调查， 坚持独立审贷，重点审核借款人的信誉程度、收入证明、偿还能力的真实性。要与借款人面谈贷款申请，面签贷款合同。银行业金融机构向房贷中介高“返点“会扰乱市场秩序，也将影响银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害银行和消费者的利益。上海证券报2010 年 1 月 5 日报道：从接近国家税务总局的权17威渠道处获悉，2010 年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“ 空转“ 工作在部分地区 试点了 6 年多之后，将
33、推广至全国。据了解，国家税务总局在一个工作会议上，布置了 2010 年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这是物业税“空转“试点工作进行 6 年多之后，税 务部门在物业税开征方面迈出的一大步。从 2003 年 5 月开始，财政部和国家税务总局就分 3 批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等 10 个省区市和计划单列市的 32 个县、市、区开展了房地 产模拟评税试点工作。物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税
34、收调节房价，打击房地产市场的投机行为。2010 年 1 月 10 日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（ “国十一条“ ），要求进 一步加强和改善房地产市场调控，稳 定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 ，通知中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。这十一条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住
35、房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；18进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。“ 国十一条“ 综合运用了土地、信贷、税收、行政 监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了 2010 年中国房地产政策的基调和架构。这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“ 调结构
36、、抑投机、控 风险 、明确 责任“四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国 资委等多部委和众多金融机构。“ 国十一条“的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。在“国十一条“出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。2010 年 1 月 13 日，央行 发布消息，决定从 1 月
37、 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 这是自 2008 年 6 月以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的“适度宽松“货币政策开始逐步退出，并向收紧方19向靠拢。2010 年 1 月 13 日，在六部委的 联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于 40的要求。在 2010 年 1 月 15 日召开的 2010 年工作会议上指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行“输血“房市，以此来控制房价过快上涨。2.3、
38、政 策 分 析 小 结中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定，中央政府不可能坐视 2009 年房价这种非理性上涨，也因此在 2010 年开年之际，即通 过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树 立一个价格抑制标杆。未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投 资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、 规范土地招拍挂这六方面入手。而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前
39、三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地，会加快房地产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资和投机需求；规范招拍挂，则降20低了土地价格，这些措施将对 2010 年房价涨幅起到一定的遏制作用。在房地产基本需求保持稳定增长的情况下，对 2010 年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于 2010 年的信贷政策。从 2009 年年底和 201
40、0 年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府 2010 年整个房地产市场调 控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免“惊群“现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不
41、想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。21第三章 投资环境与市场分析3.1、 宏 观 投 资 环 境3.1.1、国民经济总体回升向好2009 年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。初步测算，全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.7%，增速比上年回落 0.9 个百分点。分季度看，一季度增 长6.2%，
42、二季度增长 7.9%，三季度增长 9.1%，四季度增长 10.7%。分产业看，第一产业增加值 35477 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值亿元，增长 9.5%；第三产业增加值亿元，增长 8.9%。1）农业生产继续稳定发展，粮食实现连续六年增产全年粮食总产量达到 53082 万吨，比上年增长 0.4%，连续 6 年增产。其中，夏粮产量 12335 万吨，增 长 2.2%；早稻 3327 万吨，增长5.3%；秋粮 37420 万吨，下降 0.6%。油料产量预计增长 5%左右，糖料下降 9%左右。肉类产量保持稳定增长，全年猪牛羊禽肉 产量 7509 万吨，增长 5.0%。其中，猪肉 产量 488
43、9 万吨，增 长 5.8%。生猪出栏 6.4亿头，增长 5.7%；生猪存栏 4.7 亿头，增长 1.5%。222）工业生产逐季回升，实现利润由大幅下降转为增长全年规模以上工业增加值比上年增长 11.0%，增速比上年回落1.9 个百分点。其中，一季度增长 5.1%，二季度增 长 9.1%，三季度增长 12.4%，四季度增长 18.0%。分经济类型看，国有及国有控股企业增长 6.9%；集体企业增长 10.2%；股份制企业增长 13.3%；外商及港澳台投资企业增长 6.2%。分轻重工业看，重工业 增长 11.5%，轻工业增长9.7%。分行业看，39 个大类行业全部实现同比增 长。分地区看，东、中、西
44、部地区分别增长 9.7%、12.1%和 15.5%。工 业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到 97.67%。1-11 月份，全国规模以上工业企业实现利润 25891 亿元，同比增长 7.8%，比上年同期加快 2.9 个百分点。在 39 个工业大类中，30 个行业利润同比增长。3）投资持续快速增长，涉及民生领域的投资增长明显加快全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长 30.1%，增速比上年加快 4.6 个百分点。其中，城镇固定资产投资亿元，增长 30.5%，加快4.4 个百分点；农村固定资产投资 30707 亿元，增长 27.5%，加快 6.0个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增
45、长 49.9%，第二产业投资增长 26.8%，第三产业投资增长 33.0%。分地区看，东部地区投资增长 23.9%，中部地区增长 36.0%，西部地区增长 35.0%。涉及民生 领域的投资大幅增长。全年基础设施（扣除电力）投资 41913 亿元，增长44.3%。其中， 铁路运输业增长 67.5%，道路运输业增长 40.1%，城市公共交通业增长 59.7%。居民服务和其他服 务业增长 61.8%，教育增23长 37.2%，卫生、社会保障和社会福利业增长 58.5%。全年房地产开发投资 36232 亿元，增长 16.1%，增速比上年回落 4.8 个百分点。4）市场销售增长平稳较快，部分产品销售快速
46、增长全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长 15.5%；扣除价格因素，实际增 长 16.9%，实际增速比上年同期加快 2.1 个百分点。其中，城市消费品零售额 85133 亿元，增长 15.5%；县及县以下消费品零售额 40210 亿元，增长 15.7%。分行业看，批发 和零售业消费品零售额亿元，增长 15.6%；住宿和餐饮业消费品零售 额 17998 亿元，增长 16.8%。在限额以上批发和零售贸易业商品零售中，除通讯器材类外，其他 20类商品零售均实现较大幅度增长。其中，服装、鞋帽、针纺织品类增长 18.8%，家具类增长 35.5%，汽车类增长 32.3%。5）居民消费价格和生产价格全年下
47、降，年底出现上升全年居民消费价格比上年下降 0.7%。其中，城市下降 0.9%，农村下降 0.3%。分类别看，八大类商品价格四 涨四落：烟酒及用品上涨1.5%，医 疗保健和个人用品上涨 1.2%，食品上涨 0.7%，家庭 设备用品及维修服务上涨 0.2%；居住下降 3.6%，交通和通信下降 2.4%，衣着下降 2.0%，娱乐教育文化用品及服务下降 0.7%。居民消费价格 11月份同比涨幅由负转正，当月上涨 0.6%，12 月份上涨 1.9%。全年工业品出厂价格下降 5.4%，12 月份由负转正，当月上 涨 1.7%。全年原材料、燃料、动力购进 价格下降 7.9%；商品零售价格下降 1.2%。6
48、）进出口总额全年下降，自 11 月份由降转升24全年进出口总额 22073 亿美元，比上年下降 13.9%。11 月份进出口总额同比涨幅由负转正，当月增长 9.8%，12 月份增长 32.7%。全年出口 12017 亿美元，下降 16.0%；进口 10056 亿美元，下降 11.2%。进出口相抵，贸易顺差 1961 亿美元，比上年减少 994 亿美元。7）城乡居民收入稳定增长，就业形势好于预期全年城镇居民家庭人均总收入 18858 元。其中，城镇居民人均可支配收入 17175 元，比上年增长 8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资 性收入增长 9.6%，经营
49、净收入增长 5.2%，财产性收入增长 11.6%，转移性收入增长 14.9%。农村居民人均纯收入 5153 元，比上年增长 8.2%，扣除价格因素，实际增长 8.5%。其中，工资性收入增长 11.2%，第一产业生产经营收入增长 2.2%，二、三产业生产经营收入增长 10.0%，财产性收入增长 12.9%，转移性收入增长 23.1%。全年城镇就业人员 比上年净增 910 万人。年末农村外出务工劳动力 1.49 亿人，比一季度末增加 170 万人。8）货币供应量增长较快，新增贷款大幅增加12 月末，广义货币（M2）余额 60.6 万亿元，比上年末增长27.7%，增幅同比加快 9.9 个百分点；狭义货币 （M1）22.0 万亿元，增长 32.4%，加快 23.3 个百分点；市场货币流通量（ M0）38246 亿元，增长 11.8%，回落 0.9 个百分点。金融机构各项贷 款余额 40.0 万亿元，比年初增加 9.6 万亿元，同比多增 4.7 万亿元。3.1.2、房地产业复苏，供销两旺1）房地产开发完成情况252009 年，全国完成房地产开发投资
