1、万达武汉中央文化区 项 目研究报告 2012 年5 月前 言 本人一直喜欢研究大型房地产项目，加上最近一直在研究 城市综合体项目，4 月中下旬，本人与好友（同行）二人专门调 研武汉中央文化区项目，当时就对整个项目的体量和开发模式 所震惊，个人觉得武汉中央文化区应该可以说是中部地区，甚 至是全国房地产界的“劳斯莱斯”，因此这个项目值得我们学 校和研究。由于该项目体量非常之大，业态非常之复杂、加上 本人最近休探亲假，故时间紧，且本人资历与经验有限，所以 研究比较肤浅，不足之处，希望各位同仁理解，期待与各位同 行相互切磋、交流和学习。第一章 城市综合体概念与发展 第二章 武汉中央文化区介绍 第三章
2、武汉中央文化区研究 第四章 武汉中央文化区总结 第五章 万达选址标准与招商策略第一章 城 市综合体概念与发展历史 城市级 商业 综合 体是 指城 市中 的居 住、 商务 办公 、 购物 、文 化、 娱乐 、游 憩等 各种 城市 物业 功能 复合 ， 互为作用、互为价值链的 空间、 文化意 识形态 高度 集中的街区群体。 什么是城市综合体？城市综合体的特征国外城市综合体案例 东京 六本木 新区： 以办公 大楼森 大厦（MoriTower ） 为中心、具备了居住、办公、娱乐、 学习、 休憩等 多 种功能及设施，是一超大型符合性都 会地区 ，划开 了 东京城市发展的宏伟蓝图，为无数后 人顶礼 膜拜，
3、 世 界游人争相参观，确立了世界经典综 合体地 位。 纽约洛克菲勒中心：20世纪最 伟大的 都市计 划之一 ，由19 栋建 筑围塑 出来 的活动区城，对于公共空间的运用开 启了城 市规划 的新风 貌，成 为继华 尔街之 后的纽约第二个市中心，也是又一个 向世界 输送经 济能量 的巨大 综合体 。 东京六本木 新 区国外城市综合体案例 巴 黎拉德芳斯：城市综合体规划史上最成功例子，其规 划建设有着鲜明的特色，即彻底的人车分离交通规划体系、 重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。 巴黎拉德芳斯国内城市综合体发展历史国内城市综合体四种模式研究万达城市综合体模式 万达城市综合体实行：“大型购物 中
4、心+ 五星级酒店+ 写字楼+ 住宅+ 国 际品牌 商家” 的产品模式。万达城市综合体模式优点 万达模式受到了地方政府的极大欢迎，其成为政府招商的 座上宾，在选址、地价、配套等方面，均享受非常优惠的政策 支持。 围绕政府支持、选址优势、规模优势、商户资源优势、商 业模式优势五重优势，万达进行的一系列商业资源整合，使万 达的商业地产平台具备了突出的竞争力。万达城市综合体发展历史 产品分类 商业类型 经营方式 主要卖点 资金情况 第一代产品 社区商业 一层散售 满足基本日常购 物 需 求 资金链偏紧 第二代产品 单体商业 只租不售 以百货和购物中 心 为 主， 配 备 少量 休 闲娱乐设施 资金链最
5、紧 张时期 第三代产品 小型综合 体 租售并举 引进各种类型主力店、集居住、购物、 餐饮、娱乐、商 务 办 公、 酒 店 为一 体 资金良好 第四代产品 大型综合 体 以租为主 对各种复杂业态 进 行 资源 整 合 ，主 打 文化、旅游和健 康 主 题 资金充裕 在万达在第四代产品中，非常强调文化、旅游和健康等的主 题生活方式，同时，以租为主的商业模式逐步向国际化方向靠拢。 作为万达城市综合体中的“巨无霸”武汉中央文化区将引领 湖北地区，甚至全国城市综合体发展方向第二章 武 汉中央文化区介绍武汉中央文化区位于湖北省武汉 市核心 地段， 即武 昌东湖与沙湖之间。项目 规划约1.8平方公 里，总
6、建筑 面积340万平方米，总投资500亿人民币，倾力打造 以 文化为核心，兼具旅游、 商业、 商务、 居住功 能为一 体 的世界级文化旅游项目。 武汉中央文化区武汉中央文化区整体规划武汉中央文化区整体规划武 汉中央文化 区平面图武 汉中央文化 区效果图武汉中央文化 区区位图 项目位置武汉中央文化区定位 中国第一、世界一流、业内朝拜之地。18万 方商业街汉街 15万 方万达广场 8 栋5A 级写字楼 45万方 4 栋星级酒店 约20万方 155万 方豪宅。 武汉中央文化区产品类型武汉中央文化区周边配套 项目位于武汉市一环内，处于东 湖和沙 湖之间 ， 项目地理位置优越，交通 方便， 主干道中北路
7、 穿越项目。 项目商业齐全，包括汉街和 万达广 场在内 ，周边 商业设施齐全，名校林立 ，汇集 东湖主 要娱乐 、旅 游资源。 主要教育资源有：湖北省博物馆、武汉大学、中科院武汉分 院、中北路中学，中北路小学、水果湖中学、水果湖小学。 主要医疗资源有：中南医院、省妇幼和广州军区总医院等。 主要购物商场有：麦德龙、家乐福、徐东平价、shoping mall 和国美电器等。 武汉中央文化区周边配套武汉中央文化区周边配套 本项目交通方便，城市主干 道 中北路 穿越本 项目，同时靠近长江隧道 ，去汉 口非常 方便。 同时地 铁四 号线 和公 共交 通64 、308、540、577 、 583、601、
8、702、723、805等共计26条线路经过本 项目，交通通达武汉三镇 。第三章 武 汉中央文化区研究万达投资80亿元、打造8 大世界级文化配套， 是目前中国文化投资规模最大的项目 商业步 行 街汉街，同时目前国内最长的步行街 ，其规 划 设计与业态组合值得我们学习与研究 。 第一部 分 商业步 行 街 楚河汉 街 汉街总建筑面积为18万平方米，包含了3 座大型酒楼（5 层）， 此外是汉街两边的独立的商铺、餐饮、旅游休闲、酒吧等，一般 不超过3 层，室内设楼梯。外立面融合中西方古典与现代风格，汉 街业态组合共分为三个部分，依次为个性潮流、品味生活和时尚 国际。 楚河汉 街全 球顶级 演绎剧 场
9、汉秀剧场由万达与世界著名的演绎公 司美国弗兰克公司合作打造，外形像 中国红灯笼，投资25亿元，超越目前所 有演绎水平舞台。有国际顶级建筑设计 大师马克菲舍设计。 汉秀剧 场世 界唯一的室 内电源文化公园 主题公园建面6 万平方米，投资35亿元，汇集全球最新顶尖 电影娱乐科技。由马克菲舍先生设计，创意取自楚汉文化编钟， 共有7 个电影科技娱乐项目。 内设有4D 、5D 剧场、飞行剧场、互动剧场、体验剧场、太 空剧场、魔幻餐厅等。中国最大的电 影城 万达电影城位于汉街中段，是国内 设施最先进、规模最大的电影城。共有 15个影厅，3000 个座位，其中有3D 影 厅、IMAX巨幕影厅，是世界顶级的电
10、 影城。湖北名 人 广 场 汉街共建有5 个湖北省名人广 场，分别是：屈原广场、 昭君 广场、知音广场（伯牙、 钟子 期）、药圣广场（李时珍 ）和 太极广场（张三丰）。 游客一边可以供游人观赏楚 汉的风光，还可以了解湖 北名 人历史文化。汉街大 戏 台 汉街大戏台采用仿古木结构建筑风格，具有典型的中国古代 建筑特点。 戏台背景采用国内最先进的LED 屏幕，超大屏幕播放画面， 给人一种时空穿梭的感觉。汉街大 戏 台 汉街大戏台节假日均设有中国 传统戏曲艺术与现代艺术表演。杜莎夫人蜡像 馆 杜莎夫人蜡像馆是国内仅此于上 海的第二座，全球第11 做世界名 人 蜡像馆，是全世界水平最 高的蜡 像 馆之
11、一。 馆内收藏做多世界名人，是 目前最 时尚的 文化旅 游景 点。湖北最大的书 城 文华书城是全国图书行业 百优企业，汉街文华书城是旗 舰店，共四层，总建面近5000 平方米，有15万种、5 0万册 书籍，是目前湖北最大的书城。 书城业态主要有书刊、影 像、家居饰品、收藏以及教育 培训等。正刚艺术画廊 正刚 艺术画廊是由全球知名艺术家，现代油画专家熊正刚创办， 室内环境优雅、时尚、让客户置身于世界艺术海洋中，其主旨在 于让客户在品尝咖啡的同时欣赏创意油画，从而产生购买欲望。国内最长的商 业步行街 汉街总长1500米，是目前国内最长的商业步行街，商业业态 规划为三段，东段为品质生活，中断为国际时
12、尚，西段为潮流 体验。最具文化特色 的步行街 汉街从空间构成、造型、材料和构成等多方面对民国建筑做 系统研究，以民国风格为建筑主体，极具时尚元素的现代建筑 和欧式建筑穿插其中，显示一种低调的奢华和不一样的特色。 五座名人广场、汉街大戏台、美轮美奂的格式喷泉，正刚艺 术画廊、杜莎夫人蜡像馆、文华书城、珀斯琴行、迪士尼旗舰 店、星巴克、90+ 红酒屋等众多经典品牌业态，与楚河滨河景 观带交响辉映展现了一幅“现代清明上河图”。国内最具文化 特色的步行街 喷泉 琴行 咖啡 西式快餐国内最具建筑 特色的步行街 古典欧式风 格 现代风格金属镂空 民国建筑风 格 简约欧式风 格国 内 最具建筑特色的步行街
13、四座最具特色的桥欧式墙灯 古典路灯 绿化与青砖 路 面 欧式雨篷 现代橱窗 金属镂空 古典雕花业 态最丰富的 的步行街 汇 集国内唯一十大快时尚品牌 汉街集合200多个国内外一流商家，符合汉街高端标准，形成 世界一流的商业业态，不仅有是NIKE、DAZZLE 、星巴克和优 衣库等国际十大时尚品牌，更包括黄记煌、文华书城等在内的 三十余家中国旗舰店。 汉街 汇集国内唯一的十大快时尚品牌汇聚于此，包括ZARA 、 H&M 、C&A 、GAP 、MUJI 、M&S、 UNIQLO 、 MAP 、UR 。国内夜景最漂 亮的步行街 汉街自去年开业以来，人流比较大，尤其是夜晚，夜景已经 成为武汉一道亮丽的
14、风景。其以大范围的泛光照明为主，以5 个名人广场为依托，采用多种手法已经先进的照明技术，分层 次照明，即从亲水平台白玉栏杆建筑立面，采用三个 光带，光色由蓝白色有节奏的过渡带暖白色。 汉街充分体现立体感、突出细部的精致，体现建筑自身的独 有的构造，营造一种地调的奢华，与周边景观、建筑浑然一体， 成为武汉夜晚一道亮丽的风景线。 国 内夜景最炫 的步行街 云中桥夜景 汉街中部将建设万达档次最高的万达广场，建筑面积15万平方 米，定位为全国零售商业的新高度，设有万达商业业态的全国主 力店，包括大歌星KTV 旗舰店、万千百货旗舰店等，拥有3D 和 IMAX巨幕影厅在内的15个影厅，同时将聚焦国际一线奢
15、侈品牌60 多家，将成为商业消费的标杆 万达广 场万 达首屈一指的旗舰店汉 街业态组合 研究 个性潮 流 汉街业态共分为三个部分，依次为个性潮流、品味生活和 时尚国际，个性潮流业态如下： 迪斯尼 艾特里里 阿吉豆 中国工商银 行 法朵 FADO 文华书城 湘鄂情 鹿港小镇 苏荷 萱子 兰诺 LNO 施华洛世奇 奇 元 素 普安药房 美璞生活 卡宾 热风 马克华菲 一茶一坐 骏德酒业 汤臣小厨 杰之行 泡沫剧 好邦 青花元年 宝大祥 巴适 黄记煌 武汉小吃城 口左口右 蓉李记 lee HOPERISE FOOT MARK Cache Club A+ jamica blue NSW BSX PII
16、V ME&CITY辉哥 俏立方 柏斯琴行 通灵翠钻 杜沙夫人蜡像馆 都可茶饮 翠华餐厅 柯达 华夏银行AIM 联通3G体验馆 亮视点 Godiva 麦当劳 星巴克 90+红酒屋 论道生活馆 交通银行ATM 美承 万宁 徳颂吉 周大福钟表 周大福珠宝 莎莎 无印良品 秀玉红茶坊 馨赏家 爱慕 欧尼迩 麦当劳甜品店 可可尼 迁吉 果平方 正刚油画艺术画 廊 快乐柠檬 阿桑娜 阿玛施 悦方泉 易记酸辣粉 精武鸭脖 老汉口牛肉粉 周黑鸭 良品铺子 渔 四季恋 汉街酒号 HARMZN PH7 ODM SECTOR BLOVES Dairy Queen I DO MORELLATO CROCS DO I
17、DO KARTELL 汉 街业态组合 研究 品味生 活汉 街业态组合 研究 时尚国 际 优衣库UNIQLO 摩根(MORGAN) 宾达咖啡(Bean bar) 哈格达斯Haagen-Dazs 佩吉(PAGE ONE) 丝芙兰(SEPHORA) AS Charles&Keith 欧时力 ochirly 地素(DAZZLE) H&M Marks&Spencer NIKE C&A GAP LAVAZZA PLORY Urban Renewal ZARA WHO ARE YOU MAP Bershka Pull&Bear Stradivarius ELAND ROEM PRICH ONLY Teeni
18、e Weenie VERO MODA SELECYED JACK JONES第二部 分 写字楼 8 栋5A级写字楼集群 万达投巨资兴建8 栋5A 级写了楼，体量达到50万方，目前也是 国内写字楼集群中的典范, 当前正在销售中8 栋5A 写字 楼 武 汉 中央文化区身处5平方公里武昌公司总部核心，是万达重金 为世界500 强企业量身定制的高标准写字楼集群，总建筑面积50 万 方，建设8 栋5A级写字楼，均按照低碳智能标准设计。8 栋5A级 写字楼 万达持 有2 栋40层，目前国家开发银行、建行已经获得一 栋，在售四 栋 ， 均 价 在18000左右，优惠5个点左右。 写字楼LOGO1、再一次，超
19、 越世 界 想 象 2、世界500强企业总部基地 3、楚河汉街之 上， 唯 一 跨国 商 务 集群 4、全球领先的 ，商 务 硬 件配 套 5、国际大师主 笔， 造 就 经典 总 部 地标 6、楚河汉街，50万方跨国商务集群 7、武汉唯一， 双湖 景 写 字楼 写字 楼推广主题欣赏8 、华 中 首 个 国际级写字楼，湖景精装示范区 9 、首创10米 挑空，水景大堂 10、全球优质的 美 国Carrier 中央空调，独享尊崇 11 、120-1700 平5A写字楼，整层定制 12 、24小 时 智 能楼宇国际化管理 13 、14部 世 界 名牌三菱电梯，分层专属 14、公共空间六 星 级 装修
20、15、万达六星级 酒 店 ，1500 大宴会厅 写字 楼推广主题欣赏写字 楼推广主题画面欣赏名人 代言销售写字楼推广画 面欣赏写字楼推广画 面欣赏写字楼推广画 面欣赏写字楼部分平 面图欣赏 面积130-240平方米写字楼部分平 面图欣赏 面积130-240平方米 万达投 资30亿元在武汉中央文化区打造四个高端酒店其中 包 括 一 座 六星级酒店、一座五星级酒店、一座四星级和三星 级酒店。总 建 筑 面 积20万方，共1300间客房，当前正在做 基础施工 第四部 分 星级酒 店 顶级酒 店 集 群第五部 分 高档住 宅 集 汉街九 号 武汉中央文化区总建筑面积155万方，建设四大豪宅区，将 为高
21、端人士打造一种全新的生活式样，将成为武汉“第一豪宅”。汉街九 号 汉街 九号 主要 配套 有： 游泳 馆、 篮球 馆、 乒乓 球室 ， 篮球兼具排球馆，此外还 有计划 建设一 个300m 跑道的 全塑操场，同时设立幼儿 园，小 学（36班制） ，幼儿 园及小学预计在2015年底对开放。汉街九 号 目前汉街九号主力户型大约在180-200平方米左右， 预计2012年下本年开盘，住宅共分为四个 组团， 万达集 团集将打造代表中国最高 水平的 精品豪 宅。共 设停车 位 13800个，其中住宅规划为为8400个停车位。1 、170米 凌 云高度，缔造巅峰人居 2 、奢装传世大 宅， 辉 映 层峰 气
22、 度 3 、地段成就血 统， 汉 街 铸就 豪 宅 4 、楚河汉街， 都会 湖 景 奢装 大 宅 5 、中央公园腹 地， 独 揽 千亩 沙 湖 汉街九号推广 主题欣赏汉街九号推广 画面欣赏汉街九号推广 画面欣赏汉街九号推广 画面欣赏武汉中央文化 区推广物料休闲椅 第五部 分 细节处 理青砖地面与花岗岩想结合 青铜地面表示与项目古典风格协调 红砖与青砖强交相辉映 细部处 理细部处 理清晰明了的导视系统通过对顶部的处理减轻了 层高不 足给人 压抑的 感觉简洁大气的LOGO简洁大气的LOGO欧式与现代风格的时尚橱窗时尚风格洗手间第四章 武汉中央文化区总结武汉中央文化区坐拥武汉一环 内，地 理位置 优
23、越， 交通便利，旅游资源丰富 ，周边 配套设 施齐全 ，适合 开 发大型城市综合体项目。 同时由 于本案 规模巨 大，业 态 齐全、加之开发商定位准 确、大 气、尊 贵，业 态配置 组 合堪称“史无前例”，在 很多方 面超越 了国内 很多城 市 综合体，这些不一一例举 了。在 众多方 面来讲 ，他把 房 地产开发带向一个更高、 更快、 更强的 发展轨 道，他 的 运营模式和开发理念值得 我们认 真研究 和借鉴 。相信 在 不久的将来，我也可以运 作这样 的项目 总 结第五章 万 达 项目选址标准与招商策略万达项目选址标准 在 商业地产业中有一句名言：项目成功的第一条件是选址， 第二条件也 是
24、选 址 。 万达大型商业地产的选址，必须同时具 备三个条件： 一、是地理位置能代表城市商业发展的新趋势； 二、是交通便利； 三、是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。1 、 城市常住人口在50万以上的城市。 2 、 城市年GDP 在400亿元以上，人均GDP 达15000元。 3 、 城市全社会年固定资产投资200亿元以上。 4 、 年社会消费品零售总额180亿元以上。 5 、 城镇居民人均年可支配收入12000元以上。 6 、 年人均消费支出5000元以上。 7 、 城市规划重视第三产业。 8 、 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。 9 、 该城市有明显的支柱产业。 10 、 政府给予
25、的优惠政策不低于同类级别的商业项目。 11 、 城市房地产行业年开发量100万以上，竣工量50万以上。 城市整体选择标准项目地块选择要求 1 、 地块要求：净地、5通 一平。 2 、 地块面积：商住总体面 积35-50 万 ，商业 用地面 积10 万左 右。 3 、 项目位置符合城市未来 发展方 向。 4 、 项目用地永久性供电和 动力电 达到项 目标准 。 5 、 项目供热条件能够不连 接市政 热力管 道集中 供热， 可自行 解决。 6 、 项目用地通讯（有线电 视、电 话、网 络）有 地下管 道。 7 、 距市中心车程不超过15-20 分 钟。 8 、 项目周边经停公交线路 不少于5条。
26、9 、 项目可视性佳（50米 以外易 见）， 临街面 宽度不 低于200 米。 10 、 项目地块要求规整。 11 、 项目商业开发地块至少 比邻一 条城市 主干道(双向6车道)或两 条交通 次主干 道（双 向4车 道）交 汇处， 没有立 交桥、 河流、 山川等 明显阻 碍物。 12 、 距项目1.5公里无经营面积超 过50000 的同类 业态为 佳。万达主力店选择品牌 1 、现代百货主力店国商、大商、上海百联、新天地等。 2 、家居建材主力店月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等。 3 、家居建材超市百安居、东方家园、家德宝等。 4 、日用品超市家乐福，沃尔玛、华联、美廉美
27、、物美、麦得隆、大福源等。 5 、专业店独立专业店：ITAT 、海澜之家等； 连锁专业店：屈臣氏、国美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上 岛咖啡、星巴克。 6 、品牌专卖店报喜鸟、雅戈尔、七匹狼、庄吉、劲霸、红蜻蜓、百丽、菲姿、哥弟、 歌莉娅、埃古、森马、卡马、TOTO 、科勒、皇朝家具、芝华仕等。 7 、功能店休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等； 配套功能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等。 8 、美食店成 品：老昌、阿满、中之杰等； 中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等； 快餐、特色小吃：一般针对内部员工、快速流动人员等。 9 、医
28、药连锁店吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等。万达主力店招商策略 序号 功能项目 功能类型 内 容 1 零售设施 核心主力店 百货、综合超市等 辅助主力店 时装、电器、家居、书店、音像店等 各类专 业店 配套辅助店 不同地区商品特色店 2 文化娱乐设 施 核心主力店 动感影院、科技展览等 辅助主力店 儿童乐园、体育场馆等 配套辅助店 艺术摄影、旅行社、网吧、酒吧、书 店等 3 餐饮设施 核心主力店 中餐、咖啡西餐、美食广场等 辅助主力店 快餐类、风味小吃类等 配套服务设施 宾馆、 写字楼、 银行、 邮局、 诊所、 美容美发、 停车场、 汽车 养护等万达一般主力店所占的比例应为 总体经 营面积 的 30%-50% 。一个大型项目一般设3-5 个主力店比较合 适，而且主力店要与城市 区域特 征相结 合，如 在市中 心可以是百货店，而次中 心的就 一般考 虑建超 市，郊 区则通常建设专业市场 建材 市场和 家具市 场等。 万达主力店招商策略THE END THANK YOU!
