1、盐城市房地产市场调研一、概述1、调研目的 识别市场机会，理解持续变迁的市场环境 分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划 判断某种产品或服务的盈利性 评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点2、调研对象盐城市各区域的居民、目前有买房意向的消费者3、调研方法发放问卷（主要针对那些现在有购房需求的人）2、盐城市概况1,、地理环境盐城地处北纬 32343428，东经 1192712054之间。东临黄海，南与南通市、西南泰州市接壤，西与淮安市、扬州市毗邻，北隔灌河与连云港市相望。盐城全境为平原地貌，西北部和东南部高，中部和东北部低洼，大部分地区海拔不足 5 米，最大相对高度不足 8 米。分为 3
2、个平原区：黄淮平原区、里下河平原区和滨海平原区。黄淮平原区位于苏北灌溉总渠以北，其地势大致以废黄河为中轴，向东北、东南逐步低落。废黄河海拔最高处达 8.5 米，东南侧的射阳河沿岸最低处仅 1 米左右。里下河平原区位于苏北灌溉总渠以南，串场河以西，属里下河平原的一部分，总面积 4000 多平方公里，该平原区四周高、中间低，海拔最低处仅 0.7 米。滨海平原区位于灌溉总渠以南，串场河以东，总面积为 7000 多平方公里，约占全市总面积的一半，该平原区大致从东南向西北缓缓倾斜。东台境内地势较高，一般海拔为约 4 米5 米间，向北逐渐低落，到射阳河处为 1 米1.5 米。2、行政区划下辖东台、大丰 2
3、 个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水 5 个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积 1862 平方公里，人口152.64 万。全市有 138 个乡镇，9 个街道办事处，1962 个村民委员会，493 个居民委员会，810 万人口，总面积 1.69 万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市 。盐城行政区划一览县（市、区）身份证代码面积（平方公里）人口（万人）街道办事处 镇亭湖区3209027329 93.5310 毓龙街道、先锋街道、文峰街道、大洋街道、五星街道、黄海街道、新城街道、新洋街道、伍佑街道南洋镇、新兴镇、步凤镇、便仓镇、盐东镇、黄尖镇盐都区3209031047 71
4、.39新都街道 ，盐渎街道、盐龙街道、潘黄街道、张庄街道楼王镇、尚庄镇、秦南镇、学富镇、龙冈镇、郭猛镇、大冈镇、大纵湖镇11 滨海县3209221915 80.49 暂无东坎镇、八滩镇、五汛镇、蔡桥镇、正红镇、通榆镇、界牌镇、八巨镇、滨淮镇、天场镇、陈涛镇、滨海港镇射阳县3209242855 97.37 暂无合德镇、特庸镇、洋马镇、临海镇、千秋镇、四明镇、海河镇、海通镇、兴桥镇、新坍镇、长荡镇、盘湾镇、黄沙港镇阜宁县3209231439110.37阜城街道、新城街道、花园街道、吴滩街道沟墩镇、陈良镇、三灶镇、郭墅镇、新沟镇、陈集镇、羊寨镇、板湖镇、东沟镇、益林镇、古河镇、罗桥镇、芦蒲镇建湖县3
5、20925116080.4112 近湖街道，钟庄街道，塘河街道13 建阳镇、恒济镇、颜单镇、沿河镇、芦沟镇、庆丰镇、上冈镇、冈西镇、宝塔镇、高作镇、九龙口镇响水县3209211461 61.57 暂无响水镇、黄圩镇、南河镇、大有镇、运河镇、双港镇、小尖镇、陈家港镇东台市 3209813221113.40暂无东台镇、弶港镇、五烈镇、时堰镇、梁垛镇、头灶镇、富安镇、溱东镇、安丰镇、新街镇、唐洋镇、许河镇、三仓镇、南沈灶镇大丰市3209823059 72.53 暂无大中镇、新丰镇、草堰镇、白驹镇、刘庄镇、小海镇、西团镇、大桥镇、草庙镇、万盈镇、南阳镇、三龙镇3、人口分布第六次全国人口普查数据显示：2
6、010 年 11 月 1 日零时盐城户籍人口（含户口待定人口）为 8203728 人，同第五次全国人口普查 7952597 人相比，十年共增加 251131 人，增长 3.16%。年均 增长 0.31%。盐城常住人口中共有家庭户2401920 户，家庭户人口为 6976541 人，平均每个家庭户的人口为 2.9 人，比2000 年第五次全国人口普查的 3.24 人减少 0.34 人。家庭户规模缩小，主要是由于盐城生育水平不断下降、迁移流动人口增加、年轻人婚后独立居住等因素的影响。其中居住在城镇的人口为 377.2 万人，占总人口的 51.95%，居住在乡村的人口为 348.8 万人，占 48.
7、05%。同 2000 年人口普查相比，城镇人口比重上升 16.35 个百分点。这表明 2000 年以来盐城经济社会的快速发展极大地促进了城镇化水平的提高。受教育程度：每 10 万人中具有大学程度的由 2283 人上升为 6291 人；具有高中程度的由 13070 人上升为 15529 人；具有初中程度的由 38516 人上升为38991 人；具有小学程度的由 32277 人下降为 26917 人。文盲率（15 岁及以上不识字的人口占总人口的比重）为 4.99%，比 2000 年人口普查的 7.2%下降2.21 个百分点。年龄分布比例，014 岁人口为 1042107 人，占 14.35%；15
8、64 岁人口为5349041 人，占 73.68%；65 岁及以上人口为 869092 人，占 11.97%。同 2000 年第五次全国人口普查相比，014 岁人口的比重下降 5.51 个百分点，1564 岁人口的比重上升 1.47 个百分点，65 岁及以上人口的比重上升 4.04 个百分点。2013 年末，全市户籍人口 823.8 万人，比上年末增加 1.4 万人，其中户籍城镇人口 371.5 万人，比上年增加 5.2 万人。全年人口出生率为 11.4，死亡率为 8.3，自然增长率为 3.1。全市出生政策符合率达 96%。4、城市规划盐城市总体规划分为市域、市区、主城区三个层次，规划目标确定
9、为近期经济目标，中期社会目标和远期环境目标三个阶段。根据规划，城市定位为江苏沿海中心城市、长三角北翼新兴的工商业城市和湿地生态旅游城市。城市未来的发展方向和空间布局是：重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西。形成“一城六片”的空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色的城市总体框架。规划范围盐城市城市总体规划的规划空间范围分为市域、市区、主城区三个层次。市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部，总面积 14983 平方公里。城市规划区即市区，包括亭湖区和盐都区的行政区范围，总面积 1728 平方公里。 城镇规划布局为
10、一城八镇，包括伍佑镇、秦南镇、南洋镇、新兴镇、龙冈镇、大冈镇、大纵湖、郭猛镇。 总人口为 139 万，其中城镇人口 110.5 万。主城区即规划用地范围，由四条高速公路所围合，东至沿海高速、南至徐淮盐高速、西至宁靖盐高速、北至新兴镇区北侧，总面积 423 平方公里。 三、房地产市场环境分析土地供应政策及新城等政策1、土地成本翻倍盐城现行土地的开发使用主要采取挂牌拍卖的方式,公开竞标取得。这样以来,房产商取得土地的方式就更为公平,“关系地”、“违规地”很大程度上得到遏制。土地作为政府惟一的大宗资产,集中进行管理可以实现土地效益的最大化,也便于城市进行统一规划和设计,政府垄断土地是其经营城市的表现
11、,对于改善城市环境和防止无序开发有着很重要的意义。除经营城市外,实际上是政府也想利用严把土地审批关,来遏制房产开发出现无政府状态,政府一手垄断土地,推行土地储备制度,具体出让操作时限量供给、公开招标、竞价批租,这样一来,谁出的价格高谁就能拿到土地的使用权;加之批出去的土地又控制在少数人手里,土地少了,开发商的热情并没有因此而减弱,反而越烧越旺,土地出让价格几乎翻倍。2、卖房不如炒地房价和地价的严重背离地价上涨就意味这开发成本上涨,房价势必上涨销售压力增大,再加上市场瞬息万变,楼盘的开发周期很长,等到面市的时候将会有更大的风险,给房产开发带来的巨大的压力和风险;而相较之“炒地皮”,似乎实现“利润
12、”要快的多、保险的多。“卖房不如炒地”便由此而生,因此部分开发商也纷纷加入到热火朝天的炒地皮行列中。地价扶摇直上,到了实际开发时已经被翻了几番。这种炒来炒去致使地价飙升,房地产商只好把这种“成本”转嫁到购房者那里。土地价值的最大化是实现了,房产开发的势头却没有有效遏止,反而愈演愈烈,俗话说“地价是房价涨跌的方向标”,高位房价自然而然地孕育而生,经济适用房千呼万唤仍然遭遇难产,高价房却是不请自来遍地皆是,这样导致了房价和地价的严重背离。3、土地价值的时效性特征由于现阶段盐城市南进西扩的总体发展战略,市政府由老成区迁往南侧的世纪大道,市民对未来的期许普遍看好处于城市版图的南端新城区,使得城市的发展
13、将沿着解放南路这条城市中轴线向南迁移。但南端新城区的城市建设由于底子薄,城市建设和生活配套的各方面还不十分尽如人意,老百姓对新城区有个接受的过程。随着盐中、一小新校区的建设,市民体育公园、体育馆的建成、新的行政大楼的投入使用,以及大量房地产开发项目的落成,南端新城区的城市化繁荣程度不断加强,市民对城市的认可将随着不同的历史时期沿着解放南路一个路口一个路口的往南迁移,所以南端新城区房地产项目的土地价值和项目商业价值将随着不同的历史时期而发生变化。4、土地的放量供应预示着产品过剩的买方市场即将到来在政府和部分开发商热情高涨的乐观主义情绪下,土地持续放量供应,白热化的价格战已经是可预见的未来!我们从
14、近几年的土地供应量数据来看,由于土地价格上升和土地供应量急速增大,在如此行情下,可以预见激烈的价格战争和市场战争已经一触即发,这必然使房地产开发利益空间受到巨大的威胁,对开发企业来讲也将是危机与高风险的挑战,是企业生存和发展所必经之战,也是一场必须赢的战争。调控及房地产贷款政策近日，一条“盐城终于出台了第一条楼市新政”的信息在微信朋友圈流传开：对从未办理过住房公积金贷款的，首次申请住房公积金贷款按首套房认定；对公积金曾有贷款记录，还清后再贷款的，按第二套房认定；贷款额度及其它事项按照现行住房公积金贷款政策执行。为此，我们致电了盐城市住房公积金管理中心（12329）。据管理中心工作人员称，网上流
15、传的住房公积金贷款政策变化的确属实。简单地理解，盐城最新公积金政策由原来的“认房也认贷”转变为“不认房只认贷”。也就是说，从未办理过住房公积金贷款的购房者，首次申请住房公积金贷款，最高可以贷款70%，最高不超过 40 万元；而曾经有公积金贷款记录的，但凡你还清了之前的贷款，就可以按照第二套房认定，最高可以贷款 40%。当然，这对于没有缴纳公积金的购房者，没有丝毫影响，方便的只是部分符合公积金贷款条件的购房者。至此，盐城继无锡、苏州、扬州、泰州之后，打出了江苏救市政策的第五枪。楼市“冷暖”变化终由市场来决定，盐城公积金贷款政策的放宽是否能够催化盐城楼市回暖。四、房地产市场投资分析房地产投资的基本
16、特点（一）开发投资较快增长。2012 年全市房地产开发投资完成 273.4 亿元，同比增长 27.5%。高于全省平均增幅 16 个百分点，列全省第二位，仅低于镇江;高于全市固定资产投资增幅 5.2 个百分点。去年 1-2 月份房地产开发同比增长32.7%，5 月份回落到 28.5%，8 月份又回升到全年最高增幅 38.1%，尔后逐月回落到 11 月份全年最低增幅 19.4%，最后回升到全 27.5。（二）住宅投资占主导地位。从投资用途看: 2012 年全市住宅投资完成200.6 亿元，同比增长 20%，占全部房地产开发投资的 73.4%；其中:办公楼完成投资 7.2 亿元，同比增长 12.5%
17、,占全部房地产开发投资的 2.6%；商业营业用房本年完成投资 54.8 亿元，同比增长 59.5%,占全部房地产开发投资的 20%。住宅投资居仍占主导地位。（三）建设规模不断扩大。2012 年全市房屋施工面积 1920.9 万平方米，同比增长 36.9 %。其中，住宅施工面积 1470.3 万平方米，同比增长 33%; 2012年 全市房屋新开工面积 788 万平方米，同比增长 9%；其中住宅新开工面积 582.8万平方米，同比增长 1.7%。（四）安居工程进展顺利。2012 年全市保障性住房完成投资 63.9 亿元，新开工建设保障性住房 31998 套，超额完成省政府下达全年计划目标 9.7
18、%，施工面积达 475.4 万平方米，竣工面积达 198.4 万平方米，都比上年同期大幅度增加。2012 年全市实际购买保障房 4550 套，长期租赁套数 1249 套，发放租房货币补贴户数 5574 户，有力地解决了住房困难户的实际困难。房地产市场存在的主要问题和影响（一）商品房销售逐月回暖，销售价格增长 3.4%。随着宏观调控政策的步步深入，商品房供求双方的博弈开始进入到一个新的阶段，双方处于观望状态，市场以观望为主，整体成交量较往年低迷，但商品房销售情况在上年持续低迷的情况下出现向好迹象，销售面积增速逐月回暖走势，商品房销售降幅收窄。2012 年，全市累计销售商品房 548.2 万平方米
19、，同比下降 2.6%。从销售构成来看：住宅销售 467.8 万平方米，同比下降 3.1%；商业营业用房销售 68 万平方米，同比增长 11.4%。商品房销售总额仍然达到了 251.4 亿元，同比增长 0.8%，呈现出量跌价挺的格局，销售平均价格达 4586 元/平方米，同比增长 3.4%。（二）住宅空置面积较多，大量商品房积压。随着 12 年商品房销售市场趋冷，竣工房屋面积逐步增多，商品房空置面积大量增多。2012 年，我市房地产空置面积 93.7 万平方米,同比增长 196.3%。住宅空置面积 58.1 万平方米，同比增长 148.9%。较多的商品房积压，占用了大量的土地、资金，却没有为社会所使用，没有发挥其应有的价值。五、房地产市场销售分析
