1、GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 1 魅力中心化 成就缤纷商业地产 青城华府 商业街项目年度营销解决方案 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2 导 言 福星 .青城华府 承载着企业品牌扩张、成为区域标杆与商业战略升级的三大 使命，即将于今年 9月正式入市一个崭新的市场 青山 。 作为引领项目营销入市的商业街，如何迅速的扩展
2、项目影响力，如何达成较 高的价值，并能形成后期经营良好的势头，为项目整体开发将奠定重要基础。 大家顾问认为： 商业街的策略必须基于整体区域、整体项目的统合度，提供 持续性与系统的营销解决之道。本案将基于我司定位报告与近阶段的持续市场深 度研究，合理的将商业营销进行策略分解，同时，提出在商业定位、推广包装与 推售策略等方面的创意思维，以达成最高价值与最优化策略的完成。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 3 营销研判 PART 1 | 项目 概况 | 项目 营销
3、价值 | 项目 产品分析 | 小节 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 4 1）项目概况 总建筑面积 27万方 商业面积高达 64337平米 。 商业可售面积为 30106平米 酒店式公寓面积为 34231平米。 商业街： 2010年可售产品为 S1、 S2独立体商业和 G1、 G2、 G3住宅裙楼，面积共计 17046.54平米。 青城华府项目 总规模 27万方，商业 6.4万方 商业街 3万 1 2 3 S1 S2 GREAT MASTER CHINA L
4、IMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 5 2）营销价值提炼 NO.3属性价值： 因需而设，项目商业街将成为青山区 唯一标志性休闲娱乐的中高端商业 NO.4品牌价值： 福星品牌致力于城市功能的完善，提出了 “让城市更都市” 开发理念 NO.2规模价值： 规模决定影响力， 6.4万方商业，青山区域内 规模最大区域主题商业中心 NO.6资源价值： 项目将携手 国际商业规划、品牌伙伴与经营管理公司 保驾未来火爆经营 NO.5产品价值： 项目以风情商业的理念，打造 50平米以上组合自由的市场黄金产品 NO.1地
5、段价值： 高铁、体育馆、城市副中心等 城市资源 形成未来青山中心区城的 黄金交汇地段 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 6 高铁、体育馆、城市副中心等 城市资源 共同形成未来青山中心区城的 黄金交汇地段 工业大道 友谊大道 二七大桥 中北路延长线 武汉火车站 项目位于 杨春湖城市副中心 ，扼守工业大道和友谊大道城市双动脉，距武汉火车站 3000米 ，通达性较强。 项目与 53万方的武钢体育馆一路之隔 ，高铁、体育馆城市副中心等城市资源形成未来青山中心城的黄金
6、交汇地段。 杨春湖城市副中心 NO.1地段价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 7 6.4万方商业，青山区域内 规模最大区域主题商业中心 项目商业体量 6.4万方， 区域内规模最大的商业体 规模决定了项目非社区型商业，而是区域性商业地位 作为区域性商业中心，全新的地位，将奠定项目 区域规模最大的区域主题商业中心 价值 NO.2规模价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未
7、经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 8 商业街将成为青山区 唯一标志性休闲娱乐的中高端商业 青山商业形态较为原始，形象和档次较低， 项目的面市，能填补市场的空白 青山缺少休闲娱乐的集中地，项目商业街将填补这一功能空白 项目将满足青山的消费需求，因需而设， 成为唯一标志性休闲娱乐之地 NO.3属性价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 9 福星惠誉品牌，“ 让城市更都市”开发理念 2010年，福星惠誉国际城、水岸国际、福星城、黄家湖项目、青城华府
8、、汉阳项目的全面启动， 形成 “ 六盘连动 ” 的开发格局 2010年，福星惠誉提出了 “ 让城市更都市 ” 的开发理念，旨在完善城市功能，推动区域发展。 其品牌价值将是商业成功的重要因素之一。 NO.4品牌价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 10 ： 风情商业，打造 50平米以上自由组合的黄金产品 青城华府商业面积均在 50平米以上，可分割、可自由组合； 商业为规划有内、外街设计，风情商业理念将引领青山； 步行街设计，有利于人流的引导，产品稀缺价值突显
9、。 NO.5 产品价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 11 国际商业规划、品牌伙伴与经营管理公司 保驾未来 商业的价值在于经营，青城华府规划将携手国际商业公司进行担纲，将引进品牌主力商家，同时在商来后续的经营管理方面，都将聘请专业的知名公司担任，这都将是保障项目未来经营火爆的重要支撑。 NO.6 资源价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝
10、其中部分或全部内容。 12 3）产品分析 2010年 项目商业街可对外销售面积为 1.6万方 S1独立商业： 3层设计，首层 5.4米，二、三层 4.8米，进深 24米，二、三层整层为一间，是项目销售的难点 ，但同时 具备承载大型休闲娱乐商业的能力 。 S2独立商业： 2层设计，首层 5.1米，二层 4.8米，进深 16米，上下两层为一间，内、外街设计， 主力产品 96平米，具备较好的经营前景和投资价值 。 G1、 G2、 G3住宅裙楼商业：首层 5.1米，二层 3.9米，进深 15-20米不等，柱网不规整，影响实用， 主力产品面积在 150平米以上，需采取非常规的方式进行销售。 GREAT
11、MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 13 推售商业分析： 共计 105套，套均面积 162.35平米 位置 层数 层高 面积区间 套数 总面积 套均面积 S1 3层 首层 5.4米 二、三层 4.8米 64.8-4238.5 32 5696.5 178.02 S2 2层 首层 5.1米 二层 4.8米 40.8-136.8 23 2249.6 97.81 G1裙楼 2层 首层 5.1米 二层 3.9米 11.76-282.36 22 2971.24 135.06 G2裙楼
12、 2层 169.28-282.72 11 2406.02 218.73 G3裙楼 2层 139.2-296 17 3723.18 219.01 合计 - - 11.76-4238.5 105 17046.54 162.35 从青城华府预推商业情况来看， 共计 105套，套均面积为 162.35平米 ， 剔除 S1二、三楼单套面积，套均面积为 123.15平米 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 14 推售商业分析： 150平米以内是主力产品，占比 62.8
13、6% 从预推商业产品的面积区间来看， 150平米以内的产品是其主力，占比高达 62.86%，但150平米以上的产品，虽然占比不高，但占到相当比重的面积。 面积区间 套数 套数比 50以内 36 34.29% 51-100平米 22 20.95% 100-150平米 8 7.62% 150-200平米 21 20.00% 200-250平米 7 6.67% 250-300平米 10 9.52% 300平米以上 1 0.95% 合计 105 100.00% 2013房地产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHINA LIMITED All
14、 rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 15 小 结 青城华府项目是一个集住宅、公寓与商业街的综合性物业 . 通过前期报告，项目所在商业具备 6大营销价值 2010年，将推出商业街 1.6万平方与住宅； 项目商业街产品是以中小商铺为主导的产品构成 了解营销本体后，我们将聚焦 1. 基于 2010年，项目商业街的营销目标 2. 对于营销价值判断的权重，提出营销价值受限制条件 3. 通过专业经验，推论项目的难点。 2013房地产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHI
15、NA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 16 营销目标 PART 2 | 营销目标 | 受限制条件分析 | 项目策略难点与方向 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 17 一、营销目标及理解 显性目标 1. 顺利完成 1.6万平方的顺畅销售 2. 促进商业街达成最高价值销售 隐性目标 1. 商业街成为整体项目入市的亮点 2. 合理业态概念规划促进住宅销售 3. 先
16、进的商业规划为未来商业街开街、经营奠定基础 2013房地产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 18 限制一 ： 区域概念 现阶段项目尚处于城中村，距离友谊大道物理距离较近，但传 统认知比较偏远； 限制二： 业态竞争 项目处于徐东商圈与建二商圈辐射内，零售功能竞争大，同时项目3KM以日常社区低端商业为主，租金较低； 三、受限制条件分析 限制三： 产品组合 项目商业街产品存在部分进深较大、二三楼的
17、问题， 限制四： 营销时机 基于商业与住宅推售的时机分析，必须兼顾两者的统分推广。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 19 本项目 现状一 ： 处于四大成熟商圈的中心， 但尚未形成惯性消费认知，消费氛围有待培育和引导。 受限制分析 1 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 20 现状二：区域内商圈均为日常生活零 售型业态为主，
18、中高档的综合功能型的区域性商圈缺乏 项目所在建二商场功能退化，中间客户形成南北分流消费 商场 业态 体量 (万方 ) 商圈特征 建二商圈 建二商场 百货 3.5 以建二商场为中心，服装、零售业 武商量贩超市 百货 0.5 合计 4 红钢城商圈 青山百货商场 百货 3.5 以青山百货商场为中心，中百电器、工贸家电为主的商业 工贸家电 家电 0.3 中百仓储 超市 0.5 好又多量贩店 百货 0.5 合计 4.8 徐东商圈 武汉销品茂 购物中心 18 集百货、超市、专卖店为一体的多业态均衡发展、层次丰富的大型综合性商圈 新世界百货 商场 5 徐东平价 百货 3 麦德龙 超市 1.3 好美家 建材
19、2 沃尔玛 超市 2 合计 31.3 受限制分析 2 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 21 租金： 38元 /平米 /月 售价： 14000元 /平米 租金： 52元 /平米 /月 售价： 16000元 /平米 租金： 32元 /平米 /月 售价： 12000元 /平米 租金： 27元 /平米 /月 售价： 10000元 /平米 租金： 33元 /平米 /月 售价： 13000元 /平米 项目周边的租金水平和售价较低， 商业价值的体现度不足，对项目商业价值
20、的体现造成影响 受限制分析 3 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 22 产品存在销售硬伤， 对项目顺利销售告成直接影响。 S1独立商业二、三层 4.8米，进深 24米，且 二、三层整层为一间，是项目销售的难点 。 其次 G1、 G2、 G3住宅裙楼商业受住宅影响，柱网不规整，影响实用，且 主力产品面积较大在 150平米以上。 受限制分析 4 2013房地产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHINA
21、 LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 23 三、影响力因素与机遇 房地产新政对商业的影响力显性向上 自 2010年 4月新一轮的调控政策出台以来， 住宅投资快速萎缩； 对投资客户而言，在没有更多投资渠道下，在通货膨胀、股市不稳定的情况下， 投资不动产是必然的。因而在新政调控下， 商业地产反而迎来了新机。 据了解，整个地产市场上，商业地产供应为住宅供应的 10%，而在有限的商业 空间里，商业地产已远远无法满足市场需求； 买铺在 规避风险、财产保值 的前提下，随着土地稀缺性和通货膨胀的市场特征以 及经
22、济的快速发展，商铺价值和生财能力只会在膨胀中迅速膨胀，不断创造更多 的丰厚利润。 专家预测，争夺宝贵的高性价比商铺将成为 2010年投资首选。 2013房地产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 24 四、营销策略难点提出 项目商业入市在即，任何的点子方案解决不了项目的实质销售，应该科学将项目目标的达成纳入系统的营销解决思路中，创造各种创意于正确的平台，有条不紊的进行效率操盘， 是项目的核心策略
23、。 问题 1： 如何化不利环境为机遇 树立项目区域型商业中心的地位和形象 ？ 问题 2： 如何有效进行营销安排 进行现有产品结构下最系统的操作逻辑 问题 3： 如何实现高溢价产品 利用价值传播、价格策略进行产品提升包装 2013房地产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 25 营销策略 PART 3 | 核心策略 | 营销定位 | 传播策略 | 积客策略 | 租售策略 | 价格策略 2013房地
24、产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 26 核心策略（ 1） 中心化举措的破局之道： 树立一个先进国际都市的区域型商业印象 拟定一个完整能感染消费者的魅力消费体验 营造一种系统经营、资金保障的高价值物业 创造一个典型主力店拉动租售的动力启动点 带动一批中小性储蓄性投资者与经营者进驻 适当时，利用价格策略与促销策略做一些针对性的优惠 2013房地产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智
25、库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 27 营造经营概念，是销售火爆的核心前提之一！ 商业街的经营概念营造 商业街的主力商家引进 商业街的经营优惠措施 商业街的整体包装推广 商业街的经营管理模式 商业街的投资回报利益 商业街的使用权限分析 对于项目的商业街而言： 由于面世的引爆意义及与住宅 的工程关系引发的口碑 对商业街的后期经营开街是开盘 销售时也同时重视的！ 重视经营，招商前置，因势利导，引爆销售 核心策略（ 2） 关键环节： GREAT
26、 MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 28 营销定位 | 功能定位概述 | 业态定位概述 | 商业形象定位 | 经营理念定位 | 客户体系定位 2013房地产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 29 我们希望本项目能承载 引领青山从过去走出来，向城区的融合 引领一种活力、健康与充满都市风尚的生活方式 引领一种崭新的、多元化的、创新的消费潮流！ 2013房地产策划设计大全， 300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 30 所以，我们必须 中心化 举措！ 一切从定位开始
